1

MỞ ðẦU
ðặt vấn ñề
ðất ñai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là yếu tố quyết
ñịnh của mọi quá trình sản xuất, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là ñịa
bàn phân bố các khu dân cư, các công trình kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng. ðất
ñai có ý nghĩa rất quan trọng ñối với ñời sống con người và sự phát triển kinh tế - xã
hội, là tư liệu sản xuất ñể tạo ra của cải vật chất nuôi sống con người, ñất ñai ñược sử
dụng làm nơi cư trú, nơi sản xuất kinh doanh làm giàu cho xã hội,…Bên cạnh ñó cùng
với những ñặc tính vốn có như cố ñịnh về vị trí, hạn chế về số lượng, giới hạn về
không gian, vô hạn về thời gian sử dụng ñã làm cho ñất ñai ngày càng trở nên khan
hiếm và quý giá hơn.
Hiện nay, nước ta ñang trong xu thế hội nhập khu vực và quốc tế, nền kinh tế thị
trường cùng với sự gia tăng về dân số, mật ñộ dân cư ngày càng ñông cũng như sự
phát triển ngày càng nhiều các ngành kinh tế thì nhu cầu sử dụng ñất của con người
ngày càng lớn. Vì vậy, việc quản lý ñất ñai và thị trường bất ñộng sản trong nền kinh
tế nhiều thành phần có sự quản lý của nhà nước theo ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa là
một vấn ñề mới và hết sức quan trọng, tuy nhiên vấn ñề này vẫn còn nhiều bất cập ở
nhiều ñịa phương.
ðặc biệt với khu vực ñô thị, do quá trình phát triển nhanh chóng ñòi hỏi nhu cầu
phát triển về các quỹ ñất như ñất ở, ñất chuyên dùng là rất lớn. Sự chênh lệch ngày
càng cao về cung cầu ñất ñai trên thị trường làm cho giá trị quyền sử dụng ñất ngày
một tăng lên và quá trình trao ñổi, chuyển nhượng quyền sử dụng ñất diễn ra sôi ñộng,
phức tạp. ðiều này dẫn ñến mức giá ñất trên thị trường chuyển nhượng biến ñộng liên
tục dưới tác ñộng của nhiều yếu tố khách quan và chủ quan, trong khi Nhà nước chỉ
thực hiện việc quy ñịnh giá ñất hàng năm. Do vậy, trên thực tế giữa mức giá quy ñịnh
của Nhà nước và mức giá giao dịch trên thị trường còn có sự chênh lệch lớn.
Mặc dù, giá ñất nhà nước ñã thay ñổi liên tục ñể phù hợp tình hình nhưng nhìn
chung giá ñất do Nhà nước quy ñịnh còn chênh lệch nhiều so với giá chuyển nhượng
quyền sử dụng ñất trên thực tế. Tuy nhiên vấn ñề ñiều chỉnh, giảm chênh lệch là rất

truyền thống. Tuy nhiên hệ thống các văn bản quy phạm vẫn chưa ñồng bộ và còn
nhiều bất cập cũng như công tác xây dựng hệ thống thông tin giá ñất còn khá mới mẽ
chưa ñáp ứng ñược nhu cầu thực tế thị trường.
Xuất phát từ tình hình thực tiễn ñó, việc ứng dụng công nghệ thông tin ñể xây
dựng một hệ thống thông tin giá ñất ñặc biệt là giá ñất ở trên ñịa bàn thành phố là một
việc hết sức quan trọng không chỉ hỗ trợ cho vấn ñề quản lý nhà nước về ñất ñai mà
còn giúp cho các doanh nghiệp và người sử dụng ñất tìm kiếm cơ hội ñầu tư nhằm phát
triển kinh tế - xã hội và góp phần ổn ñịnh thị trường bất ñộng sản. Vì vậy, việc nghiên
cứu và ứng dụng công nghệ thông tin cụ thể là xây dựng hệ thống thông tin giá ñất ở
trên ñịa bàn thành phố là một việc làm tất yếu và cần thiết.
Do ñiều kiện thời gian, ñể tập trung vào kết quả ñiều tra, chúng tôi chọn ñịa ñiểm
có giao dịch bất ñộng sản khá sôi ñộng là phường An Cựu ñể thực hiện ñề tài: "Xây
dựng hệ thống thông tin giá ñất ở tại phường An Cựu - thành phố Huế".
Mục ñích của ñề tài
- Ứng dụng GIS và phương pháp so sánh dữ liệu thị trường nhằm xây dựng cơ sở
dữ liệu hệ thống thông tin giá ñất ở, thành lập bản ñồ chuyên ñề các yếu tố ảnh hưởng
ñến giá thửa ñất và bản ñồ giá ñất thị trường trên ñịa bàn nghiên cứu.


3

- ðề xuất giải pháp phát triển hệ thống thông tin giá ñất ở ñã xây dựng nhằm
phục vụ cho công tác quản lý giá ñất ở ñô thị tại thành phố Huế
Ý nghĩa khoa học và thực tiễn
Ý nghĩa khoa học
Nghiên cứu kết hợp ứng dụng GIS và phương pháp so sánh dữ liệu thị trường ñể
xây dựng hệ thống thông tin giá ñất ở.
Ý nghĩa thực tiễn
- Xây dựng cơ sở dữ liệu hệ thống thông tin giá ñất ở, cung cấp thông tin ñất ñai
một cách nhanh nhất, ñầy ñủ và chính xác.

ñất (Khoản 23 ðiều 4 Luật ðất ñai 2003).
1.1.1.2. Giá bất ñộng sản [22]
Cũng như các hàng hóa thông thường khác, giá cả bất ñộng sản ñược hình thành
trên cơ sở quan hệ cung - cầu về bất ñộng sản trên thị trường. Tuy nhiên hàng hoá bất
ñộng sản là hàng hoá ñặc biệt, do ñó giá cả bất ñộng sản có một số ñặc trưng riêng:
- Tính song trùng tức là bao gồm cả giá ñất và công trình
- Tính khu vực
- Có hai cách thể hiện: bằng giá mua bán hoặc giá cho thuê
Giao dịch bất ñộng sản thực chất là giao dịch quyền lợi mà bất ñộng sản ñó ñem
lại, quyền lợi không giống nhau thì giá cả cũng khác nhau.


5

ðược hình thành trong từng giao dịch riêng lẻ, ngoài việc chịu ảnh hưởng của
tính bất ñộng và tính dị biệt của bất ñộng sản, còn phụ thuộc vào tố chất tính cách cá
biệt của người mua và người bán. Nhìn từ góc ñộ dài hạn, giá bất ñộng sản luôn luôn
có xu hướng tăng lên vì tài nguyên ñất ñai là có hạn.
1.1.1.3. Các ñặc trưng của giá ñất
Giá ñất không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả ñất ñai phản ánh tác
dụng của ñất ñai trong hoạt ñộng kinh tế, quyền lợi ñất ñai ñến ñâu thì có khả năng thu
lợi ñến ñó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử
dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp...
Giá ñất không giống nhau về thời gian hình thành: Do ñất ñai có tính khác biệt cá
thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, thời gian hình thành giá cả dài, giá cả
ñược hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ ñến tương lai.
Giá ñất ñai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị ñất ñai, giá cả cao hay thấp
không phải do giá thành sản xuất quyết ñịnh. ðất ñai không phải là sản phẩm lao ñộng
của con người, cho nên không có giá thành sản xuất.
Giá ñất chủ yếu là do nhu cầu về ñất ñai quyết ñịnh và có xu thế tăng cao rõ ràng,

hữu của ñịa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế ñể hình thành ñịa tô tuyệt ñối
và ñịa tô ñộc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại ñịa tô chênh lệch, song nó thuộc sở
hữu của Nhà nước và khác về bản chất với ñịa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản
ðịa tô chênh lệch : là lợi nhuận siêu ngạch do việc sử dụng các thửa ñất có ñiều
kiện khác nhau về ñộ phì và vị trí. Phần này nhà tư bản sử dụng ruộng ñất phải trả cho
chủ ñất. ðịa tô chênh lệch I và ñịa tô chênh lệch II là hình thái biểu hiện của ñịa tô
chênh lệch.
- ðịa tô chênh lệch I: là lợi nhuận thu ñược khi ñầu tư hai lượng tư bản và lao
ñộng như nhau trên cùng một diện tích như nhau. ðiều này có nghĩa lợi nhuận thu
ñược do ñộ phì nhiêu của ñất mang lại và nó phụ thuộc vào vị trí thửa ñất, ñiều kiện
thời tiết và thị trường tiêu thụ.
- ðịa tô chênh lệch II: là lợi nhuận thu ñược do sự ñầu tư hai lượng tư bản và lao
ñộng khác nhau trên cùng một diện tích như nhau. ðiều này có nghĩa lợi nhuận thu
ñược do ñầu tư thâm canh.
ðịa tô tuyệt ñối: là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần
chênh lệch do giá cả của sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất.
b/ Lãi suất ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá ñất có thể
thay ñổi. Có thể thấy rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua ñất giảm ñi, nếu
không thì ñem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua ñất ñể có ñịa tô. Còn nếu
lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua ñất phải tăng lên do người bán
không muốn bán với giá thấp, họ ñể ñất thu ñược ñịa tô cũng lớn hơn thu nhập do
lượng tiền bán ñất gửi vào ngân hàng, lúc này giá ñất phải tăng lên thì người bán mới
chấp nhận. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng ñất tốt phải xác ñịnh giá cả.
Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do ñó giá
ñất ngày càng tăng, việc kinh doanh ñất ñai luôn có lãi. Người bán ñất căn cứ vào lãi
suất ngân hàng làm cơ sở ñể xác ñịnh giá ñất.


7

trọng lại có giá trị cao hơn những bất ñộng sản nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt ñối). Việc
xem xét ñánh giá ưu thế về vị trí bất ñộng sản là cực kỳ quan trọng, ñặc biệt là ñối với
việc xác ñịnh giá ñất.
Kích thước, hình thể, diện tích thửa ñất hoặc lô ñất: một kích thước và diện
tích thửa ñất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của ña số dân cư trong
vùng. [22]
ðịa hình bất ñộng sản toạ lạc: ñịa hình nơi bất ñộng sản toạ lạc cao hay thấp so
với các bất ñộng sản khác trong vùng lân cận có tác ñộng ñến giá trị bất ñộng sản. Ở
những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều
cường thì giá của bất ñộng sản sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.


Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của bất ñộng sản (ñối với bất ñộng sản là nhà
hoặc là các công trình xây dựng khác): nếu 2 bất ñộng sản có giá xây dựng như nhau,
bất ñộng sản nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và
ngược lại.
ðặc ñiểm trên mặt ñất và dưới lòng ñất (ñộ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ
nhưỡng, tính chất vật lý…). Mức ñộ ảnh hưởng của các yếu tố trên ñến giá trị của bất
ñộng sản tuỳ thuộc vào mục ñích sử dụng ñất.
Tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay
ồn ào ñều ảnh hưởng trực tiếp ñến giá trị bất ñộng sản.
Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những bất ñộng sản nằm ở những
vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, ñộng ñất, khí hậu khắc nghiệt…)
làm cho giá trị bất ñộng sản bị sút giảm và ngược lại.
- Nhóm các yếu tố kinh tế
Khả năng mang lại thu nhập từ bất ñộng sản: mức thu nhập hàng năm từ BðS
mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng ñến giá trị của bất ñộng sản ñó. Khi khả năng tạo
ra thu nhập từ bất ñộng sản càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược
lại.
Những tiện nghi gắn liền với bất ñộng sản: như hệ thống ñiện, nước, vệ sinh,

sở hạ tầng như ñường, hệ thống cấp thoát nước, cấp ñiện, thông tin liên lạc…), mức ñộ
tăng trưởng GDP hàng năm của vùng, thu nhập bình quân hàng năm của người dân
trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác, khả năng ñáp
ứng nhu cầu tín dụng của hệ thống tín dụng trong vùng, số lượng các lô, thửa ñất trống
trong vùng, mức giá bình quân các loại ñất trong vùng, tỷ lệ thuế và mức thuế suất,
mức ñộ lạm phát chung, tình hình thị trường lao ñộng, thị trường chứng khoán, thị
trường tín dụng trong vùng. [
- Các yếu tố xã hội
Các yếu tố xã hội cũng tác ñộng lớn ñến giá trị bất ñộng sản. Một khu vực mà
mật ñộ dân số ñột nhiên tăng cao do tốc ñộ tăng của dân số cơ học thì giá trị bất ñộng
sản nơi ñó sẽ tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong
vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình ñộ dân trí, vấn ñề an ninh, tập quán
người dân trong vùng cũng có ảnh hưởng ñến giá trị của bất ñộng sản. Tình trạng
những người sống trong bất ñộng sản, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng
việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia ñình, xã hội của những người ñang chung
sống… Những vấn ñề liên quan ñến thuyết phong thuỷ.
1.1.2. ðịnh giá ñất và bất ñộng sản
1.1.2.1. ðịnh giá ñất [21]
ðịnh giá là loại hoạt ñộng chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính
pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt ñộng ñịnh giá hình thành, tồn tại
và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Ngày nay,
xu hướng phát triển kinh tế thị trường, lý thuyết ñịnh giá ngày càng ñược hoàn thiện và
trở thành một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế.


10

Người ñịnh giá ñất căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp ñịnh giá ñất trên cơ sở
nắm chắc tư liệu thị trường ñất ñai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên
của ñất ñai theo chất lượng và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt ñộng kinh tế

1.1.3.1. Thị trường bất ñộng sản thế giới
Trên thế giới tại các nước tư bản phát triển chế ñộ sở hữu tư nhân về ruộng ñất ñã
ñược xác lập ổn ñịnh, quá trình tích tụ ñất ñai ñã ñạt ñến ñỉnh cao, thị trường ñất ñai
cũng mang tính ñộc quyền cao tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền


11

kinh tế lũng ñoạn, các quốc gia này thường áp dụng luật thuế ñối với việc mua bán
ruộng ñất chứ không áp ñặt giới hạn hành chính ñối với thị trường ñất ñai. Tại ñây có
các trang trại với quy mô lớn hàng ngàn hecta.
Ở các nước ñang phát triển trong giai ñoạn tăng trưởng nhanh hoặc thu hút mạnh
ñầu tư nước ngoài thường có các cơn sốt tăng giá ñất ở các vùng kinh tế phát triển và
các khu ñô thị.
Sự sụp ñổ thị trường bất ñộng sản tại một số nước ñã gây hậu quả rất nặng nề cho
nền kinh tế - xã hội của những nước ñó. Ở Thái Lan, thị trường bất ñộng sản sôi ñộng,
ñặc biệt là ñầu tư vào chứng khoán bất ñộng sản ñã ñẩy giá bất ñộng sản lên mức rất
cao dẫn ñến sự sụp ñổ của thị trường bất ñộng sản vào năm 1997, khiến ñồng tiền của
nước này bị mất giá mạnh, tạo ra phản ứng dây chuyền tàn phá nền kinh tế Thái Lan
và nhiều nước ðông - Nam Á. ðây cũng là một trong những nguyên nhân dẫn ñến
cuộc khủng hoảng kinh tế - tài chính Châu Á năm 1997.
Tại Hàn Quốc, cuộc khủng hoảng bất ñộng sản vào những năm cuối thập niên 80
thế kỷ XX ñã gây ra nạn xung ñột, bạo ñộng triền miên do người dân nhận thấy rằng,
dù thu nhập của họ có tăng nhưng không bắt kịp giá nhà và tiền thuê nhà tăng quá cao.
Hậu quả là sự bất ổn về chính trị và tăng trưởng kinh tế bị sụt giảm.
Mỹ hiện ñang phải ñối mặt với nền kinh tế trên ñà sụt giảm, thậm chí là suy thoái
do ảnh hưởng từ cơn ñịa chấn bùng nổ thị trường bất ñộng sản, ñồng ñô-la Mỹ ngày
càng mất giá. Chính phủ nước này ñang nỗ lực tìm mọi biện pháp ñể cứu một nền kinh
tế lớn nhất thế giới này.
Các nước khác cũng ñều có giá thuê nhà tăng cao. Vì vậy, nhiều nước như Trung

2002 và nửa ñầu năm 2003. Mức ñộ giao dịch về nhà ñất trong thời gian này là rất lớn,
nhất là các khu ñô thị, kể cả nhà chung cư. Song trên thực tế việc giao dịch chủ yếu
diễn ra giữa các nhà ñầu tư (giữa chủ ñầu tư xây dựng với bên mua cho mục ñích kinh
doanh kiếm lời) mà ít có giao dịch với người mua cho mục ñích ñể ở.
Cuối năm 2003 và năm 2004, với việc ban hành Luật ðất ñai 2003, trong ñó
không cho phép "phân lô bán nền" tại các dự án nhà ñã làm cho thị trường bất ñộng sản
tại các dự án phát triển nhà ở giảm mạnh và gần như bị "ñóng băng". Tình trạng này
kéo dài trong cả năm 2005 và 2006. Nhiều nơi phải giảm giá (có nơi giảm 30%) ñã
ảnh hưởng lớn ñến việc triển khai các dự án ñang thi công và các dự án phát triển nhà ở
mới. Tuy nhiên thời gian này thị trường nhà ở, ñất ở tại các ñiểm dân cư cũ (dạng làng,
bản) hoặc các nhà chung cư cũ vẫn diễn ra, tuy có chậm hơn trước; ñiều ñó phản ánh
nhu cầu nhà ở, ñất ở trong dân cư vẫn tiếp tục gia tăng và khả năng chi trả của người
dân là rất thấp so với mức giá nhà, ñất tại các khu ñô thị mới.
Cuối năm 2006 ñầu năm 2007, giá nhà ñất trên ñịa bàn Thành phố Hồ Chí Minh
cũng như Hà Nội bắt ñầu leo thang cùng với làn sóng nguồn vốn từ thị trường chứng
khoán ñổ sang.
Năm 2008 là năm thăng trầm với thị trường bất ñộng sản Việt Nam, giá nhà ñất
giảm mạnh, giao dịch diễn ra cầm chừng.
Bước sang năm 2009 thị trường bắt ñầu "ấm" trở lại, giá ñất cũng ñang có những
chuyển biến phù hợp hơn với nhu cầu. Tuy nhiên các nhà ñầu tư BðS cũng ñang ñứng
trước những thách thức lớn bởi sự suy thoái kinh tế ñang trực tiếp tác ñộng vào Việt
Nam.
Năm 2010 cùng với tốc ñộ phát triển kinh tế của ñất nước, nhu cầu sử dụng ñất
trở nên nóng hổi ở tất cả các lĩnh lực. Các nhà ñầu tư luôn nắm bắt cơ hội mở rộng
hoạt ñộng kinh doanh bằng cách tham gia vào thị trường siêu lợi nhuận này. Chính vì


13

vậy thị trường BðS cũng ñã có những bước chuyển mình mạnh mẽ ñẩy giá ñất tăng

thị, tổ chức lập, thẩm ñịnh ñề án và quyết ñịnh công nhận loại ñô thị.
- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 hướng
dẫn xây dựng, thẩm ñịnh, ban hành bảng giá ñất và ñiều chỉnh bảng giá ñất thuộc thẩm
quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.


14

1.1.4.2. Các phương pháp ñịnh giá ñất dựa trên Thông tư số 145/2007/TT-BTC
Theo hướng dẫn của Thông tư số 145/2007/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn
thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất và Nghị ñịnh số 123/2007/Nð-CP ngày
27/7/2007 của Chính phủ về sửa ñổi, bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh số
188/2004/Nð-CP các ñịa phương xây dựng bảng giá ñất có bốn phương pháp ñịnh giá,
bao gồm so sánh trực tiếp, thu nhập, chiết trừ và thặng dư, cụ thể:
a/ Phương pháp so sánh trực tiếp:[8]
Là phương pháp xác ñịnh giá ñất dựa trên cơ sở phân tích mức giá của thửa ñất
tương tự với thửa ñất cần ñịnh giá ñã giao dịch thành công hoặc ñang mua bán trên thị
trường vào thời ñiểm ñịnh giá hoặc gần với thời ñiểm ñịnh giá ñể ước tính giá trị thị
trường của thửa ñất cần ñịnh giá.
* Các bước tiến hành:
Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin
Mỗi loại ñất cần ñịnh giá, phải lựa chọn từ 3 ñến 5 thửa ñất, khu ñất trống ở khu
vực liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa ñất, khu ñất cần ñịnh giá ñã ñược chuyển
nhượng thành công trên thị trường (bao gồm giao dịch trực tiếp giữa các cá nhân, tổ
chức với nhau; trúng ñấu giá quyền sử dụng ñất, giao dịch thành công trên sàn giao
dịch bất ñộng sản) có những ñặc ñiểm tương tự với thửa ñất, khu ñất cần ñịnh giá về:
loại ñất, vị trí ñất, quy mô diện tích, kết cấu hạ tầng, ñặc ñiểm pháp lý và mục ñích sử
dụng ñất.
Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với

Là phương pháp xác ñịnh giá ñất của thửa ñất có tài sản gắn liền với ñất bằng
cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với ñất ra khỏi tổng giá trị bất ñộng sản (bao
gồm giá trị của ñất và giá trị của tài sản gắn liền với ñất).
* Các bước tiến hành:
Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường ñể lựa chọn ít nhất 3 bất ñộng sản (bao
gồm ñất và tài sản trên ñất) ñã chuyển nhượng thành công, mà thửa ñất của các bất
ñộng sản ñó có những ñặc ñiểm tương tự với thửa ñất cần ñịnh giá (vị trí, hiện trạng,
ñiều kiện kết cấu hạ tầng, ñặc ñiểm pháp lý, mục ñích sử dụng, giá cả…)
Bước 2: Khảo sát thực ñịa và mô tả ñầy ñủ, chính xác về các tài sản trên ñất (bao
gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất ñộng sản nói trên.
Bước 3: Xác ñịnh giá trị hiện tại của các tài sản ñã ñầu tư xây dựng trên ñất
Giá trị hiện tại của
Giá trị xây dựng mới
=
- Phần giá trị hao mòn
các tài sản trên ñất
tại thời ñiểm ñịnh giá
Bước 4: Tính toán giá trị của các thửa ñất của các bất ñộng sản ñã lựa chọn ở
bước 1
Giá trị của thửa ñất =

Giá chuyển nhượng
Giá trị hiện tại của
bất ñộng sản
các tài sản trên ñất


Giá trị của thửa ñất
ðơn giá của thửa ñất =
Diện tích thửa ñất


Trong ñó: Gij : Giá ñất tương ứng với loại ñường i, vị trí j của ñô thị
K : Hệ số ñiều chỉnh tương ứng với tuyến ñường và vị trí
Gk : Khung giá ñất do Chính phủ quy ñịnh
* ðiều kiện áp dụng:
Xác ñịnh giá của các thửa ñất ở khu vực ñô thị theo các tuyến ñường và vị trí quy
ñịnh của nhà nước dựa trên giá thực trạng của thị trường.
1.1.4.4. Phương pháp xác ñịnh giá ñất theo phương pháp so sánh dữ liệu thị
trường (Chương trình hợp tác Việt Nam - Thụy ðiển) [12]
* Cách tiến hành:
Bước 1: Thu thập số liệu thị trường
Tuỳ theo nguồn cung cấp dữ liệu mà mức ñộ ñầy ñủ, chính xác của thông tin sẽ
rất khác nhau. Vì vậy ngay từ ñầu cần phải xác ñịnh phương pháp ñiều tra thu thập
thông tin phù hợp. Thông thường khi ñiều tra số liệu thị trường, người ta sử dụng
phương pháp chọn mẫu kết hợp với những giải pháp thẩm ñịnh dữ liệu chặt chẽ.
Thu thập số liệu thị trường thông qua mẫu phiếu ñiều tra có sẵn
Các thông tin cần thu thập gồm:
ðịa chỉ: Tên chủ sử dụng ñất, số thửa, số tờ bản ñồ, số nhà, tên ñường, phố...Cần
phải xác ñịnh rõ thửa ñất ở mặt tiền ñường chính hay trong hẻm, nếu ở trong hẻm thì
phải xem nó ở chiều sâu bao nhiêu, chiều rộng của hẻm và kết cấu mặt ñường.
Diện tích, hình thể thửa ñất (hình dạng cụ thể).
Hiện trạng sử dụng bất ñộng sản: ở, cho thuê, thế chấp, làm văn phòng hay sản
xuất kinh doanh...
Giá chuyển nhượng bất ñộng sản: giá ñược quan tâm là giá thị trường. Việc ñiều
tra giá thị trường gặp rất nhiều khó khăn do ñó có thể ñiều tra trực tiếp bên mua bên
bán, gián tiếp thông qua hàng xóm hoặc các tổ chức môi giới...
ðiều kiện pháp lý: Bất ñộng sản có giấy tờ hợp lệ không, có phù hợp với quy
hoạch không.
Tình trạng cơ sở hạ tầng: hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội (ñiện, nước, giao
thông, môi trường, vị trí của nó so với trường học, chợ, bệnh viện ...)

Giá ñất/m

=

Hệ số K (n-1)-n =
Hệ số K (n-2)-n =

Giá ñất
Diện tích
2
Giá ñất / m năm n
2

Giá ñất / m năm n - 1
2
Giá ñất / m năm n
2
Giá ñất / m năm n – 2

Trong ñó: n là năm phân tích giá bất ñộng sản
Lập bảng giá chi phí xây dựng nhà theo giá thị trường
Chọn cặp mẫu so sánh: Chọn bất ñộng sản là ñất trống và bất ñộng sản có nhà từ
ñó tìm ra giá trị của nhà.


Tính toán giá xây dựng của thị trường:
Nếu bất ñộng sản là ñất trống và bất ñộng sản có nhà có các yếu tố tương tự
nhau, ta có công thức:
Giá trị XD nhà theo thị trường = Giá BðS có nhà - giá BðS không có nhà.
Trong trường hợp diện tích của bất ñộng sản là ñất trống và bất ñộng sản có nhà

Trong ñó:
K1: hệ số tính ñược từ cặp dữ liệu thứ 1
K2: hệ số tính ñược từ cặp dữ liệu thứ 2
Kn: hệ số tính ñược từ cặp dữ liệu thứ n
n : số cặp dữ liệu .
Xây dựng bảng chi phí nhà theo thị trường:
2

Bảng giá nhà theo thị trường = Kthị trường * ðơn giá 1m XD nhà theo quy ñịnh
của Nhà nước
* Phân tích chọn mẫu và phương pháp tính các yếu tố ảnh hưởng ñến giá ñất
Về nguyên tắc, những cặp mẫu ñược chọn phải tương ñối giống nhau về tất cả
các yếu tố ảnh hưởng ñến giá trị của bất ñộng sản trừ yếu tố dùng ñể so sánh.
Yếu tố vị trí
Vị trí mặt tiền và hẻm kiệt: ðược xếp loại phụ thuộc vào vị trí của bất ñộng sản ở


20

trên mặt tiền ñường chính (MT hay H1) hoặc ở hẻm (H2,H3,H4 ...). Vị trí bất ñộng sản
trong hẻm ñược chia theo chiều dài, chiều rộng của hẻm.
Yếu tố quy mô
Quy mô thửa ñất bao gồm quy mô diện tích chuẩn và quy mô diện tích không
chuẩn.
Chọn các bất ñộng sản có các yếu tố ảnh hưởng tương ñối giống nhau trừ yếu tố
về quy mô diện tích.
Phân tổ các cặp mẫu theo các nhóm theo nguyên tắc các cặp mẫu trong cùng
2
một nhóm có giá trị ñất tính theo 1m ñã chuyển nhượng trên thực tế gần tương tự nhau.
Nhóm có số các cặp mẫu chiếm ña số sẽ là nhóm quy mô diện tích chuẩn.


Yếu tố hướng nhà
Ở Việt Nam do ảnh hưởng tâm lý từ ngàn xưa, người Việt Nam thích nhất là nhà
hướng ðông, sau ñó là hướng Nam, hướng Bắc, hướng Tây theo tâm lý người mua ít
chọn. Do ñó yếu tố hướng nhà cũng ảnh hưởng ñến giá trị BðS. Việc chọn hướng
cũng phải có khoa học, những hướng tránh ñược hướng Tây là những hướng tốt không
phải chịu ñựng ánh nắng khắc nghiệt vào buổi chiều và có nhiều tia tử ngoại không tốt
cho sức khoẻ, những hướng thuộc về hướng ðông sẽ nhận ánh nắng vào buổi sáng
chứa nhiều tia hồng ngoại rất tốt cho sức khoẻ. Như vậy:


Hướng tốt: ðông, ðông Nam, ðông, ðông Bắc, Nam.
Hướng xấu: Tây, Tây Nam, Tây Bắc, Bắc.
2

Khướng =

Giá ñất/m thửa ñất có hướng không tốt
2

Giá ñất/m thửa ñất có hướng tốt

Ngoài các yếu tố ảnh hưởng ñến giá trị thị trường của BðS như trên, tuỳ theo ñặc
ñiểm của mỗi loại BðS mà có thể còn có các yếu tố ảnh hưởng khác nhưng về nguyên
tắc phương pháp xác ñịnh hệ số ảnh hưởng tương tự như cách tính các hệ số ảnh
hưởng như trên.
Tính giá ñất cơ sở trên thị trường
Giá ñất cơ sở là giá bán của các thửa ñất trên thị trường và các yếu tố ñưa ra so
sánh trên thị trường phải chuẩn và phân bố ñều trên các tuyến ñường.
2

Chính phủ, mức ñộ ñầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trong vùng, mức ñộ thu nhập của
người dân trong vùng, giá cho thuê bất ñộng sản.
- Nhóm các yếu tố về pháp lý: Dựa vào quy hoạch sử dụng ñất, giấy chứng nhận
quyền sử dụng ñất, giấy phép xây dựng nhà, các yếu tố khác thuộc về pháp lý.
- Nhóm các yếu tố về xã hội: an ninh, trật tự công cộng, môi trường, tâm lý, tập
quán của người sử dụng ñất.


22

* Bản ñồ dùng ñể khoanh vùng giá trị
Dùng bản ñồ ñịa chính ñể làm bản ñồ nền khoanh vùng giá trị bất ñộng sản. Việc
thể hiện ranh giới vùng giá trị trên bản ñồ ñịa chính phải dựa vào số nhà hoặc số thửa
ñất. Những bất ñộng sản không nằm trên vị trí mặt tiền ñường phố hoặc ñường nôi bộ
trong vùng ñuợc thể hiện theo nguyên tắc số nhà mang tên ñường nào thì theo vùng giá
trị của vùng ñó, còn trường hợp một bất ñộng sản có 2 ñến 3 mặt ñường thì căn cứ giá
thị trường của bất ñộng sản ñó ñể khoanh vùng cho thích hợp.
* Phương pháp khoanh vùng giá trị
Thẩm ñịnh các yếu tố trước khi khoanh vùng giá trị
ðánh giá những biến ñộng về giá của những bất ñộng sản trong vùng ñặc biệt là
những bất ñộng sản có vị trí dọc trên tuyến ñường lớn nhằm kiểm tra, loại bỏ những
bất ñộng sản có giá trị quá chênh lệch so với giá trị phổ biến của các bất ñộng sản khác
trong vùng.
Chọn những mẫu ñủ tiêu chuẩn ñể xác ñịnh giá trị làm cơ sở ñể khoanh vùng giá
trị trên bản ñồ. Những mẫu ñược xem là mẫu cơ sở là những mẫu có vị trí, quy mô
diện tích, hình thể,....ñược ñánh giá là tối ưu trong vùng ñược ñiều tra.
Khoanh vùng giá trị sơ bộ trên bản ñồ
Khoanh vùng giá trị chính thức
Xem xét kết quả khoanh vùng sơ bộ, kết quả tính giá trị trung bình của những
mảnh ñất phân bố trên tất cả tuyến ñường ñể khoanh vùng chính thức.

Bước 6: ðiều chỉnh mô hình
Từ kết quả ở bước 5 nếu ta phát hiện thấy một số yếu tố trong mô hình không
ñúng hoặc ñộ chính xác không cao thì cần ñiều chỉnh lại sau ñó mới xác ñịnh lại giá trị
BðS cho mô hình.
*ðiều kiện áp dụng
ðược áp dụng tốt cho các BðS dân dụng (nhà ở) và ñất trống trong các khu vực
dân cư và thương mại - dịch vụ, bởi vì các BðS này thường ñược mua bán khá phổ
biến và các BðS này khá dễ dàng trong việc so sánh.
1.1.4.5. Cơ sở lựa chọn phương pháp so sánh dữ liệu thị trường.
Hiện nay, việc xác ñịnh giá ñất ñô thị có rất nhiều phương pháp: phương pháp so
sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ, phương pháp thặng dư,
phương pháp phân theo loại ñường và vị trí,…Tuy nhiên phương pháp so sánh dữ liệu
thị trường là phương pháp có ưu ñiểm nổi bật hơn hẳn các phương pháp khác ở chỗ:
- ðây là phương pháp tính toán ñơn giản, có ñộ chính xác cao.
- Quy trình ứng dụng ñơn giản, dễ hiểu, dễ ứng dụng.
- Phạm vi ứng dụng rộng rãi: căn hộ, chung cư, biệt thự, phân xưởng, nhà kho,
văn phòng, cửa hiệu,…
1.1.5. Quy trình ñịnh giá bất ñộng sản [22]
Quy trình ñịnh giá bao gồm 6 bước:
Bước 1: Xác ñịnh vấn ñề
Nhận biết các ñặc tính vật chất của tài sản mục tiêu: vị trí, kích thước...
Nhận biết các ñặc ñiểm pháp lý của tài sản mục tiêu như: các giấy tờ về quyền
sở hữu, quyền sử dụng...
Xác ñịnh rõ mục ñích ñịnh giá


24

Xác ñịnh loại giá trị sẽ ước tính: là giá trị thị trường, giá trị ñầu tư hay giá trị bồi
thường....

xảy ra.


25

Bước 6: Báo cáo ñịnh giá
Nội dung của báo cáo ñịnh giá phụ thuộc vào mục ñích của việc ñịnh giá. Nội
dung trình bày trong báo cáo ñịnh giá phải thể hiện một cách rõ ràng và ñầy ñủ.
1.1.6. Hệ thống thông tin ñịa lý GIS (Geographic Information System)
1.1.6.1. Khái niệm về hệ thống thông tin ñịa lý
Thông tin ñịa lý: là những thông tin về các thực thể tồn tại ở một vị trí xác ñịnh
trên bề mặt trái ñất vào một thời ñiểm cụ thể. Dữ liệu thông tin ñịa lý bao gồm dữ liệu
thuộc tính, dữ liệu không gian và dữ liệu thời gian. [14]
Hệ thống thông tin ñịa lý: là một hệ thống thông tin chuyên biệt ñược sử dụng ñể
thao tác, tổng kết, truy vấn, hiệu chỉnh và hiển thị các thông tin về các ñối tượng
không gian ñược lưu trữ trên máy tính. [14]
Một số ñịnh nghĩa về GIS [14]
Xuất phát từ ứng dụng: GIS là một hộp công cụ mạnh ñược dùng ñể lưu trữ và
truy vấn tùy ý, biến ñổi và hiển thị không gian từ thế giới thực cho những mục tiêu ñặc
biệt (Burrough, 1986).
Xuất phát từ các chức năng: Theo ESRI, tập ñoàn nghiên cứu và phát triển các
phần mềm GIS nổi tiếng, GIS là một tập hợp có tổ chức, bao gồm hệ thống phần cứng,
phần mềm máy tính, dữ liệu ñịa lý và con người, ñược thiết kế nhằm mục ñích nắm
bắt, lưu trữ, cập nhật, ñiều khiển, phân tích và hiển thị tất cả các dạng thông tin liên
quan ñến vị trí ñịa lý .
Xuất phát từ quan ñiểm hệ thống thông tin: GIS là một hệ thống thông tin ñược
thiết kế ñể làm việc với dữ liệu có tham chiếu tọa ñộ ñịa lý. Nói cách khác, GIS là hệ
thống gồm hệ cơ sở dữ liệu với những dữ liệu có tham chiếu không gian và một tập hợp
những thuật toán ñể làm việc trên dữ liệu ñó (Star and Estes, 1990).
Từ những ñịnh nghĩa trên, chúng ta thấy ñược một hệ GIS có các chức năng cơ