MỤC LỤC


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS

: Bất động sản

CVMN

: Cho vay mua nhà

CVTD

: Cho vay tiêu dùng

CVKH

: Chuyên viên khách hàng

DN

: Doanh nghiệp

DVCVMN

: Dịch vụ cho vay mua nhà

HĐTĐ

: Hội đồng thẩm định


: Trách nhiệm hữu hạn

Techcomban

: Ngân hàng thương mại cổ phần kỹ thương Việt Nam

k

: Uỷ ban nhân dân

UBND


DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU


Chuyên đề tốt nghiệp

4

LỜI MỞ ĐẦU
Sau hơn 20 năm đổi mới, Việt Nam đã có những chuyển biến sâu sắc
trên tất cả các lĩnh vực của đời sống kinh tế - xã hội. Nền kinh tế đang trên đà
tăng trưởng nhanh và ổn định, với tốc độ tăng trưởng GDP bình quân hàng
năm 8%, mức sống của nhân dân không ngừng được nâng cao (thu nhập bình
quân đầu người tăng xấp xỉ 5 lần so với năm 1985) kéo theo đời sống của
nhân dân ngày càng được cải thiện, nhu cầu tiêu dùng đặc biệt nhu cầu nhà ở
ngày càng lớn, tuy nhiên hiện nay nhà ở đang là vấn đề hết sức phức tạp ở
nước ta và đòi hỏi phải có giải pháp toàn diện. Nhiều gia đình có nhu cầu

đề tốt nghiệp của mình.
Kết cấu chuyên đề tốt nghiệp gồm các nội dung chính như sau
Chương I: Tổng quan về hoạt động cho vay mua nhà của ngân
hàng thương mại.
Chương II: Thực trạnh hoạt động cho vay mua nhà tại ngân hàng
TMCP kỹ thương Việt Nam.
Chương III: Giải pháp mở rộng hoạt động cho vay mua nhà tại
ngân hàng TMCP kỹ thương Việt Nam.
Với những nội dung đã trình bày trong chuyên đề tốt nghiệp của mình,
em hy vọng sẽ phần nào đó làm sáng tỏ thực trạng cho vay mua nhà tại ngân
hàng TMCP kỹ thương Việt Nam, đồng thời đưa ra được những giải pháp
hiệu quả và phù hợp nhằm mở rộng hoạt động cho vay mua nhà. Tuy nhiên,
do còn hạn chế về kiến thức và kinh nghiệm thực tiễn chuyên đề tốt nghiệp
của em còn nhiều sai sót. Em rất mong được sự chỉ bảo của thầy cô để
chuyên đề của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn các thầy cô trong khoa Ngân hàng- Tài chính,
đặc biệt là thầy giáo: PGS- TS Vũ Duy Hào đã nhiệt tình hướng dẫn em trong
qua trình làm chuyên đề tốt nghiệp. Em cũng xin chân thành cảm ơn ban
giám đốc cùng toàn thể nhân viên của ngân hàng TMCP kỹ thương Việt
Nam, đặc biệt là phòng dịch vụ cho vay mua nhà đã giúp đỡ em trong thời
gian thực tập tại ngân hàng.

Vũ Thị Thuỳ Dung

Lớp: Ngân hàng 46B


Chuyên đề tốt nghiệp

6

Lớp: Ngân hàng 46B


Chuyên đề tốt nghiệp

7

sung tháng 6 năm 2004 thì “Ngân hàng là tổ chức tín dụng được thực hiện
toàn bộ hoạt động ngân hàng và các hoạt động kinh doanh khác có liên quan.
Theo tính chất và mục tiêu hoạt động, các loại hình ngân hàng gồm ngân
hàng thương mại, ngân hàng phát triển, ngân hàng đầu tư, ngân hàng chính
sách, ngân hàng hợp tác và các loại hình ngân hàng khác”.
1.1.2 Hoạt động cho vay của NHTM:
Cho vay là chức năng kinh tế hàng đầu của các ngân hàng - để tài trợ
cho chi tiêu của các doanh nghiệp, cá nhân và các cơ quan chính phủ. Hoạt
động cho vay là hoạt động mang tính truyền thống của ngân hàng, có mối
quan hệ mật thiết với tình hình phát triển kinh tế tại khu vực mà ngân hàng
phục vụ, bởi cho vay thúc đẩy sự tăng trưởng của các doanh nghiệp, tạo ra
sức sống cho nền kinh tế. Hơn nữa thông qua các khoản cho vay của ngân
hàng, thị trường sẽ có thêm thông tin về chất lượng tín dụng của từng khách
hàng và nhờ đó giúp cho họ có khả năng nhận thêm những khoản tín dụng
mới từ những nguồn khác với chi phí thấp hơn. Cùng với sự phát triển của
nền kinh tế thị trường nhu cầu về vốn để đầu tư vào sản xuất kinh doanh ngày
càng cao nên hoạt động cho vay ngày càng phát triển mạnh mẽ, đóng góp
quan trọng vào sự phát triển kinh tế cũng như sự phát triển của ngân hàng.
Đối với hầu hết các ngân hàng, khoản mục cho vay chiếm quá nửa giá trị
tổng tài sản và tạo ra từ 1/2 đến 2/3 nguồn thu của ngân hàng. Đồng thời rủi
ro trong hoạt động ngân hàng có xu hướng tập trung vào vào danh mục các
khoản vay. Tình trạng khó khăn về tài chính, giảm tính thanh khoản của một
NH thường phát sinh từ các khoản cho vay khó đòi.

 Cho vay dài hạn: là khoản cấp tín dụng thời hạn trên năm năm cho vay
các đối tượng xây dựng nhà xưởng, đầu tư dây truyền công nghệ với những
dự án lớn, có thời gian thu hồi vốn dài. Do tính chất của các khoản vay này
nên ngân hàng chịu nhiều rủi ro hơn và thường đòi hỏi mức lãi suất cao hơn.
Trong thực tế tỷ trọng cho vay ngắn hạn tại các NHTM thường cao hơn
trung, dài hạn nguyên nhân chủ yếu là do cho vay trung dài hạn có mức độ
rủi ro lớn hơn, nguồn vốn trung dài hạn đắt đỏ, khan hiếm hớn. Việc xác định
thời hạn khoản vay trên chỉ mang tính tương đối, có nhiều khoản vay không
xác định được chính xác thời hạn như cho vay luân chuyển. Khách hàng thỏa
thuận với ngân hàng về việc ngân hàng được quyền trích trên tài khoản tiền
gửi thanh toán để thu nợ khi tài khoản có tiền.

Vũ Thị Thuỳ Dung

Lớp: Ngân hàng 46B


Chuyên đề tốt nghiệp

9

1.1.3.2 Căn cứ vào tài sản đảm bảo vốn vay
 Cho vay có tài sản đảm bảo: Là loại cho vay dựa trên cơ sở có tài sản
đảm bảo như cầm cố, thế chấp hoặc có bảo lãnh của bên thứ ba. Việc cho vay có
đảm bảo nhằm mục đích hạn chế rủi ro cho ngân hàng khi khách hàng mất khả
năng thanh toán tiền vay khi đến hạn. Ngân hàng có thể phát mại tài sản nếu
khách hàng không có khả năng chi trả khi ngân hàng đã áp dụng các biện pháp
cần thiết khác. Giá trị tài sản đảm bảo thường cao hơn giá trị khoản vay nhằm
đề phòng mất mát, hao hụt, trượt giá… và chi phí quản lý cho ngân hàng.
 Cho vay không có tài sản bảo đảm: Là loại cho vay không có tài sản

1.1.3.4 Căn cứ vào hình thức cho vay
 Cho vay từng lần: theo hình thức này mỗi lần vay khách hàng phải
làm đơn và trình phương án sử dụng vốn vay. Ngân hàng sẽ phân tích khách
hàng và ký hợp đồng cho vay, xác định quy mô cho vay, thời hạn giải ngân,
thời hạn trả nợ, lãi suất và yêu cầu đảm bảo nếu cần. Mỗi món vay được tách
biệt thành các hồ sơ nhận nợ khác nhau.
 Cho vay theo hạn mức tín dụng: Ngân hàng và khách hàng ký kết một
hợp đồng tín dụng, theo đó ngân hàng thỏa thuận cấp cho khách hàng hạn
mức tín dụng. Hạn mức tín dụng có thể tính cho cả kỳ hoặc cuối kỳ. Đó là số
dư tối đa tại thời điểm tính. Hạn mức tín dụng được cấp trên cơ sở kế hoạch
sản xuất kinh doanh, nhu cầu vốn và nhu cầu vay vốn của khách hàng.
 Cho vay theo dự án đầu tư: Ngân hàng cho khách hàng vay để thực
hiện dự án đầu tư như mua sắm, xây dựng tài sản cố định…nhằm phát triển
sản xuất kinh doanh, dịch vụ và các dự án đầu tư phục vụ đời sống. Ngân
hàng có thể giải ngân theo từng hạn mục đầu tư mà dự án đang thực hiện khi
khách hàng cung cấp đủ tài liệu, chứng từ ngân hàng yêu cầu cho lần giải
ngân đó.
 Cho vay hợp vốn: Một nhóm các tổ chức tín dụng cùng cho vay đối
với một dự án vay vốn của khách hàng. Trong đó có một tổ chức tín dụng
làm đầu mối dàn xếp, phối hợp với các tổ chức tín dụng khác. Các tổ chức tín
dụng phải ký kết với nhau về việc hợp vốn trên và khách hàng vay vốn không
hề biết được điều đó. Hiện nay ở Việt Nam hình thức này tương đối phát
triển một trong những nguyên nhân làm phát triển hình thức này là do ở nước
ta có nhiều khách hàng có nhu cầu vay vốn lớn nhưng các ngân hàng đang bị
giới hạn bởi “Luật ngân hàng và các tổ chức tín dụng” quy định mỗi ngân
hàng không được cho vay đối với khách hàng vượt quá 15% vốn điều lệ.
Vũ Thị Thuỳ Dung

Lớp: Ngân hàng 46B


sẽ hoàn trả đầy đủ nợ gốc và lãi đúng theo thời hạn quy định”. Là các khoản
vay dùng để mua nhà hoặc tu sửa nơi cư trú cá nhân. Thông thường việc
mua các bất động sản dưới hình thức nhà cửa hoặc khu căn hộ cho nhiều gia
Vũ Thị Thuỳ Dung

Lớp: Ngân hàng 46B


Chuyên đề tốt nghiệp

12

đình thường làm tăng nhu cầu vay vốn dài hạn và các khoản vay này thường sẽ
được đảm bảo bằng chính bất động sản đó. Những khoản vay này bao gồm cả
loại mang lãi suất cố định hoặc loại mang lãi suất thả nổi được điều chỉnh định
kỳ theo một mức lãi suất cơ sở có thể là lấy lãi suất huy động 12 tháng cộng
với một phần bù rủi ro hoặc theo mức lãi suất cho vay mua nhà quốc gia.
1.2.2 Sự cần thiết mở rộng hoạt động cho vay mua nhà
Cho vay mua nhà là một hoạt động hết sức cần thiết mang lại nhiều lợi ích
không chỉ đối với NHTM, đối với người dân mà còn đối với cả nền kinh tế.
 Lợi ích của tầng lớp dân cư: Cùng với sự phát triển không ngừng của
nền kinh tế, đời sống của phần lớn bộ phận dân cư đang dần được cải thiện.
Để ổn định chất lượng cuộc sống thì nhà ở luôn là nhu cầu thường xuyên cấp
bách nhất. Như nhân dân ta vẫn thường nói “an cư, lạc nghiệp” có một căn
nhà thích hợp an toàn là ước muốn của hầu hết mỗi người Việt Nam, là
nguyện vọng chính đáng của mỗi gia đình, là điều kiện đầu tiên để phát triển
nguồn lực con người - một tài sản hết sức quan trọng nhằm phục vụ cho sự
nghiệp phát kinh tế - xã hội đất nước. Tuy nhiên đó không hề là ước muốn dễ
thực hiện, đã có rất nhiều hộ gia đình có nhu cầu nhà ở nhưng chưa được đáp
ứng mà nguyên nhân chủ yếu là do sự chênh lệch quá lớn giữa thu nhập của

lợi nhuận cho ngân hàng nếu khai thác được mảng thị trường này.
 Với các NHTM: Việc phát triển và mở rộng hoạt động cho vay mua
nhà giúp ngân hàng thương mại cung cấp ngày càng tốt hơn, đa dạng hơn sản
phẩm dịch vụ tín dụng bán lẻ, góp phần phân tán rủi ro và nâng cao sức cạnh
tranh của ngân hàng với các tổ chức tài chính phi ngân hàng khác. Bên cạnh
đó các khoản cho vay mua nhà cũng tạo ra mức sinh lời lớn cho ngân hàng,
ngoài thu nhập từ cho vay các khoản vay này còn tạo cơ hội sinh lời khác vì
thông thường một khách hàng khi đã sử dụng một dịch vụ của ngân hàng mà
họ thấy hài lòng thì có xu hướng sử dụng các dịch vụ khác mà ngân hàng
cung cấp. Chẳng hạn loại hình cho vay mua nhà ra đời đáp ứng được nguyện
vọng, mong muốn, nhu cầu cấp thiết của người dân. Giúp người dân tạo thói
quen tiếp cận với các dịch vụ, tiện ích của ngân hàng. NH không chỉ thu lợi
từ chính tiền lãi trừ chi phí hoạt động cho vay mua nhà mà còn thu lợi nhuận
từ các sản phẩm dịch vụ khác mà khách hàng sử dụng như: Có thể thu phí từ
hoạt động thanh toán, bảo lãnh, có thể nhận thêm tiền gửi tiết kiệm, tạo mối
quan hệ lâu dài với khách hàng, cung cấp cho khách hàng những khoản vay
với lãi suất hấp dẫn nếu họ sử dụng thêm hoạt động khác của ngân hàng.
Vũ Thị Thuỳ Dung

Lớp: Ngân hàng 46B


Chuyên đề tốt nghiệp

14

1.2.3 Đặc điểm của cho vay mua nhà
Vì chỉ nghiên cứu cho vay mua nhà như một hình thức của cho vay tiêu
dùng, đối tượng vay là người tiêu dùng nên tích chất, đặc điểm của nó có
những nét chung cơ bản giống cho vay tiêu dùng. Tuy nhiên vì giá trị những


15

với các chủ đầu tư để cung ứng những ngôi nhà riêng có diện tích nhỏ hoặc
căn hộ chung cư mới có diện tích không quá lớn.
• Đối tượng có thu nhập cao: Cùng với sự phát triển kinh tế đối tượng
này ở các đô thị ngày càng tăng lên rõ rệt. Loại hình nhà mà đối tượng có thu
nhập cao quan tâm thường là những căn hộ chung cư có diện tích lớn, chung
cư cao cấp, biệt thự, nhà riêng…Ở nhóm này thường coi việc vay mượn
nhằm tăng khả năng thanh toán và coi đó như là một khoản linh hoạt để chi
tiêu khi mà tiền vốn tích lũy của họ đã được sử dụng để đầu tư trung, dài hạn.
 Phân theo tính chất của thu nhập
Có thể chia các khách hàng thành hai nhóm cơ bản
• Nhóm có thu nhập ổn định thường xuyên: thường là những khách
hàng làm công ăn lương, là những người có công việc kinh doanh riêng hay là
những người hành nghề chuyên nghiệp như bác sĩ, luật sư, ca sĩ…
• Nhóm có thu nhập không ổn định: thường là những người lao động tự do
Việc phân chia khách hàng thành hai nhóm trên giúp ngân hàng dễ dàng
đánh giá khả năng hoàn trả của khách hàng, đó cũng chính là một trong
những yếu tố để quyết định một khoản vay. Do vậy nếu khách hàng là những
người có thu nhập cao nhưng không ổn định thì đây cũng không phải là
khách hàng tiềm năng của ngân hàng.
1.2.3.2 Về rủi ro, lãi suất của khoản vay
 Về rủi ro: rủi ro từ hoạt động cho vay mua nhà là rất lớn do thời gian
cho vay dài có thể kéo dài đến 15, 20 năm dẫn đến nhiều vấn đề có thể xảy
ra. Khả năng xả ra rủi ro của cho vay mua nhà nói chung có thể đến từ ba
phía: rủi ro từ khách hàng vay vốn, rủi ro từ thị trường, và rủi ro từ bản thân
ngân hàng.
Rủi ro từ phía khách hàng là rủi ro về khả năng không hoàn trả nợ gốc
và lãi đúng hạn gây ra tổn thất cho ngân hàng. Nguồn trả nợ từ khoản tiền

định hay định giá cho tài sản đảm bảo. Lãi suất cho vay mua nhà cao còn do
khi vay tiền người tiêu dùng dường như kém nhạy cảm với lãi suất. Người
tiêu dùng quan tâm đến khoản tiền họ phải trả hàng tháng hơn là lãi suất.
Trong khi lãi suất không phải là một trong những yếu tố quan trọng mà hộ
gia đình quan tâm thì mức thu nhập và trình độ dân trí lại tác động rất lớn đến
việc sử dụng các khoản tiền vay của người tiêu dùng. Những người có thu
nhập cao có xu hướng vay nhiều hơn so với thu nhập hàng năm của mình.
Những gia đình mà người chủ gia đình hay người tạo thu nhập chính có học
Vũ Thị Thuỳ Dung

Lớp: Ngân hàng 46B


Chuyên đề tốt nghiệp

17

vấn cao cũng như vậy. Với họ, việc vay mượn là một công cụ để đạt được
mức sống như mong muốn hơn là một lựa chọn chỉ được dùng trong tình
trạng khẩn cấp.
1.2.3.3 Quy mô và kỳ hạn của khoản vay
Do cho vay mua nhà dùng để tài trợ cho việc mua nhà, căn hộ chung cư
hay xây sửa nhà cho người dân nên quy mô trung bình của một món vay là
rất lớn, lớn hơn rất nhiều so với quy mô của khoản vay bình thường, đặc biệt
là các khoản vay tiêu dùng và các khoản vay kinh doanh nhỏ khác.
Thời hạn cho vay mua nhà là rất dài thường có kỳ hạn dài nhất trong
danh mục cho vay của ngân hàng, có thể kéo dài từ 15 đến 20 năm.
1.2.4 Các phương thức cho vay mua nhà
Cũng như cho vay tiêu dùng, cho vay mua nhà có hai phương thức cơ
bản đó là: ngân hàng có thể cho vay trực tiếp đối với người mua hay cho vay

(1): Bên mua và bên bán ký kết hợp đồng mua nhà, bên mua trả trước
một số tiền và nợ phần còn lại.
(2): Bên mua đến ngân hàng làm thủ tục vay, được ngân hàng chấp nhận.
Ngân hàng tiến hành giải ngân cho người vay (bên mua) để bên mua thanh
toán nốt tiền cho bên bán.
(3): Bên mua thanh toán tiền cho ngân hàng theo hợp đồng tín dụng đã
ký kết.
Tuy nhiên hiện nay để đảm bảo an toàn cho hoạt động của ngân hàng.
Đảm bảo khách hàng của ngân hàng không sử dụng vốn sai mục đích các
ngân hàng thường áp dụng quy trình cho vay mua nhà ba bên.
 Quy trình cho vay ba bên:
Sơ đồ 2: Cho vay trực tiếp với người mua theo quy trình cho vay ba bên
(4)
Ngân hàng

Bên mua
(2)

Bên bán
(3)

(1)

Khác với quy trình cho vay thông thường để thực hiện quy trình cho vay
mua nhà ba bên cần phải có điều kiện là bên mua và bên bán cùng mở tài
khoản tại NHTM.
(1): Bên mua, bên bán, cùng chuyên viên khách hàng (hay người đại
diện của ngân hàng) làm thủ tục mua bán nhà tại phòng công chứng nhà nước
(UBND quận, huyện nơi có căn nhà được bán). Giấy tờ hợp pháp về chủ sở
hữu căn nhà do ngân hàng giữ.

tư, xây dựng. Để các chủ đầu tư, xây dựng này bán nhà trả góp cho người
tiêu dùng.
Sơ đồ 3: Cho vay gián tiếp với người mua
Ngân hàng
(1’)

(1)
(2))

Người mua

(4)
(3)
Người XD, đầu tư

(4)

Vũ Thị Thuỳ Dung

Lớp: Ngân hàng 46B


Chuyên đề tốt nghiệp

20

(1): Ngân hàng ký hợp đồng với doanh nghiệp, chủ đầu tư, xây dựng về
việc tài trợ (toàn bộ hoặc một phần) cho người mua nhà. NH sẽ phân tích tình
hình tiêu thụ, khả năng mở rộng tiêu thụ nếu thực hiện bán nhà trả góp cũng
như khả năng thu tiền sau khi bán của chủ xây dựng, đầu tư. Nếu mối liên hệ


21

cuối kỳ). Dư nợ cho vay là một trong những thông số quan trọng phản ánh tình
hình hoạt động của ngân hàng, Ngân hàng tính số lãi nhận về từ cho vay dựa
trên dư nợ cho vay đến thời điểm tính lãi, hay nói cách khác lợi nhuận mà
ngân hàng có được từ hoạt động cho vay trong kỳ phụ thuộc vào dư nợ cho
vay trong kỳ đó chứ không phụ thuộc vào doanh số cho vay. Ngân hàng được
coi là ngày càng mở rộng hoạt động nếu dư nợ kỳ sau cao hơn so với kỳ trước.
Dư nợ kỳ này = Dư nợ kỳ trước + Doanh số cho vay trong kỳ - Doanh
số thu nợ trong kỳ.
Dư nợ cho vay là một chỉ tiêu quan trọng nhưng nó không thể đánh giá
được toàn bộ hoạt động mở rộng cho vay của ngân hàng, chẳng hạn có rất
nhiều khoản vay tiêu dùng ngắn hạn được giải ngân. Vay trả trong cùng một
năm tài chính. Tức doanh số cho vay trong kỳ là rất lớn (hoạt động cho vay
đã mở rộng) bên cạnh đó doanh số thu nợ trong kỳ cũng tăng nhanh làm cho
dư nợ kỳ này có thể không cao hơn so với kỳ trước, dẫn đến kết quả là hoạt
động cho vay được xem xét chưa chính xác. Do vậy để đánh giá đúng nhất
hoạt động mở rộng cho vay của ngân hàng cần phải kết hợp đồng bộ nhiều
chỉ tiêu.
1.2.5.2 Doanh số cho vay
Cùng với dư nợ cuối kỳ, doanh số cho vay trong kỳ là chỉ tiêu cơ bản
định lượng kết quả mở rộng cho vay của NHTM.
Doanh số cho vay trong kỳ là tổng số tiền mà ngân hàng thực tế đã cho
vay trong kỳ. Theo công thức đã trình bày ở trên có thể hiểu mở rộng cho vay
là sự tăng lên của chỉ tiêu dư nợ: tức là dư nợ kỳ này cao hơn dư nợ kỳ trước.
Nói cách khác dư nợ chỉ tăng lên khi doanh số cho vay trong kỳ lớn hơn
doanh số thu nợ trong kỳ với doanh số thu nợ trong kỳ là tổng số tiền cho vay
mà ngân hàng thực tế đã thu về trong kỳ.
Nếu kỳ này doanh số cho vay cao hơn so với kỳ trước và lớn hơn thu nợ

Nếu dư nợ cho vay, doanh số cho vay chỉ phản ánh về mặt lượng của
mở rộng cho vay thì nợ quá hạn, tỷ lệ nợ quá hạn lại là chỉ tiêu rất quan trọng
đánh giá về chất. Mục tiêu hoạt động của ngân hàng là an toàn và sinh lợi.
Hoạt động cho vay cũng không nằm ngoài mục tiêu ấy. Tuy việc mở rộng
cho vay là cần thiết để phát triển nhưng không vì thế mà ngân hàng đánh đổi
bằng mọi giá. Một khách hàng khi đã có tỷ lệ nợ quá hạn cao thì không thể
tiếp tục vay vốn của ngân hàng.
Nợ quá hạn: là toàn bộ số dư nợ của khách hàng vay vốn đã đến hạn
Vũ Thị Thuỳ Dung

Lớp: Ngân hàng 46B


Chuyên đề tốt nghiệp

23

thanh toán với ngân hàng nhưng các khách hàng này không thanh toán được
mà vẫn chưa được ngân hàng xử lý cho điều chỉnh kỳ hạn nợ, gia hạn nợ…sẽ
bị chuyển thành nợ quá hạn.
Tỷ lệ nợ quá hạn

=

Dư nợ quá hạn
Tổng dư nợ

x 100%

Để đảm bảo hoạt động hiệu quả ngân hàng thường khống chế tỷ lệ nợ

24

1.2.5.6 Lợi nhuận
Ngân hàng là một trung gian tài chính, kinh doanh một loại hàng hoá đặc
biệt là tiền tệ. Ngân hàng có vai trò quan trọng trong nền kinh tế, sự phát
triển ổn định của hệ thống ngân hàng là tiền đề giúp nền kinh tế phát triển.
Mục tiêu hoạt động của ngân hàng là “kinh doanh đem lại lợi nhuận cao
nhất trên cơ sở đảm bảo an toàn”. Vì vậy mở rộng cho vay không chỉ là gia
tăng dư nợ, gia tăng doanh số cho vay hay số lượng khách hàng vay vốn…
mà quan trọng là phải đảm bảo khoản vay đảm bảo an toàn và mang lại lợi
nhuận cho ngân hàng.
1.3. CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN MỞ RỘNG CHO VAY MUA
NHÀ CỦA NHTM
Hoạt động cho vay mua nhà luôn chịu tác động mạnh mẽ của nhiều yếu
tố, để có thể mở rộng và phát triển nghiệp vụ tín dụng này đòi hỏi các nhà
quản trị phải tìm hiểu nắm bắt những nhân tố nhằm điều chỉnh cho phù hợp.
Có thể chia các nhân tố ảnh hưởng tới mở rộng cho vay mua nhà thành hai
nhóm nhân tố: Nhân tố chủ quan và nhân tố khách quan.
1.3.1 Nhân tố chủ quan
Nhân tố chỉ quan là những nhân tố thuộc về bản thân NHTM. Cho vay
mua nhà có phát triển được hay không chủ yếu dựa vào nội lực phát triển của
NH là chính. Những yếu tố khách quan chỉ góp phần thúc đẩy hay kìm hãm
sự phát triển cho vay trong khi đó những nhân tố chủ quan - những nhân tố
bên trong lại tác động trực tiếp đến hoạt động cho vay mua nhà mà ngân hàng
có thể kiểm soát được. Nó bao gồm: Chính sách tín dụng, chính sách
marketing, nguồn vốn hay công nghệ của ngân hàng…
1.3.1.1 Chính sách tín dụng và quy trình nghiệp vụ tín dụng
 Chính sách tín dụng: được hiểu theo cách đơn giản là cương lĩnh tài
trợ của một ngân hàng (chẳng hạn “chính sách tín dụng của Techcombank là
tập trung vào thị trường tín dụng bán lẻ”), mỗi ngân hàng khác nhau có thể có

hơn. Tạo điều kiện thuận lợi không chỉ cho cán bộ thẩm định, tín dụng mà
còn cho cá nhân người vay vốn.
1.3.1.2 Chính sách marketing
Một ngân hàng nếu chỉ quan tâm nâng cao chất lượng sản phẩm, dịch vụ
mà không tuyên truyền, quản bá sản phẩm dịch vụ ấy đến người tiêu dùng thì
phải mất thời gian khá dài mới đạt được những hiệu quả nhất định, dẫn đến
các nguồn lực của ngân hàng bị lãng phí không được sử dụng triệt để. Do
Vũ Thị Thuỳ Dung

Lớp: Ngân hàng 46B