MỞ BÀI
Đối với mỗi quốc gia, kinh doanh bất động sản luôn là ngành kinh tế mũi
nhọn, đem lại nguồn thu cho ngân sách nhà nước và chiếm một tỷ lệ đáng kể trong
tổng sản phẩm quốc nội. Thị trường bất động sản gắn liền với nền sản xuất hàng
hóa và là một bộ phận không thể tách rời của nền kinh tế hàng hóa. Cũng như sự
hình thành và phát triển của thị trường bất động sản trên thế giới, thị trường bất
động sản ở Việt Nam cũng xuất hiện cùng với việc sản xuất và trao đổi các hàng
hóa khác nhau trong nền kinh tế. Qua mỗi giai đoạn phát triển, dưới sự điều chỉnh
của Nhà nước bằng pháp luật, thị trường bất động sản ở Việt Nam có những nét đặc
trưng khác nhau. Tìm hiểu đề bài: “phân tích những đặc trưng cơ bản của thị
trường bất động sản ở nước ta hiện nay” sẽ giúp chúng ta có cái nhìn sâu sắc hơn
về vấn đề này.
NỘI DUNG
I. Khái niệm và vai trò của thị trường bất động sản
1.Khái niệm, đặc điểm của thị trường bất động sản
a) Khái niệm của thị trường bất động sản
Theo các nhà kinh tế học thì thị trường bất động sản là tập hợp các sự thỏa
thuận, qua đó mà người mua và người bán tiếp xúc với nhau để trao đổi hàng hóa và
dịch vụ. Từ đó có thể hiểu thị trường bất động sản hình thành các quyết định về việc
ai tiếp cận được với bất động sản và bất động sản đó được sử dụng như thế nào.
Theo nghĩa hẹp, với tư cách là một bộ phận cấu thành quan trọn của nền kinh
tế, thị trường bất động sản bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch bất
động sản như mua bán, cho thuê…bất động sản.
Theo nghĩa rộng, thị trường bất động sản không chỉ bao gồm các hoạt động
có liên quan đến giao dịch bất động sản mà còn bao gồm cả các lĩnh vực liên quan
đến việc tạo lập bất động sản.
Xét một cách khái quát, thị trường bất động sản là tổng thể các hoạt động về
đầu tư và kinh doanh bất động sản, gồm đầu tư, giao dịch cùng các dịch vụ hỗ trợ
như môi giơi, tư vấn…giữa các chủ thể có liên quan.
Trên bình diện chung đó, thị trường bất động sản ở Việt Nam là nơi diễn ra
các hoạt động trao đổi, mua bán quyền sử dụng đất, nhà ở và các tài sản khác gắn

Thứ nhất, thị trường bất động sản (BĐS) gắn liền với nền sản xuất hàng hóa
và là một bộ phận không thể tách rời của nền kinh tế hàng hóa. Trong thực tiễn của
đời sống kinh tế - xã hội, BĐS vừa là một tư liệu sinh hoạt vừa là một yếu tố tư liệu
sản xuất quan trọng. Nó là một yếu tố đầu vào không thể thiếu được trong mọi quá
trình sản xuất. Việc coi BĐS là một hàng hóa và đảm bảo sự lưu thông của nó trên
thị trường như một loại hàng hóa thông thường khác là một thái độ tôn trọng quy
luật khách quan của thị trường, góp phần thúc đẩy nền kinh tế hàng hóa phát triển.
Thứ hai, thị trường BĐS góp phần phân bố và sử dụng có hiệu quả các tài
nguyên đất và các bất động sản trên đất. Một khi đất đai và bất động sản có giá thì
tự nó tạo ra một áp lực đòi hỏi từng chủ thể phải quan tâm đến tính hiệu quả trong
việc sử dụng, qua đó góp phần nâng cao hiệu quả chung toàn xã hội trong việc phân
2
bố và sử dụng bất động sản, đặc biệt là tài nguyên đất đai – một tài nguyên cực kỳ
quý hiếm của mọi quốc gia.
Thứ ba, thị trường BĐS là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố sản xuất. Trên
thị trường BĐS các nhà kinh doanh bất động sản và những người tiêu dùng gặp gỡ
nhau và thực hiện các hành vi mua bán, nhờ đó giúp cho việc chuyển hóa vốn từ
hình thái hiện vật sang hình thái giá trị. Sự biến động của thị trường BĐS sẽ ảnh
hưởng trực tiếp đến tốc độ chu chuyển vốn, sự tăng trưởng của kinh doanh và ảnh
hưởng đến sự tồn tại của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Thứ tư, thị trường BĐS tạo ra những kích thích cho đầu tư vào BĐS như đất
đai, nhà ở, các vật kiến trúc khác, cơ sở hạ tầng.....qua đó tác động tới sự tăng
trưởng kinh tế.
Thứ năm, thị trường BĐS là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa xây
dựng mua bán nhà và mua bán quyền sử dụng đất trong nền kinh tế hàng hóa. Thị
trường chính là nơi mà người mua và người bán gặp gỡ nhau, ở đó họ có điều kiện
để hiểu nhau. Nhà sản xuất sẽ biết được nhu cầu và thị hiếu của khách hàng của
mình, nhờ đó có thể sản xuất ra những sản phẩm phù hợp với khách hàng.
Thứ sáu, sự phát triển của thị trường BĐS sẽ tác động trực tiếp đến thị
trường tài chính. Thực tế đã cho thấy quyền sử dụng đất một khi được coi là có giá

các tài sản gắn liền với đất…đã tạo nên những nét đặc thù cho thị trường BĐS ở
Việt Nam.
- Thị trường BĐS ở Việt Nam về cơ bản vẫn là thị trường phi chính thức – Sự
song hành tồn tại của hai loại thị trường: thị trường bất động sản chính thức và thị
trường bất động sản không chính thức (thị trường ngầm). Đa số các chủ sở hữu
BĐS không có điều kiện pháp lí đầy đủ để tham gia các giao dịch dân sự. Bởi vậy,
thị trường ngầm vẫn hoạt động mạnh mẽ với những mức độ khác nhau.
Một dấu hiệu nữa cũng cần phải nhấn mạnh là, ở nước ta, khi nói đến thị
trường bất động sản thường chỉ đề cập đến thị trường mua, bán, chuyển nhượng. Vì
thế, khi xảy ra những “cơn sốt nhà đất” hoặc “hiện tượng đóng băng” thì thường
chỉ căn cứ vào thị trường mua, bán, chuyển nhượng nhà đất. Đó thực sự là một cách
nhìn không toàn diện. Từ những năm 90 của thế kỷ trước, đã có hai lần sốt giá đất .
Lấn thứ nhất vào các năm 1991 – 1994, thời gian mở đầu cho quá trình chuyển dịch
cơ chế kế hoạch hoá tập trung, bao cấp sang cơ chế thị trường có nhiều thành phần
kinh tế. Cơn sốt thứ hai diễn ra sau đó mười năm vào các năm 2001-2003 khi chúng
ta chuyển dần sang cơ chế Nhà nước xoá bao cấp về đất đai. Sau hai cơn sốt, giá
quyền sử dụng đất năm 2004 cao hơn 100 lần so với giá của thời điểm năm 1990 tại
các đo thị lớn. Với mức giá này, giá quyền sử dụng đất ở nước ta đã cao tương
đương với giá đất ở những nước có nền kinh tế thị trường phát triển trong khu vực.
Trong khi đó, trình độ phát triển của nền kinh tế nước ta còn ở mức độ rất thấp so
với những quốc gia có giá đất tương đương. Đó chính là nguy cơ làm méo mó các
quan hệ cung - cầu và có thể tạo nên nền “kinh tế bong bóng” của thị trường BĐS.
Năm 2010, mặc dù chịu ảnh hưởng khó khăn của cuộc khủng hoảng, thị
trường BĐS Việt Nam có bước phục hồi và phát triển tích cực, góp phần đáng kể
4
đối với sự tăng trưởng chung của nền kinh tế. thị trường BĐ ở 2 trung tâm kinh tế
lớn là Hà Nội và TP HCM liên tiếp có những biến động tăng- giảm bất thường.
Trong khi tại Hà Nội, thị trường Bất động sản tiếp tục tăng giá và diễn biến phức
tạp, TP Hồ Chí Minh chứng kiến sự sụt giảm mạnh về giao dịch và chững lại của
giá nhà đất. Văn phòng cho thuê tại TP HCM: Vào giữa năm 2008, giá cho thuê

5