ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NGUYỄN CẨM NHUNG
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
PHƯỜNG NGÔ QUYỀN - THÀNH PHỐ BẮC GIANG
GIAI ĐOẠN 2011-2013
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Chính quy
Chuyên ngành : Địa chính môi trường
Khoa : Quản lý tài nguyên
Lớp : 42 - ĐCMT N02
Khóa học : 2010 – 2014
Lớp : 42 - ĐCMT N02
Khóa học : 2010 - 2014
Giảng viên hướng dẫn: ThS. Nông Thu Huyền
Khoa Quản lý tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên Thái Nguyên,2014
LỜI CẢM ƠN
Trải qua 4 năm học và nghiên cứu tại khoa Quản lý Tài nguyên Trường
Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, bằng những kiến thức quý báu mà các thầy
cô đã tận tình hướng dẫn và giảng dạy, giờ đây em cùng các bạn trong trường
đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã vinh dự mang trong mình những tri thức
của nhà khoa học cơ bản nói chung, đặc biệt là khoa học về ngành Địa Chính
Môi Trường. Bản khóa luận tốt nghiệp này đã chứng minh cho điều đó. Để
hoàn thành bản khóa luận này ngoài sự nỗ lực của bản thân, em còn nhận
được sự giúp đỡ, chỉ đạo tận tình, cặn kẽ của cô giáo Th.S Nông Thu Huyền,
các thầy cô trong khoa Quản lý Tài nguyên và các cán bộ phòng Tài nguyên
& Môi trường thành phố Bắc Giang.
Qua đây cho phép em được gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc nhất
đến cô giáo Th.S Nông Thu Huyền cùng các cán bộ phòng Tài nguyên & môi
trường thành phố Bắc Giang và những người thân xung quanh đã động viên,
giúp đỡ em hoàn thành tốt bản khóa luận tốt nghiệp này.
Em xin chân thành cảm ơn!
tuyến đường trên địa bàn phường Ngô Quyền năm 2012 44
Bảng 4.7: So sánh giá đất nhà nước quy định và giá trên thị trường tại các
tuyến đường trên địa bàn phường Ngô Quyền năm 2013 45
Bảng 4.8: So sánh giá đất nhà nước quy định và giá trên thị trường tại các
tuyến đường trên địa bàn phường Ngô Quyền
giai đoạn 2011 - 2013 47
Bảng 4.9: Đánh giá tình hình biến động giá đất trên địa bàn phường Ngô
Quyền qua ý kiến của người dân 48DANH MỤC CÁC HÌNH
Trang
Hình 4.1: Đường Từ cầu Mỹ Độ đến đường Quang Trung 37
Hình 4.2: Từ đường Quang Trung đến đường Hùng Vương 37
Hình 4.3: Khu dân cư dãy 2,3,4 37
Hình 4.4: Phố Yết Kiêu 37
Hình 4.5: Từ đường Nguyễn Văn Cừ đến đường Nguyễn Thị Minh Khai 38
Hình 4.6: Đường Trần Quốc Toản 38
Hình 4.7: Đường Nguyễn Cao 38
Hình 4.8: Từ đường Xương Giang đến đường Lê Lợi 38 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ, cụm từ viết tắt Nghĩa của từ, cụm từ viết tắt
2.2. Tổng quan về bất động sản và thị trường Bất động sản 7
2.2.1. Khái niệm, đặc tính của Bất động sản 7
2.2.1.1. Khái niệm về Bất động sản 7
2.2.1.2. Đặc tính của Bất động sản 7
2.2.2. Khái niệm, vai trò, đặc tính và chức năng của thị trường Bất động sản 9
2.2.2.1. Khái niệm thị trường Bất động sản 9
2.2.2.2. Đặc tính của thị trường Bất động sản 9
2.2.2.3. Chức năng của thị trường Bất động sản 10
2.2.2.4. Vai trò của thị trường Bất động sản 11
2.3. Khái quát về giá đất và định giá đất 12
2.3.1. Khái niệm, đặc điểm, các nhân tố ảnh hưởng giá đất 12
2.3.1.1. Khái niệm về giá đất 12
2.3.1.2. Đặc điểm của giá đất 12
2.3.1.3. Các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất. 13
2.3.2. Khái niệm, thông tin, nguyên tắc, phương pháp Định giá đất 13
3.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp. 27
3.4.2. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp. 28
3.4.3. Phương pháp xử lí số liệu 28
3.4.4. Phương pháp chuyên gia 28
PHẦN 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 29
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của phường Ngô Quyền, thành phố
Bắc Giang. 29
4.1.1. Điều kiện tự nhiên 29
4.1.1.1. Vị trí địa lí 29
4.1.1.2. Địa hình, địa mạo 29
4.1.1.3. Khí hậu 29
4.1.1.4. Thuỷ văn 30
4.1.1.5. Cảnh quan môi trường và các hệ sinh thái 30
4.1.2. Các nguồn tài nguyên 30
4.1.2.1. Tài nguyên đất 30
4.1.2.2. Tài nguyên nhân văn 30
4.2.2.1. Tình hình biến động giá đất theo khung giá Nhà nước quy định trên
địa bàn phường Ngô Quyền giai đoạn 2011 - 2013 39
4.2.2.2. Tình hình biến động giá đất theo giá thị trường trên địa bàn phường
Ngô Quyền giai đoạn 2011 - 2013 40
4.2.2.3. So sánh giá đất do Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường của
phường Ngô Quyền qua từng năm từ 2011 - 2013 43
4.2.2.4. So sánh giá đất do Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường của
phường Ngô Quyền giai đoạn 2011 - 2013 46
4.2.3. Đánh giá tình hình biến động giá đất trên địa bàn phường
Ngô Quyền qua ý kiến của người dân và cán bộ quản lí. 48
4.2.3.1. Đánh giá tình hình biến động giá đất trên địa bàn phường
Ngô Quyền qua ý kiến của người dân. 48
4.2.3.2. Đánh giá tình hình biến động giá đất trên địa bàn phường
Ngô Quyền qua ý kiến của cán bộ quản lý. 50
4.3. Nguyên nhân và xu hướng biến động giá đất trên địa bàn phường
Ngô Quyền giai đoạn 2011 - 2013. 51
4.3.1. Xu hướng biến động giá đất trên địa bàn phường Ngô Quyền. 51
4.3.2. Nguyên nhân biến động giá đất trên địa bàn phường Ngô Quyền 52
4.4. Đề xuất một số giải pháp giúp bình ổn giá đất trên địa bàn phường
Ngô Quyền 53
khá, ổn định, bền vững, đất nước bước vào thời kỳ phát triển mới - thời kỳ
công nghiệp hóa, hiện đại hóa, thực hiện nền kinh tế thị trường theo định
hướng XHCN, phát triển kinh tế nhiều thành phần tạo điều kiện phát huy các
nguồn nhân lực để đầu tư phát triển. Các dự án đầu tư ngày càng tăng kèm
theo đó là tốc độ đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ trên cả nước, tạo sự chuyển đổi
mục đích sử dụng đất, đất công nghiệp, dịch vụ và đất đô thị ngày càng lớn…
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ cho sự nghiệp công
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế,
chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn đầu tư
phát triển, thúc đẩy cho sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường
BĐS, trong đó định giá đất là một công cụ, một biện pháp không thể thiếu.
2
Mặt khác giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của Nhà nước để thực hiện
quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất
trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn
thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị
trường BĐS và khác phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất
đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả. Do vậy, việc sử dụng có hiệu
quả các nguồn lực, đặc biệt là đất đai đang là một đòi hỏi hết sức cấp bách.
Yêu cầu nắm bắt và quản lý chặt chẽ đến giá đất là nhiệm vụ quan trọng đối
với các cấp chính quyền từ Trung ương đến địa phương.
Phường Ngô Quyền là một trong các phường được chia nhỏ của thành
phố Bắc Giang. Nằm cách không xa các trung tâm công nghiệp, đô thị lớn của
“Tam giác kinh tế phát triển”: Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, nơi tập
trung tiềm lực khoa học kỹ thuật của cả nước và các đầu mối giao lưu kinh tế,
khoa học, công nghệ, thu hút đầu tư của cả nước; nơi có mật độ dân cư đông
đúc với quy mô thị trường sản xuất và tiêu thụ lớn. Ngô Quyền còn nằm trên
tuyến Hành lang kinh tế Lạng Sơn - Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, nằm
liền kề Vùng kinh tế trọng điểm Bắc bộ gồm 7 tỉnh, thành phố: Hà Nội, Hải
- Các giải pháp đưa ra phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội trên địa bàn xã.
1.4. Ý nghĩa của chuyên đề
- Ý nghĩa trong việc học tập và nghiên cứu khoa học: là cơ hội củng cố
kiến thức đã học trên ghế nhà trường đồng thời giúp cho bản thân vận dụng
được tốt nhất những kiến thức đã học được từ trường lớp vào thực tế, công
việc sau này.
- Ý nghĩa trong thực tiễn: Tìm hiểu được thực tế về thị trường BĐS của
phường Ngô Quyền nói riêng và của thành phố Bắc Giang nói chung. Đồng
thời tìm ra những mặt tích cực và tiêu cực của sự biến động giá đất trên địa
bàn phường, từ đó đề xuất các giải pháp thích hợp, phù hợp tạo sự bình ổn giá
đất với điều kiện thực tế của phường Ngô Quyền cũng như trên địa bàn thành
phố Bắc Giang.
4
PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Căn cứ pháp lí
a, Các văn bản của Nhà nước
- Luật đất đai năm 2003.
- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2004): Nghị định số
188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định
giá đất và khung giá các loại đất.
- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2007): Nghị định số
123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số
điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004.
- Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam (2007): Nghị định số
ngày 20/12/2012 của UBND tỉnh Bắc Giang về quy định giá đất và bảng giá
đất các loại đất trên địa bàn tỉnh Bắc Giang năm 2013.
2.1.2. Cơ sở lí luận và thực tiễn
Đất đai là sản vật tự nhiên, có giới hạn về không gian và không thể di
dời được. Sự hiện diện của đất đai tự nhiên không gắn với lao động xã hội;
lao động xã hội chỉ tác động, khai thác để đất đai từ trạng thái hoang hóa sang
trạng thái hoang hóa sang trạng thái sử dụng vào mục đích xác định, từ vật có
đặc tính không có giá trị thành vật mang đặc tính chuyển tải giá trị. Giá trị mà
đất đai chuyển tải trên thị trường bất động sản người ta vẫn gọi là “ giá đất”.
Giá đất có ý nghĩa hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dân cũng
như giải quyết các vấn đề đất đai: Giá đất là thước đo kinh tế của đất, nó phản
ánh khả năng sinh lợi của đất; giá đất phản ánh trình độ sử dụng đất, sự phát
triển xã hội. Nếu giá đất phản ánh đúng sẽ thúc đẩy việc sử dụng đất ngày
càng có lợi, giúp các bên tham gia thị trường BĐS ra quyết định nhanh chóng,
thúc đẩy và phát triển thị trường BĐS, điều tiết quan hệ cung cầu, giúp nhà
nước nhanh chóng ra quyết định quan trọng trong việc quản lý đất và thị
trường bất động sản.
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan
tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là
một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Hầu hết
những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được biểu hiện là biểu hiện mặt
6
giá trị của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định.
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên quyền
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô
nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai
trong kinh tế.
Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có
sử dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc
đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất.
Giá đất do người sử dụng đất thỏa thuận với người có liên quan khi thực hiện các
quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng
quyền sử dụng đất (Nguyễn Thế Huấn cùng các cộng sự, 2009)
2.2. Tổng quan về bất động sản và thị trường Bất động sản
2.2.1. Khái niệm, đặc tính của Bất động sản
2.2.1.1. Khái niệm về Bất động sản
Tại khoản điều 181 trong bộ luật Dân sự 1995 ở nước ta, đã đưa ra khái
niệm rất đầy đủ và trọn vẹn về BĐS như sau: “ Bất động sản là các tài sản
không thể di dời được bao gồm: Đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền
với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các
tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”.
2.2.1.2. Đặc tính của Bất động sản
- Có vị trí cố định, không di chuyển được: Đặc tính này có ảnh hưởng
lớn đến việc đầu tư và nếu không có thị trường tại chỗ thì cũng không thể đem
đi nơi khác giao dịch. Vấn đề vị trí có ý nghĩa rất quan trọng đối với giá trị
của BĐS, cần quan tâm đến địa điểm cụ thể, đến tình hình phát triển kinh tế,
văn hóa - xã hội và đến môi trường cảnh quan cũng như kết cấu hạ tầng khu
vực có địa điểm của BĐS.
- Tính lâu bền: Đất đai là thứ được xem như không bị hủy hoại, trừ khi
có thiên tai như xói lở, vùi lấp, vật kiến trúc có thể tồn tại hàng chục năm đến
hàng trăm năm. Cần phân biệt tuổi thọ kinh tế với tuổi thọ vật lí của BĐS.
Tuổi thọ kinh tế chấm dứt khi trong điều kiện thị trường và trạng thái
vận hành để bình thường mà chi phí sử dụng BĐS lại ngang bằng với lợi ích
thu được từ BĐS đó.
Tuổi thọ vật lí nói chung dài hơn nhiều so với tuổi thọ kinh tế, nó chấm
khi các kết cấu chịu lực chủ yếu bị lão hóa và hư hỏng. Trong trường hợp đó
nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp công trình mà lại thu được lợi ích lớn
8
bằng lòng và bỏ đi thì thiệt hại sẽ lớn. Đấy là chưa kể những chi phí cho
chuyên gia, kế toán và thuê luật sư…
9
- Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Việc Chính phủ đầu tư mở mang đường sá,
công viên, trường học… có thể nâng cao giá trị BĐS trong khu vực phụ lân
cận lên khá nhiều. Kinh nghiệm chứng tỏ nếu dự báo được chính xác đầu tư
lớn của Chính phủ và kết cấu hạ tầng tại khu rồi đầu tư (thậm chí đầu cơ) phát
triển BĐS trước một bước thì có thể thành công lớn.
2.2.2. Khái niệm, vai trò, đặc tính và chức năng của thị trường Bất động sản
2.2.2.1. Khái niệm thị trường Bất động sản
Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hóa BĐS giữa các bên có
liên quan. Là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,
thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư
vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó có vai trò quản lí Nhà nước có
tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh
doanh trên thị trường BĐS.
2.2.2.2. Đặc tính của thị trường Bất động sản
- Thị trường BĐS là thị trường giao dịch các quyền lợi chứa trong BĐS
đó chứ không phải bản thân đất đai và công trình. Thông thường thì các quyền
lợi đó bị một số hạn chế, chẳng hạn như quy hoạch đô thị, điều lệ xây dựng…
tức là có tính tương đối chứ không phải tuyệt đối.
- Thị trường BĐS là thị trường mang tính khu vực: Do đặc điểm cố
định, không di chuyển được của BĐS. Trong mỗi nước, mỗi đô thị, thậm chí
mỗi khu vực trong đô thị, thị trường BĐS có những điều kiện thị trường, quan
hệ cung cầu và mức giá cả rất khác nhau.
- Cần đến dịch vụ của các loại tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao: Thị
trường BĐS thường có giá trị cao, số đông khách hàng muốn mua cho mình
dùng, mà một đời người không có mấy lần mua sắm như vậy, do đó khi mua
rất cẩn thận tính toán, cần hỏi ý kiến của các chuyên viên môi giới, chuyên
có, chẳng hạn chuyển nhà để bán thành nhà cho thuê hoặc ngược lại.
- Thay đổi quan hệ giá cả giữa bán và cho thuê. Chẳng hạn giá bán nhà
thường tương đương với 300 - 400 lần giá cho thuê tháng, nếu giá bán nhà tăng
cao hơn nhiều thì nhu cầu thuê nhà cũng tăng lên; hoặc như giá bán nhà tăng cao
hơn nhiều thì nhu cầu thuê nhà cũng tăng lên; hoặc như giá thuê văn phòng tăng
cao thì nhiều khách sạn và nhà ở cũng được cho thuê làm văn phòng…
- Cần chú ý rằng quá trình thay đổi cung đòi hỏi phải trải qua thời gian
nhất định, trong thời gian ấy lại có thể xuất hiện nhân tố mới đòi hỏi phải tiếp
11
tục điều chỉnh, do vậy tình trạng cân bằng cung cầu BĐS rất khó thực hiện và
nếu đạt được thì cũng tồn tại trong giai đoạn ngắn ngủi thôi. Do vậy người ta
thường nói : “mất cân bằng là tuyệt đối còn cân bằng chỉ là tương đối và tạm
thời thôi”.
- Chỉ đạo cầu để thích ứng với thay đổi điều kiện cung: Chẳng hạn tại
các đô thị lớn, giá đất ngày càng cao nhưng giá thành xây dựng nhà cao ốc lại
giảm xuống do ứng dụng nhiều tiến bộ khoa học và công nghệ mới trong kỹ
thuật xây dựng (kể cả vật liệu xây dựng”, dẫn đến việc phát triển các nhà cao
ốc với nhiều căn hộ có giá bán hoặc giá thuê phải chăng và các thang máy sẽ
xuất hiện nhiều hơn trong các nhà cao ốc đó. Như vậy người tiêu dùng cũng
phải dần dần thích ứng với tình hình thay đổi điều kiện cung mới mẻ này.
2.2.2.4. Vai trò của thị trường Bất động sản
- Thị trường BĐS có liên quan đến lượng tài sản lớn trong kinh tế quốc
dân của mỗi nước, do đó thị trường đất đai có vị trí và vai trò quan trọng trong
nền kinh tế, cụ thể là:
- Hoạt động của thị trường BĐS góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu
quả một trong những yếu tố hàng đầu của sản xuất đó là đất đai (nguồn tài
nguyên quý và ngày càng trở lên khan hiếm) và các BĐS trên đất.
- Thị trường BĐS hoạt động tạo ra những kích thích tới tăng trưởng
kinh tế khi đầu tư vào BĐS như đất đai, nhà xưởng… tạo sự năng động trong
chuyển dịch lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ thông qua việc đầu tư
hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp…
Như vậy, giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị
bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền
thuê. Có nghĩa là đất đai tồn tại thị trường cho thuê. Mối quan hệ giá cả đất
đai với tiền thuê cũng giống như mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ cần xác
định suất lợi tức hoàn vốn là có thể tính ra giá đất.
- Không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác
biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành
dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá
cả dài, khó so sánh với nhau. Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân
loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất
phù hợp với từng thời điểm nhất định.
- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả
cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định: Đất đai không phải
là sản phẩm lao động của con người cho nên không có giá thành sản xuất.
Thực tế trong trường hợp con người khai phá đất đai, thì chi phí là một bộ
13
phận của giá đất vì người ta có thể tính được chi phí trực tiếp từ đầu tư vào
đất. tuy nhiên, các khoản chi phí khác thì khó phân bổ để mà hoạch toán vào
giá đất. Ví dụ đối với đất ở khu vực đô thị các khoản chi phí trực tiếp như xây
dựng hệ thống đường giao thông điện, cấp và thoát nước… có thể tính toán
được và phân bổ vào một phần giá đất. Nhưng các chi phí khác có thể kể đến
là xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện, chợ,…),
góp phần làm cho khu dân cư đó thuận lợi hơn trong cuộc sống, phần nào đẩy
giá đất của khu vực đó lên nhưng khó tính toán để đưa vào giá đất đó được.
- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao
rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường.
Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt.
2.3.1.3. Các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất.
- Nhân tố nhân khẩu: Mật độ, tố chất, cấu thành nhân khẩu gia đình
trong định giá đất được hiểu đó là sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể
với giá bán của những thửa đất so sánh trong cùng một vùng giá trị với điều
kiện những thửa đất so sánh được bán trong khoảng thời gian gần với thời
điểm định giá thửa đất chủ thể.
- Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có
khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về
giá trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm
trễ trong việc thỏa thuận giá cả và thanh toán. Hay nói cách khác, giá cả của
một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng
tương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó.
- Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất: Một thửa đất được đánh giá là sử
dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó đang
được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có
khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất; sử
dụng hiệu quả nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời
gian nhất định.
- Nguyên tắc biến động: Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi
của nhân tố cấu thành giá. Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố
hình thành giá đất, mà các nhân tố hình thành giá đất thì luôn nằm trong thế
biến động, cho nên giá cả đất đai là được hình thành trong quá trình tác động
lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động chung của chúng. Trong
việc định giá đất, không những phải dự tính chính xác sự biến động giá đất
trong tương lai, mà đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để điều
15
chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì
mới có thể xác định giá đất hợp lí.
2.3.2.4. Phương pháp định giá đất
- Phương pháp thu thập: là phương pháp lấy thu nhập dự kiến hàng
năm trong tương lai của đất đai định giá với một suất lợi tức hoàn vốn nhất
định để hoàn vốn thống nhất theo tổng thu nhập vào thời điểm định giá.
được điều tra. Phương pháp này yêu cầu có các thông tin thu nhận được phải
đầy đủ và chính xác, có thể kiểm chứng được trên thực tế.
2.4. Tình hình biến động giá đất trên thế giới và việt nam
2.4.1. Tình hình biến động giá đất trên Thế Giới
Trong giai đoạn phát triển hiện nay của nền kinh tế thế giới, mỗi lĩnh
vực kinh tế đều có những thay đổi sâu sắc. Hình thái và sự phát triển của thị
trường BĐS trên thế giới cũng không nằm ngoài quá trình đó. Tốc độ tăng
trưởng vượt trội của thị trường hàng hóa dẫn đến các nhu cầu mở rộng đầu tư
đã thúc ép mở rộng thị trường BĐS và đã tạo nên xu hướng tăng giá đất. Tại
các nước đang trong giai đoạn tăng trưởng nhanh, hoặc thu hút đầu tư nước
ngoài mạnh thường có các cơn sốt giá đất ở các vùng kinh tế phát triển và các
đô thị. Các cơn sốt giá đất ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế, mức đầu tư
nước ngoài nên Chính phủ có thể áp dụng các hình thức can thiệp vào các thị
trường đất đai, điển hình như cơn sốt giá đất năm 1989 - 1992 làm khối lượng
giao dịch đất đai ở Pari giảm 11.5% năm 1991, đến năm 1992 đã làm cho các
văn phòng giao dịch trống rỗng. Khi đó Chính phủ Pháp ban hành các đạo
luật nhằm giúp người mua đất giảm tiền thuế tương đương 10% giá mua đất.
Vào những năm 1990 những cơn sốt giá đất cũng làm phá sản nhiều công ty
BĐS Nhật Bản, Mỹ, Anh. Một số đặc điểm rất quan trọng của thị trường nhà
đất hiện đại trên thế giới và thị trường này vượt ra ngoài khuôn khổ của Quốc
gia, trở thành thị trường hấp dẫn của tư bản nước ngoài. Do vậy những nước
có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan… có hoạt động kinh doanh
BĐS rất mạnh.
Trong những năm gần đây, thị trường BĐS trên thế giới ổn định và
phát triển mạnh hơn. Tuy vậy cũng có xu hướng tăng rõ rệt cho đến năm 2008
nền kinh tế Mỹ khủng hoảng, sau đó nhanh chóng lan ra toàn cầu trở thành
khủng hoảng kinh tế thế giới; Cuộc khủng hoảng này làm cho nhiều ngân
hàng phải đóng băng, tình trạng kinh tế bị suy thoái đã làm cho giá nhà đất
Copyright: Tài liệu đại học ©