Lời cam đoan.
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi. Những số liệu,
kết quả sử dụng trong luận văn là trung thực xuất phát từ tình hình thực tế của
đơn vị thực tập.
Tác giả luận văn
Nguyễn Thị Thanh Hảo
Mục lục.
MỤC LỤC
Lời cam đoan.
Mục lục.
Danh mục các từ viết tắt.
Danh mục bảng biểu.
L I NÓI UỜ ĐẦ .................................................................................................1
CH NG 1: C S LÝ LU N V HO T NG NH GI B T ƯƠ Ơ Ở Ậ Ề Ạ ĐỘ ĐỊ Á Ấ
NG S N TH CH PĐỘ Ả Ế Ấ ...............................................................................4
1. KH I NI M V S C N THI T C A HO T NG NH GI B TÁ Ệ À Ự Ầ Ế Ủ Ạ ĐỘ ĐỊ Á Ấ
NG S N TH CH P.ĐỘ Ả Ế Ấ ...............................................................................4
1.1. Khái ni m v c i m b t ng s n, th ch p b t ng s n.ệ à đặ đ ể ấ độ ả ế ấ ấ độ ả ..4
1.2. Khái ni m nh giá b t ng s n th ch p.ệ đị ấ độ ả ế ấ .....................................7
1.3. S c n thi t c a th ch p b t ng s n v nh giá b t ng ự ầ ế ủ ế ấ ấ độ ả à đị ấ độ
s n th ch p. ả ế ấ ...............................................................................................8
2. NH NG QUY NH V TH CH P B T NG S N.Ữ ĐỊ Ề Ế Ấ Ấ ĐỘ Ả .......................9
2.1. Phân lo i b t ng s n th ch p.ạ ấ độ ả ế ấ ......................................................9
2.2. Các i u ki n c a b t ng s n th ch p.đ ề ệ ủ ấ độ ả ế ấ ....................................10
2.3. Xác nh giá tr b t ng s n th ch p.đị ị ấ độ ả ế ấ ..........................................11
3. C C C N C V NGUYÊN T C NH GI B S TH CH P.Á Ă Ứ À Ắ ĐỊ Á Đ Ế Ấ ........12
3.1. Các c n c nh giá b t ng s n th ch p.ă ứ đị ấ độ ả ế ấ .................................12
3.2. Các nguyên t c nh giá b t ng s n th ch p.ắ đị ấ độ ả ế ấ ..........................13
4. C C PH NG PH P NH GI B T NG S N TH CH P.Á ƯƠ Á ĐỊ Á Ấ ĐỘ Ả Ế Ấ ......16
4.1. Ph ng pháp so sánh tr c ti p.ươ ự ế ..........................................................17

1. NH H NG PH T TRI N HO T NG NH GI B T NG ĐỊ ƯỚ Á Ể Ạ ĐỘ ĐỊ Á Ấ ĐỘ
S N TH CH P TRONG TH I GIAN T I.Ả Ế Ấ Ờ Ớ ...........................................78
2. M T S GI I PH P PH T TRI N HO T NG NH GI B T Ộ Ố Ả Á Á Ể Ạ ĐỘ ĐỊ Á Ấ
NG S N TH CH P T I C C NG N H NG TH NG M I.ĐỘ Ả Ế Ấ Ạ Á Â À ƯƠ Ạ .......79
2.1. Gi i pháp t phía Nh n c.ả ừ à ướ .............................................................79
2.2. Các gi i pháp t phía các Ngân h ng th ng m i.ả ừ à ươ ạ ........................85
K T LU NẾ Ậ ....................................................................................................90
T I LI U THAM KH OÀ Ệ Ả ............................................................................92
Danh mục các từ viết tắt.
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS : Bất động sản
ACB : Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu
NHTM : Ngân hàng thương mại
NH : Ngân hàng
TECHCOMBANK : Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam
QH : Quy hoạch
TT : Thông tư
CP : Chính phủ
NHNN : Ngân hàng Nhà nước
NĐ : Nghị định
SĐCC : Sổ đỏ chính chủ
HTNH : Hệ thống ngân hàng
CNH- HĐH : Công nghiệp hoá- Hiện đại hoá
Danh mục bảng biểu.
DANH MỤC BẢNG BIỂU
BiÓu 01: n giá xây d ng Ngân h ng Châu.Đơ ự à Á ....................52
BiÓu 02: n giá xây d ng c a Techcombank.Đơ ự ủ ....................53
BiÓu 03:H s phân t ng đ i v i nh mua theo Ngh ệ ố ầ ố ớ à ị
đ nh 61/CP.ị .................................................................................................56
BiÓu 04:Tính giá tr quy n s d ng đ t c a các B S soị ề ử ụ ấ ủ Đ

Nhà nước đưa ra không phù hợp với sự thay đổi nhạy cảm của thị trường gây
cản trở cho hoạt động định giá tài sản thế chấp bằng BĐS của các NH, cũng
1
Lời nói đầu.
như hiệu quả hoạt động của các đơn vị kinh tế có nhu cầu vốn để phát triển
kinh tế.
Trong quá trình thực tập tại NHTM cổ phần Á Châu, được tìm hiểu vệ
hoạt động NH, được sự hướng dẫn tận tình của thầy giáo Tiến sĩ Nguyễn
Minh Hoàng và các thầy cô trong khoa ĐGTS $ KDBDS cùng sự giúo đỡ
của các cán bộ nhân viên phòng thẩm định tài sản khu vực Hà Nội của NH,
em đã mạnh dạn nghiên cứu vấn đề này. Trong luận văn này em xin trình bày
một khía cạnh nhỏ trong kinh doanh tín dụng với đề tài “ Đánh giá hoạt động
định giá BĐS thế chấp tại một số NHTM Việt Nam” nhằm đánh giá hoạt động
định giá bất động sản (BĐS) thế chấp tại một số NHTM đồng thời đua ra một
số giải pháp thúc đẩy hiệu quả hoạt động của một số NHTM.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu hoạt động định giá BĐS thế chấp nhằm các mục tiêu sau:
Hệ thống, khái quát hoá những vấn đề lý luận, cơ sở khoa học về định
giá bất động sản thế chấp.
Đánh giá thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại các
Ngân hàng thương mại.
Đề xuất giải pháp để phát triển hoạt động định giá bất động sản thế
chấp.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu chính của luận văn là những vấn đề liên quan
đến định giá bất động sản thế chấp như: Các loại bất động sản thế chấp,
phương pháp định giá bất động sản thế chấp…
Phạm vi nghiên cứu: Do đây là một lĩnh vực rộng lớn và phức tạp nên
luận văn sẽ tập trung chủ yếu nghiên cứu hoạt động định giá bất động sản thế
chấp tại NHTM cổ phần Á Châu chủ yếu trên địa bàn Hà Nội, bên cạnh đó

nguồn lực để phát triển kinh tế- xã hội của mỗi nước. Để quả lý và sử dụng
hiệu quả nguồn tài nguyên quốc gia người ta đã phân loại theo nhiều tiêu thức
phổ biến là thành hai nhóm: BĐS và động sản.
Ở nước ta theo Điều 174 Bộ Luật Dân Sự năm 2005, quy định BĐS là
tài sản không di dời được, bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà, công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Như vậy BĐS bao gồm hai chủng loại chủ yêú là đất đai và vật kiến
truc đã xây dựng xong với đặc điểm riêng là không di dời được.
Đất đai bao gồm các loại sau: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất ở
khu dân cư nông thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng và đất chưa sủ dụng…Vật
kiến trúc đã xây dựng xong bao gồm: công trình làm nhà ở, công trình thương
nghiệp khách sạn văn phòng, công trình công nghiệp, công trình đặc biệt quốc
phòng an ninh.
- Các loại quyền liên quan:
4
Chương 1: Cơ sở lý luận về hoạt động định giá bất động sản thế chấp.
Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng
hoa lợi từ BĐS mang lại. Trong trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao
quyền sử dụng hoặc do Pháp luật quy định thì cũng có quyền sử dụng.
Quyền định đoạt là quyền của chủ sử hữu chuyển giao quyền sở hữu
BĐS của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu có
quyền bán, trao đổi, tặng, cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các
hình thức định đoạt khác đối với BĐS.
Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu tự mình nắm giữ, quản lý
BĐS thuộc sở hữu của mình. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền
chiếm hữu tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao do Pháp

hình thức đảm bảo khác như cầm cố tài sản
- Tính ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, kể
cả ảnh hưởng về mặt vật lý và kinh tế. Giá trị của một BĐS có thể bị tác động
của BĐS khác. Đặc biệt trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công
trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng
cao giá trị của BĐS trong khu vực đó. Thực tế cho thấy, việc xây dựng công
trình này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của công trình khác là rất phổ
biến.
Việc nghiên cứu đặc điểm BĐS sẽ giúp cho nhân viên thẩm định có cơ
sở để đánh giá hết các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của BĐS và làm cho kết
quả định giá phù hợp với giá trị thị trường và các quy định của pháp luật về
định giá BĐS.
* Thế chấp BĐS
Ngày nay, do sự phát triển của nền kinh tế thị trường, nhu cầu về vốn
của cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp ngày càng tăng; Để đáp ứng nhu cầu về
vốn này họ đã dùng chính tài sản thuộc quyền sở hữu và quyền sử dụng của
mình thế chấp tại các Ngân hàng thương mại (NHTM), tổ chức tín dụng để
vay vốn. Thế chấp BĐS chính là việc bên vay vốn (cá nhân, tổ chức, doanh
nghiệp) dùng tài sản thuộc quyền sở hữu và sử dụng của mình làm tài sản
đảm bảo tiền vay để vay vốn tại các NHTM và tổ chức tín dụng, khi đến thời
6
Chương 1: Cơ sở lý luận về hoạt động định giá bất động sản thế chấp.
hạn phải trả nợ họ sẽ hoàn trả NHTM, tổ chức tín dụng tiền nợ gốc, lãi vay,
tiền phạt lãi quá hạn (nếu có) và các khoản phí (nếu ghi trong hợp đồng tín
dụng). ở nước ta, Luật đất đai 2003 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn
dân”, vì vậy, thực chất của việc thế chấp BĐS tại Việt Nam là thế chấp quyền
sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, tài sản trên đất.
1.2. Khái niệm định giá bất động sản thế chấp.
Định giá là hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật,
tính pháp lý, vừa mang tính xã hội. Hoạt động định giá được hình thành, tồn

việc nhận tiền gửi từ cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp và cho cá nhân, tổ chức,
doanh nghiệp thiếu vốn vay tiền, các Ngân hàng đóng vai trò như một trung
gian tài chính để chuyển vốn từ bên thừa vốn sang bên thiếu vốn, từ đó cung
cấp vốn thêm cho các tổ chức kinh doanh, đẩy nhanh hoạt động sản xuất và
kinh doanh; đồng thời hoạt động trên cũng mang lại lợi nhuận cho các Ngân
hàng thông qua việc thu phí dịch vụ và hưởng lãi chênh lệch.
Hoạt động kinh doanh tiền tệ là hoạt động chứa đựng nhiều rủi ro. Đối
tượng sử dụng vốn của NH có trình độ tổ chức và khả năng quản lý sử dụng
khác nhau vì vậy hiệu quả mang lại cũng khác nhau. Hoạt động kinh doanh
trong điều kiện thị trường cạnh tranh gay gắt như hiện nay không phải đồng
vốn nào cũng có khả năng sinh lời. Vì vậy việc cho vay được đảm bảo bằng
tài sản thế chấp nhất là BĐS là rất cần thiết. Hiện nay thị trường bất động sản
đang dần hình thành và phát triển tất yếu nó sẽ kéo theo các hoạt động giao
dịch như chuyển nhượng, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cho tặng, thừa kế
thế chấp... Sẽ đi vào ổn định theo xu thế ổn định của thị trường. Vậy khi các
hoạt động trong thị trường diễn ra dựa vào sẽ dựa vào chuẩn mực nào để giao
dịch, để giá thị trường phản ánh đúng giá trị của bất động sản. Chắc chắn sẽ có
tác nhân thứ ba đứng giữa các quan hệ đứng giữa các quan hệ giao dịch đó như
một người cầm cân nảy mực đó chính là tác nhân định giá bất động sản. Thật
vậy, khi thay đổi mục đích sử dụng, thay đổi chủ sở hữu khi kiểm kê tài sản định
kỳ... đều cần đến định giá bất động sản. Có thể nói thế cháp BĐS và định giá
BĐS thế chấp là khâu rất cần thiết để NHTM giảm thiểu rủi ro tín dụng, tạo điều
kiện để họ thu hút thêm nguồn vốn từ đó để phát triển, mở rộng sản xuất kinh
doanh, đa dạng hoá các dịch vụ NH, đồng thời còn cung cấp vốn cho các tổ chức
8
Chương 1: Cơ sở lý luận về hoạt động định giá bất động sản thế chấp.
kinh tế, cá nhân đầu tư, phát triển kinh doanh, hỗ trợ các doanh nghiệp góp phần
nâng cao đời sống của nhân dân.
Nhận thấy tầm quan trọng của việc cho vay dùng tài sản thế chấp đặc
biệt là BĐS thế chấp. Nhưng vấn đề là BĐS đô khi đem thế chấp được ghi

Thứ nhất: Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản
gắn liền với nhà ở; công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất.
Thứ hai: Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định
được thế chấp.
Thứ ba: Tàu biển theo quy định của Bộ Luật Hằng Hải Việt Nam, tàu
bay theo quy định của Luật Hàng Không dân dụng Việt Nam trong trường
hợp được thế chấp.
Thứ tư: Tài sản hình thành trong tương lai là BĐS hình thành sau thời
điểm ký kết giao địch thế chấp và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp
như hoa lợi, lợi tức, công trình xây dựng, các BĐS khác mà bên thế chấp có
quyền nhận.
Thứ năm: Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Hiện nay, tại các NHTM có tới 70% tài sản thế chấp là BĐS, còn lại là
các tài sản khác như: máy móc thiết bị, ô tô…Khi thế chấp BĐS thì phải có
đầy đủ giấy tờ về mặt pháp lý đảm bảo BĐS đó là sử dụng hợp pháp như:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (nếu
có tài sản trên đất)… và các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật.
2.2. Các điều kiện của bất động sản thế chấp.
Để đảm bảo an toàn và phòng ngừa rủi ro cho các NH thì BĐS thế chấp
phải thoả mãn các điều kiện sau:
Thứ nhất: BĐS phải thuộc quyền sử dụng (đất) và quyền sở hữu (tài
sản trên đất) của khách hàng vay, phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài
sản trên đất. Đối với quyền sử dụng đất thì phải có giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất và được thế chấp theo quy định của pháp luật về đất đai. Đối với
BĐS mà Nhà nước giao cho doanh nghiệp Nhà nước quản lý, sử dụng, thì
doanh nghiệp được thế chấp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp
Nhà nước và pháp luật có liên quan khác.
10
Chương 1: Cơ sở lý luận về hoạt động định giá bất động sản thế chấp.
Thứ hai: BĐS được phép giao dịch, tức là BĐS đó được pháp luật cho

được Nhà nước cho hộ gia đình, các nhân, tổ chức kinh tế thuê đã trả tiền thuê
đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm.
Thứ ba: Giá trị quyền sử dụng đất thế chấp = Số tiền thuế đất đã trả cho
Nhà nước - Tiền thuê đất đã trả cho thời gian sử dụng, đối với đất được Nhà
nước cho tổ chức kinh tế, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở
nước ngoài thuê.
Thứ tư: Không tính giá trị quyền sử dụng đất đối với đất được Nhà
nước giao cho tổ chức kinh tế mà không thu tiền sử dụng đất, hoặc đất được
Nhà nước cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuê theo hình thức trả
tiền thuê đất hàng năm. Khi người thuê đất được miễn, giảm tiền thuê đất theo
quy định pháp luật, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được tính theo giá
trị thuê đất trước khi được miễn, giảm.
Ngoài ra, khi mà có tài sản trên đất thì giá trị tài sản bảo đảm tiền vay
bằng giá trị quyền sử dụng đất cộng với giá trị tài sản trên đất.
3. CÁC CĂN CỨ VÀ NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP.
3.1. Các căn cứ định giá bất động sản thế chấp.
Hoạt động định giá BĐS thế chấp căn cứ vào các yếu tố sau:
Thứ nhất: Căn cứ vào bản thân các yếu tố của BĐS. Việc định giá BĐS
phải căn cứ vào yếu tố cấu thành giá trị BĐS đó là diện tích mặt bằng, vị trí
không gian, môi trường kinh tế, xã hội, tự nhiên …Căn cứ vào công dụng,
mục đích sử dụng và khai thác BĐS. Căn cứ vào hình thái nhân tạo của BĐS:
Về kết cấu, kiến trúc của BĐS; sự bền chắc của BĐS; tâm lý liên quan đến
bản thân hiện tại của BĐS…
Căn cứ vào yếu tố về vị trí BĐS và mức độ ảnh hưởng của vị trí:Về địa
điểm tồn tại BĐS, xem xét mối quan hệ BĐS này trong tổng thể các BĐS
khác để thấy được vị trí BĐS này so với BĐS khác đóng vai trò như thế
nào…
Thứ hai: Căn cứ vào điều kiện thị trường. Đó là sự cạnh tranh của thị
trường và các yếu tố của nền kinh tế, cung, cầu về BĐS, sự tác động và phát
12

Nguyên tắc phù hợp cho rằng, việc định giá một BĐS phải trên cơ sở
một giá trị sử dụng duy nhất đối với toàn bộ BĐS đó, một BĐS có thể được
sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau và có nhiều loại giá trị khác nhau như
giá trị để ở, giá trị kinh doanh thương mại-dịch vụ, giá trị hiện tại, giá trị tiềm
năng…Trong những mục đích trên thì mục đích sử dụng đất là căn cứ mang
tính pháp lý và giữ vai trò quyết định chi phối mục đích sử dụng của toàn
BĐS, vì vậy khi định giá một BĐS phải căn cứ vào mục đích chính của BĐS
để định giá , không được lẫn lộn với các sử dụng khác nhau và càng không
được lẫn lộn với sử dụng tiềm năng. Ngoài ra, khi định giá phải phù hợp với
mục đích được quy định, phải phù hợp với các yếu tố được giả định và phát
triển trong tương lai ở nơi, vùng có BĐS đó, phải phù hợp với các yếu tố
trong bản thân BĐS đó.
3.2.4. Nguyên tắc thay thế.
Do đặc điểm các BĐS có thể thay thế cho nhau vì thế khi định giá phải
dựa vào các BĐS thay thế này, khi định giá phải căn cứ vào các sản phẩm
tương đồng giống nhau, thay thế cho nhau hoặc sản phẩm không tương đồng,
không giống nhau, hoặc có thể thay thế, phải nắm được các thông tin về giá
cả hay chi phí sản xuất của các tài sản tương tự, gần với thời điểm thẩm định,
làm cơ sở để so sánh và xác định giới hạn cao nhất về giá trị của các tài sản
cần định giá.
3.2.5. Nguyên tắc đánh giá đúng lợi ích mang lại từ bất động sản.
Phần lợi ích mang lại phụ thuộc vào những yếu tố cấu thành nên giá trị
của BĐS vì thế khi định giá phải hết các yếu tố cấu thành. Việc đánh giá các
yếu tố nói trên được thực hiện thông qua hoạt động xem xét, đánh giá mặt giá
trị của từng yếu tố. Lợi ích mang lại đó không chỉ là lợi ích ở hiện tại mà còn
là lợi ích trong tương lai cho nên cần phải dự báo được thu nhập kỳ vọng
trong tương lai, phải quy đổi luồng thu nhập về một giá trị thống nhất. Các
yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ BĐS bao gồm: Lao động;
Vốn; Đất đai; Quản lý.
14

định. Người thẩm định phảI từ chối khi xét thấy không đủ điều kiện thẩm
15
Chương 1: Cơ sở lý luận về hoạt động định giá bất động sản thế chấp.
định hoặc bị chi phối bởi những ràng buộc có thể làm sai lệch kết quả thẩm
định.
- Nguyên tắc khách quan: người thẩm định phảI thẩm định một cách
công bằng, tôn trọng sự thật và không được thành kiến, thiên vị trong việc thu
thập tài liệu, sử dụng tài liệu để thảm định.
- Nguyên tắc bí mật: người thẩm định không được tiết lộ thông tin của
khách hàng mà mình biết trong quá trình thẩm định, kết quả thâmr định cho
cá nhân, đơn vị không liên quan.
- Nguyên tắc thận trọng: người thẩm định phảI cân nhắc đầy đủ, thận
trọng các thông tin thu thập được khi đè xuất ý kiến chính thức.
4. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP.
Lý luận về định giá BĐS là một một vấn đè mới đối với nhiều nước
hiện nay. Trên thực tế khi xác định giá rị BĐS người ta thiếu những căn cứ
vững chắc và rõ ràng để có thể cho kết quả chính xác một cách tuyệt đối. Kết
quả thẩm định luôn chứa đựng sự ảnh hưởng của yếu tố chủ quan- đó là một
yếu ố hết sức nhạy cảm. Trong nhiều trường hợp, thẩm định viên phảI đưa ra
kết quả thẩm định dựa trên sự quyết đoán- đó thực sự là việc làm mang đầy
tính nghệ thuật. Như vậy định giá là một hoạt động chuyên môn vừa mang
tính kinh tế - kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, là một khoa học-
nghệ thuật về ước tính giá trị BĐS. Có 4 phương pháp định giá BĐS đó là:
- Phương pháp so sánh trực tiếp.
- Phương pháp chi phí.
- Phương pháp đầu tư hay phương pháp vốn hoá.
- Phương pháp thặng dư hay phương pháp giá trị còn lại.
Trong 4 phương pháp trên thì có 3 phương pháp được áp dụng trong
định giá BĐS thế chấp đó là: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi
phí và phương pháp đầu tư.

Chương 1: Cơ sở lý luận về hoạt động định giá bất động sản thế chấp.
xây dựng có liên quan, đặc điểm về vị trí hay địa điểm, tình trạng pháp lý,
thời điểm giao dịch, các điều khoản và điều kiện của giao dịch.
- Bước 2: Tiến hành kiểm tra và phân tích các bất động sản có thể so
sánh được để xác địng giá trị của chúng và bảo đảm rằng các bất động sản này
có thể so sánh được với bất động sản mục tiêu đồng thời phát hiện những
thông tin cần bổ sung về thị trường. Để thực hiện tốt bước này khi kiểm tra và
phân tích các bất động sản chứng cứ phải làm rõ: nguồn gốc, đặc điểm và tính
chất của giao dịch.
- Bước 3: Lựa chọn một số bất động sản có thể so sánh được thích hợp
nhất để tiến hành phân tích. Theo kinh nghiệm, thường lấy từ 3 đến 6 bất
động sản để so sánh. Lựa chọn phải đáp ứng 2 yêu cầu: các bất động sản này
ở trong cùng một khu cực hoặc ở khu vực lân cận với bất động sản cần định
giá; để giảm bớt các định kiến và chủ quan trọng việc định giá người định giá
nên sử dụng các số liệu thống kê, những số liệu đã được lưu trữ một cách
chính thống để tiến hành phân tích.
- Bước 4: Xác định những yếu tố khác nhau giữa bất động sản mục tiêu
và bất động sản chứng cớ. Đồng thời, dựa trên các yếu tố khác, tiến hành điều
chỉnh giá của các bất động sản. Cách điều chỉnh thông dụng là lấy bất động
sản mục tiêu làm chuẩn, thực hiện việc điều chỉnh đối với bất động sản chứng
cớ. Nếu bất động sản chứng cớ có các yếu tố được đánh giá là tốt hơn bất
động sản mục tiêu thì điều chỉnh giảm giá trị giao dịch của bất động sản
chứng cớ xuống và ngược lại. Có thể vận dụng một trong hai cách điều chỉnh
là: Điều chỉnh số tiền tính gộp hoặc điều chỉnh phần trăm trên cơ sở cộng trừ
đơn giản.
- Bước 5: Ước tính giá trị bất động sản mục tiêu trên cơ sở giá của bất
động sản đã điều chỉnh.
18
Chương 1: Cơ sở lý luận về hoạt động định giá bất động sản thế chấp.
Các bước cho phép người định giá thu thập và tập hợp khá đầy đủ về