Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vii
DANH MỤC BẢNG viii
DANH MỤC HÌNH ix
MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục đích, yêu cầu 2
2.1. Mục đích 2
2.2. Yêu cầu 2
Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3
1.1. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất 3
1.1.1. Khái niệm về giá đất 3
1.1.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất 3
1.1.3. Giá đất trong điều kiện của nước ta 6
1.1.4. Một số khái niệm khác 8
1.2. Đấu giá đất của một số nước trên thế giới 8
1.2.1. Đấu giá đất của Trung Quốc 8
1.2.2. Đấu giá đất của Đài Loan 9
1.2.3. Đấu giá đất của Australia 10
1.2.4. Đấu giá đất của Nhật Bản 10
1.2.5. Đánh giá chung về đấu giá đất của một số nước 12
1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam 12
1.3.1. Vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất đối với quản lý - sử
dụng đất đai tại khu vực đô thị 12
1.3.2. Những quy định pháp lý về công tác đấu giá quyền sử dụng đất 14

33
2.4. Phương pháp nghiên cứu 34
2.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 34
2.4.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp 34
2.4.3 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp 34
2.4.4. Phương pháp xử lý phân tích số liệu 35
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page v

Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 37
3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội Thành phố Uông Bí 37
3.1.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên 37
3.1.2 Đặc điểm phát triển kinh tế - xã hội. 38
3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và cảnh quan môi
trường 42
3.1.4 Tình hình quản sử dụng, quản lý đất đai và thị trường bất động sản của
thành phố Uông Bí 43
3.2. Công tác ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về đấu giá quyền sử
dụng đất và tổ chức thực hiện các văn bản đó ở thành phố Uông Bí
trong những năm qua 50
3.2.1 Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng ở địa bàn thành phố
Uông Bí 50
3.2.2 Quy chế đấu giá tài sản ở tỉnh Quảng Ninh 52
3.2.3. Quỹ đất để tổ chức đấu giá trên địa bàn thành phố Uông Bí 55
3.2.4. Đánh giá tình hình tổ chức thực hiện văn bản pháp luật về đấu giá quyền
sử dụng đất và hoạt động bán đấu giá tài sản trên địa bàn thành phố
Uông Bí 57
3.3. Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa
bàn thành phố Uông Bí 62
3.3.1. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở dân cư xen kẹt Quy hoạch khu

Page vii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

STT TỪ VIẾT TẮT NGHĨA
1 BĐS Bất động sản
2 BTC Bộ Tài chính
3 BTP Bộ tư pháp
4 BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường
5 CP Chính phủ
6 DA Dự án
7 GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
8 HĐND Hội đồng nhân dân
9 KHĐT Kế hoạch đầu tư
10 LĐĐ Luật Đất đai
11 NĐ Nghị định
12 QĐ Quyết định
13 QSD Quyền sử dụng
14 QSDĐ Quyền sử dụng đất
15 SDĐ Sử dụng đất
16 TT Thông tư
17 TW Trung ương
18 UBND Uỷ ban nhân dân
19 VBQPPL
Văn bản quy phạm pháp luật
kjljljl

20 TTg Thủ tướng

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

) 88
Bảng 3.18. Tóm tắt mô hình - Model Summaryb 90
Bảng 3.19. Hệ số hồi quy - Coefficients
a
90
Bảng 3.20. Vị trí quan trọng của các yếu tố 92
Bảng 3.1. Cơ cấu và diện tích hiện trạng sử dụng đất năm 2013 103

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ix

DANH MỤC HÌNH

Hình 1.1. Trình tự tổ chức đấu giá bất động sản ở Nhật Bản 11
Hình 3.1. Sơ đồ vị trí địa lý thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh 37
Hình 3.2. Biểu đồ cơ cấu các loại đất thành phố Uông Bí năm 2013 43 Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 1

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Giá đất luôn được cho là vấn đề nhạy cảm trong điều kiện quyền sở hữu đất
thuộc về toàn dân và do Nhà nước quản lý. Khi đất được Nhà nước phân phối có đền
bù, khi đất được đem bán lần đầu thì đất được chuyển giao từ tay Nhà nước sang một

để từ đó đề xuất bổ sung, hoàn chỉnh quy trình đấu giá ngày càng hoàn thiện và đem lại
nhiều hiệu quả nhất. Xuất phát từ tình hình trên, tôi tiến hành thực hiện đề tài nghiên
cứu: "Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố
Uông Bí – tỉnh Quảng Ninh".
2. Mục đích, yêu cầu
2.1. Mục đích
- Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Uông
Bí - tỉnh Quảng Ninh.
- Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất trên
địa bàn nghiên cứu.
2.2. Yêu cầu
- Nghiên cứu, tìm hiểu các văn bản pháp luật quy định về đấu giá quyền sử
dụng đất của Trung ương và địa phương.
- Đánh giá được thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
Thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh.
- Rút ra được những tồn tại chính trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất
tại Thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh.
- Đưa ra các giải pháp có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc đẩy
công tác đấu giá QSDĐ đạt hiệu quả và phù hợp với thực tiễn địa phương.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 3

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất
1.1.1. Khái niệm về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với
đất đai mà, nói giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế,
nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp
quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền

chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản. (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006).
Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những
ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn,
có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn.
Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. Địa tô
chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự
nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Địa tô chênh lệch II là địa
tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó. Địa tô chênh lệch I sẽ
thuộc về người có quyền sở hữu về đất đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay
tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay
thâm canh trên thửa đất đó. (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006).
1.1.2.2. Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có
thể tăng hay giảm. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua
đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất
để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất
phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô
cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải
tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì
lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên, việc kinh doanh đất đai
luôn có lãi. Người bán quyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở
để xác định giá đất. (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006).
1.1.2.3. Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được
quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 5

cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân
bằng cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung


đất chưa được sử dụng thực sự trở thành hàng hoá. Luật đất đai cho phép các tổ chức,
cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn bằng giá trị QSDĐ (Luật đất đai, 2003).
Nhưng việc thực hiện những quyền này lại bị hạn chế bởi các điều kiện cần
thiết để không dẫn đến tích tụ đất, bảo đảm mỗi người đều có đất để canh tác và có
nhà để ở.
1.1.3. Giá đất trong điều kiện của nước ta
Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.
Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với
một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định (Luật đất đai, 2003).
Luật Đất đai năm 2003 thay thế Luật Đất đai năm 1993 và có hiệu lực thi
hành từ ngày 01 tháng 7 năm 2004. Quản lý tài chính về đất đai và thị trường bất
động sản đã được quy định cụ thể tại Mục 6 và Mục 7 của Chương II, theo đó tại
điều 55 Luật Đất đai 2003 quy định về Giá đất được hình thành trong các trường
hợp sau đây:
1. Do Uỷ ban Nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định giá
theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này;
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Điều 56 Luật Đất đai 2003 quy định:
1. Việc định giá đất của Nhà nước phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong
điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;
b) Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ
tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy
hoạch thì mức giá như nhau;

động, mức độ chênh lệch cao và thấp này càng nhiều, càng lớn thì càng gây ra
những bất lợi, những hạn chế, những tiêu cực trong việc giải quyết một cách công
bằng- hợp lý - hài hoà giữa lợi ích của Nhà nước và người SDĐ trong quá trình thực
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 8

hiện việc thu thuế chuyển quyền sử dụng, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất,
bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất.
Như đã phân tích, giá đất quy định thấp hơn nhiều lần so với giá đất thị
trường, trong khi đó Nhà nước chưa có quy định về giá đất đấu giá QSDĐ và khi
Nhà nước giao đất thu tiền SDĐ theo giá quy định sẽ dẫn đến Nhà nước bị thất thu,
người được giao đất lại rất lợi, đã có không ít trường hợp sau khi nhận đất được
giao lại chuyển nhượng đất cho người khác theo giá thị trường, số lời này rất lớn
nên những người đó giàu lên nhanh chóng. Do sự chênh lệch giữa hai giá đất nói
trên nên nhiều người lợi dụng những quy định chưa hoàn chỉnh của pháp luật, lợi
dụng địa vị, chức vụ để liên kết, móc nối với một số cán bộ có thẩm quyền quan
liêu, biến chất “moi đất” của Nhà nước núp dưới danh nghĩa "dự án”, thực chất là
đem đất của Nhà nước thông qua hình thức giao đất có thu tiền kiếm lời trên cơ sở
chênh lệch giá. Đây là nguyên nhân của tệ nạn tiêu cực, tham nhũng hiện nay.
1.1.4. Một số khái niệm khác
- Định giá: là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác định.
- Định giá đất: Được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời
điểm xác định.
- Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả thuận
giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định. Giá cả có thể lớn hơn
hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản.
- Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá giá cao
nhất thì được.

cứu thị trường bất động sản (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006).
1.2.2. Đấu giá đất của Đài Loan
Đài Loan đã tiến hành song song 2 chương trình là “người cày có ruộng” và
“bình quyền về đất đô thị” với nguyên tắc chủ đạo tối cao của công cuộc cải cách là
sử dụng đất một cách tối ưu. Chương trình “bình quyền về đất đô thị” kêu gọi thực
thi bình quyền về đất đô thị và đóng góp tất cả lợi nhuận thu được từ đất đô thị cho
mục đích công cộng. Giá trị đất đô thị do các chủ đất kê khai đăng ký được sử dụng
làm cơ sở để thực thi chương trình này và cách thức xúc tiến chương trình bao gồm
việc đánh thuế đất theo giá trị đã kê khai đăng ký và việc nhà nước mua đất của các
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 10

chủ đất dựa vào giá trị kê khai đăng ký đó. Mục tiêu cao nhất của chương trình là
đưa tất cả giá trị gia tăng của đất vào công quỹ nhằm cung cấp tài chính cho những
đề án phát triển cộng đồng và tăng phúc lợi cho nhân dân. (Hồ Thị Lam Trà,
Nguyễn Văn Quân, 2006).
1.2.3. Đấu giá đất của Australia
Đất đai Australia có hai dạng: Sở hữu tư nhân hoặc dưới dạng thuê và được
quyền sử dụng. Luật pháp các bang đều chế định các mối quan hệ giữa chủ sở hữu
đất và người thuê nhà đất. Trong một số trường hợp, luật khống chế mức tiền thuê
theo từng loại nhà đất/BĐS và đề ra các quy định bảo vệ quyền lợi củ người thuê
nhà đất và đảm bảo các quyền của chủ đất. Các công tác này do văn phòng thẩm
định giá Australia (AVO) thực hiện.(Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005).
1.2.4. Đấu giá đất của Nhật Bản
Tại Nhật Bản, việc đấu giá bất động sản chủ yếu được thực hiện đối với các
tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn hoặc thi hành án theo quyết định của toà án.
Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình đấu giá đất trên thị trường bất
động sản cũng bị ảnh hưởng rất lớn bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh
doanh bất động sản cũng như các con nợ và toà án đều tập trung giải quyết những
bất động sản đang bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành đấu giá.
Hình 1.1. Trình tự tổ chức đấu giá bất động sản ở Nhật Bản
(Quy trình đấu giá của Nhật Bản, 2004).
TOÀ ÁN
NGƯỜI THAM GIA
ĐẤU GIÁ
LÀM THỦ TỤC THAM GIA
LÁ NGƯỜI THAM GIA ĐẤU
GIÁ

ĐIỀU TRA BẤT ĐỘNG
SẢN
L
ỰA CHỌN BẤT
ĐỘNG SẢN
QU
ẢNG CÁO BẤT
ĐỘNG SẢN
B
Ỏ GIÁ CHO BẤT

không bán được sẽ có các
cách xử lý tài sản cụ thể
riêng.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 12

1.2.5. Đánh giá chung về đấu giá đất của một số nước
Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị, pháp luật
và chính sách đất đai, với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ chức quản lý đất đai rất
khác nhau đối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế giới, nhưng công tác định giá đất,
đấu giá đất ở hầu hết các nước trên thế giới đều được coi trọng và được tổ chức thành
một hệ thống công cụ có những điểm giống nhau để thực hiện nhiệm vụ quản lý Nhà
nước về đất đai trong cơ chế thị trường bất động sản.
Trong 4 nguồn lực phát triển của sản xuất (đất đai, lao động, vốn và khoa
học kỹ thuật), đất đai được coi là nguồn lực quan trọng hàng đầu và không thể
thiếu được. Các nước đều có các chính sách, pháp luật phù hợp cho từng giai
đoạn phát triển kinh tế - xã hội để đất đai được khai thác ngày càng có hiệu quả
hơn mà điển hình là Đài Loan và Trung Quốc trong những năm qua.
1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam
1.3.1. Vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất đối với quản lý - sử dụng
đất đai tại khu vực đô thị
Đấu giá quyền sử dụng đất là việc Nhà nước giao quyền sử dụng đất hoặc
cho thuê đất với phương thức đấu giá công khai, công bằng cho mọi tổ chức, cá
nhân (với điều kiện phải có phương án hiệu quả, phù hợp với quy hoạch). Đấu giá
QSDĐ có vai trò quan trọng đối với quản lý - sử dụng đất đai đặc biệt tại khu vực
đô thị, cụ thể là:
1. Đấu giá QSDĐ là nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước, tạo vốn đầu tư
xây dựng cơ sở hạ tầng
Công tác đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức giao đất cho người sử dụng
đất nhưng mang lại hiệu quả kinh tế cao, đóng góp không nhỏ vào nguồn thu của

quy định còn là căn cứ để định giá tài sản thế chấp, giá trị góp vốn liên doanh. Do
đó, cần có phương pháp, nguyên tắc định giá đất hợp lý, thu hẹp dần khoảng cách,
sự chênh lệch giữa giá đất do Nhà nước quy định với giá đất trên thị trường.
4. Đấu giá QSDĐ tạo ra mặt bằng giá cả, góp phần ổn định giá đất
Đấu giá QSDĐ được tiến hành công khai, dân chủ, thu hút nhiều đối tượng
tham gia với nhiều mức trả giá khác nhau. Người tham gia đấu giá được nghiên cứu
hồ sơ đấu giá, khảo sát thực địa, để cân nhắc, lựa chọn trước khi tham gia đấu giá từ
đó đưa ra mức trả giá sát với giá trị thực tế mảnh đất. Mức giá trúng đấu giá tạo ra
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 14

mặt bằng giá cả chung cho thị trường QSDĐ, làm cơ sở cho việc xác định giá sàn
các dự án đấu giá khác tại từng địa phương, từng khu vực.
Với giá đất được công bố trong đấu giá QSDĐ sẽ loại bỏ tâm lý hoang mang,
dao động về giá đất của các chủ thể tham ra thị trường, xoá “giá ảo” về bất động
sản, góp phần tạo sự bình ổn về giá cả đất đai, tạo điều kiện cho thị trường bất động
sản phát triển lành mạnh, bền vững.
Đấu giá QSDĐ không chỉ mang ý nghĩa kinh tế mà còn mang ý nghĩa xã hội
sâu sắc, là một trong những hình thức khai thác, sử dụng đất đai hiệu quả, tiết kiệm.
Nhà nước cần nhanh chóng ban hành hệ thống văn bản pháp lý hoàn thiện, tạo cơ
chế pháp lý đồng bộ để mô hình này được áp dụng rộng rãi trên phạm vi cả nước,
góp phần nâng cao hiệu quả công tác quản lý và sử dụng đất đai, huy động tối đa
nguồn tài chính từ đất đai, phát huy đầy đủ vai trò của đất đai, phục vụ tiến trình
phát triển kinh tế đất nước thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá.
1.3.2. Những quy định pháp lý về công tác đấu giá quyền sử dụng đất
Cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng được
áp dụng thí điểm tại một số địa phương đã mang lại nhiều kết quả tốt, khắc phục được
những nhược điểm, hạn chế của cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng. Ngày 18/12/2003,
Bộ Tài chính đã ban hành Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC về cơ chế tài chính trong
việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, trong đó quy định rõ cơ chế tài

thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến
quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau:
- Các trường hợp sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 60 Luật Đất đai;
- Trường hợp tổ chức kinh tế chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử
dụng đất;
- Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất;
- Trường hợp đất đưa ra đấu giá mà không có người tham gia hoặc đấu giá
không thành.
Đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với quỹ đất
được sử dụng để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng
a) Việc sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng được
thực hiện theo một trong hai hình thức sau:
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 16

- Đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn vốn bằng tiền để sử dụng trực tiếp
cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
- Đấu thầu xây dựng công trình và đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn xây
dựng công trình đó trong cùng một gói thầu.
b) Trường hợp sử dụng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn vốn
bằng tiền để sử dụng trực tiếp cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì được thực
hiện theo nguyên tắc sau:
- Việc đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu xây dựng công trình được tiến
hành độc lập;
- Ủy ban Nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải xác định rõ
mục đích và cơ cấu sử dụng đất đối với đất đưa ra đấu giá.
c) Trường hợp sử dụng hình thức đấu thầu xây dựng công trình và đấu giá
quyền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng công trình đó trong cùng một gói thầu thì
được thực hiện theo nguyên tắc sau:

gắn liền với đất;
- Giới thiệu địa điểm đầu tư, cung cấp thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất, giá đất, tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất, các thông tin khác về đất đai và tài sản gắn liền với đất;
- Tổ chức phiên giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
- Tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo yêu cầu.
b) Doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế có đăng ký kinh doanh trong
lĩnh vực kinh doanh bất động sản, tư vấn dịch vụ trong quản lý, sử dụng đất đai;
dịch vụ bán đấu giá bất động sản được tổ chức sàn giao dịch về quyền sử dụng đất,
tài sản gắn liền với đất.
Để hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt động của thị trường QSDĐ, từ năm
1994 đến trước khi có Luật Đất đai 2013, Quốc Hội, Chính phủ, các Bộ ngành có
liên quan đã ban hành một số VBQPPL liên quan đến thị trường mở này theo từng
lĩnh vực:
- Nghị định số 86/NĐ-CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy định về việc
ban hành quy chế bán đấu giá tài sản quy định.
- Nghị định số 88/1999/NĐ-CP ngày 01/9/1999 về việc ban hành Quy chế
đấu thầu, Nghị định số 14/2000/NĐ-CP ngày 05/5/2000 và Nghị định số
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 18

66/2003/NĐ-CP ngày 12/6/2003 của Chính phủ về việc sửa đổi bổ sung một số điều
của Quy chế đấu thầu.
- Nghị định số 19/NĐ-CP ngày 08/6/2000 của Chính phủ quy định chi tiết Luật
Thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế chuyển
QSDĐ;
- Thông tư 104/2000/TT-BTC ngày 23 tháng 10 năm 2000 của Bộ Tài Chính
hướng dẫn thi hành Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/06/2000 của Chính phủ.
- Nghị định số 17/1999/NĐ-CP, các TT hướng dẫn số 1417/TT-TCĐC ngày
19/9/2999, TT số 1248/2000/TT-TCĐC ngày 21/8/2000 mở ra giải pháp và điều