B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP.HCM
oOo

PHM TH MINH HU
MT S GII PHÁP MARKETING
CHO CÔNG TY TNHH LIÊN DOANH
PHÚ M HNG LUN VN THC S KINH T TP. H Chí Minh - Nm 2014
B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP.HCM
oOo TP.HCM, ngày… tháng… nm 2014
Tác gi lun vn
Phm Th Minh Hu MC LC
Trang ph bìa
Li cam đoan
Mc lc
Danh mc t vit tt
Danh mc bng, biu đ, hình v
PHN M U 1
1. Lý do chn đ tài 1
2. Mc tiêu nghiên cu: 2
3. i tng và phm vi nghiên cu 2
4. Phng pháp nghiên cu: 3

2010 – 2012 31
2.3. Thc trng hot đng Marketing ti công ty TNHH Liên doanh Phú M Hng 32
2.3.1. Nghiên cu th trng và xác đnh th trng mc tiêu. 32
2.3.1.1. Phân đon th trng theo đ tui. 32
2.3.1.2. Phân đon th trng theo ngh nghip. 33
2.3.1.2. Phân đon th trng theo vùng min. 33
2.3.2. Thc trng Marketing Mix ti công ty TNHH liên doanh Phú M Hng 34
2.3.2.1. Chính sách sn phm, dch v. 34
2.3.2.2. Chính sách giá 38
2.3.2.3. Chính sách phân phi 40
2.3.2.4. Chính sách xúc tin. 42
2.3.2.5. Chính sách con ngi 43
2.3.2.6. Quy trình Marketing. 45
2.3.2.7. Chính sách trit lý Marketing. 48 2.3.2.8. Ma trn IFE 50
2.4. Các yu t nh hng đn hot đng Marketing ca công ty Phú M Hng. 51
2.4.1. Các yu t bên ngoài 51
2.4.1.1 Các yu t thuc môi trng v mô 51
2.4.1.1. Các yu t thuc môi trng vi mô 62
2.4.2. Các yu t bên trong 68
2.4.2.1. Tài chính 68
2.4.2.2. Công ngh 69
2.4.2.3. Nhân s và h thng qun lý. 70
2.4.2.4. Vn hoá kinh doanh. 70
2.4.3. Ma trn EFE 72
CHNG 3: MT S GII PHÁP MARKETING CHO CÔNG TY TNHH LIÊN
DOANH PHÚ M HNG. 75
3.1. Mc tiêu ca công ty Phú M Hng đn nm 2020 75


DANH MC T VIT TT CPI Ch s giá tiêu dùng
CT & D Tp đoàn Central Trading and Development ài Loan
FDI Vn đu t trc tip nc ngoài (Foreign Direct Investment)
GDP Tng sn phm quc ni
GPI Ch s hòa bình toàn cu (Global Peace Index)
NXB Nhà xut bn
IPC Công ty TNHH Mt thành viên Phát trin Tân Thun
SPCC Công ty t vn xây dng Sino Pacific
TNHH Trách nhim hu hn
TP.HCM Thành Ph H Chí Minh
VAT Thu giá tr gia tng (Value Added Tax)
UBND U ban nhân dân

1

PHN M U
1. Lý do chn đ tài
Bt đng sn là mt lnh vc giàu tim nng ti VN cng nh trên th gii. Cn
st nhà đt nm 2007 là nm đc coi là cn st th 3 k t nm 1990 ti nay. Giá nhà
đt tng vt, giá vn phòng cho thuê cng tng mt cách phi mã khin cho Vit Nam
tr thành mt đim nóng v bt đng sn trên th gii.
Th trng bt đng sn ch yu là các khi nhà , vn phòng cho thuê và
khách sn.Vi nhu cu cao nhng giá  trên tri, các nhà đu c ôm hàng vi giá cao
đng thi gi giá làm cho túi tin khách hàng khó có th đáp ng đc. S lng nhà
xây lên nhiu nhng đ ph kín ca các cn h không cao.
Vi đc thù sn phm giá tr cao, cung và cu hin không cân bng khin
marketing trong lnh vc bt đng sn hu nh không đc coi trng cho lm. Vic
Marketing mi ch dng li trong vic s dng các kênh truyn thông, PR, brochure,
mô hình…Vi nhng th trng đang lên cn st, nhng công c trên đc s dng
đem li hiu qu tt nhng vi mt th trng bình lng thì Marketing li cn thit hn
bao gi ht.
Hin nay th trng bt đng sn ca Vit Nam còn  giai đon s khai, vic
mua bán, giao dch sn phm cha thc s vn hành tuân theo quy lut ca nn kinh t
th trng, theo quan h cung cu mt cách lành mnh. Do s mt cân bng liên tc
gia cung và cu, nhiu giai đon th trng nm trong tay ngi bán. Chính vì vy
doanh nghip bt đng sn không coi trng và đu t rt ít cho hot đng nghiên cu,
d báo đ phc v vic Marketing sn phm ca mình.
V th th trng bt đng sn thi đim hin nay không còn là ca ngi bán
na, mà nó chuyn sang th trng ca ngi mua. Ngi mua có c hi t do la
2

chn các sn phm phù hp vi yêu cu ca mình vi mc giá rt cnh tranh. Và thi

xác đnh nhu cu th trng v loi sn phm nhà , t đó đ xut các gii pháp
Marketing cho công ty TNHH Liên doanh Phú M Hng.
Phng pháp thu thp s liu:
 Thu thp s liu s cp thông qua vic kho sát điu tra bng bng câu hi.
 Thu thp s liu th cp t:
- Ngun t ni b ca công ty: các s liu thng kê, báo cáotng kt
- Ngun t bên ngoài: sách, báo, internet…
5. Kt cu lun vn:
Lun vn ngoài li m đu và kt lun, đc cu trúc thành 3 chng nh sau:
Chng 1: C s lý lun
Chng 2: Thc trng Marketing ti công ty TNHH Liên doanh Phú M Hng
Chng 3: Mt s gii pháp Marketing cho công ty TNHH Liên doanh Phú M
Hng

4

CHNG 1: C S LÝ LUN
1.1.Khái nim và chc nng caMarketing
1.1.1. Khái nim Marketing
Thut ng Marketing ngha là gì? Nhiu ngi ngh rng Marketing ch có
ngha là bán và qung cáo. Và điu đó cng chng có gì l - hàng ngày chúng ta đã b
tn công bi hàng khi nhng tit mc qung cáo trên truyn hình, ri mu qung cáo
trên báo, th gi trc tip, cng nh nhng cú đin thoi chào hàng. Ngi ta luôn
luôn c gng đ bán cho chúng ta cái gì đó. Có v nh chúng ta chng th nào tránh
khi cái cht, thu và s bán.
Các đnh ngha Marketing đu nhn mnh đn tm quan trng ca s trao đi
li ích qua đó tha mãn các mc tiêu ca c ngi mua ln ngi bán dù h là cá nhân
hay là t chc.
Theo Ray Corey: “Marketing bao gm mi hot đng mà Công ty s dng đ
thích nghi vi môi trng ca mình mt cách sáng to và có li”.

1.1.3.Vai trò và chc nng ca Marketing
Vai trò ca Marketing
Marketing có vai trò là cu ni trung gian gia hot đng ca doanh nghip và
th trng, đm bo cho hot đng ca doanh nghip hng đn th trng, ly th
trng làm mc tiêu kinh doanh. Nói cách khác, Marketing có nhim v to ra khách
hàng cho doanh nghip. S dng Marketing trong công tác k lp hoch kinh doanh s
giúp cho doanh nghip thc hin phng châm k hoch phi xut phát t th trng.
6

ây là s khác bit c bn v cht ca công tác k hoch trong kinh t th trng so
vi công tác k hoch trong nn kinh t k hoch hoá tp trung.
Trong điu kin cnh tranh trên th trng gay gt thì ch có doanh nghip nào
bit hng đn th trng mi có kh nng tn ti.
Chc nng ca Marketing
B phn Marketing phi tr li bn vn đ c bn sau ca doanh nghip:
- Ai là khách hàng mc tiêu ca doanh nghip? H có các đc đim gì?
Nhu cu, mong mun ca h nh th nào? (Hiu rõ khách hàng)
- Môi trng kinh doanh ca doanh nghip có tác đng tích cc, tiêu cc
nh th nào đn doanh nghip? (Hiu rõ môi trng kinh doanh).
- Các đi th nào đang cnh tranh vi doanh nghip? H mnh yu nh
th nào so vi doanh nghip? (Hiu rõ đi th cnh tranh)
- Doanh nghip s dng các chin lc Marketing hn hp gì đ tác đng
ti khách hàng? (Sn phm, giá c, kênh phân phi, xúc tin –
Marketing mix). ây là v khí ch đng trong tay ca doanh nghip đ
“tn công” vào th trng mc tiêu.
Nh vy, có th nói mun kinh doanh thành công, doanh nghip phi hiu rõ
mình, hiu rõ đi phng, hiu rõ khách hàng, hiu rõ thiên thi, đa li (hiu rõ điu
kin, môi trng). T đó công ty mi có th xây dng chin lc Marketing hng ti
th trng.
1.2.Các thành phn c bn ca Marketing dch v

Cng là mt thành phn ch yu trong Marketing.ó là nhng hot đng làm
cho sn phm có th tip cn vi khách hàng mc tiêu.Công ty phi hiu rõ, tuyn
chn và liên kt nhng nhà trung gian đ cung cp sn phm đn th trng mc tiêu
mt cách có hiu qu.
P4. Xúc tin (Promotion)
Xúc tin gm nhiu hot đng đ thông đt và thúc đy sn phm đn th trng
mc tiêu. Công ty phi thit lp nhng chng trình nh: qung cáo, khuyn mãi, quan
h công chúng, Marketing trc tip. Công ty cng phi tuyn m, hun luyn và đng
viên đi ng bán hàng.
 cp đ 2 (nc 2), chúng ta quan tâm đn hai nhóm gii pháp lt t tinh thn c
bn ca qun tr: đó là yu t con ngi và yu t h thng.
P5. Con ngi (people)
Chin lc nhân s  mi công ty cn phi đc nhìn nhn di góc đ
Marketing. Ngày càng có nhiu các phng pháp tip th đnh hng con ngi. Nói
9

theo ngôn ng brand marketing thì mi cá nhân và gia đình nhân viên cng đc “gn
nhãn” vi thng hiu chung ca doanh nghip cng nh các thng hiu sn phm
mà h đang n lc gy dng tng ngày  mi ni mi lúc.
P6. Quy trình (process)
Doanh nghip phát trin luôn đt nhng quy trình qun tr (đin hình là
ISO:9001) làm h thng qun tr làm nn tng đ th ch hóa b máy làm vic, giúp
lut hóa trách nhim cá nhân hay nói đúng hn là “minh bch hóa” vai trò và phm vi
trách nhim ca tng ngi đ cá nhân thy rõ nhim v và quyn hn ca mình trong
mt tp th qun tr.
 cp đ 3 (nc 3), chúng ta tìm hiu vai trò ca t tng, trit lý, vn hóa trong
mt t chc, hay c th là trong mt doanh nghip.
P7. Trit lý (philosophy)
Các gii pháp  cp đ này th hin bi s mnh hay tm nhìn ca doanh
nghip, ca thng hiu; vn hóa, nhng thói quen ng x và chun giá tr trong

phi bit đánh giá tình trng nn kinh t thng mi trong thi gian trc mt và lâu
dài.
Trong điu kin ca Vit Nam nói chung và trong lnh vc bt đng sn nói
riêng, các yu t kinh t ni bt mà các nhà kinh doanh phi thng xuyên quan tâm
phân tích là:
2
ng Th Thanh Phng và cng s, 2008. Giáo trình Qun tr Doanh nghip. Thành ph H Chí Minh: Nhà
xut bn Thng kê, trang 33

i th
tim n
Nhà cung
cp
Khách
hàng
SP thay
th
Vn
hoá xã
hi
Chính tr
pháp lut
T nhiên
công ngh
Kinh t
i th
cnh tranh

trng kinh t và nh hng đn th trng bt đng sn.
 Lãi sut
Lãi sut đc bit quan trng và nó gn vi chính sách tin t ca mt quc
gia.i vi th trng bt đng sn, chính sách tin t và lãi sut có tm nh hng rt
ln. Mt minh chng rt ln đó là th trng bt đng sn nm 2008-2009, khi chính
ph thc hin chính sách tht cht tin t, lãi sut theo đó tng cao, ngân hàng không
cho vay tiêu dùng… Chính điu này đã dn đn th trng bt đng sn đóng bng mt
thi gian dài.
 T l lm phát
Lm phát là mt ch tiêu tng hp phn ánh tính cht n đnh hay bt n ca
nn kinh t quc dân. Lm phát cao phn ánh mc cung tin t ln, do đólàm tng mc
cu và kích thích kinh doanh phát trin. Nhng lm phát cao đn mc không kim soát
đc s làm ri lon các tiêu chun tính toán, làm tng lãi sut tín dng và gây ri ro
ln cho đu t dài hn.Trong trng hp này mc lm phát cao s là nguy c cho kinh
doanh. Do đó, s là thun li nht khi lm phát  gii hn có th kim soát đc.
 Thu
Chính sách thu cng là mt trong nhng yu t kinh t mà bt k doanh nghip
nào cng quan tâm. Nhìn chung thu cao s bt li cho kinh doanh, thu thp s
12

khuyn khích kinh doanh. Trong điu kin ca Vit Nam các doanh nghip ngoài vic
quan tâm ti mc thu sut, còn quan tâm ti c tính n đnh ca thu sut.Thu sut
bt n đnh s gây khó khn cho các d kin chin lc kinh doanh dài hn ca các
doanh nghip. Các sc thu ch yu mà doanh nghip cn quan tâm là: thu VAT, thu
thu nhp doanh nghip, thu thu nhp cá nhân, thu xut nhp khu…
Khi phân tích các yu t nêu trên, nhà qun tr đã có cái nhìn tng quan v các
yu t kinh t tác đng đn Marketing cng nh nng lc cnh tranh ca doanh nghip.
Tùy theo tng lnh vc hot đng c th ca doanh nghip, nhà qun tr có th phân
tích chính sách và cán cân thng mi quc t, chi tiêu ca Chính ph, vn đ kim
soát giá ca Chính ph đ có tm nhìn tng quát hn.

vn hành Marketing các doanh nghip cn theo dõi cht ch s bin đi ca môi
trng lut pháp đ có th ng phó kp thi là rt quan trng.
May mn là  Vit Nam, c quan lp pháp (Quc Hi) có nhiu quan tâm trong
vic xây dng các vn bn lut điu chnh lnh vc kinh t (trong đócólnh vc kinh
doanh bt đng sn), dù cha tht hoàn chnh, n đnh lâu dài, phi thay đi bsung
nhiu qua quá trình thc hin.
Môi trng vn hóa xã hi
Ti mi nc mc đ nh hng ti hot đng kinh doanh ca các yu t vn
hóa xã hi cng khác nhau.Nhng các yu t thuc môi trng này rt cn đc xem
xét. Trong lnh vc qun tr Marketing, vn hoáxã hi có th nh hng đn các quyt
14

đnh mang tính chin lc nh la chn lnh vc và mt hàng kinh doanh, hoc nh
hng đn nhng quyt đnh chin lc ca tng mt Marketing - Mix: la chn nhãn
hiu, màu sc, kiu dáng, thay đi kênh phân phi, thay đi giá bán hoc các thông
đip xúc tin… Nhng khía cnh c bn ca môi trng vn hóa xã hi nh hng ti
các quyt đnh Marketing bao gm:
 Vn hóa
Giá tr cuc sng là mt khái nim rng mà khoa hc v qun lý khai thác các
khía cnh khác nhau. Vi qun tr Marketing các khía cnh đáng chú ý nh: Nhng cái
gì có giá tr, có ý ngha trong cuc sng? Cuc sng vt cht hay cuc sng tinh thn?
Sc kho, tri thc, s giàu sang, cuc sng tin nghi đc nhn thc nh th nào?
Nhng quan nim này đôi khi to thành mt xu hng tiêu dùng và m ra nhng c
hi đy hp dn trong hot đng Marketing.
Theo ngha rng hn, vn hóa còn bao gm c hành vi x s vi nhau trong
giao tip và quan h xã hi, trong vic bo v truyn thng và duy trì tp quán, vn hóa
nói lên nhng xu hng lâu dài v s chú trng đn ngi khác, s tha mãn tc
thi Nhng khía cnhđó đôi khi to ra nhng c hi kinh doanh khá hp dn, nhng
đng thi không ít trng hp gây ra phin toái cho các nhà hot đng Marketing.
 Xã hi

nhng s đi mi vô hn, kinh phí nghiên cu cao… Các yu t thuc môi trng
công ngh cng cóth nh hng hai mt ti các quyt đnh Marketing: va to ra c
hi, nhng đng thi cng hình thành nhng nguy c ln đe da doanh nghip.
16

Các nhà qun tr phi nm bt nhng yu t này ca môi trng t nhiên công
ngh nhm có nhng quyt đnh mang tính chin lc trong ngn cng nh dài hn.
1.3.1.2Các yu t vi mô
Các nhân t thuc môi trng vi mô bao gm khách hàng,các đi th cnh
tranh, nhà cung cp, các trung gian Marketing, gii công chúng. Các nhân t này nh
hng đn các quyt đnh Marketing ca các doanh nghip trong mt ngành.
Khách hàng
Nn tng ct lõi ca mi quyt đnh Marketing da trên s hiu bit hành vi và
nhu cu ca khách hàng. ây cng là thách thc ln nht đi vi các nhà qun tr
Marketing.
iu quan trng nht ca mc tiêu thit lp chin lc Marketing là phi xác
đnh đc nhng xu hng bin đi tiêu dùng ca khách hàng hin ti và khách hàng
tim nng đang to ra c hi và đe da gì đi vi doanh nghip. Vì mc tiêu xây dng
hoc điu chnh k hoch hàng nm, vic nghiên cu sc mua ca khách hàng có ý
ngha ln. Tuy nhiên, xét trên tng th các nhà qun tr Marketing phi thng xuyên
quan tâm cnhng xu hng bin đi trong tiêu dùng ca khách hàng và nng lc mua
sm ca h.
i th cnh tranh trong ngành
Cnh tranh theo quan đim “Nm yu t cnh tranh” ca Michael E. Porter: nhà
cung cp, khách hàng, sn phm thay th, đi th cnh tranh, đi th tim n. iu này
đc mô t khá rõ trong mô hình di đây: