ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN THỨ TRƯỞNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT
BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG THỊNH ĐÁN,
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2009 - 2011

LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP

Thái Nguyên – 2012


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------

----------

TRẦN THỨ TRƯỞNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT
BẰNG TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG THỊNH ĐÁN –
THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2009 - 2011
Chuyên ngành : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Mã số

: 60.85.01.03

cho phép tôi được bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc tới thầy
PGS.TS.Nguyễn Khắc Thái Sơn và những ý kiến đóng góp quý báu của các
thầy cô giáo trong Khoa Tài nguyên và Môi trường.
Tôi xin chân thành cảm ơn tới Ban giám đốc Sở Tài nguyên và Môi
trường, các đồng chí lãnh đạo và cán bộ của Trung tâm Phát triển quỹ Nhà –
Đất và Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật thuộc UBND tỉnh Thái Nguyên,
Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Thái Nguyên, Phòng Thống kê
thành phố Thái Nguyên, UBND phường Thịnh Đán và nhân dân trong dự án
khu dân cư số 6 phường Thịnh Đán đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong suốt
quá trình thực hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn gia đình và các bạn đồng nghiệp động viên,
giúp đỡ trong quá trình thực hiện luận văn.
Thái Nguyên, ngày 23 tháng 9 năm 2012
Tác giả luận văn

Trần Thứ Trưởng


iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN

i

LỜI CẢM ƠN

ii

MỤC LỤC

Yêu cầu của đề tài

3

4

Ý nghĩa khoa học của đề tài

3

Chương 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1

Cơ sở khoa học của đề tài

1.1.1 Cơ sở lý luận của đề tài

5

1.1.2 Cơ sở thực tiễn của đề tài

14

1.1.3 Cơ sở pháp lý của đề tài

18

1.2

Khái quát những quy định về công tác giải phóng mặt bằng

1.3.4 Bài học kinh nghiệm có thể áp dụng cho Việt Nam

27


iv

1.3.5 Kết quả giải phóng mặt bằng ở Việt Nam

29

Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU

40

2.1

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.2

Thời gian và địa điểm nghiên cứu

43

2.3

Nội dung nghiên cứu



3.1.5 Phân tích đánh giá biến động các loại đất

57

3.1.6 Nhận xét tình hình cơ bản của phường Thịnh Đán ảnh hưởng đế công
tác giải phóng mặt bằng
3.2

58

Đánh giá thực trạng công tác giải phóng mặt bằng khu dân cư số 6 tại

phường Thịnh Đán, thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên
3.2.1 Giới thiệu về dự án khu dân cư số 6 phường Thịnh Đán

62

3.2.2 Xây dựng phương án giải phóng mặt bằng và TĐC khu dân cư số 6 65
3.2.3 Kết quả thực hiện công tác giải phóng mặt bằng khu dân cư số 6
3.3

67

Đánh giá ảnh hưởng của việc giải phóng mặt bằng Dự án khu dân cư số

6 phường Thịnh Dánđến đời sống người dân bị thu hồi đất

72


KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

90

1

Kết luận

88

2

Kiến nghị

91

TÀI LIỆU THAM KHẢO

90


vi

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
ADB

Ngân hàng phát triển Châu Á

BTHT


SDĐ

Sử dụng đất

TĐC

Tái định cư

THCS

Trung học cơ sở

TNHH

Trách nhiệm hữu hạn

UBND

Uỷ ban nhân dân

WB

Ngân hàng thế giới

XHCN

Xã hội chủ nghĩa

PA


Tình hình giải phóng mặt bằng khu dân cư số 6 từ 2009 - 2011

68

3.3

Kết quả thực hiện giải phóng mặt bằng khu dân cư số 6

69

3.4

Hình thức bồi thường cho hộ gia đình bị thu hồi đất

72

3.5

Mục đích sử dụng tiền bồi thường, hõ trợ của người dân bị thu hồi đất73

3.6

Ảnh hưởng của việc thu hồi đất đến đời sống của người dân bị thu hồi

đất

75

3.7


TT

Tên các hình

Trang

1.1 Trình tự thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu
hồi đất
13
3.1 Bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2010 phường Thịnh Đán
47
3.2 Cơ cấu đất đai năm 2010 của phường Thịnh Đán
55
3.3 Cơ cấu đất nông nghiệp năm 2010 của phường Thịnh Đán
55
3.4 Cơ cấu đất phi nông nghiệp năm 2010 của phường Thịnh Đán
56
3.5 Bản đồ địa hình khu vực quy hoạch khu dân cư số 6
63
3.6 Bản đồ quy hoạch chia lô khu dân cư số 6 phường Thịnh Đán
64
3.7 Cơ cấu đất quy hoạch khu dân cư số 6
65
3.8 Diện tích đất, đối tượng thu hồi trong dự án khu dân cư số 6
67
3.9 Kết quả thực hiện thu hồi đất, GPMB theo diện tích trong dự án
70
3.10 Kết quả thực hiện thu hồi đất theo đối tượng bị thu hồi trong dự án 70
3.11 Hình ảnh trước khi thu hồi đất để triển khai dự án
71

việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đặc biệt là chuyển một phần diện tích
đất nông nghiệp sang quỹ đất phi nông nghiệp thuộc các dự án xây dựng cơ
sở hạ tầng, khu công nghiệp, thương mại dịch vụ và du lịch nhằm đáp ứng
yêu cầu phát triển kinh tế xã hội là tất yếu, diễn ra thường xuyên ở các địa
phương trong cả nước.
Thu hồi đất, bồi thường thiệt hại, giải phóng mặt bằng là khâu then chốt,
quan trọng, bồi thường giải phóng mặt bằng là điều kiện tiên quyết để triển khai
các dự án; có thể nói: giải phóng mặt bằng nhanh là khâu quyết định sự thành
công của dự án!
Bồi thường giải phóng mặt bằng là vấn đề hết sức nhạy cảm và phức tạp,
nó tác động tới mọi vấn đề an sinh trong đời sống của cộng đồng dân cư; liên
quan đến trật tự an ninh, an toàn xã hội và sự phát triển ổn định, bền vững của
quốc gia; ảnh hưởng trực tiếp đến Nhà nước, chủ đầu tư, đặc biệt là đối với
người dân có đất bị thu hồi.
Sau Luật Đất đai năm 1993, cùng với sự phát triển chung của cả nước
tốc độ đô thị hoá tại thành phố Thái Nguyên diễn ra ngày càng nhanh, từ đô
thị loại 2 trở thành đô thị loại I trực thuộc tỉnh vào năm 2010. Chính vì sự
phát triển đó mà diện tích dành cho sản xuất nông nghiệp ngày càng bị thu
hẹp. Quan hệ kinh tế đất đô thị cũng được thương mại hóa theo quy luật của
kinh tế thị trường.
Công tác thu hồi đất nói chung phục vụ cho lợi ích quốc gia và lợi ích
công cộng tại thành phố Thái Nguyên đã và đang gặp không ít những khó
khăn: Phường Thịnh Đán là một phường phía Tây của thành phố Thái Nguyên,
có một vị trí hết sức quan trọng trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội của


2

thành phố cũng như của tỉnh. Trong quá trình CNH-HĐH, nhu cầu về cho phát
triển kinh tế, văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục, thể dục thể thao trên địa bàn thành

pháp thực hiện tốt hơn trong tương lai; đồng thời đánh giá được những ảnh
hưởng của giải phóng mặt bằng đến người dân trong khu vực.
2.2 Mục tiêu cụ thể
- Đánh giá được sơ lược tình hình cơ bản của địa phương ảnh hưởng tới
công tác giải phóng mặt bằng.
- Đánh giá được kết quả giải phóng mặt bằng tại phường Thịnh Đán
trong giai đoạn 2009 -2011 ảnh hưởng của giải phóng mặt bằng giai đoạn
2009 – 2011 đến người dân bị thu hồi đất.
- Chỉ ra được những khó khăn, tồn tại, nguyên nhân và giải pháp đẩy
nhanh công tác giải phóng mặt bằng.
3. Yêu cầu của đề tài
- Nắm vững cơ sở lý luận, thực tiễn và pháp lý của chính sách bồi
thường hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
- Đánh giá đúng việc thực hiện chính sách bồi thường hỗ trợ tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Thái Nguyên qua thực tế
công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án khu dân cư số 6 phường
Thịnh Đán.
- Đề xuất các giải pháp khả thi để thực hiện tốt sách bồi thường hỗ trợ
tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn.
4. Ý nghĩa khoa học của đề tài
- Nghiên cứu lý luận về “ thu hồi đất”, xây dựng giá đất và trình tự, thủ
tục thu hồi đất” các khó khăn và thuận lợi khi thực hiện các trình tự, thủ tục
thu hồi đất để đề ra các giải pháp khắc phục vừa đảm bảo lợi ích và an toàn
cho người sử dụng đất, vừa đảm bảo lợi ích cho toàn xã hội, đảm bảo cho
công tác quản lý nhà nước về đất đai.
- Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến đời sống của người dân bị thu


4


giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Các nước trên thế giới đều coi đất đai là một loại tài sản phải đăng ký
quyền sở hữu, quyền sử dụng.
Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai, người sử dụng đất phải đăng


6

ký quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được xét duyệt
lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hệ thống hồ sơ
địa chính và giấy chứng nhận QSD đất có liên quan mật thiết với công tác bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư và là một trong những yếu tố quyết định khi xác
định nguồn gốc sử dụng đất, đối tượng và mức bồi thường hỗ trợ.
Lập và quản lý chặt chẽ hệ thống hồ sơ địa chính (HSĐC) có vai trò
quan trọng hàng đầu để “quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động
sản”, là cơ sở xác định tính pháp lý của đất đai. Trước tháng 12 năm 2004, rất
nhiều địa phương chưa lập đầy đủ HSĐC theo quy định; đặc biệt có nhiều xã,
phường, thị trấn chưa lập sổ địa chính (khoảng trên 30% số xã đã cấp GCN)
để phục vụ yêu cầu quản lý việc sử dụng đất đai, một số địa phương chưa lập
đủ sổ mục kê đất đai, sổ cấp GCN như thành phố Hà Nội, các tỉnh Hà Tây,
Hoà Bình, Vĩnh Phúc, Kiên Giang, Trà Vinh [6].
Trong công tác bồi thường GPMB, giấy chứng nhận QSD đất là căn cứ
để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi thường.
Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt công
tác đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp giấy chứng nhận QSD đất vẫn
chưa hoàn tất. Chính vì vậy mà công tác bồi thường GPMB đã gặp rất nhiều
khó khăn. Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận QSD đất thì
công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB nhanh hơn.
- Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai là có hạn, không gian sử dụng đất đai cũng có hạn. Để tồn tại

đã đạt những kết quả đáng khích lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt
bằng cho việc phát triển các dự án đầu tư. Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính
chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác
bồi thường GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai
cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất
đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường GPMB. Hệ thống văn bản
pháp luật đất đai còn có những nhược điểm như là số lượng nhiều, mức độ phức


9

tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa đồng bộ, chặt chẽ
gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật [6].
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng
đất đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan
trọng. Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai năm 2007 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường cho thấy UBND các cấp đều có ý thức quán triệt việc thực
thi pháp luật về đất đai nhưng nhận thức về các quy định của pháp luật nói
chung còn yếu, ở cấp cơ sở còn rất yếu. Tại nhiều địa phương, đang tồn tại
tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành quy định pháp luật trong giải
quyết các mối quan hệ về đất đai. Cán bộ địa chính, chủ tịch UBND xã nói
chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những
hành vi vi phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn. Đó là nguyên nhân làm
giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như
các nhà đầu tư và đã ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ GPMB [5].
- Yếu tố giá đất và định giá đất
Hiện nay ở nước ta giá cả đất đai dựa trên chuyển nhượng quyền sử
dụng, là tổng hòa giá trị hiện hành địa tô nhiều năm. Một trong những điểm
mới của Luật Đất đai 2003 là các quy định về giá đất. Nếu như trước đây Nhà
nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan hệ đất đai khác nhau

dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Những vấn đề quan trọng, có tính nguyên tắc liên quan đến xác định
giá đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư đã được quy định khá cụ
thể tại Luật đất đai năm 2003. Đặc biệt, việc xác định giá đất được thực hiện
theo nguyên tắc “sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường
trong điều kiện bình thường” (khoản 1 Điều 56). Thực hiện các quy định về
giá đất tại Luật đất đai năm 2003, ngày 16 tháng 11 năm 2004, Chính phủ đã
ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và
khung giá các loại đất.


11

Theo quy định của Luật đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải
sát với giá thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến
hiện nay là giá đất do các địa phương quy định và công bố đều không theo đúng
nguyên tắc đó, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát
sinh khiếu kiện. Thực tế cho thấy, bảng giá đất các địa phương công bố hàng
năm chưa phù hợp với nguyên tắc nêu trên dẫn tới các khiếu kiện của người bị
thu hồi đất và gây ách tắc trong thực hiện bồi thường, GPMB.
- Thị trường Bất động sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sản
ngày càng được hình thành và phát triển. Ngày nay thị trường bất động sản đã
trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của
nền kinh tế quốc dân, nó có những đóng góp vào ổn định xã hội và thúc đẩy
nền kinh tế đất nước trong thời gian qua và trong tương lai.
Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm
thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể
đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời
người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc cho thuê đất đai, nhà cửa mà không

1.1.1.4 Trình tự, thủ tục thu hồi đất, BT, HT và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất
Trình tự, thủ tục TH, BTHT và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất thực
hiện theo quy định tại Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 (Hình 1.1)


13

Xác định và công bố chủ trương thu hồi đất
Chuẩn bị hồ sơ thu hồi đất cho các khu đất bị thu hồi
Lập, thẩm định, xét duyệt phương án bồi thường tổng thể về bồi
thường TĐC
Thông báo về việc thu hồi
đất
Ra Quyết định thu hồi đất

UBND tỉnh ra Quyết định thu hồi tổng thể
UBND cấp huyện tiến hành ra Quyết định thu hồi đất đối với từng thửa đất
Quyết định thu hồi đất phải được gửi đến người có đất bị thu hồi và được niêm yết
tại trụ sở UBND phường, xã nơi có đất bị thu hồi

Giải quyết khiếu nại đối với việc thu hồi đất
Kê khai, kiểm kê xác định nguồn gốc đất đai
- Căn cứ vào khoản 1, 2, 5 của Luật Đất đai
- Căn cứ vào điều 43, 44, 45, 46 và 47 của nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày
25/5/2007
- Căn cứ vào hồ sơ Địa chính qua các thời kì, hồ sơ, bản đồ HTSDĐ tại thời điểm
thu hồi đất và các giấy tờ có liên quan đến QSDĐ
Lập, thẩm định và xét duyệt phương án bồi thường tổng thể và TĐC
Công khai phương án bồi thường hỗ trợ TĐC
Thực hiện chi trả, bồi thường hỗ trợ và bố trí TĐC

Các vùng kinh tế trọng điểm và khu vực có diện tích đất nông nghiệp
thu hồi lớn nhất, chiếm khoảng 50% diện tích đất thu hồi trên toàn quốc.
Những địa phương có diện tích đất thu hồi lớn là Tiền Giang (20.308 ha),
Đồng Nai (19.752 ha), Bình Dương (16.627 ha), Quảng Nam (11.812 ha), Cà
Mau (13.242 ha ), Hà Nội (7.776 ha), Hà Tĩnh (6.391 ha), Vĩnh phúc (5.573
ha). Theo số liệu điều tra của BNNPTNT tại 16 tỉnh trọng điểm về thu hồi đất,
diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi chiếm khoảng 89% và diện tích đất thổ cư
chiếm 11%. Đồng bằng sông Hồng là vùng có diện tích đất bị thu hồi lớn
nhất, chiếm 4,4% tổng diện tích đất nông nghiệp của cả nước, tỷ lệ này ở
Đông Nam Bộ là 2,1%, ở nhiều vùng khác là duới 0,5% [14].
Theo báo cáo của BNNPTNT [14] cho thấy việc thu hồi đất nông
nghiệp trong 5 năm qua đã tác động đến đời sống của trên 627.000 hộ gia
đình với khoảng 950.000 lao động và 2,5 triệu người. Trung bình mỗi ha đất
bị thu hồi


15

ảnh hưởng tới việc làm của trên 10 lao động nông nghiệp. Vùng đồng bằng
sông Hồng có số hộ bị ảnh hưởng do thu hồi đất lớn nhất: khoảng 300 nghìn
hộ; Đông Nam Bộ khoảng 108 nghìn hộ. Mặc dù quá trình thu hồi đất, các địa
phương đã ban hành nhiều chính sách cụ thể đối với người dân bị thu hồi đất về
các vấn đề như bồi thường, hỗ trợ giải quyết việc làm, đào tạo chuyển đổi nghề,
hỗ trợ tái định cư...Tuy nhiên trên thực tế, có tới 67% lao động nông nghiệp vẫn
giữ nguyên nghề cũ sau khi bị thu hồi đất, 13 % chuyển sang nghề mới và
khoảng 20% không có việc làm hoặc có việc làm nhưng không ổn định [14]
Tại thành phố Hồ Chí Minh thì trong vòng năm năm trở lại đây, Thành
phố đã triển khai 412 dự án, diện tích đất đã thu hồi của các hộ dân lên tới
60.203.074 m2; tổng số hộ bị ảnh hưởng là 53.853 hộ, trong đó có 20.014 hộ
bị giải tỏa trắng; tổng dự toán chi phí bồi thường cho các hộ dân khi Nhà