TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ

KHOA PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN

----------  ----------

LUẬN VĂN TỐT NGHỆP
KHÓA 37 (2011 – 2015)

PHÁP LUẬT VỀ THUÊ MUA
NHÀ Ở

Cán bộ hướng dẫn:

Sinh viên thực hiện:

Th.S NGUYỄN HUỲNH ANH
Bộ môn: Luật Thương mại

TRẦN HUỲNH ANH THƯ
MSSV: 5117351
Lớp: Luật Thương mại

Cần Thơ, tháng 12 năm 2014


NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN


............................................................................................................................
............................................................................................................................

............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................
............................................................................................................................


MỤC LỤC

nước.............................................................................................................................. 20
1.4.2 Pháp luật trong hoạt động thuê mua nhà ở có vai trò rất lớn đối với chủ đầu tư 20


1.4.3 Sự cần thiết của pháp luật đối với người thuê mua nhà ở .................................. 22
1.5 Lược sử hình thành và phát triển của các quy định về hoạt động thuê mua
nhà ở ............................................................................................................................ 23
1.5.1 Giai đoạn trước năm 1991 .................................................................................. 23
1.5.2 Giai đoạn năm 1991 đến năm 2005 (trước khi có Luật Nhà ở) ......................... 24
1.5.3 Giai đoạn năm 2005 đến nay .............................................................................. 25
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 .......................................................................................... 28
CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THUÊ MUA NHÀ Ở - THỰC
TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN .................................................................. 29
2.1 Quy định pháp luật về chủ đầu tư và bên thuê mua nhà ở .............................. 29
2.1.1 Quy định pháp luật về chủ đầu tư ....................................................................... 30
2.1.1.1 Quy định về điều kiện của chủ đầu tư cho thuê mua nhà ở ............................. 30
2.1.1.2 Quy định pháp luật về phạm vi kinh doanh của chủ đầu tư trong thuê mua nhà
ở ................................................................................................................................... 36
2.1.1.3 Quy định về việc huy động vốn của chủ đầu tư trong thuê mua nhà
ở ................................................................................................................................... 38
2.1.1.4 Quyền và nghĩa vụ của bên cho thuê mua nhà ở ............................................. 43
2.1.2 Quy định pháp luật về bên thuê mua nhà ở ........................................................ 46
2.1.2.1 Quy định pháp luật về đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà
ở .................................................................................................................................. 46
2.1.2.2 Quyền và nghĩa vụ của bên thuê mua nhà ở .................................................... 49
2.2 Quy định pháp luật về nhà ở trong hoạt động thuê mua ................................. 52
2.2.1 Quy định pháp luật về đầu tư nhà ở đưa vào hoạt động thuê mua .................... 52
2.2.2 Quy định pháp luật về điều kiện nhà ở được phép cho thuê mua ...................... 57
2.3 Quy định pháp luật về trình tự, thủ tục trong hoạt động thuê mua nhà
ở ................................................................................................................................... 59

nhà này đã góp phần giải quyết nhà ở cho những người có nhu cầu mua nhà nhưng họ
không có khả năng thanh toán tiền một lần mà thay vào đó người thuê mua nhà sẽ phải
trả trước một khoản tiền nhất định cho chủ đầu tư, số tiền còn lại sẽ chuyển thành tiền
thuê nhà để trả theo từng thời điểm, từng thời kỳ được quy định trong hợp đồng thuê mua
nhà ở cho đến khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính của mình thì chủ đầu tư sẽ chuyển quyền
sở hữu căn nhà đang cho thuê lại cho bên thuê mua nhà. Tuy nhiên, pháp luật điều chỉnh
hoạt động thuê mua nhà ở vẫn chưa có quy định cụ thể và thích hợp. Thực tế giao dịch
thuê mua nhà ở này vẫn còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc đối với các chủ đầu tư và
khách hàng. Làm cho mối quan hệ mua bán nhà đã phức tạp nay còn phức tạp hơn.
Nhằm tìm hiểu rõ hơn về hình thức thuê mua nhà ở cùng với những quy định pháp
luật, thực trạng và đề xuất hoàn thiện các quy định trong việc phát triển hoạt động thuê
mua nhà ở, một loại hình kinh doanh nhà mới này trong tương lai. Qua đó, sẽ giúp cho
chủ đầu tư và khách hàng trong hoạt động thuê mua nhà ở được giao dịch thuận lợi, minh
bạch, đảm bảo quyền và lợi ích của các bên, giúp cho các cơ quan có thẩm quyền làm tốt
chức năng quản lý của mình. Vì vậy, Người viết xin chọn đề tài nghiên cứu “Pháp luật
về thuê mua nhà ở” làm Luận văn tốt nghiệp chuyên ngành Luật Thương mại của mình.
2. Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu của đề tài
Thuê mua nhà ở là một khái niệm không mấy xa lạ trên thị trường bất động sản thế
giới với hai loại hình nhà được đưa vào cho thuê mua là nhà ở xã hội và loại hình nhà ở
thương mại. Tuy nhiên, ở Việt Nam thuê mua nhà chủ yếu là nhà ở xã hội. Do vậy, đối
với nhà ở thương mại chủ đầu tư muốn đem vào cho thuê mua khi đó sẽ tham khảo
những quy định về thuê mua nhà ở xã hội để quy định trong hợp đồng khi đã có sự thỏa
thuận giữa chủ đầu tư và bên đi thuê mua nhà ở. Hiện nay, tuy Luật Nhà ở và Luật Kinh
doanh bất động sản mới được thông qua vào ngày 25 tháng 11 năm 2014 và trong phạm
GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 7

SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư


đầu tư và bên thuê mua nhà, quy định pháp luật về nhà ở trong thuê mua và các trình tự,
thủ tục trong hoạt động thuê mua nhà ở; phương pháp so sánh quy định pháp luật về các
kênh huy động vốn của chủ đầu tư giữa nước ta với các nước khác; phương pháp đánh
giá, phương pháp bình luật được Người viết áp dụng tại phần thực trạng và đề xuất hoàn
thiện pháp luật trong thuê mua nhà. Các phương pháp trên được sử dụng trong Chương 2
khi nghiên cứu các quy định và những thực trạng – đề xuất hoàn thiện pháp luật về thuê
mua nhà ở. Qua đó nhằm giúp cho các bên tham gia trong hoạt động thuê mua nhà được
GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 8

SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư


Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở
giao dịch thuận lợi, minh bạch, đảm bảo quyền và lợi ích của mình. Đồng thời giúp cho
Nhà nước làm tốt chức năng quản lý.
4. Mục đích nghiên cứu của đề tài
Mục đích của Người viết khi nghiên cứu đề tài là làm sáng tỏ những vấn đề lý luận
chung về nhà ở, về hoạt động thuê mua nhà ở và pháp luật điều chỉnh cho hoạt động thuê
mua nhà. Tìm hiểu các quy định pháp luật về hoạt động thuê mua nhà ở, qua đó Người
viết sẽ đi sâu vào nghiên cứu những vấn đề còn tồn tại gây cản trở đối với hoạt động cho
thuê mua nhà trong thực tiễn khi áp dụng hệ thống pháp luật điều chỉnh. Từ đó, Người
viết sẽ đề xuất ra các giải pháp nhằm khắc phục những thiếu sót của hệ thống pháp luật
và thúc đẩy phát triển hoạt động thuê mua nhà ở tại Việt Nam một cách hoàn thiện và
phổ biến.
5. Bố cục của đề tài
Nội dung của đề tài bao gồm các phần sau:
LỜI NÓI ĐẦU
CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ THUÊ MUA NHÀ Ở. Trong Chương 1 Người

mua nhà ở.
Đối với loại hình thuê mua nhà này sau một thời gian quy định trong hợp đồng
người thuê mua nhà ở sẽ sở hữu căn nhà đang thuê sau khi trả hết tiền thuê mua. Bên
cạnh đó, những quy định về quản lý sử dụng nhà ở, Nhà nước cũng cần xây dựng các
chính sách thỏa đáng nhằm khuyến khích các chủ đầu tư tham gia vào quá trình xây dựng
nhà, cho thuê mua nhà đúng đối tượng, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân thỏa mãn
nhu cầu của mình. Cho nên, trong Chương 1 này, Người viết tiến hành nghiên cứu khái
quát, tìm hiểu về các khái niệm, đặc điểm cơ bản, điều kiện và nguyên tắc hoạt động
trong thuê mua nhà ở. Từ đó Người viết sẽ chỉ ra tầm quan trọng của hoạt động thuê mua
nhà cũng như sự cần thiết của pháp luật cho hoạt động thuê mua nhà ở.
1.1 Khái quát chung về thuê mua nhà ở
Trước khi đi vào tìm hiểu về thuê mua nhà ở, Người viết sẽ đi vào nghiên cứu
những khái niệm có liên quan đến khái niệm thuê mua nhà một cách khái quát gồm các
vấn đề cơ bản sau:
1.1.1 Khái niệm về nhà ở
Hiện nay cũng có rất nhiều khái niệm về nhà ở tùy thuộc vào góc độ nghiên cứu:
Trên góc độ xây dựng: Nhà ở chính là sản phẩm của hoạt động xây dựng và không
gian bên trong có tổ chức được ngăn cách với môi trường bên ngoài dùng để ở.
Trên góc độ quản lý kinh tế: Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt với đời sống con
người, là bộ phận quan trọng bảo vệ con người trước các hiện tượng tự nhiên.
Tóm lại, theo cách hiểu cơ bản nhất nhà ở là một công trình xây dựng có mái, tường
bao quanh, cửa ra vào để ở, sinh hoạt văn hoá, xã hội hoặc cất giữ vật chất, phục vụ cho
các hoạt động cá nhân và tập thể của con người đồng thời có tác dụng bảo vệ cho các
hoạt động đó. Nhà cũng có thể là một nơi cư trú hay trú ẩn.

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 10

SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư

nhà ở là hàng hóa có tính lâu bền; nhà ở là hàng hóa mang tính cá biệt và khan hiếm; nhà
ở mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý; nhà ở chịu sự tác động và ảnh hưởng
lẫn nhau khá mạnh mẽ từ các bất động sản khác nằm kề.3

1

Bộ luật Dân sự 2005 số 33/2005/QH11 ngày 14 tháng 06 năm 2005 của Quốc Hội, Điều 174, khoản 1.
Lê Đình Thắng, Giáo trình nguyên lý thị trường bất động sản, Nhà xuất bản Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2000,
tr.10.
3
Trần Quang Huy – Nguyễn Quang Tuyến, Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội,
2009, tr.12-15.
2

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 11

SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư


Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở
Thứ nhất, nhà ở là hàng hóa có vị trí cố định về địa lý và không có khả năng di dời.
Do nhà ở luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là có vị trí cố định, giới hạn về
diện tích và không gian, xuất phát từ bản chất tự nhiên đó nên nhà ở có vị trí cố định và
không có khả năng di dời, nếu di dời sẽ làm mất chất lượng ban đầu của nhà ở. Chính vì
vậy giá trị và lợi ích của nhà ở gắn liền với từng vị trí cụ thể.
Yếu tố vị trí không phải chỉ xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý thông
thường mà nó được đánh giá chủ yếu bởi khoảng cách đến các trung tâm, các điểm dịch
vụ công cộng, các công trình công cộng như thương mại, văn hóa, y tế, giáo dục và phụ


SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư


Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở
kể cả hai nhà cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường nhà ở
khó tồn tại hai căn nhà hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể
cả hai căn nhà cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế, ngay trong cùng một tòa cao ốc
thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo khác nhau. Ngoài ra, chính sách đầu tư xây
dựng các nhà đầu tư đều quan tâm đến tính cá biệt để tạo sự hấp dẫn với khách hàng hoặc
thỏa mãn sở thích cá nhân.
Do vậy, trong đầu tư phát triển phải chú ý khai thác tính cá biệt để làm tăng giá trị
của nhà ở, đồng thời phải đáp ứng nhu cầu về tính cá biệt của người tiêu dùng. Xã hội
càng phát triển yêu cầu về tính cá biệt càng tăng. Khi đánh giá các loại nhà ở phải chú ý
đến tính cá biệt, không thể so sánh rập khuôn giữa các công trình xây dựng nhà ở với
nhau. Đồng thời, nhà ở là một dạng tài sản có giới hạn về quy mô quỹ đất dành cho mỗi
dạng hoạt động phụ thuộc vào những vị trí nhất định nên không thể mở rộng.
Bởi tính cá biệt này đã hình thành nên tính khan hiếm của nhà ở. Bên cạnh đó, đất
đai mang tính khan hiếm, có diện tích giới hạn, đất đai dùng cho đầu tư phát triển các
công trình xây dựng nhà ở lại càng giới hạn hơn từ đó nhà ở cũng mang tính khan hiếm.
Do yếu tố vị trí nên người ta không thể mở rộng mãi không gian bề rộng của các công
trình nhà ở.
Thứ tư, nhà ở mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý. Nhìn chung, mọi hàng
hóa đều có đặc điểm này nhưng với nhà ở thì đặc điểm này nổi trội hơn. Mang nặng yếu
tố tập quán và thị hiếu là do nhà ở không chỉ tập trung ở vùng đồng bằng mà còn nằm rải
rác khắp nơi trên lãnh thổ của một quốc gia, nhà ở có thể được xây dựng trên các dốc núi,
gần bờ biển hay dưới thung lũng. Để có thể tồn tại được ở những nơi như thế, con người
cần tạo ra những sản phẩm nhà ở bố trí địa điểm hợp lý, lựa chọn kiểu kiến trúc phù hợp
thích nghi với từng hoàn cảnh cụ thể. Vì thế, các nhà đầu tư cần phải tính đến yếu tố đó
để xây dựng nhà ở sao cho phù hợp với từng nơi, từng vùng và những nơi đó từ từ hình

riêng cần chú ý đến những đặc điểm trên để thuận lợi cho sự phát triển việc kinh doanh.
Ngoài ra, chủ đầu tư hoạt động trong lĩnh vực thuê mua nhà còn phải tìm hiểu thêm các
đặc điểm riêng của hoạt động thuê mua nhà ở. Vì vậy, việc tìm hiểu về hoạt động thuê
mua nhà ở là cần thiết.
1.1.3 Khái niệm hoạt động thuê mua nhà ở
Hoạt động thuê mua nhà ở là một hình thức kinh doanh nhà còn khá mới, nó là sự
kết hợp giữa hai hoạt động thuê nhà và mua nhà. Nên tương tự với thuê và mua nhà, thuê
mua nhà ở là một hình thức kinh doanh bất động sản mà khi đó các chủ thể đầu tư sẽ đưa
nhà ở ra thị trường phục vụ cho hoạt động thuê mua thông qua ba hình thức: Một là, tự
mình bỏ vốn ra tạo lập nhà để cho người khác thuê mua; Hai là, bên cho thuê mua sẽ mua
lại nhà ở của người khác để đem cho thuê mua; Ba là, chủ đầu tư cải tạo lại nhà cũ để cho
người khác thuê mua nhằm mục đích sinh lời. Còn người thuê mua nhà ở sau một thời
gian quy định sẽ trở thành chủ sở hữu căn nhà đang thuê sau khi trả hết tiền thuê mua nhà
đã thỏa thuận trong hợp đồng theo quy chế do Nhà nước quy định.4 Thuê mua nhà ở là
một hình thức bán nhà nhằm giúp người thuê mua có khả năng sở hữu nhà sau một thời
gian thuê nhất định, việc áp dụng hình thức thuê mua sẽ giúp người thu nhập thấp có thể
chủ động về mặt tài chính. Giá thuê mua cũng sẽ được tính cao hơn giá thuê nhưng vẫn
đảm bảo khả năng chi trả của người thuê mua. Đây là chính sách có ý nghĩa xã hội lớn.
Thuê mua nhà ở là một khái niệm không mấy xa lạ trên thị trường bất động sản thế
giới với hai loại hình nhà được đưa vào cho thuê mua là nhà ở xã hội và loại hình nhà ở
thương mại. Nhưng hình thức cho thuê mua nhà lại ít được sử dụng, ít được quan tâm
trên thị trường và đặc biệt là trên thị trường Việt Nam không được sử dụng nhiều trong
4

Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 06 năm 2006 của Quốc Hội, Điều 4, khoản 12.

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 14


định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20 tháng 11 năm 2013 của Chính phủ về phát triển và
quản lý nhà ở xã hội để quy định trong hợp đồng khi đã có sự thỏa thuận giữa chủ đầu tư
và bên thuê mua nhà ở. Điều đáng mừng là hiện nay sau khi Luật Nhà ở năm 2014 được
thông qua đã có những quy định cụ thể cho các nhà kinh doanh đầu tư vào loại hình nhà
ở thương mại với hình thức cho thuê mua tại Mục 2 của Luật Nhà ở năm 2014.
1.1.4 Đặc điểm của hoạt động thuê mua nhà ở
Thuê mua nhà ở là hình thức đặc thù của thuê nhà do nó liên quan đến việc chuyển
giao quyền sở hữu nhà ở từ bên cho thuê sang bên thuê. Trong thời gian thuê nhà bên cho
thuê mua thu hồi vốn đầu tư cùng với các chi phí tài chính, chi phí quản lý liên quan đến
GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 15

SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư


Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở
nhà ở, thu các khoản lợi nhuận hợp lý. Sau đó, tuỳ theo thoả thuận của các bên trong thuê
mua, bên cho thuê có thể bán lại nhà đó cho bên thuê vào bất kỳ thời gian nào nhưng
chậm nhất là khi kết thúc hợp đồng thuê mua. Hoạt động thuê mua nhà ở có các đặc
điểm cơ bản sau:
Thứ nhất, trong quá trình thuê mua nhà ở thì người thuê mua nhà phải trả trước một
khoản tiền nhất định cho bên cho thuê mua, số tiền còn lại sẽ chuyển thành tiền thuê nhà
để trả theo từng thời điểm, từng thời kỳ được quy định trong hợp đồng cho thuê mua nhà
ở. Thuê mua nhà là một hình thức bán nhà nhưng không cần bên mua phải trả tiền liền
mà chỉ yêu cầu bên thuê mua nhà trả trước một phần và một phần này trong pháp luật
Việt Nam hiện hành quy định đối với thuê mua nhà ở xã hội là thanh toán ngay lần đầu
số tiền thuê mua bằng 20% giá trị của nhà ở thuê mua, phần còn lại được nộp trong thời
hạn tối thiểu là 05 năm kể từ ngày bên cho thuê mua bàn giao nhà ở cho bên thuê mua.5
Hiện nay, theo Luật Nhà ở 2014 vừa được thông qua quy định nhà ở bao gồm nhà ở


SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư


Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở
nói chung và trong lĩnh vực thuê mua nhà ở nói riêng thì hoạt động thuê mua nhà đòi hỏi
các chủ đầu tư cần có những nghiên cứu cụ thể nhờ đó mới có thể phát triển tốt việc thuê
mua nhà ở.
Thứ tư, hoạt động thuê mua nhà ở chịu sự chi phối mạnh bởi pháp luật và chính
sách của Nhà nước. Vì nhà ở muốn được đưa vào cho thuê mua phải thuộc đối tượng
được phép kinh doanh và tuân theo quy định của pháp luật về đối tượng và điều kiện
được thuê mua nhà. Bên cạnh đó, đất đai do Nhà nước quản lý nên vai trò của Nhà nước
đối với hoạt động kinh doanh nhà ở nói chung và đầu tư xây dựng nhà cho thuê mua nói
riêng là rất lớn. Nhà nước thường ban hành các văn bản pháp luật, các chủ trương, chính
sách nhằm thực hiện vai trò và chức năng quản lý của mình, các chính sách này sẽ tác
động đến cung, cầu, giá cả của nhà ở nhằm thúc đẩy và phát huy hiệu quả kinh doanh
thúc đẩy kinh tế phát triển, nâng cao đời sống nhân dân. Do vậy hoạt động thuê mua nhà
ở chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và sự quản lý của Nhà nước.
Thứ năm, người tham gia vào hoạt động thuê mua nhà ở với mục đích là tiêu dùng
và thu lợi nhuận từ việc cho thuê mua nhà. Nhà ở được tạo ra thông qua hoạt động đầu tư
xây dựng nên đòi hỏi chủ thể kinh doanh phải bỏ một nguồn vốn đầu tư rất lớn và thời
gian đầu tư kéo dài. Hay nói cách khác, nhà ở là sản phẩm của quá trình lao động của chủ
đầu tư nên nó thuộc sở hữu của người đã bỏ vốn đầu tư tạo lập (chủ đầu tư xây dưng nhà
ở). Do vậy, mục đích thu lợi nhuận thường được các nhà đầu tư đặc lên vị trí hàng đầu,
đặc biệt là sau khi đã bỏ một khoản vốn lớn và thời gian dài. Đồng thời, không một
doanh nghiệp khi tham gia đầu tư vào bất kỳ lĩnh vực kinh doanh nào lại không muốn thu
lại khoản lợi nhuận để tiếp tục hoạt động và mở rộng kinh doanh.
Ngoài ra, người tham gia vào hoạt động thuê mua nhà ở còn nhằm mục đích tiêu
dùng (để ở hoặc phục vụ các hoạt động khác). Bởi vì, nhu cầu nhà ở của người dân trong
giai đoạn nào cũng hết sức cấp thiết, vì khi có nơi ở cố định để ổn định cuộc sống thì

kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền. Nhà này cũng không được xây dựng trong khu vực cấm theo quy định
của pháp luật về xây dựng, ví dụ, việc xây dựng nhà tại khu vực quanh Hồ Gươm, thành
phố Hà Nội phải đảm bảo cảnh quan môi trường, quy hoạch xung quanh. Ngoài ra, nhà ở
đưa vào thuê mua phải có đủ hồ sơ hợp lệ về quyền sử dụng đất ở, giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, giấy tờ về xây dựng nhà, dự án đầu tư đã được phê duyệt, hồ sơ thiết
kế... Những ràng buộc về mặt pháp lý này cũng chính là cơ sở để hoạt động thuê mua nhà
đi vào khuôn khổ, tránh tình trạng hợp đồng bị vô hiệu, tranh chấp giữa các chủ thể tham
gia, giảm rủi ro trong hoạt động thuê mua nhà,… Từ đó sẽ đảm bảo được quyền và lợi
ích cho các bên tham gia vào hoạt động thuê mua nhà ở. Do đó, các nhà đầu tư phải hết
sức lưu ý về điều kiện liên quan đến nhà khi đưa vào hoạt động thuê mua.
1.2.2 Quá trình cho thuê mua nhà ở phải công khai, minh bạch
Quá trình hoạt động thuê mua nhà phải công khai, minh bạch. Đây chính là cơ sở để
Điều 11 của Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 06 năm 2006
của Quốc Hội yêu cầu các chủ thể kinh doanh phải cung cấp đầy đủ thông tin cho khách
hàng trong giao dịch về nhà ở. Vì vậy, việc công khai, minh bạch hoạt động thuê mua
nhà được thể hiện ở hai khía cạnh sau:
Thứ nhất, công khai minh bạch về mọi thông tin dự án nhà cho thuê mua trên địa
bàn Quận – Huyện – Tỉnh: số lượng, vị trí nhà, quy mô, diện tích, đặc điểm, chất lượng…
giá thuê mua nhà và các thông tin khác như nguồn vốn, thời gian thực hiện, sự đồng bộ
cơ sở hạ tầng xây dựng và quản lý khi dự án đưa vào sử dụng.

7

Luật Kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng 06 năm 2006 của Quốc Hội, Điều 33.

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 18


doanh thuê mua nhà hoặc hành vi kinh doanh thuê mua nhà do người khác bỏ vốn đầu tư
tạo lập.
Thứ nhất, các nhà đầu tư với tư cách là người bỏ vốn tạo lập ra nhà ở để phục vụ
cho hoạt động thuê mua. Các nhà đầu tư này rất quan trọng, bởi vì, nếu không có sự đầu
tư ban đầu này sẽ không có nhà ở và dĩ nhiên sẽ không có hoạt động thuê mua nhà tiếp
theo. Do vậy, đây chính là các nhà đầu tư dùng vốn, tài sản của mình để xây dựng nhà ở,
tạo lập các khu đô thị mới và các sản phẩm nhà ở khác để trên cơ sở đó sẽ chuyển giao

8

Trần Ngọc Hùng, Đóng góp ý kiến về luật nhà ở, Người xây dựng, Hà Nội, số tháng 3&4, 2014, tr 38 – 39.

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 19

SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư


Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở
giai đoạn thực hiện thuê mua nhà, chuyển giao nhà cho thuê mua đến với người có nhu
cầu.
Thứ hai, các nhà đầu tư không tự mình bỏ vốn tạo ra nhà ở mới mà họ chỉ nhận
chuyển nhượng nhà ở đã được xây dựng từ chủ đầu tư khác để cung cấp cho thị trường
thuê mua nhưng họ vẫn có vai trò vô cùng quan trọng trong việc đưa hàng hóa đến người
sử dụng thông qua các kênh giao dịch về nhà ở. Các giao dịch này vừa là nhu cầu, vừa là
mục tiêu của nhà đầu tư, mục đích cuối cùng của người thực hiện giao dịch thuê mua nhà
là tìm kiếm lợi nhuận từ việc cho thuê mua lại các nhà ở mà mình đang sở hữu.
Với nguyên tắc nhà được thuê mua phải là nhà ở đã có sẵn được quy định tại Điều
33 Luật Kinh doanh bất động sản 2006 thì vào ngày 25 tháng 11 năm 2014 Luật Kinh

Trang 20

SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư


Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở
1.2.5 Giao dịch thuê mua nhà ở phải bình đẳng và tôn trọng quyền, lợi ích hợp pháp
giữa các bên
Các bên trong giao dịch thuê mua nhà ở phải bình đẳng và tôn trọng quyền, lợi ích
hợp pháp và vấn đề này được thể hiện ở hai khía cạnh sau:
Một là, giao dịch thuê mua nhà ở các bên được bình đẳng về quyền và nghĩa vụ
pháp luật, điều này được khẳng định thông qua một giao dịch dân sự mà hình thức pháp
lý của nó chính là hợp đồng. Đó được xem như một văn bản thực hiện sự cam kết, ràng
buộc về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia trong hợp đồng thuê mua nhà. Tổ chức,
cá nhân tham gia trong hoạt động thuê mua nhà ở phải bình đẳng trước pháp luật; tự do
thỏa thuận, không chịu bất kỳ sự áp đặt nào, đồng thời phải tôn trọng quyền và lợi ích
hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, đảm bảo hai bên cùng có lợi nhưng không
được trái với quy định của pháp luật.10 Qua đó, việc giao dịch thuê mua nhà ở cũng phải
bình đẳng trước pháp luật và tôn trọng quyền, lợi ích hợp pháp của các bên tham gia vào
hoạt động thuê mua nhà ở.
Hai là, bình đẳng khi thực hiện giao dịch thuê mua nhà ở thì tất cả tổ chức kinh tế,
cá nhân trong nước hay tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài thì trong phạm vi kinh doanh của mình đều được Nhà nước bảo hộ các quyền và lợi
ích hợp pháp, đảm bảo quyền tự do kinh doanh theo quy định của Hiến pháp và không
phân biệt đối xử giữa các thành phần kinh tế khác nhau khi tham gia hoạt động kinh
doanh bất động sản nói chung và hoạt động thuê mua nhà ở nói riêng. Trong giao dịch
thuê mua nhà ở, các chủ thể phải tuân thủ các quy định của Luật Nhà ở năm 2005, Luật
Kinh doanh bất động sản năm 2006 và các quy định khác của pháp luật liên quan đến
quyền và lợi ích của các bên, được thể hiện trong cả nội dung và hình thức giao dịch như
được tự do kinh doanh những ngành mà pháp luật không cấm và chỉ được hoạt động kinh

động thuê mua nhà được thể hiện ở các mặt như sau:
1.3.1 Hoạt động thuê mua nhà ở trong kinh doanh bất động sản góp phần đảm bảo an
sinh xã hội
Phát triển hoạt động thuê mua nhà ở sẽ góp phần vào đảm bảo an sinh xã hội. Vì
thông qua quá trình khảo sát của Bộ Xây dựng để phục vụ đề án phát triển nhà ở trong
kinh doanh bất động sản thấy được đại bộ phận các hộ gia đình khó khăn về nhà có diện
tích nhà ở chật chội, nhiều thế hệ cùng sinh sống, bình quân diện tích rất thấp chỉ đạt
khoảng 2-3 m2. Mặt khác nơi sống của các hộ gia đình đa số ở những địa điểm có hạ tầng
kỹ thuật và hạ tầng xã hội kém phát triển, thiếu nước sạch, thiếu điện chiếu sáng công
cộng…đặc biệt là môi trường sống bị ô nhiễm do khói bụi, nước thải… Cùng với tốc độ
đô thị hóa và phát triển nền kinh tế thị trường, một số bộ phận dân cư thu nhập thấp sẽ bị
nghèo đi so với tốc độ phát triển kinh tế, do vậy tỷ lệ này trong tương lai vẫn rất khó
khăn để cải thiện nhà ở cho mình, thậm chí còn nghèo đi do tốc độ lạm phát cao.
Chính những thực trạng trên đã gây nhiều sức ép cho các cơ quan quản lý Nhà nước
trong lĩnh vực nhà ở và phát triển xã hội, làm cho những nỗ lực của Chính phủ không đạt
hiệu quả. Từ thực trạng về nhà ở, Bộ Xây dựng đã đề xuất việc triển khai thực hiện các
dự án nhà ở xã hội từ nguồn vốn Nhà nước qua đó sẽ tạo lập quỹ nhà ở để góp phần giải
quyết nhu cầu bức xúc của các đối tượng có thu nhập thấp, những người thật sự khó khăn
về nhà ở để góp phần đảm bảo an sinh xã hội.12 Qua đó, thấy được sự quan tâm của Nhà
nước đối với vấn đề an sinh xã hội là rất lớn, tại Hiến pháp Cộng hòa xã hội chủ nghĩa
Việt Nam ngày 28 tháng 11 năm 2013 của Quốc Hội có nhắc đến một trong số quyền cơ
bản của người dân là có quyền được đảm bảo an sinh xã hội.13
Bên cạnh đó, việc phát triển hình thức hoạt động thuê mua nhà sẽ giải quyết được
một phần nào nhu cầu nhà ở cho các đối tượng gặp khó khăn trong việc tìm kiếm chổ ở,
giúp cho người không có điều kiện về nơi ở sẽ có được mái nhà, nơi ở cố định bao gồm
nhận được một cuộc sống yên ổn và an toàn để nâng cao cuộc sống của chính mình. Hoạt
động thuê mua nhà ở không những giải quyết nhu cầu của cán bộ, công chức, viên chức
12

Thanh niên Online, Kích cầu đầu tư nhà ở xã hội: Mũi tên trúng 3 đích, Q.T – Lao Động,

thu nhập thấp chưa tốt; 44% số hộ cho rằng giá cả nhà ở không phù hợp, 53% số hộ từ
chối thuê, mua nhà do không đủ khả năng tài chính để chi trả. Hình thức thuê, mua nhà ở
cũng được quan tâm: 73% số hộ muốn mua nhà theo hình thức trả góp, 14% muốn trả
ngay một lần, 13% muốn thuê hoặc thuê mua nhà; khoảng 3/4 số người đồng tình với
thời hạn trả góp khi mua nhà là 10 - 20 năm, trong đó một nửa số hộ muốn thời hạn trả
góp là 20 năm; mức lãi suất trả góp mà người dân mong muốn phải thấp hơn lãi suất
ngân hàng, tức được ưu đãi về lãi suất.15
Theo đó, quy định của Luật Nhà ở đối với những dự án đầu tư xây dựng nhà ở với
hình thức cho thuê mua sẽ được hưởng những ưu đãi về thuế, miễn tiền sử dụng đất,
được hưởng chính sách ưu đãi tín dụng đầu tư phát triển theo quy định như: được vay
vốn từ quỹ phát triển nhà ở của địa phương (nếu có), được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem
14

Sở xây dựng thành phố Hồ Chí Minh, Sở Xây dựng với kết quả hoạt động năm 2013: Nhiệm vụ trọng tâm và giải
pháp thực hiện,
/>id=center-left1&p_p_col_count=1&_EXT_ARTICLEVIEW_groupId=10217&_EXT_ARTICLEVIEW_articleId=222920&_EXT_ART
ICLEVIEW_version=1.0&_EXT_ARTICLEVIEW_redirect=%2Fweb%2Fguest%2Fhome,
ngày truy cập [05/9/2014].
15
Công ty TNHH xây dựng – đầu tư – kinh doanh địa ốc Tân Vũ Minh, Thị trường bất động sản: Vẫn mất cân đối
nghiêm trọng, ngày truy cập [01/9/2014].

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 23

SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư


Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở

kinh doanh bất động sản nói chung và hoạt động kinh doanh thuê mua nhà ở nói riêng
phát triển sẽ tạo ra cơ chế thúc đẩy quá trình bình ổn thị trường bất động sản.

16

Thanh niên Online, Kích cầu đầu tư nhà ở xã hội: Mũi tên trúng 3 đích, Q.T – Lao Động,
ngày truy cập [31/8/2014].

GVHD: Th.S Nguyễn Huỳnh Anh

Trang 24

SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư


Đề tài: Pháp luật về thuê mua nhà ở
Việc phát triển hoạt động thuê mua nhà ở sẽ góp phần cung cấp cho thị trường bất
động sản một nguồn cung lớn, tạo điều kiện giảm bớt sức nóng về nhu cầu nhà ở, làm
phong phú sản phẩm nhà ở trên thị trường bất động sản hiện nay, qua đó đảm bảo bình ổn
thị trường theo quy luật cung – cầu.17 Theo đó, việc có thêm quỹ nhà ở này tham gia vào
thị trường sẽ giúp mở rộng các đối tượng mua, bán trên thị trường nhà ở – thị trường vốn
được coi chỉ dành cho những người có thu nhập cao là chủ yếu, sản phẩm được cung ứng
trên thị trường qua đó cũng phong phú hơn nhiều. Sự phong phú về sản phẩm cũng có
những tác động tích cực làm giảm những cơn sốt giá, có thêm nhiều lựa chọn cho các đối
tượng mua bán sẽ giúp tính cạch tranh trên thị trường lành mạnh hơn, phá vỡ thế độc
quyền của một số phân khúc thị trường nhà ở như phân khúc thị trường nhà ở thương
mại, thị trường nhà ở chung cư, từng bước đưa giá cả trên thị trường về đúng thực chất
của nó.
Thông qua việc triển khai đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội từ nguồn vốn nhà
nước sẽ hình thành quỹ tài sản nhà đất thuộc sở hữu nhà nước. Khai thác quỹ tài sản này

SVTH: Trần Huỳnh Anh Thư