ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

TRẦN THỊ NGA

HO¹T §éNG DÞCH Vô THÈM §ÞNH GI¸
THEO PH¸P LUËT VIÖT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI - 2015


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT

TRẦN THỊ NGA

HO¹T §éNG DÞCH Vô THÈM §ÞNH GI¸
THEO PH¸P LUËT VIÖT NAM
Chuyên ngành: Luật kinh tế
Mã số: 60 38 01 07

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS. TS. NGUYỄN NHƯ PHÁT

HÀ NỘI - 2015


LỜI CAM ĐOAN

Khái niệm dịch vụ thẩm định giá .................................................... 6

1.1.2.

Vai trò của dịch vụ thẩm định giá ................................................... 8

1.1.3.

Nguyên tắc chung hoạt động dịch vụ thẩm định giá ....................... 9

1.1.4.

Lịch sử hình thành và phát triển của hoạt động dịch vụ thẩm
định giá ở Việt Nam ...................................................................... 10

1.2.

Nội dung pháp lý về hoạt động dịch vụ thẩm định giá
theo pháp luật Việt Nam ............................................................. 12

1.2.1.

Doanh nghiệp thẩm định giá ......................................................... 12

1.2.2.

Hoạt động của thẩm định viên về giá trong doanh nghiệp
thẩm định giá ................................................................................. 20

1.2.3.


Thuận lợi ....................................................................................... 54

2.2.2.

Khó khăn ....................................................................................... 55

2.2.3.

Cơ hội và thách thức...................................................................... 58

2.3.

Một số kiến nghị, giải pháp hoàn thiện ..................................... 60

2.3.1.

Mục tiêu và định hướng phát triển hoạt động dịch vụ thẩm
định giá .......................................................................................... 60

2.3.2.

Kiến nghị, giải pháp ...................................................................... 61

KẾT LUẬN ................................................................................................ 67
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................. 68
PHỤ LỤC ................................................................................................... 71


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

của xã hội của nền kinh tế được hỗ trợ bởi dịch vụ thẩm định giá như mua
sắm tài sản công, xác định giá tài sản đảm bảo, chứng minh tài chính, tính
thuế, thanh quyết toán, xác định giá trị bất động sản nhằm mục đích đền bù
giải phóng mặt bằng, hợp tác kinh doanh, chứng minh vốn góp khi thành
lập doanh nghiệp, chuyển nhượng vốn góp, cổ phần hóa doanh nghiệp…
Như vậy, có thể nói dịch vụ thẩm định giá rất cần thiết và quan trọng đối
với nền kinh tế.
Tuy nhiên, thực tế đã cho thấy rằng các cơ chế chính sách quy định
trong hoạt động dịch vụ thẩm định giá chưa thực sự có hiệu quả khi đi vào
cuộc sống. Từ đó, gây hậu quả thiệt hại trước mắt và lâu dài cho các đối
tượng sử dụng dịch vụ cũng như các chủ thể có liên quan. Như vậy, việc
hoàn thiện cơ chế chính sách cũng như các vấn đề pháp lý về quản lý của
cơ quan nhà nước đối với dịch vụ thẩm định giá có ý nghĩa to lớn trong

1


việc phát triển ngành dịch vụ này theo hướng bền vững, thực sự phát huy
tối đa nguồn lực nhằm hỗ trợ hiệu quả cho nền kinh tế quốc dân.
Vậy, nhận thấy tầm quan trọng, những thực trạng tồn tại trong quy
định pháp luật và hoạt động dịch vụ thẩm định giá nên tôi quyết định lựa
chọn đề tài “Hoạt động dịch vụ thẩm định giá theo pháp luật Việt Nam”.
Từ đó, có những nhìn nhận đánh giá khách quan để thấy rõ những ưu điểm
nhược điểm đối với hoạt động thẩm định giá theo pháp luật Việt Nam,
đồng thời đưa ra những giải pháp kiến nghị nhằm hoàn thiện cơ sở pháp lý
đối với hoạt động dịch vụ thẩm định giá.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Mặc dù hoạt động dịch vụ thẩm định giá còn khá mới mẻ so với các
hoạt động dịch vụ khác tại Việt Nam nhưng đã có không ít các công trình
nghiên cứu lớn nhỏ quan tâm nghiên cứu đến vấn đề trên. Bao gồm một số

đồng thời các nghiên cứu trên cũng đưa ra kiến nghị giải pháp để khắc
phục những nhược điểm đó. Tuy nhiên, về khía cạnh pháp lý vẫn chưa
được nghiên cứu sâu sắc. Luật giá số 11/2012/QH13 được Quốc hội ban
hành ngày 20/06/2012 ra đời cũng đã có những bước phát triển nhất định
đối với dịch vụ thẩm định giá. Luận văn sẽ là công trình mới nghiên cứu
các vấn đề pháp lý trong dịch vụ thẩm định giá, đánh giá tình hình áp dụng
pháp luật để từ đó đưa ra các kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật thẩm
định, nâng cao vai trò, vị trí dịch vụ thẩm định giá.
3. Mục đích, đối tượng nghiên cứu, giới hạn phạm vi nghiên cứu
Về mục đích nghiên cứu, với mục đích chính và quan trọng nhất luận
văn đặt ra đó là để dịch vụ thẩm định giá hoạt động thực sự có hiệu quả, có
một môi trường pháp lý phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế xã hội của

3


Việt Nam. Từ đó, tạo động lực thúc đẩy vai trò to lớn của dịch vụ thẩm
định giá đối với nền kinh tế quốc dân.
Đối tượng nghiên cứu của bài viết là hoạt động dịch vụ thẩm định
giá bao gồm: Hoạt động của doanh nghiệp thẩm định giá, hoạt động hành
nghề của thẩm định viên và hoạt động quản lý của các cơ quan nhà nước và
các tổ chức nghề nghiệp.
Trong giới hạn của Luận văn, phạm vi nghiên cứu là hoạt động thẩm
định giá theo quy định của pháp luật Việt Nam.
4. Phương pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu khác:
Trước tiên là các phương pháp nghiên cứu lý thuyết bao gồm:
Phương pháp phân tích và tổng hợp, phương pháp phân loại và hệ thống và
phương pháp lịch sử. Đối với phương pháp phân tích và tổng hợp giúp bài
viết đi vào phân tích các vấn đề sâu sắc hơn đồng thời liên kết từng mặt,

6. Bố cục của luận văn
Luận văn bao gồm phần mở đầu, kết luận và 2 chương. Nội dung cụ
thể các phần như sau:
- Mở đầu: đưa ra cái nhìn khái quát nhất về đề tài với lý do lực chọn
đề tài, mục đích, đối tượng, phương pháp nghiên cứu của đề tài
- Nội dung: Gồm 2 chương
Chương 1: Những vấn đề lý luận pháp luật về hoạt động dịch vụ
Chương 2: Thực trạng thi hành pháp luật về hoạt động dịch vụ thẩm
định giá và kiến nghị hoàn thiện
- Kết luận

5


Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT
VỀ HOẠT ĐỘNG DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ

1.1. Lý luận chung về hoạt động dịch vụ thẩm định giá
1.1.1. Khái niệm dịch vụ thẩm định giá
Lần đầu tiên khái niệm thẩm định giá được biết đến ở Việt Nam
theo Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 năm 2002 của Ủy ban
Thường vụ Quốc Hội: “Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá
lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm
nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế” [19]. Và
một lần nữa khái niệm trên được khẳng định lại trong Luật giá của Quốc
hội, số 11/2012/QH13 năm 2012:“Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ
chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại
tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại
một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo

nghề nghiệp quy định; phải có đạo đức nghề nghiệp, đó là sự trung thực, sự
công bằng, đảm bảo bí mật và không gây ra mâu thuẫn về lợi ích cho khách
hàng. Và, những chủ thể này yêu cầu phải có giấy phép hành nghề.
- Đối tượng sử dụng dịch vụ thẩm định giá là mọi cá nhân, tổ chức
có nhu cầu về dịch vụ để đáp ứng cho mục đích nhất định của cá nhân, tổ
chức đó. Đối tượng sử dụng dịch vụ, đối tượng cung cấp dịch vụ thỏa
thuận về việc cung cấp dịch vụ trên cơ sở hợp đồng. Hiện nay tại Việt Nam
chủ yếu các chủ thể sau thường xuyên sử dụng dịch vụ thẩm định giá: Các
đơn vị sử dụng ngân sách nhà nước để mua sắm tài sản công, các ngân

7


hàng thương mại sử dụng để thẩm định tài sản đảm bảo hoặc xử lý tài sản
đảm bảo, các doanh nghiệp tư nhân thẩm định giá cho mục đích liên kết
kinh doanh…
- Tài sản tham gia vào dịch vụ thẩm định giá có thể là động sản, bất
động sản, tài sản vô hình, giá trị doanh nghiệp….
Như vậy, dịch vụ thẩm định giá là một loại hình dịch vụ đặc biệt của
nền kinh tế. Các chủ thể muốn kinh doanh dịch vụ này cần đảm bảo có đủ
điều kiện theo luật định, đồng thời tự chịu trách nhiệm với bên thuê dịch vụ
và bên thứ ba bất kỳ sử dụng dịch vụ đó.
1.1.2. Vai trò của dịch vụ thẩm định giá
Dịch vụ thẩm định giá thể hiện vai trò quan trọng của mình trong
việc tạo một cơ sở tin cậy, một kênh tham khảo giá cho các chủ thể khi
đưa ra quyết định. Cụ thể, vai trò đó thể hiện đối với từng chủ thể trong
nền kinh tế như sau:
- Đối với cơ quan nhà nước, sử dụng dịch vụ thẩm định giá nhằm
mục đích mua sắm tài sản công: Dịch vụ giúp giảm thiểu tối đa thiệt hại
nguồn ngân sách nhà nước khi cơ quan nhà nước quyết định giá mua tài

Là một ngành dịch vụ đặc thù, có điều kiện và thể hiện vai trò to lớn
trong nền kinh tế xã hội nên dịch vụ thẩm định giá có những nguyên tắc
chung, cụ thể:
Thứ nhất, dịch vụ thẩm định giá mang tính vô hình, không đồng
nhất. Chủ thể sử dụng dịch vụ chỉ có thể cảm tính chất lượng dịch vụ thông
qua năng lực kinh nghiệm của đơn vị cung cấp dịch vụ mà không thể cân
đong đo đếm hay kiểm thử chất lượng dịch vụ thẩm định giá. Nguyên tắc

9


không đồng nhất thể hiện giá của tài sản yêu cầu thẩm định không hoàn
toàn giống nhau khi sử dụng dịch vụ của các chủ thể cung cấp dịch vụ khác
nhau. Nguyên nhân của sự khác nhau nói trên là dịch vụ thẩm định giá vừa
mang tính khoa học vừa mang tính đánh giá chủ quan của cá nhân tiến
hành thẩm định giá. Tuy nhiên, theo luật định thì sự chênh lệch là có thể
chấp nhận được trong một giới hạn, giới hạn này gây nên một ảnh hưởng
có thể chấp nhận được với chủ thể sử dụng dịch vụ.[24]
Thứ hai, dịch vụ thẩm định giá mang tính khách quan, độc lập và tự
chịu trách nhiệm. Quá trình xác định giá của tài sản không chịu ảnh hưởng
của bất kỳ yếu tố nào mang tính cưỡng ép, vì lợi ích riêng mà việc xác định
giá hoàn toàn độc lập không phân biệt chủ thể yêu cầu thẩm định giá là ai,
là đối tượng nào. Song hành tính khách quan và độc lập là tính tự chịu
trách nhiệm. Theo đó, bên cung cấp dịch vụ không chỉ chịu trách nhiệm với
người trực tiếp yêu cầu thẩm định mà còn chịu trách nhiệm với bất kỳ đối
tượng nào sử dụng kết quả thẩm định giá đúng pháp luật.
Cuối cùng, dịch vụ thẩm định giá yêu cầu kinh nghiệm và kiến
thức cao. Xuất phát từ nghiệp vụ thẩm định giá là một nghiệp vụ vừa
mang tính khoa học, vừa mang tính nghệ thuật, nên để chất lượng dịch
vụ đủ điều kiện tạo sự tin cậy với các chủ thể sử dụng nói riêng và với

nhân sự cho bộ máy quản lý nhà nước, đảm bảo đáp ứng được các yêu cầu
về giá của mọi thành phần kinh tế. Nhà nước chỉ còn quản lý về giá dưới
các hình thức như bình ổn giá, quản lý giá đối với những mặt hàng chiến
lược có ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế như xăng, dầu; xi măng; thép xây
dựng; khí hóa lỏng; phân bón hóa học; thuốc; muối do diêm dân sản xuất;
thóc, gạo…; Chức năng quản lý nhà nước về giá chủ yếu dưới các hình
thức gián tiếp như xây dựng hành lang pháp lý về giá; thanh, kiểm tra, xử

11


lý các vi phạm về giá đảm bảo cho các hoạt động về giá trong xã hội theo
đúng quy định của pháp luật Việt Nam và Quốc tế. Hoạt động thẩm định
giá chính thức phát triển mạnh trên toàn quốc vào khoảng giữa năm 2005,
các tỉnh, thành phố liên tiếp cho thành lập các trung tâm thẩm định giá trực
thuộc các Sở Tài chính theo tinh thần nghị định 101/2005/NĐ-CP và dần
chuyển sang mô hình doanh nghiệp vào đầu năm 2008 theo quy định tại
Thông tư 67/2006/TT-BTC của Bộ Tài chính. Đến nay, dịch vụ thẩm định
giá ngày càng phát triển cả về chất và lượng để đáp ứng sự phát triển của
nền kinh tế. Đến năm 2012, hành lang pháp lý đã dần hoàn thiện khi các
văn bản pháp luật quy định hoạt động thẩm định giá kể trên đã bị thay thế
bởi Luật giá số 11/2012/QH13, Nghị định 89/2013/NĐ-CP, và Thông tư số
46/2014/TT-BTC ngày 16/4/2014 của Bộ Tài chính Quy định về việc thi,
quản lý, cấp và thu hồi Thẻ thẩm định viên về giá [3].
Như vậy, dịch vụ thẩm định giá hình thành và phát triển là một tất
yếu, khách quan và phù hợp với quá trình đổi mới, xu thế hội nhập quốc
tế, góp phần xây dựng một nền kinh tế thị trường đầy đủ theo định
hướng XHCN ở nước ta.
1.2. Nội dung pháp lý về hoạt động dịch vụ thẩm định giá theo
pháp luật Việt Nam

Trước hết, doanh nghiệp thẩm định giá tuân thủ theo quy định chung
về điều kiện thành lập doanh nghiệp được quy định cụ thể trong Luật
doanh nghiệp 2005. Về chủ thể thành lập doanh nghiệp, bất kỳ chủ thể nào
không thuộc các trường hợp quy định tại khoản 2 điều 13 Luật doanh

13


nghiệp đều có thể thành lập doanh nghiệp thẩm định giá. Các loại hình tổ
chức doanh nghiệp thẩm định giá: Tất cả các loại hình doanh nghiệp theo
Luật doanh nghiệp 2005 đều được thành lập và hoạt động, bao gồm: Công
ty cổ phần; Công ty trách nhiệm hữu hạn (Công ty TNHH một thành viên,
Công ty TNHH hai thành viên trở lên); Công ty hợp danh; Doanh nghiệp tư
nhân. Tùy vào loại hình doanh nghiệp khác nhau, tổ chức quản lý hoạt
động của doanh nghiệp thẩm định giá sẽ thực hiện theo quy định tương ứng
với loại hình đó.
Đồng thời, doanh nghiệp thẩm định giá phải tuân thủ theo quy định
pháp luật thẩm định giá.
Điều kiện về thẩm định viên trong doanh nghiệp: Doanh nghiệp được
chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá khi doanh
nghiệp có từ đủ ba thẩm định viên về giá trở lên. Các thẩm định viên về giá
có Thẻ thẩm định viên về giá còn giá trị hành nghề, trong đó người đại diện
theo pháp luật của doanh nghiệp phải là thẩm định viên về giá có thẻ Thẩm
định viên. Ngoài ra, loại hình doanh nghiệp thẩm định giá là công ty hợp
danh thì tất cả các thành viên hợp danh phải là thẩm định viên về giá, một
thẩm định viên về giá có thẻ Thẩm định viên về giá chỉ được làm một
thành viên hợp danh của một công ty thẩm định giá hợp danh. Doanh
nghiệp có hình thức pháp lý là doanh nghiệp tư nhân thì chủ doanh nghiệp
tư nhân phải là thẩm định viên về giá và một thẩm định viên về giá chỉ
được làm chủ một doanh nghiệp tư nhân về thẩm định giá [21].

Trong quá trình hoạt động doanh nghiệp thẩm định giá có trách

15


nhiệm đối với khách hàng, với bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định và
với các cơ quan quản lý thẩm định giá cũng như những cá nhân, tổ chức
có liên quan. Ngày 24/09/2013 Chính phủ đã ban hành Nghị định
109/2013/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính giá, phí, lệ
phí, hóa đơn. Hoạt động thẩm định giá được quy định cụ thể tại điều 18,
điều 19 và điều 20 của Nghị định trên.
Theo đó, các chủ thể chịu trách nhiệm hành chính bao gồm: Thẩm
định viên, doanh nghiệp thẩm định giá, người có tài sản thẩm định giá,
người sử dụng kết quả thẩm định giá và tổ chức đào tạo, bồi dưỡng nghiệp
vụ chuyên ngành thẩm định giá. Doanh nghiệp thẩm định giá có thể bị phạt
tiền với mức phạt cao nhất lên đến 260.000.000 đồng đối với hành vi làm
sai lệch hồ sơ tài sản thẩm định giá, hoặc sai lệch thông tin liên quan đến
tài sản thẩm định giá, dẫn đến thẩm định giá cao hoặc thấp hơn 10% đối
với tài sản là bất động sản, thiết bị, phương tiện vận tải; 15% đối với tài sản
là vật tư, hàng hóa so với kết quả thẩm định giá cuối cùng của cơ quan nhà
nước nếu áp dụng cùng một cách tiếp cận thẩm định giá. Ngoài ra, doanh
nghiệp còn bị phạt đối với các hành vi liên quan đến điều kiện hành nghề,
đăng ký hành nghề, lưu trữ hồ sơ thẩm định không đúng quy định, tranh
giành khách hàng, quản lý và sử dụng thẻ thẩm định viên không đúng quy
định của pháp luật… Tùy thuộc vào hành vi và mức độ vi phạm mà doanh
nghiệp thẩm định giá chịu trách nhiệm khác nhau, có thể bị xử phạt vi
phạm hành chính với các mức khác nhau đồng thời áp dụng các hình thức
phạt bổ sung như đình chỉ hoạt động có thời hạn [10].
1.2.1.3. Hợp đồng dịch vụ thẩm định giá
Thứ nhất, chủ thể của hợp đồng:

17


Thứ hai, đối tượng của hợp đồng:
Đối tượng hợp đồng thẩm định giá là tài sản được bên yêu cầu yêu
cầu doanh nghiệp thẩm định giá thực hiện thẩm định.
Tài sản ở đây có thể là động sản, bất động sản hoặc tài sản vô hình.
Tài sản là đối tượng của dịch vụ thẩm định giá yêu cầu phải hợp pháp, có
đầy đủ giấy tờ, thông tin cần thiết phục vụ cho việc thực hiện dịch vụ thẩm
định giá với mục đích yêu cầu. Một số tài sản không thuộc đối tượng của
hợp đồng thẩm định giá bao gồm:
Thứ nhất là hàng hóa, dịch vụ thuộc lĩnh vực độc quyền nhà nước
sản xuất, kinh doanh như điện, nước, xăng dầu…;
Thứ hai là tài nguyên quan trọng;
Thứ ba là hàng dự trữ quốc gia; sản phẩm, dịch vụ công ích và dịch
vụ sự nghiệp công sử dụng ngân sách nhà nước.
Những tài sản trên thuộc thẩm quyền định giá của nhà nước,
doanh nghiệp thẩm định không có thẩm quyền để thẩm định giá những
tài sản đó [22].
Thứ ba, phí dịch vụ thẩm định giá:
Theo điểm b điều 42 của Luật giá, phí dịch vụ thẩm định được xác
định trên cơ sở thỏa thuận giữa doanh nghiệp thẩm định giá với khách
hàng. Phí dịch vụ được căn cứ theo nội dung, khối lượng, tính chất công
việc và thời gian thực hiện thẩm định giá; Chi phí kinh doanh thực tế hợp
lý tương ứng với chất lượng dịch vụ gồm: Chi phí tiền lương, chi phí phát
sinh trong quá trình khảo sát, thu thập, phân tích, xử lý thông tin; chi phí tài
chính, chi phí bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp và các chi phí khác

18