B GIÁO DC VÀ ÀO TO
TRNG I HC KINH T TP.HCM




PHM TH PHNG LOAN
 TÀI

PHÂN TÍCH CÁC NHÂN T NH HNG N
U T BT NG SN TI THÀNH PH H CHÍ MINH

LUN VN THC S KINH T THÀNH PH H CHÍ MINH – NM 2011

LI CAM OAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cu đc lp ca tôi.

S liu đc nêu trong lun vn là trung thc và có trích ngun.

Các kt qu nghiên cu trong lun vn cha đc công b trong bt k

công trình nghiên cu nào khác. TP. H Chí Minh, ngày 08 tháng 04 nm 2011

TÁC GI
PHM TH PHNG LOAN
MC LC

LI NÓI U

1. S cn thit ca đ tài……………………………………………………………. 1
2. Mc tiêu nghiên cu…………………………………………………………… 2
3. Ý ngha ca vic nghiên cu ………………………………………………… 3
4. i tng, phm vi và phng pháp nghiên cu…………………………… 3
5. Kt cu lun vn………………………………………………………………… 3


2.2.3 Th trng cn h dch v ……………… ………………………………… 35
2.2.4 Th trng trung tâm thng mi……………………………………………… 35
2.2.5 Th trng BS khu công nghip……………………………………………… 37
2.2.6 Th trng khách sn ,du lch………………………………………… 39
2.3 Phân tích nhân t nh hng đn đu t BS Tp.HCM giai đon hin nay… 40
2.3.1. Nhóm các yu t ca n
n kinh t v mô……………………………… 40
2.3.1.1 Mc đ tng trng GDP hng nm…………………………………… 40
2.3.1.2 Lm phát……………………………………………………………… . 41
2.3.1.3 C cu phát trin kinh t 43
2.3.1.4 Thu nhp bình quân trên đu ngi 44
2.3.1.5 Sc mua ca ngi tiêu dùng 45
2.3.2. Các yu t v chính sách pháp lut………………………………… ……… 46
2.3.2.1 H thng lut và chính sách v qun lý đt đai, nhà ……… ……… 47
2.3.2.2 Các chính sách thu liên quan đn đu t kinh doanh BS… 50
2.3.3.3 Chính sách tin t
……………………………………………………… 51
2.3.2.4 Chính sách quy hoch phát trin h tng – Ngun vn h tr ODA… 55
2.3.3. nh hng t tính minh bch ca th trng và giá c hàng hóa BS… 56
2.3.4. Tác đng t các th trng liên quan…………………………………………… 58

2.3.4.1 S bin đng th trng vàng và ngoi t (USD) 58
2.3.4.2 nh hng t th trng tài chính …………………………… 61
a. nh hng mnh t dòng vn đu t trc tip nc ngoài (FDI)………61
b. nh hng t dòng vn ca th trng chng khoán ……………. … 64
c. nh hng t ngun vn nhàn ri trong nhân dân – kiu hi…………. 65
d. Qu đ
u t tín thác BS…………………………………… 66
2.3.4.3 nh hng t th trng nguyên vt liu và th trng lao đng……… 67
2.3.5 Nhóm các yu t dân s, vn hóa xã hi………………………………………… 68

4.2.2 Nhóm gii pháp cho nhà đu t trên th trng 91
4.2.2.1 Th trng s cp 91
4.2.2.2 Th tr
ng th cp 93
4.2.3 Nhóm gii pháp nhân t h tr 94
4.2.3.1 Kìm ch lm phát, tng trng n đnh GDP 95
4.2.3.2 n đnh th trng ngoi hi, th trng vàng, lãi sut 96

Phn kt lun 98

DANH MC CÁC T VIT TT

1. BS Bt đng sn
2. FDI u t trc tip nc ngoài
3. FII u t gián tip nc ngoài
4. TTCK Th trng chng khoán
5. Tp.HCM Thành ph H Chí Minh
6. USD Dollar M
7. FED Cc d tr liên bang M
8. CPI Ch s giá tiêu dùng
9. GDP Tng thu nhp quc ni
10. NHNN Ngân hàng nhà nc
11. NHTM Ngân hàng thng mi
12. NVL Nguyên v
t liu
13. SXKD Sn xut kinh doanh
14. VLXD Vt liu xây dng

Bng 2.2.12. Biu đ VN-index qua các nm
Bng 2.2.13 Tc đ tng dân s TP.HCM
Bng 2.2.14 Tng trng khách du lch ti TP.HCM

1

LI M U1. S cn thit ca ti

Trong thỏp phõn cp nhu cu ca Maslow, nhu cu sinh lý (n, mc, , i li)
l nhu cu c bn, trc tiờn ca con ngi. Nú cn c tha món trc khi ngh
n cỏc nhu cu cao hn. iu ú cho thy c tm quan trng ca nh , vn
phũng, tr s lm vic, sn xut kinh doanh i vi bt c cỏ nhõn hay t chc no
trong quỏ trỡnh tn ti v phỏt trin. Theo ú nhu cu v t ai, nh , vn phũng
baỏt ủoọng saỷn (BS) l mt nhu cu tt yu, v t l thun vi tc gia tng dõn
s cng nh s lng v quy mụ n v sn xut, kinh doanh.

Cựng vi s phỏt trin ca nhiu loi hỡnh dch v, kinh doanh v s bựng n
dõn s th gii. Con ngi ngy cng cn thờm mt bng, cao c sinh sng v
sn xut, kinh doanh. Tuy nhiờn, din tớch t ai li l i lng bt bin. Vỡ vy,
din tớch t cha dựng ngy cng b thu hp li.

Thỏp phõn cp nhu cu ca A. Maslow
n ung, nh , ngh ngi

2
doanh BS trong tng lai nhng đang đt ra nhng thách thc rt ln v mt xã
hi khi din tích đt nông nghip đang ngày càng b thu hp.
Ngành BS đang chu tác đng trc tip ca nn suy thoái kinh t toàn cu
mà c th là s suy gim th trng chng khoán (TTCK); th trng tài chính; lãi
sut ngân hàng tng cao; giá nguyên vt liu xây dng gia tng… Bin đng ngành
BS đang 
nh hng đn đ thanh khon th trng tài chính toàn cu, các ngân
hàng chu hu qu nng n vì nhng khon n xu, nhng khon tín dng BS
khng l.
Ngành kinh doanh BS đòi hi nhng t duy ln, khung pháp lý n đnh và
kh nng qun tr mnh. Th nhng trình đ quy hoch, tin đ thi công, cht lng
công trình, nng lc qun lý d án, kh
nng kim soát th trng BS,… là nhng
vn đ Vit Nam đang rt yu. Nhng quy hoch manh mún, chp git tc thi,
“đt bom” giành ch…đang đt ra nhng thách thc rt ln trong ngành. Ngoài ra
nhng bin s v xu hng vn đng xã hi nh di dân, nhp c, pha tp vn hóa,
cu trúc đô th, tâm lý xã hi…liên tc tác đng và nh hng đn quá trình
đu t
và phát trin ca ngành kinh doanh BS.
Kh nng thu hút vn FDI ca Vit Nam ngày càng có trin vng, lng vn
FDI đ vào lnh vc BS theo con đng chính thng trong điu kin hin ti là rt
ln và s còn tng cao. Mt mt đó là tín hiu tt cho ngành BS trong thi k khó
khn hin nay, nhng mt khác nó cng là nguy c nhãn tin v mt s xâm ln và
thôn tính ca các nhà đu t ngoi đi vi các doanh nghieäp trong nc.
 gim thiu đc ri ro trong kinh doanh BS, qun tr và kim soát tt
đc th trng BS, cng nh ngn chn đc nhng tác đng tiêu cc lan ta
trm trng đn nn kinh t. Mt vn đ đt ra cho các nhà qun tr, các nhà đu t

i tng nghiên cu : Th trng BS ti Tp.HCM.

Phm vi thi gian nghiên cu : Phân tích sâu vào giai đon t nm 2006 đn nm
2010. Đây là giai đon có nhiu bin đng trên th trng BS ti Tp.HCM.

Phng pháp nghiên cu : Từ các thông tin thu thập được từ sách báo, tạp chí,
các s liu thng kê ca cc thng kê Tp. HCM và từ các cơng ty t vn kinh doanh
BS nh : Vietree, CBRE,… Tác gi s dùng phng pháp so sánh, phng pháp
phân tích tng hp đ phân tích, so sánh s tác đng ca các nhân t. Ngồi ra, còn
dùng phng pháp chun gia, phng pháp phân tích nhân t (EFE) đ đánh giá
mc đ tác đng ca tng nhân t.

5. Kt cu Lun vn

Lun vn này đc kt cu thành 04 chng (khơng k phn m đu và kt lun)

Chng 1 :
Tng quan v BS và đầu t BS : mang đn nhng khái nim, nhng
hiu bit c bn v hàng hóa BS và các yu t tác đng đn giá c BS, nhng li
ích và ri ro trong đu t BS.

Chng 2 : Thc trng th trng BS và đu t BS ti Tp.HCM t nm 2005
cho đn nay và phân tích các nhân t nh hng đn đu t BS.
Trong chng này, tác giả s phân tích s tác đng ca các nhân t cùng vi thc
trng ca th trng BS trong thi gian quan, đc bit là phân tích s tác đng ca
các yu t kinh t v mơ.

Chng 3 :
ánh giá s tác đng ca các nhân t bng cơng c SPSS


trng BS. Tính lâu bn đc th hin rõ trong quá trình s dng đt đai, bi vì
đt đai không b hao mòn.
- Tính khan him đc bit : Do s phát trin ca sn sut, s gia tng dân s
làm cho nhu cu v đt đai, nhà  ngày càng tng, trong khi đó tng cung đ
t đai thì
không đi. Chính vì vy giá c đt đai có xu hng ngày càng gia tng.
- Tính cá bit ln và chu s nh hng qua li ln nhau: Không có BS nào
do mi BS đc xác lp trên mt din tích c th ca đt đai vi v trí đa lý, đa
hình, kiu dáng kin trúc, c s h tng,… khác nhau. Tuy BS mang tính cá bit
cao nhng trong trng hp có nhng thay đi ln xung quanh BS nào đ
ó s có
nhng tác đng mnh v nhu cu và giá c ca BS đó.
- Chu s chi phi mnh m ca chính sách, pháp lut do nhà nc ban hành
cng nh các hot đng trong lnh vc kinh t - vn hóa – xã hi : Do đt đai là tài
sn quan trng ca quc gia, phi chu s chi phi ca nhà nc nhm làm gim
nhng tác đng xu đn nn kinh t, và phát huy nh
ng ngun lc có đc t th
trng BS. Bên cnh đó, do BS nm trong mt không gian nht đnh nên nó
chu nhiu nh hng bi nhiu yu t tp quán, tâm lý, th hiu, môi trng sng

5
ca cng đng dân c khu vc và nó còn chu nh hng bi các yu t liên quan
đn nhiu ngành kinh t, khoa hc k thut, ngh thut kin trúc, môi trng,
1.1.3 Hàng hóa BS.

Hàng hóa BS là BS đc đem trao đi, mua bán trên th trng trong
khuôn kh pháp lut cho phép. Hàng hóa BS gm hai loi ch yu: đt đai và các
vt kin trúc đã xây dng gn lin vi đt. Có nhng B
S không phi là hàng hóa
nh các công trình h tng công cng, đt đai b cm mua bán.

* BS không đu t xây dng : BS thuc loi này ch yu là đt nông nghip
(di dng t liu sn xut) bao gm các loi đt nông nghip, đt rng, đt nuôi
trng thu sn, đt làm mui, đt him, đt cha s dng, 6
* BS đc bit: là nhng BS nh các cơng trình bo tn quc gia, di sn vn hố
vt th, nhà th h, đình chùa, miu mo, ngha trang,

1.1.5 Các yu t tác đng đn giá BS
Giá c BS tùy thuc mt phn ln vào quan h cung cu trên th trng.
Khi cu ln hn cung, giá BS thng b đy cao lên; ngc li, khi cu thp hn
cung, giá BS có xu hng gim xung. Tuy nhiên, giá c còn ph thuc vào nhiu
yu t khác nh nhng yu t xut phát t nhng khuyt tt ca th trng nh đc
quyn, đu c, s can thip ca Nhà nc nh đu t ca Nhà nc vào vic nâng
cp c s h tng khu dân c, nh đng giao thơng, cp thốt nc, c
p đin ;
tng hoc min gim thu cho các doanh nghip kinh doanh đa c, áp dng vic
bán đu giá tài sn BS thuc s hu Nhà nc, chính sách nhà  cho ngi thu
nhp thp ; có nhng yu t bt ngun t tâm lý, thói quen ca ngi dân nh
khơng mun bán nhà đt do cha ơng đ li, hoc khơng thích  nhà chung c.
Có ba nhóm yu t tác đng nh hng đn giá BS nói riêng cng nh
đi
vi BS nói chung :
1.1.5.1 Các yu t có mi liên h trc tip vi BS
 Các yu t t nhiên :
* V trí BS : Do BS khơng di đng đc nên v trí BS  đâu, mơi trng
xung quanh th nào, v trí  trung tâm hay xa trung tâm, v trí có th dùng làm ch
kinh doanh hay ch dùng đ , là nhng yu t tác đng trc tip đn giá tr BS.
* Din tích, hình th

ch s tng xây dng.

1.1.5.3 Các yu t chung ca nn kinh t xã hi.

- Các yu t v chính sách :
S thay đi v đng li chính sách ca Nhà nc và chính quyn s ti có
th có nhng tác đng đn hot đng ca th trng BS nói chung và s đu t
vào lnh vc BS nói riêng. C th là :
* Các chính sách tác đng gián tip nhö : s khuyn khích đu t bên ngoài
vào đa phng có th làm tng nhu cu v BS qua đó làm cho giá BS gia t
ng.
* Các chính sách tác đng trc tip nhö :
• Chính sách cho phép Vit kiu mua bt đng sn ti Vit Nam.
• Chính sách cho phép nhng ngi không có h khu thành ph đc mua
nhà ti thành ph.
• Chính sách tín dng đi vi hot đng đu t vào lnh vc BS.
• Chính sách tài chính áp dng đi vi nhng ngi đc giao đt, thuê đt.
• Các chính sách thu ca Nhà nc đi vi BS.

- Các yu t
thuc v kinh t v mô :
Ñó là các yu t kinh t liên quan nh : Tình hình cung cu veà BS, mc đ
tng trng GDP hàng nm, thu nhp bình quân hàng nm ca ngi dân, kh nng
đáp ng nhu cu tín dng ca h thng tín dng trong vùng, …

- Các yu t xã hi :
Các yu t xã hi cng tác đng ln đn giá tr cuûa BS. Neáu khu vc mà
mt đ
dân s đt nhiên tng cao do tc đ tng ca dân s c hc thì giá tr BS
ni đó s tng lên do cân bng cung cu b phá v. Mt khác, các yu t khác trong

quán, th hiu ca mi vùng, mi đa phng li khác nhau. Chính vì vy, hot đng
ca th trng BS mang tính đa phng sâu sc.
Mt khác, th
trng BS mang tính không tp trung và tri rng  mi vùng
min ca đt nc. Sn phm hàng hoá BS có “d tha”  vùng này cng không
th đem bán  vùng khác đc. Bên cnh đó, mi th trng mang tính cht đa
phng vi quy mô và trình đ khác nhau do có s phát trin không đu gia các
vùng, các min, do điu kin t nhiên và trình đ phát trin kinh t-vn hoá-xã hi
khác nhau dn đ
n quy mô và trình đ phát trin ca th trng BS khác nhau. Th
trng BS  các đô th có quy mô và trình đ phát trin kinh t cao thì hot đng
sôi đng hn th trng BS  nông thôn, min núi,…

 Th trng BS chu s chi phi ca yu t pháp lut.
BS là tài sn ln ca mi quc gia, là hàng hoá đc bit, các giao dch v
BS tác đ
ng mnh m đn hu ht các hot đng kinh t-xã hi. Do đó, các vn đ
v BS đu s chi phi và điu chnh cht ch ca h thng các vn bn quy phm
pháp lut riêng v BS, đc bit là h thng các vn bn quy phm pháp lut v đt
đai và nhà . c đim này đc bit đúng
 nc ta do th trng đt đai cp I (th

9
trng s cp- giao đt và cho thuê đt) là chu tác đng nht bi các quyt đnh ca
Nhà nc. Chính ph các nc trên th gii đu quan tâm đn BS và th trng
BS, luôn điu chnh chính sách v BS và th trng BS nhm huy đng các
ngun lc v BS phc v các mc tiêu phát trin kinh t-xã hi.

 Th trng BS là dng th trng không hoàn ho (thông tin không
đy đ, thiu moät s t chc ca th trng).

tài chính ln cho phát trin kinh t thông qua th chp và gii ngân (Theo thng kê,
 các nc phát trin lng tin ngân hàng cho vay qua th chp bng BS chim
80% trong tng lng vn cho vay).
Ngoài ra, th trng BS còn có quan h trc tip vi th trng xây dng và
qua
đó mà bc cu ti các th trng vt liu xây dng và đ ni tht, th trng lao
đng. Dao đng ca th trng BS có nh hng lan to ti s phát trin n đnh
ca nn kinh t quc dân.

10

1.2.3 Vai trò ca th trng BS

- Th trng BS là mt trong nhng th trng quan trng ca nn kinh t :
Vì th trng này liên quan trc tip ti mt lng tài sn cc ln c v quy mô,
tính cht cng nh giá tr ca các mt trong nn kinh t quc dân. BS là tài sn ln
ca mi quc gia. T trng BS trong tng s ca ci xã hi 
các nc có khác
nhau nhng thng chim trên di 40% lng ca ci vt cht ca mi nc. Các
hot đng liên quan đn BS chim ti 30% tng hot đng ca nn kinh t. Theo
đánh giá ca các chuyên gia, tng giá tr vn cha đc khai thác cha trong BS 
các nc đang phát trin là rt ln lên ti hàng nghìn t USD, gp nhiu ln t
ng h
tr ODA ca các nc phát trin hin dành cho các nc đang phát trin trong vòng
30 nm qua. BS còn là tài sn ln ca tng h gia đình. Trong điu kin nn kinh
t th trng thì BS ngoài chc nng là ni , ni t chc hot đng kinh t gia
đình, nó còn là ngun vn đ phát trin thông qua hot đng th chp.

- Th trng BS phát trin thì mt ngun vn ln ti ch đc huy đng :
Theo thng kê,  các nc phát trin lng tin ngân hàng cho vay qua th chp


- Phát trin và qun lý có hiu qu th trng BS s đáp ng nhu cu bc
xúc ngày càng gia tng v nhà  cho ngi dân t đô th đn nông thôn: Th trng
nhà  là b phn quan trng chim t trng ln trong th trng BS. Th trng
nhà  là th trng sôi đng nht trong th trng BS, nhng cn st nhà đt h
u
ht đu bt đu t st nhà  và lan to sang các th trng BS khác và nh hng
trc tip đn đi sng ca ngi dân. Vì vy, phát trin và qun lý có hiu qu th
trng BS nhà , bình n th trng nhà , bo đm cho giá nhà  phù hp vi thu
nhp ca ngi dân là mt trong nhng vai trò quan trng c
a qun lý nhà nc v
th trng BS nhà .

1.3 T sut sinh li và ri ro trong đu t BS
1.3.1 T sut sinh li.
BS hin đang là mnh đt màu m đc rt nhiu ngi quan tâm. Có rt
nhiu ngi đã tr thành t phú nh bit cách đu t vào BS. Trong đu t BS,
mc sinh li đc sinh ra t s sai bit giá và đc thc hin di hai hình thc :
Hoc là đ
u t trc tip, hoc là thông qua pháp nhân chuyên nghip th ba (mua c
phiu ca các công ty đa c). Mc sinh li này va qua là rt cao, đc bit  mt s
tnh, thành ph ln.
- Nhà đu t thu đc li ích và li tc c bn t rt nhiu loi d án, nhiu
loi hình BS khác nhau t vic s hu đt đai, nhà, cn h Khi giá c
hay các li
ích kinh t khác t nhng BS mình s hu cao hn các tài sn khác trong khu vc.
- Li ích thu đc t vic giá tr BS thay đi theo thi gian. Thay đi có
th đc gây ra do s tác đng ca các yu t : Lm phát, thay đi cung cu trên th
trng, nhng ci tin trên mnh đt, thay đi do quy hoch c s h tng ca nhà
nc, thay đi v s thích c

đ phát trin nhanh nht. Vit Nam hin đang tip cn giai đon phát trin vi t l
đô th hóa 28% và d kin s
 đt đn 45% vào nm 2025 do vy th trng BS
Vit Nam tim nng vn còn rt ln và s phát trin mnh trong tng lai.
Trong mc tiêu ti đa hóa li nhun, gim thiu ri ro bng cách đa dng hóa
các khon mc đu t thì BS tr thành mc tiêu đu t hp dn ca các nhà đu t
các công ty bo him, qu hu trí, ngân hàng, các công ty tài chính. Nói cách khác,
BS luôn cung cp li ích cho ngi đu t tìm kim các c hi đu t.

1.3.2 Nhng ri ro trong đu t BS
Trong đu t, đ có đc mt tæ sut sinh li cao bao gi cng đng hành vi
vic phi gánh chu mt t l ri ro cao. Trong đu t BS cng vy và đc bit hn
s tác đng ca nó rt nghiêm trng đn nn kinh t vì nó là ngành đòi hi lng
vn rt ln và có liên quan đn nhiu l
nh vc quan trng khác ca nn kinh t nh :
ngân hàng, chöùng khoaùn, Ta có th thy nhng ri ro trong đu t BS nh sau :

Ri ro th nht : xut phát t đc đim ca hàng hóa BS. Vi đc đim là
hàng hóa c đnh, không di di đc v mt v trí, nó hàm cha tính đc quyn và
t đó dn đn vic d dàng b đy giá lên cao, nht là  các v trí đc đa.

Ri ro th hai : là ri ro quan trng nht. Nó xut phát t tính không hoàn
ho ca th trng BS (thông tin bt cân xng), t s tác đng ca h thng chính
sách pháp lut.
+AÛnh hng nhiu ca yu t th hiu, xã hi trong quá trình s dng mua bán
+Trong giao dch ngi mua và ngi bán thng thiu thông tin v hàng hóa.
Do đó d dàng b làm giá t gii môi gii.
+S tác đ
ng ca Nhà nc là mt trong các yu t to nên s không hoàn ho
ca th trng, thng xuyên b can thip trc tip bng các chính sách, vn bn ca

trng thiu tính minh bch. Giá BS có th tng lên chóng mt trong giai đon st
nóng, và có th gim xung không phanh khi th trng ngui lnh. Ñaây là ri ro rt
ln cho nhà đu t và c nn kinh t vì nhà đu t có th phi mua vi giá rt cao và
b thit hi rt ln khi th trng đóng bng do th trng BS là th trng có tính
thanh khon chm.
Ri ro này còn xut phát t đc đim cnh tranh không hoàn ho ca th
trng. Tin tc trên th trng h
n ch, giá c đt đai trên th trng ph thuc rt
nhiu vào quyt đnh ca nhà nc và các thông tin bt cân xng thng xuyên đa
đn t gii đu c, các cán b nhà nc, nht là các thông tin v qui hoch xây
dng đô th. Nhà đu t s gp ri ro rt ln khi các thông tin này không chính xác,
hoc các quyt đnh quy hoch thay đi.

Ri ro th t : Là ri ro t các yu t ca nn kinh t, đc th hin rõ nht
là ri ro giá vn do s tác đng t chính sách tin t và chính sách tip cn tín dng
BS, s thay đi ca giá c nguyên vt liu và các chi phí đu vào khác. Xut phát

14
t vic vn ca nhà đu t BS ph thuc rt ln vào sc khe ca th trng vn,
và th trng tài chính. Nhà đu t BS yêu cu phi có mt lng vn ln vi thi
gian hình thành to lp BS cng nh thu hi vn dài, thanh khon thp, và ngun
vn này thng đi vay (theo thng kê,  các nc phát trin lng ti
n ngân hàng
cho vay qua th chp bng BS chim 80% tng lng vn cho vay). Nh vy mc
sinh li ca nhà đu t s ph thuc rt nhiu vào chính sách lãi sut, chính sách
tin t, t giá, tín dng ca chính ph, th trng tài chính. Mt khi các chính sách
này thay đi theo hng bt li cho nhà đu t thì h s gánh chu ri ro rt ln nht
là trong giai đon th trng tr
m lng.
Ngoài ra, giá c BS còn ph thuc trc tip vi giá vt liu xây dng, đ

BS vi nhiu chính sách u đãi khác nhau, ni lng và
đôi khi pht l các qui
đnh v tín dng, đnh giá BS. Ví d  mng cho vay mua nhà , ngi mua nhà
đc vay ti 80-90% giá tr nhà, thi hn có th lên ti 10-15 nm và vi mc lãi

15
sut u đãi. Tình trng đu c BS tng cao mnh m khi ch cn có t 10-20%
vn, gii đu c đã có th mua đc nhà, dn ti mi ngi đ xô mua nhà bng
ngun vn ngân hàng, d n cho vay BS tng nhanh chóng, giá nhà đt tng lên
chóng mt. Ngân hàng đã đy ra mt lng vn cc ln cho th trng và là yu t
đc bit t
o nên bong bóng BS và góp phn git cht hu ht các nhà đu t không
chuyên nghip. Bên cnh đó, nu mng tín dng tài tr cho các d án đu t BS
ln ca khi doanh nghip tng trng mnh, kéo theo d n tín dng BS tng lên
rt cao. iu này rt d dn ti kh nng mt kh nng thanh toán hàng lot và s
đ v tín dng dây chuy
n trong h thng ngân hàng khi chính ph áp dng chính
sách tht cht tin t và tht cht tín dng BS.

Qua phân tích s b v li ích và ri ro ca đu t BS, ta thy mc sinh li ca
nhà đu t BS nói riêng cng nh s phát trin n đnh ca th trng BS không
ch ph thuc đn thun vào các yu t đc đim t nhiên mà còn ph thuc vào rt
nhiu các yu t khác ca nn kinh t, cng nh các chính sách điu hành kinh t v
mô ca Nhà nc. Có th thy rõ điu này qua s vic đin hình làm chn đng đn
toàn b các nn kinh t th gii đó là s sp đ ca th trng BS M va qua.

1.4 Nghiên cu cuc khng hong th trng BS ti M

Ta đã bit nguyên nhân ca cuc đi khng hong tài chính ti M và toàn
cu đã đc bt ngun t s sp đ ca th trng BS ti M.

đn
vic liu khách hàng có kh nng tái vay các khon vay h tr tín dng hay không.
Hàng lot các loi hình cho vay th chp ra đi nhm kích thích ngi tiêu dùng
vay tin mua nhà t ngân hàng mình nh cho vay đi vi nhng ngi không có đ
đim tín dng, tng có tin s phá sn, không tr n đúng hn,…vaø cho vay vi yêu
cu ch cn tr lãi sut, cho vay da trên bng thu nhp cá nhân và cho vay vi lãi
sut đi
u chnh theo lãi sut th trng ARM (Adjustable rate Mortgages). Các loi
hình cho vay này đã b qua nhiu loi giy t quan trng ca khách hàng nhm
chng minh thu nhp kh d có th dùng đ tr n.  rt nhiu vùng, đc bit là các
vùng giá nhà tng lên chóng mt thì các khon vay không có tiêu chun này chim
mt phn cha tng có trong tin l, nh ti San Diego, hn 80% các khon vay th
chp BS là các khon vay có lãi sut
đc điu chnh theo giá th trng (khi lãi
sut tng thì ngi tiêu dùng không còn kh nng tr n) và 47% các khon vay
theo kiu ch tr lãi sut.
Theo báo cáo ca Vn phòng k toán chính ph, t nm 2000 ti nm 2006,
hn 650.000 ngi đã b phát hin lách lut đ mua nhà. Các ngân hàng đã vi phm
đo đc kinh doanh khi t ra quá d dãi trong vic cp vn vay và các công ty đa
c đã tng giá nhà nhm trc li đa đn đa s các khách hàng có t l phá sn và b
tch thu nhà rt cao do không đ kh nng thanh toán. Các ngân hàng cho vay tín
dng đã quá tham`li nhun và t
tin rng mình s thoát đc các ri ro. Theo báo
cáo ca chính ph M, t l t chi cho vay th chp gim thp đáng k t 29% vào
nm 1998, xung còn 14% trong nm 2002-2003. Các ngân hàng đã liên tc pht l
các cnh báo t b phn Kim toán ni b ln các cnh báo t các chuyên gia ngoài
ngân hàng. H thm chí còn dùng hp đng vay dng ARM đ lôi kéo khách hàng.
Loi hp đng này ra đi nhm đánh vào tâm lý ham r
ca khách hàng bi vì vào
thi đim đó lãi sut th trng ti M đang rt thp vi lãi sut c bn là 1%. Các