ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NGUYỄN NGỌC BÌNH
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI
HUYỆN HẠ HÒA – TỈNH PHÚ THỌ GIAI ĐOẠN 2011 - 2014
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
: Chính quy
Chuyên ngành
: Địa chính môi trường
Khoa
: Quản lý tài nguyên
Khóa học
: 2011 - 2015
THÁI NGUYÊN – 2015
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
THÁI NGUYÊN – 2015
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
NGUYỄN NGỌC BÌNH
Tên đề tài:
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI
HUYỆN HẠ HÒA – TỈNH PHÚ THỌ GIAI ĐOẠN 2011 - 2014
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC
Hệ đào tạo
: Chính quy
Chuyên ngành
: Địa chính môi trường
Khoa
: Quản lý tài nguyên
Lớp
: K43 - ĐCMT - N02
Khóa học
iii
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
BTC:
Bộ tài chính
BTNMT:
Bộ Tài nguyên Môi trường
BTP:
Bộ tư pháp
CMND:
Chứng minh nhân dân
NĐ-CP:
Nghị định chính phủ
QSD:
Quyền sử dụng
TN&MT :
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài..............................................................................5
2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài ..........................................................................6
2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất...........................................................6
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ..................................................6
2.2.2. Một số quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất ............................10
2.2.3. Những quy định về trình tự, thủ tục, chuyển quyền sử dụng đất ............12
PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....17
3.1.Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................17
3.1.1.Đối tượng nghiên cứu ...............................................................................17
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................17
3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành .....................................................................17
3.3. Nội dung nghiên cứu ......................................................................................17
3.3.1. Đánh giá cơ bản về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội trên địa bàn huyện
Hạ Hòa – tỉnh Phú Thọ. .....................................................................................17
3.3.2 Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn huyện Hạ Hòa –
tỉnh Phú Thọ.......................................................................................................17
3.3.3. Đánh giá kết quả công tác chuyển QSD đất theo 8 hình thức chuyển
quyền. .................................................................................................................17
3.3.4. Đánh giá sự hiểu biết của người dân trên địa bàn huyện Hạ Hòa về
chuyển QSD đất theo số liệu điều tra. ...............................................................17
v
3.3.5. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển QSD đất và
nguyên nhân, giải pháp khắc phục. ....................................................................17
3.4. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................17
3.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu ....................................................17
3.4.2. Phương pháp tổng hợp, phân tích, xử lý số liệu ......................................18
PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ......................................................................19
4.4.1. Đánh giá sự hiểu biết của người dân huyện Hạ Hòa về những quy định
chung của chuyển quyền sử dụng đất ................................................................38
4.4.2. Đánh giá sự hiểu biết của người dân huyện Hạ Hòa về các hình thức
chuyển quyền sử dụng đất .................................................................................40
4.4.3. Tổng hợp sự hiểu biết của người dân huyện Hạ Hòa về các hình thức
chuyển QSD đất .................................................................................................53
4.5. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và biện pháp khắc phục để đẩy mạnh
công tác chuyển QSD đất ......................................................................................55
4.5.1. Thuận lợi ..................................................................................................55
4.5.2.Khó khăn ...................................................................................................55
4.5.3.Đề xuất giải pháp khắc phục. ....................................................................56
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................57
5.1. Kết Luận .........................................................................................................57
5.2. Kiến Nghị .......................................................................................................58
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................59
i
LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là một trong những giai đoạn quan trọng trong quá trình
đào tạo sinh viên của nhà trường. Đây là khoảng thời gian sinh viên được tiếp cận
thực tế, đồng thời củng cố những kiến thức đã được học trong nhà trường.
Được sự giúp đỡ của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm và Ban chủ
nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài "Đánh giá công tác
chuyển quyền sử dụng đất tại Huyện Hạ Hòa – Tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2011 2014". Trong quá trình thực tập em đã nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình của các thầy, cô
giáo, các bạn lớp 43B-ĐCMT, các cô chú và các anh chị Văn phòng đăng ký QSD đất,
Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Hạ Hòa.
Em xin trân trọng gửi lời cảm ơn tới Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm
Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên
Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản Lý Tài Nguyên, dưới sự hướng
dẫn của TS. Vũ Thị Quý em tiến hành nghiên cứu đề tài : "Đánh giá công tác chuyển
quyền sử dụng đất tại Huyện Hạ Hòa – Tỉnh Phú Thọ giai đoạn 2011 - 2014".
1.2. Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn Huyện Hạ Hòa –
Tỉnh Phú Thọ giai đoạn từ năm 2011 đến năm 2014 theo 8 hình thức chuyển quyền
được quy định trong Luất đất đai 2003 và 2013, nhằm xác định được những kết quả
đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại
huyện. Qua đó đề xuất những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác
quản lý nhà nước về đất đai, và khắc phục những tồn tại đó.
1.3. Yêu cầu của đề tài
- Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội trên địa bàn huyện Hạ
Hòa – tỉnh Phú Thọ.
- Đánh giá được tình hình sử dụng đất của huyện Hạ Hòa – tỉnh Phú Thọ.
- Đánh giá được kết quả chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn từ năm 2011
đến năm 2014 của huyện Hạ Hòa – tỉnh Phú Thọ.
- Đánh giá được sự hiểu biết của người dân địa phương về chuyển quyền sử
dụng đất.
3
- Đánh giá được những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển quyền sử
dụng đất và đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả trong công tác chuyển
quyền sử dụng đất tại địa bàn huyện Hạ Hòa – tỉnh Phú Thọ
1.4. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa học tập: Trong quá trình học tập và nghiên cứu khoa học đã giúp sinh
viên vận dụng được những kiến thức đã học vào trong thực tế. Ngoài ra còn tạo cho
sinh viên tính chủ động , sáng tạo, làm quen với môi trường làm việc sau khi ra trường.
- Ý nghĩa thực tiễn: Việc đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất sẽ
giúp sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý nhà nước về đất đai tại cơ sở, từ đó
Bộ Tư pháp – Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng
thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất.
5
- Thông tư 01/2005/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc
hướng dẫn thưc hiện một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày
29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.
- Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về
việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
- Quyết định 12/2014/QĐ-UBND quy định một số nội dung về quản lý SDĐ
trên địa bàn tỉnh Phú Thọ.
2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài
Việc chuyển QSD đất là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai.
Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do
chuyển QSD đất. Bản chất của chuyển QSD đất là chuyển đổi hay nói cách khác là
thay đổi chủ sử dụng đất. Trước khi Luật Đất đai 1987 ra đời, ở Việt Nam tồn tại 3
hình thức sở hữu về đất đai (sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể và sở hữu nhà nước) thì
chuyển quyền là hành vi tự phát, cơ quan quản lí đất đai các cấp không quan tâm.
Khi Hiến pháp 1992 ra đời, đất đai được thừa nhận là một loại hàng hoá đặc biệt, có
nghĩa là QSD đất có giá trị và được tham gia vào thị trường hàng hoá thông qua vật
ngang giá là đồng tiền. Cụ thể hoá Hiến pháp 1992, khắc phục những hạn chế của
Luật Đất đai 1987, ngày 14/07/1993 Quốc hội khoá IX thông qua Luật Đất đai
1993. Theo luật mới người sử dụng đất có thể tham gia 5 hình thức chuyển QSD
đất: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp QSD đất.
Tuy Luật Đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của Hiến pháp
1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung 2 lần (vào năm 1998 và năm
2001) cho phù hợp; sau 10 năm thực hiện đã thu được nhiều kết quả đáng kể, đã
góp phần to lớn vào công tác quản lí đất đai của Nhà nước trong thời kì đổi mới,
thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Xong, trong quá trình thực hiện Luật Đất
2.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Luật đất đai năm 2003 quy định có 8 hình thức chuyển QSD đất đó là
chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, cho thuê hoặc cho thuê lại QSD
đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị sử dụng đất. Luật đất đai sửa đổi
2013 cũng quy định có 8 hình thức chuyển QSD đất nhưng có một số thay đổi so
với luật đất đai 2003 đó là bỏ hình thức bảo lãnh bằng giá trị QSD đất và tách
cho thuê hoặc cho thuê lại QSD đất thành 2 hình thức riêng là cho thuê QSD đất
và cho thuê lại QSD đất.
7
2.2.1.1.Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất
Quyền chuyển đổi QSD đất là quyền mà người sử dụng đất được tự động
chuyển đổi đất đai cho nhau, thực chất của hoạt động đổi đất cho nhau là bao hàm
việc “ đổi đất lấy đất ” giữa các chủ thể sử dụng đất nhằm mục đích chủ yếu là tổ
chức lại sản xuất cho phù hợp với tình hình của các hộ gia đình sản xuất nông
nghiệp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai như hiện nay (Nguyễn
Khắc Thái Sơn, 2007) [8]
Việc chuyển đổi QSD đất nông nghiệp chỉ được thực hiện giữa các hộ gia
đình, cá nhân trong cùng một xã, phường, thị trấn theo khoản 2 điều 113 của Luật
Đất đai 2003 và điều 99 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP.
Ngoài ra, theo điều 102 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP quy định hộ gia
đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp do được Nhà nước giao đất hoặc do chuyển
đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho QSD đất hợp pháp từ người
khác thì được chuyển đổi đất nông nghiệp đó cho hộ gia đình, cá nhân khác trong
cùng một xã, phường, thị trấn để thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp; Hộ gia đình,
cá nhân chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp theo chủ trương chung về “dồn điền đổi
thửa” thì không phải nộp thuế thu nhập từ việc chuyển quyền SDĐ, lệ phí trước bạ,
lệ phí địa chính.
Trình tự thủ tục của chuyển đổi quyền SDĐ được quy định tại điều 126 của
gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê.
Trong Luật đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người SDĐ thuê
lại của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật đất đai 2003 thì
không cấm việc cho thuê lại (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007) [8].
2.2.1.5.Quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế QSD đất là việc người sử dụng đất khi chết đi để lại QSD đất của
mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Quyền thừa kế QSD đất được quy định chủ yếu trong Bộ luật Dân sự.
Tại khoản 5 điều 113 của Luật đất đai 2003 và điều 99 của Nghị định
181/2004/NĐ-CP quy định quyền thừa kế QSD đất như sau:
1. Cá nhân có quyền để thừa kế QSD đất của mình theo di chúc hoặc
theo pháp luật.
ii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất của huyện Hạ Hòa năm 2014 ..............................30
Bảng 4.2: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Hạ Hòa giai đoạn
2011 – 2014 .............................................................................................32
Bảng 4.3: Kết quả tặng cho QSD đất tại huyện Hạ Hòa giai đoạn 2011 – 2014 ......34
Bảng 4.4: Kết quả thừa kế QSD đất tại huyện Hạ Hòa giai đoạn 20011 – 2014 ......35
Bảng 4.5: Kết quả thế chấp bằng giá trị QSD đất tại Huyện Hạ Hòa giai đoạn 2011 - 2014...... 36
Bảng 4.6: Sự hiểu biết của người dân huyện Hạ Hòa về những quy định chung của
chuyển QSD đất .......................................................................................38
Bảng 4.7: Sự hiểu biết của người dân huyện Hạ Hòa về chuyển đổi quyền sử dụng đất .........40
Bảng 4.8: Sự hiểu biết của người dân huyện Hạ Hòa về chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ...................................................................................................42
Bảng 4.9: Sự hiểu biết của người dân huyện Hạ Hòa về cho thuê, cho thuê lại QSD đất .. 44
Bảng 4.10: Sự hiểu biết của người dân huyện Hạ Hòa về tặng cho QSD đất ..........46
c, d, đ và e khoản 3 điều 119; điểm b khoản 1, điểm b và c khoản 2 điều 120 của
Luật này khi có các điều kiện sau đây:
a/ Có giấy chứng nhận QSD đất;
b/ Đất không có tranh chấp;
c/ QSD đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d/ Trong thời hạn sử dụng đất.
2.2.2.2. Thời điểm được thực hiện các quyền sử dụng đất
11
Thời điểm mà người sử dụng đất được thực hiện các quyền của mình cũng
được quy định tại Điều 98 Nghị định 181/2004/NĐ-CP [5] như sau:
1. Thời điểm người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSD đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng
QSD đất theo quy định của pháp luật về đất đai đối với đất do Nhà nước giao có thu
tiền sử dụng đất, cho thuê, cho phép chuyển mục đích sử dụng phải nộp tiền sử
dụng đất được quy định như sau:
- Trường hợp người sử dụng đất không được phép chậm thực hiện nghĩa vụ
tài chính hoặc không được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì chỉ được thực hiện các
quyền của người sử dụng đất kể từ khi thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy
định của pháp luật.
- Trường hợp người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết
định cho chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cho ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì được
thực hiện các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định đó.
- Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính
hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật thì được thực hiện
các quyền của người sử dụng đất kể từ khi có quyết định giao đất, cho phép chuyển
mục đích su đất, ký hợp đồng thuê đất.
2. Thời điểm hộ gia đình, cá nhân được thực hiện các quyền chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho QSD đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
a) Các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp tự thoả thuận với nhau
bằng văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; nộp văn bản thoả
thuận kèm theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ
về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai
(nếu có);
b) Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập phương án chuyển đổi quyền sử
dụng đất nông nghiệp chung cho toàn xã, phường, thị trấn (bao gồm cả tiến độ thời
gian thực hiện chuyển đổi) và gửi phương án đến Phòng Tài nguyên và Môi trường;
c) Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra phương án và chỉ
đạo Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc để chuẩn bị hồ sơ địa chính;
d) Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm làm trích lục bản đồ
địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất đối với nơi chưa có bản đồ địa chính, trích
sao hồ sơ địa chính và gửi đến Phòng Tài nguyên và Môi trường;
13
đ) Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và
trình Uỷ ban nhân dân cùng cấp quyết định;
e) Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có trách nhiệm
xem xét, ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các thửa đất chuyển đổi và
gửi cho Phòng Tài nguyên và Môi trường.
2. Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp giữa hai hộ gia đình, cá
nhân được thực hiện như sau [5]:
a) Hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu chuyển đổi quyền sử dụng đất nông
nghiệp nộp một (01) bộ hồ sơ gồm hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất, giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất
quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có);
b) Trong thời hạn không quá hai (02) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ
sơ hợp lệ, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm gửi hồ sơ cho Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trường;
BTP:
Bộ tư pháp
CMND:
Chứng minh nhân dân
NĐ-CP:
Nghị định chính phủ
QSD:
Quyền sử dụng
TN&MT :
Tài nguyên và Môi trường
TT:
Thông tư
TTHT:
Thủ tục hành chính
TTLT:
sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, làm
trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa
vụ tài chính (nếu có); chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực
hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp
mới giấy chứng nhận;
b) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được
thông báo nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Uỷ ban
16
nhân dân xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm thông báo cho bên được tặng cho
quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính;
c) Trong thời hạn không quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày bên được tặng
cho thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
hoặc Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn có trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.
2.2.3.6. Trình tự, thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất
1. Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày ký kết hợp
đồng tín dụng, các bên tham gia thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất phải
nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:
a) Hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền
sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai (nếu có).
2. Trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ
sơ hợp lệ, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện đăng ký thế chấp, đăng
ký bảo lãnh vào hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã
cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường
hợp phải cấp mới giấy chứng nhận.
Copyright: Tài liệu đại học ©