Khoá luận tốt nghiệp
PGS.TS Trần Quốc Khánh
MỤC LỤC
MỤC LỤC..................................................................................................................... 1
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT..........................................................................3
1. GCNQSDĐ: GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT............................3
2. UBND: UỶ BAN NHÂN DÂN.................................................................................3
3: QĐ: QUYẾT ĐỊNH..................................................................................................3
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU.................................................................................4
LỜI MỞ ĐẦU...............................................................................................................1
CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI.....................3
1.1. ĐẤT ĐAI VÀ VAI TRÒ CỦA ĐẤT ĐAI ĐỐI VỚI SẢN XUẤT VÀ ĐỜI SỐNG.......................3
1.4.2 Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Điều 49 Luật Đất
đai 2003)...........................................................................................................................11
1.4.3 Lập và quản lý hồ sơ địa chính (Điều 47 Luật Đất đai 2003)................................12
1.4.5 Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng
đất. (Điều 123 Luật đất đai 2003)....................................................................................13
1.5 QUY TRÌNH THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT..................................................14
1.6 CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT.................15
1.6.1 Quy hoạch sử dụng đất...........................................................................................15
1.6.2 Các chính sách tài chính đối với đất.......................................................................16
1.7 QUYỀN SỞ HỮU, SỬ DỤNG ĐẤT Ở MỘT SỐ NƯỚC KHÁC VÀ KINH NGHIỆM ĐỐI VỚI
HUYỆN MỸ HÀO.............................................................................................................19
1.7.1 Thái Lan..................................................................................................................19
1.7.2 Trung Quốc.............................................................................................................21
1.7.3 Kinh nghiệm đối với huyện Mỹ Hào......................................................................23
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG VỀ THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI
HUYỆN MỸ HÀO – HƯNG YÊN.............................................................................25
I ĐẶC ĐIỂM TỰ NHIÊN, KINH TẾ, XÃ HỘI CỦA HUYỆN MỸ HÀO - HƯNG YÊN................25
HÀO................................................................................................................................65
2.1 Hoàn thiện các chính sách về đất đai........................................................................65
2.1.1 ĐỐI VỚI NHÀ NƯỚC TRUNG ƯƠNG VÀ CÁC TỈNH...................................................65
2.1.2. ĐỐI VỚI HUYỆN MỸ HÀO.....................................................................................67
2.2 Hoàn thiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất............................................................68
2.3. Hoàn thiện hệ thống đăng ký đất đai........................................................................70
2.5 Giải pháp đầu tư cho con người................................................................................73
2.6 Giải pháp về đầu tư cơ sở hạ tầng.............................................................................74
2.7 Tăng cường nhận thức cho người dân.......................................................................76
III. KIẾN NGHỊ.................................................................................................................77
KẾT LUẬN.................................................................................................................78
TÀI LIỆU THAM KHẢO..........................................................................................79
Nguyễn Thị Ngọc Thạch
Lớp: Kinh tế Nông nghiệp 46A
Khoá luận tốt nghiệp
PGS.TS Trần Quốc Khánh
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
1. GCNQSDĐ: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2. UBND: Uỷ ban nhân dân
3: QĐ: Quyết định.
Nguyễn Thị Ngọc Thạch
Lớp: Kinh tế Nông nghiệp 46A
II GIẢI PHÁP NHẰM THÚC ĐẨY VIỆC THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI HUYỆN MỸ
HÀO................................................................................................................................65
2.1.1 ĐỐI VỚI NHÀ NƯỚC TRUNG ƯƠNG VÀ CÁC TỈNH...................................................65
2.1.1 ĐỐI VỚI NHÀ NƯỚC TRUNG ƯƠNG VÀ CÁC TỈNH...................................................65
2.1.2. ĐỐI VỚI HUYỆN MỸ HÀO.....................................................................................67
2.1.2. ĐỐI VỚI HUYỆN MỸ HÀO.....................................................................................67
III. KIẾN NGHỊ.................................................................................................................77
KẾT LUẬN.................................................................................................................78
Nguyễn Thị Ngọc Thạch
Lớp: Kinh tế Nông nghiệp 46A
Khoá luận tốt nghiệp
PGS.TS Trần Quốc Khánh
TÀI LIỆU THAM KHẢO..........................................................................................79
Nguyễn Thị Ngọc Thạch
Lớp: Kinh tế Nông nghiệp 46A
1
Khoá luận tốt nghiệp
PGS.TS Trần Quốc Khánh
Lớp: Kinh tế Nông nghiệp 46A
Khoá luận tốt nghiệp
2
PGS.TS Trần Quốc Khánh
4. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu
- Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu
- Phương pháp xử lý nhanh, đánh giá số liệu.
5. Kết cấu của chuyên đề
Ngoài mục lục, danh mục các bảng biểu, các chữ viết tắt và kết luận, khoá luận gồm có
3 phần:
Chương 1: Lý luận chung về quyền sử dụng đất đai
Chương 2: Thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện Mỹ Hào – Hưng Yên
Chương 3: Giải pháp để thúc đẩy việc thực hiện quyền sử dụng đất tại huyện Mỹ Hào –
Hưng Yên
Nguyễn Thị Ngọc Thạch
Lớp: Kinh tế Nông nghiệp 46A
Khoá luận tốt nghiệp
3
hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp
luật…”
Nguyễn Thị Ngọc Thạch
Lớp: Kinh tế Nông nghiệp 46A
Khoá luận tốt nghiệp
4
PGS.TS Trần Quốc Khánh
Như vậy, quyền sở hữu gồm 3 quyền năng:
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở
hữu của mình.
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi
tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng
cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản
trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà
nước giao quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của
mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó.
Quyền sở hữu đất đai được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau. Trong mọi xã
hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở hữu đất đai cũng chỉ tồn tại ở hai chế
độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu công. Tuy nhiên, ở Việt Nam, chế độ sở hữu
công về đất đai đã được xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác
nhau. Nhưng đến Hiến pháp 1959 ra đời, thì sở hữu toàn dân về đất đai mới được hình
thành và được khẳng định một cách tuyệt đối và duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau đó
dân về đất đai. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng và
không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn dân nhưng mỗi người dân
không phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, không phải là các đồng chủ sở
hữu đối với đất đai. Nhưng người dân (tổ chức và cá nhân, hộ gia đình) có quyền sử
dụng đất. Thông qua Nhà nước – cơ quan đại diện thực hiện quyền sở hữu, người dân
được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng. Điều này đã được Hiến pháp cũng như
Luật Đất đai hiện hành ghi nhận. Và vì vậy, trong Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện
khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất” hay nói cách khác là quyền sử
dụng đất của người sử dụng.
Theo điều 1 Luật Đất đai 1993 “Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế,đơn vị
vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là tổ chức),
hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nước còn cho tổ chức, hộ gia
đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất cho thuê
trong Luật này gọi chung là người sử dụng đất”.
Nội dung quyền sử dụng đất của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật
định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể
hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu
tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ
thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung quyền sử dụng đất được thể hiện có
khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước
giao đất hay cho thuê đất…
Nguyễn Thị Ngọc Thạch
Lớp: Kinh tế Nông nghiệp 46A
Khoá luận tốt nghiệp
về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vi phạm pháp.
-
-Cho, tặng, thừa kế quyền sử dụng đất là hành vi chuyển quyền sử dụng đất trong
Nguyễn Thị Ngọc Thạch
Lớp: Kinh tế Nông nghiệp 46A
Khoá luận tốt nghiệp
7
PGS.TS Trần Quốc Khánh
tình huống đặc biệt, người nhận quyền sử dụng đất không phải trả tiền nhưng có thể
phải nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động
xã hội, việc chuyển quyền sử dụng đất không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có
thể phát triển thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng quyền sử
dụng đất chiếm một tỷ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động
sản.
- Thế chấp quyền sử dụng đất : là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất
(không đầy đủ) trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật
thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế
chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp
không được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm
bảo có một giá trị nhất định, khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người
nhận thế chấp đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất
Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do
Nhà nước thống nhất quản lý.
Nội dung về quyền sử dụng đất của Luật Đất đai 1988 là: Nhà nước giao đất
không thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng
những kết quả đầu tư trên đất. Họ không có quyền chuyển quyền sử dụng đất dưới mọi
hình thức khác nhau. Luật quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát
canh thu tô dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không
đúng mục đích, tự nhiên sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm
hủy hoại đất đai”.
Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1988 cho thấy thực tế đã nảy sinh những
bất cập, đó là người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh đất mình được
giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển quyền sử dụng đất
trong các trường hợp: khi hộ nông dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đoàn sản xuất nông nghiệp và cá thể thỏa thuận
đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi nơi khác
hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đó vẫn tiếp tục sử dụng đất đó. Luật chỉ
cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được quyền sử dụng đất ở có
ngôi nhà đó, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu
đối với nhà ở.
Ngoài những lý do bất cập trên, trong thời gian này Nhà nước đã ban hành nhiều
chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn đầu tư không chỉ với đầu tư trong nước mà cả đối
với nước ngoài. Đặc biệt, quốc hội thông qua Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam;
Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương khóa
VII: “Tiếp tục đổi mới và phát triển kinh tế xã hội nông thôn đã khẳng định cho người
Nguyễn Thị Ngọc Thạch
Lớp: Kinh tế Nông nghiệp 46A
Luật lần này đã sửa đổi, bổ sung một số vấn đề về quyền sử dụng đất như sau:
- Cho phép người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp,
đất lâm nghiệp sang mục đích khác; được chuyển đổi cơ cấu cây trồng vật nuôi đối với
Nguyễn Thị Ngọc Thạch
Lớp: Kinh tế Nông nghiệp 46A
Khoá luận tốt nghiệp
10
PGS.TS Trần Quốc Khánh
đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, nuôi trồng thủy
sản, nhưng cũng phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật cũng được bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, tài
sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt
động tại Việt Nam. Nghĩa là người sử dụng đất cũng được thế chấp, bảo lãnh bằng giá
trị quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh
ngân hàng nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài.
Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa- hiện đại hóa, tình hình quản
lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy còn bộc
lộ những thiếu sót, yếu kém. Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai 1993 (Luật sửa
đổi bổ sung 1998,2001) là cần thiết. Luật đất đai năm 2003 đã được Quốc hội nước
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003
và có hiệu lực từ ngày 01/07/2004.
Về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân: Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa
- Người nhận chuyển quyền sử dụng đất
- Người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đât được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển quyền sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử
dụng đất hoặc có thay đổi đường ranh giới thửa đất.
- Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân,
quyết định thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước
có thẩm quyền đã được thi hành
1.4.2 Các trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Điều 49 Luật
Đất đai 2003)
Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những trường hợp sau đây:
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, trừ trường hợp thuê đất nông
nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn;
- Người được nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến
trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.
- Người đang sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 của Luật này mà
chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Người được chuyển đổi, nhận quyền chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng
cho quyền sử dụng đất, người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp,
bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ; tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới
được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Nguyễn Thị Ngọc Thạch
Lớp: Kinh tế Nông nghiệp 46A
Khoá luận tốt nghiệp
12
Nguyễn Thị Ngọc Thạch
Lớp: Kinh tế Nông nghiệp 46A
Khoá luận tốt nghiệp
13
PGS.TS Trần Quốc Khánh
sử dụng đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ
chức, cá nhân nước ngoài, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này.
- Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định
cư ở nước ngoài mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở.
- Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quy định tại
khoản 1 Điều này được ủy quyền cho cơ quan quản lý đất đai cùng cấp.
1.4.5 Trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử
dụng đất. (Điều 123 Luật đất đai 2003)
a. Việc nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:
- Người xin cấp giấy nhận quyền sử dụng đất nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất, trường hợp hộ gia đình, cá nhân tại nông thôn xin cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất thì nộp hồ sơ tại Uỷ ban nhân dân xã nơi có đất để chuyển cho
văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
- Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gồm đơn xin cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1,2 và 5
điều 50 của Luật này ( nếu có), văn bản ủy quyền xin cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất (nếu có)
Bước 1: Nộp hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất.
- Hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất,
trường hợp hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất tại nông thôn thì nộp tại Uỷ ban nhân dân
xã nơi có đất để chuyển cho văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất.
- Hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất thì tùy vào từng loại chuyển quyền sử dụng đất
mà bao gồm các loại giấy khác nhau. Chẳng hạn như hồ sơ chuyển nhượng quyền sử
dụng đất thì bao gồm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất. Còn hồ sơ thừa kế quyền sử dụng đất bao gồm di chúc hoặc biên
bản phân chia thừa kế hoặc bản án, quyết định giải quyết tranh chấp về thừa kế quyền
sử dụng đất của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực pháp luật và giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất; trường hợp người được nhận thừa kế là người duy nhất thì hồ sơ thừa kế gồm
đơn đề nghị và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bước 2: Trong thời hạn nhất định, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, văn phòng
đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, chuyển hồ sơ đến cơ quan
quản lý đất đai thuộc Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp các
bên tham gia phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà nghĩa vụ tài chính đó được xác định
theo số liệu địa chính thì văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi số liệu địa chính
đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho các bên tham gia thực hiện nghĩa vụ
Nguyễn Thị Ngọc Thạch
Lớp: Kinh tế Nông nghiệp 46A
Khoá luận tốt nghiệp
15
Nguyễn Thị Ngọc Thạch
Lớp: Kinh tế Nông nghiệp 46A
Khoá luận tốt nghiệp
16
PGS.TS Trần Quốc Khánh
tính chất gắn với khu dân cư như quy hoạch xây dựng khu đô thị mới, quy hoạch các
khu trung tâm, các khu chức năng trong đô thị…sẽ làm gia tăng các giao dịch mua bán,
thuê mướn bất động sản ở các trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch,
trung tâm dân cư, các khu vui chơi giải trí vì ở đó có nhu cầu lớn về bất động sản phục
vụ trực tiếp cho các hoạt động thương mại, dịch vụ, giải trí, nhà ở, văn phòng…Đất
khu dân cư nông thôn, đất nông nghiệp được quy hoạch thành khu đô thị mới là chuyển
mục đích sử dụng đất một cách cơ bản làm tăng nhu cầu sử dụng đất, tăng nhu cầu sử
dụng bất động sản do sự tập trung về dân số và các hoạt động sử dụng, kinh doanh,
dịch vụ sẽ tăng lên.
Do vậy, qui hoạch sử dụng đất có ảnh hưởng rất lớn đến việc thực hiện các
quyền sử dụng đất. Một qui hoạch đất cụ thể, rõ ràng, phân định các khu vực khác nhau
thì sử dụng với các mục đích khác nhau để người dân có thể hiểu rõ mảnh đất mà họ
đang sở hữu đất thuộc vùng qui hoạch nào, nên sử dụng vào mục đích nào…từ đó
người dân có thể có các phương án sử dụng khác nhau cho phù hợp. Tránh tình trạng
chuyển quyền sử dụng đất tạm thời như cho thuê tạm thời, chuyển đổi… nhưng không
bán, ko cho thuê dài hạn…cho những người cần đất để sản xuất kinh doanh bởi họ nghĩ
rằng năm sau đất sẽ được thu hồi mà sẽ được tiền bồi thường nhiều hơn. Hành động
này gây thiệt hại cho người sử dụng đất cũng như với người có đất, người sử dụng đất
không an tâm đầu tư cho sản xuất vì sợ bị thu hồi đất bất cứ lúc nào còn đối với người
Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất năm 1999 được ban hành sửa đổi thuế suất với tỷ
lệ động viên áp dụng là 2% và 4%.
c. Phí và lệ phí.
Lệ phí trước bạ đất đai: Là khoản thu đối với tổ chức, cá nhân nhận chuyển
nhượng quyền sử dụng đất bao gồm cả đăng ký quyền sử dụng đất khi hợp thức hóa
quyền sử dụng đất. Mức thu lệ phí trước bạ bằng 1% trên giá trị đất nhận chuyển quyền
sử dụng hoặc giá trị đăng ký quyền sử dụng đất. Tồn tại của lệ phí trước bạ là được
tính trên giá trị đăng ký trước bạ, do đó vừa có tính chất thuế vừa là phí dịch vụ công.
Vì vậy, phải tách khoản thu có tính chất thuế thành thuế tài sản, phần lệ phí chỉ áp
dụng cho đăng ký tài sản là phí dịch vụ công, tức là cải tiến tách lệ phí trước bạ thành
hai khoản thu khác nhau cũng là điều kiện để hình thành hệ thống đăng ký đất đai – bất
động sản thống nhất.
Lệ phí địa chính: là khoản thu khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện
công việc về địa chính, bao gồm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chứng nhận
đăng ký biến động về đất đai ( thay đổi về chủ sử dụng đất, thay đổi về hình thể, diện
tích thửa đất, thay đổi về mục đích sử dụng đất), trích lục hồ sơ địa chính (bản đồ hoặc
các văn bản cần thiết trong hồ sơ địa chính). Theo quy định hiện hành, các tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân, không phân biệt được Nhà nước giao đất hay không được giao đất,
khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giải quyết một trong những công việc về
Nguyễn Thị Ngọc Thạch
Lớp: Kinh tế Nông nghiệp 46A
Khoá luận tốt nghiệp
18
PGS.TS Trần Quốc Khánh
Lớp: Kinh tế Nông nghiệp 46A
Khoá luận tốt nghiệp
19
PGS.TS Trần Quốc Khánh
1.6.3 Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo quy định của Nhà nước, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Tổng cụ Địa
chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) phát hành theo mẫu quy định tại Quyết
định 201-ĐKTK ngày 14/7/1989 của Tổng cục Quản lý ruộng đất (thường gọi là giấy
đỏ).
Thủ tục đăng ký đất đai và bất động sản ở Việt Nam được quy định theo hai hình
thức riêng biệt gồm có: thủ tục đăng ký ban đầu và thủ tục đăng ký biến động (trong
các trường hợp chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, cho thuê quyền sử dụng đất và thế
chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; chuyển mục đích hoặc thay đổi
đường ranh giới, diện tích sử dụng đất; thay đổi tên gọi của chủ sử dụng đất); các thủ
tục này được thực hiện theo quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật đất đai hiện
hành.
Các thủ tục đăng ký này có ảnh hưởng lớn đến việc thực hiện quyền sử dụng đất
của người dân. Các thủ tục đăng ký cần phải nhanh, rõ ràng thuận tiện cho người dân.
Nếu các thủ tục rườm rà, phức tạp, mất nhiều thời gian thì người dân sẽ không có
mong muốn làm các thủ tục do vậy cần phải có các biện pháp để hạn chế các bước, các
thủ tục mà vẫn làm đầy đủ được các giấy tờ cần thiết.
1.7 Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước khác và kinh nghiệm đối với
huyện Mỹ Hào.
1.7.1 Thái Lan
quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Nếu 5 năm đất không sử dụng,
tòa án có quyền hủy bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận NS3K
được cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng.
• Giấy chứng nhận loại NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất đó được
đo độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày thông báo loại giấy
này mới được chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Đất không được để
không sử dụng trên 5 năm
- Giấy chứng nhận chiếm hữu xác nhận việc chiếm hữu trước năm 1954 sau khi
có đơn xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc vùng
đất mà Uỷ ban Cấp đất Quốc gia thông báo là Khu vực Địa chính. Loại giấy này có
quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ phi có dấu “Được sử dụng”. Có thể
chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng NS3K sau khi cấp ít nhất 3 quí, hoặc
chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu đủ mọi điều kiện. Đất không được để không sử
dụng quá 10 năm.
- Giấy chứng nhận đã khai báo SK1 cấp cho người khai báo chiếm hữu và sử
dụng đất trước năm 1954. Sau khi được chấp nhận và đăng ký, giấy chứng nhận này có
thể chuyển nhượng. Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyển thành giấy chứng nhận sở
Nguyễn Thị Ngọc Thạch
Lớp: Kinh tế Nông nghiệp 46A
Copyright: Tài liệu đại học ©