I HC QUC GIA H NI
KHOA LUT

HONG THANH THO QUYềN KINH DOANH BấT ĐộNG SảN CủA Tổ CHứC, Cá NHÂN
NƯớC NGOàI, NGƯờI VIệT NAM ĐịNH CƯ ở NƯớC NGOàI THEO
PHáP LUậT KINH DOANH BấT ĐộNG SảN VIệT NAM
LUN VN THC S LUT HC
H Ni 2013



LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các
kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào
khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác,
tin cậy và trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán
tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của Khoa Luật Đại học Quốc gia
Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Khoa Luật xem xét để tôi có thể
bảo vệ Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn! NGƢỜI CAM ĐOAN
Hoàng Thanh Thảo

MỤC LỤC
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục các ký hiệu, các chữ viết tắt

NGOÀI, NGƢỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƢ Ở NƢỚC NGOÀI VÀ THỰC
TIỄN THI HÀNH 30
2.1. Thực trạng pháp luật về quyền kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá
nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài 30
2.1.1. Điều kiện kinh doanh bất động sản 30
2.1.2. Quyền tiếp cận đất đai của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài 32
2.1.3. Quyền đối với nhà ở tại Việt Nam 39
2.1.4. Quyền đối với công trình xây dựng 42
2.1.5. Phạm vi kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài 43
2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về quyền kinh doanh bất động sản của tổ chức,
cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài 46
2.2.1. Những kết quả đạt được 46
2.2.2. Một số tồn tại, hạn chế 51
2.3. Nguyên nhân của những khó khăn, tồn tại về quyền kinh doanh bất động
sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài 61
Chƣơng 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN
THIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
CỦA TỔ CHỨC, CÁ NHÂN NƢỚC NGOÀI, NGƢỜI VIỆT NAM ĐỊNH
CƢ Ở NƢỚC NGOÀI 63

3.1. Xu hướng phát triển và quan điểm, định hướng hoàn thiện pháp luật về
quyền kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài 63
3.1.1. Xu hướng phát triển 63
3.1.2. Quan điểm, định hướng hoàn thiện pháp luật về quyền kinh doanh bất động
sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài 65
3.2. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về quyền kinh doanh bất động
sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài 67 1
MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Thị trường bất động sản (BĐS) là một trong những thị trường quan
trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một
lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt
trong nền kinh tế quốc dân. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các
nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất
của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt
động của nền kinh tế. Trong những năm gần đây, thị trường BĐS ở nước ta,
đặc biệt là thị trường nhà đất đã có những bước phát triển đáng kể, góp phần
quan trọng vào việc thúc đẩy kinh tế - xã hội của đất nước, làm thay đổi bộ
mặt đô thị và cả nông thôn, góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng
công nghiệp hoá, hiện đại hoá.
Việt Nam đã trở thành thành viên của WTO từ năm 2006. Việc gia
nhập vào tổ chức thương mại thế giới cũng đồng nghĩa với việc chúng ta có
thêm nhiều cơ hội để tham gia vào thị trường các nước cũng như thu hút đầu
tư nước ngoài vào các lĩnh vực khác nhau của nền kinh tế, trong đó không thể
không kể đến lĩnh vực kinh doanh BĐS. Sự tham gia của các nhà đầu tư nước
ngoài vào các lĩnh vực của nền kinh tế nói chung và hoạt động kinh doanh
BĐS nói riêng không chỉ làm đa dạng hoá các thành phần kinh tế mà còn tạo
động lực kích thích các nhà đầu tư trong nước có các giải pháp phát triển để
cạnh tranh với các nhà đầu tư nước ngoài - những người có lợi thế về nguồn
vốn, kỹ thuật sản xuất hiện đại… Trong những năm qua, với việc hoàn thiện
đồng bộ hệ thống pháp luật kinh doanh BĐS, sự tham gia của các nhà đầu tư

nghĩa, hệ thống pháp luật kinh doanh BĐS đang được tiến hành rà soát để sửa

3
đổi, bổ sung. Một trong những trọng tâm trong lần sửa đổi này là tập trung
vào các quy định liên quan đến quyền kinh doanh BĐS của nhà đầu tư nước
ngoài. Chính vì vậy, tôi đã chọn lĩnh vực “Quyền kinh doanh BĐS của tổ chức,
cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo pháp luật kinh
doanh BĐS Việt Nam" làm đề tài cho luận văn thạc sỹ của mình. Thông qua
việc nghiên cứu, đánh giá các quy định pháp luật hiện hành về quyền kinh
doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài và hiệu quả thực thi trên thực tế, luận văn đề xuất một số kiến nghị, giải
pháp góp phần hoàn thiện các quy định pháp luật về quyền kinh doanh BĐS
của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nói
riêng và pháp luật kinh doanh BĐS nói chung.
2. Tình hình nghiên cứu
Thời gian qua, vấn đề quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước
ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã thu hút được sự quan tâm của
nhiều tác giả nghiên cứu dưới nhiều phương diện khác nhau. Có thể kể đến
một số công trình, bài viết tiêu biểu như: “Quy định của Pháp luật về kinh
doanh BĐS đối với các nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam” - Luận văn Thạc
sĩ luật học của Lê Lưu Hương năm 2012; Tác giả Nguyễn Mạnh Khởi với bài
viết “Quyền sở hữu BĐS tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước
ngoài và của tổ chức, cá nhân nước ngoài” (Tạp chí Dân chủ và Pháp luật, số
tháng 3/2007); Tác giả Nguyễn Quang Tuyến với bài viết “Pháp luật về kinh
doanh BĐS ở Việt Nam dưới khía cạnh hoạt động đầu tư nước ngoài” (Tạp chí
Dân chủ và Pháp luật, số tháng 9/2010)…
Nhìn chung, các công trình, bài viết nêu trên đều nghiên cứu về quyền
kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài nói chung nhưng ở mức độ và phạm vi khác nhau. Có công trình,
bài báo nghiên cứu đi sâu phân tích, bình luận một số khía cạnh pháp lý về


5
Thứ tư, thông qua việc nghiên cứu, đề tài đưa ra những kiến nghị nhằm
hoàn thiện hơn quy định của pháp luật về quyền kinh doanh BĐS của tổ chức,
cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và nâng cao hiệu
quả thực thi pháp luật về vấn đề này trên thực tế;
Thứ năm, kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ góp phần cung cấp thêm
nguồn tài liệu cho công tác giảng dạy, học tập, nghiên cứu khoa học cũng như
trong quá trình sửa đổi, bổ sung chính sách, pháp luật về kinh doanh BĐS
trong thời gian tới.
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận văn là:
- Một số vấn đề lý luận về quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân
nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
- Nội dung các quy phạm pháp luật của cơ quan nhà nước về quyền kinh doanh
BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài;
- Thực tiễn áp dụng pháp luật về quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá
nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thời gian qua, những
kết quả đã đạt được và những bất cập, hạn chế còn tồn tại.
Về phạm vi nghiên cứu của luận văn:
Luận văn tập trung nghiên cứu các quy định pháp luật về quyền kinh
doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, bao gồm: vấn đề cấp phép đầu tư, quyền tiếp cận đất đai, phạm vi kinh
doanh BĐS, quyền đối với nhà ở, công trình xây dựng…, mà không nghiên
cứu pháp luật kinh doanh BĐS đối với hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS
hay đối với chủ thể là tổ chức, cá nhân trong nước.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Luận văn được nghiên cứu dựa trên quan điểm duy vật biện chứng và
duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác-Lênin, các quan điểm của Đảng và Nhà


Việt Nam định cư ở nước ngoài. Đồng thời, luận văn có thể được sử dụng cho
mục đích tham khảo trong công tác giảng dạy và học tập môn học Luật Đất đai,
Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở… tại các cơ sở đào tạo trong và ngoài trường.
7. Kết cấu đề tài
Ngoài các phần lời nói đầu và kết luận, luận văn được cơ cấu thành ba
chương với các nội dung cụ thể như sau:
Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản về BĐS và quyền kinh doanh
BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Chương 2: Thực trạng pháp luật về quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá
nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài và thực tiễn thi hành.
Chương 3: Một số kiến nghị và giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về
quyền kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài.

8
Chƣơng 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ
QUYỀN KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA TỔ CHỨC, CÁ NHÂN
NƢỚC NGOÀI, NGƢỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƢ Ở NƢỚC NGOÀI

1.1. Bất động sản và kinh doanh bất động sản
1.1.1. Bất động sản
a) Khái niệm bất động sản
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan
đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất
(Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản,
Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự
Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể BĐS là “mảnh
đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất
đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch

miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v… Chính vì tính khan
hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có
tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có
những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS
hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công
trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì
các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các
nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối
với khách hàng hoặc thoả mãn sở thích cá nhân v.v… Chính vì vậy, trên thị
trường BĐS, vị trí và giá trị của mỗi BĐS không hoàn toàn giống BĐS khác.
* Tính bền lâu
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được
xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời,

10
các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau
một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm
hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến
trúc và công trình xây dựng.
Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của BĐS. Tuổi thọ
kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình
thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS
đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các
kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá
và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp
đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp BĐS thu được lợi ích lớn hơn là
phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy
lần tuổi thọ kinh tế. Chính vì tính chất lâu bền của hàng hoá BĐS là do đất đai
không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử
dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá BĐS rất phong phú và đa

quy hoạch phát triển nhà ở hoặc kinh doanh dịch vụ, thương mại… Nói cách
khác, công tác quy hoạch có vai trò ảnh hưởng quyết định đối với giá trị BĐS
nói chung và nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng.
* Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau
BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có
thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư
xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị
sử dụng của BĐS trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này
làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến.
Ngoài ra, BĐS còn có các tính chất khác như: tính thích ứng; tính phụ
thuộc vào năng lực quản lý; mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã

12
hội; hàng hóa BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của
Nhà nước…
c) Phân loại bất động sản
Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS
có thể phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS đầu tư xây dựng và
BĐS sản đặc biệt.
- BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công
trình thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội),
BĐS là trụ sở làm việc v.v Trong BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS
nhà đất (bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ
bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của
nhiều yếu tố chủ quan và khách quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá
trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước cũng như phát triển đô thị bền
vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này chiếm tuyệt đại đa số các giao
dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như ở các nước trên thế giới.
- BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông
nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất

thuê lao động…
- Mục đích chủ yếu của hoạt động kinh doanh là lợi nhuận.
b) Khái niệm và đặc điểm của kinh doanh bất động sản
* Khái niệm kinh doanh bất động sản
Theo quy định tại Khoản 2 Điều 4 Luật Kinh doanh BĐS 2006 thì:
“Kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng,
thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê
mua nhằm mục đích sinh lợi”.
Như vậy, pháp luật nước ta quan niệm kinh doanh BĐS bao gồm các
hành vi sau đây nhằm mục đích sinh lợi: (i) mua bán, chuyển nhượng BĐS;
(ii) cho thuê BĐS; (iii) thuê mua BĐS.

14
- Hành vi mua bán, chuyển nhượng BĐS được thực hiện dưới các dạng sau:
Một là, mua bán BĐS là việc chủ sở hữu BĐS hoặc người được chủ sở
hữu BĐS uỷ quyền, để lại thừa kế (bên bán) chuyển giao quyền sở hữu, quyền
sử dụng BĐS cho bên nhận (bên mua) và người này phải trả cho chủ sở hữu
BĐS một khoản tiền tương ứng với giá trị của BĐS để được sở hữu hoặc sử
dụng BĐS.
Hai là, giao dịch BĐS có liên quan đến kinh doanh BĐS là việc mua
bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS giữa tổ chức, cá nhân không kinh
doanh BĐS với tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS.
Ba là, đấu giá BĐS là việc bán, chuyển nhượng BĐS công khai để chọn
người mua, nhận chuyển nhượng BĐS trả giá cao nhất theo thủ tục đấu giá tài sản.
Bốn là, mua bán, chuyển nhượng BĐS trả chậm, trả dần là việc mua
bán, chuyển nhượng BĐS mà bên mua, bên nhận chuyển nhượng được trả
chậm hoặc trả dần tiền mua, tiền nhận chuyển nhượng BĐS trong thời hạn
thoả thuận trong hợp đồng.
Năm là, mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là
việc mua bán nhà, công trình xây dựng mà tại thời điểm ký hợp đồng, nhà,

Quan hệ chủ thể
Gồm 2 bên (bên bán và
bên mua, bên chuyển
nhượng và bên nhận
chuyển nhượng, bên thuê
và bên cho thuê…).
Gồm 3 bên (bên bán/bên
cho thuê, bên mua/bên
thuê và chủ thể kinh
doanh dịch vụ BĐS).
Đối tượng kinh doanh
(i) mua - bán BĐS; (ii)
chuyển nhượng - nhận
chuyển nhượng BĐS;
(iii) thuê - cho thuê BĐS;
(iv) cho thuê mua BĐS.
(i) môi giới BĐS; (ii) tư
vấn BĐS; (iii) định giá
BĐS; (iv) đấu giá BĐS;
(v) quảng cáo BĐS; (vi)
quản lý BĐS; (vii) sàn
giao dịch BĐS.

16
Điều kiện kinh doanh
Không cần chứng chỉ
hành nghề kinh doanh
BĐS.
Người môi giới, định giá
BĐS phải có chứng chỉ

có lối ra vào cho các xe vận tải. Việc kinh doanh không đòi hỏi vốn đầu tư lớn
và trình độ quản lý cao.
- Các trung tâm thương mại: yêu cầu chung là phải gắn với các trục
giao thông chính, ra vào thuận lợi, gần các khu dân cư, các khu văn phòng
làm việc. Việc quản lý rất phức tạp, đòi hỏi tính chuyên nghiệp cao. Kinh
doanh loại BĐS này phụ thuộc nhiều vào sức mua của dân cư. Do vậy, nó phụ
thuộc vào sự phát triển kinh tế của cộng đồng trong khu vực.
- Khách sạn: việc quản lý đòi hỏi tính chuyên nghiệp cao. Đầu tư vào
loại hình BĐS này đòi hỏi một lượng vốn lớn, do vậy, giá trị của khách sạn
rất lớn và tính thanh khoản không cao. Hoạt động kinh doanh khách sạn phụ
thuộc nhiều vào sự phát triển của nền kinh tế, sự ổn định chính trị, an ninh xã
hội và cảnh quan, môi trường của địa phương.
1.2. Quyền kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nƣớc
ngoài, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài theo pháp luật kinh doanh
bất động sản Việt Nam
1.2.1. Quyền kinh doanh
Theo nghĩa phổ thông “quyền” là “điều mà pháp luật hoặc xã hội công
nhận cho được hưởng, được làm, được đòi hỏi”. Theo nghĩa pháp lý “quyền”
là khả năng được tự do lựa chọn hành động, khả năng này do Hiến pháp và
pháp luật ghi nhận. Chủ thể có quyền thực hiện hoặc không thực hiện, không
có giá trị bắt buộc. Điều 57 Hiến pháp năm 1992 quy định: “Công dân có
quyền tự do kinh doanh theo quy định của pháp luật”. Quyền tự do kinh
doanh dưới góc độ pháp lý, là quyền của các chủ thể kinh doanh trong việc
lựa chọn các lĩnh vực ngành nghề để đầu tư vốn, sức lao động, máy móc thiết
bị, cách thức quản lý… nhằm tiến hành hoạt động kinh doanh.

18
Quyền tự do kinh doanh có cơ sở pháp lý là toàn bộ các quy định của
Nhà nước ban hành nhằm tạo điều kiện cho các chủ thể kinh doanh thực hiện
hoạt động kinh doanh một cách hợp lý. Quyền tự do kinh doanh của các chủ