Đại học Kinh Tế Quốc Dân
Mở đầu
Thị trờng bất động sản ( BĐS ) ở nứơc ta mới hình thành. Do đó, còn rất
nhiều điều phải làm. Thị trờng phát triển cha ổn định, tỷ lệ giao dịch bất động sản
vẫn chiếm một phần lớn trên thị trờng ngầm.
Những hoạt động kém hiệu quả do chính sách và pháp luật cha đầy đủ, dẫn
đến sự khó có thể kiểm soát đợc những kẻ đầu cơ đã tạo thành cơn sốt giá đất.
Điều này đã đa thị trờng bất động sản ở nớc ta vào tình trạng đóng băng làm
cho thị trờng hoạt động kém hiệu quả, ảnh hởng đến sự phát triển của nền kinh tế
nói chung và thị trờng bất động sản nói riêng.
Đề án Mấy suy nghĩ về hiện t ợng đóng băng của thị trờng bất động sản
ở nớc ta hiện nay nhm phân tích và đa ra một số giải pháp khắc phục.
Do có một số hạn chế nên đề án này chỉ đa ra một số lý giải chủ yếu dẫn
đến thị trờng đóng băng và một số giải pháp khắc phục cơ bản.
Kết cấu đề tài gồm:
A.Mở đầu
B.Nội dung
Chơng I: Những khái niệm cơ bản về thị trờng bất động sản.
Chơng II: Thực trạng đóng băng của thị trờng bất động sản hiện nay.
Chơng III: Một số giải pháp khắc phục hiện tợng đóng băng thị trờng bất
động sản hiện nay.
C.Kết luận
Nguyễn Tố Hoa Lớp Kinh doanh BĐS 44
1
Đại học Kinh Tế Quốc Dân
Chơng I: Những khái niệm cơ bản về
thị trờng Bất động sản
I. khái quát chung về thị trờng bất động sản
1. Khái niệm.
Thị trờng bất động sản là tổng hóa các giao dịch dân sự về bất động sản trên
những địa điểm nhất định trong một thời gian nhất định.

khụng nh ngi dõn vn quan nim vic mua, bỏn l n gin, cha cú thúi
quen v cng cha cú nhu cu ngay nhng th giy t hp phỏp; nhng th tc
hnh chớnh ca chỳng ta cũn quỏ phin h, phc tp, nhng nhiu, gõy khú khn,
tn kộm tin bc cho ngi dõn khi mun thc hin ỳng nhng quy nh ca
phỏp lut; vn tn ti nhng dng mua bỏn bt hp phỏp, thng xy ra nhng
khu t nụng nghip ang cú quy hoch chuyn thnh t phi nụng nghip hoc
t ven ụ th.
B Xõy dng ó a ra con s thống kê, hin nay cú n 80% trờn tng s
giao dch v BéS thuc th trng ngm. Cỏc giao dch ny phỏt trin t phỏt,
khụng cn quy hoch, khụng cụng chng v mi th u trao tay, vic chi tr li
bng tin mt nờn Nh nc khụng kim soỏt c. éng thi so sỏnh tng
quan gia thu nhp quc dõn v thu nhp cỏ nhõn thỡ giỏ c BéS nc ta trong
giai on t nhng nm 90 tr li õy vo loi cao nht so vi cỏc nc trờn th
gii, mt một vuụng t cú khi lờn ti 55 cõy vng.
Nguyễn Tố Hoa Lớp Kinh doanh BĐS 44
3
Đại học Kinh Tế Quốc Dân
H Ni Bangkok Manila Jakarta Kuala
Lumpur
Thuờ vn phũng (US$/m2/ thỏng) 25 11 7 18 14
Ngun: JETRO: "So sỏnh chi phớ u t ti cỏc thnh ph chõu , thỏng 3 nm
2004
Tác ng iu tit v vai trũ qun lý ca Nh nc cũn rt yu. cú n 70 -
80% nh t cha c cp giy chng nhn s hu nh v quyn s t trong
khuụn viờn, thỡ lm sao cú sn phm t tiờu chun kinh doanh trờn th trng
chớnh thc. Tuy nhiờn, kinh t bt ng sn nc ta nhỡn chung ó phỏt trin
mt cỏch t phỏt, phn ln hot ng ngoi s kim soát ca Nh nc, mang
nhiu yu t u c, c bit l hot ng khụng ỳng hng.
II. hiện tợng đóng băng
1.Khái niệm:

1. Thị trờng BĐS trớc năm1993.
- Trớc năm 1980, BĐS đợc tồn tại dới ba hình thức sở hữ khác nhau là:
+ Sở hữu nhà nớc toàn dân.
+ Sở hữu tập thể Hợp tác xã.
+ Sở hữu t nhân, kể cả câc nhà t sản dân tộc
- Do tồn tại ba hình thức sở hữu khác nhau về BĐS, nên BĐS vẫn tham gia
vào quá trình trao đổi (mua bán) một cách bình thờng.
- Từ khi Hiến pháp năm 1980 có hiệu lực, đất đai là yếu tố cơ bản của BĐS
đều thuộc sở hữu toàn dân. Luật đất đai năm 1987 lại một lần nữa khẳng định đất
đai thuộc sở hữu toàn dân, nghiêm cấm việc mua bán đất. Nh vậy, về cơ sở pháp
lý, thời kỳ nhà nớc không thừa nhận sự tham gia của BĐS vào thị trờng.
- Trong thực tế, ngời bán tài sản trên đất cho ngời mua đêù tính cả tiền đất
và ngời mua tài sản cũng chấp nhận trả tiền đất cho ngời bán tài sản. Từ đây, đã
hình thành thị trờng ngầm về đất đai BĐS và không ít các tổ chức, cá nhân
đã lợi dụng việc Nhà nớc cho phép bán tài sản trên đất kiếm lời bất chính và Nhà
nớc không kiểm soát đợc .
2. Thị trờng BĐS từ năm 1993 đến nay.
a. Thị trờng BĐS đã hình thành và chính thức đi vào hoạt động.
Nguyễn Tố Hoa Lớp Kinh doanh BĐS 44
6
Đại học Kinh Tế Quốc Dân
- Chuyển đổi quyền sủ dụng đất diễn ra chủ yếu với đất nông nghiệp nhằm
khắc phục hiện tợng sử dụng ruộng đất manh mún. Phần lớn, nông dân tự chuyển
đổi ruộng đất với nhau, không đăng ký cơ quan địa chính.
- Mua bán nhà ở, các công trình khác, chuyển nhợng quyền sử dụng đất,
chuyển nhợng quỳên sở hữu nhà ở cùng với chuyển nhợng quyền sử dụng đất ở,
bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nớc cùng chuyển nhợng quyền sử dụng đất cho ngời
đang thuê, các doanh nghiệp kinh doanh phát triển nhà, bán nhà cùng chuỷên nh-
ợng quyền sử dụng đất; cổ phần hoá doanh nghiệp Nhà nớc, đấu thầu quyền sử
dụng đất cho các dự án có sử dụng đất.

+ Ngời mua ( nhận chuyển nhợng ), ngời bán ( chuyển nhợng ) phải nộp
thuế và nhiều khoản lệ phí cao nên họ tìm cách trốn tránh. Thuế chuyển quỳên sử
dụng đất và lệ phí trớc bạ trứơc đây là rất cao ( cá biệt tới 40% ). Nay mặc dù đã
sửa đổi, bổ sung một số điều của luật đất đai đã quy định thuế suất còn 2% đối với
đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất có mặt nớc nuôi trồng thuỷ sản, đất làm
muối; 4% đối với các loại đất khác. Đồng thời, lệ phí trớc bạ đã hạ mức thu từ 2%
trớc đây xuống còn 1%, nhng mức thu vẫn còn cao vì cộng cả thúê chuyển quyền
sử dụng đất và lệ phí trớc bạ, ngời có đất chuyển quyền và ngời nhận chuyển
quyền phải nộp ít nhất là 3%, cao nhất là 5% trên giá trị đất chuyển quyền. Trong
điều kiện hiện nay những ngời chuyển và nhận quyền sử dụng đất vẫn còn cha có
đủ khả năng tài chính để nộp các khoản nghĩa vụ tài chính này vì thế họ không
khai báo với cơ quan Nhà nớc.
+ Việc mua bán nhà và công trình khác trên đất và chuyển nhợng quỳên sử
dụng đất phải đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền cho phép. Quy định này đã dẫn
đến nhiều trờng hợp ngời bán và ngời mua đàm phán với nhau và tự chuyển nhợng
không cần xin phép cơ quan Nhà nớc.
Thứ hai, tổ chức hoạt động dịch vụ môi giới BĐS hình thành và phát triển tự
phát, phân tán, cha có cơ chế tổ chức và hoạt động thống nhất trong cả nớc. Trong
Nguyễn Tố Hoa Lớp Kinh doanh BĐS 44
8
Đại học Kinh Tế Quốc Dân
các năm từ 1993 đến 1995 thị trờng mua bán nhà, chuyển quyền sử dụng đất ngày
một phát triển và sôi nổi, số lợng các vụ giao dịch tăng nhanh, yêu cầu cung cấp
thông tin và môi giới ngày càng gia tăng đã xuất hiện các trung tâm môi giới nhà
đất, trung tâm thông tin nhà đất, công ty trách nhiệm hữu hạn, nhng Nhà nớc cha
quản lý đợc các tổ chức này. Cuối năm 1998, trên địa bàn thành phố Hà Nội có
nhiều tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới mua bán BĐS, nhng chỉ có 19 tổ chức
môi giới nhà đất đăng ký hành nghề. Hoạt động môi giới nhà đất hiện nay chủ yếu
chỉ là môi giới giữa ngời mua và ngời bán, cha cung cấp đợc cho ngời mua những
thông tin cần thiết về BĐS. Các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tham gia môi giới t