Trờng Đại học kinh tế quốc dân
PHạM THùY DƯƠNG
ĐịNH GIá QUYềN Sử DụNG ĐấT KHU III Và KHU VII
TạI Dự áN KHU ĐÔ THị PHíA NAM THàNH PHố UÔNG Bí
CủA TậP ĐOàN CÔNG NGHIệP THAN - KHOáNG SảN VIệT NAM
Chuyên ngành: quản trị kinh doanh bất động
sản
Ngời hớng dẫn khoa học: PGS.Ts. hoàng văn cờng
Hà nội, năm 2014
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn với tiêu đề: “Định giá quyền sử dụng đất khu
III và khu VII tại dự án Khu đô thị phía Nam thành phố Uông Bí của Tập đoàn
Công nghiệp Than – Khoáng sản Việt Nam” hoàn toàn là kết quả nghiên cứu của
chính bản thân tôi và chưa được công bố trong bất cứ một công trình nghiên cứu
nào của người khác. Trong quá trình thực hiện luận văn, tôi đã thực hiện nghiêm
túc các quy tắc đạo đức nghiên cứu, các kết quả trình bày trong luận văn là sản
phẩm nghiên cứu, khảo sát của riêng cá nhân tôi, tất cả các tài liệu tham khảo sử
dụng trong luận văn đều được trích dẫn tường minh, theo đúng quy định.
Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về tính trung thực của số liệu và các nội
dung khác trong luận văn của mình.
Hà Nội, ngày tháng năm 2014
Tác giả luận văn
Phạm Thùy Dương
LỜI CẢM ƠN
Em xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới các thầy, cô giáo đã dạy em trong thời
gian học cao học khóa 21 chuyên ngành Quản trị Kinh doanh Bất động sản đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi cho em trong suốt thời gian học tập và làm luận văn tốt nghiệp.
TÓM TẮT LUẬN VĂN
Kinh tế phát triển đồng thời thúc đẩy nhu cầu nâng cao chất lượng cuộc sống
về tất cả các mặt trong đó không gian sống là một trong những yếu tố rất quan trong
trọng. Để đáp ứng nhu cầu phát triển xã hội nhiều dự án khu đô thị đã được hình
thành để phục vụ nhu cầu sống tốt hơn, tiện ích hơn và an toàn hơn. Các khu đô thị
này không những tạo ra giá trị vật chất mà còn tạo cảnh quản thành phố, góp phần
phát triển kinh tế thành phố.
Đối với dự án đầu xây dựng khu đô thị việc định giá quyền sử dụng đất đóng
vai trò quan trọng. Việc xác định giá quyền sử dụng đất là căn cứ để Nhà nước thu
tiền quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mặt khác xác
định giá quyền sử dụng đất sẽ giúp chủ đầu tư xác định được tính khả thi của dự án,
khả năng sinh lời cũng như lợi ích đem lại của dự án.
Dự án xây dựng khu đô thị phía Nam Thành phố Uông Bí đã được UBND
Tỉnh Quảng Ninh chấp thuận theo văn bản số 1889/UBND-QH2 ngày 04/05/2007
dự kiến xây dựng tại khu vực phía Nam Thành phố Uông Bí, thuộc địa giới phường
Quang Trung và 1 phần của xã Điền Công.
Dự án được xây dựng theo chủ trương đổi đất lấy hạ tầng. Theo chủ trương
này Tập đoàn Công nghiệp Than – Khoáng sản Việt Nam bỏ vốn đầu tư thi công
Đường Uông Bí – Cầu Sông Chanh và số vốn bỏ ra sẽ được quy đổi thành đất dự án
khu đô thị Điền Công. Đường Uông Bí - Cầu Sông Chanh đã hoàn thành và đưa vào
sử dụng vào tháng 4/2013 với giá trị khoảng 203 tỷ. Theo Quy hoạch ban đầu Khu
đô thị gồm 10 khu nhưng do thị trường bất động đang trong giai đoạn trầm lắng,
việc kinh doanh bất động sản trong giai đoạn này gặp nhiều khó khăn và khả năng
vốn chưa dồi dào nên Tập đoàn quyết định thu hẹp quy mô xuống còn 2 khu là khu
III với diện tích là 548.511m2 và khu VII với diện tích là 851.535m2, cả hai khu là
tổ hợp khu nhà chung cư ngành than, nhà trẻ, nhà văn hóa, siêu thị với mục đích
phục vụ nhu cầu sinh sống và học tập cho cán bộ công nhân viên ngành than ở khu
vực Quảng Ninh.
9
Hiện nay dự án Khu đô thị phía Nam thành phố Uông Bí đang trong giai
TạI Dự áN KHU ĐÔ THị PHíA NAM THàNH PHố UÔNG Bí
CủA TậP ĐOàN CÔNG NGHIệP THAN - KHOáNG SảN VIệT NAM
Chuyên ngành: quản trị kinh doanh bất động
sản
Ngời hớng dẫn khoa học: PGS.Ts. hoàng văn cờng
Hà nội, năm 2014
11
LỜI NÓI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Kinh tế phát triển đồng thời thúc đẩy nhu cầu nâng cao chất lượng cuộc sống
về tất cả các mặt trong đó không gian sống là một trong những yếu tố rất quan trong
trọng. Để đáp ứng nhu cầu phát triển xã hội nhiều dự án khu đô thị đã được hình
thành để phục vụ nhu cầu sống tốt hơn, tiện ích hơn và an toàn hơn. Các khu đô thị
này không những tạo ra giá trị vật chất mà còn tạo cảnh quản thành phố, góp phần
phát triển kinh tế thành phố.
Đối với dự án đầu xây dựng khu đô thị việc định giá quyền sử dụng đất đóng
vai trò quan trọng. Việc xác định giá quyền sử dụng đất là căn cứ để Nhà nước thu
tiền quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mặt khác xác
định giá quyền sử dụng đất sẽ giúp chủ đầu tư xác định được tính khả thi của dự án,
khả năng sinh lời cũng như lợi ích đem lại của dự án.
Dự án khu đô thị thường có quy mô lớn với nhiều loại hình bất động sản.
Để định giá quyền sử dụng đất khu đô thị một cách chính xác, hợp lý thì người
định giá phải có nghiệp vụ vững vàng, kiến thức sâu rộng, được đào tạo bài bản và
có kinh nghiệm.
Dự án xây dựng khu đô thị phía Nam Thành phố Uông Bí đã được UBND
Tỉnh Quảng Ninh chấp thuận theo văn bản số 1889/UBND-QH2 ngày 04/05/2007
dự kiến xây dựng tại khu vực phía Nam Thành phố Uông Bí, thuộc địa giới phường
Quang Trung và 1 phần của xã Điền Công.
Dự án được xây dựng theo chủ trương đổi đất lấy hạ tầng. Theo chủ trương
này Tập đoàn Công nghiệp Than – Khoáng sản Việt Nam bỏ vốn đầu tư thi công
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: sử dụng các căn cứ và phương pháp trong định giá
bất động sản để định giá quyền dử dụng đất khu III và khu VII tại khu đô thị phía
Nam thành phố Nam thành phố Uông Bí.
13
- Phạm vi nghiên cứu: Việc xác định giá trị quyền sử dụng đất được thực
hiện trong khu III, khu VII dự án Khu đô thị phía Nam thành phố Uông Bí, tỉnh
Quảng Ninh.
- Thời gian xác định giá trị quyền sử dụng đất: Năm 2014
4. Phương pháp nghiên cứu
4.1 Phương pháp thu thập thông tin
- Phương pháp thu thập tài liệu: Thu thập, sử dụng các nguồn thông tin như
hệ thống các văn bản pháp luật, các quy định, quyết định liên quan đến đất đai tại
địa bàn thành phố Nam Uông Bí.
- Thu thập các thông tin về các khu đô thị trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh, giá
bất động sản tại các vùng lân cận dự án.
- Phương pháp phỏng vấn cộng đồng bằng cách phỏng vấn và trao đổi với
các đối tượng có nhu cầu về nhà ở.
- Phương pháp điều tra kinh tế xã hội để xác định được đặc điểm kinh tế, xã
hội khu vực thành phố Nam Uông Bí.
4.2. Phương pháp xử lý thông tin
- Phương pháp kế thừa: Sử dụng các số liệu, tài liệu đã công bố và có giá trị
sử dụng
- Phương pháp thống kê: Sử dụng để phân tích đánh giá các đặc trưng về giá
và đặc điểm bất động sản lân cận khu đô thị Nam Uông Bí.
- Phương pháp so sánh: Sử dụng để đánh giá và so sánh việc áp dụng các
phương pháp định giá khác nhau vào định giá quyền sử dụng đất khu đô thị.
- Các phương pháp phân tích: Sử dụng trong phân tích chi phí, phân tích đầu
tư, phân tích rủi ro, phân tích số liệu trong quá trình thực hiện định giá quyền sử
dụng đất.
dựng đồng bộ về hạ tầng đô thị.”
“ Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị là dự án đầu tư xây dựng một khu đô
thị trên khu đất được chuyển đổi từ các loại đất khác thành đất xây dựng đô thị”.
Như vậy, khu đô thị là một phần của khu đô thị, có quy hoạch riêng, ranh
giới địa chính rõ ràng, có thể bao gồm Nhà ở, hạ tầng kỹ thuật, công trình công
cộng và tập trung đông dân cư sinh sống làm việc.
1.1.1.2. Khái niệm đất khu đô thị
Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên quốc gia vô cùng quý giá, là tư
liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn
16
phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa và an ninh, quốc phòng. Đất đai
còn là nguồn tài sản quốc gia vô cùng quý giá được chuyển tiếp qua nhiều thế hệ,
đồng thời cũng được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích lũy của cải vật
chất của xã hội. Khác với các tài sản thông thường khác trong quá trình sử dụng thì
đất đai không phải khấu hao, giá trị của đất không những bị mất đi mà có xu hướng
tăng lên.
Đất khu đô thị được hình thành trong quá trình đầu tư, xây dựng khu đô thị.
Đầu tiên đất được trưng dụng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp,
đất rừng hoặc đền bù giải phóng thành đất khu đô thị, sau khi có đất thì tiến hành
đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật để chuyển đổi đất ban đầu thành đất khu
đô thị. Sau khi đầu tư, phát triển giá trị đất trong khu đô thi mới có xu hướng cao
hơn nhiều lần so với trước khi chuyển đổi, do đất trong khu đô thị được quy hoạch
chi tiết, được xác định địa giới, mục đích sử dụng và các yếu tố hỗ trợ để nâng cao
giá trị sử dụng của đất trong khu đô thị.
1.1.1.3. Đặc điểm đất khu đô thị
Ngoài các đặc điểm như đất đai, thì đất đô thị còn có một số đặc điểm khác như:
- Đất khu đô thị có nguồn gốc từ đất tự nhiên, đất nông nghiệp hoặc lâm
nghiệp hoặc đất từ những khu dân cư cũ được đầu tư, trang bị cơ sở hạ tầng kỹ
thuật, giao thông vận tải, công trình công cộng sau khi chuyển mục đích sử dụng.
- Việc sử dụng đất trong khu đô thị dựa trên quy hoạch và dự án được đầu tư
kinh tế. Cho nên hàm ý về giá cả đất đai ở nước ta không giống các quốc gia thông
thường có chế độ tư hữu đất đai. Theo đó, giá cả đất đai là giá phải trả để có quyền
sở dụng đất trong nhiều năm mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất và do thời
gian sử dụng đất tương đối dài nên trong thời gian sử dụng có thể chuyển nhượng,
chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương tự như quyền sở hữu.
Đất đai được coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của đất
nước. Vì vậy, Nhà nước ngày càng quan tâm chú trọng khác thác nguồn thu từ đất
đai nhằm quản lý có hiệu quả nguồn tài sản này.
18
Theo Khoản 19 Điều 3 của Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013,
“Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất” và
Khoản 20 Điều 3 Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013 thì “Giá
trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện
tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định” như vậy giá đất chính là giá
trị quyền sử dụng đất hay chính là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất với mảnh
đất trong một thời gian sử dụng xác định.
1.1.2.2. Phân loại giá đất
Trên thực tế có hai loại giá đất: giá do Nhà nước quy định và giá đất thị trường.
Hai giá này đều có mặt trong việc xử lý quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp)
giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau. Không áp
dụng giá này cho giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp giá trị
quyền sử dụng đất giữa những người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Giá
bán quyền sử dụng đất được hình thành trong các giao dịch dân sự đó do cá bên tự thoả
thuận và giá này thường được gọi là “giá đất thực tế” hay “giá đất thị trường”.
Trong một dự án khu đô thị, trên cùng một thửa đất chúng ta sẽ thấy hai loại
giá đất là giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường, cụ thể:
- Giá đất do Nhà nước quy định thông qua việc xác định khung giá các loại
đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất,
tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất. Có thể thấy
trong giai đoạn đầu của dự án đầu tư xây dựng khu đô thị giá đất trong trường hợp
“ Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với
một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”.
Theo Điều 192 Luật Dân sự số 33/2005/QH11 thì “ Quyền sử dụng là quyền
khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức tài sản”.
Theo Điều 174 Luật Dân sự số 33/2005/QH11 thì Bất động sản là một loại
tài sản và bao gồm đất đai; Nhà công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các
20
tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản gắn liền với đất đai;
Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Theo Điều 6 Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 thì “ Quyền sử
dụng đất được tham gia thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về đất đai”.
Như vậy quyền sử dụng đất là một phần không thể tách rời của bất động sản
và được hiểu là giá trị quy ra bằng tiền do mảnh đất đem lại. Quyền sử dụng đất
xác lập quyền sở hữu về pháp luật của Chủ đầu tư với mảnh đất và được tham gia
trong các giao dịch kinh doanh bất động sản.
Theo Luật đất đai 2013, giá đất được hình thành trong các trường hợp sau:
- Do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định phục cụ cho công tác đền bù giải
phóng mặt bằng, tái định cư của các dự án Nhà nước.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi
thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất.
- Do góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Đối với khu đô thị có hai hình thức giao đất là giao đất không thu tiền sử
dụng đất đối tổ chức sử dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo dự án
của Nhà nước (khoản 4 Điều 54 Luật đất đai 2013) và giao đất có thu tiền sử dụng
đất trong trường hợp đầu tư xây dựng thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán
hoặc để bán kết hợp cho thuê (khoản 3 Điều 55 Luật đất đai 2013). Vì vậy khái
niệm quyền sử dụng đất khu đô thị chỉ áp dụng trong trường hợp dự án giao đất có
thu tiền sử dụng và được dùng để thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước.
1.1.2.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá quyền sử dụng đất khu đô thị
đều coi định giá là việc ước tính giá cả của một tài sản tại một thời điểm nhất định.
Theo từ điển Oxford: “ Định giá giá trị tài sản là sự ước lượng của các quyền
sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với thị trường, tại một thời điểm, theo
những tiêu chuẩn cho mục đích nhất định”
22
Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portmouth, Vương quốc Anh: “
Định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái
tiền tệ cho mục đích đã được xác định”.
Theo khoản 5 Điều 4 Luật giá số 11/2012/QH13: “ Định giá là việc cơ quan
nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh quy định giá
cho hàng hóa, dịch vụ”.
Bất động sản cũng được coi là một loại tài sản, và tương ứng cũng có định
nghĩa về định giá bất động sản.
Theo ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản
Australia: “ Định giá giá trị bất động sản là việc xác định giá trị của bất động sản tại
một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của định giá giá trị
của bất động sản đó. Do đó, định giá giá trị bất động sản là áp dụng các dữ liệu thị
trường so sánh mà các nhà định giá bất động sản thu thập được và phân tích chúng,
sau đó so sánh với các tài sản được yêu cầu định giá để hình thành giá trị của chúng”.
Theo giáo sư Lim Lan Yuan, chủ tịch hiệp hội định giá giá trị tài sản quốc tế
và giám đốc Công ty định giá tài sản Singapore: “ Định giá giá trị tài sản là một
nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị bất động sản cho một mục đích cụ thể ở
một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của bất động sản và những nhân
tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường bất động sản, bao gồm cả những lĩnh vực đầu tư
thay thế”.
Theo khoản 9 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày
29/6/2006: “ Định giá bất động sản là hoạt động tư vấn, xác định giá của bất động
sản cụ thể tại một thời điểm xác định”.
Như vậy, định giá bất động sản là hoạt động của tổ chức, cá nhân có đủ năng
lực và kinh nghiệm dựa trên các dữ liệu thu thập, các phương pháp định giá tại một
ngày 15/5/2014 về quy định giá đất thì giá đất được xây dựng trên khung giá đất và
bảng giá đất. Khung giá đất quy định mức giá tối thiểu và tối đa còn bảng giá đất thì
24
được xây dựng theo vị trí đất hoặc chi tiết đến thửa đất. Và trong tất cả các trường
hợp việc xây dựng giá đất phải căn cứ vào nguyên tắc định giá đất quy định tại Điều
112 của Luật đất đai năm 2013, phương pháp định giá đất quy định tại các khoản
1,2,3 và Điều 4 của Nghị định 44/2014/NĐ-CP; kết quả tổng hợp, phân tích thông
tin về giá đất thị trường; các yếu tố tự nhiên; kinh tế - xã hội, quản lý và sử dụng đất
đai ảnh hưởng đến giá đất, cụ thể:
- Về nguyên tắc định giá đất, theo Điều 112 của Luật Đất đai thì việc định
giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau:
+ Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
+ Theo thời hạn sử dụng đất;
+ Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích
sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi
có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;
+ Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng,
khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá
như nhau.
Bên cạnh những nguyên tắc cần tuân thủ theo Luật đất đai, định giá viên cần
phân tích các yếu tố có ảnh hưởng đến quá trình hình thành giá trị của tài sản cụ thể,
do đó khi định giá bất động sản, định giá viên nên vận dụng những nguyên tắc cơ bản
trong định giá để đưa ra kết luận cuối cùng về giá trị bất động sản, cụ thể như sau:
+ Nguyên tắc sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất, có nghĩa bất động sản được
coi là sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất khi bất động sản được sử dụng hợp pháp, cho
thu nhập rộng (hiện tại và tương lai) lớn nhất và kéo dài liên tục.
+ Nguyên tắc cung - cầu, có nghĩa giá trị của một bất động sản được xác định
bởi mối quan hệ cung cầu về bất động sản đó trên thị trường và giá trị của bất động
sản đó cũng tác động ngược lại đến cung và cầu về tài sản đó.
+ Nguyên tắc thay thế, có nghĩa các bất động sản có tính năng tương tự nhau
bán, trao đổi, dựa vào kết quả thực tiễn đã được thị trường thừa nhận.
Copyright: Tài liệu đại học ©