TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA KINH TẾ - QUẢN TRỊ KINH DOANH
VÕ MINH QUAN
PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH CHO VAY
BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI NHNo & PTNT CẦN THƠ
CHI NHÁNH QUẬN CÁI RĂNG
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
Ngành Tài Chính Ngân Hàng
Mã ngành: 52340201
Tháng 11- Năm 2014
TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ
KHOA KINH TẾ - QUẢN TRỊ KINH DOANH
VÕ MINH QUAN
MSSV: 4114292
PHÂN TÍCH TÌNH HÌNH CHO VAY
BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI NHNo & PTNT CẦN THƠ
CHI NHÁNH QUẬN CÁI RĂNG
LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Ngành Tài Chính Ngân Hàng
Mã ngành: 52340201
CÁN BỘ HƯỚNG DẪN
VÕ MINH QUAN
i
TRANG CAM KẾT
-------- - -------Tôi xin cam kết luận văn này được hoàn thành dựa trên các kết quả nghiên
cứu của tôi và các kết quả nghiên cứu này chưa được dùng cho bất cứ luận văn
cùng cấp nào khác.
Cần Thơ, ngày 17 tháng 11 năm 2014
Sinh viên thực hiện
VÕ MINH QUAN
ii
NHẬN XÉT CỦA CƠ QUAN THỰC TẬP
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
...................................................................................................................................
2.1.2 Một số quy định cho vay đối với cá nhân, hộ gia đình của NHNo & PTNT
Cần Thơ chi nhánh Quận Cái Răng ........................................................................ 6
2.1.3 Các chỉ tiêu đánh giá các hoạt động cho vay ................................................. 9
2.2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .................................................................. 13
2.2.1 Phương pháp thu thập số liệu....................................................................... 13
2.2.2 Phương pháp nghiên cứu ............................................................................. 13
CHƯƠNG 3 .......................................................................................................... 15
GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT VỀ NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT
TRIỂN NÔNG THÔN CẦN THƠ ....................................................................... 15
CHI NHÁNH QUẬN CÁI RĂNG ....................................................................... 15
3.1 GIỚI THIỆU VỀ NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG
THÔN CHI NHÁNH CÁI RĂNG ........................................................................ 15
3.1.1 Quá trình hình thành và phát triển ............................................................... 15
3.1.2 Cơ cấu tổ chức của ngân hàng ..................................................................... 16
3.1.3 Nghiệp vụ kinh doanh chủ yếu của ngân hàng ............................................ 18
3.1.4 Tổng quan về tín dụng cho vay bất động sản .............................................. 18
iv
3.2 KẾT QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA NGÂN HÀNG NÔNG
NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CẦN THƠ CHI NHÁNH QUẬN
CÁI RĂNG TỪ NĂM 2012 ĐẾN 6 THÁNG ĐẦU NĂM 2014 ......................... 22
CHƯƠNG 4 .......................................................................................................... 26
PHÂN TÍCH, ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
NHNo & PTNT CẦN THƠ .................................................................................. 26
CHI NHÁNH QUẬN CÁI RĂNG ....................................................................... 26
4.1 TÌNH HÌNH TÍN DỤNG CHUNG TẠI NGÂN HÀNG TỪ NĂM 2011 ĐẾN
6 THÁNG ĐẦU NĂM 2014 ................................................................................ 26
4.1.1 Tình hình nguồn vốn .................................................................................... 26
4.1.2 Tình hình cho vay ........................................................................................ 30
DANH SÁCH BẢNG
Trang
Bảng 3.1: Kết quả hoạt động kinh doanh tại Ngân hàng năm 2011,2012, 2013 .. 22
Bảng 3.2: Kết quả hoạt động kinh doanh tại Ngân hàng 6 tháng 2013 và 6 tháng
2014 ...................................................................................................................... 23
Bảng 4.1: Nguồn vốn của Ngân hàng qua 3 năm 2011 – 2013 ............................ 26
Bảng 4.2: Nguồn vốn của Ngân hàng 6 tháng đầu năm 2013 và 6 tháng đầu năm
2014 ...................................................................................................................... 27
Bảng 4.3: Hoạt động cho vay của Ngân hàng qua 3 năm 2011 – 2013 ................ 31
Bảng 4.4: Hoạt động cho vay của Ngân hàng 6 tháng đầu năm 2013 và 6 tháng
đầu năm 2014 ........................................................................................................ 31
Bảng 4.5: Hoạt động cho vay mua đất của Ngân hàng qua 3 năm 2011 – 2013 .. 35
Bảng 4.6: Hoạt động cho vay mua đất của Ngân hàng 6 tháng đầu năm 2013 và 6
tháng đầu năm 2014 .............................................................................................. 35
Bảng 4.7: Hoạt động cho vay mua nhà của Ngân hàng qua 3 năm 2011 – 2013 . 38
Bảng 4.8: Hoạt động cho vay mua nhà của Ngân hàng 6 tháng đầu năm 2013 và 6
tháng đầu năm 2014 .............................................................................................. 38
Bảng 4.9: Hoạt động cho vay xây dựng nhà của Ngân hàng qua 3 năm 2011 –
2013 ...................................................................................................................... 42
Bảng 4.10: Hoạt động cho vay xây dựng nhà của Ngân hàng 6 tháng đầu năm
2013 và 6 tháng đầu năm 2014 ............................................................................. 42
Bảng 4.11: Hoạt động cho vay sửa chữa nhà của Ngân hàng qua 3 năm 2011 –
2013 ...................................................................................................................... 44
Bảng 4.12: Hoạt động cho vay sửa chữa nhà của Ngân hàng 6 tháng đầu năm
2013 và 6 tháng đầu năm 2014 ............................................................................. 44
Bảng 4.13: Hoạt động cho vay nhà ở ngắn hạn của Ngân hàng qua 3 năm 2011 –
2013 ...................................................................................................................... 49
Bảng 4.14: Hoạt động cho vay nhà ở ngắn hạn của Ngân hàng 6 tháng đầu năm
năm 2014............................................................................................................... 36
Hình 4.4 Tình hình cho vay mua nhà của Ngân hàng từ năm 2011 đến 6 tháng đầu
năm 2014............................................................................................................... 39
Hình 4.5 Tình hình cho vay xây dựng nhà của Ngân hàng từ năm 2011 đến 6
tháng đầu năm 2014 .............................................................................................. 41
Hình 4.6 Tình hình cho vay sửa chữa nhà của Ngân hàng từ năm 2011 đến 6
tháng đầu năm 2014 .............................................................................................. 45
ix
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
NHNo & PTNT
:
Ngân hàng Nông Nghiệp và Phát Triển Nông Thôn
NHNN
:
Ngân hàng Nhà nước
NH
:
Ngân hàng Nông Nghiệp và Phát Triển Nông Thôn
Quận Cái Răng
VND
:
Đồng Việt Nam
USD
:
Đồng Đôla Mỹ
DS
:
Doanh số
TD
:
Tín dụng
ĐBSCL
:
Đồng bằng sông Cửu Long
trong hoạt động cho vay hỗ trợ xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, nâng cấp, mua nhà
ở đối với cá nhân, hộ gia đình trên địa bàn quận. Thực tế cho thấy, Ngân hàng đã
đáp ứng được phần đông nhu cầu nhà ở của cá nhân, hộ gia đình thuộc địa bàn quận
Cái Răng và một phần nhu cầu nhà ở cho các quận lân cận. Tuy nhiên những tồn
tại trong quá trình cho vay là khó tránh khỏi và ít nhiều đã ảnh hưởng tới chất lượng
tín dụng của Ngân hàng.
1
Nhằm giúp người đọc hiểu rõ hơn về tình hình hoạt động cho vay nhà ở tại
NHNo & PTNT Cần Thơ chi nhánh Quận Cái Răng cũng như tầm quan trọng của
nó trong hoạt động tín dụng của Ngân hàng nên em chọn đề tài “Phân tích tình
hình cho vay bất động sản tại NHNo & PTNT Cần Thơ chi nhánh Quận Cái
Răng” làm đề tài luận văn tốt nghiệp.
1.1.2 Ý nghĩa thực tiễn
Nhìn chung, vấn đề cho vay đã được nhiều đề tài nghiên cứu. Nội dung nghiên
cứu trước đây thường là nghiên cứu cho vay theo thời hạn, theo đối tượng khách
hàng,… nhưng vẫn chưa có nghiên cứu sâu về hoạt động cho vay bất động sản của
cá nhân, hộ gia đình cũng như các biện pháp nâng cao hiệu quả cho vay và thu hồi
vốn. Vì vậy, nghiên cứu về tình hình cho vay, trong đó việc đánh giá rủi ro và hiệu
quả cho vay bất động sản và các biện pháp thu hồi vốn là hết sức cần thiết.
1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
1.2.1 Mục tiêu chung
Phân tích tình hình cho vay bất động sản tại NHNo & PTNT Cần Thơ chi
nhánh Quận Cái Răng giai đoạn 2011 – 2013 và 6 tháng đầu năm 2014 để thấy
được thực trạng cho vay, rủi ro trong hoạt động cho vay bất động sản, trên cơ sở
đó đưa ra những giải pháp để nâng cao chất lượng hoạt động cho vay bất động sản
tại NHNo & PTNT Cần Thơ chi nhánh Quận Cái Răng trong thời gian tới.
1.2.2 Mục tiêu cụ thể
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1 PHƯƠNG PHÁP LUẬN
2.1.1 Một số khái niệm cơ bản
2.1.1.1 Cấp tín dụng
Cấp tín dụng là việc thỏa thuận để tổ chức, cá nhân sử dụng một khoản tiền
hoặc cam kết cho phép sử dụng một khoản tiền theo nguyên tắc có hoàn trả bằng
nghiệp vụ cho vay, chiết khấu, cho thuê tài chính, bao thanh toán, bảo lãnh ngân
hàng và các nghiệp vụ cấp tín dụng khác.
2.1.1.2 Cho vay
Là một hình thức cấp tín dụng, theo đó tổ chức tín dụng (bên cho vay) giao
cho khách hàng sử dụng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích và thời gian nhất
định theo thỏa thuận với nguyên tắc có hoàn trả cả gốc và lãi.
2.1.1.3 Giải ngân
Là việc tổ chức tín dụng nơi cho vay chi tiền mặt, chuyển khoản cho người
vay trong hợp đồng tín dụng hoặc chi trả theo chỉ dẫn của người vay để thanh toán
tiền mua hàng hóa, dịch vụ… phù hợp với mục đích vay.
2.1.1.4 Thời hạn giải ngân
Là khoảng thời gian từ ngày khách hàng nhận khoản tiền vay lần đầu tiên đến
ngày kết thúc việc nhận tiền vay.
2.1.1.5 Thời hạn cho vay
Là khoản thời gian được tính từ khi khách hàng bắt đầu nhận vốn vay cho đến
thời điểm trả hết nợ gốc và lãi vốn vay đã được thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng
giữa ngân hàng nơi cho vay với khách hàng.
2.1.1.6 Giám sát khoản vay
Là việc quản lý, theo dõi, phân tích các thông tin có liên quan đến tình hình
sử dụng tiền vay, tiến độ thực hiện kế hoạch kinh doanh, khả năng trả nợ và mức
độ trả nợ của người vay.
4
vay dùng để sử dụng vào mục đích mua các khoản đất từ cá nhân hoặc các công ty
bất động sản dùng cho mục đích cư trú.
5
Cho vay mua nhà: Là loại tín dụng được cấp cho cá nhân và hộ gia đình đi
vay dùng để sử dụng vào mục đích mua nhà của các cá nhân hoặc nhà ở tại các khu
dân cư được các chủ đầu tư xây dụng sẵn bán cho khách hàng. Giá mua nhà sẽ bao
gồm giá phần đất mà ngôi nhà được xây dựng theo thỏa thuận của người mua và
người bán. Nếu là những trung cư thì phần đất trên sẽ không thuộc sỡ hữu của
người mua nhà/căn hộ.
Cho vay xây dựng nhà: Là loại tín dụng được cấp cho cá nhân và hộ gia đình
đi vay dùng để sử dụng vào mục đích thiết kế, xây dựng nhà ở trên khoản đất thuộc
sở hữu của người đi vay.
Cho vay sửa chữa nhà: Là loại tín dụng được cấp cho cá nhân và hộ gia đình
đi vay dùng để sử dụng vào mục đích bảo dưỡng, duy trì, sửa chữa lại nhà ở và các
kiến trúc liên quan của người đi vay.
2.1.1.11 Bảo đảm tiền vay
Là việc tổ chức tín dụng nơi cho vay áp dụng các biện pháp nhằm phòng ngừa
rủi ro, tạo ra cơ sở kinh tế và pháp lý để thu hồi các khoản nợ đã cho vay.
2.1.1.12 Cho vay có bảo đảm bằng tài sản
Là việc cho vay vốn của tổ chức tín dụng nơi cho vay mà theo đó nghĩa vụ
trả nợ của khách hàng vay được cam kết bảo đảm thực hiện bằng tài sản cầm cố,
thế chấp của khách hàng vay, bảo lãnh của bên thứ ba.
2.1.2 Một số quy định cho vay đối với cá nhân, hộ gia đình của NHNo &
PTNT Cần Thơ chi nhánh Quận Cái Răng
2.1.2.1 Nguyên tắc vay vốn:
- Sử dụng vốn đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng.
- Hoàn trả nợ gốc và lãi tiền vay đúng hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng tín
dụng.
- Cho vay ngắn hạn là các khoản vay có thời hạn cho vay đến 12 tháng.
- Cho vay trung hạn là các khoản vay có thời hạn cho vay từ trên 12 tháng
đến 60 tháng.
- Cho vay dài hạn là các khoản vay có thời hạn cho vay từ trên 60 tháng trở
lên.
2.1.2.4 Phương thức cho vay
Trên cơ sở nhu cầu của khách hàng và khả năng kiểm tra, giám sát của Ngân
hàng, Ngân hàng thỏa thuận với khách hàng vay về việc lựa chọn các phương thức
cho vay sau đây:
- Cho vay từng lần: áp dụng cho khách hàng có nhu cầu vay vốn từng lần.
7
- Cho vay theo hạn mức tín dụng: áp dụng cho khách hàng vay ngắn hạn có
nhu cầu vay vốn thường xuyên, thu nhập ổn định.
- Cho vay trả góp: khách hàng vay vốn với thỏa thuận sẽ hoàn trả gốc và lãi
thành nhiều kỳ trong thời hạn cho vay.
- Các hình thức cho vay khác: tùy theo nhu cầu của khách hàng và thực tế
phát sinh Ngân hàng sẽ xem xét cho vay theo các phương thức phù hợp với đặc
điểm hoạt động của từng thời kỳ và không trái với quy định của pháp luật.
2.1.2.5 Lãi suất cho vay
Lãi suất của NHNo & PTNT Việt Nam từng thời kỳ.
2.1.2.6 Quy trình cho vay
Khách hàng
2
1
1
(1) Khách hàng có nhu cầu vay vốn lập hồ sơ vay vốn nộp cho cán bộ tín dụng.
(2) Cán bộ tín dụng xem xét hồ sơ, tiến hành thẩm định các điều kiện vay vốn
theo quy định, thì bán hồ sơ và hướng dẫn khách hàng ghi nội dung vào hồ sơ. Sau
khi khách hàng hoàn tất hồ sơ, cán bộ xem xét thẩm định. Nếu đồng ý cho vay thì
hoàn chỉnh hồ sơ, ký tên và chuyển cho Trưởng phòng tín dụng. Trong trường hợp
8
xét thấy khách hàng không đủ điều kiện thì phải trả lời cho khách hàng bằng văn
bản nêu rõ lý do không cho vay.
(3) Trưởng phòng tín dụng kiểm tra tính hợp pháp của hồ sơ cho vay và báo cáo
thẩm định do cán bộ tín dụng lập, tiến hành tái thẩm định (nếu có).
(4) Hồ sơ được trình lên Giám đốc quyết định sau khi có sự thẩm định của cán
bộ tín dụng, ý kiến của trưởng phòng tín dụng và khả năng nguồn vốn của ngân
hàng.
(5) Giám đốc ngân hàng sau khi xem xét hồ sơ và báo cáo thẩm định, quyết định
cho vay và gửi hồ sơ lại cho cán bộ tín dụng phụ trách.
(6) Sau khi nhận lại đơn từ giám đốc, cán bộ tín dụng chuyển hồ sơ cho vay
đến phòng Kế toán.
(7) Phòng Kế toán kiểm tra lại tính pháp lý và sự đầy đủ của hồ sơ theo quy
định. Sau đó, tiến hành làm thủ tục giải ngân cho khách hàng chuyển sang thủ quỹ.
(8) Thủ quỹ căn cứ hồ sơ ghi chi tiền tiến hành giải ngân cho khách hàng.
2.1.3 Các chỉ tiêu đánh giá các hoạt động cho vay
2.1.3.1 Các chỉ tiêu đánh giá hoạt động cho vay
a) Doanh số cho vay
Là tiêu chí phản ánh tất cả các khoản tín dụng mà Ngân hàng cho khách hàng
vay trong một thời gian nhất định bao gồm vốn đã thu hồi và chưa thu hồi.
b) Doanh số thu nợ
Là chỉ tiêu phản ánh tất cả các khoản tín dụng mà Ngân hàng thu về được từ
hoạt động cho vay trong một khoảng thời gian nhất định nào đó.
Nhóm 3 (Nợ dưới tiêu chuẩn) bao gồm:
Các khoản nợ quá hạn từ 91 ngày đến 180 ngày;
Các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần đầu quá hạn dưới 10 ngày, trừ
các khoản nợ điều chỉnh kỳ hạn trả nợ lần đầu tiên phân loại và nhóm 2 theo quy
định;
Các khoản nợ được miễn giảm lãi do khách hàng không đủ khả năng trả lãi
đầy đủ theo hợp đồng tín dụng;
Các khoản nợ được phân loại vào nhóm 3 theo quy định (Khoản 2 Điều 6
Quyết định 18/2007/QĐ-NHNN)
10
Nhóm 4 (Nợ nghi ngờ) bao gồm:
Các khoản nợ quá hạn từ 181 ngày đến 360 ngày;
Các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần đầu quá hạn từ 90 ngày theo thời
hạn trả nợ cơ cấu lại lần đầu;
Các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần thứ hai;
Các khoản nợ được phân loại vào nhóm 4 theo quy định (Khoản 2 Điều 6
Quyết định 18/2007/QĐ-NHNN)
Nhóm 5 (Nợ có khả năng mất vốn) bao gồm:
Các khoản nợ quá hạn trên 360 ngày;
Các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lầu đầu quá hạn từ 90 ngày trở lên
theo thời hạn trả nợ đươc cơ cấu lại lần đầu;
Các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần thứ hai quá hạn theo thời hạn trả
nợ được cơ cấu lại lần thứ hai;
Các khoản nợ cơ cấu lại thời hạn trả nợ lần thứ ba trở lên, kể cả chưa bị quá
hạn hoặc đã quá hạn;
Các khoản nợ khoanh, nợ chờ xử lý;
Các khoản nợ được phân loại vào nhóm 5 theo quy định (Khoản 2 Điều 6
hàng càng ổn định và có hiệu quả, ngược lại ngân hàng đang gặp khó khăn, nhất là
trong việc tìm kiếm khách hàng.
c) Hệ số thu nợ
𝐻ệ 𝑠ố 𝑡ℎ𝑢 𝑛ợ =
𝐷𝑜𝑎𝑛ℎ 𝑠ố 𝑡ℎ𝑢 𝑛ợ
𝐷𝑜𝑎𝑛ℎ 𝑠ố 𝑐ℎ𝑜 𝑣𝑎𝑦
Chỉ tiêu này thể hiện hiệu quả công tác thu hồi nợ của Ngân hàng, nếu như hệ
số thu nợ gần bằng 1 chứng tỏ công tác thu hồi nợ của ngân hàng đạt hiệu quả cao.
Tỷ lệ này càng cao càng tốt.
d) Vòng quay vốn tín dụng
𝑉ò𝑛𝑔 𝑞𝑢𝑎𝑦 𝑣ố𝑛 𝑡í𝑛 𝑑ụ𝑛𝑔 =
𝐷𝑜𝑎𝑛ℎ 𝑠ố 𝑡ℎ𝑢 𝑛ợ
𝐷ư 𝑛ợ 𝑏ì𝑛ℎ 𝑞𝑢â𝑛
Trong đó, dư nợ bình quân được tính như sau:
𝐷ư 𝑛ợ 𝑏ì𝑛ℎ 𝑞𝑢â𝑛 =
𝐷ư 𝑛ợ đầ𝑢 𝑘ỳ + 𝐷ư 𝑛ợ 𝑐𝑢ố𝑖 𝑘ỳ
2
Đo lường tốc độ luân chuyển vốn tín dụng của Ngân hàng, nó phản ánh số
vốn đầu tư của Ngân hàng được quay vòng nhanh hay chậm. Nếu số vòng quay
vốn tín dụng càng cao chứng tỏ đồng vốn của Ngân hàng quay được nhanh, luân
chuyển liên tục và đạt hiệu quả.
e) Tỷ lệ nợ xấu trên Dư nợ
𝑇ỷ 𝑙ệ 𝑛ợ 𝑥ấ𝑢 𝑡𝑟ê𝑛 𝐷ư 𝑛ợ =
𝑋1 : là số liệu năm phân tích hay năm sau của chỉ tiêu
𝑋0 : là số liệu năm gốc hay năm trước của chỉ tiêu
Là phương pháp so sánh một chỉ tiêu nào đó bằng cách lấy số liệu kỳ phân
tích trừ đi số liệu kỳ gốc. Kết quả sẽ cho biết sự biến động tăng hay giảm về mặt
độ lớn (giá trị) của chỉ tiêu này qua từng năm.
- Phương pháp so sánh số tương đối
Công thức tính: ∆𝑋 =
𝑋1
𝑋0
× 100% − 100%
Trong đó:
∆X: tốc độ tăng trưởng của chỉ tiêu năm sau so với năm trước
13
Copyright: Tài liệu đại học ©