ĐỀ BÀI: Tìm hiểu 2 vụ việc có tranh chấp về bất động sản được dùng để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ vay tài sản.

PHẦN MỞ ĐẦU
Hợp đồng vay tài sản là một trong những hợp đồng thông dụng trong quan hệ
pháp luật dân sự nước ta. Thông thường, khi các chủ thể thiết lập hợp đồng vay
tài sản và để thực hiện nghĩa vụ vay tài sản thì thường đi kèm với nó là những
biện pháp bảo đảm, phổ biến nhất mà các chủ thể trong hợp đồng hay dùng tới là
biện pháp bảo đảm thế chấp tài sản và cầm cố tài sản.
Đôi khi, trong thực tiễn việc thực hiện nghĩa vụ vay tài sản cũng xẩy ra những
vướng mắc, thậm trí là tranh chấp về tài sản, đặc biệt là bất động sản diễn ra khá
phức tạp giữa các bên tham gia giao dịch.Việc tìm hiểu vấn đề hợp đồng vay tài
sản và các biện pháp bảo đảm tài sản giúp chúng ta hiểu rõ hơn những vấn đề lý
luận cũng như thực tiễn của loại hợp đồng này. Để làm rõ vấn đề trên, nhóm
chúng tôi xin được chọn đề: “Tìm hiểu 02 vụ việc có tranh chấp về bất động sản
được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ vay tài sản”trong bài tập nhóm tháng 1
môn Luật Dân sự Module 2.
PHẦN NỘI DUNG
I. Cơ sở lý luận
1. Khái quát chung về nghĩa vụ dân sự và nghĩa vụ dân sự trong quan hệ vay
tài sản
• Nghĩa vụ dân sự
Theo quy định của pháp luật dân sự mà thể hiện rõ trong Bộ luật dân sự năm
2005 của nước ta thì nghĩa vụ dân sự được quy định tại Ðiều 280 như sau:
“Nghĩa vụ dân sự là việc mà theo đó, một hoặc nhiều chủ thể (sau đây gọi chung
là bên có nghĩa vụ) phải chuyển giao vật, chuyển giao quyền, trả tiền hoặc giấy
-1BÀI TẬP NHÓM THÁNG 1 DÂN SỰ 2

-

NHÓM: 02-N04TL4

-

NHÓM: 02-N04TL4


ĐỀ BÀI: Tìm hiểu 2 vụ việc có tranh chấp về bất động sản được dùng để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ vay tài sản.

+ Bên vay: Khi hết hạn hợp đồng, bên vay phải tự giác thực hiện đầy đủ các
nghĩa vụ của mình phát sinh từ hợp đồng đã kí kết. Phải trả đủ tiền hoặc tài sản đã
vay và tiền lãi nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
2. Khái quát chung về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự
Trong giao dịch dân sự, việc xác lập và thực hiện quyền và nghĩa vụ dân sự
trước hết là dựa vào sự tự giác của các bên. Nhưng trong thực tế, không phải bất
cứ ai khi tham gia giao dịch đều có thiện chí trong việc thực hiện nghiêm chỉnh
các nghĩa vụ của mình. Do vậy, nhiều khi quyền lợi của bên có quyền đôi lúc
không được bảo đảm nếu người vi phạm nghĩa vụ không có khả năng thanh toán
tài sản để thực hiện nghĩa vụ đối với người có quyền.
Để khắc phục tình trạng trên và tạo cho người có quyền trong các quan hệ
nghĩa vụ có được thế chủ động trong thực tế hưởng quyền dân sự, pháp luật cho
phép các bên có thể thỏa thuận đặt ra các biện pháp bảo đảm việc giao kết các
hợp đồng hay việc thực hiện các nghĩa vụ dân sự.
 Đặc điểm của các biện pháp bảo đảm
+ Các biện pháp bảo đảm mang tính chất bổ sung cho nghĩa vụ chính
+ Các biện pháp bảo đảm đều có mục đích nâng cao trách nhiệm của các bên
trong quan hệ nghĩa vụ dân sự
+ Đối tượng của các biện pháp bảo đảm là những lợi ích vật chất
+ Phạm vi bảo đảm các biện pháp bảo đảm không vượt quá phạm vi nghĩa vụ đã
được xác định trong nội dung của các quan hệ nghĩa vụ chính
+ Các biện pháp bảo đảm nghĩa vụ chỉ được áp dụng khi có sự vi phạm nghĩa vụ

4.000.000.000 ( bốn tỉ đồng) để đầu tư làm ăn theo đó anh Luyên đã thế chấp

ngôi nhà thuộc sở hữu chung của vợ chồng bà Trần Thị Thiều, ông Trần Trọng
Tấn (có giấy ủy quyền và chữ kí của bà Trần Thị Thiều nhưng không có sự đồng
-4BÀI TẬP NHÓM THÁNG 1 DÂN SỰ 2

-

NHÓM: 02-N04TL4


ĐỀ BÀI: Tìm hiểu 2 vụ việc có tranh chấp về bất động sản được dùng để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ vay tài sản.

ý và chữ ký của ông Trần Trọng Tấn vì ông Tấn không biết) cho ngân hàng
Vietinbank để bảo đảm việc trả nợ của mình. Hai bên đã thỏa thuận lãi suất và
thời hạn cho vay theo đúng quy định của pháp luật. Đến hạn trả nợ (6/3/2010), do
anh Lê Văn Luyên không có khả năng chi trả (tại thời điểm này, tổng nợ gốc và
lãi là 4.500.000.000 đồng ) nên phía ngân hàng đã phát mãi ngôi nhà thế chấp đó
nhưng Ông Trần Trọng Tấn ngăn cản. Ông Trần Trọng Tấn đã làm đơn yêu cầu
TAND tỉnh Đồng Nai giải quyết vụ việc để đòi lại quyền lợi của mình.
Tháng 5 năm 2010, Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Nai đã xét xử sơ thẩm vụ tranh
chấp này.
• Phán quyết của tòa án:
Căn cứ vào các quy định của Điều 219, 122, 128, 135, 410, 342 và

471

của Bộ Luật Dân sự 2005; Luật Nhà ở; Luật Đất đai; khoản 1, Điều 28 Luật Hôn
nhân và gia đình; Điều 15 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006....Tòa

vay ( NH Viettinbank) có trách nhiệm giao tiền cho bên vay (anh Lê Văn Luyên)
đầy đủ, đúng địa điểm, thời điểm và khi hết hạn hợp đồng có quyền yêu cầu bên
vay hoàn trả số tiền đã vay công với khoản lãi như đã thoả thuận. Ngược lại, bên
vay sẽ nhận tiền và phải có trách nhiệm hoàn trả nợ gốc và lãi cho bên vay đúng
thời hạn. Các bên phải tôn trọng đúng quyền và nghĩa vụ đã giao kết trong hợp
đồng, nếu vi phạm hoàn toàn phải chịu trách nhiệm. Trong vụ tranh chấp, bên vay
(anh Lê Văn Luyên) không thực hiện nghĩa vụ trả nợ khi đến hạn do đó đã xâm
phạm đến quyền lợi chính đáng của NH Vietinbank. Vì vậy, việc TAND tỉnh
Đồng Nai ra phán quyết buộc anh Lê Văn Luyên phải trả ngân hàng Viettinbank
4,5 tỉ đồng gồm tiền gốc và lãi là hoàn toàn hợp lý.
- Điểm thứ hai mà nhóm tôi cho rằng hợp lý đó là việc TAND tỉnh Đồng Nai
tuyên hủy hợp đồng thế chấp giữa NH Viettinbank và anh Lê Văn Luyên.
Như nội dung vụ tranh chấp đã đề cập, để vay tiền của ngân hàng Vietinbank,
anh Lê Văn Luyên thế chấp ngôi nhà thuộc sở hữu chung 2 vợ chồng bà Trần Thị
-6BÀI TẬP NHÓM THÁNG 1 DÂN SỰ 2

-

NHÓM: 02-N04TL4


ĐỀ BÀI: Tìm hiểu 2 vụ việc có tranh chấp về bất động sản được dùng để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ vay tài sản.

Thiều; ông Trần Trọng Tấn do được bà Trần Thị Thiều uỷ quyền cho phép. Đây
chính là nguồn gốc phát sinh tranh chấp bởi người cũng có quyền đối với mảnh
đất này là ông Trần Trọng Tấn lai không hề hay biết và không hề đồng ý hợp
đồng thế chấp trên. Vậy, cần phải xem xét liệu anh Lê Văn Luyên có được phép
thế chấp ngôi nhà kia để vay tiền hay không ?
Theo quy định của BLDS 2005, Thế chấp là một trong các biện pháp bảo đảm

Bên cạnh đó, Điều 115 Luật Nhà ở năm 2005 cũng chỉ rõ: “Việc thế chấp nhà
ở thuộc sở hữu chung phải được sự đồng ý bằng văn bản của các chủ sở hữu nhà
ở thuộc sở hữu chung. Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung có trách nhiệm
liên đới trong việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp nhà ở theo quy định của
pháp luật dân sự”.
Mặt khác, khoản 2 Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ quy
định: “ …Hợp đồng thế chấp của hộ gia đình phải được tất cả các thành viên có
đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình đó thống nhất và ký tên hoặc có
văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật dân sự.
Như vậy, trong trường hợp ông Trần Trọng Tấn không đồng ý cho anh Lê Văn
Luyên sử dụng ngôi nhà thuộc sở hữu chung của 2 vợ chồng ông làm tài sản thế
chấp thì hợp đồng thế chấp giữa anh Lê Văn Luyên và ngân hàng Vietinbank
đương nhiên vô hiệu cho dù anh Lê Văn Luyên có nhận được sự đồng ý và được
uỷ quyền của bà Thiều. Do vậy, TAND tỉnh Đồng Nai phán quyết tuyên huỷ hợp
đồng thế chấp giữa anh Lê Văn Luyên và ngân hàng Viettinbank là chính xác,
đảm bảo quyền lợi chính đáng của ông Trần Trọng Tấn.
Cần nói thêm, tuy hợp đồng thế chấp vô hiệu nhưng không ảnh hưởng đến
hiệu lực của hợp đồng vay tài sản bởi theo Điều 15 Nghị định số 163/2006/NĐCP ngày29/12/2006:“ …2. Giao dịch bảo đảm vô hiệu không làm chấm dứt hợp
đồng có nghĩa vụ được bảo đảm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác…”. Như
vậy, hợp đồng vay tài sản giữa anh Lê Văn Luyên và NH Vietinbank vẫn có hiệu

-8BÀI TẬP NHÓM THÁNG 1 DÂN SỰ 2

-

NHÓM: 02-N04TL4


ĐỀ BÀI: Tìm hiểu 2 vụ việc có tranh chấp về bất động sản được dùng để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ vay tài sản.

-

NHÓM: 02-N04TL4


ĐỀ BÀI: Tìm hiểu 2 vụ việc có tranh chấp về bất động sản được dùng để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ vay tài sản.

Sau khi hợp đồng hợp tác được kí kết, công ty Đ&T đã vay vốn của Ngân hàng
dầu khí toàn cầu GP. Bank để thực hiên dự án. Do công ty Đ&T không có tài sản
thế chấp nên việc vay vốn của GP Bank đươc thực hiện bằng hợp đồng thế chấp
tài sản hình thành trong tương lai (47 căn biệt thự trị giá 97,4 tỷ đồng), kí ngày
10/12/2007. Tổng số tiền mà công ty đã vay của ngân hàng GP.Bank là 66,5 tỷ
đồng .
Ngay sau khi hoàn thành 47 căn biệt thự trên , công ty Đ&T đã rao bán và
chuyển nhượng những căn hộ trên cho chị Trịnh Thị Thu ở Đê La Thành và Lê
Thị Thúy ở Ba Đình Thành phố Hà Nội cùng với giá 1,96 tỷ đồng. Hiện nay, cả
bà Trịnh Thị Thu và Lê THị Thúy đều đã trả cho công ty Đ&T hơn 1,76 tỷ đồng.
Tuy nhiên, hết hạn hợp đồng mà công ty Đ&T vẫn chưa trả hết số nợ cho ngân
hàng . Ngân hàng GP.Bank tiến hành bán đấu giá quyền sử dụng đất và tài sản
trên đất là 47 căn biệt thự.
•
•

Hiện vụ việc trên chưa được Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội thụ lý
Bình luận và cách giải quyết của nhóm
Trước tiên,theo nhóm chúng em thì biện pháp bảo đảm nghĩa vụ của công ty
Đ&T và Ngân hàng GP.Bank đó là sử dụng tài sản hình thành trong tương lai cụ
thể là 47 căn biệt thự là hoàn toàn hợp pháp bởi theo quy định tại khoản 1 Điều
342 BLDS 2005:

không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp thì bên nhận thế chấp có quyền thu
hồi tài sản thế chấp…”
Trường hợp mà ngân hàng đồng ý để công ty bán biệt thự để lấy tiền thực hiện
nghĩa vụ đối với ngân hàng thì việc bán 2 biệt thự trên của công ty Đ&T là hợp
pháp.
Thứ hai, việc ngân hàng GP.Bank tiến hành đưa 47 căn biệt thự ra bán đấu giá là
hoàn toàn có cơ sở pháp lí bởi theo Điều 355 Bộ luật Dân sự về xử lí tài sản thế
chấp:
“Trong trường hợp đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ không
thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì việc xử lí tài sản thế chấp được
thực hiện theo quy định tại điều 336 và điều 338 của bộ luật này.”

-11BÀI TẬP NHÓM THÁNG 1 DÂN SỰ 2

-

NHÓM: 02-N04TL4


ĐỀ BÀI: Tìm hiểu 2 vụ việc có tranh chấp về bất động sản được dùng để bảo đảm
thực hiện nghĩa vụ vay tài sản.

Sau khi bán đấu giá 47 căn hộ trên, ngân hàng GP.Bank sẽ được nhận 66,5 tỷ
đồng và tiền lãi, còn tiền nếu dư thì phải trả lại công ty Đ&T.
Còn quyền lợi của bà Trịnh Thị Thu và bà Lê Thị Thúy sẽ được giải quyết như
sau:
Vì ngân hàng GP.Bank chưa đồng ý cho công ty Đ&T bán 2 căn biệt thự này
nên họ có quyền thu hồi lại chúng (Điều 20 nghị định 163/2006/NĐ-CP) và số
tiền mà các chị đã trả cho công ty Đ&T thì công ty này phải hoàn trả lại, ngoài ra
sẽ còn phải bồi thường thiệt hại nếu công ty không giao nhà đúng thời hạn mà các