BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
TÌM HIỂU NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH TỪ CHUYỂN
NHƯỢNG BẤT ĐỘNG SẢN THEO QUY ĐỊNH
CỦA LUẬT THUẾ THU NHẬP CÁ NHÂN
TRÊN ĐỊA BÀN TP PHAN THIẾT
TỈNH BÌNH THUẬN
SVTH
MSSV
LỚP
KHOÁ
NGÀNH
:
:
:
:
:
NGUYỄN THỊ NGỌC BÍCH
05124004
DH05QL
2005 – 2009
Quản Lý Đất Đai
TP. Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2009
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
NGUYỄN THỊ NGỌC BÍCH
“TÌM HIỂU NGHĨA VỤ TÀI CHÍNH TỪ CHUYỂN NHƯỢNG
BẤT ĐỘNG SẢN THEO QUY ĐỊNH CỦA LUẬT THUẾ

Cảm ơn tất cả các bạn, đặc biệt là lớp Quản Lý Đất
Đai khóa 31 (DH05QL) đã giúp đỡ mình trong suốt quá
trình học tập và hoàn thành tốt đề tài tốt nghiệp.
Xin chân thành cảm
ơn!
Sinh viên
Nguyễn Thị Ngọc
Bích
LỜI CẢM ƠN
Bốn năm gắn bó với trường Đại Học Nông Lâm Thành
phố Hồ Chí Minh đã để lại cho em nhiều kỉ niệm. Để được
như ngày hôm nay, ngoài sự cố gắng của bản thân, em còn
được sự quan tâm, giúp đỡ của gia đình, thầy cô và bạn bè.
Em xin chân thành cảm ơn các thầy cô trường Đại Học
Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh đã tận tình truyền đạt
vốn kiến thức quý báu trong suốt bốn năm học.
Em chân thành cảm ơn quý thầy cô Khoa Quản Lý Đất
Đai & Bất Động Sản đã chỉ dạy tận tình, trau dồi kiến thức,
kinh nghiệm cho em trong suốt quá trình học tập.
Đặc biệt, em xin trân trọng gửi lời cảm ơn cô Dương
Thị Tuyết Hà đã tận tình hướng dẫn để em hoàn thành tốt
luận văn tốt nghiệp của mình.
Xin chân thành cảm ơn Chi Cục Thuế Phan Thiết, đặc
biệt là các cô chú trong Đội Trước Bạ & Thu Khác đã tạo
mọi điều kiện tốt nhất cho con trong suốt quá trình thực tập
tại đây.
Cảm ơn tất cả các bạn, đặc biệt là lớp Quản Lý Đất
Đai khóa 31 (DH05QL) đã giúp đỡ mình trong suốt quá
trình học tập và hoàn thành tốt đề tài tốt nghiệp.
Xin chân thành cảm

tháng đầu số hồ sơ chuyển nhượng rất thấp (186 hồ sơ) do người dân vẫn chưa hiểu
rõ thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản nên còn e ngại đi đăng ký, kê khai
chuyển nhượng. Với mức thuế mới theo Luật thuế thu nhập cá nhân nguồn thu ngân
sách giảm đáng kể, trong 6 tháng đầu thu được 3.437,309 triệu đồng. Cụ thể, với 286
hồ sơ chuyển nhượng đất ở, tính theo thuế thu nhập cá nhân thu được 1.052,291 triệu
đồng, thấp hơn so với cách tính thuế chuyển quyền là 387,797 triệu đồng. Số thu lệ
phí bạ là 1.947,744 triệu đồng, giảm một nửa. Như vậy, khi áp dụng luật thuế mới,
người dân có lợi rất nhiều trong chuyển nhượng bất động sản. Điều này cũng góp
phần động viên người dân đi đăng ký kê khai chuyển nhượng bất động sản, hạn chế
các giao dịch ngầm. Tuy nhiên, một số quy định trong thuế thu nhập từ chuyển
nhượng bất động sản vẫn chưa chặt chẽ làm thất thu ngân sách nhà nước như vấn đề
nhà ở, đất ở duy nhất gây nhiều khó khăn cho cán bộ thu thuế và người dân.
Như vậy, chính sách mới ngày càng thỏa đáng, đáp ứng được nhu cầu của
người dân. Nhưng những quy định đó cần phải chặt chẽ, thống nhất với nhau thì Nhà
nước mới quản lý tốt và hiệu quả quỹ đất đai, hạn chế đầu cơ bất động sản, góp phần
làm cho thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh hơn.
MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ Trang 1
PHẦN I: TỔNG QUAN 3
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu...........................................................3
I.1.1. Sơ lược về sự phát triển của chính sách tài chính đất đai qua các thời kỳ. 3
I.1.1.1. Giai đoạn từ năm 1980 – 1992..........................................................3
I.1.1.2. Giai đoạn từ năm 1992 – 2003..........................................................4
I.1.1.3. Giai đoạn từ năm 2003 đến nay........................................................6
I.1.2. Chuyển nhượng bất động sản.....................................................................7
I.1.2.1. Khái niệm bất động sản.....................................................................7
I.1.2.2. Chuyển nhượng bất động sản............................................................8
I.1.3. Khái quát về Luật thuế thu nhập cá nhân...................................................9
I.1.3.1. Vai trò của thuế.................................................................................9
I.1.3.2. Luật thuế thu nhập cá nhân................................................................9

Trang i
II.3.2. Quy định về lệ phí trước bạ.....................................................................30
II.3.2.1. Đối tượng chịu lệ phí trước bạ nhà, đất.........................................31
II.3.2.2. Các trường hợp không phải nộp lệ phí trước bạ............................31
II.3.2.3. Căn cứ tính lệ phí trước bạ.............................................................32
II.3.2.4. Kê khai lệ phí trước bạ...................................................................33
II.3.3. Những điểm mới của thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng
bất động sản............................................................................................................33
II.4. Quy trình tính thuế...................................................................................34
II.5. Tình hình thực hiện các khoản nghĩa vụ tài chính từ chuyển nhượng
bất động sản.......................................................................................................36
II.5.1. Thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản.........................36
II.5.1.1. Trước ngày 01/01/2009..................................................................36
II.5.1.2. Từ ngày 01/01/2009.......................................................................37
II.5.1.3. Một số vướng mắc trong thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng
bất động sản............................................................................................................46
II.5.2. Lệ phí trước bạ nhà, đất..........................................................................49
KẾT LUẬN 51
Trang ii
DANH SÁCH CÁC BẢNG, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ
 Bảng Trang
Bảng I.1. Mật độ dân số chia theo đơn vị hành chính.............................................15
Bảng I.2. Cơ cấu GDP theo nhóm ngành trên địa bàn Phan Thiết qua các năm.....15
Bảng I.3. Diện tích các loại cây trồng.....................................................................16
Bảng I.4. Giá trị sản xuất công nghiệp....................................................................16
Bảng II.1. Diện tích, cơ cấu các loại đất đến năm 2010.........................................18
Bảng II.2. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua các năm......................21
Bảng II.3. Số hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn Phan Thiết...22
Bảng II.4. Giá đất ở đô thị của Phan Thiết qua các năm........................................24
Bảng II.5. Hiện trạng sử dụng đất của Phan Thiết năm 2008.................................25

Thu nhập cá nhân TNCN
Thành phố Hồ Chí Minh TP. HCM
Ủy ban nhân dân UBND
Trang iv
ĐẶT VẤN ĐỀ
Thuế là khoản tiền mà các tổ chức và cá nhân phải đóng góp theo nghĩa vụ vào
ngân sách Nhà nước, theo luật định. Thuế là một trong những nguồn thu lớn nhất của
Nhà nước bên cạnh các nguồn thu khác như phí, lệ phí, …. Nhà nước đưa ra nhiều sắc
thuế ở nhiều lĩnh vực, ngành nghề khác nhau như: thuế điều tiết trực tiếp trong lĩnh vực
thu nhập, đất đai, thuế đánh vào hàng hóa, …. Thông qua hoạt động thu thuế Nhà nước
tập trung được một bộ phận của cải xã hội hình thành nên quỹ ngân sách Nhà nước và
thực hiện các chính sách kinh tế - xã hội. Thuế đã điều chỉnh được hầu hết các hoạt
động sản xuất, kinh doanh, các nguồn thu nhập, mọi tiêu dùng xã hội.
Đặc biệt, trong lĩnh vực đất đai, đất đai được coi là tài sản đặc biệt, hiện diện ở
hầu hết các hoạt động đầu tư và sản xuất của xã hội dù trực tiếp hay gián tiếp. Nhà nước
ở đâu, thời kỳ nào cũng xem trọng và đặt chính sách đất đai vào vị trí ưu tiên trong
chiến lược phát triển kinh tế và ổn định xã hội. Trong đó, chính sách tài chính về đất đai
phải được hoàn thiện, trở thành công cụ khuyến khích việc khai thác, sử dụng đất đai
một cách có hiệu quả, biến nguồn tài chính tiềm năng trở thành nguồn vốn quan trọng
trong đầu tư phát triển kinh tế - xã hội của mọi thành phần kinh tế, kể cả kinh tế có vốn
đầu tư nước ngoài. Vì thế, để quản lý tốt quỹ đất và đảm bảo sự công bằng giữa các đối
tượng sử dụng đất, Nhà nước đã ban hành nhiều sắc thuế, đó là các khoản nghĩa vụ tài
chính của người sử dụng đất. Để được pháp luật thừa nhận và đảm bảo quyền lợi hợp
pháp của mình, người sử dụng đất phải thực hiện các khoản nghĩa vụ tài chính như: tiền
sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế sử dụng đất nông nghiệp, lệ phí trước bạ, ….
Chính sách tài chính đất đai qua các thời kỳ cũng có nhiều thay đổi để phù hợp
với sự phát triển của đất nước. Đặc biệt hiện nay, Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất
đã bị bãi bỏ thay vào đó là Luật thuế thu nhập cá nhân. Luật thuế thu nhập cá nhân là
một sắc lệnh trực thu có phạm vi điều chỉnh rộng lớn nhất từ trước tới nay, liên quan
đến nhiều đối tượng, lĩnh vực. Bên cạnh đó, một số khoản thu nhập cá nhân lần đầu tiên

 Đối tượng - Phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu chủ yếu là nghĩa vụ tài chính từ chuyển nhượng
bất động sản theo quy định của Luật thuế thu nhập cá nhân.
- Phạm vi nghiên cứu của đề tài trên địa bàn thành phố Phan Thiết tỉnh
Bình Thuận từ ngày 01/01/2009 đến nay.
Trang vi
Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Bích
PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1. Sơ lược về sự phát triển của chính sách tài chính đất đai qua các thời kỳ
Nói một cách đơn giản, chính sách tài chính đất đai là hệ thống các biện pháp, quyết
định của Nhà nước nhằm giải quyết vấn đề thu chi trong quá trình khai thác, sử dụng
nguồn tài nguyên đất đai một cách hợp lý, hiệu quả.
Chính sách tài chính về đất đai là một trong những vấn đề quan trọng và giữa vị trí
then chốt trong lĩnh vực tài chính ở nước ta.
I.1.1.1. Giai đoạn từ năm 1980 - 1992
Hiến Pháp 1980 là Hiến pháp của thời kỳ quá độ lên chủ nghĩa xã hội trong phạm
vi cả nước. Đây là thời kỳ có những thay đổi lớn về quan hệ ruộng đất, đất đai không còn
3 hình thức sở hữu: Nhà nước, tập thể và tư nhân (Hiến pháp 1959). Điều 19, 20 Hiến
pháp 1980 quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước thống nhất quản lý đất
đai theo quy hoạch chung, những tập thể và cá nhân đang sử dụng đất đai được tiếp tục sử
dụng và hưởng kết quả lao động của mình theo quy định của pháp luật. Mọi tranh chấp về
quyền sở hữu đất đai từ sau 18/12/1980 trở đi sẽ không được giải quyết.
Trong thời kỳ này, chính sách tài chính về đất đai vẫn còn hạn chế. Ngày
25/02/1983, Pháp lệnh về thuế nông nghiệp đã được Quốc hội thông qua áp dụng trong cả
nước. Nguồn thu chủ yếu của ngân sách Nhà nước là thuế nông nghiệp, thuế thổ trạch
(thuế nhà, đất), lệ phí trước bạ và một số khoản phí khác. Những quy định này còn lỏng
lẻo, đồng thời thị trường đất đai chưa được hình thành nên việc định giá để thu thuế và
các khoản phí về đất đai còn tùy tiện theo từng địa phương.
Ngày 29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật đất đai đầu tiên của nước ta. Luật đất

xã hội chủ nghĩa có sự quản lý của Nhà nước, nhu cầu về chỗ ở, nơi lắp đặt nhà xưởng,
trung tâm thương mại phát sinh. Hiến pháp 1980 và Luật đất đai 1987 không còn phù hợp
để giải quyết các vấn đề xảy ra. Hệ thống pháp luật không chặt chẽ dẫn đến nhiều tiêu cực
trong sử dụng đất: sử dụng đất lãng phí, quỹ đất bị thất thoát, phát sinh nhiều tranh chấp
đất đai, ….
I.1.1.2. Giai đoạn từ năm 1992 – 2003
Để giải quyết những khủng hoảng kinh tế - xã hội của đất nước, Hiến pháp 1992 ra
đời (ngày 15/04/1992). Hiến pháp 1992 vẫn khẳng định chế độ sở hữu toàn dân đối với
đất đai (Điều 17), nhưng so với Hiến pháp 1980 đã có hai sửa đổi quan trọng:
• Nhà nước giao đất cho tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài.
• Tổ chức và cá nhân được giao đất có quyền chuyển QSDĐ (Điều 18).
Từ đây, người sử dụng đất không chỉ được QSDĐ, hưởng các thành quả lao động
trên đất mà còn có quyền chuyển QSDĐ.
Để cụ thể hóa Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993 ra đời (ngày 14/07/1993) thay thế
Luật đất đai 1987. Hình thức sử dụng đất do Nhà nước giao đất trong Hiến pháp 1992
được cụ thể hóa bằng hai hình thức là Nhà nước giao đất và cho thuê đất (Điều 1). Luật
đất đai còn quy định: hộ gia đình, cá nhân được giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp; còn quyền và nghĩa vụ của tổ chức sử dụng đất do
Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định (Điều 3). Đây là thay đổi lớn trong công tác quản lý
đất đai của Nhà nước, QSDĐ được mở rộng, thị trường đất đai công khai sẽ khắc phục tình
trạng mua bán ngầm trước đây.
Với sự đổi mới toàn diện mọi mặt trong quản lý kinh tế - xã hội để phù hợp với nền
kinh tế thị trường, chính sách tài chính đất đai cũng có nhiều chuyển biến. Ngày
31/07/1992, Hội đồng Bộ trưởng đã ban hành Pháp lệnh về thuế nhà, đất áp dụng thống nhất
trong cả nước, thay thế cho thuế thổ trạch và Pháp lệnh thuế nhà đất năm 1991. Theo Pháp
lệnh này, trước mắt tạm thời chưa thu thuế nhà và chưa quy định thuế nhà. Pháp lệnh thuế
nông nghiệp năm 1983 và Pháp lệnh sửa đổi bổ sung năm 1989 đã bộc lộ nhiều hạn chế và
tỏ ra không phù hợp. Ðể khuyến khích sử dụng đất nông nghiệp có hiệu quả hơn, đảm bảo
thực hiện công bằng, hợp lý trong thu thuế, ngày 10/07/1993 Quốc hội thông qua Luật thuế
sử dụng đất nông nghiệp. Theo Luật đất đai 1993, người sử dụng đất có nghĩa vụ nộp thuế

định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất và Luật sửa đổi bổ sung một số
điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất; … và nhiều Thông tư hướng dẫn thi hành
kèm theo các văn bản trên.
Sau 5 năm thực hiện, Luật đất đai 1993 đã bộc lộ những điểm chưa phù hợp, chưa
đủ cụ thể để xử lý những vấn đề mới phát sinh. Vì thế, Luật sửa đổi bổ sung một số điều
của Luật đất đai 1993 được ban hành năm 1998 (ngày 02/12/1998) và năm 2001 (ngày
29/06/2001). Sau hai lần sửa đổi Luật đất đai 1993, quyền của người sử dụng đất được mở
rộng thêm: ngoài 5 quyền (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp), còn
có quyền cho thuê lại, bảo lãnh, góp vốn. Luật còn quy định rõ các hình thức sử dụng đất
và các đối tượng sử dụng đất, đặc biệt là bổ sung quyền, nghĩa vụ của các tổ chức kinh tế
được nhà nước giao đất, cho thuê đất. Nhưng quan trọng nhất là quy định phân cấp và tăng
cường quản lý nhà nước của chính quyền các cấp trong quản lý đất đai.
Luật đất đai năm 1993 và hai lần sửa đổi, bổ sung đã tích cực thúc đẩy sự phát triển
kinh tế, góp phần ổn định chính trị - xã hội. Tuy nhiên, trước tình hình phát triển nhanh
chóng về kinh tế - xã hội, pháp luật về đất đai đã bộc lộ rõ những hạn chế, chưa giải quyết
được những tồn tại lịch sử trước đây về đất đai, cũng như những vấn đề mới nảy sinh.
Pháp luật về đất đai chưa thực sự theo kịp với tiến trình chuyển đổi nền kinh tế thị trường
định hướng xã hội chủ nghĩa và chủ động hội nhập kinh tế quốc tế có hiệu quả. Luật đất
đai quy định tương đối tập trung vào biện pháp quản lý hành chính và vẫn còn mang nặng
tính bao cấp, trong khi các mối quan hệ về kinh tế được đề cập, điều chỉnh còn ít. Chưa có
đủ các chế định cần thiết về định giá đất, về điều tiết lợi nhuận qua chuyển nhượng QSDĐ,
về bồi thường khi thu hồi đất, về đấu thầu, đấu giá QSDĐ, …. Đặc biệt vấn đề giá đất còn
Trang 3
Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Bích
thiếu sự thống nhất, Nhà nước còn bao cấp về giá đất, có chêch lệch giá khá lớn giữa giá
đất do Nhà nước quy định và giá đất trên thị trường. Thị trường đất đai vận hành trong cơ
chế tài chính hai giá đất, cơ chế “xin – cho” về đất là đặc thù của hệ thống tài chính đất đai
lúc này. Từ đó, tham nhũng trong quản lý, đầu cơ trong sử dụng đất, tiền tiết kiệm trong
dân được cất trữ chủ yếu trong bất động sản là các hiện tượng xảy ra phổ biến.
I.1.1.3. Giai đoạn từ năm 2003 đến nay

giao đất, bồi thường khi thu hồi đất, … Những quy định này nhằm tạo điều kiện cho quan
hệ đất đai được vận hành theo cơ chế thị trường, có sự quản lý của Nhà nước, khắc phục
tình trạng bao cấp về giá đất và cơ chế “xin – cho” về đất, huy động đúng và đủ nguồn thu
từ quỹ đất vào ngân sách.
Luật đất đai 2003 cũng thừa nhận quản lý tài chính về đất đai, quản lý và phát triển
thị trường QSDĐ trong thị trường bất động sản là nhiệm vụ hết sức quan trọng trong quản
lý Nhà nước về đất đai (Điều 6). Thị trường QSDĐ được coi như là một thành phần của thị
trường bất động sản. Hệ thống tài chính đất đai ngày càng hoàn chỉnh, phù hợp với cơ chế
thị trường, làm cơ sở cho việc hình thành các công cụ kinh tế điều tiết lợi ích từ sử dụng
Trang 4
Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Bích
đất. Thị trường bất động sản ngày càng có sức hút và dần dần trở thành một trong những
thị trường hàng hóa lớn chi phối mọi hoạt động kinh tế - xã hội của đất nước.
Cùng với sự đổi mới của Luật đất đai 2003, nhiều văn bản quy phạm pháp luật đã
được ban hành giúp cho việc quản lý và sử dụng đất càng hiệu quả hơn. Chính sách tài
chính đất đai cũng được “luật hóa”, các khoản nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất
được quy định cụ thể trong nhiều văn bản luật: Nghị định 47/CP (ngày 12/05/2003) sửa
đổi, bổ sung Điều 6 của Nghị định 176/CP (ngày 21/12/1999) về lệ phí trước bạ; Nghị định
129/CP (ngày 03/11/2003) về miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp từ năm 2003 đến
năm 2010; Nghị định 188/CP (ngày 16/11/2004) quy định về phương pháp xác định giá đất
và khung giá các loại đất; Nghị định 198/CP (ngày 03/12/2004) về thu tiền sử dụng đất;
Nghị định 142/CP (ngày 14/11/2005) về việc thu tiền thuê đất; Nghị định 123/CP (ngày
27/07/2007) sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/CP (ngày 16/11/2004) về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; Luật thuế thu nhập cá nhân (ngày
21/11/2007); Nghị định 80/CP (ngày 29/07/2008) sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị
định 176/CP (ngày 21/12/1999) và Nghị định 47/CP (ngày 12/05/2003) về lệ phí trước bạ;
Nghị định 100/CP (ngày 08/09/2008) quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập
cá nhân; ... và còn nhiều Thông tư hướng dẫn các Nghị định trên. Hiện nay, dự thảo sửa
đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai 2003 đang được Quốc hội xem xét.
I.1.2. Chuyển nhượng bất động sản

thể được bán cho các đối tượng khác để trở thành bất động sản hàng hóa.
Tuy nhiên, mặt hạn chế của bất động sản chính là yếu tố bất động sản không di
động được và có tính khan hiếm, không thể tăng thêm dù dân số tăng. Đây là nguyên nhân
dẫn đến tổng cung bất động sản trong tương lai luôn thấp hơn so với tổng nhu cầu bất động
sản xét về dài hạn.
I.1.2.2. Chuyển nhượng bất động sản
Chuyển nhượng bất động sản thực chất là chuyển nhượng quyền sử dụng hoặc
quyền sở hữu bất động sản đó theo quy định của pháp luật. Thuật ngữ “chuyển nhượng”
còn có thể hiểu là mua bán. Mua bán bất động sản cũng có nghĩa là mua bán quyền sở hữu
bất động sản trên đất và mua bán quyền sử dụng (chuyển nhượng đất) gắn liền với bất
động sản đó.
Chuyển nhượng bất động sản đã có từ lâu nhưng chính thức được pháp luật công
nhận là khi Luật đất đai 1993 được Quốc hội thông qua ngày 24/07/1993 và có hiệu lực từ
15/10/1993. Chuyển nhượng bất động sản lúc này được gọi là chuyển nhượng QSDĐ.
Chuyển nhượng QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng QSDĐ
chuyển giao đất và QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả
tiền cho bên chuyển nhượng. QSDĐ ở đây bao gồm cả đất có nhà và vật kiến trúc trên đó.
Khi không còn nhu cầu sử dụng, người sử dụng đất có thể chuyển nhượng QSDĐ của mình
cho người có nhu cầu sử dụng theo quy định của pháp luật.
Kể từ Luật đất đai 1993, đất đai được coi là hàng hóa hay nói cách khác thị trường
QSDĐ mới được thừa nhận chính thức như một thành phần của thị trường bất động sản.
Việc cho phép QSDĐ tham gia thị trường bất động sản bước đầu đặt nền móng cho việc
quản lý chặt chẽ bất động sản, quản lý đất đai mà trước hết là quản lý QSDĐ. Thị trường
QSDĐ là thị trường giao dịch về các QSDĐ như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thế chấp, thừa kế, góp vốn bằng giá trị đất đai. Vì thế, từ những buổi đầu hình thành chỉ
quen với tên gọi “chuyển nhượng QSDĐ”.
Tại hội nghị lần thứ bảy của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX đã thông
qua Nghị quyết, trong đó chủ trương phải chủ động phát triển vững chắc thị trường bất
động sản có sự quản lý và điều tiết của Nhà nước, … không tách rời thị trường QSDĐ và
các tài sản gắn liền với đất. Với những chính sách của Đảng và Nhà nước, thị trường bất

phân biệt nghề nghiệp và địa vị xã hội. Ðồng thời, tùy theo tính chất của các khoản TNCN
mà chia thu nhập làm hai loại: thu nhập thường xuyên và thu nhập không thường xuyên để
tính thuế cho phù hợp. Lần đầu tiên ở Anh vào năm 1799 thuế TNCN được đưa vào thực
hiện như một hình thức thu tạm thời nhằm mục đích trang trải cho cuộc chiến tranh chống
Pháp và được chính thức áp dụng vào năm 1942. Sau đó nhiều nước tư bản phát triển khác
cũng áp dụng thuế này như: Nhật năm 1887, Ðức năm 1899, Mỹ năm 1903, Pháp năm
1916 và Liên Xô năm 1922 ….
Trong thời gian qua, chính sách điều tiết về thuế đối với cá nhân có thu nhập ở nước
ta được điều chỉnh bởi các Luật và Pháp lệnh khác nhau, gồm: Pháp lệnh thuế thu nhập đối
với người có thu nhập cao; Luật thuế thu nhập doanh nghiệp; Luật thuế chuyển quyền sử
dụng đất (Luật thuế CQ). Nhìn chung, chính sách điều tiết về thuế đối với cá nhân có thu
nhập thời gian qua phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của nước ta, đồng thời góp phần
thực hiện đúng đắn chính sách của Đảng và Nhà nước. Tuy nhiên, trước yêu cầu phát triển
kinh tế xã hội và hội nhập kinh tế quốc tế, các chính sách thuế trên vẫn còn một số mặt hạn
chế:
• Mức điều tiết về thuế chưa hợp lý: cùng là thu nhập của cá nhân nhưng được
điều chỉnh bởi các sắc thuế khác nhau; việc áp dụng chung một khởi điểm chịu thuế chưa
đảm bảo công bằng giữa các cá nhân có cùng thu nhập nhưng có hoàn cảnh gia đình khác
nhau.
• Chính sách thuế đối với thu nhập của cá nhân chưa phù hợp với thông lệ quốc
tế, chưa có một chính sách thuế điều tiết thống nhất đối với thu nhập của cá nhân.
Vì thế, để đảm bảo phát triển kinh tế, xã hội ổn định, bền vững và chủ động hội
nhập kinh tế quốc tế, việc tiếp tục hoàn thiện các chính sách tài chính trong đó hệ thống
chính sách thuế nói chung, thuế TNCN nói riêng là hết sức cần thiết, nhằm thực hiện tốt
nhiệm vụ phân bổ nguồn lực đồng thời giải quyết tốt các mối quan hệ giữa tiết kiệm, đầu
tư và tiêu dùng, giữa tăng trưởng với công bằng xã hội và xóa đói giảm nghèo.
Trang 7
Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Bích
Do đó, ngày 21/11/2007, Quốc hội đã thông qua Luật thuế TNCN có hiệu thi hành
từ 01/01/2009. Đây là Luật thuế ban hành lần đầu nhưng nội dung không hoàn toàn mới.

- Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản.
Thu nhập từ nhận thừa kế: chứng khoán, phần vốn trong các tổ chức kinh tế,
cơ sở kinh doanh, bất động sản và tài sản khác phải đăng ký sở hữu hoặc đăng ký sử dụng.
Thu nhập từ nhận quà tặng: chứng khoán, phần vốn trong các tổ chức kinh tế,
cơ sở kinh doanh, bất động sản và tài sản khác phải đăng ký sở hữu hoặc đăng ký sử dụng.
I.2. Cơ sở pháp lý
Luật đất đai 2003.
Luật dân sự 2005, Điều 174, Điều 450, Điều 697, Điều 698, ….
Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất 1994.
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất 1999,
Điều 1.
Trang 8
Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Bích
Nghị định 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 của Chính phủ về lệ phí trước bạ,
Điều 3, Điều 6.
Thông tư 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện
các quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ.
Thông tư 02/2007/TT-BTC ngày 08/01/2007 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung
Thông tư 95/2005/TT-BTC ngày 26/10/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện các
quy định của pháp luật về lệ phí trước bạ.
Thông tư 60/2007/TT-BTC ngày 14/06/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành
một số điều của Luật Quản lý thuế và hướng dẫn thi hành Nghị định 85/2007/NĐ-CP
ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Quản
lý thuế.
Nghị định 80/2008/NĐ-CP ngày 29/07/2008 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số
điều của Nghị định 176/1999/NĐ-CP ngày 21/12/1999 và Nghị định 47/2003/NĐ-CP ngày
12/5/2003 của Chính phủ về lệ phí trước bạ.
- Tỷ lệ (%) thu lệ phí trước bạ nhà, đất là 0,5% (Điều 1).
Thông tư 79/2008/TT-BTC ngày 15/09/2008 của Bộ tài chính hướng dẫn thực hiện
Nghị định 80/2008/NĐ-CP ngày 29/7/2008 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định

cùng thời gian hình thành tỉnh Bình Thuận. Lúc bấy giờ, Phan Thiết là một trong ba đạo
của Thuận Thành trấn. Ngày 20/10/1898, niên hiệu Thành Thái thứ 10, Phan Thiết tách
khỏi phủ Hàm Thuận trở thành thị xã, tỉnh lỵ tỉnh Bình Thuận. Từ đó, địa phận Phan Thiết
giữ nguyên đến Cách mạng tháng Tám năm 1945. Phan Thiết là một thành phố chạy dọc
ven biển từ Hòn Rơm (phường Mũi Né) đến xóm Trạm (xã Tiến Thành).
Ngày 25/08/1999, thành phố Phan Thiết được công nhận là thành phố trực thuộc
tỉnh Bình Thuận, đô thị loại III. Và gần đây, ngày 24/06/2009, Thủ tướng Chính phủ đã ký
quyết định công nhận thành phố Phan Thiết là đô thị loại II trực thuộc tỉnh Bình Thuận.
Phan Thiết là một thành phố trẻ, đây là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, khoa
học - kỹ thuật của tỉnh Bình Thuận. Phan Thiết là đầu mối giao thông quan trọng, nằm trên
quốc lộ 1A (chiều dài quốc lộ 1A đi qua là 7 km), cách Thành phố Hồ Chí Minh 198 km về
hướng Đông; có quốc lộ 55 nối với Vũng Tàu, quốc lộ 28 nối với Tây Nguyên, có tuyến
đường sắt Bắc – Nam và đường hàng hải đi qua.
I.3.1. Điều kiện tự nhiên
I.3.1.1. Vị trí địa lý
Thành phố Phan Thiết có tổng diện tích tự nhiên là 206,4659 km
2
, chiều dài bờ biển
57,4 km, nằm trong khoảng tọa độ địa lý:
• 108
o
00’10’’ đến 108
0
21’30’’ kinh độ Đông.
• 10
0
42’10’’ đến 11
0
00’ vĩ độ Bắc.
Trang 10

quả, lương thực, hoa màu. Do điều kiện khô hạn, nhóm đất cát chiếm tỷ lệ cao nhất
(82,21%) nên phần lớn đất nghèo dinh dưỡng, kết cấu không bền vững, một số nơi bị xói
mòn, rửa trôi, cát bay, cát chảy, cát sụt nghiêm trọng.
Diện tích rừng Phan Thiết không đáng kể, chủ yếu là rừng trồng với chức năng
phòng hộ, chắn cát, chắn gió và cân bằng sinh thái là chính, ít có giá trị kinh tế, phân bố ở
các phường Mũi Né, Hàm Tiến, Phú Hài và các xã Thiện Nghiệp, Tiến Thành, Tiến Lợi.
Trang 11
Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Bích
Với 57,4 km bờ biển, Phan Thiết được đánh giá là một trong những vùng biển giàu
về nguồn lợi thủy hải sản của tỉnh Bình Thuận, tài nguyên sinh vật biển rất phong phú và
đa dạng. Tổng sản lượng thủy hải sản khai thác hàng năm khoảng 45 – 55 nghìn tấn/năm.
Các vùng đất ven biển còn có nhiều tiềm năng để phát triển nghề làm muối, nuôi trồng
thủy sản và du lịch. Đặc biệt là du lịch, Phan Thiết ngày càng thu hút nhiều khách đến
tham quan và nghỉ dưỡng. Với các bãi biển bờ thoải, cát trắng mịn, môi trường trong sạch,
bãi tắm tốt như Vĩnh Thủy, Rạng, Mũi Né... cùng với các phong cảnh đẹp: tháp Pôshanư,
Suối Tiên (Hàm Tiến), rừng dừa Rạng-Mũi Né, Đồi Dương Phan Thiết - Tiến Thành và
khu di tích Dục Thanh, … và các tài nguyên nhân văn khác có điều kiện thu hút khách du
lịch.
Ngoài ra, Phan Thiết có các loại khoáng sản như Zircon-titan ven biển Hàm Tiến –
Mũi Né, mỏ đá Mirco-granit ở Lầu ông Hoàng với trữ lượng 200 nghìn tấn, cát thuỷ tinh
dọc theo các đồi cát ven biển Nam Phan Thiết có trữ lượng 18 triệu tấn.
I.3.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội
I.3.2.1. Dân số - Lao động
Theo số liệu của Phòng Thống kê Phan Thiết, dân số trung bình toàn thành phố cuối
năm 2008 là 213.898 người, mật độ dân số bình quân 1.036 người/km
2
. Trong đó, số dân
thành thị là 189.746 người chiếm 88,71%; số dân nông thôn là 24.152 người chiếm
11,29%. Nhìn chung tốc độ tăng dân số của thành phố không cao, tăng đều qua các năm và
gia tăng cơ học là chủ yếu.

6 P. Phú Trinh 150,35 19.142 12.731,63
7 P. Xuân An 203,97 6.156 3.018,09
8 P. Thanh Hải 108,40 9.224 8.509,23
9 P. Bình Hưng 79,53 10.636 13.373,57
Trang 12
Ngành Quản Lý Đất Đai SVTH: Nguyễn Thị Ngọc Bích
10 P. Đức Nghĩa 39,22 11.756 29.974,50
11 P. Lạc Đạo 37,97 14.229 37.474,32
12 P. Đức Thắng 44,92 10.509 23.394,92
13 P. Hưng Long 80,75 11.094 13.738,70
14 P. Đức Long 212,63 16.801 7.901,52
15 X. Thiện Nghiệp 7.404,05 5.588 75,47
16 X. Phong Nẫm 461,80 5.691 1.232,35
17 X. Tiến Lợi 588,80 6.204 1.053,67
18 X. Tiến Thành 5.070 6.669 131,54
(Nguồn: Niên giám thống kê Phan Thiết năm 2008)
I.3.2.2. Thực trạng phát triển kinh tế
Nằm trong khu vực kinh tế trọng điểm của miền Đông Nam Bộ, nền kinh tế Phan
Thiết trong những năm qua đạt được nhiều chuyển biến tích cực. Tốc độ tăng trưởng kinh
tế khá nhanh, từ năm 2004 - 2008 trung bình đạt 15,72%, trong đó khu vực nông – lâm –
thủy sản tăng 8,64%, khu vực công nghiệp – xây dựng tăng 17,59%, khu vực dịch vụ tăng
16,58%. Cơ cấu kinh tế chuyển dịch đúng hướng (thương mại - dịch vụ, công nghiệp – xây
dựng, nông – lâm – thủy sản), tiềm năng, lợi thế kinh tế từng bước được khai thác có hiệu
quả.
Bảng I.2. Cơ cấu GDP theo nhóm ngành trên địa bàn Phan Thiết qua các năm
(Đơn vị tính: %)
Năm 2004 2005 2006 2007 2008
Cơ cấu GDP (giá hiện hành) 100,00 100,00 100,00 100,00 100,00
Nông – lâm – thủy sản 11,87 10,71 9,80 9,04 8,23
Công nghiệp – xây dựng 31,34 32,07 32,46 32,86 33,40

chủ yếu trên địa bàn như công nghiệp chế biến nông – lâm, hải sản, sản xuất hàng tiêu
dùng, cơ khí, vật liệu xây dựng, đóng tàu thuyền. Năm 2008, Phan Thiết có 1.042 cơ sở sản
xuất công nghiệp. Trong những năm qua, công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp luôn được
chú trọng, đặc biệt phát triển công nghiệp chế biến hải sản, thủ công mỹ nghệ, sản phẩm
gỗ, … đang dần đáp ứng nhu cầu trong nước và mở rộng thị trường ra nước ngoài.
Bảng I.4. Giá trị sản xuất công nghiệp.
(Đơn vị tính: tỷ đồng)
Năm Giá so sánh năm 1994 Giá hiện hành
2003 260,641 354,499
2004 287,502 391,064
2005 291,726 453,712
2006 295,635 551,658
2007 308,426 569,032
2008 342,710 601,520
(Nguồn: Niêm giám thống kê Phan Thiết năm 2008)
c. Thương mại – dịch vụ
Hoạt động dịch vụ - du lịch và thương mại phát triển khá nhanh, từng bước khẳng
định là một ngành kinh tế quan trọng của Phan Thiết. Năm 2008, dịch vụ chiếm 58,37 %
trong cơ cấu GDP, trong đó thương nghiệp chiếm 11,67%, kinh doanh khách sạn, nhà hàng
chiếm 27,53%. Các tiềm năng du lịch biển đang được tập trung khai thác, thu hút nhiều dự
án đầu tư, nhất là tuyến du lịch Phan Thiết – Mũi Né và đang mở rộng ra vùng Tiến Thành.
Thành phố Phan Thiết là trung tâm du lịch của tỉnh, phát triển mạnh loại hình du lịch văn
hóa, lễ hội, nghỉ dưỡng biển, vui chơi giải trí, thể thao biển, thương mại – hội nghị, hội
thảo.
I.4. Nội dung - Phương pháp nghiên cứu
I.4.1. Nội dung nghiên cứu
• Tìm hiểu một số nội dung quản lý nhà nước về đất đai liên quan đến đề tài
nghiên cứu.
• Tìm hiểu những văn bản pháp lý có liên quan đến nghĩa vụ tài chính từ chuyển
nhượng bất động sản theo quy định của Luật thuế TNCN.