MỞ ĐẦU
Ở Việt Nam trong một thời gian dài, kinh doanh bất động sản (BĐS) dường
như ít được đề cập, đó là thời kỳ mà nền kinh tế được quản lý bởi kế hoạch hoá, tập
trung quan lieu bao cấp. Kể từ khi đất nước thực hiện công cuộc đổi mới chuyển đổi
sang nền kinh tế thị trường đã tạo điều kiện cho hoạt đọng kinh doanh bất động sản
phát triển. Pháp luật BĐS được xây dựng đánh dấu bằng sự ra đời của Luật Đất đai
năm 1993 với những quy định như giao quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân
sử dụng ổn định lâu dài, người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất trong thời
hạn giao đất… Tiếp đó, một loạt các đạo luật khác liên quan đến lĩnh vực kinh doanh
BĐS được ban hành, đặc biệt phải kể đến việc ra đời của Luật Kinh doanh BĐS năm
2006 đã mở ra cơ hội đầu tư kinh doanh BĐS cho các tổ chức cá nhân trong nước và
nước ngoài. Nghiên cứu đề bài: “Phân tích phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS của
tổ chức, cá nhân trong nước với tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam
định cư ở nước ngoài” sẽ cho chúng ta thấy rõ phần nào của hoạt động này.
NỘI DUNG
I. Khái quát chung về hoạt động kinh doanh BĐS
1. Khái niệm hoạt động kinh doanh BĐS
Theo khoản 1 điều 4 Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 thì: “hoạt động kinh
doanh BĐS bao gồm kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS”. Như vậy, khi
nghiên cứu về kinh doanh BĐS thì có 2 khái niệm cần làm rõ là khái niệm “kinh
doanh BĐS” và khái niệm “kinh doanh dịch vụ BĐS”.
Theo khoản 2 điều 4 Luật kinh doanh BĐS thì : “kinh doanh BĐS là việc bỏ
vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lời”. Còn theo
khoản 3 điều 4 Luật kinh doanh BĐS thì: “kinh doanh dịch vụ BĐS là các hoạt động
hỗ trợ kinh doanh BĐS và thị trường BĐS, bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, định
giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý
BĐS.”
2. Đặc điểm của hoạt động kinh doanh BĐS
- Thứ nhất, chủ thể kinh doanh BĐS có phạm vi hoạt động kinh doanh không
giống nhau, đặc biệt trong so sánh giữa chủ thể trong nước và chủ thể nước ngoài,

động kinh doanh BĐS rất đa dạng. Theo khoản 1 điều 9 Luật kinh doanh BĐS thì: “
Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bất động sản trong phạm vi sau đây:
a) Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
b) Mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
c) Thuê nhà, công trình xây dựng để cho thuê lại;
d) Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê
đất đã có hạ tầng;
2
đ) Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đầu tư công trình hạ tầng để
chuyển nhượng, cho thuê; thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng để cho thuê lại.”
Như vậy, các tổ chức cá nhân trong nước được phép đầu tư tạo lập không hạn
chế các BĐS để cung cấp ra ngoài thị trường các sản phẩm nhà ở thương mại, văn
phòng cho thuê và đặc biệt là phát triển hạ tầng tại các khu vực quy hoạch cho các
khu công nghiệp, khu kinh tế và khu công nghệ cao. Bên cạnh đó, họ được thực hiện
các giao dịch về BĐS với các hành vi mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
mua theo quy định của pháp luật về kinh doanh BĐS.
Đối với kinh doanh dịch vụ BĐS thì khoản 2 điều 9 Luật kinh doanh BĐS quy
định: “Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh dịch vụ bất động sản trong
phạm vi sau đây:
a) Dịch vụ môi giới bất động sản;
b) Dịch vụ định giá bất động sản;
c) Dịch vụ sàn giao dịch bất động sản;
d) Dịch vụ tư vấn bất động sản;
đ) Dịch vụ đấu giá bất động sản;
e) Dịch vụ quảng cáo bất động sản;
g) Dịch vụ quản lý bất động sản.”
Như vậy, tổ chức cá nhân được kinh doanh dịch vụ BĐS trong khuồn khổ:
- Thứ nhất, dịch vụ môi giới BĐS. Môi giới BĐS là hoạt động của tổ chức, cá
nhân có đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ BĐS với tư cách trung gian để đàm phán, ký
kết hợp đồng kinh doanh BĐS và được hưởng thù lao hoa hồng theo hợp đồng môi

- Thứ sáu, dịch vụ quảng cáo BĐS. Nhà cung cấp dịch vụ này chính là tổ chức,
cá nhân đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ BĐS thực hiện quảng cáo BĐS thông qua
sàn giao dịch BĐS hoặc trên phương tiện thông tin đại chúng theo yêu cầu của khách
hàng.
- Thứ bảy, dịch vụ quản lý BĐS. Nhà cung cấp dịch vụ này là tổ chức, cá nhân
kinh doanh dịch vụ BĐS đươch chủ sở hữu hoặc chủ sở hữu BĐS uỷ quyền thực hiện
việc bảo quản, giữ gìn, trông coi, vận hành và khai thác BĐS theo hợp đồng quản lý
BĐS.
2. Phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân nước ngoài và
người Việt Nâm định cư ở nước ngoài.
Theo điều 10 Luật Kinh doanh BĐS năm 2006 thì “Phạm vi hoạt động kinh
doanh bất động sản của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài
1. Tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được
kinh doanh bất động sản và kinh doanh dịch vụ bất động sản trong phạm vi sau đây:
a) Đầu tư tạo lập nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
b) Đầu tư cải tạo đất và đầu tư các công trình hạ tầng trên đất thuê để cho thuê
đất đã có hạ tầng;
4
c) Kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định tại khoản 2 Điều 9 của Luật
này.
2. Ngoài phạm vi quy định tại khoản 1 Điều này, căn cứ vào quy định của Luật
này, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư và các văn bản pháp luật có liên quan,
Chính phủ quy định các hoạt động khác về kinh doanh bất động sản của tổ chức, cá
nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài phù hợp với điều kiện kinh tế
- xã hội từng thời kỳ và lộ trình hội nhập kinh tế quốc tế.”
Phạm vi hoạt động của tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài hẹp hơn so với tổ chức, cá nhân trong nước. Việc mở rộng phạm vi hoạt
động kinh doanh bất động sản của các nhà đầu tư nước ngoài và Việt kiều phụ thuộc
rất nhiều vào quá trình hội nhập của Việt Nam vào đời sống kinh tế quốc tế. Do vậy,