Website: Email : Tel : 0918.775.368

Lời nói đầu
Thị trờng bất động sản là một thị trờng quan trọng trong nền
kinh tế thị trờng vì nó liên quan đến một lợng lớn tài sản. Tài sản
bất động sản thờng chiếm 45 - 75% sự giàu có của các nớc đang phát
triển và bằng ít nhất 20% GDP hàng năm của các nớc này. Việc
phát triển thị trờng bất động sản có tác động đến tăng trởng kinh tế
thông qua các kênh chính nh: tạo ra những kích thích cho đầu t vào
đất đai, nhà xởng... ; tạo sự chuyển dịch năng động về lao động giữa
các ngành, các vùng lãnh thổ thông qua việc đầu t và kinh doanh
bất động sản; chuyển bất động sản thành tài sản chính để phát triển
kinh tế
Trong những năm qua, dới sự tác động của chính sách pháp
luật đất đai và nhà ở, thị trờng bất động sản đã bớc đầu hình thành
và có ảnh hởng tích cực nhiều mặt đến sự phát triển kinh tế - xã hội
của đất nớc. Tuy vậy, hoạt động của thị trờng bất động sản trong
thời gian qua đã bộc lộ nhiều hạn chế: phổ biến là thị trờng ngầm,
cha hoàn chỉnh, thiếu đồng bộ, tính chất dịch vụ môi giới chủ yếu
mang tính tự phát; chính sách và biện pháp tài chính của Nhà nớc
cha đủ mạnh, quản lý nhà nớc về thị trờng bất động sản còn yếu
kém; ý thức chấp hành chính sách và pháp luật của nhiều ngời cha
nghiêm.... Những hạn chế đó đã gây hiệu ứng đáng kể đến nhiều
mặt kinh tế, xã hội, tâm lý và tác động đến niềm tin của công chúng
vào chính sách pháp luật. Trớc nhu cầu bức thiết của thực tiễn, cần
phát triển một thị trờng bất động sản lành mạnh ở Việt Nam, tạo
điều kiện dễ dàng cho việc tiếp cận và sử dụng hiệu quả nguồn tài
nguyên quý hiếm đất đai phục vụ cho việc phát triển hoạt động sản
xuất kinh doanh, đáp ứng tốt hơn nhu cầu nhà ở cho mọi tầng lớp
dân c. Do đó, việc nghiên cứu một số vấn đề về phơng pháp luận,
đánh giá thực trạng thị trờng bất động sản ở nwớc ta hiện nay, từ

những gì đợc tạo ra do sức lao động của con ngời trên mảnh đất. Bất động sản
bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng... và tất cả những gì
liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với
những bộ phận cấu thành lãnh thổ.
ở nhiều nớc trên thế giới, pháp luật đều tiếp nhận phân loại tài sản nh trên,
đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với
đất đai. Mặc dầu vậy, hệ thống pháp luật của mỗi nớc cũng có những nét đặc
thù riêng thể hiện quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là
khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản.
Hầu hết các nớc đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có liên
quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, đợc xác định bởi vị trí của đất
(Điều 517, 518 Luật Dân sự cộng hoà Pháp (Pháp), Điều 86 Luật Dân sự Nhật
Bản... ). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là mảnh đất chứ không
phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là
bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tợng của giao dịch dân sự. Bên cạnh đó,
mỗi nớc lại có quan niệm khác nhau về những tài sản gắn liền với đất đai đợc
coi là bất động sản. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định mùa màng cha gặt,
trái cây cha bứt khỏi cây là bất động sản, nếu đã bứt khỏi cây là động sản.
Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: Bất động sản là đất
đai và những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một thể thống nhất với đất
đai, bao gồm cả những quyền gắn liền với việc sở hữu đất đai, Luật dân sự Đức
đa ra khái niệm bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất.
Nh vậy, có hai cách diễn đạt chính thức: một là tả cụ thể bất động sản là
những gì gắn liền với đất đai; hai là không giải thích rõ về khái niệm này và
dẫn tới cách hiểu rất khác nhau về những tài sản gắn liền với đất đai.
ở nớc ta, khi cha ban hành Bộ luật dân sự năm 1995, trong hệ thống pháp
luật cũng nh trong quản lý và hoạt động kinh tế, chúng ta rất ít khi sử dụng các
thuật ngữ bất động sản và động sản. Trong pháp luật kinh tế đã sử dụng các
khái niệm tài sản cố định, tài sản lu động và xác định nội hàm của chúng. Theo
Bộ luật dân sự của Nớc cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam (Điều 181), bất

đặc điểm chung của hàng hoá thông thờng, hàng hoá bất động sản còn có những
đặc điểm riêng nh sau:
Đặc điểm chính của tài sản bất động sản là đa dạng, phong phú.
Trên thị trờng thị trờng bất động sản, có lẽ không bao giờ có hai ngôi nhà
giống hệt nhau, thậm chí các ngôi nhà thô liền tờng có hình thức nh nhau, nhng
cũng khác nhau ở vị trí. Mặc dù điều này dờng nh là sự khác biệt rất nhỏ, tuy
thế từng bất động sản sẽ vẫn có sự khác nhau.
Thờng sự khác nhau nhỏ này có thể không liên quan đến thị trờng, nhng
trong một vài trờng hợp điều này đã làm cho giá thị trờng của các ngôi nhà rất
khác nhau. Ví dụ, ngôi nhà ở gần trung tâm thành phố có lợi thế rất khác biệt so
với những ngôi nhà ở xa trung tâm. Do vậy, trên một đờng phố các ngôi nhà cơ
bản là nh nhau, nhng chúng có thể khác nhau về mặt giá trị, đơn giản chỉ là
chúng ở xa hay gần ngời sử dụng tài sản khác.
Khi các ngôi nhà cơ bản giống nhau, thậm chí chúng đợc xây trong cùng
một thời gian, nhng sự khác biệt giữa chúng sẽ vẫn luôn luôn phát triển. Một
ngời đến ở có thể bồ sung thêm một gara để xe cho ngôi nhà của ông ta, ngời
khác có thể xây dựng để mở rộng diện tích bếp... Sự khác biệt hầu nh không có
giới hạn, và trong giai đoạn rất ngắn gần nh tất cả các ngôi nhà có những chi
tiết khác biệt nhau.
Trong thị trờng hiếm có hai công trình hoàn toàn giống nhau, kể cả hai
công trình ở cạnh nhau và có cùng một thiết kế. Mặt khác, chính các nhà đầu t,
kiến trúc s... đều muốn tạo ra các bất động sản không giống nhau để tạo ra sự
hấp dẫn đối với khách hàng. Do vây trên thị trờng bất động, vị trí và giá trị của
mỗi bất động sản không hoàn toàn giống bất động sản khác.
Bất động sản là một loại hàng hoá có vị trí cố định không thể di dời.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Đặc điểm này do hàng hoá bất động sản luôn gắn liền với đất đai, nên cố
định về vị trí, địa điểm và không có khả năng dịch chuyển, khó có khả năng
tăng thêm về số lợng, diện tích. Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên

hàng trăm năm. Tuy nhiên, cần phân biệt tuổi thọ kinh tế và tuổi thọ vật lý
của bất động sản. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt khi trong điều kiện thị trờng và
trạng thái vận hành đều bình thờng mà chi phí sử dụng bất động sản ngang bằng
với lợi ích thu đợc từ bất động sản đó. Tuổi thọ vật lý nói chung dài hơn nhiều
tuổi thọ kinh tế, nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu bị lão hoá và h
hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trờng hợp đó nếu xét
thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp công trình thu đợc lợi lớn hơn là phá đi và xây
dựng mới, thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để chứa đợc mấy lần tuổi thọ kinh
tế.
Thực tế các nớc đã chứng tỏ tuổi thọ kinh tế của công trình có liên quan
đến tính chất sử dụng của công trình đó. Nói chung tuổi thọ kinh tế của nhà ở,
khách sạn, nhà hát là trên 40 năm, của nhà xởng công nghiệp, nhà ở phổ thông
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
là trên 45 năm... Tuy nhiên, niên hạn khấu hao của bất động sản lại do ngành tài
chính quy định, thờng phụ thuộc vào chính sách thuế của Nhà nớc chứ không
nhất thiết phụ thuộc tuổi thọ kinh tế hoặc tuổi thọ vật lý của bất động sản.
Chính vì tính lâu bền của hàng hoá và do đất đai không mất đi, không bị
thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác
nhau, nên hàng hoá bất động sản rất phong phú, đa dạng, không bao giờ cạn.
Hàng hoá có tính thích ứng.
Bất động sản là công trình, trong quá trình sử dụng điều có thể công năng
sử dụng mà vẫn giữ nguyên đặc trng của công trình, đồng thời vẫn đảm bảo nhu
cầu sử dụng của ngời tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất,
kinh doanh và các hoạt động khác. Ví dụ: nhà ở qua cải tạo có thể trở thành văn
phòng làm việc...

Hàng hoá bất động sản chịu sự ảnh hởng lẫn nhau.
Bất động sản chịu sự ảnh hởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của bất động sản có
thể bị tác động của bất động sản khác. Đặc biệt, trong trờng hợp Nhà nớc đầu t

thị trờng bất động sản là thị trờng của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê,
thế chấp quyền sở hữu bất động sản (quyền sử dụng) bất động sản theo quy luật
của thị trờng có sự quản lý của Nhà nớc. Điều này xuất phát từ đặc điểm hoạt
động của thị trờng bất động sản ở hầu hết các nớc đều đợc điều chỉnh bằng
pháp luật dân sự hoặc pháp luật đất đai và chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ
của Nhà nớc.
Từ những phân tích nêu trên, có thể đa ra một khái niệm về thị trờng bất
động sản nh sau: Thị trờng bất động sản là nơi mà tại đó ngời mua và ngời bán
tài sản bất động sản tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lợng
hàng hoá bất động sản đợc thực hiện. Thị trờng bất động sản bao gồm các hoạt
động có liên quan đến giao dịch bất động sản nh: chuyển nhợng, mua, bán, cho
thuê, thừa kế, thế chấp... Hoạt động của thị trờng này tất yếu phải tuân theo quy
luật thị trờng, đồng thời bao hàm các yếu tố pháp luật, tập quán, phong tục của
mỗi quốc gia.
Ngoài ra khi nhìn nhận thị trờng bất động sản ở các nớc đang phát triển,
vấn đề thờng đợc quan tâm là vấn đề thị trờng chính quy và thị trờng phi chính
quy. Thị trờng chính quy đợc hiểu là thị trờng mà ở đó các hoạt động liên quan
đến giao dịch bất động sản đợc thực hiện theo đúng quy đinh của pháp luật, còn
thị trờng bất động sản phi chính quylại liên quan đến các giao dịch bất động sản
không tuân thủ hoặc tuân thủ không đầy đủ các quy định của pháp luật nhng
vẫn tồn tại. Mức độ tồn tại của thị trờng phi chính quy phản ánh những tồn tại
của hệ thống pháp luật và thực thi pháp luật của mỗi nớc.
2. Đặc điểm của thị trờng bất động sản
Do hàng hoá bất động sản là hàng hoá đặc biệt, thị trờng bất động sản là
thị trờng giao dịch hàng hoá đặc biệt có một số đặc điểm riêng biệt nh sau:
2.1. Thị trờng bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc
Bất động sản là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí
và nó chịu ảnh của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập
quán, thị hiếu của mỗi vùng, địa phơng khác nhau. Đồng thời, đất đai không thể
di chuyển từ vùng này sang vùng khác và tâm lý, tập quán cũng không thể di

bất động sản, các giao dịch cho thuê, thế chấp bất động sản, các giao dịch dùng
bất động sản góp vốn liên doanh.... Các giao dịch này đợc thực hiện thông qua
các hợp đồng do pháp luật quy định hoặc theo tập quán cộng đồng và giữa hai
bên giao dịch chấp nhận.
Tuy là thị trờng có nội dung phong phú, nhng trên thực tế, thị trờng bất
động sản là dạng thị trờng không hoàn hảo. Thị trờng bất động sản phụ thuộc
điều kiện đặc trng của từng vùng, từng địa phơng, nó chịu sự chi phối của điều
kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, truyền thống và tập quán của mỗi vùng, mỗi địa
phơng, mỗi cộng đồng khác nhau. Chính vì đặc điểm mang tính địa phơng nh
vậy, sự hiểu biết về giao dịch và thực hiện giao dịch thờng không hoàn hảo. Có
giao dịch ở địa phơng này đã xuất hiện nhng ở địa phơng khác lại cha xuất hiện,
cá biệt hơn có giao dịch cùng loại nhng ở điạ phơng khác nhau sẽ có cách tiến
hành khác nhau. Thông tin và các yếu tố cấu thành thị trờng là không hoàn hảo.
Nguyên nhân là do bản thân hiện vật của từng bất động sản chỉ phản ánh tình
trạng vật chất của bất động sản. Bản thân vật chất của bất động sản không phản
ánh đợc tính pháp lý về quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất động sản của ngời
đang có bất động sản, đó là những thông tin, yếu tố mà ngời mua, thuê, nhận
thế chấp, nhận vốn góp liên doanh... cần nắm bắt, am hiểu.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
2.4. Thị trờng bất động sản chi phối mạnh mẽ một trong những yếu tố đầu
vào quan trọng nhất của các ngành sản xuất, kinh doanh
Hàng hoá bất động sản có liên quan trực tiếp đến tích luỹ tài sản cố định,
trở thành yếu tố đầu vào quan trọng hàng đầu của các ngành sản xuất kinh
doanh. So với tích luỹ tài sản lu động thì tích luỹ tài sản cố định (trong đó bất
động sản chiếm tỷ trọng chủ yếu) thờng lớn gấp từ 7 đến 9 lần. Việc khai thông
thị trờng bất động sản sẽ tạo điều kiện thuận lợi không chỉ cho các nhà kinh
doanh bất động sản mà cả với các tổ chức sử dụng hàng hoá bất động sản và
kinh doanh trong lĩnh vực sản xuất, dịch vụ... một cách hiệu quả.
2.5. Thị trờng bất động sản chịu sự tác động của Nhà nớc

Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
có nhu cầu giao dịch bất động sản có thể thoả mãn nhu cầu đặt ra. Thực tế cho
thấy, các tổ chức môi giới kém phát triển thì sự vận hành của thị trờng bất động
sản sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch bất động sản sẽ cao. Hoạt động của tổ
chức môi giới có vai trò rất quan trọng, góp phần kích thích thị trờng phát triển.
2.8. Thị trờng bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trờng vốn
Bất động sản là loại hàng hoá có giá trị lớn, do đó, các hoạt động giao
dịch, đầu t kinh doanh trên thị trờng bất động sản đều có nhu cầu rất lớn về vốn.
Vốn bao gồm vốn tự có và một phần đợc huy động trên thị trờng vốn. Đồng
thời, một lợng vốn huy động đợc trên thị trờng tài chính đợc đầu t vào thị trờng
bất động sản - một lĩnh vực đầu t đợc a chuộng. Hàng hoá bất động sản có giá
trị lớn và không di dời, lâu bền... nên thờng đóng vai trò là tài sản đảm bảo
trong các hoạt động vay mợn trên thị trờng vốn. Vì vậy, thị trờng bất động sản
của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định khi có một thị tr-
ờng vốn phát triển lành mạnh và ổn định. Giữa hai thị trờng này có mối quan hệ
khăng khít với nhau. Thực tế cho thấy, biến động của thị trờng này sẽ dẫn đến
biến động của thị trờng kia. Năm 1998, cuộc khủng hoảng tài chính - tiền tệ
châu á đã ảnh hởng lớn đến hoạt động của thị trờng bất động sản. Sự sụt giá
nhanh chóng của bất động sản thờng kéo theo sự gia tăng các khoản nợ khó đòi,
thậm chí dẫn đến sự phá sản của một tổ chức tài chính trên thị trờng vốn.
2.9. Tính nhạy cảm của thị trờng bất động sản
Thị trờng bất động sản rất nhạy cảm đối với tăng trởng kinh tế, dễ bị
nóng khi nền kinh tế có mức tăng trởng cao, và cũng dễ bị đóng băng khi
kinh tế suy giảm; thị trờng bất động sản cũng rất nhạy cảm về mặt chính trị, văn
hoá, xã hội.
Thị trờng bất động sản một khi không đợc tổ chức và thông tin đầy đủ và
trong điều kiện vĩ mô không ổn định sẽ bị chi phối rất mạnh bởi yếu tố tâm lý,
đặc biệt trong những điều kiện nhà nớc đang thực hiện chuyển đổi sang kinh tế
thị trờng.

chuyển những bất động sản cha phải là hàng hoá thành những bất động sản
hàng hoá để giao dịch trên thị trờng.
3.2. Vai trò của thị trờng bất động sản
Thị trờng bất động sản là nhân tố quan trọng thúc đẩy sự phát triển kinh tế,
xã hội của mỗi quốc gia và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân c. Vai trò
của thị trờng bất động sản biểu hiện trên các mặt cụ thể sau:
3.2.1. Thị trờng bất động sản là yếu tố hàng đầu tác động quyết định tới tăng
giảm tổng tích luỹ của nền kinh tế
Tuỳ theo quy mô và trình độ phát triển, các nền kinh tế thị trờng trên thế
giới đều quan tâm đến tổng tích luỹ trong mối quan hệ giữa tích luỹ và tiêu
dùng của nền kinh tế. ở mức thấp, tổng tích luỹ thờng chiếm tỷ trọng10 ữ 20%
GDP; ở mức cao, tỷ trọng này chiếm 30 ữ 40% GDP.
Trong tổng tích luỹ thì tích luỹ tài sản cố định luôn luôn cao gấp nhiều lần
so với tích luỹ tài sản lu động. Tài sản cố định bao gồm nhiều loại, trong đó tài
sản bất động sản thờng chiếm đa phần, thờng là trên 60% tổng tích luỹ tài sản
cố định. Tài sản bất động sản với t cách là những hàng hoá lu thông trên thị tr-
ờng đã trực tiếp trở thành một trong những bộ phận quan trọng của GDP. Quy
mô của bộ phận này đối vơi những nền kinh tế có tổng tích luỹ thấp cũng chiếm
5 ữ 10% GDP, đối với những nền kinh tế có tổng tích luỹ cao có thể chiếm tới
15 ữ 20% GDP.
Do quy mô đó, khi thị trờng bất động sản nóng lên sẽ làm cho nền kinh tế
có tốc độ tăng lên tăng trởng cao hơn so với bình thờng và khi nguội đi sẽ làm
cho tăng trởng giảm đi không bình thờng, có khi còn tăng âm.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
3.2.2. Thị trờng bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất
Trớc tiên, vì ở đây xuất hiện các yêu cầu về bất động sản, từ đó đòi hỏi xã hội
không ngừng phát triển bất động sản. Thị trờng là nơi chuyển hoá vốn từ hình thái
hiện vật sang giá trị, là nhân tố quyết định tốc độ chu chuyển vốn, sự tăng trởng
của kinh doanh bất động sản. Đồng thời, khi thị trờng cung cấp đáp ứng nhu cầu

các giao dịch thế chấp bất động sản để vay vốn phục vụ sản xuất, kinh doanh
chẳng những làm nhân đôi giá trị sử dụng của bất động sản mà còn có tác dụng
khai thác nguồn vốn nhàn rỗi trong dân c cho đầu t phát triển. Bốn là, khi giá trị
quyền sử dụng đất đợc đem ra góp vốn liên doanh, nhà nớc cũng nh doanh
nghệp không phải đầu t vốn bằng tiền, mà với bất động sản có sẵn, nhất là đất
đai dùng làm vốn để gọi đầu t trong và ngoài nớc. Đất đai - bất động sản nh một
nguồn vốn để khai thác các nguồn vốn khác. Năm là, Nhà nớc có thể dùng quỹ
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
đất của mình tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, mà cuối cùng quỹ đất không hề
cạn đi.
3.2.4. Thị trờng bất động sản phát triển là một cách để khai thác nguồn thu
cho ngân sách Nhà nớc
Thị trờng bất động sản phát triển theo cách thứ nhất là tăng khối lợng hàng
hoá giao dịch trên thị trờng là điều kiện cơ bản tăng nguồn thu cho ngân sách
nhà nớc. Thị trờng bất động sản phát triển theo cách thứ hai là mở rộng và tăng
các quan hệ giao dịch, làm cho cùng một khối lợng hàng hoá nhng qua nhiều
lần giao dịch tức là làm tăng khối lợng hàng hoá luân chuyển, đó cũng là một
cách góp phần tăng nguồn thu cho ngân sách Nhà nớc. Bởi vì, sự mua đi, bán lại
nhiều lần, sự thuê đi, thuê lại nhiều lần... giúp Nhà nớc tăng thu nhập về thuế.
3.2.5. Phát triển thị trờng bất động sản góp phần mở rộng thị trờng và quan
hệ đối ngoại
Thị trờng bất động sản là một bộ phận trong hệ thống các thị trờng, có
quan hệ mật thiết với thị trờng vốn, thị trờng lao động, thị trờng hàng hoá, bởi
vậy sự hình thành và phát triển thị trờng bất động sản góp phần hình thành và
phát triển đồng bộ các loại thị trờng. Vì phát triển thị trờng bất động sản cũng
đồng thời là đòi hỏi một sự nhiều hơn, tốt hơn của thị trờng hàng hoá, dịch vụ,
một sự cung cấp lao động tốt hơn, lao động có kĩ thuật cao... và cả vốn đảm bảo
cho thị trờng bất động sản tăng trởng theo.
Phát triển thị trờng bất động sản góp phần mở rộng quan hệ đối ngoại,

đó cũng là sự tác động tơng hỗ giữa sản xuất và tiêu dùng; sản xuất ngày càng
thoả mãn nhu cầu của con ngời về nơi ăn, chốn ở, đi lại, sinh hoạt, nơi con ngời
thực hiện sản xuất kinh doanh và các hoạt động khác. Thị trờng bất động sản
phát triển ảnh hởng vào sự phát triển của thị trờng hàng hoá, thị trờng vốn... góp
phần hình thành và phát triển đồng bộ các loại thị trờng, đáp ứng nhu cầu nhiều
mặt của đời sống con ngời.
3.2.8. Hoạt động của thị trờng bất động sản góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới
quản lý đất đai, các công trình công cộng và các cơ sở kinh tế xã hội khác
Thông qua hoạt động của thị trờng bất động sản, Nhà nớc tiếp tục bổ sung,
hoàn thiện pháp luật chính sách đất đai. Vì chỉ có thông qua thị trờng, các giao
dịch dân sự về đất đai mới đợc thực hiện và những điều không phù hợp với
chính sách đất đai, bộc lộ sự không phù hợp trong quản lý đất đai. Điều này
giúp Nhà nớc đổi mới, bổ sung, hoàn thịên chính sách đất đai và thực hịên đổi
mới công tác quản lý đất đai nhằm tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai đợc
thực hiện phù hợp với bản chất của quan hệ đất đai, từ đó tạo điều kiện cho thị
trờng mở rộng và phát triển, góp phần khắc phục tình trạng kinh doanh ngầm,
tham nhũng, trốn thuế, đầu cơ và các tệ nạn khác xung quanh hoạt động kinh
doanh bất động sản đang có chiều hớng gia tăng ở nớc ta.
Cũng thôngm qua thị trờng giúp Nhà nớc đổi mới, bổ sung, hoàn thiện
công tác quản lý đất đai, quản lý bất động sản: thiết lập hệ thống, quy trình
đăng ký đất đai, đăng ký tài sản, lập bản đồ địa chính, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất... hoàn thịên hồ sơ ban đầu về đất đai, bất động sản là điều
kiện trực tiếp làm rõ ranh giới và xác lập từng bất động sản cụ thể nh một hàng
hoá cụ thể. Thị trờng bất động sản hình thành và phát triển góp phần xác lập
mối quan hệ kinh tế giữa nhà nớc và ngời sử dụng bất động sản, nâng cao hiệu
quả sử dụng tài nguyên đất, khắc phục tình trạng phi kinh tế trong đầu t xây
dựng cơ bản, trên sở đó bổ sung, hoàn thiện cơ chế chính sách và hoàn thiện
công tác quản lý Nhà nớc.
3.3 Tính tất yếu khách quan của việc hình thành và phát triển thị trờng bất
động sản

có thị trờng bất động sản phát triển, đáp ứng nhu cầu về đất đai, bất động sản
phục vụ cho các hoạt động hợp tác kinh tế quốc tế. Đặc biệt đối với các nớc
đang phát triển, đất đai(quyền sử dụng đất) là một nguồn vốn quan trọng để góp
vốn liên doanh. Vì vậy, để phát triển hoạt động kinh tế quốc tế, mỗi nớc cần
phải có thị trờng bất động sản phát triển để đáp ứng nhu cầu về định giá bất
động sản, chuyển nhợng phần vốn góp bằng bất động sản...
Đối với nớc ta đang trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trờng,
việc hình thành một hệ thống thị trờng đồng bộ nói chung và thị trờng bất động
sản nói riêng là vấn đề hết sức quan trọng.
Trong cơ chế kế hoạch hóa tập trung, thị trờng bất động sản hầu nh không
tồn tại do không có sự thừa nhận của pháp luật. Một số giao dịch về bất động
sản của các tầng lớp dân c đợc thực hiện thông qua thị trờng ngầm. Vì vậy, khi
chuyển sang kinh tế thị trờng, thị trờng bất động sản hầu nh cha hình thành, các
giao dịch về bất động sản chủ yếu thực hiện trên thị trờng bất động sản không
chính thức, nằm ngoài sự kiểm soát của nhà nớc. Điều này làm cho thị trờng bất
động sản diễn biến hết sức phức tạp gây ra các hậu quả tiêu cực về kinh tế - xã
hội, các nguồn lực về bất động sản cha phát huy đợc hiệu quả một cách tối đa.
Chính vì vậy, hình thành và phát triển thị trờng bất động sản ở Việt Nam là một
tất yếu khách quan.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
4. Phân loại thị trờng bất động sản
Có nhiều cách phân loại thị trờng bất động sản, mỗi cách dựa vào một số
tiêu thức khác nhau. Mỗi tiêu thức là cách tiếp cận khác nhau đối với thị trờng
bất động sản.
4.1. Căn cứ vào loại hình giao dịch
Nếu căn cứ vào các loại hình giao dịch trên thị trờng bất động sản, có thể
chia thị trờng bất động sản thành các thị trờng sau:

Thị trờng mua bán bất động sản

t phát triển. Các nớc đang phát triển nh Trung Quốc, Thái Lan, Malayxia... đã
thành công trong việc thực hiện bảo đảm tiền vay bằng thế chấp bất động sản.
Còn ở các nớc công nghiệp phát triển, thế chấp đất đai, bất động sản bảo đảm
vay vốn rất phổ biến và phát triển. Để có thể thế chấp bất động sản, trớc hết cần
định giá bất động sản đợc thế chấp trên cơ sở giá cả thị trờng, song, việc định
giá bất động sản làm tài sản thế chấp còn chịu tác động của quan hệ cung - cầu
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
về vốn. ở các nớc có thị trờng vốn phát triển các khoản nợ có thể đợc chuyển
nhợng, đồng thời thì quyền nắm giữ bất động sản thế chấp cũng phải đợc
chuyển nhợng theo. Khi khoản vay không có khả năng hoàn trả, thì chủ nợ có
quyền phát mãi bất động sản thế chấp. Chính vì vậy, các giao dịch liên quan
đến bất động sản dùng làm tài sản thế chấp đã hình thành nên thị trờng giao
dịch các bất động sản dùng làm tài sản thế chấp.

Thị trờng bất động sản dùng để góp vốn liên doanh.
Ngời sở hữu bất động sản (chủ yếu là đất đai) sử dụng để góp vốn liên
doanh , với giá trị vốn góp là giá trị của bất động sản. Việc góp vốn liên doanh
bằng bất động sản có thể mở rộng thành hình thức góp vốn cổ phần bằng bất
động sản. ở các nớc đang phát triển việc sử dụng đất đai làm vốn góp liên doanh
để làm nguồn vốn đầu t, thu hút công nghệ, tiếp thu kinh nghiệm quản lý từ nớc
ngoài thông qua các dự án liên doanh.

Thị trờng giao dịch khác về bất động sản.
Bên cạnh các giao dịch chủ yếu trên, còn có một số loại giao dịch khác về
bất động sản. Việc thực hiện cổ phần hoá, t nhân hoá các doanh nghiệp nhà nớc
ở các nớc dẫn đến việc bán, chuyển dịch quyền sở hữu bất động sản là các tài
sản nhà nớc (sở hữu toàn dân) thành sở hữu t nhân và sở hữu hỗn hợp về bất
động sản. Do tiến hành cổ phần hoá, t nhân hoá làm nảy sinh các giao dịch về
bất động sản thuộc phạm vi của thị trờng bất động sản.

thị trờng bất động sản hay không còn phải đợc luật pháp quy định. Mặt khác, có
những loại bất động sản rất khó hoặc không trở thành hàng hoá nh nhiều loại
bất động sản công cộng: công trình hạ tầng mang tính chất công cộng, đất đai là
bất động sản nhng pháp luật cấm mua bán.
5.2. Cầu về hàng hoá bất động sản
Tổng cầu về hàng hoá bất động sản là tổng số lợng cầu về các loại bất
động sản hay nói cách khác là toàn bộ số lợng bất động sản mà các cá nhân, hộ
gia đình, hãng kinh doanh và thành phần khác trong xã hội dự kiến sẽ mua đợc
tơng ứng với nguồn lực tài chính có khả năng thanh toán của họ.
Nh vậy cầu về mỗi loại bất động sản là khối lợng bất động sản mà ngời
mua sẵn sàng chấp nhận và có khả năng thanh toán để nhận đợc khối lợng bất
động sản đó trên thị trờng. Ngời mua ở đây thờng là ngời tiêu dùng và có thể
ngời sử dụng bất động sản phục vụ cho sản xuất kinh doanh hoặc cho sinh hoạt
của con ngời.
Giữa nhu cầu tiêu dùng và cầu về bất động sản có một sự khác biệt khá lớn
về quy mô, phạm vi và đối tợng xuất hiện. Nhu cầu về bất động sản thờng phát
sinh với quy mô lớn, xuất hiện trên phạm vi rất rộng và có thể nảy sinh ở tất cả
các đối tợng, thành phần trong xã hội, nhng cầu thực tế về bất động sản lại
không hoàn toàn trùng khớp với nhu cầu cả về lợng và chất do có những nhu
cầu phát sinh song lại không có khả năng thanh toán, nhng có những đối tợng
không có nhu cầu sử dụng nhng lại có nhu cầu đầu t kiếm lời, nên có cầu xuất
hiện trên thị trờng. Do vậy cầu về mỗi loại bất động sản có quan hệ hết sức chặt
chẽ với nhu cầu, khả năng thanh toán và điều kiện hoạt động của thị trờng.
Mức độ ảnh hởng tác động đến cầu về bất động sản tựu trung lại bao gồm
các nhân tố chủ yếu sau:
- Sự tăng trởng về dân số và phát triển của lực lợng sản xuất:
Tăng trởng dân số là nhân tố làm tăng mọi nhu cầu của xã hội và theo đó
cầu về bất động sản tăng lên. Đồng thời, sự gia tăng dân số còn làm tăng thêm
các nhu cầu về các hoạt động dịch vụ thơng mại, y tế.. đều là các nhân tố làm
tăng nhu cầu về bất động sản, nhất là tại các vùng trung tâm. Chính vì vậy, cùng

của đô thị hoá là quy mô tập trung dân số về các vùng đô thị và sự phát triển
của quy mô bề rộng không gian đô thị. Mất cân đối về cung cầu bất động sản ở
đô thị cũng xuất hiện chủ yếu trong giai đoạn này. Quá trình đô thị hoá không
chỉ làm thay đổi tổng cầu về nhà ở mà còn làm thay đổi kết cấu nhu cầu về nhà
ở. Do vậy, cầu về nhà đất nói riêng, thị trờng bất động sản nói chung diễn ra sôi
động nhất trong quá trình phát triển đô thị hoá.
- Mốt và thị hiếu nhà ở.
Những thay đổi về kiến trúc, kiểu dáng và nhất là mốt tiêu dùng là nhân tố
làm thay đổi đáng kể cầu về nhà ở.
- Sự phát triển và hoàn thiện của hệ thống kết cấu hạ tầng.
Sự phát triển và hoàn thiện về kết cấu hạ tầng cũng làm tăng đáng kể cầu
về bất động sản đối với những vùng trớc đây cha có cơ sở hạ tầng, không có khả
năng tiếp cận.
- Những chính sách của Chính phủ.
Những chính sách của Chính phủ cũng là những nhân tố tác động hết sức
nhạy cảm đến cầu về bất động sản. Sự thay đổi thái độ của Chính phủ về quyền
sở hữu và sử dụng nhà ở và đất ở, sự thừa nhận sở hữu t nhân về nhà ở, sự thay
đổi thái độ Chính phủ đối với chính sách thuê nhà và bán nhà, tất cả những điều
này đều có tác động đáng kể đến sự thay đổi cầu về bất động sản.
- Chính sách cung tiền tệ cũng có tác động đáng kể đến cầu về bất động sản.
Do lợng cung tiền tệ sẵn có nên nhu cầu tiêu dùng sẽ dễ dàng chuyển
thành nhu cầu có khả năng thanh toán và trở thành cầu trên thị trờng.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Nói chung các nhân tố trên đây là những nhân tố phổ biến tác động đến sự
thay đổi của cầu bất động sản. Tuy nhiên, tuỳ từng bối cảnh phát triển trong các
điều kiện môi trờng khác nhau thì sự biểu hiện của các nhân tố trên là không
đồng nhất, đồng thời còn có thể xuất hiện những nhân tố tác động đặc thù khác.
5.3. Cung hàng hoá bất động sản
Cung hàng hoá bất động sản là toàn bộ khối lợng bất động sản sẵn sàng đa ra

- Các yếu tố đầu vào và chi phí xây dựng.
Các yếu tố nguyên liệu đầu vào cũng có vai trò rất quan trọng đến lợng cung
về nhà ở. Nếu các nguyên liệu đầu vào cho xây dựng nhà ở sẵn có thì khả năng và
tốc độ phát triển của ngành xây dựng mạnh hơn; nếu giá cả các nguyên vật liệu hạ
thì giá thành xây dựng cũng thấp và khả năng cung nhà ở với giá hạ sẽ mở rộng
thêm. Các yếu tố nguyên liệu và kỹ thuật đầu vào của quá trình xây dựng nhà ở với
các cấp độ khác nhau tạo thêm tính phong phú và cơ cấu nguồn cung. Ngợc lại chi
phí xây dựng và cao thì nguồn cung sẽ ít hơn.
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
- Chính sách và pháp luật của Nhà nớc
Khác với các hàng hoá thông thờng, cung về nhà đất phụ thuộc rất lớn vào
chính sách của Chính phủ về các chế độ quản lý đất đai và nhà ở, về chính sách
sử dụng đất và các khoản đầu t cho phát triển đất.
Chính sách của Nhà nớc đối với phát triển và cải thiện nguồn cung về nhà
đất không phải là những hỗ trợ về giá đầu vào của nguyên vật liệu xây dựng,
không phải là sự kiểm soát bằng các quy định về các quan hệ giao dịch trên thị
trờng mà thông qua các hành động thức tế nh quy hoạch, thể chế các quan hệ về
nhà đất, đến việc đầu t phát triển kết cấu hạ tầng. Đó là những tác động hữu
hiệu nhất đến việc điều chỉnh, thay đổi trạng thái về các quan hệ cung cầu bất
động sản.
5.4. Quan hệ cung cầu và giá cả hàng hoá bất động sản
Mỗi hàng hoá bất động sản đều tồn tại dới hình thức hiện vật và hình thức
giá trị. Các hình thức này luôn luôn tác động lẫn nhau, chẳng hạn một ngôi nhà
đợc xây thêm diện tích sử dụng hoặc đợc cải tạo, nâng cấp sẽ có giá trị hơn so
với ngôi nhà ở trạng thái cũ. Tuy nhiên, giá trị của bất động sản còn tuỳ thuộc
vào giá cả trên thị trờng. Cung một thửa đất, một căn hộ vào thời kỳ sốt nóng
thì giá trị của chúng có thế cao gấp hai, ba lần so với lúc bình thờng; còn vào
thời kỳ đóng băng giá lại hạ xuống, nhiều khi còn thấp hơn lúc bình thờng.
Giá cả bất động tuỳ thuộc một phần vào quan hệ cung cầu trên thị trờng.

doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Trong nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung, do không có thị trờng bất động
sản nên cũng không có doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Nhng trong nền
kinh tế thị trờng, xuất hiện khá nhiều các công ty xây dựng, tổng công ty xây
dựng hoạt động theo kế hoạch của nhà nớc, sản phẩm bất động sản đợc tạo lập
phần lớn thuộc quyền sở hữu của Nhà nớc. Sự thiếu vắng của các doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản trong nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung đã chẳng
những làm giảm thiểu các khả năng tạo lập các loại hàng hoá bất động sản mà
còn làm cho hiệu quả sử dụng tài sản bất động sản (đặc biệt là đất đai) chỉ đạt
đợc mức độ thấp kém, bị lãng phí ở mức độ cao. Riêng ở đô thị, do không có sự
tham gia tạo dựng của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nên bộ mặt
kiến trúc bị chắp vá, manh mún.
Trong điều kiện hiện nay, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bao
quát một phạm vi khá rộng, không chỉ có doanh nghiệp san ủi tạo lập mặt bằng,
mà còn có doanh nghiệp xây dựng hệ thống cấp thoát nớc, doanh nghiệp làm đ-
ờng và trạm điện, doanh nghiệp xây dựng nhà và các công trình kiến trúc khác.
Ngay cả những tổ chức làm quy hoạch, lập kiến trúc cũng dần dần đợc tổ chức
theo các loại hình kinh doanh thích hợp. Các tổ chức tài chính, ngân hàng trong
những tình hình cụ thể cũng có thể là ngời đóng góp cổ phần vào các doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản.
Do đặc điểm của bất động sản, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
trong quá trình cạnh tranh trên thị trờng sẽ có một bộ phận bị thải loại, số còn
lại sẽ có một bộ phận lớn mạnh lên thành doanh nghiệp lớn. Những đại doanh
nghiệp không chỉ lớn trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản mà còn lớn so với
các doanh nghiệp lớn khác trong nền kinh tế.
5.6. Các tổ chức trung gian trong thị trờng bất động sản
Hoạt động của thị trờng không chỉ có ngời mua và ngời bán bất động sản,
mà giữa họ còn có các tổ chức trung gian làm cầu nối. Do bất động sản là loại
tài sản có vị trí cố định, lại có giá trị lớn, quy trình mua bán phức tạp hơn so với
việc mua bán các tài sản khác. ở một số trờng hợp đơn giản, ngời mua và ngời

6.1. Sự thừa nhận của Nhà nớc về hàng hoá và thị trờng bất động sản
Thị trờng bất động sản xuất hiện khi bất động sản trở thành hàng hoá và
thị trờng đó phải đợc Nhà nớc thừa nhận. Nh vậy, ở đâu và lúc nào cha có đủ
hai điều kiện này thì ở đó cha thể có thị trờng bất động sản.
Không phải tất cả bất động sản đều là hàng hoá. Muốn trở thành hàng hoá,
mỗi loại bất động sản phải đợc đa ra giao dịch trên thị trờng, hơn nữa cũng là
một loại bất động sản nh nhau nhng việc có đợc tham gia thị trờng bất động sản
hay không còn phải đợc Nhà nớc không cấm. Mặt khác có những loại bất động
sản rất khó hoặc không thể trở thành bất động sản hàng hoá nh loại bất động
sản công cộng mà việc sử dụng của ngời này không ảnh hởng đến việc sử dụng
của ngời khác.
Đất đai là bất động sản nhng pháp luật của mỗi nớc cũng có những quy
định khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trờng bất động sản. Nhiều
nớc nh Thuỵ Điển, Thái Lan, Malayxia, Singapore, quy định bất động sản (đất
đai + tài sản trên đất) là hàng hoá đợc giao dịch trên thị trờng bất động sản.
Trung Quốc - bất động sản (đất đai + tài sản trên đất) đợc phép giao dịch trên
thị trờng bất động sản nhng đất đai thuộc sở hữu nhà nớc không đợc mua bán
mà chỉ đợc chuyển quyền sử dụng đất, đất đai thuộc sở hữu tập thể phải chuyển
thành sở hữu nhà nớc (bằng cách trng thu) mới đợc chuyển quyền sử dụng đất.
Theo quy định của pháp luật Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân và pháp
luật không cho phép mua bán đất đai, do đó đất đai không phải là hàng hoá, chỉ
quyền sử dụng đất mới đợc công nhận là hàng hoá. Nh vậy, không giống nh ở
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
nhiều nớc khác, ở nớc ta không có thị trờng đất đai, mà chỉ có thị trờng quyền
sử dụng đất.
Hàng hoá bất động sản muốn đa ra giao dịch trên thì cần có sự xuất hiện
của thị trờng bất động sản. Khi Nhà nớc không thừa nhận thị trờng bất động sản
thì các giao dịch về bất động sản đợc thực hiện thông qua thị trờng không chính
thức (thị trờng ngầm). Vì vậy, để thị trờng bất động sản xuất hiện thì cần có sự

ởng của các yếu tố kinh tế, xã hội... Khi hoạt động kinh tế phát triển làm tăng
nhu cầu sử dụng bất động sản cho các ngành kinh tế công nghiệp, thơng mại,
dịch vụ. Sự gia tăng này đòi hỏi phải chuyển dịch đất đang sử dụng vào mục
đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp sang sử dụng vào mục đích công nghiệp,
thơng mại, dịch vụ... làm gia tăng các quan hệ đất đai, giao dịch bất động sản và
thị trờng bất động sản phát triển. Mặt khác, khi các hoạt động xã hội, dịch vụ
Website: Email : Tel : 0918.775.368
Website: Email : Tel : 0918.775.368
thơng mại, nhu cầu về khám chữa bệnh, nhu cầu giáo dục và đào tạo, hoạt động
văn hoá, thể dục thể thao, vui chơi, giải trí tăng lên sẽ dẫn đến tăng nhu cầu về
bất động sản, nhất là nhu cầu về bất động sản ở các trung tâm thơng mại, dịch
vụ, dân c; chính vì thế mà bất động sản ở các vùng trung tâm đợc xây dựng
nhanh chóng hơn ở các vùng khác với giá cả cao hơn và thị trờng bất động sản ở
đây cũng nhộn nhịp hơn.
IV. Quản lý nhà nớc đối với thị trờng bất động sản.
Để thị trờng bất động sản hoạt động có hiệu quả, một mặt nhà nớc phải
tạo đợc các điều kiện cần thiết để thị trờng thể hiện vai trò trong việc phân bổ
và sử dụng hợp lý tài nguyên đất đai và đáp ứng nhu cầu về bất động sản hàng
hoá với giá cả hợp lý, chi phí giao dịch thấp; mặt khác, nhà nớc phải có sự can
thiệp nhằm đảm bảo công bằng xã hội, có chính sách hỗ trợ cần thiết cho những
đối tợng bị thua thiệt nh ngời có thu nhập thấp, ngời nghèo, cụ thể là:
1. Tạo khung pháp lý thích ứng với các nguyên tắc thị trờng
Khung pháp lý về bất động sản luôn là vấn đề đợc quan tâm đầu tiên để thị
trờng bất động sản có thể hoạt động đợc. Khung pháp lý thể hiện ở hai vấn đề:
một là, tạo lập khung pháp lý bao gồm việc định rõ cấu trúc sở hữu (sử hữu
công, sở hữu cộng đồng, sở hữu gia đình, dòng họ...) các bên có quyền tham gia
vào các hoạt động của thị trờng, quyền hạn và nghĩa vụ của từng bên (quyền về
sở hữu, quyền về hởng hoa lợi, quyền thế chấp, quyền phát mãi...), quy trình
mua bán, cơ chế thanh toán, cơ chế giải quyết tranh chấp, vai trò của các cơ
quan Nhà nớc; hai là, làm cho khung pháp lý thích ứng với các nguyên tắc thị