BQ
GIAO
DI)C
VA
DAO
T
~0
TRlfdNG
D~l
HQC
KINH
TE
QUOC
DAN
•
TRAN
QUOC
HUNG
"'
, ,.
,:.>
NGHIEN
CUU
PHAT
TRIEN
HOAT
•
.A.
, ,
"'
?

, r
LUAN
AN
TIEN
PIJ\JN+t-T-E 1
•
v~YHQC
KTQD
L1fTEWNP~-~
I
THONG
TIN
THtf
VI
EN
I
1
NGU'(H
HU'6NG
DAN
KHOA
HOC:
1. GS.
TSKH.
Le
Dlnh
Thang
2.
PGS.
TS.

cam
doan
l}C
ll}C
Ml)C
Ll)C
mh
muc
cae
hlnh
minh
hQa
dung
trong
lu~n
an
lllh
ffi~lC
cae
b~ing
Slr
dung
trong
lu~n
an
:lnh
ffil}C
de
ttr viet tat
Slf

tru011g.
1.1. Khai
ni~m
ve BDS, vai
tro
eu-aBDStrongxa
hQi.
-7
1.2.
Khai
quat
ve
ho~t
d<)ng
kinh
doanh
BDS.
17
1.3.
Kinh
nghi~m
cua
Trung
Qu6e
va_ctla
My
ve van
de
sa
hfru,

d<)ng
kinh
doanh
BDS &
Vi¢t
Nam
hi¢n nay. 68
2.1.
T6ng
quan
ve
S\f
phat
tri~n
eua
ho(;lt
d<)ng
kinh
doanh
.BDS 6
Vi~t
Nam.
68
2.2.
11We
tr<;1ng
ve van
de
sa
hu.li

Th~re
tr~mg
ngu6n
von
trong
hoar d<)ng
k~nh
doanh
BDS,
·.
114-
2.6.
Th~rc
tr(;lng
cae
van
de
khac
lien
quan
den
ho(_it
d<)ng
kinh
doanh
BDS.
121
:huang
3:
Cac

Tiep
t~1e
d6i
m6i
tu
duy
trong
vi~e
xf1y
d~rng
th~
ehe
phip
lu~t
lien
quan
den
ho~lt
13~
:<)ng
kinh
doanh
BDS 0
Vi~t
Nam.
3.
3.
Giiii
phap
dong

ho~=tt
d<)ng
kinh
doanh
BDS.
15E
3.
5.
Doi
m6i
cong
tae
hanh
chfnh
trong
llnh
vl,(e
qu~\n
ly
BDS
hi~n
nay.
16~
3 .6.
Nang
eao
eh£1t
Iuong
e6ng
tae qui

li~u
tham
kh<io.
DANH
l\H)C
c \c
HiNH
MINH
HOA
DUNG TRONG
LUL~N
AN
Hlnh
1 .1: Cac gi ai
do~m
eli a
hm;tt
~C)ng
kinh
doanh
BDS
21
Hlnh
1.2:
Mota
quyen
so
hihl
dat
dai

dai
h<;tn
·
4~

Hlnh
1.5: Cac
bu6c
cua
phuang
phap
chuy~n
hoa
trJ!c
tiep
d6ng
tfiu
nh~p
d~
5.c:
xac
dinh
gia
tri thi trvcmg BDS
Hlnh
1.6:
Tn1
deu
nq
goc trong suot ky trii

BDS
8~
Hlnh
2.2: Qui trinh
giao
dat
cho
t6
chuc
d~
lam
m;:it
bang
san
xuat
kinh
9 J
doar h
theo
Luat
dat
dai
nam
2003
Hlnh
2.3:
Bi~u
do
gia
dat

tnrang
sa
15C
Hlnh
3.2
J\16
h!nh
gi<:ii
ph::lp
tai chinh
d~
tang
nguon
von
cho
nganh
kinh
16::
doanh
BDS
DANH
IVH)C
B.~NG
Slr
Dl)NG
TRONG
LUi~N
AN
Bang
1.1.

Bang
1.4:
Tai san, nq va von ehu
sa
hfru
cua eac doanh nghi¢p trong li'nh 36
vJ.!e
BDS
t(;li
Trung Quae
B~ing
1.5: Ca eau dat thea
sa
hi:tu
va
su
dl}ng
t(;li
My
40
B<:ing
1.6:
S6 lvqng
va
di¢n tfch nha 6
t(;li
My
tfnh den nam 2003
41
B::'tng

s~in
pham qu6c n¢i chia thea nganh
71
B~ing
2.2:
1v1¢t
so chi tieu
ve
doanh
nghi~p
tfnh den 31/12/2004 73
Bang 2.3: Thong ke nha 6 nam 2000-2004 74
Bang 2.4: Di¢n tfch nha 6 duqe xay
m6'i
trong giai
do(;ln
2000-2004 75
Ring 2.5:
Tn~
trucmg cho thue van phong
t(;li
Ha N¢i eu6i nam 2005 76
Ring 2.6: Thi trucnw cho thue can ho
tai
H~1
Noi eu6i nam 2005 76
_._
•

0 0 •

dat ph
an
thea
mlfc
dich su
dl;lng
88
Bang 2.12:
Toed¢
tang dan
so
t(;li
Ha N¢i
va
thanh pho Ho Chi Minh trong 98
vai nam qua
Being
2.13: Khung
gi<:1
ctat
do Nha
mi6'c
qui dinh
ml.m
1994
Ya
2005
104
Bi1ng
2.14:

chi
phf
va
thu
nh~p
cua
m¢t
dl:f
an
khu
van
phong
cho
11
I
thue
gia
d~nh
t0i
Ha
n¢i
BLing
2.16: Toed<?
tang
du
nq
cho
vay
kinh
doanh

tfn dl;lng
(%)
11
Bang 2.19:
Qui
ho(;lch
st:r
dl.fng
dat
den
nam
2010
va
Ke
ho~ch
sl'r
dl;lng
dat
12
de'n
nam
2005
B~1ng
3.
1:
So
sanh
qui
m6
ho~t

cua
My
B<ing
3.
3:
Tfnh
to
an
gia
th~mh
dat
tr6ng
sau
m¢t
s6
nam
14
Being
3.4:
Hi~n
tr~ng
sl'r
dl;lng &it
cua
Ha
N¢i
va
Clla
4
tinh

C.~C
TU
VIET
TAT
Slr
Dl)NG
TRONG
LU1~N
AN
BDS: Bat
d¢ng
san
GCN:
Giay
chung
nh~n
QSD:
Quyen
str
d~1ng
TCTK:
T6ng
cue
Th6mr
ke
~
• <
DNNN:
Doanh
nghi~p

cho thuê nhà hoặc mua BĐS và sau đó bán lại để thu lợi nhuận). Những người
mua BĐS cũng có thể là các doanh nghiệp để dùng làm trụ sở hoặc dùnơ để
kinh doanh cho thuê BĐS, có thể là các hộ gia đình mua để phục vụ nhu cầu ở
của mình. Chính vì tính đa dạng của hoạt động kinh doanh BĐS mà lĩnh vực
này thực sự được nhiều người quan tâm, nghiên cứu với mục tiêu chung là để
mua sắm được, thuê mướn được, hoặc tạo dựng được BĐS theo cách có hiệu
quả nhất, đem lại lợi ích lớn nhất cho họ.
Hoạt động kinh doanh BĐS ở Việt Nam mới thực sự có môi trường pháp lý
để hoạt động kể từ sau khi Luật đất đai năm 1993 ra đời trong đó cho phép người
sử dụng có một số quyền định đoạt liên quan đến đất đai như quyền chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, thế chấp, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất
Chính từ sự non trẻ này mà rất nhiều vấn đề về môi trường pháp lý chung, về
thủ tục hành chính của các cơ quan chức năng liên quan, về năng lực của các
doanh nghiệp kinh doanh BĐS, về tâm lý, hành vi, thói quen của người tiêu
dùng BĐS, về chính sách tín dụng cấp vốn cho hoạt động đầu tư, mua bán
2

BĐS còn nhiều bất cập so với vèu cầu phát triển của hoạt kinh doanh quan trọng
này. Xuất phát từ thực tế được phân tích như trên và xuất phát từ yêu cầu
công việc của một người hoạt động trong lĩnh vực này, tác giả (NCS) đã quyết
định lựa chọn đề tài nghiên cứu này để làm luận án tiến sĩ.
2. Tổng quan tình hình nghiên cứu đề tài này ở Việt Nam và ở một số nước
trên thế giới.
Như đã trình bày ở phần trên, hoạt động kinh doanh BĐS của Việt Nam theo cơ
chế thị trường mới thực sự có những bước phát triển đầu tiên kể từ đầu những
năm 1990 đến nay. Xét từ góc độ quản lý Nhà nước thì năm 1993 được đánh
dấu như là điểm khởi đầu của việc hình thành khuôn khổ pháp lý cho hoạt
động kinh doanh này với .sự ra đời của Luật đất đai 1993, lần đầu tiên cho phép
các việc chuvển nhượng quyền sử dụng đất, một trong nhưng văn bản pháp luật
quan trọng nhất trong lĩnh vực kinh doanh BĐS ở Việt nam. Việc ra đời của

cac giai phap phat
tri~n
ho~t
d<?ng
kinh doanh
BDS theo
CO'
che
thi
truang
van
con
bo ngo. v
6'i
b6i canh
tren
thl cac nglzien
C{(U nlzam
de'
Xl/Gf CClc
sz(a
dJ'i
vf?'
khuorz
k/zJ'
phap
f)-•
di
t/zz{c
ddy

t/.u}i
giantftL
____
~
D6i
v6i
nhieu
mr6c tren
the
gi6'i,
d~c
bi¢t
la
nhfrng nu6'c
c6
nen kinh
te
thi
truong phat
tri~n
thl
ho~t
d(>ng·
kinh doanh BDS da duqc nghien cfru kha ky
luang.
Dieu
nay
th~
hi~n
0 cho cac nu6c nay da c6

luon
c6
vi
trf
quan
trc:mg
trong
xa
h¢>i,
thu
hut
duqc nhi.eu von
dau
tu
cling
nhu
nhieu
nguon
nhan lvc tham gia. v 6i
b6_i
canh
d6 nhu cau
cua
xa
hoi can duoc
thong
tin tot
hon
ve Iinh vue BDS se tao b6i canh
thuan

nhu
cac van
de
s6
hilu,
khu6n
kh6
phap
ly
cho cac giao
d!ch BDS, van de
hi~u
qua
kinh doanh BDS, van de tai trq
cho
m<?t
dv
an phat
tri~n
BDS, van de
thue
BDS deu da duqc
th~rc
hi¢n tuong
doi
ky. 0 cac
nz£'6·c
ndy cac
/zl(()·ng
nghien

nao cling
g~p
phai rna
cac
giai phap
dua
ra
ft
khi
d~t
duqc
tfnh toi
uu
tuy¢t
d6i
rna
thuang
la sv danh
d6i
giUa tfnh hi¢u qua va tfnh
cong
bang.
3.
Wf~:~c
tieu nghien
Cllu.
Xuat phap
tu
thvc
tr~ng

tren, Nghien cuu sinh thi[y rdng vi¢c nglzien
c1ru
n/urng
to'n
tgi
c/u{
yez1
cdn trrf
Sl/
p/zat
triln
CllG
hoc;~t
d(Jng
kinh doanh BDS J Fi¢t N
am,
qua d6
de'
xudt
cac
gidi
phap
dl
gidi
quyet
cac tdn tgi
d6
d6z
·v6'i
co

VlJc.BDS.cfing nhu
chi r6 cac van de thvc tien chua phu hqp cho vi¢c phat
tri~n
hoq.t
d(>ng
kinh cloanh BDS o
Vi~t
nam. Ket qua nghien
cll'u
nay la can thiet
cho
mQi
doi tuqng tham gia thi truong
BDS
nhu cac h¢
gia
dlnhl cac nha quan
ly
doanh nghi¢p, cac nha dau
tu,
cac nha xay
dlp1g
BDS, cac nha tai trq cho cac
dl!
an
BDS cung
nhu
cac ca quan quan
ly
nha mr6c trong llnh

gia dinh.
4.
D6i tuqng
va
ph~m
vi
nghh~n
Clru.
Tren ca
sO'
ml;lc
tieu nghien cuu
dade
ra
va v6i tfnh chat
d~c
thu cua
BDS,
do/,
{l((fng
chfnh
dU(JC nglzien
Cll'tl
trong
lu~n
an nay
Et:
- Moi tn.rong kinh doanh
BDS
a Vi¢t Nam nhu

ve
BDS
d1a dat nu6'c n6i chung va ngu6n tai nguyen
dfit
dai n6i rieng
d~
dap ling
nhu c1u
v~
BDS ngay
dmg
tang cua xa h¢i.
V
e'
phgm
vi
k/zong gian nglzien
cz(u:
do
day la llnh vvc
rfit
r¢ng
16'n
va
phu·c
tq.p
nen
lu~n
an se chu yeu t?p trung nghien
CUll

ttr
d!a ban
th?mh
ph6 HCivf la nhfrng nai ma
hoq.t
d¢ng kinh doanh BDS,
d~c
bi¢t
5
la cac
BDS
nha a
va
thtrong
m~i,
c6
mli'c
d<?
phat
tri~n
cao nh[tt,
tu
d6 suy f\)ng
ra cho hoar dona kinh doanh
BDS
tren ca nu6c.
. . c .
v
e'
p/upn vi thai gian nghien

ho~t
d¢ng kinh doanh
BDS
theo
co
che thi tnrong.
K~
tu ra doi cua Lu?t dat dai nam 1993
d~n
naY.,
khi
rna
Nha
ntr6c
c6ng
nh~n
nhfrng
quy~n
dinh
do~t
co bim
dra
chu
siX
di;Ing
dat
hQ'p
phap
nhu
quy~n

v~H
Itch
Slf.
C~:ic
nguon
soli¢u
dung trong
C<lc
phan tfch trong
lu~n
an
dUQ'C
thu th?p thong qua cac
CUQC
khao Sat, nghien
CU"U
CaC
thong tin c6ng bo
CUa
cac co quan Nha
nu6'c
lien quan den llnh vvc BDS, cac doanh
nghi~p
chuyen
doanh
BDS
cling nhlf tham khao cac c6ng trlnh nghien cuu
da
thlfc hi¢n trong
llnh

va
kinh
nghi~m
.cua
My.
quoc gia c6 nen kinh te n6i chung va
ho~t
d¢ng kinh doanh
BDS
n6i
rieng
r<lt
phclt
tri~n)
da
dUQ'C
chu y,tham khao thong qua cac an phtlm,
Clc
bai
viet va nhfrng
trang web chuyen
d~
cua cac nu6'c d6 tren Internet. Ngoai ra
d~
b6 sung them nguon du li¢u,
NCS
eta
thvc
hi~n
ca cac

ITIQt
SO
di~m
m6'i
sau:
6

6

- Phân tích, đánh giá những vấn đề chính tác động đến sự phát triển của
hoạt động kinh doanh BĐS trong nền kinh tế thị trường.
- Phân tích, tổng họp những điểm phù hợp và những điểm chưa phù hợp
cho sự phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS từ khuôn khổ pháp lý
môi trường kinh doanh hiện nay ở Việt Nam, qua đó đề xuất các giải
pháp đối với các cơ quan quản lý Nhà nước, cũng như đối với các chủ
thể tham gia thị trường BĐS nhằm thúc đẩy sự phát triển của hoạt động
kinh doanh này.
1. Kết cấu luận án.
Luận án gồm 3 chương. Chương đầu nghiên cứu về tổng quan các vấn đề
chính tác động đến sự phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS, chương hai
sẽ nghiên cứu hiện trạng các vấn đề liên quan đến hoạt kinh doanh BĐS ở
Việt Nam hiện nay và chương cuối sẽ là sự tổng hợp và đề xuất các giải pháp
thúc đẩy sự phát triển hoạt động kinh doanh BĐS ở Việt Nam đối với các cơ
quan Nhà nước có trách nhiệm tạo dựng môi trường cho hoạt kinh doanh BĐS
cũng như đối với các đối tượng tham gia thị trường BĐS ở Việt Nam
7
CHUONG
1
?
)'

TH~
TRlJONG.
1.1.
KHAI
NitiVI
VE
BDS, V AI
TRO
CUA BDS
TRONG
XA H(>I.
1.1.1. Khai
ni¢m
ve
BDS.
BDS
c6
y ngh1a
khac
nhau
doi
v6'i
nhGng
nguoi
khac
nhau.
N
guai
nong
dan

dieu
. .
~·
. .
~

.
hanh
cac
doanh
nghi~p
l6'n
c6
th~
coi BDS la
m¢t
tai
san
16'n
cua
doanh
nghi~p.
Lu~t
su
coi
BDS
nhu
m(>t
tai san mang theo
nhieu

vgc
lien
quan
den
BDS
nhu
moi
gi6'i,
d~nh
gia, quan
1}',
xay
dgng,
cap
von
vay
coi BDS
la
hoq.t
d(>ng
kinh
doanh
cua
hQ.
Nhu
ta
eta
biet
tat
ca

trong
y
nghia
nao
nfra va
cung
c6
th~
n6i
gan
nhu
U1t
ca
chung
ta
deu
phai
dua
ra
cac
quyet
dtnh
lien
quan
den BDS
it
nhat
la
m(>t
liin,

ngucri.
BDS,
ngoai
)'
nghia
la
m(>t
linh V\!C
nghien
cliu
ho?c
Et
m¢t
ho?t
d(>ng
kinh
doanh,
con
c6
y
nghia
bao trum la
m(>t
lo(;li
tai
san
d?c
bi~t.
Theo
qui

ca
cac
tai
san
giln
lien
v6i
nha
o,
cong
trlnh
xay
dlfl1g
d6, cac·
Uii
san
khac
giln
lien
v6i
dat
dai va
cac
tai
san
khac
do
phap
lu~t
quy

BDS
c6
th~
duqc
phan
lot;ti
nhu
sau:
Nha
a:
BDS
nha
6
la
cac
ngoi
nha
d¢c
l?p
cling
nhu
cac
khu
nha
chung
cu,
cling nhu·
cac
khu
dat

van
phong
cho
thue,
trung
tam
thuong
m?i,
chq,
cua
hang,
khach
s~m,
nha
hang,
khu
nghi
mat,
cac
khu
dat
tr6ng
danh
cho
vi~c
xay
dvng
cac
BDS
thuong

thf1y
nhieu
6'
cac
th~mh
ph6,
noi
dien
ra
thuong
xuyen
c:k
hoat
dong
kinh
doanh
dich
vu.
• • c_.; • •
BDS
Cong
nghi~p:
BDS
cong
nghi¢p
bao
gom
cck
nha
may,

phO
VI
thti0ng
c6ng
Vi~c
a
day
pl1l;l
thUQC
VaO
nguon
nhan
lqc
CO
t(_li
CaC
do thi.
M¢t
so
loc_li
BDS
cong
nghi~p
c6
th~
6'
cac
vung
n6ng
thon

ho~c
tai
nguyen
thien
nhien
(che
bien
qu~ng
khai
th{tc ttr
mo,
thuy
di~n

).
Trong
truong
hqp
nay,
lao
d¢ng
a vung kh<k
se
duqc
chuy~n
toi
va
xung
quanh
khu

h¢
thong
ttr6'i
tieu
la
I /24. Di(!l/
181/
9
cac BDS
di~n
hlnh
cua
nh6m
nay.
N6
c6
th~
nam
6
nhung
vi:mg
sau vung
xa
va
cling c6
th~
nam
gan
cac
khu

nu6'c,
oic
BDS
phyc
vy
cac
lqi ich
chung
do
Nha
nuac
dau
tu
nhu
cac
b~nh
vi~n
cong,
cong
vien,
dtrong xa,
tnrong
h9c
c6ng

Th6ng
thuong
cac
BDS
nay

chua
chi~n,
mieu
m£?.o.
cac
ca
sa
tu
thi~n,
san golf,
san
bong

1.1.2.
Cac
thu<)c
tinh
cua
BDS.
La
m(>t
lo<;~i
tai
s~m
d~c
bi¢t, BDS
c6
nhfrng thu(>c
tinh
rieng

thanh
nhfrng
nh6m
sau:
1.1.2.l.Thu<)c
tinh
v:)t ly:
Tinh
bat
d<)ng:
c{ic
khu
dat
c6
tfnh
bat
dc)ng,
ngh!a
la
khong
di
chuy~n
duqc
trong
khong
gian.
Cac
th~mh
phan
v~t

th~
di
chuy~n
duqc
ngh'Ia
la
m6i
manh
dat
d~u
c6
cac
chi
so
kinh
d¢ va
VI
d~l
xac d!nh,
khong
thay
d6i. Tfnh bat
d(>ng
nay cua
dat
lam
cho
n6 du·qc
xac
dtnh

huy: dfit voi y ngh!a
la
m(>t
phan
cua
khong
gian la
khong
th~
bi
pha
huy,
n6
se ton
t<;1i
mai.
Tinh
ben
vung
nay
H1m
cho da't
c6
khuynh
huang
tr6
thanh
cac
khoan
dau

dl},
gia tri
m(>t
m?mh
dat c6
th~
bi giam
di
dang
k~
khi n6
b!
c;k
tac
dc)ng
xau cua m6i
truong
xung quanh lam
cho
vi~c
su
d1:1ng
khong
duQ'c
ai quan tam.
Tinh
khong
dong
nhat:
kh6ng c6 hai manh dat nao

d0-ng,
kfch co,
etta
hlnh
vv

Tiep theo,
h9-
Hing
c6ng c¢ng nhu
duong
xa
va
cac cong
trlnh tien fch
ctoi
vcS'i
t"lrng
manh dat cung
thuo·112:
khac
nhau
lam cho chung
•

"-'
~
I.,
khac nhau. Cu6i cung,
ngo~i

chCrc,
ton giao,
lu~t
l¢
ho~c
t~p
qmin.
TI1~
che
t;:to
ra
each
suy nghi
CLia
chung ta
\'~1
co
th~
t~lO
ra anh
hucmg
sftu sac t6i cac gia tri
cua chung
la.
Lu:\)t,
cic
quy
d!nh
cong c(mg
trong

tai san
khac.
Vi~c
so
hfru
CclC
tai san khac c6
th~
dl!Q'C
hi~u
nhu
la
mc)t
s~r
so
hfru
tuy~t
doi song ct6i voi BDS
th1
kh6ng holm toan nhu
v~y.
Do tfnh
ct~c
thu
ci:1a
BDS
nen Nh:i nuoc lu6n
chra
ra
cac

hu·u
ca
nhfm
d6i v6i
dat
dai va
c:c1
cac quoc gia chi
ccmg
nh~n
quyen str
d~mg
(QSD) ca nhan doi v6i
dat
dai
nhu
0 Vi¢t Nam. Nha mr6c can
ctat
dai de plwc
v~
cac
lqi fch chung cua
c(>ng
dong
nhu
dftt
di'mh
cho qu6c phong, an ninh,
duang
xa, cong trlnh thuy

ban
phap
luC:H
ve
dat
dai cua cac
qu6c
gia.
:rv1~t
khac
cac
BDS tuy
thUQC
quyen
SO
hfru va
Slr
d!fng
cua
Cac
ca nhan
song
bao
giG'
cung
nam
trong
illQt
moi
truang

n6 cfing
la
m¢t
phan
cau
thanh
cua
m6i
truO'ng d6.
Nha
mr6c Iu6n
c6
vai
tro
dieu
tiet trong m6i
quan
h¢
hay
sv
lien
quan
gifra BDS
va
c9ng
dong
xung
quanh
nhu
m¢t. t6ng

dtJng
cua
cac
BDS
lien quan khac.
Nhfrng
qui cttnh trong
cic
qui
ho~ch
t6ng the cac
v-Lmg,
qui
ho~ch
chi tiet
cac
khu
vi.Jc,
quy
che
xay
d1;rng

.la
nhi111g
quy
dinh
cong c¢ng
trong
llnh

m¢t
ca
nh~m.
Vf dlf
nguai
dan
mien
xu6i thl
thuang
lam
nha
a
tr!f·c
tiep
tren
nen
dat
COI1
nhieu
CQDg
d6ng
cac
khu
VlJC mien nui
thuong
a
nha
S~ln

1.1.2.3.

trong
d6
vj trf
kinh
te
c6
vai
tro
chfnh. Y!
the
la ket
qua
cua
Sl:f
li.Ja
chQn va
khuynh
huang
CUa
cac
C'l
nhan
va
C<.lc
nh6rn trong vi¢c
lt.ra
cht,m
m~t
bclng.
Sl;f

huang
den-vi¢c
Iva chQn
vj
tri la
khoimg
each
ho~c
thai
gian can
cho
vi¢c di
l~i
gifra
BDS
va
cac
diem
dich
ma
nguO'i
su
d~mg
BDS
thuang
phai t6i.
T6ng
cac
khoimg
each

no la
SJ!
hi¢n di¢n
CUa
cac
ti~n
fch
va dich
Vtf,
hUang gi6, huang anh
S~ng
m~t
trOi

Sq
khan
hiem:
m(lt
so
Io~i
dat nhat d!nh c6
th~
c6 nguon cung tuong doi
h<;tn
che
va duqc
gQi
la
SJ!
khan hie'm. T6ng

M~c
du
v:;ly,
noi lo d1a vi¢c dan
so
kh6ng
ngung
tang
da
lam cho nhu
cau tang nhanh
hO'n
nguon cung
CO
h~n
Va
t(;lO
len nhfrng
COn
SOt
dat.
Tinh
phtf thu(lc
Ian
nhau:
Sl!
tuong tac giu·a
vi~c
su
dt,Ing

gan d6 va
vi~c
xay dvng mai m¢t
con duong tninh se
ln.m
giam dang
b!;
luqng khach hang
cua
ca
nha hang
va
khach
Sq11
tren
c10t:ll1
ctm:mg
CU
d6
Va
lam cho tri gia
CUa
nha ·hang cling nhtr
CUa
khach san giam di. Do vav viec su dung
va
gia tri
ctb
cua mot BDS c6
th~

khong
th~
di
do·i
BDS
d~
dap
ling
sy·
thay doi cua cung
cfiu
cling nhu
vi~c
thieu tfnh tucmg dong va tfnh
chua'n hoa lam cho nguo·i mua BDS phai
khc.io
sat
ti:rng
BDS
d~
hidu biet gia tr!
cua
n6. Khcmg c6 each
de
dang cho nguoi mua so sanh
cac
BDS lam cho
Sli
.__


nh6m:
Mqi
nguoi thuong tim
kiem
v~t
su
dlfng BDS theo
rn¢t nhu
diu
nhat
dinh
nao d6. Vi dlf:
m¢t
gia dinh tim
kiem
m¢t
can nha rieng
thl chi tlm kiem trong thi truong cac ngoi
nha
xay
d¢c
l~p.
~v19t
thuong gia
muon
tim noi ban d6 go thl chi tim kiem
trong
thi
truong
cac trung tam thuong

mua
ban cac
can
h¢
chung
cu
c6
th~
rat soi d¢ng
trong khi
th~
truO'ng cac ngoi nha d¢c
L~p
c6
th~
it soi
d<)ng.
Slf'
chuyen bi¢t hoa
duqc
hlnh
thanh
va
cac BDS
du<;c
phfm
lo~i
theo
cac
nh6m

rai. Hon mia
die
giao dich
khong
hay dien ra 0
nhi:rng
noi buon
ban
cong
c¢ng
rna thuong 6 nha rieng, van
phong
rieng Tfnh khong
t~p
trung
va tfnh rieng
tu
trong giao dich
mua
ban
BDS lam
cho
thong tin thi tnr0ng BDS
se
kh6 ctuqc thu
th~p
va do
d6
chi phi thu
th~p

va ph an tich thong tin thucmg ton kem.
C<.l.c
doanh
nghi¢p
thuong
thue nhil'ng
chuyen
gia trong
linh
vlf'c
BDS
d~
mua
ban
BDS nham
kh~c
phifc
vi¢c lwn
che
thong
tin. Nhil'ng
nguO'i
chu va nhil'ng
nguoi
mua
tiem nang
thuang
ra cac
quyet
dinh

c6 xu
huang
tlm
kiem
va tra tien cho thong tin ve gia ca BDS
d~
t6i
da
hoa lqi fch cua
mlnh
va
ctieu
d6 se
lam
chi
phf giao
d~ch
tang len.
Nguon
cung
co
d!nh
trong
ngan
h<;1n:
Ngu6n
cung
BDS
co
dinh,

BDS t?i
m¢t
vung
nao
d6
ho<;ic
trong
m¢t
c¢ng
dong
nao
·d6 c6 thli
dao
d¢ng
d¢t
ng¢t
trong
ngin
h?n.
Ket
qua
la
gia
BDS
tang
nhanh
neu
cau
VUQ1
cung

Vai
tro ciia
BDS
trong
xa
h(>i.
Hi~n
nay
<1
Vi~t
Nam
chua
c6
nguon
thong
ke
chfnh
thuc
nao
ve
t6ng
gia
trj
cac
BDS
a·
nu6'c
ta
la
bao

quy
m6
va
qua
d6
la
vai
tro
cua
BDS
trong
xa
h¢i.
Van
de
nay
co
th~
dugc
tiep
c~n
qua
each
kh<:ic,
c6.
th~
kh6ng
dugc
chfnh
thong

quy
lu~t
chung
6
c<:1c
nu6'c ph::it
tri~n
(se
dugc
trinh
bay
6
phan
sau)
va
c6
th~
cling
dung
v6i
Vi¢t
Nam
th1
BDS
nha
6
thuang
chiem
tv
tron2: 16n

gia
tri QSD dat.
Theo
cac
quy
dinh
ella.
ph<lp
lu~t
Vi¢t
Nam
thl
nguoi
dan
va
Glc
t6
ch(rc duq·c
quyen
SC)
hil:u
nha
6
va
cac
c(1ng
trlnh
xfty
d\]11g
tren

lt!<~t
thl
QSD
da~
cling
dugc
phep
chuy~n
nhuqng,
cho
thue,
the'
chap,
thila
ke

do
v~y
c6
th~
noi
cau
"ban
d<'lt"
la
h1nh
thuc
con
n()i
dung

ni~m
ngan
la
bCin
ho(1c
chuye'n
nhugng
BDS
d~
thay
cho
n¢i
dung
day
dLI
la
ban
quyeu
so
hUll
nha
(ho~c
toa
nh3,
khach
S011

)
va
QSD

Vi~t
Nam,
co
t6ng
thu
nh~1p
hang
thang
blnh
quan
khoimg
4-6
tri¢u
dong.
Trong
t6ng
thu
nh?p
nay,
cac
HGD
phai
chi
cac
nhu
diu
thiet
yeu
nhu
an

dong/thang, tti'c
la
c6
th~
tich luy cho nhu
diu
mua nha
6"
la 12
tri~u/nam.
M¢t
can h¢ hay
m(>t
ng6i
nha
khiem ton
cho
m(>t
HGD
nhv
v?y
vf
d~1
c6
di~·n
tfch la 40 m2 va
c6
gia
giao
djch tren thj

HGD
c6
muc
thu
nh~p
cao
hem
ho~c
c6
ml'rc
thu
nh~p
thap
han
thl chi tieu
cho
sinh
ho~t
cling
nhu
nhu cau
v~
nha 6 c6 the cao
han
va thap
h_on
wong
U"ng
va do
v~y

thu
nh~p
cao
hAn
so
v6'i
muc
lU'ong
blnh
quan
trong
xa
h¢i do cac
ho~t
d¢ng
kinh
doanh
dem
L~i,
ttr
cac
ngu6n thu
nh~p
bat
chfnh
khac

soh¢
nay la
khong

nhieu
nam. Cach dinh luqng
hoc\
tong gia tri BDS
nha
6
hi~n
nay 6
Vi~t
Nam
sau
day,
tuy khong xuat phat
tu
c<:k
so
li¢u
thong
ke
chinh
thuc song c6
the
duqc
nhi~u
nguai
cong
nh~n
tu
th~c
te

80
tri¢u
nguai
trong d6
so
ngu0i
6
nong
thon la 60 tri¢u, 6 thanh th! la
20
tri¢u, trong
d6
t~i
Ha
n(>i
va
TPHCM
c6
6,7 tri¢u ngu0i.
Blnh
quan
moi HGD klm
v~c
thanh thj
khoang
4
nguai
Blnh
quan
moi HOD

blnh
cua
BDS
ma
m¢t
HGD
s6'
huu
t?i
Ha
n¢i va TPHClvf
la
500
tri~u
dong.
Bang
1.1.
Gia
d~nh
va
tinh
toan t6ng gi:i
tr~
BDS
nha
a
t~i
Vi¢t Nan1
1 Dia
ban

41
1 Cac
doth~
'
I
kh~l.c·
i
!
J
I !
I
Nong
th6n
i
60!
6i
I
I
T6ng
so
80
I
I
I
I
I
Oia
tfi
blnh
quan

997.500
i
I
10
I
500.000
i
}_-
I
)j
2.335.000!
Gict
tri trung
blnh
ella BDS
ma
m()t
HOD
s6
huu
t<:1i
cac vung
n6ng
th6n
Ja
50
tri¢u dong.
Nhu
v(ty
c6

tdng gia 1rj BDS nlzd
d·
czla
\lic?t
Nanz
ci'ing
C(J
gici
rr/
ft
n/zat
being 5
ldn
t6'ng thu
nh~lp
quo~·
ddn
hi¢u
nay
vd d6
Ia
mr)t con so'
rat
IL>n
BJn
c~mh
cdc
BDS nlzd
d,
cdc

kho'ng
hf
Han nira.
nlur
d(T
pluin
ticlz.
m/ii
m~5t
c6ng
dan, mr)t HGD
de'u
cdn dJ/1 BDS trong cu¢c
S(5JJg
lzclng
ngciy
nlut
1Wi
d.
no'i
him
vi~:;c.
no'i
h<JC
lzdn/z, no'i vtu·
clwi

do 1'(/y
cr5
the/ tu5i BDS

hi¢n wqng khach quan trang m¢t xa
h<?i
hi~n
d~i,
hau het cac
lo~i
tai
·
sAn
(d(>ng
san hay
BDS)
deu ctuqc m¢t nh6m
nguO'i
nao
c16
san
xuf:lt
ra
va
dLTQ'c
m¢t nh6m khac tieu
thl;l,
ct6
U1
dieu
rna
kinh
te
hQc

cac dich
vv
c6
tfnh
c~nh
tranh cao.
H¢
qua tiep theo
cua
phan cong lao
d(mg
}a
t<;lO
nen nhu
C<lU
VU
thgc-te sinh
d(>ng
CUa
cac
ho(;lt
d(>ng
trao
dcSi.
mua
ban cac san
ph~m,
dich
Vlf
rna chung ta

ho~c
cac t6 chtl'c tham
gi~
vi¢c mua, ban, trao
ct6i,
thue muon,
str
dvng, xay
diJng
BDS
eta
t~lo
ra thi tnrang BDS. Trong thi trucmg nay BDS la
m(>t
loi;ii
hang
hoa. Noi dien
ra cac hoat dong thi tnrong la mot
etia
ban
n~w
d6.
1vioi
nguoi
• • fo ' • I ' • 0
_.,
tham gia thi trvong deu
c6
ct(>ng
co toi

hi¢n uy the, quyen hlc khi
sa
hfru
BDS

1.2.1.
St~·
can
thiet
khach
quan
cim
ho~t
d(>ng
kinh
doanh
BDS.
Nhu chung ta
eta
biet, ngu6n goc gia tri
dta
m(>t
BDS la nhfrng huu
feb
ma
BDS
dem
li;li
cho ngvoi s6
hCru

11lQt
day chuyen san
XUat,
trUOng
bQC
la
CO
SO
cho
bo~t
d(>ng
giao
dl}c
Tuy nhien, thuat
ngfr
hf
" ? •
~.c""litA~
·n~h'ia
rong
han
khai niem
BO
G .
tffi
.·
~r
· .
TRU;~~r;it
~CM\

S~ln
Xllilt, nghia la gia tri
CUa
dau ra
J6'n
h011
gia tri cua
dau vao.
Vf
dl;l
ve
vi¢c xay m¢t ng6i nha:
d~
xay
m<)t
ng6i nha can cac
lo~i
nguyen v?t li¢u
(nhu
g<:1ch,
xi mang,
s~t
thep ), nhan c6ng, lao d¢ng quan ly,
dc1t
dai. Dat dai va nguyen
v~t
li~u
c6 the
duQ·c
mua, nhan c6ng

t6ng c¢ng tri gia cac
thanh
phfin
ci:1a
n6 (dat dai, nhan c6ng, nguyen
v~t
li~u).
Nhu v?y tv nhfrng
hfru
fch
ma BDS dem l?i
c6
th~
thay
hai
d<)ng
co
chu yeu
cHin
den cac
ho<:J.t
d¢ng mua, ban, cai
t?O,
xay dy·ng m6i, tai
trQ'
von trong
ho':lt
d<)ng
kinh doanh BDS
Ia

xuat va cung ung dich V\I

Jv1~t
kh<:1c,
trong CUQC s6ng hi¢n nay,
V[tn
de quan trQng
han
cac nhu cau thiet yeu neu tren
Ia
s~r
tho~1
mi.'in
xutit
ph<-h
tl:r
cac dich
vy
gia tang,
sy·
ti¢n lqi, uy the ma
c<ic
BDS
s:m
dem
lc_ti.
C3c
tfnh nang cua
BDS
Enn

st'r
clt.mg.
nhung tfnh nang cua
BDS
san c6 the lam gia tang
vi
the
ctla chu
sa
bfru
hO(lC
Slr
clyng.
Cii
hai
lo<~i
1<-}i
feb
deu
ct6ng
gop
V~lO
s~r
thoa man
rna
BDS
dem
l~i
cho nguai
st'r

chi phf buy d¢ng von.
Ck
doanh nghi¢p dich
Vl}
trong llnh
19
vue BDS nhu
ho<;1t
d¢ng
c1[nh
gia, m6i gi6'i, quan ly BDS cung cap djch
Yl;l
v6'i
gi~i
cao han chi phf
ho<;1t
d¢ng
~ua
hQ.
Tro'ng qua trinh
t1m
kiem
lc;ri
nhu~n,
cac
nha dau tu
va
cac doanh
nghi~p
chuyen

va
cac doanh
nghi~p
kinh doanh BDS c6 thti thu duqc lqi
nhu~n.
Nhu
v~y
c6
·th~
n6i ho?t d¢ng kinh doanh BDS ra doi va phat tritn la ket qua
slJ
van d¢ng cua cac tac nhan trong xa h¢i nham tho a man· cac nhu cau
ve
BDS
cua cac ca nhan cling nhu c¢ng
-dong
xw1t
phat ttr cac d¢ng ca
k~
tren. Cung
nhu cac nganh
kinh doanh khac, kinh doanh BDS c6
mt;tc
dfch chfnh la
t<;1o
ra
thu
nh~p
cho cac nha dau
tU

trong
ho<;1t
c1¢ng
kinh doanh BDS thuong g6m: ( 1 )lv!ua sdm ho(tc
rc;.o
d~rng
BDS (ddu tu, xdy dzpzg), (2) Qucin trf,
kiwi
thac
BDS
(clzo tlzue), (3;
Thanh
1),
chu_veiz
nlzzr(fng
BDS (bdn). Quan
ni~m
ve kinh doanh BDS 6
cHy
duqc
hitu
theo nghia
la
kinh doanh m¢t BDS
Cl;l
th~
tuc
la
c<k
ho<;1t

btr6'c,
CClc
van
de
CO
th~
phat sinh
vii
can
dtJQ'C
giai quyet
trong thlJc tien kinh doanh BDS. Tren thvc
te
ho<;1t
d¢ng kinh doanh BDS cua
m¢t chu
th~
nhat dinh c6
th~
dien ra
v6'i
ft
giai
do~m
han,
vf
d1;1
nhu m¢t doanh
nghi~p
chuyen

tt1
BDS
phai
ra hang
lo(;lt
cac quyet din!)
d~
gi~1i
quyet cac van de phat sinh nham myc
dfch
t<;1o
lc;ri
nhu(m
16'n
nhat
-cho
ho<;1t
d¢ng dau
tu
cua mlnh. Du6'i day
la
trlnh
tJ!
20
cac van de, cac
buck
ma
nha kinh doanh BDS phai giai quyet trong cac giai
do<_in
dta

c6
th~
la
m<)t
muc
lQ'i
nhu~n
mong dqi nao d6
ho~c
c6 th6
d~
thoa man nhu cau nao
c!6
ve
BDS. Nguon
ll;fc
d
1
a nha
dfiu
tu
c6
th~
Ia
m<)t
khoan
tie.n
von c6 san
ho~c
cac

ddu
fl(,
tim
kieln
cac
CrJ hi)i
ddu
{[(.
Vi~c
phan tfch
thi
tn.rong trong
ho<;J.t
c1¢ng
kinh doanh BDS thuong can chu y
t6'i
tri~n
vc;mg
kinh
te
a klm
VlJC
dt! kien dau
tU',
phfm tich cung
diu
ve
cac
loSii
BDS

hc?i
dau tu,
cCmg
vi¢c tiep theo
l~t
{L/nh gi(/,
lt.m
chen
BDS'
CIJ t!u/
de'
rielz
luinh d/m
Ire.
Vi~c
danh
gi<:1
n~tv
Ia
xem
xet
cic
thuoc tfnh ctia BDS
nhu
c:.k thuoc tinh vat lv,
< ·
.,.
• • •
.I.
thu¢c tfnh

tren c0
so
d6
ra
quyet djn!z ddu
tz(.
Quyet dinh dau
lU'
se
duqc thong qua neu
vi~c
dau
nr dtJ kien thoa man duqc cac
m~1c
tieu
d[iu
tu
eta
duqc d?t ra. Trong quyet dinh
dau
tu
can xac dinh r6
Sl!
lt.ra
chyn
BDS
d~
dau tu, t6ng von dau nr (trong
d6
c6

\'(5/z
ctin duqc nghien cull, tien hanh ngay sau khi c6 quyet d!nb
dau
tu.
C<in
c::ln
nhac cac phucmg an cho vay von cua cac t6 ch(rc tin
d~ng
kh<k
nhau
de'
ltJa
ch911
dUQ'C
kho::\n
tfn
d~mg
tot nhat trong dieu
ki¢11
Ci:l
th~
CUa
dlf'
an
dau
tu. Do hqp dong tfn
d~mg
trong kinh doanh BDS thuO'ng c6 tfnh dai
b:;1-n
nen