A. Lời nói đầu
Trong điều kiện nước ta hiện nay, nền kinh tế thị trường định hướng xã
hội chủ nghĩa bộc lộ phát triển, bộc lộ những mặt tích cực , nhưng cũng bộc lộ
những mặt tiêu cực của nó. Những tranh chấp trong vấn đề sử dụng bất động sản
liền kề ngày càng gia tăng cũng là một mặt biểu hiện của mặt tiêu cực này.
Nguyên nhân của những tranh chấp này cũng được giải thích bởi trình độ hiểu
biết và tuân thủ pháp luật còn thấp của nhân dân ta.
Việc nghiên cứu vấn đề quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề có ý
nghĩa rất quan trọng về mặt lý luận và thực tiễn.
Trong bài tập này, em xin phép được trình bày những hiểu biết của mình
về vấn đề “ căn cứ phát sinh , chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền
kề”.
B. Những nội dung chính.

Để giải quyết được vấn đề đã nêu trên, trước tiên chúng ta cần phải có sự
hiểu biết một cách khái quát nhất về bất động sản nói chung và bất động sản liền
kề nói riêng.
I. Bất động sản liền kề và quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là
gì?
1. Khái niệm về bất động sản.
Hiện nay chưa có một khái niệm nhất quán về “bất động sản” trong các bộ
luật dân sự của các quốc gia trên thế giới. Theo cách hiểu của riêng mình, trước
khi phân loại tài sản thành động sản và bất động sản, pháp luật dân sự Việt Nam
(mà cụ thể là Bộ luât dân sự 2005) xác định những gì là tài sản. Quy định này
nhăm khắc phục những khiếm khuyết trong các bộ luật dân sự trước đây,thể hiện
ở chỗ trước khi phân loại một hiện tượng phải xác định hiện tượng đó là gì?
Khoản 1 điều 174 Bộ luật dân sự (BLDS) 2005 quy định:
“Bất động sản là các tài sản bao gồm:
a. Đất đai
b. Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn

Tóm lại, bất động sản liền kề là những bất động sản có chung ranh giới.
Không phải tất cả các bất động sản liền kề nhau, cạnh nhau đều được coi là bất
động sản liền kề mà giữa chúng phải tồn tại một ranh giới về thực tế cũng như
về pháp lý. Quy chế pháp lý về ranh giới giữa các bất động sản liền kề được
pháp luật cũng như tập quán ghi nhận. Ranh giới giữa các bất động sản là căn cứ
để phân lập bất động sản này với bất động sản khác, là một hình thức đặc định
hoá một bất động sản. Luôn tồn tại ranh giới lý tưởng và ranh giới thực tại giữa
các bất động sản trong đó ranh giới lý tưởng là tiền đề để giải quyết ranh giới
thực tại.
3/Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề :
Theo điều 273-BLDS 2005 quy định “ Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất
có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để đmr bảo
các nhu cầu của mỡnh về lối đi , cấp thoát nước đường dây tải điện , thông tin
liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý nhưng phải đền bù nếu
không có thoả thuận khác”
Như vậy cú thể thấy quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là một
quyền quan trọng và cú ý nghĩa với chủ sở hữu bất động sản. Việc phỏp luật ghi
nhận quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đảm bảo cho chủ sở hữu bất
động sản bị bao bọc bởi cỏc bất động sản khỏc cú thể đảm bảo được những nhu
cầu chớnh đỏng của mỡnh.
Quyền sử dụng bất động sản liền kề bao gồm :\
-Quyền về lối đi qua : chủ sở hữu bất động sản lở trong hoặc bị vây bọc
bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác cú quyền yêu cầu một trong các
chủ sở hữu bất động sản liền kề phải dành cho mình một lối đi thuận tiện và hợp
lý ra đường công cộng. Về nguyên tắc chung , người được dành lối đi phải đền
bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề số tiền tương ứng với giá trị tài sản được
sử dụng , trừ khi các bên có thoả thuận nhưng phải đảm bảo thuận tiện cho việc
đi lại và ít gây phiền hà cho các bên.Nếu bất động sản được chia thành nhiều
phần cho các chủ sở hữu khác nhau thì khi chia cũng phải dành lối đi chung và
không có đền bù.

dịch quyền đối với bất động sản, trong đó đất đai là bất động sản đầu tiên,
nguyên sinh, trên cơ sở đó phát sinh các tài san là bất động sản khác. Quyền sử
dụng hạn chế bất động sản liền kề là một vấn đề vừa mang tính lịch sử vừa
mang tính thực tế, nó không chỉ có ý nghĩa về mặt lý luận mà còn mang ý nghĩa
thực tiễn sâu sắc. Trong khi chính sách cũng như pháp luật về đất đai ở nước ta
hiện nay còn nhiều bất cập và thiếu tính đồng bộ thì các quy định về căn cứ phát
sinh và chấm dứt quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề cũng đang trong
tình trạng tương tự.
1.Căn cứ phát sinh quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề

Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là một quyền khách quan
được pháp luật ghi nhận. Tuy nhiên, quyền này vẫn là dạng quyền thuộc năng
lực pháp luật của chủ thể mà không phải là một quyền dân sự chủ quan. Muốn
một quyền khách quan thành một quyền dân sự cụ thể phải có những điều kiện
nhất định, bởi ứng với mỗi một quyền dân sự của một chủ thể bao giờ cũng tồn
tyại nghĩa vụ đối với một hay nhiều chủ thể khác.
Điều 274 BLDS 2005 quy định:
“1.Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được xác lập theo
thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
2.Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã
được xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất, thì người được chuyển
giao nhà, quyền sử dụng đất cũng được hưởng quyền đó”.
Căn cứ vào quy định này chúng ta thấy rằng, quyền sử dụng hạn chế
bất động sản liền kề không tồn tại mặc nhiên do sự liền kề giữa các bất động sản
mà phải dựa trên cơ sở nhất định và với những điều kiện nhất định. Pháp luật chỉ
quy định những cơ sở làm phát sinh quyền của các chủ thể, cũng như điều kiện
về mặt khách quan. Để tạo ra quyền về mặt chủ quan cần phải có những hành vi
cùng với những điều kiện nhất định. Những hành vi và điều kiện này phải phù
hợp với những yêu cầu của pháp luật.
a/Quyền sử dụng hạn chế bất động sả liền kề được xác lập theo thoả thuận

dụng hạn chế bất động sản liền kề nói riêng đều dược xác lập theo quy định của
pháp luật. Bởi chỉ khi pháp luật điều chỉnh một qun hệ xã hội, thì quan hệ xã hội
đó mới trở thành quan hệ pháp luật, các quyền và nghĩa vụ phát sinh từ các quan
hệ này mới trở thành một quyền dân sự, một nghĩa vụ dân sự và được pháp luật
bảo vệ. Với ý nghĩa này thì “việc thoả thuận” để tạo lập quyền sử dụng hạn chế
bất động sản liền kề cũng được coi là căn cứ do pháp luật quy định (khoản 1
Điều 281 BLDS 2005).
Căn cứ do pháp luật quy định được đề cập ở đây là những căn cứ
không do các bên tạo lập theo thoả thuận mà phát sinh trực tiếp từ các quy định
của pháp luật. Tuy nhiên, pháp luật chỉ quy định các căn cứ làm phát sinh quyền
của chủ thể, còn để phát sinh quyền chủ quan thì cần có những điều kiện nhất
định. Các căn cứ do pháp luật quy định bao gồm:

• Chuyển giao bất động sản đã xác lập quyền sử dụng hạn chế bất
động sản liền kề.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 274 BLDS 2005 thì:
“ Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã được
xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất, thì người được chuyển giao nhà,
quyền sử dụng đất cũng được hưởng quyền đó”.
Căn cứ vào quy định này, việc chuyển giao nhà hay quyền sử dụng đất đã
được xác lập quyền sử dụng bất động sản liền kề, thì việc chuyển giao nhà,
quyền sử dụng đất đương nhiên được chuyển giao cùng với quyền sử dụng hạn
chế bất động sản liền kề mà không cần sự thoả thuận đặc biệt nào. Người được
chuyển giao không cần phải thoả thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề; chủ
sở hữu bất động sản liền kề cũng không có quyền ngăn cản chủ sở hữu nhà,
người có quyền sử dụng đất mới được chuyển nhượng thực hiện quyền sử
dụnghạn chế bất động sản thuộc quyền sở hữu của họ. Người được chuyển
nhượng nhà, quyền sử dụng đất được sử dụng loai quyền này với nội dung,
phương thức như người chuyển giao đã thực hiện trược đó, họ là người kế quyền