I. Khái quát pháp luật thuế về đất đai
Thuế đối với đất đai là thuật ngữ hàm chỉ các loại thuế đánh vào việc sử
dụng hoặc có quyền sử dụng và đánh vào hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng.
Đối với một số quốc gia thừa nhận sở hữu tư nhân về đất đai thì thuế đối với đất
đai còn có nghĩa là loại thuế đánh vào quyền sở hữu đất và hành vi chuyển
nhượng quyền sở hữu đất.
Mỗi khi muốn đưa một loại thuế mới vào áp dụng trong thực tiễn cần phải
tạo cơ sở pháp lý cho việc cưỡng chế thi hành. Thuế đối với đất đai không phải
là một ngoại lệ. Để đánh thuế đối với đất đai, Nhà nước phải ban hành các văn
bản pháp luật về thuế đối với đất đai làm nền tảng pháp lý cho việc thực thi loại
thuế này. Pháp luật thuế đối với đất đai có một vai trò quan trọng, giúp nhà nước
quản lý hoạt động sử dụng đất, khuyến khích việc sử dụng đất tiết kiệm, hiệu
quản; đồng thời, luật thuế về đất đai cũng giúp cho hoạt động quản lý thuế của
nhà nước đối với đất đai được tiến hành hiệu quả, bổ sung ngân sách nhà nước
các khoản thuế về đất đai...
Ở nước ta, từ cuối năm 2003 trở về trước, thuế chuyển quyền sử dụng đất
thu vào thu nhập có được từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp
của các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân. Từ ngày 01/01 năm 2004 (ngày Luật
thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2003 có hiệu lực), loại thuế này chỉ thu vào thu
nhập của các hộ gia đình và cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp
pháp. Các cơ sở kinh doanh chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải chịu thuế
thu nhập doanh nghiệp. Tuy nhiên đến khi Luật thuế thu nhập cá nhân 2007 ra
đời và có hiệu lực từ năm 2009 thì quy định về thuế chuyển quyền sử dụng đất
thu vào thu nhập của các hộ gia đình và cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng
đất hợp pháp được đưa vào Luật thuế thu nhập cá nhân năm 2007.
Như vậy, kể từ khi Luật thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2003 (hiện tại đã
được thay thế bởi Luật thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2008) và Luật thuế thu
nhập cá nhân (2007) có hiệu lực thì mọi quy định về thuế chuyển quyền sử dụng
đất của cá nhân, hộ gia đình, cơ sở kinh doanh đã thuộc phạm vi điều chỉnh của
Luật thuế thu nhập cá nhân và luật thuế thu nhập doanh nghiệp. Có nghĩa rằng,
hiện tại, Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất không còn tồn tại nữa. Hiện nay,

a. Khái quát về luật thuế sử dụng đất nông nghiệp
Theo quy định của Luật đất đai hiện hanh thì đất nông nghiệp bao gồm:
Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất
trồng cây hàng năm khác; đất trồng cây lâu năm; đất rừng sản xuất; đất rừng
phòng hộ; đất rừng đặc dụng; đất nuôi trồng thuỷ sản; đất làm muối; đất nông
nghiệp khác theo quy định của Chính phủ.
Thuế sử dụng đất nông nghiệp là loại thuế thu vào việc sử dụng đât
nông nghiệp hoặc việc được giao đất vào sản xuất nông nghiệp. Nói cách khác,
loại thuế này đánh vào hành vi sử dụng đất nông nghiệp và hành vi không sử
dụng đất nông nghiệp được giao. Trong trường hợp thứ hai thì thuế sử dụng đất
nông nghiệp áp dụng cả với những chủ thể có quyền sử dụng đất nông nghiệp mà
không sử dụng đất đó.
Theo quy định của luật thuế sử dụng đất nông nghiệp hiện hành thì chủ thể
có nghĩa vụ nộp thuế là tổ chức và cá nhân (gọi chung là hộ nộp thuế) sử dụng
đất vào sản xuất nông nghiệp đều phải nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, hộ
được chuyển giao quyền sử dụng đất vào sản xuất nông nghiệp mà không sử
dụng vẫn phải nộp thuế. Để xác định số lượng thuế sử dụng đất nông nghiệp mà
hộ sử dụng đất nông nghiệp phải nộp cần phải dựa vào ba yếu tố: diện tích đất,
hạng đất và định thuế suất tính bằng kg thóc trên một đơn vị diện tích của từng
hạng đất; tuy nhiên trong trường hợp chủ thể có nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất
nông nghiệp có diện tích đất nông nghiệp được sử dụng vượt quá hạn mức còn
2
phải nộp thuế bổ sung. Về chế độ miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp từ
năm 2011 thực hiện theo Nghị quyết số 55/2010/QH12 quy định về chế độ miễn,
giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp và từ ngày 15 tháng 5 năm 2011 chế độ này
có thêm sự điều chỉnh của Nghị định số 20/2011/NĐ-CP quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành Nghị quyết số 55/2010 do Chính phủ ban hành...
a. Một số hạn chế, bất cập
Ðể khuyến khích nông nghiệp phát triển sản xuất nông nghiệp theo hướng
đẩy mạnh thâm canh tăng năng suất, tăng vụ, chuyển đổi cây trồng có hiệu quả

thuế suất là 550 kg/1ha, đất hạng 2: 460kg/1ha, đất hạng 3: 370kg/1ha, đất hạng
4: 280kg/1ha, đất hạng 5: 180kg/1ha, đất hạng 6: 50kg/1ha.
3
Qua thực tiễn đánh giá, với mức thuế suất 550 kilogam thóc trên 1 ha với
đất hạng 1 như trên về cơ bản là khả thi đối với đất trồng cây hàng năm, vì trên
thực tế, đối với đất nông nghiệp trồng cây hàng năm thuộc đất hạng 1 thì các tiêu
chí để đánh giá dễ thực hiện và thực hiện chính xác hơn các hạng đất khác, hơn
nữa trên thực tế việc đánh giá đất thuộc hạng 1 thường là ở những vùng có điều
kiện tự nhiên thuận lợi về đất đai, hệ thông tưới tiêu đảm bảo (ví dụ như đất ở
những vùng đồng bằng, có hệ thống sông ngòi, kênh rạch đầy đủ, đất đai được
bồi đắp phù sa hàng năm...). Nên nông dân canh tác trên đất hạng 1 thường sau
mỗi mùa vụ cho năng suất cao. Ví dụ: đối với đất trồng cây hàng năm là đất
trồng lúa, theo thống kê của địa phương nơi em ở (xã Kim Thành, huyện Yên
Thành, tỉnh Nghệ An) năm 2008 thì nếu không gặp thiên tai đất hạng 1 thường
cho mức từ 150 kg đến 250 kg thóc trên 1 sào. Tuy nhiên, đối với đất hạng 5 và
hạng 6, trên thực tế ở một số vùng được đánh giá là loại đất không đạt tiêu chuẩn
để có thể cho năng suất ở mức trung bình, thậm chí đối với đất trồng cây hàng
năm thì còn có thể “mất trắng” sau mùa vụ. Nếu trên thực tế người nông dân
canh tác trên loại đất hạng 5 và hạng 6 thì năng suất thu được không bao nhiêu.
Chưa kể “mất trắng” thì không có thu hoạch trong khi đó có lúc mức thuế suất
quy định trong luật vẫn áp dụng đối với người nông dân canh tác trên loại đất
này. Như vậy, quy định của Luật về định thuế suất áp dụng vào điều kiện cụ thể
đối với loại đất nông nghiệp trồng cây hàng năm (chủ yếu là đất trồng lúa) trong
nhiều trường hợp không phù hợp với thực tế.
 Về hạng đất tính thuế, hạng đất tính thuế được xếp hạng từ năm 1994
căn cứ vào năm yếu tố : chất đất, vị trí, địa hình, điều kiện thời tiết, tưới tiêu.
Nhưng đến nay một số các yếu tố đó đã trở nên không còn phù hợp trong tình
hình hiện nay khi có chuyển dịch cơ cấu kinh tế, hiệu quả sử dụng đất thay đổi
rất lớn như đất trồng nông nghiệp hàng năm xếp hạng 6 nay chuyển sang nuôi
tôm, giá trị kinh tế cao hơn rất nhiều (đạt từ 50-100 triệu đồng/ha) thì số thuế

có thể trồng một lần và thu hoạch một lần rồi chuyển sang trồng loại cây khác
hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, hơn nữa giá trị sản lượng có thể chênh
lệch so với việc căn cứ vào hạng đất để tính thuế theo cách tính bằng thóc, thu
bằng tiền. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy không chỉ là đất trồng cây lâu năm thu
hoạch một lần mà loại cây lâu năm thu hoạch nhiều lần (ví dụ như cây ăn quả,
cây lấy dầu, nhựa...) cũng thường có giá trị sản lượng để tính thuế chênh lệch
(thấp hoặc cao hơn) so với việc căn cứ vào hạng đất để định thuế suất. Ví dụ:
một vụ thu hoạch của cây chè có thể lên đến 98,8 tạ/ha, giá trị thu nhập bình
quân của người làm chè có thể tăng lên trên 50 triệu đồng/ha và tại các vùng chè
đặc sản có thể đạt trên 100 triệu đồng/ha (theo đánh giá của Sở nông nghiệp và
phát triển nông thôn Thái Nguyên về đề án phát triển chè giai đoạn 2006 – 2010
của tỉnh); với giá trị sản lượng này thì cho dù là đất hạng 1 hay đất hạng 6 thì
cũng chênh lệch so với cách thu thuế tính bằng thóc, thu bằng tiền như quy định
của pháp luật hiện nay...
Trên đây là một số điểm bất cập cơ bản của luật thuế sử dụng đất nông
nghiệp hiện hành. Những bất cập này cũng xuất phát từ sự thay đổi của tình hình
kinh tế - xã hội trong khi Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp và các văn bản
hướng dẫn thi hành đã được ban hành cách đây hơn 15 năm, do đó khó tránh
khỏi một thực tế là Luật không đáp ứng hết “nhu cầu” cần điều chỉnh của các
quan hệ về thuế sử dụng đất nông nghiệp hiện nay.
2. Về Thuế nhà đất
a. Khái quát chung về thuế nhà, đất
Thuế nhà, đất là loại thuế thu vào chủ thể trực tiếp sử dụng hoặc việc có
quyền sử dụng đất ở, đất xây dựng công trình. Một cách chính xác, có thể gọi
loại thuế này là thuế đất vì tới nay nhà nước vẫn tạm thời chưa thu thuế nhà (theo
như quy định của pháp lệnh thuế nhà, đất 1992 và pháp lệnh sửa đổi, bổ sung
thuế nhà, đất 1994). Và đến năm 2012, Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
được ban hành năm 2010 có hiệu lực thì cũng chưa quy định về thu thuế đối với
5
nhà ở. Loại thuế này không thu vào đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất nuôi trồn

đãi; động viên sự đóng góp của người sử dụng đất vào ngân sách nhà nước, góp
phần tạo nguồn thu cho ngân sách địa phương để thực hiện các nhiệm vụ chi của
ngân sách địa phương (thuế nhà, đất có số thu bình quân khoảng 500 tỷ đồng mỗi
năm và tốc độ tăng bình quân hàng năm 13%. Đây là nguồn thu ổn định, góp
phần thực hiện các nhiệm vụ chi ngân sách địa phương
(1)
– theo Đặc san tuyên
truyền pháp luật số 11/2010 về chủ đề luật thuế sử dụng đất nông nghiệp của hội
đồng hợp tác phổ biến, giáo dục pháp luật của Chính phủ

)...
a. Một số bất cập của pháp luật thuế nhà, đất

Khi nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển mạnh mẽ, nhu cầu về nhà
ở, đất ở càng cao, trong bối cảnh nhiều nguồn thu ngân sách bị giảm sút do Việt
6