LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
NIÊN KHÓA 2010 - 2014

Cần Thơ, tháng 11 năm 2013

Giảng viên hướng dẫn:
Th.S Nguyễn Thị Thanh Xuân

Sinh viên thực hiện:
Phan Thị Cẩm Diện
MSSV: 5105944
Lớp: LK1063A1

Đề tài:

QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT
ĐỘNG SẢN VÀ THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC
SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ CẦN THƠ

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT
BỘ MÔN LUẬT HÀNH CHÍNH

Lời cảm ơn!

Trong suốt quá trình nghiên cứu, tìm hiểu và hoàn thành luận văn này, em
đã nhận được sự hướng dẫn, giúp đỡ, động viên quý báo của các thầy, cô, gia


2.2.1 Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản 27
2.2.1.1 Hoạt động mua bán nhà và công trình xây dựng của sàn giao dịch bất
động sản 27 2.2.1.2 Hoạt động chuyển nhượng của sàn giao dịch bất động sản 30
2.2.1.3 Hoạt động mua bán, chuyển nhượng bất động sản hình thành trong
tương lai của sàn giao dịch bất động sản… 36
2.2.1.4 Hoạt động cho thuê của sàn giao dịch bất động sản 39
2.2.1.5 Hoạt động thuê mua của sàn giao dịch bất động sản 45
2.2.2 Hoạt động môi giới của sàn giao dịch bất động sản 48
2.2.3 Hoạt động định giá của sàn giao dịch bất động sản 52
2.2.4 Hoạt động tư vấn của sàn giao dịch bất động sản 55
2.2.5 Hoạt động quảng cáo của sàn giao dịch bất động sản 56
2.2.6 Hoạt động đấu giá của sàn giao dịch bất động sản 57
2.2.7 Hoạt động quản lý của sàn giao dịch bất động sản 58
2.3 Quyền và nghĩa vụ của người quản lý, điều hành sàn và của tổ chức, cá nhân khi
tham gia giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản 58
2.3.1 Quyền và nghĩa vụ của người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản
59
2.3.2 Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân tham gia sàn giao dịch bất động sản
60
2.4 Chế tài xử phạt khi vi phạm pháp luật của sàn giao dịch bất động sản 60
CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CỦA CÁC SÀN GIAO DỊCH BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ CẦN THƠ VÀ ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN PHÁP
LUẬT VỀ QUẢN LÝ, PHÁT TRIỂN SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 64
3.1 Thực trạng chung của các sàn giao dịch bất động sản ở nước ta hiện nay 64

1. Lý do chọn đề tài
Như chúng ta cũng đã biết, bất động sản là một tài sản vô cùng quan trọng của
mỗi quốc gia và đảm bảo sự sinh tồn của xã hội. Chính vì thế mà bất động sản có một
giá trị rất lớn trong nền kinh tế của mỗi nước. Từ khi đất nước ta chuyển sang hoạt
động kinh tế theo cơ chế thị trường thì bất động sản trở thành một loại hàng hóa đặc
biệt và được đưa vào thị trường mua bán, giao dịch. Từ đó, hàng hóa bất động sản
được nhiều nhà đầu tư hướng đến và nó đã đem lại rất nhiều lợi nhuận cho họ, bên
cạnh đó nó cũng đã đóng góp đáng kể cho nền kinh tế quốc dân. Tuy nhiên, qua một
thời gian thị trường bất động sản phát triển khá mạnh nhưng chưa đồng bộ, làm cho
nền kinh tế mất cân đối ảnh hưởng đến sự phát triển của đất nước. Và để thị trường bất
động sản được hoàn thiện, phát triển ổn định thì vào năm 2006 Đảng và Nhà nước ta
đã cho ra đời Luật Kinh doanh bất động sản, tiếp theo đó là các Nghị định, Thông tư
nhằm điều chỉnh các hoạt động của thị trường này theo một khuôn khổ pháp lý nhất
định. Và thúc đẩy sự phát triển nhanh chóng, lành mạnh, đảm bảo có sự kiểm soát,
điều tiết của Nhà nước.
Tuy nhiên, do bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn và đặc tính của thị trường bất
động sản là không hoàn hảo nên các thông tin về bất động sản trên thị trường không
được công khai, minh bạch, các giao dịch diễn ra một cách tự phát. Vì thế, đã dẫn đến
hiện trạng các giao dịch trên thị trường phần lớn là các giao dịch ngầm, hiện tượng đầu
cơ trốn lậu thuế, tạo ra những cơn “sốt ảo” gây tác hại lớn đến nền kinh tế. Bên cạnh
đó, sự quản lý của Nhà nước còn hạn chế, dù Luật Kinh doanh bất động sản 2006 đã ra
đời nhưng vẩn chưa có những biện pháp quản lý thị trường bất động sản hiệu quả nên
không thể kiểm soát và điều tiết được thị trường.
Nhằm khắc phục những yếu kém trong quản lý, điều tiết thị trường bất động sản của
Nhà nước và tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh.
Nên Sàn giao dịch bất động sản đã ra đời, sự ra đời và phát triển của các sàn giao dịch
bất động sản cùng với những quy định của pháp luật đã có ảnh hưởng rất lớn tới thị
trường bất động sản. Từ đây, thị trường bất động sản phát triển lành mạnh hơn, các
thông tin về bất động sản được niêm yết công khai, các nhu cầu về giao dịch bất động
sản được thực hiện nhanh chóng và dễ dàng hơn. Bên cạnh đó, sàn giao dịch bất động

đưa các sàn giao dịch thoát khỏi tình trạng như hiện nay.
3. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài tập trung nghiên cứu các quy định của pháp luật về sàn giao dịch bất
động sản, cũng như sự quản lý của Nhà nước về sàn giao dịch bất động sản và thực
trạng hoạt động của một số sàn giao dịch bất động sản tiêu biểu ở thành phố Cần Thơ
trong giai đoạn hiện nay. Quy định của pháp luật về sàn giao dịch bất động sản và thực trạng hoạt động
của các sàn giao dịch bất động sản tại thành phố Cần Thơ
GVHD: Th.S Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Phan Thị Cẩm Diện
3
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
Để hoàn thành đề tài nghiên cứu của mình người viêt đã tìm hiểu tiếp cận các
văn bản quy phạm pháp luật, tham khảo các bài viết, các đề tài nghiên cứu, các trang
web, tạp chí, báo chí có liên quan đến bất động sản, thị trường bất động sản và sàn
giao dịch bất động sản. Bên cạnh đó, người viết đã áp dụng những phương pháp phân
tích, tổng hợp, so sánh, đối chiếu, chứng minh, thống kê…nhằm làm rõ hơn các vấn đề
nghiên cứu trong luận văn. Ngoài ra người viết cũng thông qua việc tìm hiểu thực tế
một số sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn thành phố Cần Thơ. Từ đó, đưa ra một
số kiến nghị nhằm góp phần hoàn thiện những quy định của pháp luật và sự quản lý
của Nhà nước đối với sàn giao dịch bất động sản để đề tài nghiên cứu được hoàn thiện
hơn.
5. Bố cục luận văn
Trong quá trình nghiên cứu đề tài, người viết đã chia đề tài gồm các phần như
sau:
Chương 1: Khái quát chung về sàn giao dịch bất động sản
Chương 2: Quy định của pháp luật về sàn giao dịch bất động sản
Chương 3: Thực trạng hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản tại thành
phố Cần Thơ và đề xuất hoàn thiện pháp luật về quản lý, phát triển sàn giao dịch bất

Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ
luật cổ La Mã. Theo đó bất động sản không chỉ là đất đai mà còn bao gồm của cải
trong lòng đất và tất cả những gì do sức lao động của con người tạo ra trên mảnh đất
đó, như các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và những tài sản liên quan
đến đất đai, gắn liền với đất đai. Quan niệm này được ghi nhận trong các Bộ luật: Dân
sự của Pháp, Nhật Bản, Cộng hòa liên bang Đức, Bộ luật Dân sự Sài Gòn…
1

Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản gắn liền với
đất đai được coi là bất động sản. Điều 520 Bộ luật Dân sự Pháp quy định: “mùa màng
chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản”. Tương tự, quy định này cũng
được thể hiện trong Bộ luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn năm
1972. Trong khi đó, Điều 100 Bộ luật Dân sự Thái Lan lại quy định: “Bất động sản là
đất đai và những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một thể thống nhất với đất
đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra
khái niệm bất động sản bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.
1
Bộ luật Dân sự của Cộng hòa liên bang Nga năm 1994 quy định về bất động sản
đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 134 1
Trần Quang Huy-Nguyễn Quang Tuyến: Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Nxb. Tư pháp, Hà Nội, 2009,
trang 9-10.
Quy định của pháp luật về sàn giao dịch bất động sản và thực trạng hoạt động
của các sàn giao dịch bất động sản tại thành phố Cần Thơ
GVHD: Th.S Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Phan Thị Cẩm Diện
5
của Luật này một mặt, liệt kê tương tự theo cách của các Bộ Luật Dân sự truyền thống,
mặt khác, đưa ra khái niệm chung về bất động sản là những đối tượng mà dịch chuyển

nhà nghỉ di động trên xe lăn không phải là bất động sản mà là các động sản, hoặc công
cụ lao động); các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông như đường xá, cầu
cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ…được xây dựng gắn liền với đất đai; các tài sản khác 2
Trần Quang Huy-Nguyễn Quang Tuyến: Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Nxb. Tư pháp, Hà Nội, 2009,
trang 11.
3
Điều 13 Luật Đất đai năm 2003 (sửa đổi, bổ sung năm 2009-2010).
Quy định của pháp luật về sàn giao dịch bất động sản và thực trạng hoạt động
của các sàn giao dịch bất động sản tại thành phố Cần Thơ
GVHD: Th.S Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Phan Thị Cẩm Diện
6
gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó như máy điều hòa trung tâm,
các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình, các cây cảnh trồng cố định
tạo cảnh quan cho công trình (những tài sản có thể tháo rời mà giá trị công dụng của
nó không thay đổi thì không phải là bất động sản như: máy điều hòa di động, các chậu
cây cảnh trong vườn treo, các tranh ảnh và thiết bị đồ dùng khác); các công trình đó
phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường
nhất định (các công trình tôn giáo; các di sản văn hóa thế giới hoặc quốc gia; các công
trình quốc gia không lượng hóa giá trị…không coi là bất động sản).
Các tài sản khác gắn liền với đất đai như: Vườn cây lâu năm, bao gồm cả cây
trồng và đất trồng cây; các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối; các
công trình du lịch, vui chơi, thể thao; một số công trình khai thác hầm mỏ (hầm lò) và
các tài sản khác do pháp luật quy định.
Như vậy, khái niệm bất động sản rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể
bằng pháp luật của mỗi nước. Vì có những tài sản có quốc gia cho là bất động sản,
trong khi quốc gia khác lại liệt kê vào danh mục động sản. Hơn nữa, các quy định về
bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có


Một quan niệm khá phổ biến khác cho rằng, thị trường bất động sản là hoạt
động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng)
bất động sản theo quy luật của thị trường. Khái niệm này phản ánh trực diện các hoạt
động của thị trường cụ thể. Khái niệm này làm cho ta dễ nhận biết phạm vi và nội
dung của thị trường bất động sản hơn là một khái niệm có tính khái quát. Cũng có bổ
sung cho khái niệm này cho rằng, thị trường bất động sản là thị trường của hoạt động
mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) bất
động sản theo quy luật của thị trường có sự quản lý của nhà nước. Ý kiến này xuất
phát từ đặc điểm là hoạt động của thị trường bất động sản ở hầu hết các nước đều được
điều chỉnh bằng pháp luật dân sự hoặc pháp luật đất đai, chịu sự can thiệp và quản lý
chặc chẽ của Nhà nước.
4

Bên cạnh đó, Theo các nhà kinh tế học thì thị trường bất động sản là tập hợp
các sự thỏa thuận, qua đó mà người mua và người bán tiếp xúc với nhau để trao đổi
hàng hóa và dịch vụ. Từ đó, có thể hiểu thị trường bất động sản hình thành các quyết
định về việc ai tiếp cận được với bất động sản và bất động sản đó được sử dụng như
thế nào.
5

Thông qua tất cả các quan niệm về thị trường bất động sản như trên có thể hiểu
rằng, thị trường bất động sản bao gồm các hoạt động có lên quan giao dịch bất động
sản như mua bán, cho thuê, thế chấp…bất động sản. Ngoài ra, thị trường bất động sản
không chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch bất động sản mà còn bao
gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập bất động sản.
Qua đó, người viết xin tổng hợp và đưa ra khái niệm về thị trường bất động sản
như sau: Thị trường bất động sản là tổng thể các quan hệ giao dịch về bất động sản
dựa trên các quan hệ hàng hoá, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất
định và ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản có tác động

nghĩa, mục đích, vai trò của sàn giao dịch bất động sản Nhà nước đã xây dựng mô hình
sàn giao dịch bất động sản. Để từ đó, đưa các hoạt động giao dịch vào sàn nhằm mục
đích phát triển và lành mạnh hóa thị trường bất động sản.
Theo khoản 5 Điều 4 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006 thì, khái
niệm sàn giao dịch bất động sản như sau: “Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra
các giao dịch bất động sản và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản”.
Qua đó ta có thể hiểu rằng, sàn giao dịch bất động sản là nơi trung gian thực
hiện việc trao đổi mua bán giữa nhà đầu tư, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản
với khách hàng là những tổ chức, cá nhân có nhu cầu về bất động sản. Các giao dịch
bất động sản được diễn ra tại đây, qua đó có thể thấy rằng sàn giao dịch như là “chợ”
mà chợ này chỉ dành riêng cho những hàng hóa bất động sản được bày bán. Bên cạnh
đó, tại sàn giao dịch bất động sản còn có những dịch vụ chuyên cung cấp những thông
tin về bất động sản như: Dịch vụ môi giới bất động sản, tư vấn bất động sản, quảng
cáo bất động sản, định giá bất động sản, nhằm phục vụ cho những khách hàng có nhu
cầu về bất động sản.
Việc đưa tất cả các giao dịch bất động sản lên sàn, còn góp phần đáp ứng những
nhu cầu ngày càng phức tạp trong hoạt động giao dịch bất động sản trên thị trường.
Thỏa mãn nhu cầu ngày cầu ngày càng cao, khó tính của khách hàng và nhà đầu tư.
Quy định của pháp luật về sàn giao dịch bất động sản và thực trạng hoạt động
của các sàn giao dịch bất động sản tại thành phố Cần Thơ
GVHD: Th.S Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Phan Thị Cẩm Diện
9
Bên cạnh đó, góp phần minh bạch hóa thị trường bất động sản và là nơi cung cấp
thông tin, tiếp thị, quảng bá các dự án sản phẩm bất động sản tập trung hiệu quả.
Như vậy, thông qua các giao dịch trên sàn những chủ thể tham gia giao dịch sẽ
được cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác và các dịch vụ về bất động sản một cách
chuyên nghiệp đảm bảo tính minh bạch, chuẩn xác của các giao dịch trên thị trường
bất động sản. Và cũng là công cụ cho việc quản lý, điều tiết của nhà nước đối với thị
trường bất động sản.
1.1.3.2 Đặc điểm của sàn giao dịch bất động sản

động sản như trụ sở, các văn phòng đại diện, chi nhánh của sàn giao dịch bất động sản.
Tại đây, các đối tượng tham gia giao dịch trực tiếp.
+ Sàn giao dịch bất động sản điện tử: Là nơi cung cấp các thông tin sản phẩm,
thị trường bất động sản qua các phương tiện điện tử, internet, các thiết bị số tích hợp
internet. Sàn giao dịch này chỉ mang ý nghĩa trao đổi thông tin và mọi giao dịch cuối
cùng đều phải qua sàn giao dịch bất động sản thực tế.
Tóm lại, sàn giao dịch bất động sản không những có những đặc điểm của một
loại hình sàn giao dịch mà bên cạnh đó nó còn có những đặc điểm đặc trưng riêng biệt
dùng để phân biệt với các loại hình sàn giao dịch khác như sàn giao dịch chứng khoán,
sàn giao dịch vàng. Sự khác biệt cơ bản so với các sàn giao dịch khác chính là ở chỗ
tại sàn giao dịch bất động sản không có sự hiện diện của hàng hóa bất động sản giao
dịch, đồng thời, các dịch vụ liên quan đến giao dịch bất động sản trên sàn cũng phức
tạp và đa dạng hơn, do tính phức tạp của hệ thống dịch vụ bất động sản.
1.1.3.3 Chức năng của sàn giao dịch bất động sản
Sàn giao dịch bất động sản ra đời nhằm mục đích là đưa tất cả các hoạt động
giao dịch bất động sản lên sàn, để có thể thu thập được thông tin về thị trường bất
động sản. Để các chủ thể như Nhà nước, doanh nghiệp, người mua tham khảo và có
những quyết định đúng đắn hi tiến hành các hoạt động liên quan đến bất động sản.
Vì vậy, chức năng giao dịch là chức năng chủ yếu của sàn giao dịch bất động
sản, vì khi các giao dịch bất động sản trên thị trường được đưa lên sàn giao dịch như
thế, sẽ góp phần làm minh bạch hóa thị trường bất động sản, tránh tình trạng giao dịch
ngầm diễn ra trên thị trường. Và thông thường, quá trình giao dịch bất động sản thông
qua sàn phải trải qua các bước sau như:
- Đàm phán, thương lượng
- Kiểm tra thực địa
- Giao kết hợp đồng
- Đăng ký pháp lý.
Các giao dịch bất động sản thông thường trên thị trường, thường phải trải qua
bốn bước và quá trình thực hiện các bước này mất rất nhiều thời gian. Khi giao dịch
Quy định của pháp luật về sàn giao dịch bất động sản và thực trạng hoạt động

bất động sản thông qua việc các hoạt động dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp hơn tạo cơ
hội cho chủ đầu tư nghiên cứu thị trường, tư vấn lập dự án, thiết kế sản phẩm, dịch vụ
tiếp thị, chăm sóc khách hàng và quản lý bất động sản.
* Đối với nhà nước
Quy định của pháp luật về sàn giao dịch bất động sản và thực trạng hoạt động
của các sàn giao dịch bất động sản tại thành phố Cần Thơ
GVHD: Th.S Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Phan Thị Cẩm Diện
12
- Khi tất cả các giao dịch bất động sản thông qua sàn, sẽ giúp cho các cơ quan
Nhà nước quản lý được các giao dịch bất động sản trên cả nước. Từ đó, Nhà nước có
những chính sách kịp thời và chính xác để điều tiết thị trường bất động sản.
- Những giao dịch bất động sản khi thông qua sàn, đều phải nộp một khoản thuế
theo quy định của pháp luật cho nhà nước. Vì vậy, sàn giao dịch bất động sản giúp
Nhà nước hạn chế tối đa thất thu thuế do việc chuyển nhượng, mua bán bất động sản
ngầm bên ngoài.
* Đối với nhà đầu tư
- Các sàn giao dịch bất động sản là nơi cung cấp những thông tin hữu ích cho
nhà đầu tư, doanh nghiệp giúp nhà đầu tư nắm bắt được xu hướng của thị trường và thị
hiếu của khách hàng để từ đó cung cấp những sản phẩm phù hợp với nhu cầu khách
hàng tạo hiệu quả cao trong kinh doanh.
- Sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản còn tạo cơ hội cho nhà đầu tư tiếp
cận nguồn sản phẩm đầu tư đa dạng phong phú, các chuyên viên tư vấn am hiểu thị
trường phục vụ chu đáo, tận tình và chuyên nghiệp. Mở rộng quan hệ đầu tư thông qua
các hoạt động của sàn giao dịch.
* Đối với người mua
- Khi người mua có nhu cầu về bất động sản, nhưng không biết nơi nào uy tính
chất lượng đáng tin cậy để mua bất động sản vì vậy mà những người có nhu cầu họ
thường gặp khó khăn trong quá trình lựa chọn nên mua hay không để tránh rủi ro. Khi
sàn giao dịch bất động sản ra đời, đã phần nào giải quyết được vấn đề này thông qua
việc những thông tin về bất động sản được công khai tại sàn giao dịch cụ thể, chính

- Sàn giao dịch bất động sản phải là pháp nhân.
Theo Điều 84 Bộ luật Dân sự 2005 thì Một tổ chức được công nhận là pháp
nhân khi có đủ các điều kiện: Được thành lập hợp pháp, có cơ cấu tổ chức chặc chẽ,
có tài sản độc lập với cá nhân, tổ chức khác và tự chịu trách nhiệm bằng tài sản đó.
Trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thành lập sàn
giao dịch bất động sản thì sàn giao dịch đó phải có tư cách pháp nhân hoặc sử dụng tư
cách pháp nhân của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản để hoạt động.
Điểm đáng lưu ý ở đây là việc quy định sàn giao dịch bất động sản phải là pháp
nhân nhưng cũng theo quy định của luật thì sàn giao dịch bất động sản có thể sử dụng
tư cách pháp nhân của doanh nghiệp, hợp tác xã thành lập sàn để hoạt động. Như vậy,
đối với những sàn giao dịch bất động sản được thành lập do doanh nghiệp, hợp tác xã
và sử dụng tư cách pháp nhân của doanh nghiệp hợp tác xã đó hoạt động (dưới loại
hình sàn giao dịch trực thuộc) điều đó sẽ làm cho hoạt động của một số sàn giao dịch
bất động sản không được khách quan và minh bạch trên thị trường.
* Về nguyên tắc hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
- Hoạt động của sàn giao dịch bất động sản phải công khai, minh bạch và tuân
thủ pháp luật.
Quy định của pháp luật về sàn giao dịch bất động sản và thực trạng hoạt động
của các sàn giao dịch bất động sản tại thành phố Cần Thơ
GVHD: Th.S Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Phan Thị Cẩm Diện
14
- Sàn giao dịch bất động sản, doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản
thành lập sàn giao dịch bất động sản phải chịu trách nhiệm về hoạt động của sàn giao
dịch bất động sản.
- Sàn giao dịch bất động sản phải có tên, địa chỉ, biểu hiện và phải thông báo về
việc thành lập trên phương tiện thông tin đại chúng; trước khi hoạt động phải thông
báo với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tại địa phương.
Về địa chỉ của sàn giao dịch, phải ổn định tối thiểu trong thời hạn 01 năm (12
tháng). Nếu có sự thay đổi về địa điểm giao dịch, phải thông báo với cơ quan quản lý
Nhà nước tại địa phương và khách hàng đang giao dịch biết. Trước khi tiến hành hoạt

của các sàn giao dịch bất động sản tại thành phố Cần Thơ
GVHD: Th.S Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Phan Thị Cẩm Diện
15
Như vậy, khi tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản thì
phải đảm bảo các quy định của pháp luật về xây dựng mô hình tổ chức hoạt động của
sàn giao dịch bất động sản mà mình thành lập. Nhưng cũng tùy thuộc vào khả năng,
năng lực của mỗi doanh nghiệp để có thể thành lập sàn với quy mô lớn hoặc nhỏ. Tuy
nhiên, vẫn phải bảo đảm tuân thủ theo đúng quy định của pháp luật.
1.4 Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản
Sàn giao dịch bất động là một loại hình kinh doanh được Nhà nước quy định cụ
thể trong Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, và trên thực tế nó bắt đầu ra đời
vào giữa năm 2008. Nhà nước cho phép các tổ chức, cá nhân được thành lập sàn giao
dịch bất động sản dưới hình thức doanh nghiệp hoặc hợp tác xã. Theo quy định tại
Điều 57 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006, thì để thành lập sàn giao dịch
bất động sản các tổ chức, cá nhân phải đáp ứng các điều kiện như sau:
Thứ nhất, đáp ứng các điều kiện quy định tại Khoản 2 Điều 8 của Luật Kinh
doanh bất động sản đó là:
- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh
nghiệp hoặc hợp tác xã và đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản.
- Sàn giao dịch bất động sản phải có tối thiểu hai nhân viên làm công việc môi
giới bất động sản có chứng chỉ môi giới bất động sản. Nếu có dịch vụ định giá bất
động sản, phải có tối thiểu hai nhân viên làm công việc định giá bất động sản có chính
chỉ định giá do cơ quan có thẩm quyền cấp.
Thứ hai, phải có quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
Thứ ba, phải có cơ sở vật chất, kỹ thuật phù hợp với nội dung hoạt động của sàn
giao dịch bất động sản và có mặt bằng theo quy định tối thiểu của nhà nước về diện
tích mặt bằng của sàn giao dịch bất động sản.
Theo quy định của Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/05/2008 hướng dẫn
thực hiện một số nội dung Nghị định 153/2007/NĐ-CP, thì sàn giao dịch bất động sản
phải có diện tích sử dụng tối thiểu là 50m

giao dịch bất động sản thì doanh nghiệp, hợp tác xã phải bổ sung chức năng kinh
doanh sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật.
- Thứ hai: Trường hợp tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản hoặc có
đăng ký kinh doanh bất động sản nhưng không muốn sử dụng tư cách pháp nhân của
tổ chức để thành lập sàn giao dịch thì phải lập doanh nghiệp, hợp tác xã có tư cách
pháp nhân và có chức năng kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản bất động
sản.
1.4.2 Hồ sơ thành lập sàn giao dịch bất động sản
Để được thành lập sàn giao dịch bất động sản thì tổ chức, cá nhân trước tiên cần
phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã (đối với trường hợp tổ chức, cá nhân
không kinh doanh bất động sản hoặc có đăng ký kinh doanh bất động sản nhưng không
muốn sử dụng tư cách pháp nhân của tổ chức để thành lập sàn giao dịch) có tư cách 7
Điều 21 Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh
doanh bất động sản năm 2006.

Quy định của pháp luật về sàn giao dịch bất động sản và thực trạng hoạt động
của các sàn giao dịch bất động sản tại thành phố Cần Thơ
GVHD: Th.S Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Phan Thị Cẩm Diện
17
pháp nhân. Và dưới đây người viết xin giới thiệu hồ sơ và trình tự đăng ký thành lập
sàn giao dịch bất động sản dưới loại hình doanh nghiệp như sau:
* Trường hợp thành lập doanh nghiệp mới:
Đối với trường hợp thành lập doanh nghiệp theo loại hình công ty trách nhiệm
hữu hạn hai thành viên trở lên, công ty hợp danh, công ty cổ phần thì hồ sơ bao gồm:

8


8
Điều 20 Nghị định 43/2010/NĐ-CP ngày 15/04/2010 của Chính phủ về đăng ký doanh nghiệp
9
Điều 24 Nghị định 43/2010/NĐ-CP ngày 15/04/2010 của Chính phủ về đăng ký doanh nghiệp
Quy định của pháp luật về sàn giao dịch bất động sản và thực trạng hoạt động
của các sàn giao dịch bất động sản tại thành phố Cần Thơ
GVHD: Th.S Nguyễn Thị Thanh Xuân SVTH: Phan Thị Cẩm Diện
18
-Văn bản xác nhận vốn pháp định của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền đối với
công ty kinh doanh ngành, nghề mà theo quy định của pháp luật phải có vốn pháp
định;
- Bản sao hợp lệ chứng chỉ hành nghề của các thành viên hợp danh đối với công
ty hợp danh, của một hoặc một số cá nhân đối với công ty trách nhiệm hữu hạn, công
ty cổ phần nếu công ty kinh doanh ngành, nghề mà theo quy định của pháp luật phải
có chứng chỉ hành nghề.
Đối với trường hợp thành lập công ty trách nhiệm hữu hạn một thành viên thì
hồ sơ bao gồm:
10

- Giấy đề nghị đăng ký kinh doanh;
- Dự thảo Điều lệ công ty có đầy đủ chữ ký của chủ sở hữu công ty, người đại
diện theo pháp luật đối với trường hợp chủ sở hữu là cá nhân; người đại diện theo ủy
quyền, người đại diện theo pháp luật đối với chủ sở hữu công ty là tổ chức. Chủ sở
hữu công ty phải chịu trách nhiệm về sự phù hợp pháp luật của điều lệ công ty;
- Bản sao hợp lệ một trong các giấy tờ chứng thực cá nhân gồm: Giấy chứng
minh nhân dân còn hiệu lực hoặc Hộ chiếu còn hiệu lực đối với công dân Việt Nam.
Một trong số các giấy tờ còn hiệu lực đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài
Hộ chiếu Việt Nam; Hộ chiếu nước ngoài hoặc giấy tờ có giá trị thay thế hộ chiếu nước
ngoài và một trong các giấy tờ chứng minh người gốc Việt Nam ở nước ngoài; Giấy đăng
ký tạm trú do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp và Hộ chiếu còn hiệu lực đối