TRƢỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT
……

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT
NIÊN KHÓA 2011-2015
ĐỀ TÀI:

PHÁP LUẬT VỀ THU NHẬP TỪ CHUYỂN NHƢỢNG
BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁ NHÂN CƢ TRÚ TRONG
THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN

Giảng viên hƣớng dẫn:

Sinh viên thực hiện:

Ths. Lê Huỳnh Phƣơng Chinh
Bộ môn Luật Thƣơng mại

Lƣơng Diểm Lam
MSSV: 5115985
Lớp: Luật Thƣơng Mại 2-K37

Cần Thơ, tháng 12/2014


TRƢỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA LUẬT
……

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

quý báu để giúp em hoàn thành tốt bài Luận văn này.
Em xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè và ngƣời thân đã
động viên tinh thần giúp em hoàn thành Luận văn này.
Mặc dù có nhiều cố gắng trong quá trình nghiên cứu đề tài khoa
học này nhƣng do nhiều điều kiện khách quan nên chắc chắn đề tài
không tránh khỏi những thiếu sót. Do vậy, em rất mong đƣợc sự giúp
đỡ và đóng góp ý kiến của quý Thầy, Cô.
Em xin chân thành cảm ơn và xin kính chúc quý Thầy, Cô nhiều
sức khỏe, luôn thành công trong công việc và cuộc sống.
Cần Thơ, ngày

tháng

năm 2014

Ngƣời viết

LƢƠNG DIỂM LAM


NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƢỚNG DẪN
……

…………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………………

………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
………………………………………………………………………………
…………………………………………………………………………


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

 BĐS:

Bất động sản

 BLDS: Bộ Luật dân sự
 NNT:

Ngƣời nộp thuế


1.2.1. Khái niệm thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản trong thuế thu nhập
cá nhân ................................................................................................................ 13
1.2.2. Đặc trưng của thu nhập phát sinh từ chuyển nhượng bất động sản trong
thuế thu nhập cá nhân ......................................................................................... 14
1.2.3. Sự khác biệt về thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển
nhượng bất động sản giữa cá nhân cư trú và cá nhân không cư trú .................. 15
1.3. Quá trình phát triển của pháp luật điều chỉnh về thu nhập từ chuyển
nhƣợng bất động sản trong thuế thu nhập cá nhân ............................................... 16
1.3.1. Giai đoạn trước ngày 01/01/2009 ............................................................ 16
1.3.2. Giai đoạn sau ngày 01/01/2009 ............................................................... 17


1.3.3. Giai đoạn từ ngày 01/7/2013 đến nay ...................................................... 18
Chƣơng 2. QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH VỀ THU NHẬP TỪ
CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁ NHÂN CƢ TRÚ TRONG
THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN ................................................................................... 21
2.1. Quy định pháp luật về thu nhập chịu thuế và miễn thuế thu nhập cá nhân
đối với thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú ..............21
2.1.1. Những trường hợp chịu thuế thu nhập cá nhân khi phát sinh thu nhập từ
chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú ............................................... 21
2.1.1.1. Thu nhập từ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất không có công trình
xây dựng trên đất ............................................................................................. 21
2.1.1.2. Thu nhập từ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có công trình xây
dựng trên đất .................................................................................................... 22
2.1.1.3. Thu nhập từ chuyển nhƣợng quyền sở hữu nhà ở .............................. 22
2.1.1.4. Thu nhập từ chuyển nhƣợng quyền thuê đất, thuê mặt nƣớc ............. 22
2.1.1.5. Thu nhập từ việc ủy quyền chuyển nhƣợng bất động sản .................. 23
2.1.1.6. Thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản khác ................ 23
2.1.2. Những trường hợp miễn thuế thu nhập cá nhân khi phát sinh thu nhập từ
chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú ............................................... 24

2.4.3. Trường hợp chuyển nhượng bất động sản là đồng sở hữu ...................... 41
2.5. Quy định pháp luật về thủ tục kê khai, nộp thuế thu nhập cá nhân đối với
thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản ............................................42
2.5.1. Thủ tục kê khai thuế ................................................................................. 42
2.5.1.1. Nguyên tắc khai thuế .......................................................................... 42
2.5.1.2. Hồ sơ khai thuế, hồ sơ miễn thuế ....................................................... 43
2.5.1.3. Nơi nộp hồ sơ, thời hạn nộp hồ sơ khai thuế ...................................... 46
2.5.2. Thủ tục nộp thuế ....................................................................................... 47
2.5.2.1. Thời hạn nộp thuế ............................................................................... 47
2.5.2.2. Địa điểm nộp thuế ............................................................................... 47
Chƣơng 3. THỰC TRẠNG ÁP DỤNG THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN ĐỐI VỚI
THU NHẬP TỪ HOẠT ĐỘNG CHUYỂN NHƢỢNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁ
NHÂN CƢ TRÚ VÀ MỘT SỐ ĐỊNH HƢỚNG HOÀN THIỆN ............................. 49
3.1. Thực trạng thu thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển
nhƣợng bất động sản .....................................................................................................49
3.1.1. Thuận lợi của việc áp dụng pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với thu
nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú .................................. 49
3.1.1.1. Ngƣời dân có thể tự lựa chọn mức thuế suất ..........................................49
3.1.1.2. Chống đầu cơ đất đai .................................................................................51
3.1.2. Một số tồn tại của việc áp dụng pháp luật thuế thu nhập cá nhân đối với
thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú ............................ 52


3.1.2.1. Quy định pháp luật chồng chéo gây khó khăn trong việc xác định
mức thuế suất ............................................................................................................52
3.1.2.2. Hành vi trốn thuế của ngƣời nộp thuế .....................................................54
3.2. Một số giải pháp nhằm hạn chế những khó khăn trong việc áp dụng thuế
thu nhập cá nhân từ hoạt động chuyển nhƣợng bất động sản .............................56
3.2.1. Cần có sự kết hợp giữa các cơ quan quản lý nhà nước với cơ quan quản
lý thuế ................................................................................................................. 56

Sau khi Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007 đƣợc áp dụng cũng nhƣ sau khi
Luật sửa đổi, bổ sung năm 2012 có hiệu lực thì thuế TNCN đối với thu nhập từ hoạt
động chuyển nhƣợng BĐS đã cho thấy những ƣu điểm nhƣ sau: Đối với Nhà nƣớc:
Thứ nhất, tạo nguồn thu lớn cho NSNN bởi mức thuế đối với thu nhập từ chuyển
nhƣợng BĐS là tƣơng đối cao và hiện nay hoạt động chuyển nhƣợng BĐS đang diễn
ra ngày càng nhiều; Thứ hai, giúp chống nạn đầu cơ đất đai làm cho thị trƣờng chuyển
nhƣợng BĐS phát triển ổn định và bền vững; Đối với NNT: Với quy định hai mức
thuế suất nhƣng NNT đƣợc tự lựa chọn mức thuế suất áp dụng đã tạo ra thuận lợi
không nhỏ đối với NNT. Nhƣng trên thực tế áp dụng thì thuế TNCN đối với thu nhập
từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS vẫn còn nhiều vƣớng mắc mà nguyên nhân chủ yếu
là do quy định pháp luật khi đƣa vào thực tiễn áp dụng đã gây khó khăn trong việc xác
GVHD: Ths. Lê Huỳnh Phƣơng Chinh

Trang 1

SVTH: Lƣơng Diểm Lam


Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thuế thu nhập cá nhân

định mức thuế suất cũng nhƣ có những trƣờng hợp NNT lợi dụng quy định pháp luật
để trốn thuế.
Điều này yêu cầu cần có một giải pháp thiết thực, lâu dài và triệt để nhằm giúp
cho ngƣời dân hiểu biết sâu rộng thêm về quyền và nghĩa vụ của NNT nhằm tránh tình
trạng lách luật trốn thuế và cơ quan quản lý thuế dễ dàng xác định mức thuế suất áp
dụng vừa phù hợp với quy định của pháp luật vừa tránh những trƣờng hợp NNT phải
nộp thuế khống. Làm đƣợc điều này sẽ có ý nghĩa quan trọng trong hoạt động quản lý
thuế, bảo vệ đƣợc lợi ích hợp pháp của các bên chủ thể tham gia và góp phần giúp thị
trƣờng BĐS phát triển ổn định. Xuất pháp từ những lý do đó ngƣời viết đã chọn đề tài
“Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú trong

chứng minh vấn đề. Tùy vào từng trƣờng hợp cụ thể mà ngƣời viết đã áp dụng phƣơng
pháp phù hợp để tạo ra sự cân đối, hài hòa và mạch lạc trong từng vấn đề của luận văn.
5. Bố cục luận văn
Nội dung của đề tài gồm ba chƣơng:
Chƣơng 1. Khái quát chung về thuế thu nhập cá nhân và thu nhập từ chuyển
nhƣợng bất động sản trong thuế thu nhập cá nhân. Trong chương này người viết
nghiên cứu về: Khái niệm, đặc điểm, vai trò và lịch sử hình thành của thuế TNCN
cũng nhƣ thuế TNCN đối với thu nhập phát sinh từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS
của cá nhân cƣ trú. Bên cạnh đó ngƣời viết đã so sánh sự khác biệt về thuế TNCN đối
với thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS giữa cá nhân cƣ trú với cá nhân không cƣ trú.
Chƣơng 2. Quy định pháp luật điều chỉnh về thu nhập từ chuyển nhƣợng
bất động sản trong thuế thu nhập cá nhân của cá nhân cƣ trú. Ở chương này
người viết nghiên cứu về: Các khoản thu nhập chịu thuế, các khoản thu nhập miễn
thuế, cách xác định thu nhập tính thuế, thuế suất cũng nhƣ cách tính thuế đối với từng
trƣờng hợp cụ thể và quy định pháp luật về thủ tục kê khai, nộp thuế TNCN đối với
thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS. Trong đó ngƣời viết tập trung nghiên cứu
quy định pháp luật hiện hành về thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS đối với
cá nhân cƣ trú.
Chƣơng 3. Thực trạng áp dụng thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ
chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú và một số định hƣớng hoàn
thiện. Chương này người viết nghiên cứu về: Những thuận lợi cũng nhƣ một số tồn tại
của việc áp dụng pháp luật thuế TNCN đối với thu nhập từ hoạt động chuyển nhƣợng
BĐS của cá nhân cƣ trú mà cụ thể là khó khăn trong việc xác định mức thuế suất cũng
nhƣ những hành vi lách luật trốn thuế của NNT. Qua đó ngƣời viết đã đề xuất một số
giải pháp nhằm hạn chế những khó khăn đó.

GVHD: Ths. Lê Huỳnh Phƣơng Chinh

Trang 3


tế xã hội, hội nhập kinh tế quốc tế đến năm 2007 Luật thuế thu nhập cá nhân ra đời
nhằm quy định cụ thể và chi tiết hơn về thuế áp dụng đối với ngƣời có thu nhập cao và
đã đƣợc sửa đổi, bổ sung năm 2012. Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 cũng nhƣ luật
sửa đổi, bổ sung 2012 đã phần nào nói lên đƣợc mục tiêu của chính sách thuế phù hợp
1

Học viện tài chính, Giáo trình Quản lý tài chính công, Nxb Tài chính năm 2005, tr.106.

GVHD: Ths. Lê Huỳnh Phƣơng Chinh

Trang 4

SVTH: Lƣơng Diểm Lam


Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thuế thu nhập cá nhân

với thực tiễn phát triển kinh tế. Tuy nhiên, Luật thuế TNCN vẫn chƣa đƣa ra khái niệm
nhƣ thế nào là thuế TNCN nhƣng dựa vào những quy định cụ thể ta có thể hiểu: “Thuế
TNCN là loại thuế chủ yếu đánh vào thu nhập của cá nhân nhằm thực hiện công bằng
xã hội, động viên một phần thu nhập của cá nhân vào NSNN và có thể sử dụng để điều
tiết vĩ mô nền kinh tế thông qua việc khuyến khích làm việc hay nghĩ ngơi, thông qua
việc thu hay không thu thuế đối với các khoản thu nhập từ kinh doanh, đầu tư, vv…”.2
Hiện nay chƣa có định nghĩa một cách chính xác nhƣ thế nào là thu nhập. Việc
đƣa ra định nghĩa của thu nhập là rất khó khăn. Thu nhập có thể đƣợc hiểu là một giá
trị vật chất mà ngƣời nào đó đƣợc nhận3. TNCN là khoản thu nhập mà một ngƣời nào
đó nhận đƣợc từ các hoạt động kinh doanh, đầu tƣ, vv… và là khoản thu nhập cao phải
chịu thuế TNCN. Thuế TNCN là loại thuế đảm bảo cao nguyên tắc công bằng xã hội,
bởi đây là loại thuế đánh vào thu nhập của từng cá nhân theo biểu thuế lũy tiến từng
phần và có giảm trừ gia cảnh… Thông qua chính sách thuế Nhà nƣớc cũng động viên

Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thuế thu nhập cá nhân

- Nhà nƣớc có thể sử dụng loại thuế này để khuyến khích làm việc hay nghỉ ngơi
thông qua biểu thuế. Ví dụ nhƣ Nhà nƣớc khuyến khích ngƣời lao động làm thêm giờ,
tăng thu nhập bằng cách đánh thuế nhẹ hoặc không đánh thuế lên khoản thu nhập tăng
thêm do làm thêm giờ hoặc có thể khuyến khích nghĩ ngơi bằng cách đánh thuế nặng
lên khoản thu nhập này. Nhà nƣớc cũng có thể khuyến khích ngƣời dân đầu tƣ hay
không đầu tƣ, tiết kiệm hay không tiết kiệm thông qua việc đánh thuế hay không đánh
thuế thu nhập đối với thu nhập từ hoạt động đầu tƣ, thu nhập từ lãi tiết kiệm.
- Thuế TNCN là một loại thuế phức tạp bởi thực tế có rất nhiều nguồn phát sinh
thu nhập chịu thuế TNCN, là loại thuế đòi hỏi cơ quan quản lý thuế cần có sự kết hợp
với các cơ quan quản lý nhà nƣớc để xác định thu nhập chịu thuế của cá nhân. Việc
quản lý thuế, thu thuế đòi hỏi trình độ, kỹ thuật cao, chi phí quản lý thuế lớn. Cơ quan
quản lý thuế phải nắm đƣợc các nguồn thu nhập của ngƣời chịu thuế, các khoản giảm
trừ, tình trạng cƣ trú của họ ở Việt Nam, vv…
1.1.3. Vai trò của thuế thu nhập cá nhân
Thuế là công cụ chủ yếu trong việc tập trung các nguồn lực tài chính nhằm đáp
ứng các nhu cầu chi tiêu của nhà nƣớc. Thực hiện điều tiết vĩ mô nền kinh tế, điều tiết
vĩ mô nền kinh tế nghĩa là Nhà nƣớc không can thiệp trực tiếp vào các hoạt động kinh
tế, xã hội bằng các mệnh lệnh hành chính mà Nhà nƣớc chỉ đƣa ra những chuẩn mực
mang tính định hƣớng lớn trên diện rộng và bằng các công cụ đòn bẩy để hƣớng các
hoạt động kinh tế, xã hội đi theo, nhằm đạt đƣợc mục tiêu kinh tế đề ra, tạo hành lang
pháp lý cho các hoạt động kinh tế, xã hội thực hiện trong khuôn khổ pháp luật.4
Là một bộ phận của hệ thống thuế, thuế TNCN vừa mang các vai trò chủ yếu của
thuế nói chung vừa có vai trò riêng mà các loại thuế khác không có đƣợc.
1.1.3.1. Đối với nền kinh tế xã hội
- Tạo lập nguồn tài chính cho NSNN
Thuế là nguồn thu chủ yếu của NSNN, trong đó thuế TNCN là một trong những
bộ phận quan trọng cấu thành thuế nói chung nên cũng góp một phần quan trọng để
tạo nguồn tài chính cho Nhà nƣớc. Thuế TNCN đƣợc tính với diện rộng, khả năng tạo

nhƣợc điểm là có tính lũy thoái và ảnh hƣởng đến ngƣời nghèo nhiều hơn ngƣời giàu
vì khi tiêu thụ cùng một lƣợng hàng hóa mọi ngƣời không phân biệt giàu nghèo và đều
phải chịu thuế nhƣ nhau. Việc tính thuế TNCN theo lũy tiến từng phần sẽ góp phần
khắc phục đƣợc nhƣợc điểm này.
- Góp phần hạn chế sự thất thu thuế thu nhập doanh nghiệp
Trong doanh nghiệp thƣờng tồn tại cả thuế TNDN và thuế TNCN. Giữa hai loại
thuế này luôn tồn tại mối quan hệ gắn bó với nhau. Thuế TNCN còn góp phần khắc
phục thất thu thuế TNDN khi có sự thông đồng giữa các doanh nghiệp hay giữa doanh
nghiệp với cá nhân. Trong trƣờng hợp doanh nghiệp kê khai cao hơn thực tế những chi
phí phải trả cho các cá nhân để làm giảm thu nhập tính thuế của doanh nghiệp thì các
cá nhân nhận đƣợc những khoản nói trên phải nộp thêm thuế TNCN đối với phần thu
nhập nhận đƣợc kê khai thêm đó. Thu nhập của doanh nghiệp tăng sẽ kéo lên sự tăng
của thuế TNDN và thuế TNCN.
1.1.4. Giới thiệu các khoản thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân
Thuế của nhà nƣớc nhằm vào thu nhập của ngƣời dân. Tuy nhiên, nếu chỉ có một
loại thuế thì thuế suất sẽ cao, dẫn đến việc cản trở tạo ra thu nhập. Việc đánh thuế dƣới
các dạng khác nhau trong quá trình tích lũy, sử dụng thu nhập của ngƣời dân sẽ tạo
điều kiện giảm bớt mức thuế trực tiếp đánh vào thu nhập. Ngoài ra, việc đánh các loại
GVHD: Ths. Lê Huỳnh Phƣơng Chinh

Trang 7

SVTH: Lƣơng Diểm Lam


Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thuế thu nhập cá nhân

thuế khác cho phép động viên thêm phần thu nhập chƣa bị đánh thuế và cả phần thu
nhập đã trốn hoặc tránh thuế, hạn chế đƣợc mặt tiêu cực của thuế thu nhập.5
Với sự phát triển của kinh tế thu nhập của cá nhân ngày càng đa dạng hơn. Thu

5

Trƣờng Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật thuế Việt Nam, Nxb Tƣ pháp năm 2007, tr.176
Ts. Lê Thị Nguyệt Châu, Giáo trình Luật tài chính 2, tr. 27
7
Xem khoản 1, Điều 2 Thông tƣ 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 8 năm 2013
6

GVHD: Ths. Lê Huỳnh Phƣơng Chinh

Trang 8

SVTH: Lƣơng Diểm Lam


Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thuế thu nhập cá nhân

- Thu nhập từ hoạt động hành nghề độc lập của cá nhân trong những lĩnh vực,
ngành nghề đƣợc cấp giấy phép hoặc chứng chỉ hành nghề theo quy định của pháp
luật.
- Thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh nông nghiệp, lâm nghiệp, làm
muối, nuôi trồng, đánh bắt thủy sản (nếu không đáp ứng đủ điều kiện miễn thuế).
1.1.4.1.2. Thu nhập từ tiền lƣơng, tiền công
Thu nhập từ tiền lƣơng, tiền công là các khoản thu nhập ngƣời lao động nhận
đƣợc từ ngƣời sử dụng lao động dƣới các hình thức bằng tiền hoặc không bằng tiền.
Tuy nhiên, không phải tất cả các khoản phụ cấp, trợ cấp, tiền thƣởng, tiền lƣơng đều
phải chịu thuế, Thông tƣ 111/2013/TT-BTC ngày 15 tháng 8 năm 2013 xác định rõ các
khoản phụ cấp, tiền thƣởng sẽ đƣợc trừ khi xác định thu nhập chịu thuế bao gồm: phụ
cấp, trợ cấp cho thƣơng binh, bệnh binh, cho thân nhân liệt sĩ; phụ cấp, trợ cấp cho cán
bộ hoạt động cách mạng; phụ cấp, trợ cấp cho các anh hùng lực lƣợng vũ trang, anh


nhân nhận đƣợc thu nhập do việc đầu tƣ vốn ra nƣớc ngoài dƣới mọi hình thức thì thời
điểm xác định thu nhập tính thuế là thời điểm cá nhân nhận thu nhập.
Cách tính thuế:
Số thuế TNCN
phải nộp

Thu nhập tính
=

thuế

Thuế suất
x

5%

1.1.4.2.2. Thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhƣợng vốn
Thu nhập từ chuyển nhƣợng vốn là khoản tiền lãi nhận đƣợc từ việc chuyển
nhƣợng vốn của cá nhân trong các trƣờng hợp sau:
- Thu nhập từ chuyển nhƣợng phần vốn góp trong các công ty trách nhiệm hữu
hạn, công ty hợp danh, công ty cổ phần, các hợp đồng hợp tác kinh doanh, hợp tác xã,
tổ chức kinh tế, tổ chức khác.
- Thu nhập từ chuyển nhƣợng chứng khoán bao gồm thu nhập từ việc chuyển
nhƣợng cổ phiếu, trái phiếu, chứng chỉ quỹ và các loại chứng khoán khác theo quy
định của Luật chứng khoán.
- Thu nhập từ chuyển nhƣợng vốn dƣới các hình thức khác.
Cách tính thuế:
Thuế TNCN
phải nộp


Pháp luật về thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thuế thu nhập cá nhân

 Thu nhập từ chuyển nhƣợng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở
 Thu nhập từ chuyển nhƣợng quyền thuê mặt đất, thuê mặt nƣớc
 Các khoản thu nhập khác nhận đƣợc từ chuyển nhƣợng bất động sản.
Phần này ngƣời viết sẽ nói rõ hơn ở chƣơng 2: Quy định pháp luật điều chỉnh về
thu nhập từ chuyển nhƣợng bất động sản của cá nhân cƣ trú trong thuế thu nhập cá
nhân.
1.1.4.2.4. Thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân từ bản quyền
Thu nhập từ bản quyền là thu nhập nhận đƣợc khi chuyển nhƣợng, chuyển
nhƣợng lại và chuyển giao quyền sử dụng các đối tƣợng của quyền sở hữu trí tuệ theo
quy định của Luật sở hữu trí tuệ; thu nhập từ chuyển giao công nghệ theo quy định của
Luật chuyển giao công nghệ, cụ thể:
- Đối tƣợng của quyền sở hữu trí tuệ thực hiện theo quy định tại Điều 3 của Luật
sở hữu trí tuệ và các văn bản hƣớng dẫn liên quan, bao gồm: quyền tác giả bao gồm
các tác phẩm văn học, tác phẩm nghệ thuật, khoa học; đối tƣợng quyền liên quan đến
quyền tác giả, bao gồm: ghi hình, ghi âm chƣơng trình phát sóng, tín hiệu vệ tinh mang
chƣơng trình đƣợc mã hóa; quyền sở hữu công nghiệp bao gồm sáng chế, kiểu dáng
công nghiệp, thiết kế bố trí mạch tích hợp bán dẫn, bí mật kinh doanh, nhãn hiệu, tên
thƣơng mại và chỉ dẫn địa lý; quyền đối với giống cây trồng là giống cây trồng và vật
liệu nhân giống.
- Đối tƣợng của chuyển giao công nghệ thực hiện theo quy định tại Điều 7 của
Luật chuyển giao công nghệ, bao gồm:
 Chuyển giao các bí quyết kỹ thuật.
 Chuyển giao kiến thức kỹ thuật về công nghệ dƣới dạng phƣơng án công
nghệ, quy trình công nghệ, giải pháp kỹ thuật, công thức, thông số kỹ thuật, bản vẽ, sơ
đồ kỹ thuật, chƣơng trình máy tính, thông tin dữ liệu.
 Chuyển giao giải pháp hợp lý hóa sản xuất, đổi mới công nghệ.
Thu nhập tính thuế từ tiền bản quyền là phần thu nhập vƣợt trên 10 triệu đồng

cho phép và yêu cầu bên nhận quyền tự mình tiến hành việc mua bán hàng hóa, cung
ứng dịch vụ theo các điều kiện của bên nhƣợng quyền.
Thu nhập từ nhƣợng quyền thƣơng mại là các khoản thu nhập mà cá nhân nhận
đƣợc từ các hợp đồng nhƣợng quyền thƣơng mại nêu trên, bao gồm cả việc nhƣợng lại
quyền thƣơng mại theo quy định của pháp luật về nhƣợng quyền thƣơng mại.9
Thu nhập tính thuế từ nhƣợng quyền thƣơng mại là phần thu nhập vƣợt trên 10
triệu đồng theo hợp đồng nhƣợng quyền thƣơng mại, không phụ thuộc vào số lần
thanh toán hoặc số lần nhận tiền mà NNT nhận đƣợc. Trƣờng hợp cùng là một đối
tƣợng của quyền thƣơng mại nhƣng việc chuyển nhƣợng thực hiện thành nhiều hợp
đồng thì thu nhập tính thuế là phần vƣợt trên 10 triệu đồng tính trên tổng các hợp đồng
nhƣợng quyền thƣơng mại.
Cách tính thuế:
Thuế thu nhập cá
nhân phải nộp

Thu nhập
=

tính thuế

Thuế suất
x

5%

1.1.4.2.6. Thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân từ trúng thƣởng
Thu nhập từ trúng thƣởng là các khoản tiền hoặc hiện vật mà cá nhân nhận đƣợc
dƣới các hình thức sau đây:10
- Trúng thƣởng xổ số do các công ty xổ số phát hành thực hiện
- Trúng thƣởng trong các hình thức khuyến mại khi tham gia mua bán hàng hóa,

phải nộp

tính thuế

Thuế suất
x

10%

1.1.4.2.7. Thu nhập chịu thuế thu nhập cá nhân từ thừa kế, quà tặng
Thu nhập từ nhận thừa kế là khoản thu nhập mà cá nhân nhận đƣợc theo di chúc
hoặc theo quy định của pháp luật về tài sản thừa kế.
Thu nhập từ quà tặng là khoản thu nhập của cá nhân nhận đƣợc từ các tổ chức, cá
nhân trong và ngoài nƣớc.
Thu nhập tính thuế từ thừa kế, quà tặng là phần giá trị tài sản nhận thừa kế, quà
tặng vƣợt trên 10 triệu đồng mỗi lần nhận. Giá trị tài sản nhận thừa kế, quà tặng đƣợc
xác định riêng đối với từng trƣờng hợp cụ thể.
Cách tính thuế:
Thuế thu nhập cá
nhân phải nộp

Thu nhập
=

tính thuế

Thuế suất
x

10%

hiểu: “Thuế TNCN từ chuyển nhượng BĐS là khoản thuế đánh vào các khoản thu nhập
từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; thu nhập từ chuyển
nhượng quyền sở hữu nhà ở; thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, thuê mặt
nước; các khoản thu nhập khác nhận được từ hoạt động chuyển nhượng BĐS dưới mọi
hình thức”.
Việc đánh thuế TNCN lên thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS đã phần nào đánh
dấu đƣợc sự phát triển và hợp lý của pháp luật thuế nói chung và thuế TNCN nói
riêng. Thị trƣờng chuyển nhƣợng BĐS ngày càng phát triển đa dạng, bên cạnh những
quy định riêng về kinh doanh BĐS thì thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS
đã góp phần thực hiện mục tiêu điều tiết thị trƣờng BĐS cũng nhƣ chống đầu cơ đất
đai.
- Điều tiết thị trƣờng BĐS vì chính sách thuế ảnh hƣởng trực tiếp tới hoạt động
kinh doanh bất động sản. Quy định pháp luật về thuế suất thông thoáng sẽ thu hút đầu
tƣ làm cho thị trƣờng chuyển nhƣợng BĐS ngày càng phát triển, ngƣợc lại nếu quy
định mức thuế suất cao làm cho tâm lý ngƣời kinh doanh sẽ e ngại.
- Thuế TNCN từ hoạt động chuyển nhƣợng BĐS đánh trực tiếp lên thu nhập phát
sinh từ chuyển nhƣợng BĐS, đây là loại thuế có đặc trƣng là mức thuế NNT phải nộp
cao, việc nộp thuế cao sẽ làm cho ngƣời tham gia hoạt động kinh doanh BĐS e ngại
góp phần chống đầu cơ đất đai.
1.2.2. Đặc trƣng của thu nhập phát sinh từ chuyển nhƣợng bất động sản trong
thuế thu nhập cá nhân
Thuế TNCN từ chuyển nhƣợng BĐS vừa mang đặc điểm của thuế TNCN nói
chung vừa có những đặc điểm riêng. Thuế TNCN từ chuyển nhƣợng BĐS đánh vào
TNCN nhằm tăng thu NSNN, tạo công bằng xã hội, đồng thời hạn chế đầu cơ BĐS.
- Là loại thuế đánh trực tiếp trên thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS của các cá
nhân kể cả cá nhân có đăng ký kinh doanh và không đăng ký kinh doanh (gọi tắt là
ngƣời nộp thuế - NNT). Thuế TNCN là loại thuế trực thu nên về nguyên tắc NNT
không thể chuyển cho ngƣời khác nộp thuế thay, tuy nhiên trong thực tế khi chuyển
nhƣợng bất động sản thì NNT thƣờng do hai bên thỏa thuận mà không nhất thiết ngƣời
chuyển nhƣợng BĐS phải là NNT.

chuyển nhƣợng BĐS là cá nhân chuyển nhƣợng bao gồm cá nhân cƣ trú và cá nhân
không cƣ trú.
Việc quy định tiêu chí cƣ trú làm căn cứ tính thuế đối với thu nhập từ chuyển
nhƣợng BĐS làm cho công tác thu thuế và nộp thuế dễ dàng hơn. Thông qua Luật thuế
thu nhập cá nhân 2007 sửa đổi, bổ sung 2012 và Thông tƣ 111/2013/TT-BTC ngày 15
tháng 8 năm 2013 ngƣời viết rút ra một số điểm khác biệt cơ bản về thuế thu nhập cá
nhân đối với thu nhập từ chuyển nhƣợng BĐS giữa cá nhân cƣ trú và cá nhân không
cƣ trú nhƣ sau:
- Thứ nhất, thu nhập tính thuế từ chuyển nhƣợng BĐS của cá nhân cƣ trú đƣợc
xác định theo hai cách: Trƣờng hợp xác định đƣợc giá vốn và chi phí liên quan thì thu
nhập tính thuế đƣợc xác định bằng giá chuyển nhƣợng trừ giá vốn và chi phí liên quan;
Trƣờng hợp không xác định đƣợc giá vốn thì thu nhập tính thuế đƣợc xác định bằng
GVHD: Ths. Lê Huỳnh Phƣơng Chinh

Trang 15

SVTH: Lƣơng Diểm Lam