Website: Email : Tel : 0918.775.368
Lời mở đầu
Trong xu thế hội nhập cùng phát triển hiện nay, cùng với sự chuyển
mình của đất nước và tốc độ phát triển của nền kinh tế thì ngân hàng đóng
một vai trò ngày càng quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Sự mở cửa hội
nhập đã tạo ra những cơ hội lớn đồng thời nó cũng tạo ra thách thức không
nhỏ đối với sự phát triển của hệ thống ngân hàng hiện nay. Trong các hoạt
động của ngân hàng thì hoạt động tín dụng là hoạt động mang lại nhiều lợi
nhuận nhất nhưng đồng thời nó cũng tiềm nhiều những rủi ro. Nhằm hạn chế
những rủi do đó các ngân hàng đã yêu cầu người vay phải có tài sản thế chấp,
khi khách hàng không có khả năng trả nợ thì ngân hàng sẽ xử lý tài sản thế
chấp để thanh toán cho các khoản nợ đó. Có thể nói đây là một trong những
công cụ quan trọng để hạn chế rủi ro không đáng có do khách hàng gây ra.
Để công cụ này thật sự hiệu quả thì công tác thẩm định giá trị (BDS)
được coi là mắt xích quan trọng nhất của cả quá trình tín dụng, tuy nhiên tại
ngân hàng HABUBANK thì bị coi nhẹ và thực tế tại ngân hàng không có cán
bộ chuyên thẩm định giá riêng mà là do cán bộ tín dụng kiêm cả địng giá . Từ
những thực tế đó, em đã chọn Chuyên đề thực tập tốt nghiệp : “ Hoạt động
định giá, quản lý và xử lý bất động sản thế chấp tại ngân hàng
HABUBANK”
Nội dung Chuyên đề gồm những vấn đề chính sau:
Phần I: Cơ sở khoa học của định giá, quản lý và xử lý BĐS thế chấp.
Phần II: Tình hình định giá, quản lý và xử lý BĐS thế chấp tại ngân
hàng HABUBANK
Phần III: Một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác
định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng HABUBANK.
Sinh Viên: Nguyễn Bá Vỹ Lớp Kinh Tế Và Quản Lý Địa Chính K45
1
Website: Email : Tel : 0918.775.368
PHẦN I:
CƠ SỞ LÝ THUẾT VỀ HOẠT ĐỘNG THẾ CHẤP VÀ CÁC QUY

thuộc tài sản thế chấp nếu có thoả thuận đó.
Theo quy định tại khoản 2 điều 346 của bộ luật dân sự thì bất động sản
thế chấp do bên thế chấp giữ. Vídụ khi thế chấp quyền sử dụng đất sản xuất
nông nghiệp , lâm nghiệp để vay vốn với các tổ trức tín dụng thì người sử
dụng đất vẫn phải giữ đất đó để tiếp tục sản xuất thu hoa lợi phát sinh từ
quyền sử dụng đất, thu hoa lợi phát sinh từ quyền sử dụng đất. Tổ trức tín
dụng không thể nhận giữ diện tích đất đã thế chấp vì tổ trức tín dụng không
phải là người sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp mà là tổ trức kinh doanh tiền
tệ. trong trường hợp bên thế chấp quyền sử dụng đất không có khả năng trả nợ
cho tổ trức tín dụng thì lúc đó tổ trức tín dụng dược phép giữ đất để thu hồi
nợ.
2. Vai trò bất động sản thế chấp trong đời sống xã hội.
Với sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế xã hội các cá nhân, hộ gia
đình và tổ chức có nhu câu về vốn ngày càng lớn để đầu tư phát triển sản xuất
kinh doanh nhằm tạo ra hàng hoá và dịch vụ nhằm phục vụ cho nhu cầu đời
sống và sản xuất ngày càng đa dạng, nâng cao thu nhập, cải thiện đời sống,
thúc đẩy nền kinh tế phát triển… thì họ phải vay vốn từ các tổ chức tín dụng.
Để hạn chế tới mức thấp nhất những rủi ro có thể xảy ra do người vay không
trả được nợ, ngân hàng yêu cầu người đi vay phải có tài sản thế chấp. Tài sản
thế chấp vẫn do bên vay giữ và tiếp tục sử dụng. Như vậy thế chấp BĐS đã
góp phần thúc đẩy hoạt động sản xuất phát triển, nâng cao thu nhập, cải thiện
đời sống của người dân.
Đối với ngành ngân hàng, thế chấp BĐS góp phần tăng tài sản của ngân
hàng, tăng tốc độ chu chuyển của vốn, tạo ra lợi nhuận góp phần đưa cả hệ
thống ngân hàng phát triển cả về quy mô, chất lượng cũng như quản lý tiền tệ
trong lưu thông.
Đối với ngành địa chính, nó góp phần thúc đẩy tiến độ cấp giấy chứng
nhận QSDĐ, nâng cao khả năng quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở.
Sinh Viên: Nguyễn Bá Vỹ Lớp Kinh Tế Và Quản Lý Địa Chính K45
3

Sinh Viên: Nguyễn Bá Vỹ Lớp Kinh Tế Và Quản Lý Địa Chính K45
4
Website: Email : Tel : 0918.775.368
- Các thoả thuận khác.
4. Các tài sản được dùng để thế chấp.
Theo quy định tại điều 5 của quyết định 271/QD- NH trong trường hợp
thế chấp bất động sản các tổ trức tín dụng để vay vốn thì những tài sản sau
đây được dùng để thế chấp:
1. Các bất động sản có khả năng chuyển nhtượng, mua bán dễ dàng bao
gồm:
a. Nhà ở công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng.
b. Đối với bất động sản có tham gia bảo hiểm thì giá trị hợp đồng bảo
hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp.
c. Các cơ sở sản xuất kinh doanh như: nhà máy, khách sạn, cửa hàng,
nhà kho… và các công cụ thiết bị gắn liền với nhà máy,tàu biển , tàu bay…
d. Tài sản khác nếu pháp luật có quy định.
2. Quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
3. hoa lợi, lợi tức, các quyền phát sinh từ bất động sản được thế chấp có
thuộc tài sản thế chấp hay không là do các bên thoả thuận hoặc pháp luật có
quy định.
Theo quy định tại điều 349 của bộ luật dân sự thì tài sản đang cho thuê
cũng được đem thế chấp, vì tài sản tuy đã cho thuê nhưng vân thuộc sở hữu
của chủ tài sản. người thuê không phải là chủ tài sản thuê được mà chỉ có
quyền sử dụng trong thời gian thuê, không có quyền định đoạt tài sản thuê.
5. Các loại tài sản không được nhận thế chấp.
Theo quy định tại điều 7 của quyết định 217/QĐ-NH1 thì các tổ trức tín
dụng không được nhận thế chấp, cầm cố cụ thể là:
- Các tài sản nhà nước quy định cấm kinh doanh, mua bán,chuyển
nhượng

lại tiền của mình, nếu bên thế chấp không chuyển giao tài sản thế chấp cho
bên nhận thế chấp.
Để đảm bảo quyền lợi các bên thế chấp tài sản, tại điều 347 của bộ luật
dân sự quy đinh hình thức thế chấp hư sau:
Sinh Viên: Nguyễn Bá Vỹ Lớp Kinh Tế Và Quản Lý Địa Chính K45
6
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản, có thể lập thành văn bản
riêng hoặc ghi trong hợp đồng chính và phải có chứng nhận của công chứng
nhà nước, nơi chưa có công chứng nhà nước thì phải có chứng thực của Uỷ
ban nhân dân cấp có thẩm quyền, nếu có thoả thuận hoặc pháp luật quy định.
Theo quy định trên kể từ ngày bô luật dân sự có hiệu lực ( ngày
1/7/1996) việc thế chấp tài sản phải có hợp đồng theo quy định của pháp luật
vì thế thế chấp tài sản là một giao dịch dân sự
Theo quy định tại điều 133 của bộ luật dân sự. trong trường hợp pháp
luật quy định giao dịch dân sự phải được thực hiện bằng văn bản, phải được
công chứng Nhà nước chứng nhận, được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền
chứng thực, đăng kí hoặc phải xin phép thì phải tuân theo các quy định đó. Vì
vậy khi đa có quy định của pháp luật thì đòi hỏi các bên tham gia quan hệ thế
chấp tài sản phải tuân thủ các quy định đó. Vì vậy khi đã có quy định của
pháp luật thì đòi hỏi các bên tham gia quan hệ thế chấp tài sản phải tuân thủ
cá quy định đó.
7. Thời hạn thế chấp một tài sản.
Thời hạn thế chấp một tài sản là do bên thế chấp và bên nhận thế chấp
thoả thuận và ghi cụ thể vào hợp đồng thế chấp. tất nhiên không bao giờ bên
nhận thế chấp lại cho vay hết cả thời gian sử dụng tài sản đó hoặc thời gian
của dự án ( trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất). Ví dụ: thời hạn
giao đất nông nghiệp trồng cây hang năm cho hộ gia đình, cá nhân là 20 Năm,
đất trồng cây lâu năm là 50 năm.Thời hạn dưn án đầu tư của của người nước
ngoài là 50 đến 70năm. Vậy tổ trức tín dụng không thể nhận thế chấp quyền

chấp về các quyền của người thứ ba đối với tài sản thế chấp;
- Thông báo cho từng người nhận thế chấp tiếp theo về việc tài sản đã
được đêm thế chấp các lần trước đó (đối với trường hợp một tài sản đem thế
chấp để thực hiện nhiều nghĩa vụ dân sự);
- Giao giấy tờ về tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp;
Sinh Viên: Nguyễn Bá Vỹ Lớp Kinh Tế Và Quản Lý Địa Chính K45
8
Website: Email : Tel : 0918.775.368
- Trong trường hợp bên thế chấp vẫn giữ tài sản thế chấp thì ngưòi đó
phải:
+ Bảo quản, giữ gìn tài sản thế chấp;
+ Áp dụng các biện pháp cần thiết để khắc phục, kể cả phải ngừng việc
khai thác tài sản thế chấp, nếu do việc khai thác đó mà tài sản thế chấp có
nguy cơ bị mất giá trị hoặc giảm giá trị;
- Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp
bên nhận thế chấp đồng ý cho bán, trao đổi, tặng cho và người mua, trao đổi,
được tặng cho đồng ý
+ riêng trường hợp thế chấp tài sản với các tổ trức tín dụng thì bên thế
chấp ngoài việc phải thực hiện các nghĩa vụ trên còn có nghĩa vụ chịu mọi chi
phí phát sinh về kiểm định, định giá và công trứng và đấu giá tài sản thế chấp.
Trả chi phí về bảo quản tài sản cho bên nhận thế chấp trong trường hợp bên
nhận thế chấp giữ và bảo quản tài sản; chi phí bảo quản do hai bên thoả thuận
hoặc do pháp luật nếu cố quy định của pháp luật thì tuỳ theo tính chất thời
gian bảo quản tài sản và đựơc ghi vào hợp đồng thế chấp ( khoản 18.5 điều 18
quyết định 217/QĐ-NH1).
c. Quyền của bên nhận thế chấp.
Bên nhận thế chấp tài sản có các quyền quy định tại điều 354 của bộ
luật dân sự như sau:
- Được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản thế chấp
theo thoả thuận;

. Nghĩa vụ bảo đảm an toàn đối với công trình xây dựng liền kề ( Điều 273)
. Nghĩa vụ của chủ sở hữu trong việc thoát nước mưa ( Điều 274)
. Nghĩa vụ của chủ sở hữu trong việc thoát nước thải (Điều 275)
. Hạn chế trổ của sổ ( điều 276);
. Quyền yêu cầu sửa chữa phá rỡ bất động sản liền kề( Điều 278);
. Xác lập quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề (Điều 279);
. Quyền về lối đi bất động sản liền kề (Điều 280);
. Quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản
liền kề(Điều 281);
Sinh Viên: Nguyễn Bá Vỹ Lớp Kinh Tế Và Quản Lý Địa Chính K45
10
Website: Email : Tel : 0918.775.368
. Quyền về cấp thoát nước qua bất động sản liền kề (Điều 282)
. Quyền về tưới nước tiêu nước trong canh tác ( Điều 283)
. Chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản (Điều 284)
+ Không được tiếp tục khai thác công dụng tài sản thế chấp theo yêu cầu
của bên thế chấp, nếu việc tiếp tục khai thác có nguy cơ làm mất giá trị hoặc
giảm giá trị tài sản;
+ Giao lại tài sản thế chấp và giấy tờ thuộc về tài sản thế chấp khi bên
thế chấp hoàn thành nghĩa vụ hoặc nghĩa vụ được đảm bảo bằng biện pháp
khác.
e. Trong tường hợp các bên trong hợp đồng thế chấp nhờ người thứ ba
giữ tài sản thì người đó có quyền.
Người thứ ba là người thứ ba là người trung gian do bên nhận thế chấp
tài sản hoặc bên thế chấp nhờ giữ tài sản trong trường hợp tài sản thế chấp
phải chuyển giao. Vì vậy người thứ ba giữ tài sản chỉ có một số quyền nhất
định đối với tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật.
- Được khai thác công dụng tài sản thế chấp, hưởng hoa lợi từ tài sản,
nếu có thoả thuận;
Vídụ: Ông T thế chấp một khách sạn cho Ông P để vay tiền. Ông P yêu

nhưng T lại có một mảnh đất có giá trị tương đương ngôi nhà đó. Vậy T có
thể dùng mảnh đất đó để thế chấp thay cho ngôi nhà đã bị hư hỏng. Tất
nhiêngiá trị của mảnh đất được thế chấp thay cho ngôi nhà phải tương đương
với giá trị ngôi nhà và phải được bên nhận thế chấp đồng ý.
10. Khi thế chấp tài sản thuộc sở hữu khác nhau.
Theo quy định tại Điều 16 của quyết định 217/ QĐ-NH1 khi tài sản thế
chấp thuộc sở hữu khác nhau thì phải tuân theo các quy định sau:
- Tài sản thế chấp thuộc sở hưu nhà nước khi thế chấp thực hiện theo
luật doanh nghiêp nhà nước, các văn bản lien quan hướng dẫn thi hành luật
doanh nghiệp Nhà nước và thông tư liên bộ ngân hàng Nhà nước – tài chính –
tư pháp số 01/TT-LB ngày 3/7/1996.
Sinh Viên: Nguyễn Bá Vỹ Lớp Kinh Tế Và Quản Lý Địa Chính K45
12
Website: Email : Tel : 0918.775.368
- Tài sản thế chấp thuộc sở hữu nhiều người(từ hai người trở lên) phải
được cam kết bằng văn bản của những người đồng sở hữu đồng ý giao cho
người đại điện vay vốn và ký hợp đồng thế chấp tài sản.
- Tài sản thế chấp thuộc sở hữu tập thể, liên doanh hoặc công ty cổ
phần, công ty trách nhiệm hữu hạn phải có nghị quyết của hội đồng quản trị
hoặc đại hội đại biểu các thành viên theo quy định của điều lệ đồng ý thế chấp
tài sản và uỷ quyền bằng văn bản cho người đại diện vay vốn và kí hợp đồng
thế chấp tài sản.
- Tài sản thế chấp thuộc hộ gia đình phải có cam kết của những thành
viên đồng sở hữu trong gia đình. Riêng đối với quyền sử dụng đất cũng phải
được sự đồng ý của các thành viên trong gia đình.
11. Trường hợp thay thế thế chấp bằng bảo lãnh .
Trong trường hợp tài sản thế chấp được bán, trao đổi, tặng cho, thì người
mua,trao đổi,được tặng trở thành người bảo lãnh, nếu được bên nhận thế chấp
và người mua,trao đổi, được tặng đồng ý(Điều 258 của bộ luật dân sự).
Ví dụ: Tiến đã thế chấp một mảnh đất để vay tiền, nhưng Tiến muốn

vào tài sản thế chấp,cầm cố hoặc bảo lãnh đã được định giá như quy định tại
điều 10 của quyết định 217/QD-NH1 để quyết định số tiền vay. Số tiền vay
tối đa bằng 70% giá trị tài sản thế chấp, cầm cố, bảo lãnh đã được xác định và
ghi trên hợp đồng. riêng tài sản dùng để cầm cố quy định tại khoản 6.2 và 6.3
điều 6 quyết định 217/QĐ-NH1 thì mức cho vay tối đa có thể bằng 80% giá
trị tài sản cầm cố. Mức cho vay cụ thể đối với từng loại tài sản do tổ trức tín
dụng hướng dẫn( Điều 12 của Quyết định 217QĐ-NH1).
- Nếu bên nhận thế chấp, cầm cố tài sản hoặc bảo lãnh là hộ gia đình,
cá nhân thì còn tuỳ thuôc vào mối quan hệ, mức độ tin cậy giữa bên thế chấp,
cầm cố và bảo lãnh tài sản hoặc bảo lãnh để quyết định mức tiền cho vay ít
hơn, bằng hoặc lớn hơn giá trị tài sản thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh. Các
bên không nhất thiết phải căn cứ vào giá trị tài sản để thoả thuận mức vay.
Sinh Viên: Nguyễn Bá Vỹ Lớp Kinh Tế Và Quản Lý Địa Chính K45
14
Website: Email : Tel : 0918.775.368
14. Một tài sản được đem thế chấp cho nhiều lần vay vốn.
Một tài sản được đem thế chấp cho nhiều lần vay vồn được thực hiện
như sau:
- Trong trường hợp một bất động sản có đăng ký quyền sở hữu được
thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, thì mỗi lần thế chấp phải được lập
thành văn bản và việc thế chấp phải được đăng ký tại cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền( Điều 360 của bộ luật dân sự).
- Đối với những tài sản khác ngoài quy định trên thì việc cần chứng
nhận hay không của cơ quan công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ
ban nhân dân cấp huyện vằộhp đồng thế chấp, cầm cố,bảo lãnh là do bên thế
chấp,cầm cố hoặc bảo lãnh và tổ trức tín dụng thoả thuận.
- Khi tiến hành chứng nhận hợp đồng thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh
thì công chứng viên Nhà nước hoặc cán bộ được giao trách nhiệm của Uỷ ban
nhân dân cấp huyện phải kiểm tra đầy đủ các yếu tố của hợp đồng và các giấy
tờ kèm theo như bản gốc giấy tờ về quyền sở hữu hoặc quản lý tài sản, bản

nhận cầm cố, thế chấp đăng ký?
Theo quy định tại khoản 3 điều 332 và khoản 1 điều 39của bộ luật dân
sự thì bên cầm cố,thế chấp tài sản có nghĩa vụ đăng ký việc cầm cố, thế chấp
tài sản đối với nhữn tài sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của
pháp luật.
Trong khi đó một số nước trên thế giới như Nhật
bản,Canada,Tháilan,Úc, CHLB Đức…pháp luật của những nước này lại quy
định bên nhận thế chấp, cầm cố có nghĩa vu đăng ký việc cầm cố, thế chấp vì
việc đăng ký này gắn liền với quyền lợi của bên nhận thế chấp như trong
trường hợp một tài sản được đem cầm cố, thế chấp cho nhiều bên thì người
nào đăng ký việc thế chấp, cầm cố trước sẽ được ưu tiên thanh toán nợ trước,
sau đó mới đến người đăng ký sau. Nếu ai không đăng ký thì sẽ không được ở
trong danh sách thứ tự ưu tiên thanh toán nợ.
Sinh Viên: Nguyễn Bá Vỹ Lớp Kinh Tế Và Quản Lý Địa Chính K45
16
Website: Email : Tel : 0918.775.368
17. Những loại tài sản khi cầm cố, thế chấp phải có chứng nhận của công
chứng nhà nước bao gồm.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 330 và khoản 1 điều 347 của bộ luật dân
sự thì văn bản cầm cố, thế chấp phải có chứng nhận của công chứng nhà nước
hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.
Tại khoản 1 Mục A phần III của thông tư số 1411/TT-CC ngày
3/10/1996 “hướng dẫn thực hiện nghị định số 31/CP ngày 18-5-1996 của
chính phủ về tổ trức và hoạt động công chứng Nhà nước” quy định : “Các
hoạt động liên quan đến bất động sản: hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng tặng
cho bất động sản, hợp đồng trao đổi bất động sản, hợp đồng bán đấu giá bất
động sản, hợp đồng thế chấp bất động sản do phòng công chứng nhà nước có
thẩm quyền địa hạt nơi có bất động sản chứng nhận”.
Theo các quy định trên thì hợp đồng cầm cố, thế chấp tài sản,thế chấp
bất động sản phải có công nhận của công chứng nhà nước.

pháp nhân phù hợp với mục đích hoạt động của pháp nhân.
- Sau khi tách, các pháp nhân thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình phù
hợp với mục đích hoạt động của các pháp nhân đó.
Theo quy định trên thì các doanh nghiệp mới được thành lập có trách
nhiệm trả nợ cho tổng công ty đã thế chấp, cầm cố tài sản và lấy tài sản đã thế
chấp cầm cố khi đã trả xong nợ. Những tài sản đó được chia cho các doanh
nghiệp mới tương ứng với giá trị khoản nợ mà các doanh nghiệp này trả.
19. chấm dứt thế chấp bất động sản .
Thế chấp tài sản chấm dứt trong các trường hợp sau đây:
- Nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp đã được thực hiện;
- Việc thế chấp tài sản được huỷ bỏ hoặc được thay thế bằng biện pháp
bảo đảm khác;
- Tài sản thế chấp đã được xử lý theo quy định tại điều 359 hoặc khoản
2 điều 360của bộ luật này.
Khi thế chấp chấm dứt, thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã đăng ký
về việc thế chấp xác nhận việc giải trừ thế chấp.
Sinh Viên: Nguyễn Bá Vỹ Lớp Kinh Tế Và Quản Lý Địa Chính K45
18
Website: Email : Tel : 0918.775.368
20. thủ tục buộc bên giữ tài sản đảm bảo đảm phải giao tài sản cho tổ trức
tín dụng như sau.
Theo điều 35 nghị địng 178, thủ tục buộc bên giữ tài sản bảo đảm phải
giao tài sản bảo đảm cho tổ trức tín dụng như sau:
- Bên giữ tài sản bảo đảm có trách nhiệm giao tài sản bảo đảm cho tổ
trức tín dụng để xử lý theo thông báo của tổ trức tín dụng. nếu hết thời hạn ấn
định trong thông báo mà bên giữ tài sản không giao tài sản bảo đảm, tổ trức
tín dụng ra văn bản thông báo việc áp dụng biện pháp buộc bên giữ tài sản
bảo đảm phải giao tài sản cho tổ trức tín dụng. Văn bản thông báo phải ghi rõ
lý do áp dụng, thời hạn bàn giao tài sản bảo đảm, biện pháp thực hiện, quyền
và nghĩa vụ của các bên .

sản, có sự chứng kiến của đại diện Uỷ ban nhân dân địa phương nơi cư trú
của bên giữ tài sản hoặc nơi có tài sản bảo đảm và các cơ quan lien quan.
+ Trong quá trình tổ trức tín dụng tiến hành thu giữ tài sản bảo đảm để
xử lý, nếu bên giữ tài sản có hành vi chống đối, cản trở các bộ thi hành nhiệm
vụ, hoặc có các hành vi khác nhằm lấy lại tài sản, hoặc xâm phạm sức khoẻ
tính mạng của cán bộ thi hành nhiệm vụ, gây rối trật tự an ninh thì cơ quan
công an có trách nhiệm áp dụng các biện pháp theoquy định của pháp luật để
nghăn chặn và xử lý kịp thời; Uỷ ban nhân dân có trách nhiệm tạo các điều
kiện hỗ trợ tổ trức tín dụng, cử người tham gia giải quyết theo thẩm quyền các
vướng mắc phát sinh trong quá trình tổ trức tín dụng tiến hành thu giữ tài sản
đảm bảo để sử lý.
21. xử lý tài sản thế chấp.
Trong trường hợp đã đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên thế chấp
không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ, thì bên nhận thế chấp
có quyền yêu cầu bán đấu giá tài sản thế chấp để thực hiện nghĩa vụ, trừ
trường hợp có nghĩa vụ khác.
Bên nhận thế chấp được ưu tiên thanh toán từ số tiền bán tài sản thế
chấp, sau khi trừ chi phí bảo quản,bán đấu giá tài sản.
Xử lý tài sản đảm bảo là quyền sử dụng đất và các tài sản gắn liền với đất.
Sinh Viên: Nguyễn Bá Vỹ Lớp Kinh Tế Và Quản Lý Địa Chính K45
20
Website: Email : Tel : 0918.775.368
- việc xử lý tài sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được
thục hiện theo thoả thuận của các bên trong hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo
đảm và phải phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai.
- Trường hợp tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với
đất không xử lý được theo thoả thuận của các bên trong hợp đồng, thì tổ trức
tín dụng đưa tài sản ra bán đấu giá để thu hồi nợ hoặc khởi kiện tại toà án.
- Việc bán đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện như sau:
+ tổ trức tín dụng gửi hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền sau

- Sau khi được cơ quan có thẩm quyền cho phép bán đấu giá quyền sử
dụng đất, tổ trức tín dụng tiến hành các thủ tục quy định tại khoản 2, khoản3,
mục 1 phần B và uỷ quyền cho trung tâm bán đấu giá tài sản thực hiện việc
bán đấu giá quyền sử dụng đất.
- Sau khi hoàn thành việc sử lý tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất,
tài sản gắn liền với đất, tổ trức tín dụng có trách nhiệm làm các thủ tục xoá
đăng ký thông báo xử lý tài sản bảo đảm, xoá thế chấp ,xoá đăng kí thế chấp.
tổ trức tín dụng tiến hành thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, chuyển quyền sở
hữu tài sản cho bên nhận chuyển nhượng, bên mua tài sản trừ trường hợp do
trung tâm bán đấu giá tài sản thực hiện việc bán đấu giá tài sản.
+ Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán tài
sản, hoặc hợp đồng chuyển nhượng tài sản, hoặc biên bản nhận tài sản, văn
bản bán đấu giá tài sản(tuỳ từng trường hợp cụ thể);
+ Giấy tờ xác nhận đã nộp thuế chuyển nhượng tài sản theo quy định của
pháp luật
- Thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bảo đảm trong
trường hợp xử lý tài sản bảo đảm tài sản thi hành án;
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền làm thủ tục chuyển quyền sở hữu,
quyền sử dụng tài sản bảo đảm cho bên mua, bên nhận chuyển nhượng tài sản
căn cứ vào hồ sơ bao gồm các giấy tờ sau đây:
+ Trích lục bản án hoặc sao bản án hoặc bản sao quyết định của toà án ;
+ Quyết định thi hành án của cơ quant hi hành án;
+ Hợp đồng tín dụng, hợp đồng bảo đảm (tổ trức tín dụng ký sao );
Sinh Viên: Nguyễn Bá Vỹ Lớp Kinh Tế Và Quản Lý Địa Chính K45
22
Website: Email : Tel : 0918.775.368
+ Hợp đồng mua bán tài sản, hoặc hợp đồng chuyển nhượng tài sản,
hoặc hợp đồng nhận tài sản, hoặc văn bản đấu giá tài sản( tuỳ từng trường hợp
sử lý cụ thể).
- trong hồ sơ làm thủ tục chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản

trừ đi các khoản chi phí cần thiết cho việc khai thác, sử dụng tài sản ) lớn hơn
số nợ phải trả, thì phần trênh lệch thừa được hoàn trả lại cho bên bảo đảm.
Bên bảo đảm có nghĩa vụ tiếp tục trả nợ nếu khoản tiền thu được không đủ để
thanh toán khoản nợ phải trả và những chi phí liên quan đến việc xử lý tài sản
bảo đảm.
Trường hợp tổ trức tín dụng nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho
việc thực hiện nghĩa vụ hoặc nhận các khoản tiền và tài sản mà bên thứ ba
phải giao cho bên bảo đảm thì phần trênh lệch giữa việc xử lý tài sản bảo đảm
và các khoản thu từ việc khai thác, sử dụng tài sản bảo đảm trong thời gian
chư xử lý(sau khi trừ đi các chi phí cần thiết cho việc khai thác, sử dụng tài
sản)với số nợ phải trả được trả lạicho bên bảo đảm. Bên bảo đảm có nghĩa vụ
tiếp tục trả nợ nếu các khoản thu trên nhỏ hơn nợ gốc, lãi,lãi quá hạn và các
khoản chi phí liên quan đến việc sử lý tài sản bảo đảm.
- Đối với những tài sản bảo đảm bên mua không có khả năng thanh
toán ngay để thu nợ, tôt trức tín dụng được áp dụng cá biện pháp thu nợ từng
phần theo khả năng thanh toán của người mua. Tổ trức tín dụng xác định số
nợ gốc, lãi, lãi quá hạn và các chi phí phải thu tính đến ngày tổ trức tín dụng
tiếp nhận tài sản bảo đảm.
- Trong trường hợp một tài sản được sử dụng để đảm bảo cho nhiều
nghĩa vụ tại một tổ trức tín dụng, nếu phải sử lý tài sản để thực hiện một nghĩa
vụ trả nợ đến hạn thì các nghĩa vụ trả nợ khác tuy chưa đến hạn cũng được coi
là đến hạn.
23. Định giá tài sản bảo đảm khi xử lý.
- Tổ trức tín dụng và bên bảo đảm thoả thuận về giá xử lý tài sản bảo
đảm tại thời điểm xử lý và lập biên bản thoả thuận việc định giá tài sản.
- Trường hợp các bên không thoả thuận được giá sử lý tài sản bảo đảm
thì việc định giá được tiến hành như sau:
Sinh Viên: Nguyễn Bá Vỹ Lớp Kinh Tế Và Quản Lý Địa Chính K45
24
Website: Email : Tel : 0918.775.368