Số hóa bởi Trung tâm Học liệu ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN VĂN PHÚC NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG BẢN ĐỒ VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT
PHỤC VỤ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT HÀNG LOẠT
CHO PHƢỜNG HÀ PHONG, THÀNH PHỐ HẠ LONG

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2014

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu
THÁI NGUYÊN - 2014Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

i
LỜI CAM ĐOAN

- Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là
trung thực và chƣa đƣợc sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
- Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn
đã đƣợc cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đƣợc chỉ rõ
nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Nguyễn Văn Phúc
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi
DANH MỤC BẢNG vii
DANH MỤC BIỂU ĐỒ viii
DANH MỤC HÌNH ẢNH ix
MỞ ĐẦU 1
1. Đặt vấn đề 1
2. Mục đích 2
3. Mục tiêu 2
4. Yêu cầu đề tài 3
Chƣơng 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
1.1. Tổng quan về giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất 4
1.1.1. Định giá hàng loạt và định giá đến từng thửa đất hàng năm 4
1.2. Khái niệm vùng giá đất, vùng giá trị đất đai 9
1.2.1. Vùng giá đất 9
1.2.2. Vùng giá trị đất đai 10
1.2.3. Phân biệt vùng giá đất và vùng giá trị đất đai 11
1.2.4. Mối quan hệ giữa phân hạng, phân vùng giá trị và định giá đất đai 11
1.2.5. Tƣơng quan giá đất 12
1.3. Những nhân tố chủ yếu ảnh hƣởng và phƣơng pháp xác định vùng
giá trị đất đai 13
1.3.1. Những nhân tố chủ yếu ảnh hƣởng vùng giá trị đất đai 13

2.4.3. Phƣơng pháp bản đồ 27
2.4.4. Phƣơng pháp chuyên gia 28
2.4.5. Phƣơng pháp GIS 28
Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 29
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 29 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

v
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 29
3.1.2. Điều kiện kinh tế 36
3.1.3. Điều kiện xã hội 38
3.2. Thực trạng quản lý và sử dụng đất 42
3.2.1. Thực trạng quản lý 42
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất 45
3.3. Kết quả điều tra thực địa giá đất và các yếu tố ảnh hƣởng tới xác
định vùng giá trị, giá đất 48
3.4. Xây dựng vùng giá trị đất đai với sự hỗ trợ bản đồ địa chính và
công nghệ GIS 51
3.4.1. Xây dựng dữ liệu không gian 51
3.4.2. Xây dựng dữ liệu thuộc tính 55
3.5. Ứng dụng phƣơng pháp xây dựng tƣơng quan giá đất giữa các
đƣờng phố và vị trí đƣờng phố kết hợp dữ liệu điều tra định giá đất
hàng loạt theo giá đất thực tế. 58
3.5.1. Xây dựng ma trận tƣơng quan giá đất theo điều tra 58
3.5.2. Điều chỉnh, kết hợp điều tra giá đất để xác định giá đất chi tiết
năm 2014 theo kết quả điều tra năm 2013 60
3.6. Đề xuất giải pháp xây dựng vùng giá trị đất đai 62
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 64

QĐ
Quyết định
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
UBND
Ủy ban nhân dân
VND
Việt Nam đồng Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

vii
DANH MỤC BẢNG

Bảng 1.1: Ma trận tƣơng quan giữa các vùng giá đất tại thời điểm
t(i),[1] 13
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2012 45
Bảng 3.2: Bảng danh sách các trục đƣờng chính của phƣờng Hà Phong 52
Bảng 3.3: Phân đoạn đƣờng chính trên địa bàn phƣờng Hà Phong 55
Bảng 3.4: bảng giá đất theo quy định năm 2013 của các đoạn đƣờng
chính trên toàn phƣờng Hà Phong 58
Bảng 3.5: Tƣơng quan giá đất theo quy định của phƣờng Hà Phong
năm 2013 59
Bảng 3.6: Bảng giá đất 2014 các đoạn đƣờng còn lại theo G5 60
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu


Hình 3.7: Kết quả xây dựng vùng giá trị đất đai 58
Hình 3.8: Dữ liệu vùng giá đất chi tiết dự kiến theo kết quả điều tra 2013
phƣờng Hà Phong 61

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

1
MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Việc sử dụng tài nguyên đất trên thế giới cũng nhƣ tại Việt Nam là vấn đề
đang thu hút rất nhiều quan tâm trong thời gian qua [1]. Đây là tài nguyên vô
cùng quý giá, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu
của môi trƣờng sống, là địa bàn phân bố các khu dân cƣ, xây dựng các cơ sở văn
hoá, an ninh, quốc phòng [23]. Đất đai có một vai trò vô cùng quan trọng đối với
mọi ngành nghề và hoạt động sống của con ngƣời. Do đó công tác quản lý đất
đai đóng vai trò hết sức quan trọng trong công tác quản lý Nhà nƣớc về các vấn
đề xã hội.
Tuy nhiên, việc thực hiện các nội dung về quản lý nhà nƣớc về đất đai
ngày nay còn gặp nhiều khó khăn bất cập, nhất là công tác chỉnh lý biến động
đất đai, quản lý Nhà nƣớc về tài chính đất đai bao gồm công tác ban hành giá
đất [13]. Trong khi, giá đất là phƣơng tiện quan trọng trong việc phân bổ
nguồn lực đất đai, là cốt lõi của thị trƣờng đất đai phản ánh trực tiếp những
thay đổi trong thị trƣờng. Giá đất ở là một phần quan trọng của giá đất tại các
đô thị, cho ta thấy tình trạng của thị trƣờng bất động sản [8]. Đây đồng thời là
một cơ sở khoa học để theo dõi biến động và kiểm soát vĩ mô thị trƣờng đất
đai, qua đó đảm bảo sự phát triển lành mạnh của thị trƣờng bất động sản.
Nhận thấy điểm cốt lõi của vấn đề là “giá đất”, sau 20 năm ban hành luật đất

- Xác định một số nhân tố ảnh hƣởng tới giá đất tại phƣờng Hà Phong
thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh.
- Nghiên cứu xây dựng bản đồ vùng giá trị đất phục công tác định giá
đất hàng loạt thử nghiệm tại phƣờng Hà Phong, thành phố Hạ Long, tỉnh
Quảng Ninh.
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá, quản lý
giá đất và quản lý đất đai trên địa bàn nghiên cứu. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

3
4. Yêu cầu đề tài
- Thu thập đầy đủ các số liệu điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và số
liệu thuộc tính (diện tích, hình dạng, mục đích sử dụng,…)
- Bảng giá đất của UBND tỉnh ban hành năm 2013.
- Điều tra giá đất thực tế.
- Thao tác xử lý thành thạo trên một số phần mềm GIS.
- Kết quả nghiên cứu của đề tài xây dựng cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất
trên địa bàn phƣờng Hà Phong, góp phần vào công tác quản lý đất đai để sử
dụng nguồn tài nguyên quý giá đất một cách hợp lý, tiết kiệm đáp ứng nhu
cầu của sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nƣớc .
- Các đề xuất và giải pháp phải đƣa ra đƣợc những tồn tại và biện pháp
hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu vùng giá trị đất đai trong những năm tới. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

4
Chƣơng 1


5
- Định giá hàng loạt các thửa đất: là sự ƣớc tính về giá cả của các thửa
đất đồng thời, cùng thời điểm tất cả các thửa đất hay các thửa đất theo một
loại hình sử dụng đất nào đó trên khu vực định giá. Tùy theo mục đích định
giá mà ngƣời ta có thể xem xét đến tất cả các yếu tố tác động hay xem xét có
giới hạn các yếu tố tác động.
Trƣờng hợp xác định đồng loạt các thửa đất theo giá cả thị trƣờng có tính
đến tính cá biệt của từng thửa đất thì việc tích luỹ trong cơ sở dữ liệu của hệ
thống giá đất phải là một thời gian rất dài, trong khi các yếu tố có tính đến
tính cá biệt của từng thửa đất lại có thể thay đổi theo thời gian. Giải quyết vấn
đề này một số nƣớc phát triển đã cho phép thêm vào việc đăng ký giá đất và
giá bất động sản trong hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản.
* Vai trò của định giá hàng loạt và định giá đến từng thửa đất hàng năm:
Nhƣ đã phân tích, chỉ riêng việc giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành
phố trực thuộc Trung ƣơng quy định đƣợc sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử
dụng đất đã đặt ra yêu cầu định giá đồng thời các thửa đất và định giá đến
từng thửa đất để làm căn cứ tính thuế. Không những vậy một hệ thống giá đất
khách quan khoa học phải đƣợc hình thành từ một quá trình hình thành thông
qua quy nạp và tổng kết từ thực tiễn theo yêu cầu khách quan và có tính chất
và công dụng thống nhất. Định giá hàng loạt và thiết lập bản đồ giá đất không
những đáp ứng đƣợc yêu cầu quản lý trƣớc mắt tạo ra nhƣ căn cứ để tính thuế
sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất mà chính là tạo
thành hệ thống phục vụ quy nạp và tổng kết thực tiễn để tạo ra một hệ thống
giá khách quan và khoa học.
* Các phương pháp định giá đất:
Nhìn chung, có thể phân loại các phƣơng pháp xác định giá trị đất đai
theo 2 cách tiếp cận đó là cách tiếp cận truyền thống và cách tiếp cận hiện đại.
Theo cách tiếp cận truyền thống: Có 5 phƣơng pháp thƣờng áp dụng, bao gồm:


quy bằng mô hình thống kê theo lý thuyết Hedonic giá trị đất đai/bất động sản Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

7
dựa trên ý nghĩa "thụ hƣởng" (hedonic pricing). Nói một cách chung nhất, ph-
ƣơng pháp đánh giá này dựa trên ý nghĩa thụ hƣởng để xử lý bài toán và tìm
các ƣớc lƣợng.
(b) Nhóm ứng dụng phương pháp phân tích nhân tố: Phân tích nhân tố
tác động vào giá đất hay tác động cụ thể vào các vùng giá đất và vùng giá trị
đất đai là một trong những phƣơng pháp cơ bản. Phƣơng pháp này có thể giải
quyết theo bài toán định lƣợng và định tính (dùng cho phƣơng pháp chuyên
gia). Hƣớng giải quyết định lƣợng là phƣơng pháp mô hình hóa theo (1) thông
qua việc tìm hệ phƣơng trình tác động nhân tố.
2. Xây dựng CSDL và dựa vào sự trợ giúp của hệ thống GIS
Theo nhóm thứ hai: Đây là phƣơng pháp đinh giá đất hàng loạt dựa trên
hỗ trợ của GIS kết hợp với cơ sở dữ liệu nhƣ CSDL địa chính. Dựa vào sự
phát triển và quá trình hiện đại hóa công tác quản lý đất đai, hầu hết các nƣớc
phát triển đã kết hợp việc xây dựng và phát triển cơ sở dữ liệu (CSDL) địa
chính và dựa vào sự trợ giúp của hệ thống GIS để xử lý bài toán giá đất. Bản
chất là sử dụng khả năng mạnh của CSDL địa chính phát triển theo hƣớng đa
chức năng kết hợp với khả năng của GIS nhằm giải quyết các mục tiêu chung
cho công tác quản lý đất đai trong đó có công tác định [14].
3. Kết hợp hai giải pháp
Kết hợp hai hƣớng trên trong một bài toán tổng thể. Đây là xu hƣớng
chung của lý thuyết định giá hiện đại.
* Phương pháp định giá đất
Theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của chính phủ về
phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số

sản gắn liền với đất tƣơng tự với thửa đất cần xác định giá.
- Phƣơng pháp thặng dƣ: Là phƣơng pháp xác định giá đất của thửa đất
trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc đƣợc phép chuyển đổi mục
đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ƣớc tính để
tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giá định của bất động sản. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

9
Phƣơng pháp thặng dƣ đƣợc áp dụng để xác định giá đất trống có tiềm năng
phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục đích sử dụng đất trong
khi không có giá chuyển quyền sử dụng đất tƣơng tự trên thị tƣờng để áp
dụng phƣơng pháp so sánh trực tiếp (Trịnh Hữu Liên, 2013)[15].
* Giá đất trong đấu giá QSDĐ
Đây là giá đất đƣợc hình thành trong các cuộc đấu giá QSDĐ hoặc đấu
thầu dự án có sử dụng đất. Giá đất này phản ánh đúng bản chất của các giao
dịch dân sự về đất đai là tôn trọng sự tự do thoả thuận giá cả giữa các bên,
tính đúng giá trị thực của đất đai, khắc phục sự áp đặt về giá đất của Nhà
nƣớc và phù hợp với giá đất thực tế trên thị trƣờng trong điều kiện bình
thƣờng. Ngƣời trả giá cao nhất có quyền sử dụng mảnh đất đấu giá đó [29].
1.2. Khái niệm vùng giá đất, vùng giá trị đất đai
1.2.1. Vùng giá đất
- Định nghĩa về vùng giá đất
Định giá đất nhƣ đã nêu, tại thời điểm nào đó, nếu định giá cho hàng
loạt thửa đất, sẽ xuất hiện các vùng có sự ƣớc tính về giá trị của quyền sử
dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã đƣợc xác định,
có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích. Khi đó ta gọi tập hợp
các vùng này là các vùng có cùng ƣớc tính về giá trị quyền sử dụng đất có giá
trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích hay vùng có cùng giá đất gọi

Theo phạm trù định giá từ góc độ vùng giá đất thì các vùng giá đất đƣợc
tạo ra có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích tại một thời điểm.
Trong một khoảng thời gian nào đó sự ƣớc tính về giá trị tiền tệ trong vùng đó
có thể tăng lên hoặc hạ xuống trên một đơn vị diện tích nhƣng các giới hạn
địa lý của vùng đó vẫn không thay đổi (ổn định tƣơng đối) khi đó ta gọi các
vùng giá trị này là các vùng giá trị trong khoảng thời gian đó [15]. Vùng giá
trị đối với đất phi nông nghiệp: nếu chúng ta đi tìm vùng giá của một loại hình
sử dụng đất nào đó ví dụ nhƣ đất phi nông nghiệp khi đó tập hợp các thửa đất
có cùng sự ƣớc tính về giá trị của quyền sử dụng của đất phi nông nghiệp, có
giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích. Cho ta hình ảnh về vùng Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

11
có cùng giá đất. Nếu vùng này ổn định tƣơng đối trong một khoảng thời gian
thì ta gọi đó là vùng giá trị của đất phi nông nghiệp trong khoảng thời gian đó.
- Vùng giá trị đất đai theo đường phố và vị trí đường phố.
Các vùng giá đất đƣờng phố theo các đƣờng phố hằng năm có giá trị trên
một đơn vị diện tích có thể tăng lên hay giảm xuống, nhƣng giới hạn địa lý của
các vùng này ổn định tƣơng đối trong một khoảng thời gian; khi đó ta gọi vùng
này là vùng giá trị đất đai theo đƣờng phố trong khoảng thời gian đó.
Các vùng giá đất theo vị trí đƣờng phố hàng năm có giá trị trên một đơn
vị diện tích có thể tăng hay giảm, nhƣng giới hạn địa lý của các vùng này ổn
định tƣơng đối trong khoảng thời gian, khi đó ta gọi các vùng này là vùng giá
trị đất đai theo vị trí đƣờng phố trong khoảng thời gian đó [14].
1.2.3. Phân biệt vùng giá đất và vùng giá trị đất đai
Từ các khái niệm định nghĩa đã nêu trên chúng ta có thể thấy:
-Vùng giá đất và vùng giá trị đất đai có chung một điểm xuất phát đó là
dựa trên các tác động của các điều kiện tự nhiên và xã hội. Chúng khác nhau

cả, tìm ra đƣợc giá thật, nâng cao độ chính xác định giá, nắm đƣợc mức giá
đất hợp lý.
Có thể nói thành quả của hai mặt công việc này đã cung cấp những căn cứ
khoa học không thể thiếu cho việc chế định chính sách, thúc đẩy sử dụng đất hợp
lý, tăng cƣờng quản lý tài sản đất đai, phát huy hiệu quả lợi ích đất đai.[12].
1.2.5. Tương quan giá đất
Tƣơng quan giá đất giữa các đƣờng phố và vị trí đƣờng phố kết hợp dữ
liệu điều tra xây dựng bản đồ giá đất theo giá đất.
ý nghĩa của việc xác định giá trị ma trận tƣơng quan này là ở chỗ các
mẫu điều tra về giá đất thu đƣợc hàng năm là rời rạc, không phân bố đều; ta
không thể lấy giá đất của thời điểm khác nhau để so sánh mà các mẫu thống
kê giữa các năm chỉ có thể so sánh đƣợc thông qua giá trị tƣơng quan. Khi có
tƣơng quan xác suất hay tƣơng quan trung bình giá đất giữa vùng thông qua
ma trận tƣơng quan, sẽ giúp ta ƣớc lƣợng đƣợc trị đáng tin cậy của giá đất các
vùng khác thông qua một số lƣợng có hạn mẫu tại thời điểm đó[15]. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

13
a) Ma trận tƣơng quan giá đất đƣợc thiết lâp theo bảng 1.
Bảng 1.1: Ma trận tƣơng quan giữa các vùng giá đất tại thời điểm t(i),[1]

G1
G2
…
Gn
G1
1
TQ(G1/G2)

tuyến thứ i.
Tính giá đất khi biết tƣơng quan (i.j) và mẫu điều tra tại tuyến j
Căn cứ vào giá đất của năm kế tiếp (có kết quả điều tra giá đất có ít nhất
hai tuyến phố trùng với các tuyến phố đã lập tƣơng quan).
Tƣơng quan G(ij)= Giá đất Gi-/ Giá đất Gj
Do vậy.
Giá đất G(i)= Tƣơng quan G(ij)* Giá đất Gj
1.3. Những nhân tố chủ yếu ảnh hƣởng và phƣơng pháp xác định vùng
giá trị đất đai
1.3.1. Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng vùng giá trị đất đai
Bao gồm: kinh tế xã hội, tự nhiên và hành chính v.v
* Nhân tố kinh tế xã hội
Trình độ kinh tế xã hội phát triển là nhân tố quan trọng nhất ảnh hƣởng
đến phân vùng đất đai, bao gồm mấy mặt sau:
- Mức độ phồn hoa. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

14
- Mức độ thông thoáng.
- Mức độ hoàn thiện của thiết bị thành phố, thị trấn.
- Mật độ nhân khẩu.
* Nhân tố tự nhiên
Nhân tố tự nhiên cũng là một trong những nhân tố trọng yếu ảnh hƣởng
đến phân vùng đất đai. Chất lƣợng môi trƣờng, độ dốc địa hình, lực chịu tải
của đất, tình trạng ngập lũ và thoát nƣớc, cấu tạo địa chất và cảnh quan tự
nhiên của thành phố gây ảnh hƣởng tốt xấu đến phân vùng đất đai.
- Độ dốc địa hình.
- Lực chịu tải của đất.