ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
––––––––––––––––––––––––––––––

TRIỆU KHANH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI NHÀ NƯỚC
THU HỒI ĐẤT MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
PHƯỜNG HỘI HỢP, THÀNH PHỐ VĨNH YÊN,
TỈNH VĨNH PHÚC

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2014


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
––––––––––––––––––––––––––––––

TRIỆU KHANH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG KHI NHÀ NƯỚC
THU HỒI ĐẤT MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN
PHƯỜNG HỘI HỢP, THÀNH PHỐ VĨNH YÊN,
TỈNH VĨNH PHÚC
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03


tôi hoàn thành tốt luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Bồi thường GPMB thành phố Vĩnh Yên,
Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Vĩnh Yên, UBND phường Hội Hợp đã
nhiệt tình giúp đỡ, cung cấp số liệu, các thông tin cần thiết để phục vụ cho quá trình
nghiên cứu hoàn thiện đề tài này.
Do điều kiện, thời gian và trình độ nghiên cứu có hạn nên luận văn khó tránh
khỏi những thiếu sót, hạn chế. Vì vậy, tôi mong nhận được sự quan tâm đóng góp ý
kiến của các thầy, cô giáo và các bạn để luận văn được hoàn thiện hơn.
Một lần nữa, tôi xin chân thành cảm ơn!
Ngày…….tháng……năm 2014
Tác giả luận văn

Triệu Khanh


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii
MỤC LỤC...................................................................................................... iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ............................................................... vii
DANH MỤC CÁC BẢNG ............................................................................. viii

MỞ ĐẦU....................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài.............................................................................. 1
2. Mục đích nghiên cứu của đề tài .................................................................. 2
3. Yêu cầu của đề tài ...................................................................................... 2
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU................................ 4
1.1. Cơ sở lý luận công tác bồi thường GPMB ............................................... 4
1.2. Cở sở pháp lý công bồi thường GPMB.................................................... 4

giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất ............................................. 25
1.8.2. Hướng dẫn thực hiện bồi thường hỗ trợ các dự án Nhà nước thu hồi
đất trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc [21]............................................................. 26
1.8.3. Trình tự thủ tục thực hiện thu hồi đất, bồi thường GPMB................... 33
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ........................................................................................... 38
2.1. Đối tượng, địa bàn, thời gian nghiên cứu............................................... 38
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ......................................................................... 38
2.1.2. Địa bàn nghiên cứu............................................................................. 38
2.1.3. Thời gian nghiên cứu.......................................................................... 38
2.2. Nội dung nghiên cứu ............................................................................. 38
2.2.1. Đặc điểm địa bàn nghiên cứu ............................................................... 38
2.2.2. Đánh giá công tác bồi thường, GPMB khi Nhà nước thu hồi đất
đối với hai dự án nghiên cứu ........................................................................ 38
2.2.3. Đề xuất kiến nghị, giải pháp nhằm đẩy mạnh tiến độ bồi thường, GPMB .. 38
2.3. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................... 39


v
2.3.1. Phương pháp thu thập, tài liệu, số liệu thứ cấp.................................... 39
2.3.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ..................................... 39
2.3.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp, so sánh, phân tích số liệu ............... 39
2.3.4. Phương pháp chuyên gia..................................................................... 39
2.3.5. Phương pháp tham khảo, kế thừa các tài liệu liên quan đến đề tài....... 39
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ....................... 40
3.1. Đặc điểm địa bàn nghiên cứu................................................................. 40
3.1.1. Vị trí địa lý ......................................................................................... 40
3.1.2. Đặc điểm tự nhiên .............................................................................. 41
3.1.3. Đặc điểm kinh tế xã hội ..................................................................... 42
3.1.4. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập ................................................. 44

vii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
STT

Các chữ viết tắt

Ký hiệu

1

Ngân hàng phát triển Châu Á

ADB

2

Bất động sản

BĐS

3

Bị ảnh hưởng

BAH

4

Cán bộ công nhân viên


Ngân hàng Thế giới

WB

12

Ngân hàng phát triển Châu Á

ADB

13

Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

14

Tái định cư

15

Uỷ ban nhân dân

16

Vật kiến trúc

CBCNV
CHXHCN
GCN
GPMB

Bảng 3.12. Ý kiến của người dân có đất bị thu hồi về chính sách hỗ trợ tại 2
dự án ....................................................................................................72
Bảng 3.13. Kết quả thực hiện chính sách đất dịch vụ tại hai dự án.....................75
Bảng 3.14. Kết quả thực hiện chính sách đất dịch vụ tại hai dự án.....................76
Bảng 3.15. Kết quả thực hiện tái định cư tại hai dự án nghiên cứu.....................79
Bảng 3.16. Ý kiến người dân về tái định cư tại hai dự án nghiên cứu.................80
Bảng 3.17. Sử dụng tiền bồi thường, hỗ trợ của người dân.................................83
Bảng 3.18. Việc làm sau thu hồi đất của người dân ............................................86
Bảng 3.19. Thu nhập sau thu hồi đất của người dân............................................88


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển công nghiệp hóa – hiện đại
hóa đất nước, thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an ninh
và phát triển kinh tế… là một tất yếu khách quan của quá trình phát triển. Khi
đất nước chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, đất đai không chỉ là môi
trường sống, mà ngày càng trở nên có giá trị, được đem trao đổi trên thị
trường; dùng làm tài sản bảo đảm trong quan hệ tín dụng thế chấp vay vốn với
ngân hàng, tổ chức tín dụng; được đem góp vốn liên doanh trong sản xuất kinh doanh.
Do vậy thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện dự án
là một vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp, đôi khi người dân không đồng ý
với phương án bồi thường, hỗ trợ dẫn đến khiếu kiện kéo dài, vượt cấp gây
mất ổn định về chính trị, trật tự an toàn xã hội.. ảnh hưởng xấu đến hiệu quả
sử dụng đất, lợi ích của Nhà nước, nhà đầu tư, tác động tiêu cực đến môi
trường đầu tư.
Nguyên nhân gây nên tình trạng này là do chính sách, thủ tục về thu hồi
đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cũng như giá đất còn nhiều vướng mắc bất
cập; người thực hiện Luật, vận dụng chính sách bồi thường, hỗ trợ chưa hợp

- Đánh giá ảnh hưởng của thu hồi đất, bồi thường GPMB đến đời sống
người dân.
- Đánh giá tồn tại, khó khăn trong công tác thu hồi đất, bồi thường
GPMB.
- Đề xuất các giải pháp nhằm góp phần thực hiện tốt công tác bồi
thường, giải phóng mặt bằng.
3. Yêu cầu của đề tài
- Nắm vững các quy định của Nhà nước về thu hồi đất; bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nắm chắc các quy định của tỉnh Vĩnh Phúc về trình tự, thủ tục thực
hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất.


3
- Nguồn số liệu, tài liệu, điều tra phải đảm bảo tính trung thực, chính
xác, phản ánh đúng thực trạng của dự án lựa chọn nghiên cứu. Các số liệu
điều tra thu thập phải phân tích, đánh giá một cách khách quan khoa học.
- Đánh giá được những nguyên nhân tồn tại, khó khăn, để từ đó đưa ra
những giải pháp tháo gỡ khó khăn và đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác bồi
thường giải phóng mặt bằng, áp dụng trên địa bàn nghiên cứu.


4
Chương 1

TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận công tác bồi thường GPMB
- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được đặt ra dựa trên cơ sở quyền
sở hữu về tài sản của công dân được pháp luật bảo hộ [11].
- Bản chất, Nhà nước ta do nhân dân lao động thiết lập lên, đại diện cho

- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy
định về thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại tố cáo
về đất đai.
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về việc
sửa đổi, bổ sung một số điều của nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày
16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy
định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư
- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của
Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư số 69/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính về
việc sửa đổi bổ sung Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ
Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày
03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất.
- Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02/7/2007 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều Nghị định số 84/2007/NĐCP ngày 25/5/2007.
- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện Nghị định số 69/2009/NĐ-CP


6
ngày 13/8/2009 về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự thủ tục thu hồi
đất, giao đất, cho thuê đất;
- Quyết định số 59/2009/QĐ-UBND ngày 10/11/2009 của UBND tỉnh

trợ cấp bồi thường hoa màu trên đất [14].
Để giải quyết nhà ở cho người dân khi giải phóng mặt bằng, phương
thức chủ yếu của Trung Quốc là trả tiền và hỗ trợ bằng cách tính ba Khoản
sau: Một là, giá cả xây dựng lại, chênh lệch giữa giá xây dựng lại nhà mới và
nhà cũ; Hai là, giá đất tiêu chuẩn; Ba là, trợ cấp về giá cả. Ba Khoản này
cộng lại là tiền bồi thường về nhà ở [21].
Việc bồi thường nhà ở cho dân ở thành phố khác với việc bồi thường
cho dân ở nông thôn, bởi có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở thành
thị và nông thôn. Đối với nhà ở của người dân thành phố, nhà nước bồi
thường bằng tiền là chính, với mức giá do thị trường bất động sản quyết định
qua các tổ chức trung gian để đánh giá, xác định giá. Với người dân nông
thôn, nhà nước thực hiện theo những cách thức rất linh hoạt, theo đó, mỗi đối
tượng khác nhau sẽ có cách bồi thường khác nhau: tiền bồi thường về sử dụng
đất đai; tiền bồi thường về hoa màu; bồi thường tài sản tập thể [21].
Theo đánh giá của một số chuyên gia tái định cư, sở dĩ Trung Quốc có
những thành công nhất định trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là
do thứ nhất, đã xây dựng các chính sách và thủ tục rất chi tiết, ràng buộc đối
với các hoạt động tái định cư, đảm bảo mục tiêu tạo cơ hội phát triển cho
người dân tái định cư, tạo các nguồn lực sản xuất cho những người tái định
cư. Thứ hai, năng lực thể chế của các chính quyền địa phương khá mạnh.
Chính quyền cấp tỉnh chịu trách nhiệm hoàn toàn trong việc thực hiện chương
trình bồi thường hỗ trợ tái định cư. Thứ ba, quyền sở hữu đất tập thể làm cho
việc thực hiện bồi thường hỗ trợ tái định cư có nhiều thuận lợi, đặc biệt là ở
nông thôn. Tiền đền bù cho đất đai bị mất không trả cho từng hộ gia đình mà
được cộng đồng sử dụng để tìm kiếm, phát triển đất mới hoặc mua của các


8
cộng đồng sở tại hay dùng để phát triển kết cấu hạ tầng. Chính quyền thôn, xã
chịu trách nhiệm phân chia cho các hộ bị ảnh hưởng [21].

một số người phải chấp nhận vì lợi ích của cộng đồng. Ngày nay, quan điểm về
bồi thường TĐC đang từng bước thay đổi, được xem là chương trình phát triển
của quốc gia. Kinh nghiệm thực tiễn đã giúp cho các nhà hoạch định chính
sách, các chuyên gia lập kế hoạch và các nhà thực tiễn đi đến thống nhất rằng
chi phí phải trả cho những tổn thất do sự thiếu quan tâm và đầu tư trong quá
trình thực hiện chính sách TĐC có thể lớn hơn rất nhiều chi phí TĐC đúng đắn.
Hơn nữa, những người bị thu hồi đất không được đền bù thiệt hại dẫn tới bần
cùng hoá, đến một thời điểm nhất định sẽ là nguyên nhân làm kiệt quệ nền kinh
tế quốc dân. Do vậy, giảm thiểu những ảnh hưởng xấu trong việc di dân TĐC,
cộng với việc khôi phục thoả đáng cho những người bị ảnh hưởng, đảm bảo
tính công bằng đối với họ, đạt được lợi ích nền kinh tế và điều này giúp cho các
chủ thể an tâm trong quá trình triển khai thực hiện dự án[21].
TĐC được thực hiện theo ba yếu tố quan trọng: [21]
- Đền bù tài sản bị thiệt hại, nghề nghiệp và thu nhập bị mất.
- Hỗ trợ di chuyển trong đó có trợ cấp, bố trí nơi ở mới với các dịch vụ
và phương tiện phù hợp.
- Trợ cấp khôi phục để ít nhất người bị ảnh hưởng có được mức sống
như mức sống trước khi có dự án.
Đối với các dự án có di dân TĐC, việc lập kế hoạch, nội dung di dân là
yếu tố không thể thiếu ngay từ giai đoạn đầu tiên của việc lập dự án đầu tư [21]:
- Giảm thiểu việc di dân bắt buộc.
- Vị trí TĐC có triển vọng kinh tế, xã hội, ít nhất cũng thuận lợi như nơi
ở cũ; người di chuyển được hưởng các cơ hội, nguồn lực ổn định cuộc sống.
- Người bị ảnh hưởng được thông báo đầy đủ, được tham khảo ý kiến
chi tiết về các phương án bồi thường TĐC
- Các chủ đầu tư đặc biệt chú ý đến tầng lớp những người nghèo nhất,
những người chưa có quyền hợp pháp về đất đai, tài sản, những hộ gia đình
do phụ nữ làm chủ; đồng thời, có kế hoạch xác định quyền hợp pháp của họ,
hạn chế những trường hợp coi lý do ngăn trở bồi thường TĐC là việc thiếu
quyền sở hữu, quyền sử dụng đất hợp pháp.



11
Nhìn chung, phương châm của ADB cũng tương tự như của WB đều có
xu hướng giảm thiểu đến mức thấp nhất các tác động của việc thu hồi đất, đồng
thời có chính sách thoả đáng, phù hợp đảm bảo cho người bị ảnh hưởng, không
gặp phải bất lợi trong cuộc sống, đảm bảo cho họ khôi phục, cải thiện chất
lượng cuộc sống, nguồn sống. Để thực hiện được phương châm đó, thì chìa
khoá dẫn tới sự thành công đó là phải chấp nhận và thực hiện chính sách phát
triển mà con người là trung tâm. Kinh nghiệm về lý thuyết cũng như thực tiễn
cho thấy, các yếu tố đảm bảo cho bồi thường, TĐC thành công là những chính
sách phù hợp của Chính phủ như: nguồn tài chính đầu tư, khâu tổ chức thực
hiện của chính quyền địa phương và trình độ nhận thức, hiểu biết pháp luật của
nhân dân. Bên cạnh đó, sự kiểm soát, giám sát chặt chẽ của các cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền là yếu tố đồng hành trong quá trình thức hiện các dự án.
Đối với đất đai và tài sản được bồi thường, chính sách của WB và
ADB là phải bồi thường theo giá xây dựng mới đối với tất cả các công trình
xây dựng và quy định thời hạn bồi thường TĐC hoàn thành trước một tháng
khi dự án triển khai thực hiện.
Việc lập kế hoạch cho công tác bồi thường TĐC được các tổ chức cho
vay vốn quốc tế coi là điều bắt buộc trong quá trình thẩm định dự án. Mức độ
chi tiết của kế hoạch phụ thuộc vào số lượng người BAH và mức độ tác động
của dự án. Kế hoạch bồi thường TĐC phải được coi là một phần của chương
trình phát triển cụ thể, cung cấp đầy đủ nguồn vốn và cơ hội cho các hộ BAH.
Ngoài ra còn phải áp dụng các biện pháp sao cho người bị di chuyển hoà nhập
được với cộng đồng mới.
Về quyền được tư vấn và tham gia của các hộ BAH, các tổ chức quốc
tế quy định các thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường TĐC của
dự án phải được thông báo đầy đủ, công khai để tham khảo ý kiến, hợp tác,
thậm chí trao quyền cho các hộ BAH và tìm mọi cách thoả mãn nhu cầu chính

Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất đối với diện
tích đất bị thu hồi [17].


13
1.4.3. Hỗ trợ
Hỗ trợ là sự giúp đỡ lẫn nhau, giúp anh nghĩa là giúp tôi cả hai bên
cùng có lợi cả; là sự giúp đỡ cho một bên mà không mưu cầu có một lợi ích gì
đối với người cho, nhưng được nói cho tế nhị, để không làm mất thể diện
người được nhận, là ngôn từ ngoại giao về "sự cho không" [14].
Theo Luật đất đai 2003: Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà
nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm
mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới [17].
1.4.4. Tái định cư
TĐC là việc ổn định lại cuộc sống tại nơi ở mới sau khi di chuyển
khỏi nơi ở cũ. Khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở thì người sử
dụng đất được bố trí TĐC bằng một trong các hình thức sau [4]:
- Bồi thường bằng nhà ở.
- Bồi thường bằng giao đất ở mới.
- Bồi thường bằng tiền để người dân tự lo chỗ ở.
1.5. Đặc điểm của công tác bồi thường GPMB
Bồi thường giải phóng mặt bằng là quá trình thực hiện các công việc
liên quan đến bồi thường thiệt hại cho chủ sử dụng, chủ sở hữu cùng với việc
di dời nhà cửa, cây cối, các công trình xây dựng và một bộ phận dân cư trên
một phần đất nhất định được quy hoạch cho một công trình mới. Quá trình bồi
thường GPMB được tính từ khi Thông báo thu hồi đất, giao nhiệm vụ triển
khai thực hiện cho đến khi giải phóng mặt bằng xong và giao cho chủ đầu tư
mới. Đây là một quá trình đa dạng và phức tạp thể hiện sự khác nhau giữa các
dự án, giữa các địa phương và liên quan trực tiếp đến quyền lợi các bên tham
gia và lợi ích của toàn xã hội. [21]

1.6.3. Công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý khẳng định
quyền sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đối với những mảnh


15
đất lô đất cụ thể, làm căn cứ cho việc thực hiện các quyền của người sử dụng
đất và giải quyết các tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng đất. Trong công
tác bồi thường, GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là căn cứ để xác
định đối tượng được bồi thường. Hiện nay, công tác đăng ký đất đai, cấp
GCN quyền sử dụng đất, đặc biệt là đăng ký biến dộng về sử dụng đất còn
nhiều bất cập. Chính vì vậy mà công tác bồi thường, GPMB đã gặp rất nhiều
khó khăn. Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất thì công tác bồi thường, GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh
hơn[14].
1.6.4. Yếu tố giá đất và định giá đất
- Trước khi có Luật Đất đai năm 2003, Nhà nước chỉ quy định một
loại giá đất áp dụng cho mọi quan hệ đất đai khác nhau: Giá đất để tính bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương quyết định trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ ban hành kèm
theo Nghị định số 87/CP và được áp dụng trong một thời gian dài trên mười
năm. Mặc dù trong quá trình áp dụng có quy định việc điều chỉnh khung giá đất
để tính bồi thường bằng hệ số K nhưng mức tăng cao nhất cũng chỉ là 1,2 lần đối
với đất cùng loại. Do vậy giá đất để tính bồi thường chưa cập với sự phát triển,
vẫn thấp hơn nhiều so với giá thực tế, dẫn đến phát sinh hàng loạt các khiếu kiện
về bồi thường, giải phóng mặt bằng tại các địa phương [14].
- Từ khi có Luật Đất đai năm 2003, đề cập nhiều loại giá đất để xử lý
từng nhóm quan hệ đất đai khác nhau:
Theo quy định tại Điều 55, giá đất được hình thành trong các trường
hợp sau đây: