BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM



HOÀNG THỊ THU HIỀN

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN THU HỒI ĐẤT,
GIAO ĐẤT ĐỂ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ THƯƠNG MẠI
DU LỊCH VĂN GIANG, TỈNH HƯNG YÊN
LUẬN VĂN THẠC SĨ



HÀ NỘI - 2014
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page i

LỜI CAM ĐOAN

-
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
-
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn
Hoàng Thị Thu Hiền

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii

LỜI CẢM ƠN

Luận văn tốt nghiệp thạc sỹ được hoàn thành tại Học viện Nông
nghiệp Việt Nam. Có được bản luận văn tốt nghiệp này, em xin bày tỏ lòng
biết ơn chân thành và sâu sắc tới đến Học viện Nông nghiệp Việt Nam, Khoa
Quản lý đất đai và đặc biệt là TS Nguyễn Quang Học đã trực tiếp hướng dẫn,
dìu dắt, giúp đỡ em với những chỉ dẫn khoa học quý giá trong suốt quá trình
triển khai, nghiên cứu và hoàn thành đề tài “Đánh giá tình hình thực hiện

DANH MỤC SƠ ĐỒ viii

DANH MỤC HÌNH ẢNH ix

ĐẶT VẤN ĐỀ 1

1. Tính cấp thiết của đề tài 1

2. Mục tiêu nghiên cứu. 2

3. Yêu cầu của đề tài 2

Chương 1: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

1.1. Cơ sở lý luận của công tác thu hồi đất, giao đất 3

1.1.1. Khái niệm công tác thu hồi đất, giao đất 3

1.1.2. Các quy định pháp luật của việc Nhà nước thu hồi đât, giao đất 3

1.2. Kinh nghiệm một số nước trong khu vực về công tác thu hồi đất,
giao đất 11
1.2.1. Trung Quốc 12

1.2.2. Nhật Bản 18

1.2.3. Thái Lan 19

1.3. Chính sách thu hồi đất, giao đất ở Việt Nam 21


2.3.3. Phương pháp điều tra thực địa, phát phiếu điều tra nông hộ. 39

2.3.4. Phương pháp xử lý số liệu sử dụng phần mềm vi tính 40

Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 41

3.1. Đặc điểm chung vùng dự án 41

3.1.1. Điều kiện tự nhiên và kinh tế xã hội huyện Văn Giang 41

3.1.2. Công tác quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn Huyện trong
những năm qua 51

3.1.3. Đặc điểm và căn cứ thực hiện dự án 57

3.2. Đánh giá tình hình thực hiện việc thu hồi đất để xây dựng khu
đô thị thương mại du lịch Văn Giang Hưng Yên 64

3.2.1. Thu hồi đất theo cơ chế đổi đất lấy hạ tầng 67

3.2.2. Giá đất thu hồi đất để xây dựng khu đô thị và khu vực đất
giáp ranh: 76

3.3. Tình hình thực hiện việc giao đất để xây dựng khu đô thị thương
mại du lịch Văn Giang Hưng Yên 82

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page v

3.3.1. Giao đất cho Công ty cổ phần đầu tư và phát triển đô thị

CHND Cộng hoà nhân dân
CNH – HĐH Công nghiệp hoá, hiện đại hoá
CN-TTCN Công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp
ĐVT Đơn vị tính
GCNQSD Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GPMB Giả phóng mặt bằng
HĐBT Hội đồng bộ trưởng
HTX Hợp tác xã
NĐ Nghị định
NN Nông nghiệp
NTTS Nuôi trồng thuỷ sản
PNN Phi nông nghiệp
QSDĐ Quyền sử dụng đất
SXNN Sản xuất nông nghiệp
TĐC Tái định cư
TM-DL Thương mại – Du lịch
TNMT Tài nguyên môi trường
UBND Uỷ ban nhân dân
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vii

DANH MỤC BẢNG
Trang
Bảng 3.1. Dân số và lao động của huyện Văn Giang qua một số năm 46

Bảng 3.2. Tổng hợp dự án của tỉnh Hưng Yên và huyện Văn Giang
đến năm 2013 47

Bảng 3.3. Cơ sở hạ tầng đô thị được cải tạo nâng cấp đến năm 2013 48



DANH MỤC SƠ ĐỒ
Trang
Sơ đồ 1: Sơ đồ vị trí huyện Văn Giang tỉnh Hưng Yên. 42

Sơ đồ 2: Vị trí khu đô thị thương mại, du lịch Văn Giang – Hưng Yên 57

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ix

DANH MỤC HÌNH ẢNH
Trang
Hình ảnh 1: Công trình nhà ở tại khu Đô thị 59

Hình ảnh 2: Công trình Thương mại – Dịch vụ tại khu đô thị 60

Hình ảnh 3: Hệ thống giáo dục tại khu đô thị 61

Hình ảnh 4: Công trình cây xanh, mặt nước tại khu đô thị 62

Hình ảnh 5: Cảnh quan đất nông nghiệp vùng dự án 72

Hình ảnh 6: Khu đất dịch vụ Chiêm Mai 89


lớn mang tầm cỡ quốc tế chính vì vậy công tác thu hồi đất, giao đất để xây
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 2

dựng khu đô thị này là hết sức quan trọng. Thực tế chúng ta nhận thấy việc
thu hồi đất, giao đất để thực hiện các công trình quốc phòng an ninh, lợi ích
quốc gia công cộng, phát triển kinh tế là một khâu quan trọng, then chốt của
quá trình phát triển. Thu hồi đất, giao đất là điều kiện ban đầu và tiên quyết
để triển khai thực hiện các dự án. Tuy nhiên công tác thu hồi đất, giao đất
phục vụ công tác giải phóng mặt bằng cũng là một vấn đề hết sức nhạy cảm
và phức tạp. Nó tác động tới mọi mặt đời sống kinh tế, xã hội và cộng đồng
dân cư, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước, của chủ đầu tư, đặc
biệt với hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi trên phạm vi cả nước, đến
từng địa phương, cơ sở.
Xuất phát từ yêu cầu thực tiễn nêu trên, được sự phân công của khoa
Quản lý Đất đai – Học viện Nông nghiệp Việt Nam, dưới sự hướng dẫn của
thầy giáo -TS Nguyễn Quang Học, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá
tình hình thực hiện thu hồi đất, giao đất để xây dựng dự án khu đô thị
thương mại – du lịch Văn Giang tỉnh Hưng Yên”
2. Mục tiêu nghiên cứu.
- Đánh giá quá trình thu hồi đất, giao đất để xây dựng hạ tầng khu Đô thi
Thương Mại, Du Lịch Văn Giang, huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên.
- Rút ra những ưu điểm và vấn đề còn tồn tại trong việc thực hiện thu hồi
đất, giao đất. Đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện việc thu hồi đất,
giao đất khi thực hiện các dự án tại huyện Văn Giang, tỉnh Hưng Yên.
3. Yêu cầu của đề tài
- Nắm vững những văn bản quy định về việc thu hồi đất, giao đất và các
văn bản pháp luật khác có liên quan.
- Điều tra, đánh giá việc thực hiện thu hồi đất, giao đất của một số dự án
sử dụng đất vào mục đích phục vụ lợi ích công cộng và phát triển kinh tế.

quyền thu hồi đất trong 4 trường hợp: thu hồi đất vì mục đích quốc phòng - an
ninh, phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; thu hồi đất do vi
phạm pháp luật về đất đai và thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo
pháp luật, người sử dụng tự nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 4

con người. Trong đó, việc thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội thường diễn
ra rất phổ biến, đặc biệt là khi các dự án kinh tế mọc lên ngày càng nhiều.
Ngoài ra, bên cạnh việc đáp ứng các trường hợp nhất định, việc thu hồi đất vì
mục đích phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng phải dựa trên
kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt và tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án.
Khi nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng - an ninh, phát triển
kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, người sử dụng đất được nhà
nước bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật. Luật quy định
khá chi tiết, chỉ những người sử dụng đất đáp ứng đủ các điều kiện luật định,
mới được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Việc bồi thường được thực hiện
bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có
đất để bồi thường sẽ được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất
thu hồi. Giá đất bồi thường không áp dụng theo bảng giá đất như quy định cũ,
mà áp dụng giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết
định thu hồi đất. Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp UBND
cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất cụ thể. Trong quá trình thực hiện, cơ
quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định
giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể. Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa
trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông
tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù
hợp. Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh
trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình UBND cùng cấp

chất thải).
Thực hiện các dự án do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh chấp thuận mà phải
thu hồi đất bao gồm (Dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức chính
trị, tổ chức chính trị - xã hội; công trình di tích lịch sử - văn hóa, danh lam
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 6

thắng cảnh được xếp hạng, công viên, quảng trường, tượng đài, bia tưởng
niệm, công trình sự nghiệp công cấp địa phương; Dự án xây dựng kết cấu hạ
tầng kỹ thuật của địa phương gồm giao thông, thủy lợi, cấp nước, thoát nước,
điện lực, thông tin liên lạc, chiếu sáng đô thị; công trình thu gom, xử lý chất
thải; Dự án xây dựng công trình phục vụ sinh hoạt chung của cộng đồng dân
cư; dự án tái định cư, nhà ở cho sinh viên, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ; xây
dựng công trình của cơ sở tôn giáo; khu văn hóa, thể thao, vui chơi giải trí phục
vụ công cộng; chợ; nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng; Dự án xây
dựng khu đô thị mới, khu dân cư nông thôn mới; chỉnh trang đô thị, khu dân cư
nông thôn; cụm công nghiệp; khu sản xuất, chế biến nông sản, lâm sản, thủy sản,
hải sản tập trung; dự án phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng; Dự án khai thác
khoáng sản được cơ quan có thẩm quyền cấp phép, trừ trường hợp khai thác
khoáng sản làm vật liệu xây dựng thông thường, than bùn, khoáng sản tại các khu
vực có khoáng sản phân tán, nhỏ lẻ và khai thác tận thu khoáng sản).
Việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã
hội vì lợi ích quốc gia, công cộng phải dựa trên các căn cứ sau đây: Dự án
thuộc các trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62 của Luật này;
Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền phê duyệt; Tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án.
Trường hợp thứ ba: Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai
bao gồm Sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao, cho thuê,
công nhận quyền sử dụng đất và đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi
sử dụng đất không đúng mục đích mà tiếp tục vi phạm; Người sử dụng đất cố ý

hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc không còn nhu
cầu sử dụng đất; Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế; Người
sử dụng đất tự nguyện trả lại đất; Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời
hạn nhưng không được gia hạn; Đất ở trong khu vực bị ô nhiễm môi trường
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 8

có nguy cơ đe dọa tính mạng con người; Đất ở có nguy cơ sạt lở, sụt lún, bị
ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác đe dọa tính mạng con người.
Việc thu hồi đất trường hợp này phải dựa trên các căn cứ sau đây: Văn
bản của cơ quan có thẩm quyền giải quyết đã có hiệu lực pháp luật đối với
trường hợp thu hồi đất quy định tại điểm a khoản 1 Điều này; Giấy chứng tử
hoặc quyết định tuyên bố một người là đã chết theo quy định của pháp luật
và văn bản xác nhận không có người thừa kế của Ủy ban nhân dân cấp xã
nơi thường trú của người để thừa kế đã chết đó đối với trường hợp thu hồi
đất quy định tại điểm b khoản 1 Điều này; Văn bản trả lại đất của người sử
dụng đất đối với trường hợp quy định tại điểm c khoản 1 Điều này; Quyết
định giao đất, quyết định cho thuê đất đối với trường hợp quy định tại điểm
d khoản 1 Điều này; Văn bản của cơ quan có thẩm quyền xác định mức độ ô
nhiễm môi trường, sạt lở, sụt lún, bị ảnh hưởng bởi hiện tượng thiên tai khác
đe dọa tính mạng con người đối với trường hợp quy định tại điểm đ và điểm
e khoản 1 Điều này./.
Vậy tùy từng trường hợp cụ thể mà thẩm quyền thu hồi đất cũng khác
nhau. Tại Điều 44 Luật đất đai 2003 quy định:
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất trong các trường hợp
sau đây:
- Thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài, trừ trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài được
sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

dụng không đúng mục đích, vi phạm pháp luật.
+ Về giao đất không thu tiền sử dụng đất: hộ gia đình, cá nhân trực tiếp
lao động nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủ sản, làm muối được giao đất
trong hạn mức; tổ chức sử dụng đất vào mục đích nghiên cứu, thí nghiệm, thực
nghiệm về nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đơn vị vũ trang nhân
dân được Nhà nước giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy
sản, làm muối hoặc sản xuất kết hợp với nhiệm vụ quốc phòng, an ninh; tổ chức sử
dụng đất để xây dựng nhà ở phục vụ tái định cư theo các dự án của Nhà nước; HTX
nông nghiệp sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng trụ sở HTX, sân phơi, nhà kho,
xây dựng các cơ sở dịch vụ trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, NTTS, làm
muối;người sử dụng đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, đất xây dựng trụ sở cơ
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 11

quan, công trình sự nghiệp; đất làm nghĩa trang nghĩa địa, cộng đồng dân cư sử
dụng đất nông nghiệp, cở sở tôn giáo sử dụng đất phi nông nghiệp;
+ Về giao đất có thu tiền sử dụng đất: hộ gia đình cá nhân được giao đất
ở; tổ chức kinh tế được giao đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở để bán
hoặc cho thuê, đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho
thuê, làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh, xây dnwjg công trình
công cộng có mục đích kinh doanh; tổ chức kinh tế được giao đất để sản xuất
nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; người Việt Nam định
cư ở nước ngoài được giao đất để thực hiện các dự án đầu tư;
Điều 37 Luật đất đai 2003 quy định cụ thể về thẩm giao đất như sau:
- UBND cấp Tỉnh quyết định giao đất cho tổ chức; cơ sở tôn giáo; người Việt
Nam định cư ở nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài.
- UBND cấp Huyện quyết định giao đất cho hộ gia đình, cá nhân; cộng
đồng dan cư.
Cơ quan có thẩm quyền giao đất cho các đối tượng trên không được ủy
quyền (Điều 37 Luật đất đai 2003 )

các hộ gia đình có mức thu nhập thấp hoặc gia đình có nhiều thế hệ sinh sống,
chính sách, cơ chế thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chưa được quy định rõ và
đầy đủ giữa các địa phương thực hiện còn có sự khác nhau.
- Quy định thu hồi đất và cơ chế bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có ưu
điểm là được Chính phủ kiểm soát (phê duyệt) và giám sát chặt việc thu hồi đất
đã bảo đảm việc sử dụng đất theo quy hoạch; cơ chế bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư đã thực hiện công khai, minh bạch và cho người bị thu hồi đất, bị thiệt
hại về tài sản được trao đổi trực tiếp (thỏa thuận) về giá, mức bồi thường với cơ
quan, đơn vị lập phương án thực hiện bồi thường. Tuy nhiên còn có nhược
điểm là chưa phân cấp được thẩm quyền và trách nhiệm cho UBND cấp tỉnh;
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 13

tăng thủ tục hành chính và thời gian giải quyết; việc thỏa thuận giá trị bồi
thường giữa người dân với cơ quan nhà nước là không khách quan; mức giá trị
bồi thường và các khoản hỗ trợ cho người bị thu hồi đất, thiệt hại tài sản chưa
bảo đảm quyền lợi, ổn định đời sống và sản xuất (Báo cáo nghiên cứu khảo sát
quản lý đất đai Trung Quốc)
Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với Việt Nam về chế độ sở hữu và
các hình thức sử dụng đất đai. Ở Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ công hữu:
chế độ sở hữu toàn dân và chế độ sở hữu tập thể. Hiến pháp lần sửa đổi mới
nhất năm 2005 quy định: "Quốc gia do sự cần thiết vì lợi ích công cộng, có thể
căn cứ vào pháp luật mà trưng thu hay trưng dụng đất đai và trả bồi thường".
Các nhà làm luật giải thích rằng trưng thu áp dụng đối với đất thuộc sở hữu tập
thể do phải chuyển quyền sở hữu tập thể sang sở hữu nhà nước, còn trưng dụng
đổi với đất thuộc sở hữu nhà nước vì chỉ thay đổi mục đích sử dụng đất.
Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng để sử
dụng vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia…thì Nhà nước có chính sách
bồi thường và tổ chức tái định cư cho người bị thu hồi đất. Vấn đề bồi
thường cho người có đất bị thu hồi được pháp luật đất đai Trung Quốc quy

nhân dân tệ/một lần cho Cục Bảo hiểm xã hội và Cục Bảo hiểm xã hội có trách
nhiệm trả tiền dưỡng lão hàng năm cho những người thuộc diện này; tiền hỗ trợ
khoảng 100.000-120.000 nhân dân tệ/người.
Giải quyết lao động, việc làm trong quá trình thu hồi đất
Trong thời kỳ đầu cải cách và mở cửa, xây dựng nền kinh tế thị trường
xã hội chủ nghĩa, tốc độ đô thị hoá của Trung Quốc diễn ra rất nhanh chóng.
Diện tích đất canh tác ngày càng bị thu hẹp do tác động của quá trình đô thị
hoá, trong khi dân số tăng nhanh làm cho tỷ lệ thất nghiệp ở các vùng nông
thôn ngày càng tăng. Trong những năm 1990, Trung Quốc có khoảng từ 100-
120 triệu lao động nông thôn thiếu việc làm, hàng năm con số này lại tăng thêm