B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP. H CHÍ MINH

K
K
H
H




N
N
G
GS
S

K
K
I

TP.H CHÍ MINH ậ NM 2012

LI CM N

Xin chân thành cm n QuỦ Thy Cô Vin ào to Sau đi hc, Khoa Ngân
hàng trng i hc Kinh t Thành ph H Chí Minh. c bit gi li cám n chân
thành đn PGS.TS Trn Huy Hoàng, ngi đã dành nhiu thi gian, công sc hng
dn và giúp đ tôi trong sut quá trình tip cn đ tài và hoàn thành lun vn này. LI CAM OAN

Tôi xin cam đoan lun vn này là do chính tôi nghiên cu và thc hin. Các
thông tin và s liu đc s dng trong lun vn đc trích dn đy đ ngun tài liu
ti danh mc tài liu tham kho là hoàn toàn trung thc.
TP.H Chí Minh, tháng nm 2012
1.3.3 Hiu qu ca cho vay bt đng sn 15
1.3.3.1 Các ch tiêu đánh giá hiu qu cho vay BS trên góc đ ca ngân hàng 16
1.3.3.2 Các ch tiêu đánh giá hiu qu cho vay BS trên góc đ ca khách hàng 18
1.3.4 Ri ro ca cho vay BS 18
1.4 Cho vay bt đng sn  mt s nc trên th gii và bài hc kinh nghim cho Vit Nam 20
1.4.1 Kinh nghim v chính sách tài chính tin t cho BS ca mt s nc trên th gii 20
1.4.1.1 Nhng kinh nghim chung 20
1.4.1.2 Chính sách tín dng ậ Kinh nghim ca Úc và Niu Di Lân 21
1.4.1.3 Áp dng mô hình ngân hàng th chp ậ kinh nghim ca an Mch 22
1.4.1.4 Kinh nghim ca Malaysia v kênh huy đng vn đu t bt đng sn da trên
chng khoán hóa tài chính bt đng sn 23
1.4.2 Mt s bài hc rút ra v chính sách tài chính tin t cho s phát trin th trng BS
23
KT LUN CHNG 1 26
CHNG 2: THC TRNG CHO VAY BT NG SN CA NGÂN HÀNG TMCP QUC
T VIT NAM - TP. HCM 27
2.1 Thc trng th trng bt đng sn TP.HCM 27
2.1.1 u th ca th trng bt đng sn TP.HCM 27
2.1.2 Tng quan v th trng bt đng sn TPHCM 28
2.1.3 Thc trng các yu t tác đng đn th trng bt đng sn 32
2.1.3.1 Kinh t TP.HCM phát trin, vn đ đô th hóa vƠ gia tng dơn s 32
2.1.3.2 Các yu t tác đng v phía ắcung” bt đng sn 34
2.1.3.3 Các yu t qun lỦ, điu tit ca nhƠ nc v bt đng sn 38
2.1.3.4 Các yu t v lãi sut, chính sách thu 39
2.2 Thc trng cho vay bt đng sn ca Ngân hƠng VIB trên đa bàn TPHCM 40
2.2.1 Khái quát v NH TMCP Quc T Vit Nam (VIB) 40
2.2.2 Thc trng ngun vn cho vay ca Ngơn hƠng VIB đi vi th trng BS 42

3.3.1 i vi chính ph 73
3.3.2 i vi NHNH 79
3.4 Các gii pháp phát trin cho vay BS ti Ngân hàng 80
3.4.1 V ngun vn và sn phm tín dng bt đng sn 80
3.4.2 Các gii pháp nâng cao hiu qu thm đnh các d án, các hp đng tín dng đi vi
BS ti Ngơn hƠng trên đa bàn TP.HCM 84
PHN KT LUN CHUNG
TÀI LIU THAM KHO
DANH MC CÁC T VIT TT


BS
Bt đng sn
CBRE
Công ty t vn – nghiên cu - qun lý bt đng sn CB Richard
Ellis
CIC
Trung tâm thông tin tín dng ngân hàng
FDI
Vn đu t trc tip nc ngoài
GHB
Ngân hàng nhà  Chính ph Thái Lan
GHLC
Công ty cho vay v nhà  ca Chính ph Nht Bn
HDB
y ban phát trin nhà  Singapore
NHNN

TP.HCM
Bng 2.6 Ch s giá vt liu xây dng ch yu ti TP.HCM (Nm 2006=100)
Bng 2.7 T trng d n tín dng BS qua các nm

Hình v
Hình 1.1 Quy trình thm đnh tín dng các d án kinh doanh BS
Hình 2.1 Lng cung cn h ti TPHCM qua các nm
Hình 2.2 Giá cho thuê vn phòng ti các Thành ph ln trong khu vc
Hình 2.3 Mc đ gia tng nhu cu các loi hình bt đng sn trong nm 2011 – 2012
Hình 2.4 T trng vn đu t trc tip nc ngoài vào lnh vc bt đng sn trong tng
vn đu t trên đa bàn TPHCM qua các nm
Hình 2.5 D n tín dng bt đng sn ti Ngân hàng trên đa bàn TPHCM
t 2007 đn 2011
Hình 2.6 Tc đ tng trng d n cho vay bt đng sn ca ngân hàng
Hình 2.7 T trng d n tín dng bt đng sn trong tng d n ca ngân hàng trên đa
bàn TPHCM
Hình 2.8 Xu hng tín dng bt đng sn trong nm 2012
Hình 2.9 T l n xu BS trên tng d n tín dng BS
M U
1. Tính thc tin ca đ tài
Nhu cu v nhà  luôn là mt trong nhng nhu cu c bn thit thc ca con ngi.

6. Kt cu ca đ
 tài gm có 3 chng:
- Chng 1: Nhng vn đ c bn v bt đng sn và cho vay bt đng sn.
- Chng 2: Thc trng cho vay bt đng sn ti VIB TPHCM giai đon 2007-
2011.
- Chng 3: Các gii pháp và kin ngh.
Do thi gian nghiên cu và kin thc hn ch, lun vn không tránh khi nhng
thiu sót, rt mong nhn đc nhng ý kin đóng góp ca Quý Thy Cô và nhng
ngi quan tâm đn lnh vc bt đng sn, cho vay bt đng sn, nhm giúp hoàn thin
các gii pháp trong công tác nghiên cu và trin khai các gii pháp theo tình hình thc
t.

1 CHNG 1: CÁC VN  Lụ LUN CHUNG V BT NG SN VÀ CHO
VAY BT NG SN
1.1. Lý lun c bn v bt đng sn
1.1.1. Khái nim bt đng sn
Ti mi nc đu có ngun tài sn quc gia bao gm các tài sn do thiên nhiên
ban tng và tài sn do con ngi to ra qua nhiu th h. Tài sn quc gia là ngun lc

- t nông nghip
- t lâm nghip
- t khu dân c nông thôn
- t đô th
- t chuyên dùng
- t cha s dng
Vt kin trúc đã xây dng xong bao gm các loi sau:
- Công trình làm nhà 
- Công trình thng nghip, khách sn, vn phòng…
- Công trình công nghip
- Công trình đc bit: quc phòng, an ninh…
1.1.2. c đim hàng hóa bt đng sn
- Bt đng sn là mt hàng hóa có v trí c đnh không th di di: c đim này
là do hàng hóa bt đng sn luôn gn lin vi đt đai nên c đnh v v trí, v đa đim
và không có kh nng chuyn dch, khó có kh nng tng thêm v s lng, din tích.
Mc khác, đt đai là ngun tài nguyên do thiên nhiên ban tng, nên có hn và b gii
hn v không gian. c đim này có nh hng rt ln đn th trng bt đng sn,
đn hot đng kinh doanh bt đng sn. V trí ca hàng hóa bt đng sn, bao gm các
yu t nh: đa đim c th, tình hình phát trin kinh t, vn hóa – xã hi và môi
trng cnh quan cng nh kt cu h tng khu vc có đc đim ca hàng hóa bt
đng sn.
3 - Bt đng sn là hàng hóa có tính lâu bn: đc đim này là do đt đai là tài sn
do thiên nhiên ban tng, mt loi tài nguyên đc xem nh không th b hy hoi (tr
trng hp đc bit). ng thi, các công trình kin trúc và vt cht kin trúc có th
tn ti hàng trm nm. Chính vì tính cht lâu bn ca hàng hóa bt đng sn và do đt
đai không b mt đi, không b thanh lý sau mt quá trình s dng, li có th s dng
vào nhiu mc đích khác nhau, nên hàng hóa bt đng sn rt phong phú và đa dng,

đng sn khác. c bit, trong trng hp Nhà nc đu t xây dng các công trình
kt cu h tng k thut và h tng xã hi s làm tng tính thm m và nâng cao giá tr
ca đt đai và các công trình xây dng trong khu vc đó.
- Hàng hóa bt đng sn ph thuc vào nng lc qun lý: Hàng hóa bt đng sn
đòi hi kh nng và chi phí qun lỦ cao hn so vi các hàng hóa thông thng khác.
Vic đu t xây dng các công trình rt phc tp, đòi hi cn có kh nng qun lý thích
hp.
1.1.3. Phân loi bt đng sn
T kinh nghim ca nhiu nc và kt qu nghiên cu  nc ta, theo Cc qun
lý nhà – B Xây Dng thì bt đng sn có th phân thành ba loi: bt đng sn có đu
t xây dng, bt đng sn không đu t xây dng và bt đng sn đc bit.
- Bt đng sn có đu t xây dng gm:
+ BS nhà 
+ BS nhà xng và công trình thng mi – dch v
+ BS h tng (h tng k thut, h tng xã hi)
+ BS là tr s làm vic v.v…
Trong bt đng sn có đu t xây dng thì nhóm bt đng sn nhà đt (bao gm
đt đai và các tài sn gn lin vi đt đai) là nhóm bt đng sn c bn, chim t trng
rt ln, tính cht phc tp rt cao và chu nh hng ca nhiu yu t ch quan và
khách quan. Nhóm này có tác đng rt ln đn quá trình công nghip hóa, hin đi hóa
đt nc cng nh phát trin đô th bn vng. Nhng quan trng hn là nhóm bt đng
5 sn này chim tuyt đi đa s các giao dch trên th trng bt đng sn  nc ta cng
nh  các nc trên th gii.
- Bt đng sn không đu t xây dng: bt đng sn thuc loi này ch yu là
đt nông nghip (di dng t liu sn xut) bao gm các loi đt nông nghip, đt
rng, đt nuôi trng thy sn, đt làm mui, đt him, đt cha s dng v.v
- Bt đng sn đc bit là nhng bt đng sn nh các công trình bo tn quc

* Cung – cu v bt đng sn: din bin cung cu v bt đng sn trong tng
giai đon nht đnh có th đy giá bt đng sn lên cao hoc ngc li. Yu t này
mang tính th trng và có khi làm cho giá tr bt đng sn b tng, gim mt cách bt
ng lên cao hoc thp hn so vi giá tr thc ca chính bt đng sn đó.
Nhóm 2:
Nhóm các yu t v pháp lỦ liên quan đn bt đng sn:
- Tình trng pháp lý ca bt đng sn: các giy t chng minh quyn s dng
đt, s hu nhà, giy phép xây dng… hin có.
- Các quy đnh xây dng và kin trúc gn vi bt đng sn, các hn ch v
quyn s dng đt, s hu nhà và công trình xây dng khác gn vi bt đng sn, tình
trng cho thuê, th chp bt đng sn, tình trng tranh chp quyn s dng đt, s hu
nhà, s hn ch s tng xây dng v.v
Nhóm 3:
Nhóm các yu t chung bên ngoài:
- Các yu t v chính sách: S thay đi v đng li chính sách ca Nhà nc
và chính quyn s ti có th có nhng tác đng đn hot đng ca th trng bt đng
sn nói chung và s đu t vào lnh vc bt đng sn nói riêng. C th là:
* Các chính sách có tác đng gián tip nh: s khuyn khích đu t bên ngoài
vào đa phng có th làm tng nhu cu v bt đng sn qua đó có th làm cho giá bt
đng sn gia tng.
* Các chính sách tác đng trc tip nh:
 Chính sách cho phép Vit kiu mua bt đng sn ti Vit Nam.
7  Chính sách cho phép nhng ngi không có h khu thành ph đc mua nhà
ti thành ph.
 Chính sách tín dng đi vi hot đng đu t vào lnh vc bt đng sn
 Chính sách tài chính áp dng đi vi nhng ngi đc nhà nc giao đt, cho
thuê đt …

- Có ý kin cho rng th trng bt đng sn và th trng đt đai là mt, bi vì, tài
sn là nhà, công trình xây dng phi gn vi đt đai mi tr thành bt đng sn đc.
Do đó đt đai bn cht nó là bt đng sn, đng thi nó là yu t đu tiên ca bt k
bt đng sn nào khác. Tuy nhiên trên thc t, th trng đt đai ch là mt b phn ca
th trng bt đng sn và hàng hóa đt đai ch là mt phn ca hàng hóa bt đng sn.
- Trên thc t có mt s ngi cho rng th trng bt đng sn là th trng nhà,
đt (th trng đa c). Quan nim này khá ph bin  nc ta vì cho rng, ch có nhà
đt mi mang ra mua bán chuyn nhng trên th trng, bt đng sn nhà, đt gi vai
trò quan trng trong đi sng kinh t xã hi và an ninh quc phòng ca đt nc; nhà,
đt là bt đng sn ch yu c v khi lng và giá tr. Cng ging nh quan nim trên
bt đng sn nhà, đt ch là mt b phn quan trng ca hàng hóa bt đng sn trên th
trng. Vì vy quan nim này là không đy đ.
- Mt quan nim khá ph bin cho rng, th trng bt đng sn là hot đng mua
bán, trao đi, cho thuê, th chp, chuyn nhng quyn s hu hoc quyn s dng bt
đng sn theo quy lut ca th trng. Khái nim này phn ánh trc din các hot đng
ca th trng c th. Khái nim này làm cho ngi ta d nhn bit phm vi và ni
dung ca th trng bt đng sn hn là mt khái nim có tính khái quát. Cng có Ủ
kin b sung cho khái nim này, cho rng th trng bt đng sn là th trng ca hot
đng mua bán, trao đi, cho thuê, th chp, chuyn dch, s hu hoc quyn s hu bt
đng sn theo quy đnh ca th trng có s qun lí ca nhà nc.
T nhng phân tích nêu trên, có th thy cn phi đa ra mt khái nim tng
quát v th trng bt đng sn nh sau: th trng bt đng sn là tng hòa các giao
9 dch dân s v bt đng sn ti mt đa bàn nht đnh, trong mt thi gian nht đnh.
nh ngha này va đn gin, va d hiu, đng thi nó cha đng đy đ phm vi và
ni dung ca th trng bt đng sn. ó là th trng ca các hot đng giao dch bt
đng sn nh: chuyn nhng, mua, bán, cho thuê th chp… trong phm vi không
gian và thi gian nht đnh. Hot đng ca th trng này tt yu phi tuân theo quy

phng din hin vt, bt đng sn tham gia quá trình sn xut kinh doanh hoc phc
v đi sng. Trên phng din đc tính thành giá tr, bt đng sn đc th chp đ
đm bo tin vay. Vic dùng bt đng sn làm tài sn th chp vay vn làm ny sinh
các giao dch liên quan đn bt đng sn th chp nh là nhu cu đnh giá bt đng sn.
+ Th trng giao dch bt đng sn dùng đ góp vn kinh doanh: Ngi s hu
bt đng sn, ch yu là đt đai, s dng đ góp vn kinh doanh, vi giá tr góp vn là
giá tr ca bt đng sn. i vi các nc đang phát trin, vic s dng đt đai làm vn
góp liên doanh đ làm ngun vn đi ng thu hút các ngun vn đu t, thu hút công
ngh, tip thu kinh nghim qun lí t nc ngoài thông qua các d án liên doanh.
+ Th trng các giao dch khác v bt đng sn: Bên cnh các giao dch ch yu
nêu trên v bt đng sn, còn mt s loi hình giao dch khác v bt đng sn. Vic
thc hin c phn hóa, t nhân hóa các doanh nghip Nhà nc  các nc dn đn
vic bán, chuyn dch quyn s hu các bt đng sn là tài sn nhà nc thuc s hu
toàn dân thành s hu t nhân và s hu hn hp v bt đng sn. Chính vì vy vic
tin hành c phn hóa, t nhân hóa làm ny sinh các giao dch v bt đng sn, thuc
phm vi ca th trng bt đng sn.
- Cn c vào trình t bt đng sn gia nhp th trng
Cn c vào trình t v thi gian ca hàng hóa bt đng sn gia nhp th trng có th
chia th trng bt đng sn thành 2 cp:
11 + Th trng s cp: th trng s cp hình thành khi nhà nc giao hoc cho
thuê đt. Ch th tham gia th trng này là nhà nc - đi din ch s hu - vi nhà
đu t hoc ngi có nhu cu s dng đt.
+ Th trng th cp: giai đon t sau khi nhn quyn s sng đt, ngi s dng
đt tin hành đu t to lp bt đng sn (xác đnh v trí to lp, xác lp quyn s hu
hoc s dng, xây dng c s h tng, công trình kin trúc, ) sau đó tin hành các
giao dch v hàng hóa BS nhà đt nh mua bán, chuyn nhng, cho thuê, th chp,
bo him giai đon này đc gi là th trng th cp hay còn gi là th trng mua

Cung bt đng sn: Là khi lng bt đng sn nh nhà, đt, vt kin trúc gn
lin vi đt và giá c và nhóm ngi cung cp mun và sn sàng bán ra trên th trng
bt đng sn ti mt thi đim. V c bn, các yu t tác đng đn cung bt đng sn
là :
- Tng cung hàng hóa bt đng sn: các d án đu t bt đng sn, xây dng cn h
cao cp, phát trin khu đô th mi trong thi gian qua ti Vit Nam đã tác đng mnh
làm tng ngun cung bt đng trên th trng.
- S phát trin th trng vn: th trng vn phát trin kéo theo s phát trin ca
các th trng khác, đc bit có tác đng mnh m ti th trng bt đng sn. Bt
đng sn gn nh mi quan tâm thng trc ca cá nhân mi khi tim lc tài chính
đc ci thin rõ hn khi nn kinh t Vit Nam có nhng bc tin tích cc, ca ci
tích ly ca ngi dân nhiu hn. Hàng hóa bt đng sn có đc đim và cng là li
th so vi các hàng hóa khác là có th dùng làm tài sn th chp. Nu ngun cung tín
dng di dào, phong phú s tác dng tích cc đn s lu thông ca hàng hóa bt đng
sn.
- u t vn ca các doanh nghip kinh doanh bt đng sn, ca ngân hàng, ca
các thành phn kinh t khác vào th trng bt đng sn đã làm cho ngun cung v bt
đng sn tng mnh vi nhiu d án đu t khu đô th, khu dân c, d án cn h cao
cp
13 - Các yu t đu vào to ra bt đng sn và giá c dch v liên quan đn bt đng
sn. Các yu t này nh giá xi mng, st, thép, giá nhân công, giá đu thu, giá thm
đnh d án, giá thi công, giá thit k, giá t vn Các yu t này nh hng đn tin
đ cng nh cht lng ngun cung bt đng sn vào th trng.
- Nhng tin b k thut ng dng trong xây dng và kin trúc. Nhng tin b k
thut ng dng trong xây dng và kin trúc góp phn làm cho thi gian thi công rút
ngn, cht lng công trình nâng cao, là c s đ đy nhanh ngun cung bt đng sn
nht là các sn phm nh nhà, cn h, vn phòng cho thuê trên th trng bt đng

Trên đây là nhng nét ln v các yu t tác đng đn th trng bt đng sn.
Tuy nhiên, trên thc t s có nhng yu t tác đng khác nh tâm lỦ ca ngi dân,
ca các nhà đu t đi vi tim nng và s phát trin ca th trng bt đng sn; s
tin tng hay lo lng ca h đi vi chính sách điu tit th trng bt đng sn ca
nhà nc; các yu t v tính khu vc ca bt đng sn, các yu t v tp quán, truyn
thng và th hiu ca ngi dân đi vi bt đng sn, các yu t nh giá vàng, th
trng chng khoán, li ích trong vic đu t vào kênh nào cho có hiu qu… cng
góp phn nh hng đn s phát trin hay đóng bng ca th trng bt đng sn ti
Vit Nam.
1.3 Cho vay bt đng sn
1.3.1 Khái nim v cho vay bt đng sn
Cho vay bt đng sn đc hiu là quan h cho vay gia ngân hàng vi khách
hàng liên quan đn lnh vc bt đng sn. Theo đó, cho vay bt đng sn là vic ngân
hàng cp vn cho khách hàng cn c vào mc đích vay vn ca khách hàng đ thc
hin các giao dch và các hot đng liên quan đn bt đng sn.
Trong trng hp này, ngân hàng cho khách hàng vay đ đu t kinh doanh bt
đng sn, xây dng nhà đ bán, sa cha mua bán nhà ca, xây dng hoàn thin c s
h tng các d án, mua nhà tr góp, xây dng vn phòng cho thuê…

Trích đoạn Kin ht TP.HCM phát tri n, v nđ đô th hóa vƠ gi at ng dơn s Các gi i pháp phát tr in cho vay B S ti Ngân hàng

---