B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP. H CHÍ MINH INH VIT KHOA

GII PHÁP
HN CH RI RO TRONG CHO VAY BT NG SN
TI NGÂN HÀNG PHÁT TRIN NHÀ
NG BNG SÔNG CU LONG
CHI NHÁNH THÀNH PH CN TH LUN VN THC S KINH T

TP. H Chí Minh – Nm 2009

B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP. H CHÍ MINH
đn giáo viên hng dn - Tin s Trm Th Xuân Hng - đã dành cho tôi s tn
tâm, chia s và ch dn quý báu trong sut thi gian thc hin đ tài.

Do nng lc và điu kin tip cn ngun tài liu nghiên cu còn hn ch nên
lun vn chc chn s còn nhiu thiu sót, rt mong nhn đc s góp ý ca Quý
Thy, Cô, đng nghip đ lun vn đc hoàn thin hn.

Trân trng,

inh Vit Khoa
- ii -

Gii pháp hn ch ri ro cho vay bt đng sn ti MHB Cn Th inh Vit Khoa
LI CAM OAN

Tôi xin cam đoan rng các ni dung trình bày trong lun vn này, ngoi tr
các ni dung tham kho t các công trình khác nh đã nêu rõ trong lun vn, là do
chính tôi thc hin và cha đc công b trong bt k công trình nào khác.

Tôi hoàn toàn chu trách nhim trc nhà trng v s cam đoan này.

TP. HCM, ngày 30 tháng 09 nm 2009

Tác gi lun vn

inh Vit Khoa
- iii -

Gii pháp hn ch ri ro cho vay bt đng sn ti MHB Cn Th inh Vit Khoa
MC LC

1.2.6. Các nhân t nh hng đn hot đng cho vay BS: 13
1.2.6.1. Lm phát: 13
1.2.6.2. C ch chính sách tác đng đn cho vay BS : 13
1.2.6.3. Giá BS: 14
- iv -

Gii pháp hn ch ri ro cho vay bt đng sn ti MHB Cn Th inh Vit Khoa
1.2.6.4. Ngun vn cho vay BS: 15
1.2.6.5. Tâm lý nhà đu t : 15
1.3. KINH NGHIM HN CH RI RO TRONG CHO VAY BT NG SN  MT
S NC TRÊN TH GII 16
1.3.1. Ri ro cho vay BS ti mt s nc : 16
1.3.1.1.  M : 16
1.3.1.2.  Nht: 18
1.3.2. Mt s kinh nghim hn ch ri ro trong cho vay BS đi vi các NHTM ti
Vit Nam : 22
Kt lun Chng 1: 24
CHNG 2 25
THC TRNG RI RO CHO VAY BT NG SN TI MHB CN TH 25
2.1. GII THIU S LC MT S NHTM TRÊN A BÀN TPCT 25
2.1.1. V huy đng vn: 26
2.1.2. D n cho vay: 26
2.1.3. Xu hng phát trin sn phm tín dng BS ti Cn Th: 27
2.2. KHÁI QUÁT V NGÂN HÀNG PHÁT TRIN NHÀ BSCL, CHI NHÁNH THÀNH
PH CN TH 31
2.2.1. S ra đi: 31
2.2.2. S lc tình hình hot đng kinh doanh ca MHB Cn Th : 33
2.2.2.1. Tình hình huy đng vn: 33
2.2.2.2. Tình hình s dng vn: 35
2.3. THC TRNG CHO VAY BT NG SN TI MHB CN TH 37

3.2. GII PHÁP I VI VI HI S NGÂN HÀNG MHB 70
3.2.1. Gia tng ngun vn huy đng trung và dài hn đáp ng nhu cu cho vay BS :
70
3.2.2. Tng cng công tác x lý n : 71
3.2.3. Nâng cao cht lng thm đnh, cho vay BS : 72
3.2.4. Qun lý và phát trin ngun nhân lc: 72
3.2.5. ánh giá đnh k TSB trong tín dng BS: 74
3.3. GII PHÁP I VI MHB CHI NHÁNH CN TH 74
3.3.1. Gii pháp nâng cao cht lng cho vay BS: 74
3.3.2. Trích lp d phòng ri ro cho các khon cho vay BS mt cách đy đ và
chính xác : 76
3.3.3. Hn ch ti đa các khon cho vay đu c BS cha đng nhiu ri ro 76
3.3.4. Cng c h thng qun lý tín dng: 76
3.3.5. Thng xuyên theo dõi sát din bin ca th trng BS 77
3.4. GII PHÁP I VI NHNN: 77
3.5. GII PHÁP I VI CHÍNH PH VÀ B NGÀNH CÓ LIÊN QUAN 79
Kt lun Chng 3 80
KT LUN 81
TÀI LIU THAM KHO 82
PH LC 83
- vi -

Gii pháp hn ch ri ro cho vay bt đng sn ti MHB Cn Th inh Vit Khoa
DANH MC CÁC CH VIT TT

BS Bt đng sn
CB-CNV Cán b công nhân viên
CBTD Cán b tín dng
DN D n
DNNN Doanh nghip Nhà nc


Bng 2.5: Quy trình cp tín dng ti MHB Cn Th 40

Bng 2.6. Kt qu cho vay BS ca MHB Cn Th (2006-06/2009) 45

Bng 2.7. Mt s ch tiêu liên quan đn cho vay BS ti MHB Cn Th 47

Bng 2.8. C cu d n cho vay BS theo đi tng khách hàng ti MHB Cn Th t
2006 đn 06/2009 48

Bng 2.9. Thu lãi t cho vay BS ca MHB Cn Th qua các nm 49

Bng 2.10. Tc đ tng n xu trong cho vay BS t 2004 đn 06/2009 52 Bng 2.11. Tc đ tng doanh s cho vay BS ca MHB Cn Th 54 Bng 2.12. So sánh t l tng trng d n cho vay BS và t l tng trng vn huy
đng ti MHB Cn Th t nm 2006 đn 06/2009 55 Bng 2.13. LSCB đc điu chnh qua tng thi k 65 - viii -


- ix -

Gii pháp hn ch ri ro cho vay bt đng sn ti MHB Cn Th inh Vit Khoa

PH LC
Ph lc 1. Danh sách các TCTD ti đa bàn TPCT tính đn 30/6/2009 83 Ph lc 2. Mt s ch tiêu v hot đng ngân hàng liên quan đn cho vay bt đng sn ti các
NHTM trên đa bàn Thành ph Cn Th trong 2 nm 2007 – 2008 84 Ph lc 3:Trích dn Ngh quyt ca B Chính tr v xây dng và phát trin thành ph Cn Th
trong thi k công nghip hóa, hin đi hóa đt nc s 45-NQ/TW, ngày 17 tháng 02
nm 2005. 85

bit khi đc Chính ph phê duyt Cn Th là thành ph loi I t tháng 6/2009.
Là mt Ngân hàng non tr so vi hu ht các NHTM khác trên đa bàn, d
kin tình hình hot đng kinh doanh ca MHB Cn Th s gp phi nhiu khó khn
vi ngày càng nhiu ngân hàng mi - nhng đi th cnh tranh – đã, đang và s
đc thành lp, cùng nhiu ngân hàng khác tham gia vào th trng nh hp TPCT
và khu vc BSCL. S cnh tranh càng ngày càng khc lit.  đm bo hot đng
kinh doanh ngày càng phát trin và đt hiu qu, tha mãn nhu cu ca khách hàng
mt cách tt nht, vic đánh giá ri ro trong cho vay BS – nghip v tín dng
chính ca Ngân hàng Phát trin nhà ng bng sông Cu Long, chi nhánh Cn Th
- đúng nh tên gi ca ngân hàng – là ht sc cn thit đ có nhng gii pháp hiu
qu, va có th cung ng đy đ vn cho th trng BS – huyt mch ca nn
kinh t, va đm bo an toàn cho hot đng tín dng, gim thiu ri ro và tng nng
lc cnh tranh cho Ngân hàng. ây là lý do mà tác gi chn đ tài “ Gii pháp hn
ch ri ro trong cho vay BS ti MHB Cn Th” đ nghiên cu.
- 1 -

Gii pháp hn ch ri ro cho vay bt đng sn ti MHB Cn Th inh Vit Khoa
II. MC TIÊU NGHIÊN CU:
Mc tiêu nghiên cu đ tài này là phân tích và đánh giá vai trò ca cho vay
BS đi vi s phát trin ca MHB Cn Th, nhn din các ri ro trong cho vay
BS đ t đó, đ xut các gii pháp hn ch ri ro, bin ri ro thành c hi nhm
tng nng lc cnh tranh, kin toàn h thng và xây dng thng hiu cho MHB
Cn Th, chun b chuyn đi thành mt ngân hàng c phn đc la chn hàng
đu ca khách hàng.
III. PHNG PHÁP NGHIÊN CU:
 tài đc nghiên cu bng nhiu phng pháp khác nhau, gm:
- Phng pháp tng hp thông tin, s liu có sn (sách v, tp chí chuyên
ngành, các bài phân tích ca các chuyên gia, các din đàn trên mng internet,
các báo cáo ca các ngân hàng, và các tài liu khác);
- Phng pháp thng kê;

Ngoài mc đích sinh li, hot đng cho vay BS hin nay ca các TCTD
ch yu h tr vn góp phn phát trin th trng BS, c th nhm vào 3 mc tiêu
chính sau :
Th nht, cho vay mc đích kinh doanh BS,  mc tiêu này ch yu tài tr
vn cho các t chc xây dng vn phòng, cao c cho thuê, xây dng nhà , cn h
đ bán, xây dng các trung tâm thng mi
Th hai, cho vay mc đích phc v sn xut mà ch yu là tài tr vn cho
các doanh nghip trong vic xây dng m rng nhà xng sn xut, xây dng c s
làm vic, nhà xng mi nhm n đnh sn xut thay vì phi tn chi phí đi thuê.
Th ba, cho vay phc v nhu cu tiêu dùng v nhà , đt  cho ngi dân,
đây chính là mc tiêu chính hin nay mà các ngân hàng đang hng ti. Mc tiêu
này góp phn gii quyt nhu cu xây dng, sa cha, mua nhà, mua đt đ  đi vi
các cá nhân, h gia đình. ây cng chính là nhu cu thit yu ca ngi dân đ n
đnh cuc sng, an c – lc nghip.
Mi TCTD đu có cách tip cn khác nhau trong hot đng cho vay BS,
tùy vào đnh hng chin lc phát trin, kh nng cnh tranh và s sáng to trong
khuôn kh lut đnh v nghip v cho vay BS ca mình.
- 3 -

1.1.2. Phân loi cho vay BS:
Xét v đi tng th hng, do đc thù ca ca th trng BS và chính
sách cho vay ca các TCTD, đi tng ca cho vay BS rt đa dng, đn t mi
thành phn trong xã hi, gm các công ty, tp đoàn đu t kinh doanh BS, các ch
d án đu t xây dng, các cá nhân có nhu cu tín dng v đt và nhà , v.v. Có th
phân thành 3 loi cho vay BS chính nh sau :
* Cho vay BS tiêu dùng : Vay mua nhà, mua đt, cn h đ  hoc vay sa
cha, xây dng nhà . i tng khách hàng vay loi này thng là cá nhân, h gia
đình vay vn phc v cho mc đích tiêu dùng nhà , ngun thu nhp dùng đ tr n
t lng, hoc thu nhp tích ly khác … tr góp dn t 5 – 10 nm.
* Cho vay đu c BS : Vay đ mua bán, kinh doanh BS phc v cho

tài sn có th gim t 10% đn 20% ngay sau khi nhn th chp nh xe c, máy
móc thit b.
- Ngân hàng thng nhn tài sn đm bo là BS vì loi tài sn này sn có
các giy t chng minh quyn s hu, quyn s dng rõ ràng và có th xác đnh ch
s hu/s dng mt cách d dàng. Bt k mt s mua bán, chuyn nhng hay vay
vn đu phi qua công chng và đng ký giao dch đm bo. Sn có các giy t
BS làm th chp, ngân hàng có th thanh lý tài sn đ thu hi n trong trng hp
ri ro khách hàng không tr đc n;
- Quy trình cho vay cn có s tham gia ca các c quan ban ngành khác
trong xã hi v thm đnh giá, xác đnh quyn s dng và s hu nhà đt, v.v;
- òi hi tính chuyên môn cao khi thm đnh cho vay đ tránh ri ro vì BS
có giá tr ln.
1.1.4. Vai trò ca cho vay BS:
1.1.4.1. i vi nn kinh t - Xã hi :
Ngun vn tín dng BS là mt trong nhng ngun lc trong xã hi mang
li c hi v nhà  cho phn ln dân lao đng, nhm n đnh và nâng cao cht
lng cuc sng cng nh c hi phát trin sn xut cho các doanh nghip va và
nh, t đó tng nng lc cnh tranh, to c hi vic làm mi và thu hút lao đng,
tn dng đc ngun nhân lc chuyên môn thp, giá r trong xã hi.
- 5 -

Thông qua ngun vn tín dng BS cho các chng trình và d án phát trin
nhà , khu đô th, thng mi, h tng c s, hàng nm h thng ngân hàng đã góp
phn đy nhanh tin đ đô th hóa, chnh trang b mt đô th, là nn tng đ thu hút
đu t t các ngun lc bên ngoài góp phn vào s nghip công nghip hóa, hin
đi hóa đt nc.
Th trng BS là mt b phn không tách ri ca nn kinh t hàng hóa.
Vic bm vn đúng mc cn thit cho th trng BS, khi thông dòng chy vn
trong nn kinh t, hin nhiên s thúc đy th trng này phát trin, kéo theo nhng
nh hng tích cc đi vi nn kinh t nói chung, k c th trng tài chính (th

trong tín dng BS là các tài sn phát sinh t ngun vn vay.
Mt khi điu kin và c hi tip cn tín dng BS tr nên d dàng, đa dng
và ngang bng cho mi tng lp xã hi có nhu cu, th trng BS s tr nên nhn
nhp hn bao gi ht.
- Khách hàng ca các khon vay kinh doanh BS có c hi tái to BS, m
rng kinh doanh sang các lnh vc khác, tng cng li th cnh tranh trong kinh
doanh ca mình.
- i vi các pháp nhân, đc bit là các doanh nghip va và nh, tín dng
BS phc v sn xut là c hi cho h phát trin sn xut, không phi mt tin đi
thuê nhà xng, tng nng lc cnh tranh.
- H gia đình và các cá th có thu nhp trung bình, thp nhng n đnh có c
hi n đnh cuc sng vi các sn phm tín dng BS tiêu dùng thông qua các d
án nhà  có quy mô va và nh, giá c phù hp, và các chng trình nhà  xã hi
cho thuê và cho thuê mua.
1.2. RI RO TRONG CHO VAY BT NG SN
1.2.1. Khái nim:
Ri ro trong cho vay BS là s thit hi có th gây ra cho các NHTM khi
cho vay các đi tng đ s dng vn vào các mc đích liên quan đn BS nh
mua đt, mua nhà đ , xây ct và sa cha nhà , xây dng vn phòng cho thuê,
đu t kinh doanh BS, đu t xây dng d án nhà , v.v.
- 7 -

1.2.2. Các loi ri ro trong cho vay BS:
Có nhiu loi ri ro trong hot đng cho vay BS, nhng có th k đn 2
loi ri ro chính trong cho vay BS là :
* Ri ro thanh khon : các khon cho vay BS thng có thi gian thu hi
vn dài, trong khi ngun vn huy đng t các NHTM thng là ngn hn. Các ngân
hàng luôn ri vào trng thái s dng vn ngn hn đ cho vay trung, dài hn. Tình
trng mt thanh khon s xy ra khi áp lc phi tr n ti hn gia tng, nhng vn
cha thu hi đc t các khon vay dài hn. Mt khi khách hàng tin gi đng lot

ri ro đáng k cho h thng ngân hàng nói riêng. Vì khi cho vay BS, ngân hàng đã
da dm quá nhiu vào tài sn th chp là BS đã đc thi phng, khi giá nhà đt
h thp, nhng ngi đi vay mt kh nng tr n thì có thanh lý tài sn th chp
cng không đ đ thu hi vn.
Khi th trng BS trm lng thì thanh khon kém là ni lo ln nht. Vào
lúc này, ngân hàng cn cân nhc và có quyt đnh đu t đúng đn nhm hn ch ri
ro trong tín dng BS. Nhiu ngi hiu lm rng khi th trng BS đi xung,
các ngân hàng cho vay BS khó khn. Nhng trên thc t th trng BS nói
chung ch đóng bng  phân khúc nhà , còn các phân khúc khác nh cao c, vn
phòng… thì vn rt tt.
Ngoài ra, hàng lot rào cn v c ch, chính sách và th tc giy t x lý
TSB trong gii quyt n xu, n quá hn cng là mt trong nhng nguyên nhân
làm trm trng thêm ri ro trong tín dng BS cho dù đang trong cn st nóng giá
đt, đt rt d bán.
1.2.4. Hu qu ca ri ro trong cho vay BS :
Các d án đu t BS ln thng có thi gian hoàn vn chm và dài hn,
thông thng dao đng trong khon 10 – 15 nm, trong khi ngun vn huy đng t
các NHTM ch yu là ngn hn di 12 tháng, ngân hàng ri vào tình trng ly vn
ngn hn cho vay dài hn, điu này s dn đn ri ro mt thanh khon trong h
thng ngân hàng khi khách hàng tin gi đng lot rút vn đn hn.
Ri ro v n xu luôn là ni ám nh các ngân hàng, đc bit khi cho vay các
d án ln v BS. Trong bi cnh cuc khng hong toàn cu đang lan rng, h
- 9 -

thng ngân hàng đang dn sit cht li các khon cho vay BS, nhiu d án kinh
doanh BS đã và đang b dng li do thiu vn. Khi đó, nhiu ngân hàng s gp
khó trong vic tìm ch cho các tài sn BS tch thu t nhng khách hàng không còn
kh nng tr n.
Vi nhiu doanh nghip không tr đc n ti hn, có NHTM c phn đã
phi dùng ti bin pháp cho vay bc cu hay cung cp các khon vay gi đu, có

- Phá v k hoch kinh doanh và kh nng thanh toán ca NH;
- Làm gia tng chi phí có tính cht hiu ng, nht là chi phí trích lp d
phòng ri ro cho khon vay;
- Làm gim hiu qu kinh doanh, gim li nhun, gim giá tr c phiu.
- Gp khó khn trong vic tìm kim đi tác chin lc, kêu gi vn
1.2.5.2. D n cho vay BS/Tng d n:
D n cho vay BS luôn chim mt t trng ln trong tng d n tín dng
ca các NHTM. Tuy nhiên, d n này luôn bin đng và thiu tính bn vng và đây
là lnh vc đu t mà mc đ ri ro ca nó ph thuc nhiu vào s bin đng giá c
trên th trng BS.
T l này càng ln, tng trng ca ngân hàng càng cao nhng ri ro cng
càng cao vì thc t, cho vay BS phn ln đu da vào tài sn th chp, nguy him
 đây là tài sn th chp đc các ngân hàng đnh giá cao so vi giá th trng
nhm lôi kéo khách hàng. iu này d thy  nhiu ngân hàng nh, mi thành lp,
buc phi cnh tranh bng nhng phng thc nh đnh giá tài sn th chp cao,
đn gin hóa th tc và rút ngn thi gian thm đnh, cho vay.
Nu t l này càng thp thì nguy c mt th trng, gim nng lc cnh
tranh, gim li nhun và có th nh hng đn thng hiu. T l này thp cng
làm gim li nhun ca ngân hàng vì li nhun t hot đng cho vay BS đc coi
nh mt món mi béo b đi vi tt c các NHTM tham gia vào hot đng này.
1.2.5.3. D n cho vay BS/Vn huy đng:
T l này càng ln càng đm bo đu ra cho vn huy đng ca ngân hàng,
tuy nhiên ri ro cho ngân hàng cng càng cao do mt tính thanh khon vì huy đng
ngn hn nhng li cho vay dài hn – c mi khon vay BS đc phát sinh mi là
- 11 -

gia tng thêm mt khon vay trung, dài hn. T l này cao cho chúng ta thy s bt
hp lý trong vic huy đng vn và s dng vn ti các NHTM, hin nay phn ln
vn huy đng ti các NHTM đu là vn ngn hn, vn trung và dài hn ch chim
mt t trng nh trong tng vn huy đng. Vì vy d n cho vay BS – là các

BS thông dng là : Phng pháp so sánh trc tip; Phng pháp chi phí; Phng
pháp thu nhp; Phng pháp thng d ca đt và phng pháp li nhun.
Mi loi BS đu có th s dng các phng pháp đnh giá khác nhau, trong
đó bao gi cng có mt phng pháp đnh giá phù hp vi nó nht. Mt phng
pháp đc đánh giá là phù hp khi các điu kin đ thc hin phng pháp đó đc
đáp ng d dàng, đy đ, chính xác và kp thi.  Vit nam, vic đnh giá BS
thông thng đc thc hin bi 2 phng pháp, đó là phng pháp so sánh trc
tip và phng pháp thu nhp. Các TCTD cng vy, h da vào 2 phng pháp này
đ thc hin vic đnh giá BS làm c s xác đnh giá tr tài sn đm bo n vay.
Các ngân hàng đnh giá BS ch yu d trên c s giá th trng – là giá tr giao
dch trên th trng ti thi đim đnh giá hoc gn vi thi đim đnh giá.
Các ngân hàng thng cn c vào khung giá đt, giá nhà do UBND Tnh,
Thành ph ban hành hàng nm, kt hp vi kho sát giá th trng đ đa ra mt
khung giá quy đnh chung cho vic đnh giá. Tùy theo tng loi đng ph, v trí,
quy hoch, c s h tng … mà ngân hàng s áp dng h s sinh li trên tài sn đ
đnh giá, trên c s ly giá nhà nc nhân thêm cho h s sinh li, h s này s
đc áp dng linh hot cho phù hp vi giá th trng ca tng loi đng ph, loi
đt, giá tr vt t, trang trí ni tht …
Sau khi xác đnh giá tr ca BS, ngân hàng da vào đây đ xác đnh giá tr
ca khon vay theo mt t l da trên tài sn th chp (chng hn nh cho vay 50%
hoc 80% giá tr BS do ngân hàng đnh giá). Vic xác đnh giá tr khon vay 50%
hay 80% giá tr BS còn tùy thuc vào rt nhiu yu t nh : mc đ uy tín ca
khách hàng, hiu qu ca phng án vay vn, tình trng pháp lý tài sn, tình hình
ngun vn, mc tiêu tng trng, tình hình th trng BS, yu t cnh tranh …
Mi ngân hàng đu có mt phng pháp xác đnh giá tr BS khác nhau, và
mi phng pháp cng đo lng đc mc đ ri ro mà ngân hàng đang đi din.
- 13 -

1.2.6. Các nhân t nh hng đn hot đng cho vay BS:
1.2.6.1. Lm phát: