ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN HUYỀN NHUNG Tên đề tài:
“
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
CỦA PHƯỜNG NÔNG TIẾN – THÀNH PHỐ TUYÊN QUANG
– TỈNH TUYÊN QUANG GIAI ĐOẠN 2012 – 2013
” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy
Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Khoa : Quản lý Tài Nguyên
Khóa học : 2010 – 2014
Người hướng dẫn : TS. Vũ Thị Quý Thái Nguyên, năm 2014
Bảng 4.1. Cơ cấu giá trị sản xuất qua các năm 22
Bảng 4.2. Tình hình dân số, lao động giai đoạn 2012 – 2013 23
Bảng 4.3 Hiện trạng sử dụng đất của phường Nông Tiến năm 2013 26
Bảng 4.4: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại phường Nông tiến 29
giai đoạn 2012 - 2013 29
Bảng 4.5. Kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại phường Nông Tiến giai
đoạn 2012 - 2013 31
Bảng 4.6. Kết quả thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Nông Tiến
giai đoạn 2012 - 2013 33
Bảng 4.7. Kết quả thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất trên địa bàn
phường Nông Tiến 34
Bảng 4.8. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về chuyển quyền sử dụng đất . 37
Bảng 4.9. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về chuyển đổi quyền sử dụng đất
39
Bảng 4.10 Sự hiểu biết cơ bản của người dân về hình thức chuyển nhượng
quyền sử dụng đất 41
Bảng 4.11. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất 43
Bảng 4.12. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về tặng cho quyền sử dụng đất
45
Bảng 4.13. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về thừa kế 47
Bảng 4.14. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về thế chấp bằng giá trị
quyền sử dụng đất 49
Bảng 4.15. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về bảo lãnh bằng giá trị quyền
sử dụng đất 51

Bảng 4.16. Sự hiểu biết cơ bản của người dân về góp vốn bằng giá trị
quyền sử dụng đất 53
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài 5
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài 6
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất 6
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất 6
2.2.1.1. Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất 6
2.2.1.2. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 7
2.2.1.3. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất 8
2.2.1.4. Quyền thừa kế quyền sử dụng đất 8
2.2.1.5. Quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất 9
2.2.1.6. Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất 9
2.2.1.7. Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất 10
2.2.1.8. Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất 10
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất 10
2.2.2.1. Điều kiện để được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất 10
2.2.2.2. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất 11
2.2.2.3. Một số quy định về nhận chuyển quyền sử dụng đất 12
2.2.3. Hồ sơ thực hiện các quyền chuyển quyền sử dụng đất 15

2.2.3.1. Hồ sơ thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất 15
2.2.3.2. Hồ sơ thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 15
2.2.3.3. Hồ sơ thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất 15
2.2.3.4. Hồ sơ thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất 16
2.2.3.5. Hồ sơ thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất 16
2.2.3.6. Hồ sơ thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử
dụng đất 17
2.2.3.7. Hồ sơ thực hiện quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất 17
PHẦN 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU 18
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 18
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu 18

4.1.3.2. Tình hình quản lý đất đai tại phường Nông Tiến 27
4.2. Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn Phường Nông
Tiến 28
4.2.1. Kết quả công tác chuyển đổi quyền sử dụng đất trên địa bàn phường
Nông Tiến giai đoạn 2012 – 2013 28
4.2.2. Kết quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn
phường Nông Tiến giai đoạn 2012 – 2013 29
4.2.3. Kết quả công tác tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn phường Nông
Tiến giai đoạn 2012 – 2013 31
4.2.4. Kết quả công tác thừa kế quyền sử dụng đất tại phường Nông Tiến giai
đoạn 2012 - 2013 32
4.2.5. Kết quả công tác thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất tại phường
Nông Tiến giai đoạn 2012 - 2013 33

4.2.6. Kết quả công tác cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất tại phường
Nông Tiến giai đoạn 2012 – 2013 35
4.2.7. Kết quả công tác bảo lãnh bằng giá trị sử dụng đất tại phường Nông
Tiến giai đoạn 2012 – 2013 35
4.2.8 Đánh giá công tác góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất tại phường
Nông Tiến 36
4.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Nông Tiến về chuyển quyền sử
dụng đất 37
4.3.1. Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Nông Tiến về các hình
thức chuyển quyền sử dụng đất 39
4.3.1.1. Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Nông Tiến về chuyển
đổi quyền sử dụng đất 39
4.3.1.2. Đánh giá sự hiểu biết của người dân phường Nông Tiến về hình thức
chuyển nhượng quyền sử dụng đất 41
4.3.1.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về hình thức cho thuê, cho thuê
lại quyền sử dụng đất 43

1
PHẦN 1
ĐẶT VẤN ĐỀ

1.1. Tính cấp thiết của đề tài
Trải qua hàng triệu năm cùng với những biến động của tự nhiên, đất đai
đã trở thành thành phần quan trọng nhất của môi trường sống, là sản phẩm
của tự nhiên ban tặng cho con người, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các
công trình văn hóa, kinh tế - xã hội, an ninh - quốc phòng.
Đất đã tạo ra con người và con người cùng với sức lao động, cộng với
trí thông minh tuyệt vời của mình đã làm thay đổi hẳn bộ mặt của trái đất.
Cũng từ đó, đất đai trở thành điều kiện sinh tồn, thành cơ sở để thực hiện quá
trình sản xuất, tạo ra của cải vật chất cho sản xuất. Mọi quá trình sản xuất và
các hoạt động của con người đều cần đến một mặt bằng và khoảng không gian
lãnh thổ nhất định. Nếu không có đất đai thì không có một ngành nào, một xí
nghiệp nào có thể hoạt động được. Như vậy, nếu không có đất thì sẽ không có
sản xuất, không có sự tồn tại của con người.
Đất là bất động sản nhưng luôn “động” QSDĐ được người dân trao đổi
trên thị trường khiến cho thị trường đất đai trở thành một thị trường nóng và
sôi động rất khó quản lý. Các hình thức chuyển quyền diễn ra mạnh, người
dân ngày càng có nhiều nhu cầu SDĐ cho ở, kinh doanh,… để đảm bảo cho
mọi hoạt động chuyển quyền diễn ra hợp lý theo pháp luật thì công tác quản
lý hoạt động này cần phải thường xuyên hơn.
Phường Nông Tiến là một đơn vị hành chính trực thuộc thành phố
Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang. Trong những năm qua, đặc biệt là nhiều
năm trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của Nhà nước đại diện chủ
sở hữu và chủ sử dụng đất đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể, tuy nhiên
bên cạnh đó vẫn gặp nhiều khó khăn nhất định trong quá trình thực hiện Luật

2

thực tế của địa phương và phù hợp với luật pháp do Nhà nước quy định nhằm
đẩy mạnh công tác ở địa phương.
1.4. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa về học tập: Giúp sinh viên vận dụng được những kiến thức đã
học vào thực tế.
- Ý nghĩa trong thực tiễn: Từ quá trình nghiên cứu sẽ rút ra những kinh
nghiệm trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác
chuyển QSDĐ nói riêng. Đề xuất những ý kiến nhằm giúp cơ quan chức năng
ở địa phương có những phương hướng trong việc giải quyết những khó khăn,
vướng mắc ở địa phương.
4
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU

2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài
- Hiến pháp năm 1992.
- Luật Đất đai 2003
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của chính phủ về thi
hành Luật Đất đai.
- Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của chính phủ về thu tiền
SDĐ
- Luật dân sự năm 2005 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
Nam khoá XI, kỳ họp thứ 7 thông qua ngày 14 tháng 6 năm 2005.

và Môi trường Quy định về GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất.
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài
Luật đất đai năm 1987 Nhà nước quy định một phạm vi hẹp trong việc
chuyển QSDĐ như chỉ cho phép chuyển QSDĐ đối với đất nông nghiệp, còn
các hình thức như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế
thì không được pháp luật công nhận. Tuy nhiên trong thực tế các hình thức
này vẫn xảy ra.
Đến Luật đât đai năm 1993, Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử
dụng và coi nó là một loại hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng được
quyền chuyển quyền khá rộng rãi theo quy định của pháp luật dưới các hình
thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ. Sau
10 năm thực hiện đã thu được những kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào

6
công tác quản lý nhà nước về đất đai trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh
tế phát triển. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện luật đất đai năm 1993 còn
nhiều điểm chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển của đất nước. Tại kỳ
họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật đất đai 2003.
Luật đất đai 2003,Nhà nước vẫn tiếp tục giữ lại các hình thức chuyển
QSDĐ như Luật đất đai 1993 nhưng cụ thể hơn và bổ sung thêm việc chuyển
QSDĐ dưới các hình thức tặng cho QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh giá trị QSDĐ
và thủ tục cũng như nhiều vấn đề có liên quan.
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài
Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mới
với xu thế hiện đại hoá đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất
đai ngày càng sôi động, vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng
cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách
quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu
cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như của toàn xã hội.

cho người khác trên cơ sở có giá trị, người nhận QSDĐ phải trả cho người có
đất một khoản tiền hoặc hiện vật tương ứng với chi phí mà họ đã bỏ ra để có
được QSDĐ và tất cả những chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất (Nguyễn
Khắc Thái Sơn, 2007) [3].
Luật đất đai 2003 chỉ cho phép chuyển nhượng QSDĐ khi đảm bảo đủ
các điều kiện quy định tại điều 106.
Theo Nghị định 181/2004/NĐ – CP (2004) [2] tại điều 103 quy định cụ
thể các trường hợp được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ các trường hợp sau:
1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng,
nhận tặng cho QSDĐ đối với các trường hợp mà pháp luật không cho phép
chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ.

8
2. Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyên trồng
lúa nước, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ
trường hợp được chuyển mục đích QSDĐ theo quy hoạch, kế hoạch SDĐ đã
được xét duyệt.
3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không
được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho QSDĐ chuyên trồng lúa nước.
4. Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng
cho QSDĐ ở, đất nông nghiệp trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu
phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng; trong khu vực rừng phòng hộ nếu
không sinh sống trong khu vực rừng đặc dụng, rừng phòng hộ đó.
Trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDĐ được quy định cụ thể tại điều
127 của Luật đất đai 2003 và điều 148 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
2.2.1.3. Quyền tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo
quan hệ tình cảm mà người chuyển QSDĐ không thu lại tiền hoặc hiện vật
nào cả.
Trình tự, thủ tục đăng ký tặng cho QSDĐ được quy định cụ thể tại điều

cũng như những người cho vay khác thực hiện được chức năng và quyền lợi của
họ. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [3].
2.2.1.6. Quyền cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất
Cho thuê và cho thuê lại QSDĐ là việc người SDĐ nhường QSDĐ của
mình cho người khác theo sự thỏa thuận trong một thời gian nhất định bằng
hợp đồng theo quy định của pháp luật.
Cho thuê khác với cho thuê lại QSDĐ. Cho thuê QSDĐ là việc người
SDĐ nhường QSDĐ của mình cho người khác mà đất đó không có nguồn gốc

10
đất thuê. Còn cho thuê lại QSDĐ là việc người SDĐ nhường QSDĐ của mình
cho người khác mà đất đó có nguồn gốc là đất thuê. Trong Luật đất đai 1993
thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người SDĐ thuê lại của Nhà nước
trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật đất đai 2003 thì không cấm
việc cho thuê lại (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [3].
2.2.1.7. Quyền bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất
Quyền bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ là quyền mà người SDĐ sử dụng
giá trị QSDĐ của mình để bảo lãnh cho một người khác vay vốn hoặc mua
chịu hàng hóa khi chưa có tiền trả ngay.
Trình tự, thủ tục đăng ký bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ được quy định tại
điều 130 của Luật đất đai và điều 153 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
2.2.1.8. Quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Góp vốn bằng giá trị QSDĐ là việc người SDĐ có quyền coi giá trị
QSDĐ của mình như một loại tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác
cùng hợp tác sản xuất kinh doanh. Việc góp vốn này có thể xảy ra giữa hai
hay nhiều đối tác và rất linh động.
Tại điều 113 và 114 của Luật đất đai quy định quyền của người SDĐ
đối với việc góp vốn bằng giá trị QSDĐ .
Trình tự, thủ tục đăng ký góp vốn bằng giá trị QSDĐ được quy định cụ
thể tại điều 131 của Luật đất đai và điều 155 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.

đó;
- Trường hợp người SDĐ được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc
được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được thực hiện
các quyền của người SDĐ kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển
mục đích SDĐ, ký hợp đồng thuê đất.
2- Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển
QSDĐ theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất nông nghiệp do Nhà

12
nước giao không thu tiền sử dụng đất được xác định từ khi quyết định giao
đất có hiệu lực thi hành.
3- Thời điểm người SDĐ được thực hiện các quyền chuyển QSDĐ theo
quy định của pháp luật về đất đai đối với đất chuyển hình thức thuê đất sang
hình thức giao đất được xác định từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính
theo quy định của pháp luật.
4- Thời điểm người SDĐ được thực hiện các quyền chuyển QSDĐ theo
quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp được miễn nghĩa vụ tài
chính theo quy định của pháp luật được xác định từ khi có quyết định giao
đất, ký hợp đồng thuê đất.
5- Thời điểm người thực hiện dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán
và cho thuê được chuyển nhượng QSDĐ thực hiện như sau: Tổ chức kinh tế,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước
ngoài sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán
hoặc cho thuê chỉ được phép chuyển nhượng QSDĐ đối với diện tích đất đã
hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở theo dự án được xét duyệt; trường hợp
dự án đầu tư xây dựng nhà ở có dự án thành phần thì được phép chuyển
nhượng QSDĐ sau khi đã hoàn thành việc đầu tư theo dự án thành phần của
dự án đầu tư dược xét duyệt; không cho phép chuyển nhượng QSDĐ dưới
hình thức bán nền mà chưa xây dựng nhà ở. ( Điều 101 Nghị định số 181/NĐ-
CP)[2] (Nguyễn Khắc Thái Sơn)[3].

i) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
được nhận QSDĐ thông qua việc Nhà nước công nhận QSDĐ đối với đất
đang được sử dụng ổn định;

14
k) Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài
được nhận QSDĐ theo kết quả hoà giải về tranh chấp đất đai được UBND cấp
có thẩm quyền công nhận; thoả thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh để xử lý
nợ, quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết
tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo về đất đai; quyết định hoặc bản án của toà án
nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án; văn bản công nhận kết
quả đấu giá QSDĐ phù hợp với pháp luật; văn bản về chia tách QSDĐ phù hợp
với pháp luật đối với hộ gia đình hoặc nhóm người có chung QSDĐ;
l) Tổ chức là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách
hoặc sáp nhập theo quyết định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền hoặc văn
bản về việc chia tách hoặc sáp nhập tổ chức kinh tế phù hợp với pháp luật
được nhận QSDĐ từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách hoặc sáp nhập.
2) Người nhận chuyển QSDĐ phải sử dụng đúng mục đích đã được xác
định trong thời hạn sử dụng đất.
3) Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ tại nơi đăng
ký hộ khẩu thường trú và tại địa phương khác trừ trường hợp được quy định tại
khoản 3 và 4 Điều 103 và 104 của Nghị định này.
Tổ chức kinh tế có nhu cầu sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh và tại
địa phương khác trừ trường hợp quy định tại khoản 1 và 2 Điều 103 của Nghị
định này.
Người nhận chuyển nhượng QSDĐ tại quy định này được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất mà không phụ thuộc vào điều kiện nơi đăng ký hộ khẩu,
nơi đăng ký kinh doanh”. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [3]