Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Lời mở đầu
Thị trờng bất động sản đóng một vai trò rất quan trọng trong nền kinh tế
quốc dân. Sự phát triển của thị trờng BĐS sẽ tác động mạnh mẽ đến sự phát
triển của nhiều thị trờng khác, đóng góp vào sự phát triển của nền kinh tế nói
chung.Thị trờng BĐS tại Việt Nam chính thức hình thành từ năm 1993 khi
luật đất đai ra đời.Lần đầu tiên cho phép các hộ gia đình cá nhân đợc phép
chuyển nhợng quyền sử dụng đất. Đây là thời điểm Việt Nam thu hút lợng
vốn đầu t lớn của nớc ngoài. Trong những giai đoạn tiếp theo thị trờng chịu
ảnh hởng của nhiều yếu tố trong và ngoài nớc nên phát triển không ổn định.
Từ khi luật đất đai 2003 chính thức có hiệu lực , đặc biệt quy định chi tiết của
nghị đính số 181/NĐ-CP, thị trờng BĐS trầm lắng, đóng băng cục bộ. Trong
khi thị trờng mua bán chuyển nhợng nhà ở, đất đai diễn ra khá sôi động thì
thị trờng cho thuê nhà ở vẫn còn trầm lặng.Thị trờng nhà ở cho thuê cha có
sức hấp dẫn do vậy các doanh nghiệp cha quan tâm đi vào đầu t phát triển .
Thị trờng nhà ở cho thuê mới hình thành cha đáp ứng nhu cầu của xã hội, cha
có sự quản lý chặt chẽ. Sự phát triển của thị trờng này chủ yếu là việc cho
thuê văn phòng, nhà mặt phố phục vụ cho việc kinh doanh. Việc cho thuê nhà
chủ yếu dới dạng không khép kín phục vụ cho các đối tợng tạm thời nh sinh
viên và ngời lao động ngoại tỉnh. Do nhu cầu cho thuê ngày càng bức thiết tại
thời điểm Việt Nam trở thành thành viên của tổ chức thơng mại thế giới
WTO. Việt Nam gia nhập WTO là một cơ hội rất lớn cho nền kinh tế, kéo
theo dòng vốn nớc ngoài đổ vào Việt Nam đang ngày một lớn, đi đôi với nó
là sự có mặt ngày càng đông đảo của các doanh ngiệp nớc ngoài. Cùng làn
sóng đầu t của các công ty đa quốc gia vào Việt Nam ngày càng nhiều khiến
nhu cầu thuê văn phòng tăng vọt. Việc đáp ứng nhu cầu không chỉ của doanh
nghiệp ( DN) và ngời dân trong nớc mà còn đáp ứng của DN nớc ngoài khiến
thị trờng nhà cho thuê càng trở lên sôi động. Báo cáo chính trị tại Đại hội
Đảng khoá IX(2001) đã quyết định chủ trơng về thị trờng bất động sản với
nội dung chủ yếu là hình thành và phát triển thị trờng bất động sản theo quy
định của pháp luật; từng bớc mở thị trờng bất động sản cho ngời nớc ngoài

trình trong lĩnh vực Bất động sản . Các tài liệu và số liệu đợc thu thập trong
các tài liệu chuyên nghành, nguồn số liệu thống kê của nhà nớc, các trang
web chuyên nghành v.v.Đặc biệt là vận dụng có hiệu qủa lý thuyết môn học
chuyên nghành và lý thuyết kinh tế chung trong quá trình phân tích và đánh
giá vấn đề nghiên cứu.
Kết cấu đề tài: gồm 3 chơng:
Chơng I: Tổng quan về thị trờng BĐS
Chơng II: Phát triển thị trờng nhà cho thuê ở Việt Nam
Chơng III: Giải pháp để phát triển thị trờng nhà cho thuê ở Việt Nam
CHƯƠNG I: Tổng quan về thị trờng bất động sản
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
1. Tổng quan về thị trờng Bất động sản
1.1.Khái niệm và vai trò của thị trờng bất động sản
1.1.1. Khái niệm thị trờng BĐS
Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trờng bất động sản, song các quan
niệm cùng có một điểm chung khái quát về thị trờng bất động sản là tổng hoà
các giao dịch về bất động sản đợc thực hiện thông qua quan hệ hàng hoá tiền
tệ. Bất động sản bao gồm nhiều loại khác nhau, song mọi bất động sản đều
gắn liền không tách rời yếu tố đất đai. Do vậy, các đặc trng của hàng hoá và
thị trờng đất đai luôn là yếu đóng vai trò trọng tâm và chi phối toàn bộ hoạt
động của thị trờng bất động sản.
Thị trờng bất động sản là hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng hoá bất
động sản. Nó ra đời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của sản xuất
hàng hoá bất động sản.
Có nhiều định nghĩa và cách hiểu khác nhau về thị trờng bất động sản.
Tuy nhiên một cách hiểu khái quát và phổ biến nhất về thị trờng BĐS là tổng
hoà các quan hệ trao đổi hàng hoá bất động sản, tức là quan hệ giao dịch về
giá trị bất động sản.
Bất động sản khác với các hàng hoá khác ở chỗ chúng không chỉ đợc

đó mà đẩy mạnh sản xuất của mình.
Thứ hai, phát triển thị trờng BĐS góp phần huy động vốn cho đầu t phát
triển.
Trớc hết, khi thị trờng BĐS góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển thì
bản thân nó là đã là quá trình tăng vốn đầu t cho phát triển bởi vì sự phát
triển của nó chính là sự tăng lên của tài sản cố định trong xã hội và đó là
nguồn vốn đầu t phát triển quan trọng. Thứ hai, khi thị trờng BĐS phát triển,
tốc độ chu chuyển của vốn nhanh hơn, đó chính là một cách bổ sung thêm
vốn cho đầu t phát triển. Thứ ba, các giao dịch thế chấp bất động sản để vay
vốn ,góp vốn liên doanh bằng BĐS là những giao dịch làm tăng thêm vốn cho
đầu t phát triển. Khi thực hiện thế chấp BĐS, nguồn vốn nh đợc tăng lên gấp
đôi vì nhờ đó, huy động đợc nguồn vốn nhàn rỗi mà bất động sản vẫn sử
dụng phát huy tác dụng. Góp vốn liên doanh bằng BĐS chính là cách tạo ra
vốn đối ứng để thu hút vốn đầu t nớc ngoài, góp phần huy động vốn cho đầu
t phát triển.
Thứ ba, phát triển thị trờng BĐS góp phần tăng thu cho ngân sách NN.
Sự phát triển thị trờng BĐS có thể diễn ra theo 2 hớng: Một là, tăng l-
ợng hàng hoá BĐS trên thị trờng giao dịch ; Hai là, mở rộng phạm vi quan hệ
giao dịch, làm tăng quan hệ giao dịch sẽ làm cho khối lợng giao dịch nhiều
hơn do quá trình mua đi, bán lại, thuê đi, thuê lại Cả 2 h ớng phát triển đó
của thị trờng BĐS đều hấp dẫn đến góp phần tăng thu chi ngân sách NN
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
thông qua thuế.
Thứ t, phát triển thị trờng BĐS góp phần mở rộng các thị trờng trong n-
ớc và ngoài nớc, mở rộng các quan hệ quốc tế.
Thị trờng chung của mỗi quốc gia là một thể thống nhất của các loại thị
trờng vốn, thị trờng lao động, thị trờng hàng hoá, thị trờng BĐS. Do đó, sự
phát triển của thị trờng BĐS có ảnh hởng đến tất cả các thị trờng đó và thị tr-
ờng chung của mỗi quốc gia. Khi thị trờng BĐS phát triển, nó sẽ yêu cầu thị

phải không ngừng nâng cao trình độ khoa học, kỹ thuật, đổi mới công nghệ
sản xuất và do đó, không chỉ góp phần đáp ứng cho sản xuất mà còn đáp ứng
cho tiêu dùng của nhân dân thông qua các công trình phục vụ cho các hoạt
động đáp ứng nhu cầu văn hoá thể thao,vui chơi , giải trí, giao tiếp cộng
đồng Hơn nữa, nó còn góp phần thoả mãn nhu cầu ngày càng cao của nhân
dân về nơi ăn chốn ở, giao thông,
Thị trờng BĐS là một bộ phận của thị trờng xã hội, do đó ,sự phát triển
của thị trờng này sẽ tác động mạnh mẽ đến sự phát triển của thị trờng vốn, thị
trờng sức lao động, thị trờng hàng hoá, tác động tốt đến sự phát triển thị tr-
ờng chung đáp ứng nhu cầu đa dạng của con ngời, qua đó mà nâng cao đời
sống của nhân dân,
Thứ bảy, phát triển thị trờng BĐS góp phần đổi mới chính sách trong
đó có chính sách đất đai, chính sách về BĐS.
Chỉ có thông qua hoạt động trên thị trờng đất đai, thị trờng BĐS, ta mới
thấy rõ đợc những bất cập của chính sách, đặc biệt đối với đất đai, từ đó để
sửa chữa bổ xung và hoàn thiện chúng. Quan hệ đất đai là quan hệ kinh tế, là
quan hệ xã hội, đợc thực hiện chủ yếu qua thị trờng, do đó, từ thị trờng đất
đai, Nhà nớc sẽ thấy rõ những bất cập của các chính sách của hệ thống quản
lý đối với đất đai. Qua đó, nhà nớc sẽ đổi mới, bổ sung và hoàn thiện, không
chỉ các chính sách, mà còn cả các công tác quản lý đất đai, quản lý BĐS. Từ
đó, khắc phục đợc tình trạng thị trờng ngầm về BĐS, tình trạng hành chính
hoá các quan hệ dân sự về đất đai.
1.2. Phân loại thị trờng bất động sản.
Tuỳ theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, ngời ta có thể phân loại thị tr-
ờng bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau.
Dựa vào loại hàng hoá bất động sản, ngời ta có thể phân chia thị trờng
BĐS thành các thị trờng đất đai, thị trờng nhà ở; thị trờng BĐS dùng trong
dịch vụ; thị trờng BĐS dùng cho văn phòng, công sở; thị trờng BĐS công
nghiệp
Dựa vào tính chất các mối quan hệ xuất hiện trên thị trờng, ngời ta phân

loại này đợc chia theo 4 cấp là cấp cao nhất tới cấp IV là thấp nhất .

Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Bảng 1: Quy định tiêu chuẩn lợng nhà ở.
Cấp nhà Chất lợng sử dụng Chất lợng xây dựng
Độ bền vững Độ chịu nén
Cấp I Bậc 1: CLSD cao Bậc 1 niên hạn sử dụng
> 100 năm
Bậc 1 hay bậc 2
Cấp II Bậc 2: CLSD khá Bậc 2 niên hạn sử dụng
> 50 năm
Bậc 3
Cấp III Bậc 3: CLSD trung
bình
Bậc 3: Niên hạn sử
dụng > 20 năm
Bậc 4
Cấp IV Bậc 4: CLSD thấp Bậc 4: Niên hạn sử
dụng < 20 năm
Bậc 5

Trong đó :
+ Các bậc chịu lửa áp dụng theo TCVN 2022 78 phòng cháy chữa
cháy cho nhà công trình.
+ Chất lợng sử dụng tạm thời đợc xét theo mức độ hoàn thiện nh sau:
Bậc 1: Đầy đủ, phần lớn bằng hàng cao cấp, cửa bằng gỗ tốt.
Bậc 2: Đầy đủ, thiết bị vệ sinh và cửa bằng vật liệu tốt.
Bậc 3: Cha đầy đủ, đều là vật liệu thông thờng .
Bậc 4: Không đầy đủ, đều là vật liệu thông thờng.

)
Mặt khác ta thấy rằng việc phân loại nhà ở nh trên sẽ là căn cứ để tính
thuế ở của các tổ chức, cá nhân đồng thời cũng là căn cứ để xác định nghĩa
vụ với Nhà nớc của các tổ chức quản lý và kinh doanh phát triển nhà ở.
1.4.2. Nhà chung c cho thuê ( gồm 3 loại)
+Loại A ( cao cấp) rộng từ 65-150 m
2
, giá thuê 350-600 $/ tháng ( đã
gồm 22% thuế), đầy đủ tiện nghi nh nớc ngoài.
+Loại B dành cho giới trung lu, gia đình công chức giá 3,5 triệu đồng/
tháng.
+Loại C nằm trong khu dân c giá 2triệu đồng / tháng trở lên.
1.4.3. Văn phòng cho thuê .
+ Loại A vị trí trung tâm thành phố tiện lợi cho kinh doanh, doanh
nghiệp giao dịch với khách hàng, đối tác. Diện tích mặt sàn lớn , đầy đủ, tiện
nghi. Vấn đề quản lý và dịch vụ nh PCCC, điện nớc, thiết bị viễn thông, bảo
vệ tài sản phải đạt chuẩn.
+Loại B : giống nh loạiA, chỉ sai lệch một chút về vị trí hay thua sút về
các tiện ích bên trong thì xếp vào loại B.
+Loại C : bao gồm những toà nhà có quy mô nhỏ.
1.5.Các yếu tố tác động đến thị trờng nhà cho thuê
1.5.1 Các yếu tố kinh tế xã hội
Nhu cầu về BĐS mà điển hình là nhu cầu về nhà đất ở là sự mong muốn
của ngời dân có đợc BĐS để thoả mãn các mục đích tiêu dùng của mình. Bất
kể ai cũng có nhu cầu này và thậm chí một ngời có nhu cầu sở hữu nhiều loại
BĐS khác nhau và nhu cầu này luôn luôn tăng lên cùng với sự phát triển của
xã hội. Tuy nhiên không phải ai có nhu cầu về nhà ở đều trở thành ngời mua
nhà trên thị trờng, bởi lẽ nhiều ngời không có nhà tức có nhu cầu thực sự về
nhà ở nhng không có tiền thì không thể mua nhà. Điều đó có nghĩa là nhu
cầu về nhà ở rất lớn nhng cầu về nhà ở trên thị trờng là bằng không.Ngời ta

về BĐS phục vụ sản xuất kinh doanh.v.v
-Thứ t, dân số gia tăng ảnh hởng đến hình thành số lợng ngời có thu
nhập thấp gia tăng. Họ không có khả năng mua những BĐS lớn do không có
khả năng thanh toán. Việc thuê nhà là nhu cầu rất bức thiết để giải quyết nhu
cầu sinh hoạt và ổn định chỗ ở. Cầu nhà ở vì thế cũng tăng theo, thị trờng nhà
ở cho ngời thu nhập thấp còn hạn chế về chất lợng và số lợng. Nguồn cung
không đủ đáp ứng nhu cầu thực tế.
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
1.5.2 Các hoạt động kinh tế
Sự tăng trởng và phát triển kinh tế của một vùng cũng ảnh hởng trực tiếp
đến hoạt động kinh doanh BĐS ở trong vùng đó. Nền kinh tế phát triển làm
gia tăng nhu cầu sử dụng đất và BĐS trong tất cả các nghành, trong khi quỹ
đất có giới hạn, đòi hỏi phải có sự cân đối đất đai và BĐS cho tất cả các
nghành. Điều đó cũng dẫn tới sự gia tăng của các quan hệ giao dịch về BĐS
trên thị trờng và thúc đẩy thị trờng phát triển. Nhu cầu thuê nhà sử dụng cho
các hoạt động kinh doanh, buôn bán gia tăng. Số lợng các cửa hàng, dịch vụ
các hoạt động thơng mại ngày càng sôi động tại các thành phố lớn và phát
triển lan rộng trên khắp cả nớc kéo theo nhu cầu thuê nhà mặt phố làm nơi
buôn bán tăng mạnh. Mặt khác trong quá trình hội nhập ngày càng sâu rộng
các DN trong nớc và nớc ngoài luôn có nhu cầu thuê các văn phòng tại các
trung tâm thành phố lớn làm nơi giao dịch. Số lợng ngời nớc ngoài đến làm
việc tại Việt Nam ngày càng gia tăng kéo theo nhu cầu thuê nhà tại các đô thị
lớn gia tăng.
1.5.3 Các chính sách của Nhà nớc
Chính sách của chính phủ và chính quyền địa phơng cũng là một nhân
tố có ảnh hởng đến thị trờng BĐS. Nhà nớc phải đa ra những chính sách hợp
lý nhằm hỗ trợ doanh nghiệp trong quá trình đầu t và xây dựng. Nhà nớc với
mục tiêu giải quyết các vấn đề xã hội của mình trong lĩnh vực BĐS đã đa ra
những u đãi nhất định cho các nhà đầu t để thu hút đầu t vào một số loại BĐS

can thiệp , điều tiết vào quan hệ cung cầu BĐS thị trờng. Bên cạnh khu vực
NN, nguồn cung BĐS chủ yếu đợc hình thành từ khu vực t nhân. Đây là khu
vực t nhân. Đây là khu vực hoạt động phát triển thị trờng BĐS không bằng
vốn ngân sách NN do các tổ chức, các công ty hoặc cá nhân thực hiện tuân
thủ theo các quy tắc chính thức của NN về quản lý xây dựng và phát triển nhà
ở. Nhà nứơc điều tiết khu vực này thông qua quy hoạch, các quy tắc quy định
và tiêu chuẩn xây dựng. Mục đích chính của các công ty phát triển nhà ở t
nhân là thu lợi nhuận tối đa. Do vậy, muốn để phát triển tự do khu vực nhà ở
t nhân luôn hớng vào việc xây dựng các khu nhà ở có lợi nhuận và thu lợi lớn,
không chú ý đến xã hội và môi trờng. Khu vực nhà ở không chính thức là
hoạt động xây dựng nhà ở hoàn toàn độc lập với khuân khổ, quy tắc, quy
định của Chính Phủ. Trong điều kiện luật pháp quy định không chặt chẽ, rõ
ràng, những quy định về quyền sở hữu và quyền sử dụng nhà ở không đầy đủ
thì hoạt động kinh doanh nhà ở không chính thức càng phát triển và cơ hội
làm giàu cho các nhóm ngời thâu tóm thị trờng. Đây là những nhà ở cha có
đủ điều kiện để thừa nhận theo các quy định pháp lý. Điều này đồi hỏi tăng
cờng quản lý NN thông qua các công cụ pháp luật, quy hoạch kế
hoạch.v.v
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Có nhiều nhân tố ảnh hởng đến cung BĐS trên thị trờng, trong đó nhân
tố có tính quyết định là cung về quỹ đất phát triển BĐS trong quy hoạch của
chính Phủ. Đây là cơ sở quan trọng nhất quyết định đến tổng cung về nhà
đất. Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng cũng là một nhân tố quan
trọng làm thay đổi lợng cung nhà đất. Các yếu tố đầu vào và chi phí phát
triển nhà ở. Nguồn nguyên liệu, vật liệu cho xây dựng nhà sẵn có phong phú
thì làm cho tốc độ xây dựng nhà ở mạnh hơn. Gía cả nguyên vật liệu thấp thì
giá thành xây dựng thấp làm tăng khả năng cung về nhà ở.
Trong năm 2005 cả nớc có 1400 dự án nhà ở và khu đô thị mới đợc triển
khai, trong đó thành phố Hồ Chí Minh có 800 dự án, Hải Phòng 78 dự án, Đà

2
M
2
/ngời
18.090.000
185.000.000
10,23
20.318.000
236.570.800
10,60
Khu vực nông thôn
Dân số
Tổng diện tích nhà
Ngời
M
2
59.782.000
615.754.600
Diện tích bình quân đầu ngời m
2
/ngời 10,3
Bảng trên cho thấy cả nớc có diện tích bình quân nhà ở trên đầu ngời là
10,38 m
2
, trong đó khu vực đô thị là 10,6 m
2
, khu vực nông thôn là 10,3 m
2
.
Với chỉ số trên năm 1990 cả nớc có 4,35 m

2
sàn. Để đạt đợc mục tiêu đó trong
một thời gian tới diện tích nhà ở cần đợc xây dựng là rất lớn vợt quá so với
các hoạt động xây dựng, kinh doanh BĐS hiện nay cũng nh việc giá đất và
nhà ở quá cao so với nhu cầu có khả năng thanh toán của dân c làm phát sinh
trở ngại cho việc thực hiện những định hớng trên.
Tại thành phố Hà Nội diện tích nhà mới đợc xây dựng đợc thực hiện
trên diện rộng. Trong năm 2001 2003 diện tích nhà ở đợc xây dựng mới đ-
ợc thể hiện qua bảng sau:
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Bảng 4: Diện tích nhà ở đợc xây dựng mới.
Năm 2001 2002 2003
Diện tích 843.440 936.750 1.164.000
(Nguồn Cục quản lý nhà Bộ xây dựng)
Qua bảng trên ta thấy so với năm 2002 đến năm 2003 tăng 24,3%.
Trong đó nhà ở đợc phát triển theo các dự án đầu t chiếm đến 79%, số còn lại
là nhà ở mới do các hộ tự xây dựng. Tính đến năm 2004, Hà Nội có 115 dự
án phát triến nhà với diện tích đất xây dựng nhà là 3.800.000 m
2
, diện tích
xây dựng cơ sở hạ tầng xã hội là 1.200.000m
2
và diện tích nhà đất để xây
dựng đất công trình kinh doanh là 694.000 m
2
.
Những năm gần đây, thành phố Hà Nội đã triển khai thực hiện các
chính sách u đãi, hỗ trợ nhà ở cho những ngời có mức thu nhập thấp. Trong
giai đoạn 2001 2005 quỹ nhà ở cho ngời có thu nhập thấp là 440.000 m

Website: Email : Tel (: 0918.775.368
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
triển khai còn quá ít, đại bộ phận các dự án đang trong giai đoạn chuẩn bị.
Việc triển khai chậm và gặp khó khăn chủ yếu là do cha giảI quyết đợc quỹ
đất, thiếu vốn và cha xác định rõ những đối tợng thuộc ngời có thu nhập thấp.
Trong năm 2006 nhiều khu đô thị mới đợc xây dựng với tốc độ nhanh chóng .
Thành phố Hà Nội đang thực hiện chơng trình phát triển nhà ở với 56 dự
án lớn và 140 dự án nhỏ.Theo dự tính đến năm 2010 các dự án khu đô thị mới
sẽ tạo thêm trên 10 triệu m
2
cho quỹ nhà Hà Nội.Đây là một con số rất lớn
nếu chúng ta biết rằng hiện nay chỉ có khoảng 20% dân số Hà Nội đủ điều
kiện mua nhà.Ngoài ra có khoảng 10% dân số Hà Nội đợc NN u đãi khi mua
nhà, đó là những ngời có đóng góp cho sự nghiệp xây dựng tổ quốc hoặc là
những ngời có hoàn cảnh đặc biệt khó khăn.Tuy nhiên cần phải thấy một
thực tế là, những dự án nhà ở khu đô thị mới chủ yếu phục vụ cho những ngời
có thu nhập cao, trong khi việc bán nhà cho ngời thu nhập thấp vẫn cha đợc
vẫn cha đợc quan tâm đúng mức.Mặc dù chơng trình nhà ở của Hà Nội là
nhằm mục đích cung cấp nhà ở cho ngời dân thuộc tất cả các nhóm kinh tế
xã hội khác nhau bao gồm cả những ngời có thu nhập thấp nhng mục đích
này khó có thể mà thực hiện đợc.
Hiện nay, thị trờng căn hộ cho thuê tại Hà Nội thiếu hụt nguồn cung ở
hầu hết các hạng A,B,C. Trong khi đó vốn đầu t nớc ngoài vào Việt Nam
ngày càng tăng, nhu cầu mở rộng hoạt động kinh doanh của các công ty,các
tổ chức quốc tế,ngoại giao và sự tăng trởng của nghành sản xuất công nghiệp
Theo thống kê định kỳ hàng quý của công ty T vấn có 32 toà nhà căn hộ
hạng A,B,C với trên 1.622 căn hộ cho thuê của các nhà đầu t BĐS trong và
ngoà nớc, giá trung bình khoảng 25-35$/m
2
/tháng.Gía thuê cao nhất căn hộ