ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN
BỘ MÔN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Thị trường bất động sản
Chương 4: Cân bằng cung cầu –
Giá trị và giá cả bất động sản
Trần Kim Chung, 2011
ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN
BỘ MÔN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
KẾT LUẬN CỦA BỘ CHÍNH TRỊ
về tình hình kinh tế - xã hội năm 2011
•

•
3- Về thị trường bất động sản
•
Cần có giải pháp đồng bộ chấn chỉnh thị trường bất động
sản, không để trở thành nhân tố tác động gây ra lạm phát
cao và nền kinh tế bong bóng. Việc kiểm soát, hạn chế
dòng vốn đầu tư vào thị trường bất động sản cần có lộ
trình, bước đi và giải pháp phù hợp; chống đầu cơ nhưng
cũng tránh gây sốc, làm đóng băng thị trường bất động
sản, gây tác động xấu lan truyền đến hệ thống các tổ chức
tín dụng và đời sống xã hội.
Chương 4: Cân bằng cung cầu, Giá trị -
Giá cả bất động sản
1. Quan hệ cung cầu bất động sản
Khi cung nhỏ hơn cầu có nghĩa là khối lượng
hàng hoá cung ứng trên thị trường không đáp
ứng được nhu cầu dẫn đến giá cả thị trường

hoặc cầu chuyển dịch và giá cân bằng trên thị trường bất động sản sẽ thay đổi.
Chương 4: Phân ch Cung - Cầu bất
động sản
•
Mặc dù tổng cung và tổng cầu về bất động sản là cố định. Tuy vậy, cung đất
cho từng mục đích sử dụng cụ thể có thể thay đổi. Việc xây dựng nhà thường
mất nhiều thời gian, bởi vậy cung nhà đất không thể phản ứng nhanh chóng
đối với sự thay đổi của cầu.
Chương 4: Phân ch Cung - Cầu bất
động sản
•
Trong ngắn hạn: cung một loại nhà đất cụ thể có thể hoàn toàn không co giãn.
•
Ví dụ: Nhà ở cho thuê.
•
Nhà ở cho thuê ở một thành phố với số lượng nhất định. Nhưng trong một thời
hạn hết sức ngắn , cầu thuê nhà ở tăng lên làm cho giá thuê nhà tăng lên.
Chương 4: Cân bằng cung cầu, Giá trị -
Giá cả bất động sản
•
Đồ thị về đường cung dài hạn
Chương 4: Cân bằng cung cầu, Giá trị -
Giá cả bất động sản
•
Như vậy, cung ngắn hạn ít co giãn hơn cung dài hạn và một sự thay đổi lượng
cầu cũng làm cho giá cả nhà đất trong ngắn hạn thay đổi mạnh hơn trong dài
hạn.
•
Trong dài hạn: Tiền thuê nhà cao hơn khuyến khích người ta sửa sang và xây
thêm nhà cho thuê, nên lượng cung tăng dẫn đến giá thuê nhà giảm xuống.

VI.1.1. Yếu tố cơ bản
-
Vị trí
-
Vị trí
-
Vị trí
-
Những yếu tố khác
12
Chương 4: Cân bằng cung cầu, Giá trị -
Giá cả bất động sản
VI.1. Giá trị và các yếu tố cấu thành giá trị
VI.1.2. Phân biệt giá cả, giá trị và chi phí
Giá trị: Khái niệm, phạm trù tiềm tàng trong bản thân bất
động sản, được quy định bởi Vị trí, Vị trí, Vị trí và những
yếu tố khác.
Giá cả: Giá bán hoặc trao đổi; đi kèm trong giao dịch. Thể
hiện số lượng cụ thể mà một người mua cụ thể đồng ý trả
và người bán cụ thể đồng ý chấp nhận dưới các hoàn cảnh
xung quanh giao dịch của họ.
Chi phí thể hiện việc sản xuất ra bất động sản. Chi phí xây
dựng hoặc giá đấu thầu xây dựng; Chi phí phát triển để
tạo ra bất động sản.
13
Chương 4: Cân bằng cung cầu, Giá trị -
Giá cả bất động sản
VI.2. Giá thành bất động sản
VI.2.1. Giá thành
•

15
Chương 4: Cân bằng cung cầu, Giá trị -
Giá cả bất động sản
VI.3. Giá thị trường của bất động sản
VI.3.1. Thế nào là giá thị trường
Định nghĩa được sử dụng bởi các tổ chức quản lý tài
chính liên bang Mỹ:
Giá cả có thể nhất ở đó bất động sản được đưa vào
thị trường cạnh tranh và mở dưới tất cả các điều
kiện đòi hỏi để việc bán công bằng, người bán và
người mua mỗi bên hành động cẩn thận và hiểu
biết, và giả định giá cả không bị ảnh hưởng bởi sự
kích thích quá mức
16
Chương 4: Cân bằng cung cầu, Giá trị -
Giá cả bất động sản
VI.3. Giá thị trường của bất động sản
VI.3.1. Thế nào là giá thị trường
Các điều kiện để có giá cả thật:
-
Người mua và người bán có động cơ điển hình
-
Cả hai bên có thông tin tốt hoặc tư vấn tốt và hành động
theo cách họ cho là có lợi nhất cho mình
-
Thời gian quảng cáo với thị trường mở
-
Việc thanh toán được thực hiện bằng tiền mặt hoặc bằng
một sắp xếp thanh toán có thể so sánh được
-

•
Tính khu vực, chủ yếu phản ánh địa tô cấp sai;
•
Hai cách thể hiện: bằng giá mua bán hợp bằng giá cho thuê;
•
Giao dịch bất động sản thực chất là giao dịch quyền lợi mà bất động
sản đó đem lại, quyền lợi không giống nhau thì giá cả cũng khác nhau;
•
Được hình thành trong từng giao dịch riêng lẻ, ngoài việc chịu ảnh
hưởng của tính bất động và tính dị biệt của bất động sản, còn phụ
thuộc vào tố chất tính cách cả biệt của người mua và người bán;
•
Nhìn từ góc độ dài hạn, giá cả bất động sản luôn luôn có khuynh
hướng tăng lên vì tài nguyên đất đai là có hạn.
19
Chương 4: Cân bằng cung cầu, Giá trị -
Giá cả bất động sản
VI.5. Giá cả bất động sản
VI.5.1. Các loại hình giá cả bât động sản
Giá cả bất động sản có thể nhiều cách phân loại khác nhau,
trong đó có 4 cách phân loại thông dụng san đây:
•
Giá mua bán và giá thuê;
•
Giá đất, giá công trình và giá bất động sản
•
Giá tổng (giá toàn nhà) giá đơn vị (giá m2 sàn)
•
Giá thị trường, giá lý thuyết và giá ước tính, giá thị trường
hình thành thực tế qua gian dịch và biến động theo thời

•
Giá đền bù, dùng trong giải phóng mặt bằng (Compensation Value);
•
Giá khởi điểm đấu giá (Value for Auction Reserve);
•
Giá cho chủ nhà tự dùng (Value for Owner Occupation);
•
Giá dùng cho mục đích đâu tư (Value for Investment Purpose);
•
Giá sử dụng hiện thời ( Curent use Value);
•
Giá phát triển (Development Value) dùng khi nâng cấp, cái tạo
•
Giá dùng để bảo hiểm (Value for Insurance);
•
Giá tính thuế (Value for Taxation);
•
Giá trưng mua khi Chính phủ cần huy động bất động sản (Value for
Compulsory Purchase)