ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ HƯƠNG THU

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO
HIỆU QUẢ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC
KINH TẾ ĐƯỢC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ UÔNG BÍ, TỈNH QUẢNG NINH
GIAI ĐOẠN 2015 - 2018

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2019


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN THỊ HƯƠNG THU
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO
HIỆU QUẢ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC
KINH TẾ ĐƯỢC GIAO ĐẤT, CHO THUÊ ĐẤT TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ UÔNG BÍ, TỈNH QUẢNG NINH
GIAI ĐOẠN 2015 - 2018
Ngành: Quản ly đất đai
Mã số: 8 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Dư Ngọc Thành

tháng

năm 2019

Tác gia luận văn

Nguyễn Thị Hương Thu


3

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ....................................................................................................ii
MỤC LỤC.........................................................................................................iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ............................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU ...................................................................vii
MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................. 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ...................................................................... 2
3. Ý nghĩa của đề tài........................................................................................... 2
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................. 3
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ........................................................................... 3
1.1.1. Cơ sở lý luận ............................................................................................ 3
1.1.2 Cơ sở pháp lý ............................................................................................ 7
1.2. Tổng quan về tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức tại Việt
Nam .................................................................................................................. 12
1.3. Tình hình sử dụng đất của các tổ chức tại Việt Nam ................................ 14
1.3.1. Tình hình giao đất, công nhận quyền sử dụng đất của các tổ chức........ 15

Uông


4

2.2.2. Đánh giá thực trạng sử dụng đất đã giao, cho thuê cho các tổ chức kinh
tế trên địa bàn thành phố Uông Bí .......................................................................
20
2.2.3. Đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức kinh tế ......................... 20
2.2.4. Đề xuất một số giải pháp sử dụng đất có hiệu quả đối với đất đã giao cho
các tổ chức kinh tế trên địa bàn thành phố Uông Bí ........................................ 21
2.3. Phương pháp nghiên cứu........................................................................... 21
2.3.1. Phương pháp điều tra ............................................................................. 21
2.3.2. Phương pháp chuyên gia ........................................................................ 22
2.3.3. Phương pháp thống kê, so sánh.............................................................. 23
2.3.4. Phương pháp xử lý số liệu sử dụng phần mềm vi tính........................... 23
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ......................... 24
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Uông Bí .................... 24
3.1.1. Điều kiện tự nhiên .................................................................................. 24
3.1.2. Điều kiện kinh tế - kiện xã hội ............................................................... 31
3.1.3. Thực trạng sử dụng đất và biến động mục đích sử dụng đất giai đoạn
2015-2018 trên địa bàn thành phố Uông Bí ..................................................... 36
3.2. Đánh giá thực trạng sử dụng đất đã giao, cho thuê cho các tổ chức kinh tế
trên địa bàn thành phố Uông Bí giai đoạn 2015-2018 ..................................... 40
3.2.1. Thực trạng giao đất, cho thuê đất cho các tổ chức kinh tế trên địa thành
phố Uông Bí giai đoạn 2015-2018 ................................................................... 40
3.2.2. Tình hình vi phạm của các tổ chức kinh tế trong việc sử dụng đất được
giao trên địa bàn thành phố Uông Bí ............................................................... 43
3.2.3. Kết quả xử lý vi phạm các tổ chức kinh tế thuê đất trên địa bàn thành phố
Uông Bí ............................................................................................................ 47



6

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
GTSX:

Giá trị sản xuất

GTGT:

Giá trị gia tăng

GPMB:

Giải phóng mặt bằng

ĐTM:

Đánh giá tác động môi trường

BVMT:

Bảo vệ môi trường

HĐND:

Hội đồng nhân dân

UBND:

giai

đoạn

2015-

2018........................................ 42
Bảng 3. 6. Tình hình vi phạm của các tổ chức kinh tế trong việc sử dụng đất
trên

địa

bàn

thành

phố

Uông

Bí

............................................................. 44
Bảng 3. 7. Tình hình vi phạm nghĩa vụ tài chính của các tổ chức kinh tế được
UBND tỉnh Quảng Ninh cho thuê đất trên địa bàn thành phố Uông
Bí..................................................................................................... 46
Bảng 3. 8. Kết quả xử lý vi phạm các tổ chức kinh tế thuê đất trên địa bàn
thành

phố

đất đai; những bất cập về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất từng bước
được khắc phục. Việc thanh tra, kiểm tra thực hiện Luật Đất đai đã được thực hiện
thường xuyên và kịp thời phát hiện, xử lý những sai phạm trong quản lý, sử dụng đất
đai. Việc lập, xét duyệt và triển khai thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của
các cấp ngày càng đi vào nền nếp.
Thực hiện chính sách, pháp luật về đất đai còn góp phần giữ vững ổn định
chính trị, bảo đảm an sinh xã hội, tạo được nhiều việc làm, ổn định đời sống cho
người dân. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được vẫn còn một số tồn tại nhất
định.
Với thực trạng phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Uông Bí trong những
năm gần đây dưới tác động của quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa cùng với sự
gia tăng dân số thì nhu cầu sử dụng đất của thành phố ngày càng tăng, trong khi quỹ
đất có hạn. Công tác quản lý, sử dụng đất đai ở thành phố Uông Bí nói chung, của
các tổ chức trên địa bàn thành phố nói riêng đang là một thách thức lớn đối với công
tác quản lý nhà nước về đất đai.
Trong tình hình hiện nay, vi phạm pháp luật đất đai cả về quản lý và sử dụng
còn diễn ra đặc biệt là của các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực
hiện các dự án. Hiện tượng sử dụng đất sai mục đích, lấn chiếm đất đai, chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trái pháp luật, đất để hoang hóa không sử dụng, chậm
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


2

triển khai dự án, tình trạng quy hoạch “treo” vẫn còn xảy ra. Do vậy, để đánh giá
thực

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

các tổ chức được giao đất, thuê đất nói riêng; là cơ sở để xác định tính minh bạch
trong quản lý, sử dụng đất và nâng cao vai trò quản lý nhà nước về đất đai, đồng
thời góp phần thực hiện mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Uông Bí.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


4

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận
Đất đai là tài sản quốc gia, là lãnh thổ bất khả xâm phạm của cả dân tộc. Vì
vậy không thể có bất kỳ một cá nhân nào, một nhóm người nào có thể chiếm hữu tài
sản chung thành của riêng và tùy ý áp đặt quyền định đoạt cá nhân đối với tài sản
chung đó. Đất đai xuất hiện, tồn tại ngoài ý chí và nhận thức của con người, là sản
phẩm của tự nhiên, là điều kiện tự nhiên của lao động. Cùng với quá trình phát triển,
mỗi tập đoàn người tiến hành khai phá, cải tạo, bảo vệ và chiếm giữ mỗi vùng đất
đai riêng biệt. Để rồi từ đó, mỗi vùng đất đai sẽ trở thành tài sản chiếm giữ và sở
hữu riêng của từng tập đoàn người, thường là một quốc gia. Lúc này, quyền sở hữu
Nhà nước về đất đai được hình thành, Nhà nước là người đại diện chung cho cộng
đồng người trong việc chiếm hữu, bảo vệ và định đoạt các phần đất đai của lãnh thổ
nước đó. Từng cá nhân riêng lẻ chỉ có vai trò tiếp tục cải tạo, bồi dưỡng đất đai
trong quá trình sử dụng. Nhà nước với tư cách là người có quyền sở hữu tối cao, sẽ
giao một phần quyền sở hữu cho người dân và các tổ chức trong xã hội mà trước hết
là quyền sử dụng đất.
Vậy, quyền sử dụng đất là bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất đai.

với đất đai thuộc lãnh thổ của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Luật Đất
đai 2013 quy định một số khái niệm liên quan đến quản lý, sử dụng đất được hiểu
như sau:
Nhà nước giao quyền sử dụng đất (sau đây gọi là Nhà nước giao đất) là việc
Nhà nước ban hành quyết định giao đất để trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có
nhu cầu sử dụng đất.
Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng
đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định.
Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người
này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế,
tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất
của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng
đất vi phạm pháp luật về đất đai.
Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất
giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.
Tổ chức sự nghiệp công lập là tổ chức do cơ quan có thẩm quyền của Nhà
nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập, có chức năng thực hiện
các hoạt động dịch vụ công theo quy định của pháp luật.
Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và tổ chức kinh tế khác
theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
Việc quản lý, sử dụng nguồn tài nguyên đất đúng mục đích, hợp lý, có hiệu
quả, bảo vệ cảnh quan và môi trường sinh thái sẽ phát huy tối đa nguồn lực của đất
đai, góp phần thúc đẩy mạnh mẽ quá trình phát triển kinh tế - xã hội theo hướng
công nghiệp hoá, hiện đại hoá.
Cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước thì các tổ chức cũng ngày
càng mở rộng và không ngừng lớn mạnh cả về quy mô, số lượng và chất lượng.
Chính vì vậy, để đáp ứng nhu cầu sử dụng đất trong từng thời kỳ, Nhà nước không

Khi Nhà nước có quyết định giao đất, cho thuê đất, người sử dụng đất được
cấp GCN QSD đất thì các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất được
bảo đảm, đi đôi với quyền lợi thì người sử dụng đất cũng cần phải thực hiện đầy đủ
các nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước. Người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ sử
dụng đất là họ đã góp phần vào việc quản lý sử dụng đất cũng như việc duy trì bộ
máy quản lý Nhà nước về đất đai.
Đề cập đến mối quan hệ giữa công tác giao đất, cho thuê đất và quản lý sử
dụng đất thì không thể không nói tới quyền sử dụng đất và thị trường quyền sử dụng
đất (thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp). Với phạm vi nghiên cứu của đề tài, chỉ
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


6

xem xét thị trường sơ cấp. Thị trường quyền sử dụng đất sơ cấp là thị trường trong
đó Nhà nước là người đại diện sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện việc cung đất
cho các nhu cầu của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong xã hội sử dụng. Trong
thị trường này, Nhà nước thực hiện vai trò của người cung duy nhất về đất cho nhu
cầu sử dụng đất của toàn xã hội.
Từ quyền sử dụng đất đến thị trường quyền sử dụng đất (sơ cấp) là một bước
phát triển về chất của quá trình chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung
sang nền kinh tế thị trường theo định hướng XHCN trong lĩnh vực đất đai ở Việt
Nam. Bước phát triển này được khởi đầu từ tiến triển của Nhà nước trong việc giao
đất không thu tiền, rồi giao đất có thu tiền, rồi cho thuê đất. Những giao dịch về đất
đai giữa Nhà nước với người sử dụng đất từ hình thức hiện vật đã bắt đầu chuyển
sang hình thức giỏ trị tuy còn sơ khai. Nếu như việc giao đất không thu tiền sử
dụng đất do Nhà nước thực hiện còn mang nặng tính phân phối hiện vật, duy trì
công bằng xã hội, bảo đảm ổn định chính trị thì việc Nhà nước cho các tổ chức và

về đất, góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia. Để công tác
quản lý Nhà nước về đất đai được thực hiện tốt thì khi giao đất, cho thuê đất phải
đảm bảo các nguyên tắc sau:
Thứ nhất, giao đất, cho thuê đất phải đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất có ý nghĩa đặc biệt quan trọng không chỉ trước
mắt mà còn lâu dài, là cơ sở pháp lý quan trọng để bố trí sử dụng đất một cách hơp
lý, có hiệu quả, góp phần bảo vệ cảnh quan môi trường, phát triển kinh tế xã hội
của đất nước nói chung cũng như từng vùng, từng địa phương và các đơn vị cơ sở,
đồng thời đáp ứng yêu cầu thống nhất quản lý nhà nước về đất đai.
Thứ hai, việc giao đất, cho thuê đất phải đúng thẩm quyền và đúng đối tượng.
Nguyên tắc này đảm bảo cho việc điều tiết đất đai đúng quy định pháp luật, tạo sự
công bằng đối với các đối tượng sử dụng đất.
Thứ ba, giao đất, cho thuê đất phải tuân thủ đúng quy trình, trình tự thủ tục,
đứng hạn mức, đúng thời hạn và do UBND các cấp có thẩm quyền thực hiện. Đây là
nguyên tắc quan trọng trong quản lý Nhà nước về đất đai.
1.1.2.2 Về công tác giao đất
Giao đất là vấn đề bắt đầu được quy định từ Hiến pháp năm 1992. Trước đó,
Hiến pháp năm 1980 chỉ quy định “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy
định chung nhằm đảm bảo đất đai được sử dụng hợp lý và tiết kiệm”. Tại điều 18
chương II Hiến pháp năm 1992 quy định: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất
đai theo quy hoạch và pháp luật bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả.
Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài”. Giao đất
có ý nghĩa quan trọng trong nội dung quản lý Nhà nước đối với đất đai, là hoạt động
của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển giao trên thực tế đất và quyền sử
dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư sử dụng đất.
Đến nay,
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


2013 quy định Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với tổ chức sử dụng đất
gồm: Tổ chức kinh tế được giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để
bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


9

giao đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho
thuê; Tổ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


9

chức kinh tế được giao đất thực hiện dự án đầu tư hạ tầng nghĩa trang, nghĩa địa để
chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng.
- Thời hạn giao đất:
Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thì thời hạn giao đất được chia
theo loại đất sử dụng đất gồm: đất sử dụng ổn định lâu dài và đất sử dụng có thời
hạn.
Theo điều 125 của Luật Đất đai quy định người sử dụng đất được sử dụng ổn
định, lâu dài trong các trường hợp:
+ Đất xây dựng trụ sở cơ quan; đất xây dựng công trình sự nghiệp của tổ
chức sự nghiệp công lập chưa tự chủ tài chính gồm đất xây dựng các công trình sự


Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn


10

xác lập mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm căn cứ p háp lý để
giải quyết mọi quan hệ đất đai đúng pháp luật mà còn làm cơ sở pháp lý để người sử
dụng đất thực hiện các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế
chấp, góp vốn, bảo lãnh quyền sử dụng đất theo pháp luật phù hợp với sự vận động
vốn có của quan hệ đất đai trong thực tiễn cuộc sống.
1.1.2.3 Về công tác cho thuê đất
Cho thuê đất là hình thức Nhà nước hoặc các chủ sử dụng đất tạm chuyển
quyền sử dụng đất của mình cho các chủ thuê đất thông qua hợp đồng thuê đất, phù
hợp với các quy định pháp luật hiện hành. Theo khoản 8, điều 3 Luật Đất đai 2013
quy định "Nhà nước cho thuê quyề sựng dụng đất là việc Nhà nước quyết định trao
quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho
thuê quyền sử dụng đất".
- Đối tượng thuê đất:
Theo quy định tại Điều 56 Luật Đất đai thì việc Nhà nước cho thuê đất theo
hai hình thức: cho thuê thu tiền sử dụng đất hàng năm hoặc cho thuê thu tiền sử
dụng đất một lần cho cả thời gian thuê. Một trong những đối tượng được cho thuê
đất là các tổ chức bao gồm: UBND xã, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức
xã hội, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị - xã hội nghề nghiệp, tổ chức sự
nghiệp công, tổ chức kinh tế và tổ chức ngoại giao.
- Về nghĩa vụ tài chính khi thuê đất
+ Thuê đất trả tiền hàng năm thì thời điểm tính tiền là thời điểm có quyết
định cho thuê đất và đơn giá thuê đất hàng năm được quy định bằng tỷ lệ phần trăm

địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội
đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn thuê đất không quá 70 năm.
+ Thời hạn cho thuê đất để xây dựng trụ sở làm việc của tổ chức nước ngoài
có chức năng ngoại giao không quá 99 năm. Khi hết thời hạn, tổ chức nước ngoài có
chức năng ngoại giao nếu có nhu cầu sử dụng đất thì được Nhà nước xem xét gia
hạn hoặc cho thuê đất khác, mỗi lần gia hạn không quá thời hạn cũ đã quy định.
- Quyền và nghĩa vụ của tổ chức sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất:
+ Các tổ chức sử dụng đất bằng hình thức thuê đất thì ngoài quyền và nghĩa
vụ chung của người sử dụng đất được quy định tại điều 166 và điều 170 của Luật
Đất đai năm 203 còn có quyền và nghĩa vụ riêng được quy định tại các điều 174,
điều 175 và điều 176 của Luật Đất đai năm 2013.
+ Trên cơ sở thực hiện thanh toán nghĩa vụ tài chính của các tổ chức đối với
Nhà nước thì tổ chức sử dụng đất đó được thực hiện các quyền chuyển đổi, quyền
chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất hoặc thế chấp, bán tài sản thuộc sở hữa của mình tại
các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

http://lrc.tnu.edu.vn