Website: Email : Tel (: 0918.775.368
1
BÁO CÁO THỰC TẬP MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
I. Giới thiệu đôi nét về học viên
Họ tên :
Địa chỉ :
Điện thoại :
Email :
Cơ quan công tác :
Lĩnh vực kinh doanh của đơn vị công tác :
Kinh nghiệm công tác :
II. Giới thiệu về cơ sở thực tập
Đơn vị thực tập : Sàn giao dịch Bất động sản Vinalands, thuộc Công ty Cổ
phần Đầu tư bất động sản VINALANDS
Địa chỉ : Số 94E Đường Láng - Ngã Tư Sở - Quận Đống Đa - Hà Nội.
Giấy phép đăng ký kinh doanh số : 0103016959 do Sở kế hoạch đầu tư TP.
Hà Nội cấp ngày 25 tháng 4 năm 2007.
Cơ cấu tổ chức, bộ máy :
Sàn giao dịch trực thuộc Công ty CP Đầu tư bất động sản VINALANDS,
tuy nhiên về tổ chức hoạt động của sàn độc lập, về cơ cấu tổ chức bộ máy
cụ thể như sau :
- Giám đốc sàn
- Phòng kinh doanh
- Phòng marketing và khai thác thị trường
- Phòng hành chính
- Phòng tư vấn pháp lý
- Phòng tư vấn đầu tư
1
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
2
Các phòng hoạt động dưới sự điều hành trực tiếp của các trưởng phòng.

thị mới, các dự án độc lập quy mô bé )
- Hệ thống các tài liệu : Profile, Catalogue, Brochure, Fly paper giới thiệu
về các dự án, các sản phẩm của dự án, thiết kế tổng thể dự án, thiết kế chi
tiết về căn hộ, phân lô, ô số các thửa đất và các khu trực thuộc dự án.
- Hệ thống các khung giá dùng để trưng bày các bản đồ, tài liệu, tạp chí về
sản xuất kinh doanh Bất động sản.
- Hệ thống máy tính xách tay phục vụ khách hàng truy cập Internet tham
khảo bất động sản và các tài liệu trên máy tính.
- Hệ thống máy chiếu, màn chiếu phục vụ hội thảo, giới thiệu dự án và các
hoạt động nội bộ khác
- Hệ thống màn hình Tivi loại lớn phục vụ việc trình chiếu các Đoạn
Video giới thiệu dự án, các hoạt động của sàn.
Địa bàn hoạt động của Sàn Giao dịch :
Hiện nay các hoạt động của Sàn tập trung vào thị trường Bất động sản tại
Hà Nội, bao gồm cả bất động sản thổ cư, bất động sản tại các dự án.
Lĩnh vực môi giới chủ yếu của Sàn là : Môi giới mua và bán các bất động
sản trong các dự án tại Hà Nội, ví dụ : Khu đô thị mới An Khánh, Khu đô
thị mới Splendora, Khu đô thị Mỹ Đình I và II, khu đô thị mới Dịch Vọng,
Khu đô thị mới Vân Canh, .v.v. Ngoài ra các hoạt động môi giới cũng bao
gồm cả bất động sản thổ cư ( là bất động sản đơn lẻ, không thuộc các dự
án ).
III. Nội dung Báo cáo : Quy trình thủ tục môi giới bất động sản
Trong quá trình thực tập tại Sàn giao dịch Bất động sản VINALANDS,
chúng tôi được tiếp cận với rất nhiều giao dịch môi giới mua bán bất động
sản tại các dự án. Để nắm rõ về Quy trình môi giới, xin trích dẫn một
thương vụ môi giới thành công và những vấn đề liên quan đến hoạt động
3
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
4
môi giới gần hiện nay mà thực tế ở các Sàn giao dịch bất động sản đang

được triển khai.
+ Thuộc khu đại giới hành chính mở rộng trong tương lai và được đánh giá
sẽ trở thành một vệ tinh của Hà Nội.
+ Tuyến vành đai 4 đang được nghiên cứu.
+ Giáp với tuyến đường 32 đang được thị công mở rộng (rộng 40m) liên
kết Hà Nội với một chuỗi các đô thị tới khu vực Kim Chung – Di Trạch,
Xuân Canh, Xuân Phương, Mỹ Đình.
b. Cơ cấu phân khu chức năng :
Dự kiến phát triển các khu chức năng trong Khu Đô thị mới
Tân Tây Đô – xã Tân Lập – H.Đan Phượng như sau:
- Khu vực dọc trục quốc lộ 32: Phát triển các tòa nhà cao từ 35 đến
50 tầng hiện đại tạo thành tổ hợp kiến trú đồng nhất hình ảnh kiến trúc đặc
thù trên toàn tuyến với các chức năng sử dụng hỗn hợp như sau:
Trung tâm thương mại dịch vụ, tài chính ngân hàng bao gồm: Trung
tâm dịch vụ thông tin; Trung tâm thương mại tổng hợp, siêu thị và hệ
thống cửa hàng bán lẻ; Trung tâm dịch vụ hỗn hợp tài chính, ngân hàng,
bảo hiểm, thị trường chứng khoán;
Trung tâm dịch vụ tổng hợp bao gồm: Trung tâm triển lãm; Trung
tâm văn hóa và vui chơi giải trí (rạp chiếu phim, sản khiêu vũ, hoạt động
thể thao trong nhà, v.v…), nhà hàng ẩm thực; Dịch vụ văn phòng và nhà ở
cao cấp.
5
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
6
Trung tâm dịch vụ văn phòng cho thuê kết hợp nhà ở chung cư cao cấp.
- Khu vực giáp kênh T1-2 Phát triển nhà ở thấp tầng có vườn như
nhà liền kề có vườn, nhà biệt thự gắn kết với các không gian cây xanh,
vườn hoa công viên trong khu nhà ở.
c. Quy hoạch sử dụng đất :
Khu vực nghiên cứu thiết kế có diện tích 25.2726 ha được phân khu

- Chiều cao xây dựng các tòa nhà 25 – 55 tầng. Mật độ xây dựng từ 30
– 40 %. Đây là khối kiến trúc tạo điểm nhấn cho khu vực.
Kiến trúc công trình hiện đại và đa dạng. Trong đó các chức năng dịch
vụ thương mại và siêu thị ở tầng 1 đến tẩng 6. Các văn phòng cao cấp và các
căn hộ chung cư hiện đại cao cấp được bố trí từ tầng 7 trở lên. Hai chức năng
văn phòng cao cấp và chung cư cao cấp có thể cân đối lại tỷ lệ cho phù hợp
với thời điểm thực thi dự án.
Lõi khu đất là các vườn cây xanh cảnh quan, sân chơi và vườn trẻ,
trường học và các trạm y tế nhằm tạo ra không gian sinh hoạt cộng đồng gắn
kết các khu chức năng.
- Khu nhà ở thấp tầng:
- Quy mô: 66.719, 4m
2
. Xây dựng không gian nhà ở thấp tầng sinh thái.
Trong đó đất nhà ở liền kề thấp tầng 17.700.9m
2
, nhà ở biệt thự 47.687, 2m
2
.
Đất nhà ở biệt thự diện tích trung bình 200 – 250m
2
/1căn nhà dự kiến xây
dựng khu vực phía Đông khu đô thị và giáp với các tòa nhà cao tầng.
Đất nhà ở liền kề diện tích trung bình 85-100m
2
/1căn nhà dự kiến xây
dựng tại khu vực phía Tây khu đô thị.
Bảng 2: Các chỉ tiêu sử dụng đất nhà ở
Ký
hiệu

nằm ngay mặt đường 32) thì Dự án Tân Tây Đô có thiết kế tổng thể tốt
hơn, có nhiều cây xanh, mật độ xây dựng thấp, tiến độ dự án cũng khá tốt (
hoàn thành trong 4 năm, trong đó khu vực nhà phân lô hoàn thành trong
2,5 năm.) giá thị trường lúc này của dự án tương đối phù hợp để đầu tư.
Như vậy các thông tin về bất động sản rất hấp dẫn với khách hàng. Nhu
cầu của khách hàng ở dự án này gia tăng, các giao dịch trên thị trường
cũng tăng mạnh, nhiều khách hàng tìm đến mua các sản phẩm của dự án.
Ở thời điểm này của thị trường, đối tượng khách hàng là nhà đầu tư sẽ
nhiều hơn người người mua để sử dụng. Trên thực tế, các bất động sản đã
được Chủ đầu tư bán hết cho khách hàng dưới dạng hợp đồng góp vốn. Tại
khu vực này, chỉ có 2 dự án có tiềm năng cạnh tranh đó là : Dự án Kim
Chung Di Trạch tiến độ vẫn còn rất chậm, chưa đền bù xong, chưa giải
phóng mặt bằng được dẫn tới sức hút đối với khách hàng giảm, tuy nhiên
dự án Bắc Quốc Lộ 32 đã hoàn thiện được hạ tầng, đã triển khai xây dựng
8
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
9
được 60% tiến độ, do đó sự biến động về giá là không đáng kể, dẫn tới nhu
cầu đầu tư ở dự án này là thấp.
Thứ 2 : Về khách hàng
Với yêu cầu của khách hàng thì họ có thể thuộc 2 nhóm, mua sử dụng hoặc
mua đầu tư. Tuy nhiên, với hình thức góp vốn nhiều lần, và người mua lại
chọn vào thời điểm giá của dự án đã qua vài đợt tăng giá, cho thấy khách
hàng nhiều khả năng là nhà đầu tư, chứ không có nhu cầu sử dụng. Chính
vì nhận định này, người môi giới phải tìm hiểu những vấn đề liên quan đến
việc chuyển nhượng sản phẩm cho khách hàng tiếp theo để tư vấn cho
khách hàng và dành được ấn tượng tốt cũng như sự hấp dẫn với khách
hàng, ví dụ : Chủ đầu tư có đồng ý sang tên cho khách hàng mua lại không
? Nếu đồng ý, thì mức phí chủ đầu tư sẽ thu là 1% hay 2% giá trị hợp
đồng, giá gốc trong hợp đồng và giá giao dịch thực tế có chênh lệch nhiều

để tư vấn cho khách hàng, phân tích về lợi ích kinh tế cho khách hàng,
cuối cùng, người môi giới nên gọi cho khách hàng và hỏi ý kiến khách
hàng, nếu khách hàng đồng ý về cơ bản, người môi giới sẽ bổ sung thêm
phần tư vấn của mình nhằm thuyết phục khách hàng nhanh chóng chốt lại
vụ việc. Nếu khách hàng vẫn chưa muốn đàm phán về giá, thì người mối
giới sẽ tiếp tục làm việc với bên bán để bàn thềm về giá.
- Thực hiện giao dịch ( làm việc với cả 2 bên ):
Sau khi thống nhất được, người môi giới sẽ báo cho cả 2 bên về lịch làm
việc, bao gồm : ngày đến đặt cọc, mức tiền đặt cọc và các thông tin khác.
Người môi giới cần chuẩn bị sẵn mẫu hợp đồng đặt cọc để hai bên nhanh
chóng thực hiện giao dịch.
Sau khi hai bên đã đặt cọc xong, người môi giới hẹn lịch làm việc tiếp theo
bao gồm : Sang tên hợp đồng cho khách hàng, công chứng hợp đồng mới,
mức tiền phải thanh toán, hình thức thanh toán tiền,
Ngay sau khi thực hiện xong hợp đồng đặt cọc, người môi giói có thể ứng
trước 50% đến 80% phí môi giới từ người bán.
10
Website: Email : Tel (: 0918.775.368
11
Người môi giới chủ động liên lạc với cả hai bên trước ngày thực hiện việc
sang tên hợp đồng. Hẹn khách hàng và người bán chuẩn bị tất cả giấy tờ
cần thiết và những người liên quan đến làm việc vào ngày hẹn. Đến ngày
đó người môi giới sẽ mời hai bên tới nơi giao dịch của Chủ đầu tư và thực
hiện việc hủy hợp đồng cũ, lập hợp đồng mới, người mua sẽ phải thanh
toán cho người bán ngay tại đây. Sau khi bên mua đã hoàn thành nghĩa vụ
thanh toán, người bán đề nghị Chủ đầu tư ký đóng dấu vào hợp đồng mới,
đồng thời đóng phí cho Chủ đầu tư. Ngay lúc này người môi giới đề nghị
người bán thanh toán phần còn lại của phí môi giới, cảm ơn hai bên mua
và bán, đồng thời không quên đưa thông tin liên hệ của mình để có thể
giúp đỡ cả hai bên trong trường hợp cần thiết hoặc trong các thương vụ

nước.
Thứ 6 : Kiến nghị với Cơ quan quản lý cấp trên :
- Yêu cầu tất cả các bất động sản phải giao dịch qua Sàn giao dịch bất
động sản, đồng thời coi chứng thực giao dịch qua sàn là một thủ tục đủ
tính pháp lý để cấp giấy chứng nhận và thu thuế chuyển nhượng
- Tăng cường kiểm tra, giám sát các hoạt động bán bất động sản của Chủ
đầu tư như : Việc huy động vốn theo nhiều đợt phải xuất hóa đơn tài
chính theo từng đợt. Kiểm tra việc giao dịch qua sàn thông qua pháp
nhân của Sàn giao dịch. Quy định mức phí tối thiểu khi giao dịch qua
Sàn để đảm bảo việc Chứng thực giao dịch qua sàn chỉ là hình thức.
- Thực hiện quy định giao dịch tài chính theo hình thức chuyển khoản
nhằm tránh trường hợp Chủ đầu tư thu tiền chênh của khách hàng.
- Các cơ quan chức năng phải cùng phối hợp để giám sát thị trường bất
động sản nhằm ổn định thị trường, tránh nạn đầu cơ, tạo cơ hội cho
nhiều người có thể mua được bất động sản với giá hợp lý.
Trên đây là những kiến thức học viên học hỏi được qua đợt thực tập
ngắn tại sàn giao dịch Bất động sản VINALANDS. Tuy học viên đã
hết sức cố gắng tìm hiểu và học hỏi nhưng không tránh được có những
12