ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
PHẠM THANH HẢI
QUẢN LÝ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN
QUẢN LÝ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN
Chuyên ngành: Quản lý kinh tế
Mã số: 60 34 04 10 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ KINH TẾ
CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH
NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. NGUYỄN XUÂN THIÊN
XÁC NHẬN
CỦA CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG
PGS.TS. Lê Danh Tốn
XÁC NHẬN
CỦA GIÁO VIÊN HƢỚNG DẪN
nhận được rất nhiều sự quan tâm đóng góp ý kiến, động viên, giúp đỡ từ phía
gia đình, người thân, thầy cô, bạn bè, … Chính vì thế, trong trang đầu tiên của
luận văn này, tôi xin được gửi lời cảm ơn trân trọng và chân thành nhất đến
tất cả mọi người.
Đầu tiên, tôi xin cảm ơn đến Quý thầy cô Khoa Kinh tế chính trị,
Trường Đại học Kinh tế, Quý thầy cô thính giảng thuộc Trường Đại học Kinh
tế và ở các trường khác, đã truyền đạt những kiến thức cơ bản và bổ ích trong
suốt quá trình học tập theo chương trình cao học.
Tiếp đến, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS. Nguyễn Xuân Thiên,
người hướng dẫn khoa học, với lòng nhiệt tâm, sự tận tụy đầy trách nhiệm đã
giúp đỡ tôi thực hiện luận văn của chính mình.
Xin chân thành cảm ơn đến anh chị em lớp cao học Quản lý kinh tế
khóa 21 đã cùng sát cánh, chia sẻ và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập
cũng như thực hiện luận văn. Tôi cũng không quên cảm ơn các đồng chí lãnh
đạo, cán bộ cơ quan UBND tỉnh Nghệ An, UBND thành phố Vinh và các
đồng nghiệp, đồng chí tại UBND phường Vinh Tân đã giúp đỡ tôi hoàn thành
luận văn này.
Do thời gian và năng lực còn hạn chế nên quá trình nghiên cứu không
thể tránh khỏi những thiếu sót, kính mong Quý thầy cô và mọi người góp ý để
tôi tiếp tục bổ sung, chỉnh lý để luận văn được hoàn thiện hơn.
Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, người thân đã giúp đỡ,
động viên tôi rất nhiều trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu khoa học.
Xin chân thành cảm ơn!
Phạm Thanh Hải
i
MỤC LỤC
MỤC LỤC i
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VIẾT TẮT iv
2.3. Nguồn thông tin tƣ liệu và số liệu: 43
Tiểu kết chƣơng 2 43
Chƣơng 3 44
THỰC TRẠNG QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƢỜNG BẤT
ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN 44
3.1. Địa điểm nghiên cứu 44
3.1.1. Đặc điểm tự nhiên của thành phố Vinh. 44
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội thành phố Vinh: 45
3.2. Quá trình phát triển và thực trạng TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh. 48
3.2.1. Tổng quan về quá trình phát triển TTBĐS ở thành phố Vinh. 48
3.2.2. Thực trạng TTBĐS thành phố Vinh 51
3.3. Thực trạng quản lý Nhà nƣớc đối với TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh
59
3.3.1. Hệ thống cơ quan quản lý TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh 59
3.3.2. Thực trạng quản lý Nhà nước đối với thị trường đất đai trên địa bàn thành phố
Vinh 64
3.3.3. Thực trạng quản lý Nhà nước đối với thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố
Vinh 69
3.4. Một số kết quả đạt đƣợc, tồn tại, hạn chế và nguyên nhân của tồn tại hạn
chế trong quản lý Nhà nƣớc đối với TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh 72
3.4.1. Một số kết quả đạt được trong quản lý Nhà nước đối với TTBĐS trên địa bàn
thành phố Vinh 72
3.4.2 Những tồn tại, hạn chế trong quản lý Nhà nước đối với TTBĐS trên địa bàn
thành phố Vinh 73
3.4.3. Nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế 76
Tiểu kết Chƣơng 3 78
Chƣơng 4 79
KIẾN NGHỊ CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ
TTBĐS TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ VINH, TỈNH NGHỆ AN 79
4.1. Bối cảnh mới ảnh hƣởng đến sự phát triển TTBĐS trên địa bàn thành phố
Hàng hóa bất động sản
NXB
Nhà xuất bản
QLNN
Quản lý Nhà nước
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
TTBĐS
Thị trường bất động sản
UBND
Ủy ban nhân dân
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3. 1. Tổng hợp hiện trạng và phân kỳ sử dụng đất thành phố Vinh phân theo mục
đích sử dụng đến năm 2020 51
Bảng 3. 2: Quy hoạch đất ở đến năm 2020 52
Bảng 3. 3: Giá đất tại một số dự án trên địa bàn thành phố Vinh. 53
Bảng 3. 4: Quy mô một số dự án khu đô thị mới trên địa bàn thành phố Vinh 54
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ
Hình 4. 1: Tăng trưởng GDP những năm gần đây (đơn vị: %). 80
Hình 4. 2: Chỉ số giá tiêu dùng Việt Nam. 81
Hình 4. 3: Tín dụng và lãi vay bình quân. 81
Hình 4. 4: Tăng trưởng tín dụng và lạm phát. 82
Hình 4. 5: Tăng trưởng tín dụng và tỷ lệ nợ xấu 82
Hình 4. 6: Tỷ lệ doanh nghiệp kinh doanh thua lỗ (đơn vị: %) 83 1
PHẦN MỞ ĐẦU
2
tin, công nghiệp công nghệ cao, y tế, văn hóa, thể thao, giáo dục - đào tạo. Có vị trí
quan trọng về an ninh - quốc phòng, đầu mối giao thông quốc gia, quốc tế.
Với định hướng phát triển phát triển đó, thành phố Vinh đang đứng trước
những sức ép của phát triển kinh tế, mở cửa và hội nhập, đã xuất hiện nhiều vấn đề
về gia tăng dân số cơ học, việc làm, nhà ở, đây là các "tác nhân" làm cho TTBĐS
từng bước được hình thành và phát triển. Thật vậy, khi dân cư đô thị tăng lên, có
nhiều việc làm, thu nhập cao, nhu cầu nhà ở, đất ở tất yếu sẽ tăng tạo điều kiện cho
TTBĐS phát triển. Tuy nhiên, công tác quản lý và sử dụng đất đai cũng như hoạt
động của TTBĐS chính thức còn nhiều yếu kém. Các văn bản pháp lý chồng chéo,
lạc hậu, thiếu đồng bộ. Hệ thống cơ quan QLNN về lĩnh vực này còn nhiều bất cập.
Khi thực hiện giao dịch BĐS chính thức còn gặp nhiều khó khăn do thủ tục rườm rà
và chi phí cao. Thông tin thị trường bất đối xứng nên thường gây ra "cơn sốt" về
nhà, đất. Các đơn vị đầu tư kinh doanh nhà, đất, BĐS trên địa bàn thành phố Vinh
còn ít và yếu.
Tất cả các tồn tại trên cho thấy cần có sự can thiệp của Nhà nước để nâng
cao hiệu lực quản lý kinh tế, hình thành và phát triển TTBĐS, bao gồm cả quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp, từ đó tạo điều kiện cho TTBĐS cũng như kinh tế
thành phố Vinh phát triển bền vững; do đó tác giả đi sâu vào nghiên cứu vấn đề
chính để trả lời cho câu hỏi: làm thế nào để hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước
đối với TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh?
Với những lý do đó và để trả lời cho câu hỏi nghiên cứu nêu trên, tác giả
chọn đề tài: “Quản lý TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An” để làm
luận văn Thạc sĩ kinh tế, chuyên ngành Quản lý kinh tế.
2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
2.1. Mục đích
Nghiên cứu thực trạng quản lý nhà nước đối với TTBĐS từ đó đưa ra các
giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý nhà nước, thúc đẩy sự hình thành và
tích làm rõ thực trạng quản lý, phát triển TTBĐS ở thành phố Vinh trong giai đoạn
2009 - 2014 và tìm ra những điểm mạnh, điểm yếu, thời cơ và thách thức đối với sự
phát triển TTBĐS ở thành phố Vinh trong thời gian tới.
4
Ba là, đề xuất các giải pháp chủ yếu để quản lý và phát triển TTBĐS trên
địa bàn thành phố Vinh, cũng như trên địa bàn tỉnh Nghệ An đến năm 2020, tầm
nhìn 2030. Các giải pháp này có giá trị tham khảo tốt trong xây dựng chiến lược và
triển khai các chính sách quản lý, phát triển TTBĐS của địa phương.
5. Kết cấu luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục các tài liệu tham khảo, Luận văn
được kết cấu gồm 4 chương như sau:
Chương 1. Tổng quan vấn đề nghiên cứu và cơ sở lý luận về quản lý Nhà
nước đối với TTBĐS.
Chương 2. Phương pháp nghiên cứu và khung khổ phân tích.
Chương 3. Thực trạng quản lý Nhà nước đối với TTBĐS trên địa bàn thành
phố Vinh, tỉnh Nghệ An.
Chương 4. Kiến nghị các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý
TTBĐS trên địa bàn thành phố Vinh, tỉnh Nghệ An.
5
Chƣơng 1
TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN
LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Tình hình nghiên cứu đề tài
Hiện nay, đã có rất nhiều nhà nghiên cứu, tài liệu nghiên cứu TTBĐS và đề
xuất một số giải pháp để phát triển TTBĐS nhưng phạm vi nghiên cứu chủ yếu tập
trung ở các thành phố lớn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh. Trong đó có các
triển TTBĐS ở Việt Nam. Đề tài của Trung tâm điều tra quy hoạch đất đai –Bộ Tài
Nguyên & Môi Trường năm 2005- Chủ nhiệm đề tài: TS Nguyễn Đức Minh. Đề tài
tổng hợp những vấn đề chung về đất đai và thị trường, phản ánh những nhận thức
chung đã quen thuộc trên thế giới đối với kinh tế TTBĐS nhưng là mới mẻ đối với
thị trường nói chung và TTBĐS ở Việt Nam nói riêng như “Những nguyên tắc của
thị trường”, “Sự hình thành và phát triển TTBĐS”, “Nhà nước với TTBĐS”, “Tổ
chức bộ máy quản lý đất đai và bất động sản các nước ”
- Chuyên đề: Pháp luật về TTBĐS ở Việt Nam trong nền kinh tế thị trường
của Chu Thị Hoa, Viện Khoa học pháp lý, năm 2010. Chuyên đề đi sâu nghiên cứu
các văn bản pháp luật về TTBĐS ở Việt Nam từ năm 1980 đến nay, đưa ra các nhận
xét về các mặt được và chưa được của hệ thống pháp luật trong lĩnh vực này, đồng
thời tác giả cũng đề xuất kiến nghị để hoàn thiện hệ thống Pháp luật về TTBĐS
trong nền kinh tế thị trường của Việt Nam hiện nay.
Bên cạnh đó, các bài viết: Một số vấn đề pháp luật về TTBĐS ở Việt Nam,
Tạp chí Nhà nước và pháp luật, Viện nghiên cứu Nhà nước và pháp luật, Số
02/2004; Giải pháp thúc đẩy phát triển TTBĐS, nhà ở cho người thu nhập thấp ở
Hà Nội. Tạp chí Nghiên cứu lập pháp (ngày 20/02/2009); Xây dựng chiến lược phát
triển dài hạn cho TTBĐS, Báo Đầu tư (ngày 15/3/2011); Về tình hình phát triển nhà
ở xã hội thực hiện Chiến lược Phát triển nhà ở Quốc gia và Nghị quyết 02/NQ –CP
của Chính phủ. Báo cáo của Bộ Xây dựng (ngày 28/5/2013); Tình hình TTBĐS
thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh), Báo Xây dựng (ngày 02/6/2013);
Đưa thị trường địa ốc về giá trị thật - Báo Doanh nhân Sài Gòn: Bùng nổ nhà ở xã
hội, bất động sản ấm lên? Báo Đầu tư (ngày 13/6/2013) đã tập trung nghiên cứu các
vấn đề chung về tình hình TTBĐS của Việt Nam và TTBĐS của một số thành phố,
tỉnh như: Hà Nội, Hồ Chí Minh, Hà Tĩnh và Nghệ An hiện nay.
7
Về cơ bản, các nghiên cứu trên đã nêu lên thực trạng và một số giải pháp để
ổn định và phát triển TTBĐS nhưng chưa có các giải pháp cụ thể, thống nhất; một
- Tính bất động: Đất đai là hàng hóa đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng,
bán nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển bất động sản đó
đến nơi họ muốn, đến nơi mà họ đang sinh sống. Quyền sử dụng đất nằm trong
TTBĐS, vị trí của đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội điều đó đã
tác động đến phương thức sử dụng đất và giá đất, đó chính là nguyên nhân tại sao
giá đất lại khác nhau dù ở vị trí kế cận.
- Tính không đồng nhất: Trong TTBĐS hàng hóa rất đa dạng và phức tạp
nên khó có thể tìm kiếm được 2 tài sản hoàn toàn giống nhau mà nó chỉ tương đồng
về đặc điểm, chính vì vậy, giá cả của bất động sản gắn liền với đặc điểm của mỗi tài
sản. Giả sử hai bất động sản nằm cùng trong một khu vực nhưng giá cả của chúng
còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố: thời điểm bán, tâm lý của người mua và đặc điểm
cụ thể của bất động sản, tất cả những điều này chứng minh cho sự không đồng nhất
đối với bất động sản và nhất là trong nền kinh tế thị trường hiện nay.
- Tính khan hiếm: diện tích đất đai là có hạn so với sự phát triển của dân số, do
vậy về lâu dài giá đất có xu hướng ngày càng tăng lên. Theo tổng cục thống kê năm
2010, diện tích đất trong cả nước là 329.314,5 km
2
và mật độ dân số là 252 người/km
2
.
Diện tích các loại đất nông nghiệp có chiều hướng giảm do rất nhiều nguyên nhân:
+ Do tốc độ tăng dân số nhanh (đặc biệt vùng nông thôn).
+ Do tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hóa hiện
đại làm cho diện tích đất nông nghiệp giảm.
+ Do nhu cầu lao động ở thành thị bao giờ cũng cao hơn nông thôn dẫn đến
tình trạng dân số ở thành phố tăng đột biến vì vậy nhu cầu về chỗ ở cũng tăng lên,
từ đó phát sinh nhu cầu mua bán bất động sản, kinh doanh nhà cho thuê.
- Tính bền vững (lâu bền): bất động sản bao gồm đất đai và các công trình
trên đất, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc
biệt mà không có tài sản nào có thể thay thế được. Nó được tham gia vào quá trình
giao dịch giữa người mua và người bán không trực tiếp, phải qua “cò” như hiện nay
phải mất thêm chi phí cho môi giới, đồng thời phát triển đất nước theo hướng công
nghiệp hóa – hiện đại hóa, chính sách pháp luật của Nhà nước, nhu cầu chuyển đổi
mục đích để đáp ứng tình hình phát triển hiện nay, tất cả đều làm cho chi phí mua
bán, giao dịch bất động sản tăng.
10
- Bất động sản có tính thích ứng và chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: Bất động
sản là các công trình, trong quá trình sử dụng đều có thể điều chỉnh công năng sử
dụng mà vẫn giữ được đặc trưng của công trình song vẫn đảm bảo nhu cầu của
người tiêu dùng (tiêu dùng cho đời sống, tiêu dùng cho các hoạt động sản xuất kinh
doanh và các hoạt động khác).
Bất động sản còn chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, nhất là trường hợp nhà
nước đầu tư xây dựng các công trình thiết kế hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ
làm tăng thêm vẻ đẹp và nâng cao giá trị của đất đai và các công trình xây dựng
trong khu vực đó. Trong thực tế việc xây dựng công trình này làm tôn thêm vẻ đẹp
và sự hấp dẫn của công trình khác là hiện tượng khá phổ biến.
- Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt: Bất động sản là một
hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, lợi nhuận mang lại cũng lớn, do đó
việc chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt. Trong nhiều trường hợp đôi khi chủ
sở hữu có một bất động sản nào đó tương đối lớn, giá trị bằng tiền của nó cao nhưng
khi khẩn cấp không thể cắt một miếng để bán và có tiền mặt ngay mà phải kéo dài
nhiều khi bỏ lỡ rất nhiều cơ hội.
- Sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ: Chính vì bất động sản có
tầm quan trọng với nền kinh tế, xã hội, chính trị của một quốc gia nên Nhà nước cần
phải có những quy định để điều tiết và quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và
chuyển dịch bất động sản.
1.2.1.2. Thị trường bất động sản
a. Khái niệm về TTBĐS.
cũng khác nhau.
- TTBĐS mang tính không tập trung, trải rộng ở mọi vùng trên đất nước, do
đó nhu cầu về bất động sản là khác nhau cả về số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chất
lượng, dẫn đến sự khác nhau về quy mô và trình độ phát triển của TTBĐS.
Thực tế khẳng định TTBĐS ở đô thị có quy mô và trình độ phát triển cao
hơn ở các khu vực nông thôn, ngay ở đô thị thì các đô thị là trung tâm kinh tế, văn
hoá của một tỉnh, một vùng hoặc cả nước TTBĐS phát triển hơn các đô thị
khác…hoặc những đô thị mà các nhu cầu sử dụng đất, bất động sản tăng nhanh thì
TTBĐS sôi động hơn các đô thị khác.
12
TTBĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật
- Ở nước ta, trước Luật Đất đai 1993, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán
đất, Nhà nước không thừa nhận quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế
chấp …đất đai và lúc đó đất đai không có giá … không tồn tại TTBĐS.
- Từ khi Luật Đất đai năm 1993 ra đời, Nhà nước giao đất ổn định lâu dài cho
tổ chức chức, hộ gia đình cá nhân. Người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng
đất; Tiếp đó năm 1994, Chính phủ ban hành Nghị định về mua bán kinh doanh nhà.
Ngày 25/10/1995, Quốc hội ban hành Luật Dân sự, Bộ luật này quy định về điều
kiện, hình thức, nội dung, hợp đồng chuyển quyền, chuyển đổi quyền sử dụng đất,
hợp đồng thuê đất, quy định về hợp đồng dân sự về tài sản, xác lập quyển sở hữu và
chấm dứt sở hữu về tài sản. Từ đó, TTBĐS ở nước ta từng bước được khôi phục và
phát triển.
- Tuy nhiên, ngày 31 tháng 12 năm 1994, Uỷ ban thường vụ quốc hội ban
hành Pháp lệnh quy định quyền và nghĩa vụ của tổ chức được nhà nước giao đất cho
thuê đất. Theo đó tổ chức kinh tế chỉ được nhà nước cho thuê đất. Quy định này đã
hạn chế sự phát triển của TTBĐS, cá biệt có người còn nói “TTBĐS đóng băng “.
- Trước đòi hỏi của công cuộc đổi mới năm 1998, Nhà nước ban hành luật sửa
đầu tư .
- Năm 2005, Nhà nước ban hành Luật Nhà ở trong đó quy định:
+ Tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế trong nước và ngoài nước
đều được quyền tham gia đầu tư phát triển nhà ở thương mại.
+ Đối tượng được mua, thuê nhà ở thương mại:Tổ chức, cá nhân trong nước
không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi đăng ký hộ khẩu thường trú và
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức cá nhân nước ngoài thuộc diện được
sở hữu nhà ở, được thuê nhà ở tại Việt Nam.
- Năm 2006, Nhà nước ban hành Luật kinh doanh bất động sản, trong đó quy
định:
+ Các loại bất động sản đuợc đưa vào kinh doanh;
+ Điều kiện đối với bất động sản đưa vào kinh doanh ;
+ Điều kiện đối với tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản
14
+ Phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản của tổ chức cá nhân trong nước;
của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư định cư tại nước ngoài.
+ Công khai thông tin về bất động sản;
+ Chính sách đầu tư kinh doanh bất động sản ;
+ Mua bán, chuyển nhượng bất động sản theo hình thức ứng tiền trước, trả châm,
trả dần;
+ Các hành vi bị cấm vv…
TTBĐS là một thị trường cạnh tranh không hoàn hảo
* Điều kiện để một thị trƣờng đƣợc gọi là cạnh tranh hoàn hảo:
Thứ nhất: Sản phẩn bán trên thị trường phải tương tự như sản phẩm mẫu đã
đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Thứ hai: Giá cả trên thị trường chịu tác động chủ yếu bởi quan hệ cung - cầu;
bên mua và bên bán trong mỗi giao dịch không thể điều tiết được giá cả thị trường
mà chỉ có thể là người tiếp nhận giá cả thị trường.
phương này đến để đáp ứng sự thiếu hụt đất của địa phương khác nên dẫn đến tính
địa phương của TT trường BĐS.
- Đặc biệt là thị trường nhà ở: mỗi địa phương có cũng có những mức cung
khác nhau đối với TT này, chúng ta không thể mang từ địa phương này đến địa
phương khác.
Có quan hệ mật thiết với các thị trường khác nhất là thị trường tài chính
tiền tệ: Với tư cách là một thị trường đầu vào của các ngành sản xuất, kinh doanh,
TTBĐS chiếm vị trí độc tôn và chủ yếu trong việc điều hòa cung cầu của các loại
hàng hóa trong nền kinh tế thị trường.
Thực tế TTBĐS là một thị trường có tiềm năng sinh lợi rất lớn có lợi nhuận
cao hơn nhiều so với lãi suất ngân hàng cho nên các nhà đầu tư không những rút
tiền gửi ngân hàng để đầu tư mà còn đàm phán để có thêm vốn đầu tư cho việc kinh
doanh của họ, điều đó đã có tác dụng lớn đến thị trường tín dụng. Trong trạng thái
bình thường thì hai thị trường này nương tựa lẫn nhau để cùng phát triển, do các tổ
16
chức tài chính luôn đứng giữa người mua và người bán để giúp họ thanh toán các
khoản tài chính một cách an toàn và hiệu quả.
c. Phân loại TTBĐS
- Thị trường đất sản xuất nông nghiệp: Thị trường này chủ yếu xuất hiện ở
những địa phương mà sản xuất nông nghiệp là một ngành kinh tế chủ yếu. Thị
trường này phát sinh do nhu cầu chuyển dịch và tích tụ đất sản xuất nông nghiệp
trong nội bộ nhân dân. Đây là thị trường mới, hiện đang phát triển ở các vùng nông
thôn do đó còn rất thiếu thông tin.
- Thị trường nhà ở: Đây là thị trường sôi động hiện nay, nhất là ở những
vùng đô thị hóa.
Thị trường này có thể phân thành 4 nhóm:
1. Nhà biệt thự.
2. Nhà vườn.
nhu cầu mua, bán BĐS để cải tạo điều kiện ăn ở (khá lụp xụp trong những năm bao
cấp) là rất lớn. Do đó, có thể thấy tổng cầu trong xã hội chúng ta là rất lớn.
Cung HHBĐS được xác định từ lượng hàng hóa sẵn sàng bán ra của người
tạo lập và kinh doanh BĐS. Tuy nhiên, do đất đai hữu hạn nên đã tác động đến
nguồn cung BĐS bị giới hạn. Kinh tế học đã xác định đường tổng cung về đất đai,
BĐS trong ngắn hạn dường như là một đường thẳng đứng (do diện tích đất đai là
hữu hạn). Còn trong dài hạn, nhìn chung cung - cầu HHBĐS đều là những đường
cong có độ dốc lớn. Do đường cung, cầu BĐS có độ dốc lớn nên chỉ cần thay đổi
một lượng nhỏ cung, cầu thì giá cả thị trường sẽ biến đổi rất lớn. Khi cầu > cung thì
khan hiếm HHBĐS và TTBĐS cũng như giá cả sẽ do bên cung quyết định. Khi cầu
< cung thì dẫn tới dư thừa HHBĐS và TTBĐS sẽ do bên cầu quyết định.
Như vậy, trước hết các quan hệ giao dịch được thực hiện theo cơ chế điều
tiết khách quan hành vi của người mua, người bán trên thị trường theo yêu cầu phát
triển kinh tế xã hội trong từng thời kỳ: cơ chế cung cầu HHBĐS. Thứ đến, để đảm
bảo tính chất, giá trị pháp lý quan hệ giao dịch phải theo các quy định trong cơ chế
quản lý của Nhà nước đối với lĩnh vực mua, bán HHBĐS.
b) Cơ chế giá cả trong TTBĐS
Cơ chế giá cả HHBĐS - cũng như cơ chế giá cả của các loại hàng hóa khác -
tác động, điều tiết hành vi của chủ thể mua, bán khi tham gia TTBĐS và từ đó ảnh
hưởng đến quy mô hoạt động giao dịch trên TTBĐS. Giá cả trên TTBĐS phụ thuộc
Copyright: Tài liệu đại học ©