ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN VĂN PHÚC

NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG BẢN ĐỒ VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT
PHỤC VỤ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT HÀNG LOẠT
CHO PHƯỜNG HÀ PHONG, THÀNH PHỐ HẠ LONG

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2014


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN VĂN PHÚC

NGHIÊN CỨU XÂY DỰNG BẢN ĐỒ VÙNG GIÁ TRỊ ĐẤT
PHỤC VỤ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT HÀNG LOẠT
CHO PHƯỜNG HÀ PHONG, THÀNH PHỐ HẠ LONG
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. HOÀNG VĂN HÙNG
CHỮ KÝ PHÒNG
QUẢN LÝ ĐÀO TẠO SĐH


những trở ngại và khó khăn để hoàn thành chương trình đào tạo Thạc sỹ
Chuyên ngành: Quản lý đất đai.
Nhân dịp này, tôi xin được bày tỏ sự chân thành cảm ơn tới TS. Hoàng
Văn Hùng - nguyên trưởng khoa Tài nguyên và Môi trường - Trường Đại học
Nông Lâm Thái Nguyên đã hướng dẫn khoa học và tạo mọi điều kiện tốt nhất
cho tôi trong quá trình thực hiện luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu nhà trường, Phòng QL Đào
tạo Sau đại học, các giáo sư, tiến sĩ hợp tác giảng dạy tại Phòng QLĐT Sau
đại học - Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên.
Xin cảm ơn UBND phường Hà Phong, thành phố Hạ Long và cán bộ
công nhân viên và người dân trên địa bàn phường đã giúp đỡ tôi trong việc
điều tra nghiên cứu thực tế để hoàn thành luận văn này.
Trong quá trình nghiên cứu thực hiện luận văn, do điều kiện hạn chế về
thời gian, nhân lực và những khó khăn khách quan nên không tránh khỏi
những thiếu sót. Tôi mong muốn nhận được những ý kiến đóng góp quý báu
của các thầy, cô giáo, các nhà khoa học và bạn bè đồng nghiệp để luận văn
được hoàn thiện hơn.
Xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2014
Học viên

Nguyễn Văn Phúc


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii
MỤC LỤC...................................................................................................... iii

1.4.2. Thành phần và chức năng của hệ thống thông tin địa lý................... 17
1.4.3. Yêu cầu về dữ liệu phục vụ phân vùng ............................................ 19
1.5. Tình hình nghiên cứu trên thế giới và trong nước ............................... 20
1.5.1. Tình hình trên thế giới ..................................................................... 20
1.5.2. Tình hình trong nước....................................................................... 21
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU..... 24

2.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................... 24
2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành .......................................................... 24
2.3. Nội dung nghiên cứu .......................................................................... 24
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội phường Hà Phong, TP. Hạ Long .......... 24
2.3.2. Thực trạng quản lý và sử dụng đất................................................... 24
2.3.3. Kết quả điều tra thực địa giá đất và các yếu tố ảnh hưởng tới xác
định vùng giá trị giá đất.................................................................. 24
2.3.4. Xây dựng vùng giá trị đất đai với sự hỗ trợ bản đồ địa chính và
công nghệ GIS................................................................................ 25
2.3.5. Ứng dụng phương pháp xây dựng tương quan giá đất giữa các
đường phố và vị trí đường phố kết hợp dữ liệu điều tra định giá
đất hàng loạt theo giá đất thực tế .................................................... 25
2.3.6. Đề xuất giải pháp xây dựng vùng giá trị đất đai............................... 25
2.4. Phương pháp nghiên cứu .................................................................... 26
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu và tài liệu sơ cấp ............................... 26
2.4.2. Phương pháp tổng hợp và xử lý số liệu............................................ 27
2.4.3. Phương pháp bản đồ ........................................................................ 27
2.4.4. Phương pháp chuyên gia.................................................................. 28
2.4.5. Phương pháp GIS ............................................................................ 28
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .............................. 29

3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội..................................................... 29


vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Giải nghĩa

BĐS

Bất động sản

CS

Cộng sự

CP

Chính Phủ

GIS

Hệ thống thông tin địa lý

HTĐ

Hệ tọa độ

MDS

Multi – Dementional Scaling

Bảng 1.1: Ma trận tương quan giữa các vùng giá đất tại thời điểm
t(i),[1] ................................................................................ 13
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2012 ........................................ 45
Bảng 3.2: Bảng danh sách các trục đường chính của phường Hà Phong ...... 51
Bảng 3.3: Phân đoạn đường chính trên địa bàn phường Hà Phong ........ 53
Bảng 3.4: bảng giá đất theo quy định năm 2013 của các đoạn đường
chính trên toàn phường Hà Phong ....................................... 57
Bảng 3.5: Tương quan giá đất theo quy định của phường Hà Phong
năm 2013 ........................................................................... 58
Bảng 3.6: Bảng giá đất 2014 các đoạn đường còn lại theo G5 .............. 58


viii

DANH MỤC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 3.1: Cơ cấu đất nông nghiệp năm 2013 của phườngHà Phong......... 46
Biểu đồ 3.2: Cơ cấu đất phi nông nghiệp năm 2013 của phường Hà Phong ....... 47
Biểu đồ 3.3: Cơ cấu đất chưa sử dụng năm 2013 của phường Hà Phong ...... 47
Biểu đồ 3.4: Mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng giá đất tại phường
Hà Phong (MDS)...................................................................... 48
Biểu đồ 3.5: Tỷ lệ đồng dạng các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất trong mẫu
nghiên cứu (84 – 99%) ............................................................. 49
Biểu đồ 3.6: Các yếu tố liên quan tới thửa đất ảnh hưởng tới giá đất ở (PCA) .... 49


ix

DANH MỤC HÌNH ẢNH
Hình 3.1: Bản đồ địa chính phường Hà Phong được chuẩn hóa.................... 50
Hình 3.2: Hệ thống giao thông phường Hà Phong trong ArcGIS.................. 52

thay đổi trong thị trường. Giá đất ở là một phần quan trọng của giá đất tại các
đô thị, cho ta thấy tình trạng của thị trường bất động sản [8]. Đây đồng thời là
một cơ sở khoa học để theo dõi biến động và kiểm soát vĩ mô thị trường đất
đai, qua đó đảm bảo sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản.
Nhận thấy điểm cốt lõi của vấn đề là “giá đất”, sau 20 năm ban hành luật đất
đai, lần sửa đổi luật đất đai năm 2013 (lần 2) đặc biệt chú trọng tới phương
pháp định giá đất và giá đất xác định theo vùng giá trị đất đai với mục tiêu
xây dựng thành công phương pháp xác định giá đất sát với thị trường, để giúp
công tác quản lý trong lĩnh vực của thị trường đất đai dễ dàng và thuận tiện
hơn [20].
Bên cạnh đó, giờ đây với sự phát triển mạnh mẽ của công nghệ thông


2

tin sự xâm nhập và hỗ trợ của nó gần như trong tất cả các lĩnh vực kinh tế - xã
hội đời sống con người. Công nghệ thông tin địa lý (GIS) là công cụ mạnh mẽ
được ứng dụng sâu rộng đặc biệt là trong lĩnh vực quản lý tài nguyên đất đai
nhằm mục đích sử dụng một cách hợp lý, tiết kiệm đáp ứng xu thế hội nhập
và phát triển đất nước [2].
Trong sự nghiệp đổi mới của đất nước hiện nay, định giá đất là một nhu
cầu của thực tiễn của nền kinh tế thị trường [14]. Xuất phát từ nhu cầu thực
tiễn, phường Hà Phong, thành phố Hạ Long đã có nhiều chuyển biến về đất
đai, sẽ là điểm nóng về đầu tư quy hoạch và phát triển. Đòi hỏi công tác quản
lý tài nguyên đất đai hoạt động có hiệu quả hơn nữa, đặc biệt trong công tác
quản lý hành chính về đất đai[27]. Với mong muốn giải quyết vấn đề bức xúc
nêu trên, tôi đã đi đến quyết định lựa chọn đề tài “Nghiên cứu xây dựng bản
đồ vùng giá trị đất phục công tác định giá đất hàng loạt cho phường Hà
Phong, thành phố Hạ Long”.
2. Mục đích


Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Tổng quan về giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất
1.1.1. Định giá hàng loạt và định giá đến từng thửa đất hàng năm
* Định giá thửa đất và định giá hàng loạt thửa đất:
- Định giá: Là một hoạt động nghệ thuật hay khoa học ước tính giá trị
cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có
cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu
tố kinh tế căn bản của thị trường. Như vậy khi định giá thửa đất cụ thể tại một
thời điểm xác định, người ta cần xem xét đến các các yếu tố tác động vào giá
đất, có những tác động chung và các tác động mang tính cá biệt. Ví dụ khi
xem xét các yếu tố cá biệt, hay nhân tố cá biệt chính là việc nghiên cứu các
đặc trưng và điều kiện riêng của bản thân thửa đất, gọi là nhân tố thửa đất.
Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của
từng thửa đất của mỗi loại. Các yếu tố ảnh hưởng: i) Diện tích: diện tích loại
đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng sử dụng, nên ảnh
hưởng đến giá cả. ii) Chiều rộng: chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng đến
việc sử dụng đất và cũng ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi nên ảnh
hưởng đến giá đất. iii) Chiều sâu: loại đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt
phố đều khó sử dụng nên ảnh hưởng đến giá đất. iv) Hình dáng mảnh đất đẹp
là vuông vắn, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất
quy tắc,...[28].
- Định giá thửa đất: là sự ước tính về giá cả của thửa đất tại một thời
điểm. Để định giá thửa đất cần xem xét tất cả các yếu tố tác động đến giả cả
của thửa đất tại thời điểm đó. Tất nhiên tuỳ theo mục tiêu định định giá để
quyết định phương thức đánh giá. Nếu muốn đánh giá về mặt giá cả thửa đất
theo thị trường hay giá của thửa đất theo thị trường thì phải xem xét đến tất cả
các yếu tố tác động chung, riêng và cá biệt đến thửa đất.


Theo cách tiếp cận truyền thống: Có 5 phương pháp thường áp dụng, bao gồm:


6

- Phương pháp so sánh trực tiếp (hay so sánh giá bán);
- Phương pháp chi phí hay phương pháp thầu khoán;
- Phương pháp thu nhập hay phương pháp đầu tư;
- Phương pháp lợi nhuận hay phương pháp kế toán;
- Phương pháp thặng dư hay còn gọi là phương pháp phát triển giả định.
Theo cách cách tiếp cận hiện đại: Đó là phương pháp định giá đất hàng
loạt dựa trên các mô hình toán học và kỹ thuật máy tính kết hợp với cơ sở dữ
liệu. Phương pháp này đã tỏ ra khá hiệu quả và được xếp chung thành một
nhóm các phương pháp "Đánh giá hàng loạt dựa trên kỹ thuật máy tính
(computer - assisted mass appraisal - CAMA)". Phương pháp CAMA phát
triển theo một số hướng:
- Mô hình hoá các yếu tố và tìm thuật giải;
- Xây dựng CSDL và dựa vào sự trợ giúp của hệ thống GIS;
- Kết hợp hai giải pháp.
1. Mô hình hoá các yếu tố và tìm thuật giải:
Theo nhóm thứ nhất, phương pháp định giá đất hàng loạt dựa vào
CAMA. CAMA cung cấp các kỹ thuật như xây dựng các mô hình toán học và
ước lượng các hàm hồi quy về giá trị đất đai (hoặc bất động sản) với các biến
số độc lập là các đặc tính của thửa đất hoặc bất động sản đó, trước hết là các
điều kiện, các tham số, hệ số tương quan, hệ số hồi quy... Những yếu tố này
phụ thuộc khá nhiều vào từng địa phương, nhưng nếu đưa ra được cách xác
định chuẩn thì phương pháp này sẽ là công cụ khá đắc lực trong định giá hàng
loạt, đồng thời cung cấp thông tin cơ bản trong định giá cá biệt bất động sản.
Bài toán Mô hình hoá các yếu tố và tìm thuật giải cũng được phân theo
ra các hướng:

của Nghị định 188/2004/NĐ-CP. Nhìn chung có 4 phương pháp xác định giá
đất cụ thể được hướng dẫn thi hành:


8

- Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định mức giá
thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng
quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tượng tự (về loại đất , diện tích
đất, thửa đất, hạng đất loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác
định giá của thửa đất, loại đất cần định giá.
Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị
trường có các loại đất tượng tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh
được với các loại đất cần định giá.
- Phương pháp thu thập: Là phương pháp xác định mức giá tính bằng
thương số giữa mức thu thập thuần túy thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện
tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân 1 năm (tính đến thời điểm
xác định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân
hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa
bàn. Phương pháp này chủ yếu áp dụng cho các loại đất xác định được khoản
thu nhập mang lại từ đất.
- Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất
có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần tài sản gắn liền với đất ra
khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản
gắn liền với đất). Phương pháp này được áp dụng để xá định giá đất của thửa
đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ số liệu về giá thị
trường của các thửa đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực
tiếp, trong khi có thể thu nhập sô liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài
sản gắn liền với đất tương tự với thửa đất cần xác định giá.
- Phương pháp thặng dư: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất

diện tích của một đường phố là các vùng cùng giá đất; gọi tắt là vùng giá đất
theo đường phố. Tập hợp các vùng có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn
vị diện tích của một loại vị trí nào đó trên một đường phố là các vùng cùng
giá đất hay vùng có cùng giá đất của loại vị trí đó; gọi tắt là vùng giá đất theo
vị trí của đường phố đó.


10
1.2.2. Vùng giá trị đất đai
- Vùng giá trị đất đai từ góc độ phân hạng định cấp đất đai
Phân hạng định cấp đất đai là quá trình tiến hàng kiểm định tổng hợp
đối với các thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai, rồi xếp hạng các kết quả
kiểm định theo mục đích xác định. Trong phạm trù khoa học về định giá đất,
nó là một loại hình đánh giá đất, đồng thời đánh giá một cách tổng hợp, toàn
diện đối với các thuộc tính kinh tế, tự nhiên của đất đai, cuối cùng thu về kết
quả định giá được xếp hạng, chi tiết tỷ lệ lớn.
Trong quá trình phân chia cấp hạng tất yếu sẽ sinh ra các vùng có cùng
cấp hạng đất, hay các vùng có cùng giá trị sử dụng. Ta gọi các vùng này là
vùng cùng cấp hạng giá trị sử dụng.
- Vùng giá trị đất đai theo khái niệm phạm trù định giá
Theo phạm trù định giá từ góc độ tổ hợp các vùng tác động về giá đất.
Vùng giá trị là khái niệm thuộc phạm trù định giá để chỉ một khu vực địa lý
mà tại đó các Bất động sản - Đối tượng của định giá cùng chịu ảnh hưởng bởi
các tác động từ điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và pháp luật giống nhau
hoặc gần giống nhau... [23].
Theo phạm trù định giá từ góc độ vùng giá đất thì các vùng giá đất được
tạo ra có giá trị tiền tệ giống nhau trên một đơn vị diện tích tại một thời điểm.
Trong một khoảng thời gian nào đó sự ước tính về giá trị tiền tệ trong vùng đó
có thể tăng lên hoặc hạ xuống trên một đơn vị diện tích nhưng các giới hạn
địa lý của vùng đó vẫn không thay đổi (ổn định tương đối) khi đó ta gọi các

đề để tạo ra giá đất. Giá đất nếu không bị bóp méo và tuân theo quy định của thị
trường thì có thể tập hợp thống kê để xây dựng các vùng giá. Trong những điều
kiện như vậy vùng giá cũng phản ánh vùng có cùng giá trị sử dụng.
1.2.4. Mối quan hệ giữa phân hạng, phân vùng giá trị và định giá đất đai
Phân hạng định cấp đất đai và định giá đất là từ góc độ khác nhau để
đánh giá đặc tính đất đai. Phân hạng định cấp đất đai là đánh giá giá trị và giá


12

trị sử dụng của đất từ đó phát sinh ra vùng giá trị. Trong khi đó định giá lại là
quá trình đánh giá giá cả của những giá trị đó được phản ánh trên thị trường.
Định giá đất là định ra giá cả đất đai của thửa đất với một chất lượng, đẳng
cấp nào đó trong một điều kiện thị trường nhất định. Nó làm căn cứ để nhà nước,
tổ chức và cá nhân tiến hành giao dịch đất đai, quản lý tài sản đất đai.
Định giá đất là ngoài việc cân nhắc các đặc điểm về chất lượng đất tốt
xấu, đẳng cấp cao thấp còn xem xét đến sự thay đổi các nhân tố cung cầu của
thị trường, làm cho giá trị sử dụng đất thể hiện trên giá cả càng rõ ràng, càng
chính xác.
Thông qua định giá đất, nắm bắt được nhanh chóng động thái giá cả của
giá trị sử dụng đất trên thị trường, khái quát ra xu thế diễn biến cấp hạng đất,
chi tiết hóa, hiệu chỉnh thành quả phân hạng; thông qua phân hạng định cấp
đất để nắm vững bản chất của giá cả, trong nhiều biến động phức tạp của giá
cả, tìm ra được giá thật, nâng cao độ chính xác định giá, nắm được mức giá
đất hợp lý.
Có thể nói thành quả của hai mặt công việc này đã cung cấp những căn cứ
khoa học không thể thiếu cho việc chế định chính sách, thúc đẩy sử dụng đất hợp
lý, tăng cường quản lý tài sản đất đai, phát huy hiệu quả lợi ích đất đai.[12].
1.2.5. Tương quan giá đất
Tương quan giá đất giữa các đường phố và vị trí đường phố kết hợp dữ


TQ(G1/Gn)

1

…

TQ(G2/Gn)

…

TQ(G3/Gn)

…

…

G2

…
Gn-1

TQ(Gn-1/ Gn)

Gn

1

Trong đó: Giá đất đường phố (i) ký hiệu là G(i). Nếu lấy giá đất tuyến
1 so sánh tỷ số với các vùng còn lại. Khi đó giá đất tuyến phố 1 (đ/m2)/ Giá

- Tình trạng ngập lụt và thoát nước.
- Công viên và đất cây xanh.
- Chất lượng môi trường.
* Nhân tố hành chính
Nhân tố hành chính chủ yếu ảnh hưởng đến phân vùng đất đai là quy
hoạch đô thị. Bố trí sắp xếp sử dụng các loại đất đô thị hợp lý, là nội dung chủ
yếu của quy hoạch đô thị. Tuy việc sử dụng đất trong quy hoạch là mục tiêu của
tương lai, nhưng sự tốt xấu của phân vùng đất đai đã được thể hiện trên thực tế
trong thị trường đất đai [14].
1.3.2. Các phương pháp xác định vùng giá trị đất đai
Từ các cách tiếp cận về khái niệm vùng giá trị đất đai, đã đưa ra một vài
hướng đi để xây dựng được vùng giá trị đất đai cụ thể ưu nhược điểm của 3
phương pháp xây dựng:
Theo các cách tiếp cận của các định nghĩa về vùng giá trị đất đai trên
chúng ta có các phương pháp tương ứng xác định vùng giá trị đất đai.
Phương pháp 1. Nếu có một giải pháp nào đó ta xác định được vùng giá
đất tại thời hai điểm t1 và t2, nếu trong thời gian này, giá đất có thể tăng hay