LỜI NÓI ĐẦU
Do đặc tính đất đai là không di rời được, và việc sử dụng bất động sản của
con người là một nhu cầu thực tiễn đòi hỏi có sự điều chỉnh của pháp luật.
Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề phát sinh từ tính chất tự nhiên ấy
của bất động sản và hậu quả của việc dịch chuyển, phân chia, sáp nhập bất động
sản. Đây là một chế định “dẫn xuất” của chế định về quyền sở hữu, quyền sử
dụng hạn chế bất động sản liền kề mới xuất hiện trong pháp luật dân sự nước ta
với đặc thù là không thừa nhận quyền sở hữu tư nhân với đất đai. Trong khi
Hiến pháp vẫn quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân thì luật đất đai nước ta
quy định người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế
chấp, thừa kế quyền sử dụng đất. Việc thực hiện những quyền này phải theo quy
định của BLDS và pháp luật về đất đai.
Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề cũng là một quyền dân sự, một
quan hệ pháp luật dân sự, nó phát sinh, thay đổi, chấm dứt khi có các sự kiện
pháp lý. Và được xác lập hay chấm dứt theo thoả thuận hoặc quy đinh của pháp
luật. đi vào tìm hiểu sâu, ta còn thấy được các căn cứ làm phát sinh, chấm dứt
quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề còn có những đặc thù riêng biệt.
Bài làm của em còn nhiều thiếu xót, rất mong các thầy cô trong tổ bộ môn
góp ý thêm.
Em xin chân thành cảm ơn !
1 1
Cấu trúc bài làm:
I/ Các khái niệm chung về quyền sử dụng hạn chế bất động sản (BĐS) liền kề
1. Khái niệm về BĐS
2. Khái niệm về BĐS liền kề
3. Vấn đề ranh giới giữa các BĐS liền kề
4. Khái niệm về quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề
II/ Các căn cứ phát sinh, chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề
1. Căn cứ phát sinh quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề
1.1. Xác lập theo thoả thuận
1.2. Xác lập theo quy định của pháp luật:

liệt kê cùng mô tả tính chất chung của BĐS .
2, Khái niệm BĐS liền kề
Một BĐS được phân lập với các BĐS khác qua ranh giới của các BĐS ấy.
Tuy nhiên không phải giữa tất cả các BĐS đều tồn tại một ranh giới, mà chỉ có
các BĐS thuộc bản chất không di rời được mới tồn tại ranh giới, và khi tồn tại
ranh giới mới có khái niệm BĐS liền kề.
Như vậy BĐS được coi là liền kề với một BĐS khác và có thể phải chịu sự
hạn chế về quyền với BĐS khi chúng thuộc BĐS không di rời được, cùng loại
và giữa chúng có một ranh giới về địa lý cũng như pháp lý.
BĐS liền kề là BĐS có sự tiếp giáp nhau về ranh giới giữa các BĐS. Và hai
BĐS liền kề có thể lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề khi chúng có chủ sở
3 3
hữu khác nhau. Từ việc xác định các BĐS liền kề mới có thể xác định được các
hạn chế mà chủ sở hữu hay người sử dụng phải chịu để thuận lợi cho chủ sở hữu
BĐS khác. Sự hạn chế trên một BĐS là một dạng quyền của người khác trên
một BĐS không thuộc sở hữu của mình.
3. Vấn đề ranh giới giữa các BĐS liền kề
Ranh giới giữa các BĐS liền kề là để phân lập BĐS này với BĐS khác, là để
xác định quyền sử dụng của chủ sở hữu BĐS đó, nên việc xác định ranh giới là
vấn đề quan trọng để giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng BĐS.
Việc xác định ranh giới có cơ sở chung là diện tích, hình dáng, kích thước
của BĐS. Việc này do cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định. Việc xác định
ranh giới cũng có thể do thoả thuận của các chủ sở hữu với nhau. Điều 265
khoản 1_ BLDS 2005 đã chỉ rõ: “Ranh giới giữa các BĐS liền kề được xác định
theo thoả thuận của các chủ sở hữu hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền; Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo
ranh giới đã tồn tại từ ba mươi năm trở lên mà không có tranh chấp”.
Điều 265 và 266 _ BLDS 2005 cũng đã có quy định cụ thể về quyền sở hữu
mốc giới ngăn cách các BĐS và nghĩa vụ tôn trọng ranh giới các BĐS.
Như vậy ta có thể hiểu một cách chung nhất BĐS liền kề là BĐS có chung

này là hợp lý, thì chắc chắn chủ sở hữu của BĐS đó phải có nghĩa vụ trong việc
thoả mãn quyền này của chủ sở hữu liền kề.
Điều 274 _ BLDS 2005 có quy định về xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS
liền kề như sau:
1. Quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề được xác lập theo thoả thuận hoặc theo
quy định của pháp luật.
2. Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề đã được xác lập cho chủ
sở hữu nhà, người sử dụng đất thì người dược chuyển giao nhà, quyền sử dụng
đất cũng được hưởng quyền đó.
Theo quy định trên ta thấy rằng: Quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề không
tồn tại mặc nhiên do sự liền kề giữa các BĐS , mà phải dựa trên cơ sở nhất định
5 5
và với những điều kiện nhất định. Pháp luật chỉ quy định những cơ sở làm phát
sinh quyền của các chủ thể cùng những điều kiện về mặt khách quan. Để tạo ra
quyền về mặt chủ quan cần có những hành vi cụ thể cùng với những điều kiện
nhất định. Và những hành vi và điều kiện này phải phù hợp với yêu cầu của của
pháp luật chứ không thể tuỳ tiện.
1.1. Quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề được xác lập theo thoả thuận.
Trong quan hệ dân sự thì tự do, tự nguyện cam kết là những nguyên tắc cơ
bản mang tính bản chất. Nguyên tắc này quy định cho các chủ thể trong quan hệ
tuỳ theo ý chí và nguyện vọng của mình để tạo lập các quyền và nghĩa vụ dân sự
cho chính mình. Khi điều 273 – BLDS 2005 quy định: “ Chủ sở hữu nhà, người
sử dụng đất có quyền sử dụng BĐS liền kề thuộc sở hữu của người khác để đảm
bảo các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải
điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác...” thì không có nghĩa là bất
kì chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất nào cũng có thể yêu cầu chủ sở hữu BĐS
xung quanh mình đáp ứng yêu cầu đó. Để chủ sở hữu liền kề đáp ứng nhu cầu
về quyền sử dụng hạn chế đối với BDS của họ, thì chủ sở hữu nhà, người sử
dụng đất phải thoả thuận với chủ sở hữu BĐS liền kề để tạo lập quyền đó cho
mình. Việc thoả thuận này phải tuân thủ các nguyên tắc chung về giao dịch dân

Các thủ tục giải quyết tuân theo các quy định của pháp luật tố tụng dân sự.
1.2. Xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề theo quy định của pháp luật.
Nếu hiểu theo nghĩa rộng thì thực tế mọi quyền dân sự nói chung và quyền
sử dụng hạn chế BĐS liền kề nói riêng, đều được xác lập theo quy định của pháp
luật. Bởi vì về mặt lý luận chỉ khi pháp luật điều chỉnh một quan hệ xã hội thì
quan hệ đó mới trở thnàh quan hệ pháp luật, và các quyền và nghĩa vụ phát sinh
từ quan hệ này mới trở thành một quyền dân sự, một nghĩa vụ dân sự và được
pháp luật bảo vệ. Với ý nghĩa này thì việc thoả thuận để tạo lập quyền sử dụng
hạn chế BĐS liền kề cũng được coi là căn cứ do pháp luật quy định.
Vậy những căn cứ do pháp luật quy định được đề cập ở đây là những căn cứ
không do các bên tạo lập theo thoả thuận mà phát sinh trực tiếp từ các quy định
7 7
của pháp luật khi thoả thuận không thành. Tuy nhiên, pháp luật nước ta cũng
mới chỉ quy định các căn cứ làm phát sinh quyền chủ thể, còn căn cứ để phát
sinh quyền chủ quan thì cần có những điều kiện nhất định.
Theo đó các căn cứ do pháp luật quy định sẽ bao gồm:
1.2.1. Sự chuyển giao BĐS đã xác lập quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề.
Khoản 2 điều 274 _ BLDS 2005 quy định: “ Trong trường hợp quyền sử
dụng hạn chế BĐS liền kề đă được xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng
đất thì người được chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất cũng được hưởng quyền
đó.”
Như vậy, với việc chuyển giao nhà hay quyền sử dụng đất đã được xác lập
quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề, thì việc chuyển giao nhà và quyền sử dụng
đất đó đương nhiên được chuyển giao cùng quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề
mà không cần thêm sự thoả thuận đặc biệt nào. Nghĩa là người chuyển giao
không cần phải thoả thuận với chủ sở hữu BĐS liền kề, và chủ sở hữu BĐS liền
kề cũng không có quyền ngăn cản chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất mới thực
hiện quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề thuộc quyền sở hữu của họ. Người
được chuyển nhượng nhà, quyền sử dụng đất được sử dụng quyền hạn chế BĐS
liền kề này với nội dung và phương thức như người chuyển giao cho họ đã thực

BĐS, nên khi một người sử dụng BĐS liền kề một cách công khai, liên tục, ngay
tình trong ba mươi năm thì pháp luật cũng đương nhiên thừa nhận quyền sử
dụng hạn chế BĐS liền kề mặc dù vẫn thừa nhận BĐS thuộc quyền sở hữu của
người khác. Vậy nên, họ có quyền sử dụng hạn chế với BĐS mà họ đã sử dụng
trong suốt thời gian trước đó, và quyền này sẽ tồn tại cho đến khi có các căn cứ
làm chấm dứt quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề.
Vì một nghĩa nữa, khi đã công nhận quyền sở hữu với BĐS theo thời hiệu
thì cũng phải công nhận quyền sử dụng hạn chế BĐS liền kề theo thời hiệu, vì
suy cho cùng nó cũng chỉ là một quyền sử dụng với BĐS ở hình thức đặc biệt.
9 9