BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƢỜNG ĐẠI HỌC THĂNG LONG
o0o

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI
GIẢI PHÁP MỞ RỘNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY
MUA NHÀ TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI CỔ
PHẦN HÀNG HẢI VIỆT NAM MARITIME BANK
– CHI NHÁNH HÀ NỘI
SINH VIÊN THỰC HIỆN : NGUYỄN THỊ ÁNH HỒNG
MÃ SINH VIÊN : A16766
CHUYÊN NGÀNH :TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG
HÀ NỘI – 2014


mình. Hoạt động cho vay mua nhà là một lĩnh vực khá mới mẻ nhưng cũng đầy tiềm
năng, đầy triển vọng đối với các NHTM, đem lại cho các NHTM nhiều lợi ích. Tuy
nhiên hoạt động này cũng tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Tại NH Maritime Bank – Chi nhánh
Hà Nội thì trong thời gian qua mảng cho vay mua nhà đã được ngân hàng quan tâm và
phát triển. Tuy nhiên kết quả đạt được vẫn chưa xứng với tiềm năng nhu cầu của người
dân sống ở thành phố Hà Nội. Qua tìm hiểu thực tế và qua một thời gian thực tập tại
NH Maritime Bank – chi nhánh Hà Nội, em đã nhận thấy được tiềm năng cũng như
tầm quan trọng của hoạt động cho vay mua nhà. Vì vậy em đã quyết định chọn đề tài: “Giải pháp mở rộng cho vay mua nhà tại ngân hàng Maritime Bank – chi nhánh
Hà Nội” để làm đề tài luận văn tốt nghiệp của mình.
2. Mục đích nghiên cứu
Khoá luận của em được nghiên cứu nhằm mục đích:
Thứ nhất, tìm hiểu và phân tích hoạt động kết quả kinh doanh của ngân hàng
Maritime Bank – chi nhánh Hà Nội
Thứ hai, phân tích chi tiết về hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng
Maritime Bank – chi nhánh Hà Nội
Thứ ba, đề ra những giải pháp và kiến nghị nhằm phát triển và mở rộng hoạt
động cho vay mua nhà của ngân hàng Maritime Bank – chi nhánh Hà Nội.
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Đối tƣợng nghiên cứu: hoạt động mở rộng cho vay mua nhà tại ngân hàng
Maritime Bank – Chi nhánh Hà Nội.
Phạm vi nghiên cứu: Hoạt động mở rộng cho vay mua nhà của Ngân hàng
Maritime Bank – chi nhánh Hà Nội các năm 2010, 2011 và 2012.
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
Các phương pháp được sử dụng để nghiên cứu bao gồm:
-Thu thập số liệu các báo cáo tài chính, báo cáo chi tiết về hoạt động cho vay
mua nhà, báo cáo chi tiết của hoạt động tín dụng của ngân hàng Maritime Bank – chi
nhánh Hà Nội.

1.1 Khái niệm về Ngân hàng thƣơng mại 1
1.1.1 Khái niệm về Ngân hàng thương mại 1
1.1.2 Vai trò của Ngân hàng thương mại trong nền kinh tế 1
1.1.3 Các hoạt động cơ bản của Ngân hàng thương mại 2
1.2 Nghiệp vụ cho vay mua nhà 5
1.2.1 Tổng quát về nghiệp vụ cho vay mua nhà 5
1.3 Mở rộng cho vay mua nhà tại Ngân hàng thƣơng mại 11
1.3.1 Khái niệm mở rộng cho vay mua nhà tại NHTM 11
1.3.2 Một số chỉ tiêu đánh giá sự mở rộng trong hoạt động cho vay mua nhà tại
NHTM 12
1.4 Các nhân tố ảnh hƣởng tới hoạt động cho vay mua nhà 16
1.4.1 Nhân tố khách quan 16
1.4.2 Nhân tố chủ quan 18
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ CỦA NHTM
NHTM MARITIMEBANK CHI NHÁNH HÀ NỘI 21
2.1 Tổng quan về NHTM Maritime bank chi nhánh Hà Nội 21
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển NHTM Maritime bank chi nhánh Hà Nội21
2.1.2 Sơ đồ cơ cấu tổ chức 22
2.2 Thực trạng hoạt động kinh doanh của NHTM Maritime bank chi nhánh
Hà Nội 24
2.2.1 Hoạt động huy động vốn 24
2.2.2. Hoạt động sử dụng vốn (chủ yếu là hoạt động cho vay) 27
2.3 Thực trạng mở rộng cho vay mua nhà tại NH Maritime bank – chi nhánh
Hà Nội 29
2.3.1 Cơ sở pháp lý của cho vay mua nhà 29
2.3.2 Quy chế cho vay mua nhà của Maritime bank 31
2.3.3 Hình thức cấp tín dụng 32
2.3.4 Quy trình cho vay mua nhà tại NHTM Maritime bank chi nhánh Hà Nội . 33
2.3.5 Chỉ tiêu phản ánh mở rộng cho vay mua nhà tại Marime bank – chi nhánh
Hà Nội 35

3.4.3 Ban hành các văn bản tháo gỡ để thị trường bất động sản thoát khỏi tình
trạng “đóng băng” 65
3.4.4 Cần đẩy nhanh tốc độ cấp “Sổ đỏ” 65
3.5 Kiến nghị đối với Ngân hàng nhà nƣớc. 66
3.6 Một số kiến nghị đối với Ngân hàng Maritime bank 67
KẾT LUẬN DANH MỤC VIẾT TẮT

Kí hiệu viết tắt Tên đầy đủ
NHTM Ngân hàng thương mại
NHNN Ngân hàng nhà nước
NH Ngân hàng
NHTW Ngân hàng trung ương
KT Kinh tế
FDI Vốn đầu tư ngước ngoài
BĐS Bất động sản
TCTD Tổ chức tín dụng
NHTG Ngân hàng thế giới
TCTC Tổ chức tín dụng
TMCP Thương mại cổ phần
HĐQT Hội đồng quản trị
ĐHĐCĐ Đại hội đồng cổ đông

Hà Nội các năm 2010, 2011, 2012 38
Bảng 2.5: Tình hình nợ xấu mua và nợ quá hạn của hoạt động cho vay mua nhà của
ngân hàng Maritime bank chi nhánh Hà Nội các năm 2010, 2011, 2012 39
Bảng 2.6: Doanh thu lãi từ hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng Maritime bank
- chi nhánh Hà Nội các năm 2010, 2011, 2012 41
Bảng 2.7: Tình hình dư nợ cho vay mua nhà theo đối tượng của NH Maritime Bank
Chi nhánh Hà Nội các năm 2010, 2011, 2012 43
Biểu đồ 2.1: Mức tăng trưởng vốn của ngân hàng Maritime bank – Chi nhánh Hà Nội
các năm 2010, 2011 và 2012 25
Biểu đồ 2.2: Tình hình doanh số cho vay mua nhà tại ngân hàng Maritime bank chi
nhánh Hà Nội các năm 2010, 2011, 2012 35
Biểu đồ 2.3: Sự thay đổi tỉ trọng dư nợ cho vay mua nhà của ngân hàng Maritime
bank – Chi nhánh Hà Nội các năm 2010, 2011 và 2012 38
Biểu đồ 2.4: Tỉ lệ nợ xấu và nợ quá hạn của ngân hàng Maritime bank – chi nhánh
Hà Nội các năm 2010, 2011, 2012 40
Biểu đồ 2.5: Tình hình thu lãi từ hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng Maritime
bank chi nhánh Hà Nội các năm 2010, 2011, 2012 42
Biểu đồ 2.6: Cơ cấu dư nợ cho vay mua nhà theo đối tượng của NH Maritime Bank
Chi nhánh Hà Nội các năm 2010, 2011, 2012 43
1
CHƢƠNG 1 : TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ CỦA
NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI
1.1 Khái niệm về Ngân hàng thƣơng mại
1.1.1 Khái niệm về Ngân hàng thƣơng mại
Trên thế giới đã có rất nhiều định nghĩa về NHTM với những cách nhìn nhận
khác nhau, chẳng hạn như:
- Ở Mỹ: NHTM là một công ty kinh doanh chuyên cung cấp dịch vụ tài chính và
hoạt động trong ngành dịch vụ tài chính.
- Ở Pháp: NHTM là những xí nghiệp thường xuyên nhận của công chúng dưới
hình thức gửi tiền hay hình thức khác và họ dùng vào nghiệp vụ chiết khấu, tín dụng

Để đáp ứng tốt yêu cầu của thị trường, doanh nghiệp không những cần nâng cao
chất lượng lao động, củng cố hoàn thiện cơ chế quản lý kinh tế, chế độ hạch toán kế
toán mà còn phải không ngừng cải tiến máy móc thiết bị, dây truyền công nghệ, tìm
tòi sử dụng nguyên vật liệu mới, mở rộng quy mô những hoạt động này đòi hỏi phải
có một nguồn vốn lớn đầu tư và thường thì nó vượt quá khả năng đầu tư của doanh
nghiệp, vì vậy các doanh nghiệp đã tìm đến NHTM để thỏa mãn nhu cầu đầu tư của
mình. Thông qua hoạt động tín dụng NHTM đã giúp được doanh nghiệp đứng vững
trong thị trường bằng việc nâng cao chất lượng sản xuất, từ đó nền kinh tế luôn luôn
được phát triển.
NHTM là công cụ để nhà nước điều tiết vĩ mô
Bằng hoạt động tín dụng và thanh toán giữa các NHTM trong hệ thống, các
NHTM đã góp phần mở rộng khối lượng tiền cung ứng trong lưu thông, thông qua
việc cung ứng tín dụng cho các ngành trong nền kinh tế, NHTM thực hiện việc dẫn dắt
các luồng tiền, tập hợp và phân chia vốn của thị trường và thực thi gián tiếp vi mô:
“Nhà nước điều tiết ngân hàng, ngân hàng dẫn dắt thị trường”.
NHTM là cầu nối nền tài chính quốc gia và nền tài chính quốc tế
Trong nền kinh tế thị trường mà khi các mối quan hệ hàng hóa tiền tệ ngày càng
được mở rộng thì nhu cầu giao lưu kinh tế - xã hội giữa các nước trên thế giới ngày
càng cần thiết. Việc phát triển nền kinh tế quốc gia luôn gắn với sự phát triển của nền
kinh tế thế giới và bộ phận cấu thành nên nó. Vì vậy, nền tài chính của mỗi nước cũng
phải hòa nhập với nền tài chính quốc tế và NHTM cũng các hoạt động kinh doanh của
mình đã đóng một vai trò rất quan trọng trong sự hòa nhập này.
1.1.3 Các hoạt động cơ bản của Ngân hàng thƣơng mại
Những hoạt động sơ khai của NHTM là đổi tiền, đúc tiền, giữ hộ tiền và cho vay.
Ngày nay bản chất các hoạt động của NHTM vẫn vậy, tuy nhiên nhu cầu về dịch vụ
trong ngân hàng của con người ngày càng phát triển vì thế các hoạt động ngân hàng
cũng ngày càng được đa dạng hóa để phù hợp với các nhu cầu đó. Hoạt động của ngân
hàng ngày nay bao gồm các lĩnh vực khác như: bảo hiểm, mua giới, đầu tư,
1.1.3.1 Hoạt động huy động vốn
Huy động vốn là một trong những hoạt động quan trọng hàng đầu của NHTM. Vì

hàng sử dụng tiền, tài sản đảm bảo là khoản phải thu trên thương phiếu mà khách hàng
cung cấp cho NH.
Cho vay tiêu dùng: là hoạt động mà NH cho khách hàng vay vào mục đích chi
tiêu vào các nhu cầu như sinh hoạt, mua sắm, mua nhà, học tập Do xã hội ngày càng
phát triển vì thế nhu cầu sinh hoạt của người dân ngày càng phong phú nên hoạt động
cho vay tiêu dùng của NH ngày càng phát triển. Tuy nhiên đây là hoạt động cho vay
mà rủi ro cũng rất cao. Thời hạn trong cho vay tiêu dùng khá đa dạng bao gồm cả ngắn
hạn, trung hạn và dài hạn.
Cho vay tài trợ: Bên cạnh hoạt động cho vay ngắn hạn NH càng ngày càng quan
tâm đến cho vay trung và dài hạn. Các hoạt động cho vay trung và dài hạn chủ yếu là
4
cho khách hàng vay để sử dụng vào mụch đích như: xây dựng nhà máy, phát triển
công nghệ cao, đầu tư
Bên cạnh các hình thức cho vay trên, tuỳ theo cách phân loại mà NHTM có rất
nhiều hình thức cho vay khác nữa như:
- Căn cứ theo thời hạn: bao gồm cho vay ngắn hạn, trung hạn và dài hạn. Các
hình thức cho vay này dựa vào thời gian thoả thuận của NH và khách hàng trong hợp
đồng tín dụng từ đó khách hàng phải trả gốc và lãi theo thỏa thuận
- Căn cứ vào khách hàng vay vốn: bao gồm cho vay khách hàng cá nhân, doanh
nghiệp, chính phủ và các tổ chức tài chính khác.
- Căn cứ theo mức độ tín nhiệm đối với khách hàng: bao gồm cho vay có đảm
bảo và cho vay không đảm bảo
- Căn cứ theo phương thức vay: bao gồm cho vay từng lần, cho vay theo hạn mức
tín dụng, cho vay thấu chi, cho vay luân chuyển, cho vay trả góp, cho vay gián tiếp.
Tuỳ vào mụch đích quản lý khác nhau mà mỗi NH có thể phân loại các khoản
vay theo các tiêu thức khác nhau phù hợp với mục đích đó. Trên thực tế việc kết hợp
nhiều tiêu thức với nhau thường được các NH sử dụng. Trong tất cả các hình thức cho
vay thì vấn đề được NH và khách hàng quan tâm nhiều nhất đó chính là lãi suất của
khoản vay.
1.1.3.3 Các hoạt động khác

ta bắt đầu đổi mới, phát triển nền kinh tế thị trường, định hướng xã hội chủ nghĩa từ
năm 1986 đến nay, cùng với sự thăng trầm của thị trường BĐS, thị trường nhà đất Việt
Nam cũng đã từng trả qua 3 kỳ tăng trưởng nóng và suy giảm mạnh. Giai đoạn 1 là từ
năm 1993 đến năm 1999, trong giai đoạn này thị trường nhà đất tăng trưởng từ năm
1993 đến năm 1996 và suy giảm từ năm 1996 đến năm 1999. Giai đoạn 2 là từ năm
2000 đến năm 2006, trong giai đoạn này thị trường nhà ở tăng từ năm 2000 đến năm
2003 và giảm từ năm 2004 đến 2006. Giai đoạn 3 từ năm 2007 đến nay. Từ năm 2007
Việt Nam ra nhập WTO đã tạo một lực đẩy lớn khiến cả thị trường BĐS nóng lên và
không ngoại trừ thị trường nhà ở. Trong thời gian đó, thị trường nhà ở bắt đầu nóng
dần lên sau một thời gian dài đóng băng. Thị trường BĐS bắt đầu huy động được các
nguồn vốn trong nước, vốn đầu tư nước ngoài tham gia tạo lập cơ sở vật chất cho các
ngành kinh tế phát triển. Vốn FDI đăng ký BĐS vào năm 2007 chiếm 42% trong tổng
số vốn đăng ký là 20,3 tỷ USD. Riêng 3 tháng đầu năm 2008 FDI đăng ký đầu tư vào
BĐS khoảng 5 tỷ USD. Thu ngân sách từ thị trường BĐS ngày càng tăng trong thời
điểm đó. Nhiều khu đô thị mới với hệ thống hạ tầng đồng bộ đã được đầu tư làm thay
đổi bộ mặt đô thị. Hiện nay trong cả nước đã và đang triển khai 1.500 dự án nhà ở và
khu đô thị mới, hàng năm xây được khoảng từ 20 – 25 triệu nhà ở. Nhiều khu đô
thị mới có sơ sở hạ tầng hiện đại, môi trường sống văn minh đã hình thành dự án Phú
Mỹ Hưng, Ciputra, Linh Đàm, đến quý 2/ 2007 thị trường nhà đất đã nóng lên thực
sự. Giá nhà đất tăng lên chóng mặt, có nơi tăng 30% giá trước, có nơi tăng đến 80%
thậm chí là 100% giá thật. Thị trường nhà ở nhộn nhịp với nhu cầu ngày càng tăng,
mọi người đổ xô đi mua một phần là do tâm lý là nếu không mua sẽ tiếp tục tăng. Đặc
6
biệt giá của các căn hộ chung cư cao cấp tăng vọt. Nắm bắt được thị trường đầy tiềm
năng như thế nên các NHTM bắt tay vào khai thác thị trường đầy tiềm năng.
Vào thời điểm thị trường bất động sản đóng băng năm 2008, quan hệ hợp tác
giữa ngân hàng và các công ty bất động sản bị ngưng trệ. Có rất nhiều lý do, nhưng
quan trọng nhất là chính sách thắt chặt tiền tệ của ngân hàng nhà nước, buộc các ngân
hàng thương mại không được "vung tay quá trán" trong tín dụng bất động sản. Cuối
năm 2009 cùng với sự phục hồi của nền kinh tế, thị trường nhà ở lại bắt đầu có dấu

giá giá trị tài sản nợ có vai trò vô cùng quan trọng đối với NH. Nếu như cho vay tiêu
dùng thông thường thì thu nhập tương lai của người vay là yếu tố quan trọng để NH
quyết định có cho khách hàng đó vay hay không thì trong cho vay mua nhà giá trị và
tình hình biến động giá của tài sản là yếu tố mà NH rất quan tâm. Vì khoản tín dụng
cho vay này có giá trị lớn, nên sự biến động theo hướng không có lợi sẽ dẫn đến những
rủi ro và thiệt hại lớn cho NH.
1.2.1.3 Vai trò và ý nghĩa của hoạt động cho vay mua nhà
Đối với nền kinh tế:
Trong khi thị trường BĐS đang “đóng băng” thì việc các NH tung ra các sản
phẩm cho vay mua nhà là một yếu tố quan trọng kích cầu thị trường nhà ở, đẩy mạnh
giao dịch. Hiện nay các NH còn liên kết với các công ty kinh doanh nhà và công ty
bảo hiểm để cung cấp cho khách hàng những dịch vụ tiện ích nhất, tạo thêm công ăn
việc làm cho người lao động. Từ đó giúp Nhà nước đạt được những mục tiêu kinh tế -
xã hội như: Giảm thất nghiệp, nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân, xoá đói
giảm nghèo Ngoài ra hoạt động cho vay mua nhà còn giúp khách hàng thoả mãn tối
đa nhu cầu của mình, hăng hái lao động sáng tạo, tạo ra của cải vật chất, làm tăng phúc
lợi xã hội, phát triển kinh tế.
Đối với khách hàng
Với tư cách là một cá nhân ta thấy loại hình tín dụng này có rất nhiều ưu điểm,
đặc biệt là đối với những cá nhân và hộ gia đình có mức thu nhập thấp và trung bình.
Nhờ sự tài trợ của NH mà những cá nhân hay hộ gia đình có thu nhập thấp sẽ mua
được một căn nhà có giá trị như là các căn hộ thuộc khu chung cư hay những căn hộ
mà họ mong muốn mà giá trị của nó cao hơn hẳn so với mức lương mà họ nhận được
hàng tháng, từ đó họ có thể giảm chi phí đi thuê nhà tại các thành phố đông dân cư,
hay gia đình có một ngôi nhà vững chắc để là nền tảng xây dựng một gia đình đầm ấm
hạnh phúc.
Đối với ngân hàng thƣơng mại
Đa dạng hoá các hoạt động của NH là một chiến lược kinh doanh nhằm thoả mãn
càng tốt các nhu cầu của người dân, tạo thói quen cho nhân dân khi tiếp cận dịch vụ, tiện
ích NH. Và hoạt động cho vay mua nhà của NH là một giải pháp có tính khả thi cao.

nhiên trong bài luận văn này em phân loại các đối tượng cho vay như sau:
- Phân loại theo thu nhập:
Các đối tƣợng có thu nhập thấp: là những người có hoàn cảnh khó khăn, rất
muốn cải thiện đời sống của mình nhưng bị hạn chế do thu nhập không đủ để thoả mãn
nhu cầu. Do đó, NH cũng cần có những hoạt động và chính sách cho vay phù hợp để
thu hút nguồn khách hàng này vì trong thời kỳ kinh tế đang khủng hoảng như hiện nay
thì đây là nguồn khách hàng tiềm năng. Mặt khác hiện nay Nhà nước ta đang có rất
nhiều chính sách lớn để đẩy mạnh việc tạo điều kiện mua nhà cho những người có thu
nhập thấp bằng cách xây dựng các khu nhà dành cho người có thu nhập thấp để họ yên
tâm trong công việc và cuộc sống. Nếu các NHTM có thể liên kết được với các công
ty xây dựng để tài trợ đối với đối tượng khách hàng trên thì lượng khách hàng không
hề nhỏ.
9
Các đối tƣợng có thu nhập trung bình: khi thu nhập tăng thì nhu cầu cải thiện
cuộc sống của người tiêu dùng cũng tăng theo. Đối với nhũng phân khúc người dân có
thu nhập trung bình thì cho vay mua nhà là thị trường mục tiêu bởi nhu cầu của họ lớn,
đồng thời thu nhập của họ cao hơn nhóm trên.
Các đối tƣợng có thu nhập cao: họ vay khi mà tiền vốn tích luỹ của mình làm
tăng thanh toán và coi đó như một khoản linh hoạt để chi tiêu khi mà vốn tích luỹ của
mình đã đầu tư trung và dài hạn với mức lãi suất cao hơn nhiều so với mức lãi suất
phải chi ra từ hoạt động cho vay này. Những ngôi nhà mà họ quan tâm là những căn
hộ chung cư cao cấp có diện tích lớn, nhà biệt thự hay nhà riêng biệt Tại Việt Nam có
nhiều người đến NH vay nhiều tỷ đồng để mua biệt thự hay chung cư lớn và họ sẽ trả
dựa vào tình hình kinh doanh, thu nhập của mình. Hiện nay loại hình này càng ngày
càng phát triển.
- Phân theo tình trạng công tác hay lao động:
Nhu cầu mua nhà của cá nhân phụ thuộc vào tính chất công việc, nghề nghiệp
hoặc nơi công tác. Xét theo đặc điểm phân loại trên ta có các nhóm khách hàng sau:
 Những khách hàng làm công ăn lương
 Những người có công việc kinh doanh riêng

- Trả không đều: trong hình thức này bao gồm nhiều hình thức khác nhau. Thực
chất đó chỉ là thoả thuận giữa NH với khách hàng sao cho phù hợp với khả năng trả nợ
của khách hàng.
Hiện nay các NH đang áp dụng một trong các phương thức trả nợ:
- Trả góp cho NH số tiền cố định hàng tháng bao gồm cả gốc và lãi.
- Trả nợ gốc cố định hàng tháng cho NH, lãi tính theo dư nợ giảm dần và trả cùng
kỳ với gốc.
- Trả nợ gốc vào cuối thời hạn vay, lãi được tính trên dư nợ và được trả hàng tháng.
1.2.1.5 Hình thức cho vay
Hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng thương mại có 2 hình thức cho vay
đó là:
- Cho vay trực tiếp: là các khoản cho vay trong đó NH trực tiếp tiếp xúc và cho
khách hàng vay cũng như trực tiếp thu nợ từ người vay.
- Cho vay gián tiếp: là hình thức cho vay trong đó NH mua các khoản nợ phát
sinh do những công ty bán lẻ đã bán chịu hàng hoá hay dịch vụ cho người có nhu cầu
mua nhà. Trong trường hợp này công ty bán lẻ và NH ký kết hợp đồng mua bán nợ.
Trong hợp đồng, NH đưa ra các điều kiện về đối tượng kỹ thương được bán chịu số
tiền bán chịu và loại tài sản bán chịu. Sau đó công ty nhà đất và khách hàng mua nhà
ký kết hợp đồng bán chịu hàng hoá, thông thường người mua nhà phải trả trước một
phần giá trị tài sản, công ty nhà đất sẽ giao tài sản cho người mua nhà và bán bộ chứng
từ cho NH. NH dựa trên bộ chứng từ đó sẽ thanh toán tiền cho công ty nhà đất, cuối
cùng người mua nhà thanh toán định kỳ cho NH.
1.2.1.6 Những rủi ro trong hoạt động cho vay mua nhà
Rủi ro về đạo đức nhân viên
Là khi nhân viên tín dụng không làm đúng quy trình cho vay đối với các mối
quan hệ thân quen, từ đó thông tin của khách hàng không chính xác, dẫn đến các
11
khoản nợ gốc và lãi của khách hàng không thể chi trả. Hoặc nhân viên làm giả hồ sơ
khách hàng, chiếm dụng vốn của NH.
Rủi ro trong quá trình thẩm định hồ sơ khách hàng.

BĐS. Là kênh dẫn vốn quan trọng trọng trong việc dịch chuyển một khối lượng lớn
các nguồn vốn tới thị trường BĐS làm ổn định hơn nền kinh tế, tạo điều kiện thúc đẩy
12
tăng trưởng kinh tế, góp phần cải thiện nâng cao chất lượng cuộc sống dân cư, thực
hiện các mục tiêu về ổn định nhà ở của người dân để người dân “An cư lạc nghiệp”.
Đối với ngân hàng thƣơng mại
NHTM phải đáp ứng tối đa nhu cầu của khách hàng, cũng như phải có chính sách
tín dụng hợp lý để thu hút được tất cả các đối tượng khách hàng. Tuy nhiên bên cạnh
đó NH cũng phải cần chú ý tới chất lượng cho vay mua nhà ngày càng được nâng cao.
Việc mở rộng cho vay mua nhà là một trong những mục tiêu được đánh giá là quan
trọng đối với ngân hàng.
Mở rộng cho vay mua nhà tại NHTM được thực hiện qua hai phương thức đó là
mở rộng theo chiều rộng và mở rộng theo chiều sâu. Mở rộng theo chiều rộng có thể
xem như sự mở rộng về mặt địa lý. Với phương thức này NH cố gắng mở rộng hoạt
động cho vay mua nhà của mình rộng khắp cả nước, từ các vùng kinh tế cao tới các
vùng kinh tế thấp sao cho hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng có thể đáp ứng
được tất cả các nhu cầu mua nhà của mọi người dân. Đó là mục đích phát triển của NH
với hoạt động cho vay mua nhà. Mở rộng theo chiều sâu tạm hiểu là phát triển về số
lượng phải đi kèm với chất lượng, tức là ngoài sự phát triển về doanh số cho vay mua
nhà của ngân hàng thì quy mô các khoản vay cũng phải được nâng cao đi cùng với nó
là chất lượng dịch vụ của ngân hàng phải đáp ứng đầy đủ nhất nhu cầu của khách
hàng. Quá trình mở rộng cho vay mua nhà của NHTM phải kết hợp với các yếu tố
khác như chính sách cho vay, chính sách khách hàng nhằm đảm bảo hiểu quả và chất
lượng các khoản vay.
1.3.2 Một số chỉ tiêu đánh giá sự mở rộng trong hoạt động cho vay mua nhà
tại NHTM
1.3.2.1 Chỉ tiêu phản ánh về doanh số cho vay mua nhà
Doanh số cho vay mua nhà: là tổng số tiền mà NH cho vay mua nhà trong kỳ. Nó
phản ánh một cách khái quát về hoạt động cho vay mua nhà của NH trong một thời kỳ
nhất định, thường tính theo năm tài chính.

năm (t-1) *100
Chỉ tiêu này cho biết tốc độ tăng trưởng doanh số cho vay mua nhà năm (t) so với
năm (t-1). Khi chỉ tiêu này tăng lên, nó thể hiện rằng doanh số cho vay mua nhà qua
các năm của ngân hàng đã tăng lên tương đối.
Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trƣởng về tỉ trọng

Tỷ trọng

=
Doanh số cho vay mua nhà

Tổng doanh số của hoạt động cho vay

*100
Chỉ tiêu này cho biết doanh số hoạt động cho vay mua nhà chiếm tỉ lệ bao nhiêu
trong tổng doanh số cho vay của ngân hàng. Khi tỉ trọng của hoạt động cho vay mua
nhà tăng lên qua các năm điều đó thể hiện rằng hoạt động cho vay mua nhà đã được
mở rộng.
Tóm lại, mở rộng doanh số cho vay mua nhà là kết quả của sự gia tăng về giá trị
món vay và số lượng các khoản vay. Đây là chỉ tiêu thể hiện rõ nhất tốc độ mở rông
của cho vay mua nhà nguồn vốn NH phục vụ trong hoạt động cho vay mua nhà càng
lớn thì chứng tỏ nhu cầu vay của khách hàng càng đáp ứng được ngày càng tốt, đồng
thời cũng cho thấy khả năng tăng lợi nhuận từ NH.
1.3.2.2 Chỉ tiêu phản ánh về dư nợ cho vay mua nhà
Dư nợ cho vay mua nhà: là số tiền mà khách hàng đang nợ NH tại một thời điểm.
Chỉ tiêu này thường được sử dụng kết hợp với chỉ tiêu doanh số cho vay mua nhà
nhằm phản ánh tình hình mở rộng cho vay mua nhà của NH.

(t-1)

* 100
Chỉ tiêu này cho biết tốc độ tăng trưởng dư nợ năm (t) so với năm (t-1). Khi chỉ tiêu
này tăng lên, nó thể hiện rằng dư nợ qua các năm của ngân hàng đã tăng lên tương đối.
Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trƣởng về tỉ trọng

Tỷ trọng

=
Dư nợ của hoạt động cho vay mua nhà

Tổng dư nợ của hoạt động cho vay

*100
Chỉ tiêu này cho biết dư nợ hoạt động cho vay mua nhà chiếm tỉ lệ bao nhiêu
trong tổng dư nợ cho vay của ngân hàng. Khi tỉ trọng dư nợ của hoạt động cho vay
mua nhà tăng lên qua các năm, chứng tỏ tỉ lệ của hoạt động cho vay mua nhà đã tăng
lên và điều đó thể hiện rằng hoạt động cho vay mua nhà đã được mở rộng.
1.3.2.3 Chỉ tiêu phản ánh về chất lượng cho vay mua nhà
Nợ xấu
Là chỉ tiêu phản ánh chất lượng của nghiệp vụ tín dụng của Ngân hàng. Theo cách
phân loại của Ngân hàng là từ nhóm 3 trở đi bao gồm: nợ dưới tiêu chuẩn, nợ nghi ngờ
nợ có khả năng mất vốn.
Chỉ tiêu phản ánh sự tăng trƣởng về tỷ trọng nợ xấu

Tỷ trọng

=
Nợ xấu của hoạt động cho vay mua nhà

khả năng thu hồi nợ của NH. Từ đó NH có thể ra quyết định có mở rộng hoạt động cho
vay mua nhà hay không. Nếu tỉ lệ nợ quá hạn vượt quá giới hạn cho phép thì phản ánh
chất lượng cho vay của NH còn yếu kém, chứa đựng nhiều rủi ro và ngược lại.
Tỉ lệ lãi thu từ hoạt động cho vay mua nhà so với tổng lãi của hoạt động cho vay
Tỷ
lệ lãi từ hoạt
động cho vay
mua nhà thu
được (%) =
Lãi thu từ hoạt động cho vay
mua nhà *100
Tổng lãi thu từ hoạt động
cho vay

Tỷ lệ thu lãi từ hoạt động cho vay mua nhà càng lớn chứng tỏ ngân hàng đã và
đang từng bước mở rộng thành công hoạt động cho vay mua nhà. Và hoạt động cho
vay mua nhà ngày càng hoạt động hiệu quả hơn.
Chất lƣợng dịch vụ
Đây là yếu tố ảnh hưởng tới tâm lý và quyết định đi vay của khách hàng. Chỉ tiêu
này bao gồm mức độ hợp lý của lãi suất, thái độ của nhân viên tín dụng, các tiện ích về
không gian và thời gian mà người sử dụng được hưởng Chất lượng dịch vụ càng cao
thì độ hài lòng và độ thoả mãn mà nó mang lại cho người sử dụng càng lớn. Chỉ tiêu
này tác động rất lớn tới thị phần của NH trong hoạt động cho vay mua nhà.
1.2.3.4 Chỉ tiêu phản ánh sự mở rộng loại hình sản phẩm cho vay mua nhà

hoạch phù hợp, mang lại hiệu quả cao cho NH.
1.4.1 Nhân tố khách quan
Các nhân tố khách quan ảnh hưởng tới hoạt động cho vay mua nhà của NH là các
nhân tố bên ngoài có tác động tới hoạt động cho vay mua nhà. Các nhân tố này không
có quan hệ trực tiếp và không nằm bên trong nội bộ NH, tuy nhiên nó vẫn có những
tác động cụ thể tới hoạt động của NH. Những nhân tố này khi ảnh hưởng tới hoạt động
của NH thì NH không thể tránh khỏi mà NH chỉ có những biện pháp để phòng ngừa
những rủi ro do các nhân tố này tác động.
1.4.1.1Môi trường kinh tế
Môi trường kinh tế bao gồm mọi hoạt động của tất cả các thành phần kinh tế mà
đặc trưng của nó là trình độ phát triển kinh tế, thu nhập quốc dân, thu nhập bình quân
đầu người cùng mức sống dân cư. Hoạt động tín dụng của NHTM rất nhạy cảm với
những biến động của nền kinh tế. Khi nền kinh tế ở giai đoạn hưng thịnh, tốc độ tăng
trưởng cao và ổn định thì nhu cầu thoả mãn tiêu dùng tăng khi đời sống người dân
17
được nâng cao. Kéo theo đó là nhu cầu vay mua nhà hay tiêu dùng của cá nhân hay hộ
gia đình sẽ tăng lên do đó họ yên tâm rằng trong tương lai thu nhập và các điều kiện
kinh tế khác sẽ có nhiều lợi nhuận. Ngược lại, khi nền kinh tế ở tình trạng không ổn
định và trì trệ thì nhu cầu sẽ giảm đi vì họ dự đoán có nhiều khó khăn đang chờ đợi.
Trong môi trường kinh tế thì thu nhập của người dân ảnh hưởng đến nhiều hoạt
động của ngân hàng. Đặc biệt, dưới góc độ nghiên cứu của luận văn là cho vay mua
nhà – tài sản có giá trị lớn thì thu nhập có ảnh hưởng rất quan trọng.
1.4.1.2 Môi trường pháp lý
Bất cứ hoạt động kinh doanh dịch vụ đều nằm trong kuôn khổ của luật pháp.
Hoạt động cho vay mua nhà của NH cũng phải tuân theo quy định của nhà nước và
luật của các tổ chức tín dụng, luật dân sự và những quy định khác. Nếu những văn bản
pháp luật quy định không rõ ràng, đầy đủ sẽ tạo những khe hở pháp luật gây rắc rối và
tồn tại đến lợi ích các bên tham gia hệ tín dụng. Ngược lại sự chặt chẽ và đồng bộ của
luật pháp sẽ góp phần tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh, tạo tính trật tự và ổn định
của thị trường để hoạt động cho vay tiêu dùng nói riêng và hoạt động kinh tế - xã hội