Tình huống như trên sơ đồ trên chúng ta làm thế nào để gia đình A có thể sử
dụng mảnh đất trên để sản xuất, phục vụ nhu cầu của gia đình mình khi mà cả B, C,
D, E đều không cho A mở đường qua đất nhà mình?
A. Lời mở đầu
Tình huống trên chỉ là một tình huống đơn giản trong rất nhiều trường hợp
phức tạp diễn ra trong thực tế mà vẫn chưa được các cơ quan chức năng giải quyết.
Bộ luật dân sự 2005 đã quy định rõ: Quyền sở hữu của cá nhân, pháp nhân và chủ
thể khác được pháp luật công nhận và bảo vệ; chủ thể sở hữu được thực hiện mọi
hành vi theo ý chí của mình đối với tài sản thuộc quyền sở hữu; đồng thời phải bảo
đảm nguyên tắc không gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước,
lợi ích công cộng, quyền, lợi ích hợp pháp của người khác. Tuy nhiên trong xã hội
luôn có sự ràng buộc và tác động qua lại với nhau không phải lúc nào chủ sở hữu
cũng toàn quyền và độc lập tuyệt đối với những chủ thể khác. Trong một số trường
hợp chủ sở hữu có một số quyền nhất định với tài sản của người khác, đồng thời
Đất nhà A Đất nhà B
Đất nhà E
Đất nhà C
Đất nhà D
Đất hoang
Đường giao thông
1
cũng phải chịu sự ràng buộc, trường hợp đó chính là quy định tại điều 273 BLDS
2005 về quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề để phục vụ một số nhu cầu nhất định
“quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề
thuộc sở hữu của người khác để đảm bảo các nhu cầu của mình về lối đi, cấp,
thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần
thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền bù, nếu không có thỏa thuận khác”.
(điều 273 BLDS 2005)
Một trong số những quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề quan trọng
và thường xảy ra trong thực tế nhất đó là: Quyền mở lối đi qua bất động sản liền

thuộc bất động sản về bản chất do tính chất không di dời được cùng loại và giữa
chúng tồn tại một ranh giới về địa lý cũng như về pháp lý. Theo quy định của BLDS
thì các bất động sản liền kề chỉ được áp dụng đối với đất đai và một số công trình
xây dựng, đặc biệt giữa chúng có mối liên hệ hữu cơ về vật lý cũng như về pháp lý
được pháp luật ghi nhận. Trên cơ sở xác định các bất động sản được coi là liền kề
và giữa chúng tồn tại ranh giới mới có thể xác định được bất động sản nào phải
chịu “ hạn chế” nhằm phục vụ cho bất động sản kia. Bởi bất kỳ một hạn chế nào
đối với quyền của một chủ sở hữu tài sản nói chung, bất động sản nói riêng luôn là
một cản trở đối với chủ sở hữu tài sản đó trong việc thực hiện các quyền năng của
quyền sở hữu, nhiều khi giá trị của tài sản bị giảm đi đáng kể khi phải chịu sự hạn
chế đó.
2. Ranh giới bất động sản liền kề.
a. Cắm mốc giới:
Cắm mốc giới được hiểu là việc xác định đường ranh giới giữa hai bất động
sản bằng các dấu hiệu vật chất gọi là cọc mốc. Khái niệm mốc giới trong luật thực
3
định Việt Nam rộng hơn, bao gồm cả mốc giới theo nghĩa nêu trên và tường rào.
Tuy nhiên, về mặt khoa học luật, khái niệm tường rào được xây dựng trong khuôn
khổ thực hiện quyền sở hữu đối với bất động sản mà mốc giới đã được xác định;
bản thân tường rào không phải là một công cụ phân ranh sơ cấp.Việc cắm mốc có
thể được thực hiện theo thoả thuận. Thế nhưng, trong trường hợp không có thoả
thuận, thì luật Việt Nam lại có những quy tắc rất đặc thù của một hệ thống pháp
luật bất động sản dựa trên chế độ công hữu về đất đai.
-Cắm mốc theo thoả thuận; Theo BLDS Điều 266 khoản 1, những người sử
dụng phần đất liền kề có thể thoả thuận với nhau về việc dựng cột mốc, hàng rào,
xây tường ngăn. Luật không có quy định gì đặc biệt về các điều kiện xác lập thoả
thuận. Vậy có nghĩa rằng thoả thuận được xác lập theo luật chung về hợp đồng.
-Cắm mốc trong trường hợp không có thoả thuận:
Cắm mốc theo sáng kiến cá nhân: Theo BLDS, Điều 266, Khoản 1, chủ sở
hữu bất động sản liền kề chỉ được dựng cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn trên

một bất động sản tỏ ra cần thiết, không chỉ để bảo vệ quyền và lợi ích của chủ sở
hữu mà còn để bảo đảm sự an toàn cho các bất động sản lân cận và cả trật tự công
cộng
Tóm lại,Bất động sản liền kề là những bất động sản có chung ranh giới,không
phải tất cả các bất động sản liền kề nhau ,cạnh nhau đề được coi là bất động sản
liền kề mà giữa chúng phải tồn tại một ranh giới về thực tế cũng như về pháp
lý.Quy chế pháp lý về ranh giới giữa các bất động sản liền kề được pháp luật cũng
như tập quán ghi nhận.
3. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
Trong BLDS 2005, Điều 273 với chế định “ quyền sử dụng hạn chế bất
động sản liền kề” quy định về quyền của chủ sở hữu xác định đối với việc sử dụng
5
bất động sản của chủ các chủ liền kề để thỏa mãn một số nhu cầu nhất định: “ Chủ
sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở
hữu của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước,
cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác
một cách hợp lý, nhưng phải đền bù, nếu không có thoả thuận khác.” Căn cứ vào
quy định này có thể thấy quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được quy
định trong BLDS 2005 là một chế định dẫn xuất, phát sinh từ chế định quyền sở
hữu nói chung và quyền sở hữu bất động sản nói riêng; đồng thời quyền sử dụng
hạn chế bất động sản liền kề là một quyền dân sự đặc biệt vừa mang tính của quan
hệ vật quyền vừa mang tính chất quan hệ trái quyền.
Như vậy, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề chỉ được xác lập cho: “
chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất” trong trường hợp bất động sản đó bị vây bọc
bởi các bất động sản khác mà không có phía nào tiếp giáp với công trình hạ tầng cơ
sở kỹ thuật. Đây là một yêu cầu khách quan xuất phát từ thực tiễn của nhà ở và đất
đai. Muốn khai thác, sử dụng một bất động sản thì bất động sản đó phải được tiếp
cận với cơ sở hạ tầng kỹ thuật. Về bản chất, bất động sản luôn bị vây bọc bởi bất
động sản thuộc một chủ sở hữu ( một người sử dụng) một mảnh đất nằm giữa một
mảnh đất của người khác thì quyền sử dụng hạn chế bất động sản được thiết lập

đã được xác lập cho chủ sở hữu nhà,người sử dụng đất thì người được chuyển
giao nhà,quyền sử dụng đất cũng được hưởng quyền đó” theo đó việc chuyển giao
nhà,quyền sử dụng đất đương nhiên được chuyển giao cùng với quyền sử dụng hạn
chế BĐS liền kề mà không cần có thỏa thuận đặc biệt biệt nào,người được chuyển
giao không cần phải thỏa thuận với chủ sở hữu BĐS liền kề,chủ sở hữu BĐS liền
kề không có quyền ngăn cản chủ sở hữu nhà ,người có quyền sử dụng đất mới được
chuyển nhượng thực hiện quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề thuộc quyền sở hữu
7
của họ,người được chuyển giao này được hưởng những quyền đồng thời phải
ghánh chịu những nghĩa vụ của chủ sở hữu BĐS sản đã chuyển giao
+ Xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề theo thời hiệu : Theo đó người
chiếm hữu không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình ,liên tục,công khai trong
thời hạn 30 năm đối với BĐS thì trở thành chủ sở hữu đối với BĐS đó và họ cũng
đương nhiên là chủ sở hữu đối với quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề
+ Xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS do sự phân chia BĐS: Theo khoản 3
điều 275 quy định “Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần
cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết
cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 điều này mà không có đền bù”
việc tạo lập lối đi này phải được thiết lập trên chính BĐS bị phân chia mà không
phải thông qua việc yêu cầu các chủ sở hữu BĐS liền kề tạo lối đi trên BĐS của họ.
b. Căn cứ chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề.
Theo Điều 279. Chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề
Thì quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề chấm dứt trong các trường hợp sau
đây:
“Bất động sản liền kề với bất động sản của chủ sở hữu đang thực hiện
quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đó nhập làm một;
Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng hạn chế bất
động sản liền kề.”
-BĐS liền kề với BĐS của chủ sở hữu được thực hiện quyện hạn chế BĐS liện
kề nhập lại làm một,khi hai BĐS nhập lại làm một thì không còn ranh giới và nhu