NHỮNG LÝ LUẬN TỔNG QUAN VỀ TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI

1.1. TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI: KHÁI NIỆM, PHÂN LOẠI, ĐẶC ĐIỂM

1.1.1. Khái niệm tranh chấp đất đai
Trong bất kỳ xã hội nào, đất đai luôn có vai trò và vị trí quan trọng
đối với con người, góp phần quyết định sự phát triển phồn vinh của mỗi
quốc gia. Cùng với sự phát triển của sản xuất và đời sống, nhu cầu sử dụng
đất của con người ngày càng phong phú và đa dạng hơn. Xuất phát từ lợi ích
của các giai tầng trong xã hội và dựa trên đòi hỏi của công cuộc xây dựng và
phát triển đất nước, Nhà nước sử dụng pháp luật để điều chỉnh các quan hệ
đất đai nhằm tạo lập một môi trường pháp lý lành mạnh cho hoạt động khai
thác và sử dụng đất hợp lý và có hiệu quả. Đồng thời, tạo cơ sở pháp lý vững
chắc để giải quyết dứt điểm và có hiệu quả những tranh chấp đất đai nảy
sinh.
Tranh chấp đất đai là một hiện tượng xã hội xảy ra trong bất kỳ hình
thái kinh tế - xã hội nào. Trong xã hội tồn tại lợi ích giai cấp đối kháng thì
tranh chấp đất đai mang màu sắc chính trị, đất đai luôn là đối tượng tranh
chấp giữa giai cấp bóc lột và giai cấp bị bóc lột. Việc giải quyết triệt để các
tranh chấp đất đai ở các xã hội phải được thực hiện bằng một cuộc cách
mạng xã hội. Ở xã hội không tồn tại mâu thuẫn về lợi ích giai cấp đối kháng,
tranh chấp đất thường là mâu thuẫn về lợi ích kinh tế, quyền và nghĩa vụ của
các bên. Việc giải quyết tranh chấp đất đai do các bên tự tiến hành thông qua
con đường thương lượng, hòa giải hoặc do các cơ quan nhà nước có thẩm
quyền thực hiện dựa trên việc áp dụng các quy định của pháp luật.
Tranh chấp đất đai, hiểu theo nghĩa rộng là biểu hiện sự mâu thuẫn,
bất đồng trong việc xác định quyền quản lý, quyền chiếm hữu, quyền sử


dụng đối với đất đai, phát sinh trực tiếp hoặc gián tiếp trong lĩnh vực quản lý

thời gian một bên cảm thấy quyền lợi bị thiệt thòi nên phát sinh tranh chấp,
mặc dù vào thời điểm chuyển đổi hai bên đều đã nhất trí về các điều kiện để
chuyển đổi quyền sử dụng đất.
- Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Dạng tranh chấp này xảy ra khá phổ biến, việc phát sinh thường là do
một bên hoặc cả hai bên thực hiện không đúng giao kết như không trả tiền
hoặc không giao đất, cũng có trường hợp do bị lừa dối hoặc sau khi ký kết
hợp đồng thấy bị hớ trong điều khoản thỏa thuận về giá cả nên rút lại không
thực hiện hợp đồng. Nhiều trường hợp nội dung hợp đồng không đề cập rõ
ràng về mục đích của hợp đồng, không xác định cụ thể bên bán hay bên mua
có nghĩa đóng thuế chuyển quyền sử dụng đất, làm thủ tục... đây cũng là
nguyên nhân dẫn đến tranh chấp.
- Tranh chấp hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất:
Việc phát sinh dạng tranh chấp này là do một bên hoặc cả hai bên vi
phạm các điều khoản của hợp đồng như:
+ Hết thời hạn thuê đất nhưng không chịu trả lại đất cho bên cho
thuê;
+ Không trả tiền thuê đất;
+ Sử dụng đất không đúng mục đích khi thuê;
+ Đòi lại đất trước thời hạn hợp đồng.
- Tranh chấp hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất:
Dạng tranh chấp này thường phát sinh sau khi thời hạn thực hiện nghĩa
vụ đã hết, nhưng bên vay đã không thực hiện nghĩa vụ trả nợ đã cam kết.
- Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất:


Dạng tranh chấp này thường xảy ra do các nguyên nhân chủ yếu sau:
+ Người có quyền sử dụng đất chết không để lại di chúc và những
người thừa kế theo pháp luật không thỏa thuận được với nhau về việc phân
chia di sản thừa kế hoặc không hiểu biết về các quy định của pháp luật thừa

quyền quản lý và quyền sử dụng đất mà không phải là chủ thể của quyền sở
hữu đất đai. Quyền sử dụng đất của các chủ thể được xác lập dựa trên quyết
định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước hoặc được Nhà nước cho phép nhận
chuyển nhượng từ các chủ thể khác hoặc được Nhà nước thừa nhận quyền sử
dụng đất hợp pháp đối với diện tích đất đang sử dụng. Như vậy, chủ thể của
tranh chấp đất đai là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tham gia với tư cách là
người quản lý hoặc người sử dụng đất.
Thứ hai, nội dung của tranh chấp đất đai rất đa dạng và phức tạp.
Hoạt động quản lý và sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường diễn ra rất đa
dạng, phong phú với việc sử dụng đất vào nhiều mục đích khác nhau, với
diện tích, nhu cầu sử dụng khác nhau. Trong nền kinh tế thị trường, việc
quản lý và sử dụng đất không đơn thuần chỉ là việc quản lý và sử dụng một
tư liệu sản xuất. Đất đai đã trở thành một loại hàng hóa đặc biệt, có giá trị
thương mại, giá đất lại biến động theo quy luật cung cầu trên thị trường, nên
việc quản lý và sử dụng nó không đơn thuần chỉ là việc khai thác giá trị sử
dụng mà còn bao gồm cả giá trị sinh lời của đất (thông qua các hành vi kinh
doanh quyền sử dụng đất). Tất nhiên, khi nội dung quản lý và sử dụng đất
phong phú và phức tạp hơn thì những mâu thuẫn, bất đồng xung quanh việc
quản lý và sử dụng đất đai cũng trở nên gay gắt và trầm trọng hơn.
Thứ ba, tranh chấp đất đai phát sinh gây hậu quả xấu về nhiều mặt
như: Có thể gây mất ổn định về chính trị, phá vỡ mối quan hệ xã hội, làm
mất đoàn kết trong nội bộ nhân dân, phá vỡ trật tự quản lý đất đai, gây đình


trệ sản xuất, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích không những của bản thân các
bên tranh chấp mà còn gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước và xã hội.
Thứ tư, đối tượng của tranh chấp đất đai là quyền quản lý và quyền
sử dụng đất. Đất đai là loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở hữu của
các bên tranh chấp mà thuộc quyền sở hữu của Nhà nước.
1.2. NGUYÊN NHÂN TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI

có hiệu quả.
Từ khi nhà, đất trở nên có giá trị cao đã tác động đến tâm lý của
nhiều người dẫn đến tình trạng tranh chấp, đòi lại nhà, đất mà trước đó đã
bán, cho thuê, cho mượn, đã bị tịch thu hoặc giao cho người khác sử dụng
hoặc khi thực hiện một số chính sách về đất đai ở các giai đoạn trước đây mà
không có các văn bản xác định việc sử dụng đất ổn định của họ.
1.2.2. Nguyên nhân chủ quan
1.2.2.1. Về cơ chế quản lý đất đai
Trong thời gian qua, công tác quản lý nhà nước về đất đai còn bị buông
lỏng, nhiều sơ hở, có khi phạm sai lầm, giải quyết tùy tiện, sai pháp luật
Trong cơ chế quản lý tập trung, kế hoạch hóa cao độ, Nhà nước phân
công, phân cấp cho quá nhiều ngành, dẫn đến việc quản lý đất đai thiếu chặt
chẽ, nhiều sơ hở. Có thời kỳ mỗi loại đất do một ngành quản lý dẫn đến việc
tranh chấp về đất thuộc quyền quản lý của nhiều ngành khác nhau.
Trong cơ chế thị trường, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo
quy hoạch chung, có sự phân công, phân cấp trách nhiệm quản lý đất đai khá
rõ. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn còn tồn tại nhiều sai phạm, non kém về trình
độ quản lý của đội ngũ cán bộ làm công tác quản lý đất đai. Điều này góp
phần làm xuất hiện nhiều tranh chấp đất đai phức tạp, khó giải quyết. Cụ thể:


- Hồ sơ địa chính chưa hoàn chỉnh, đồng bộ, nên thiếu căn cứ pháp lý
và thực tế để xác định quyền sử dụng và quản lý đất đai của tổ chức, cá
nhân, đặc biệt là ở những vùng mà quan hệ đất đai phức tạp và có nhiều biến
động. Trong nhiều trường hợp, việc tranh chấp đất đai lại bắt nguồn từ
những tài liệu lịch sử của chế độ cũ để lại. Hơn nữa, việc giao đất lại không
được tiến hành theo một quy trình chặt chẽ, nên hồ sơ đất đai không đồng bộ
và bị thất lạc.
- Quy hoạch sử dụng đất đai chưa đi vào nề nếp, nên nhiều trường
hợp sử dụng đất không hợp lý khó bị phát hiện. Khi phát hiện thì lại không

chúng cốt cán đấu tranh với mọi biểu hiện tiêu cực, mà trái lại, để quần
chúng bị bọn xấu lôi kéo. Tổ chức Đảng và chính quyền trở thành người bị
động, phải chạy theo giải quyết những vụ việc đã xảy ra hoặc xử lý những
hậu quả nặng nề.
1.2.2.4. Về đường lối chính sách, pháp luật về đất đai
Chính sách đất đai và các chính sách khác có liên quan đến đất đai chưa
đồng bộ, có mặt không rõ ràng và đang còn biến động. Thực tế áp dụng các
chính sách đất đai còn tùy tiện dẫn đến tình trạng: Người có khả năng sản
xuất nông nghiệp thì thiếu ruộng đất, ngược lại, người có ruộng lại không có
khả năng hoặc nhu cầu sản xuất, để đất đai hoang hóa hoặc sử dụng đất kém
hiệu quả. Tình trạng người nông dân phải ra các đô thị bán sức lao động, gây
mất ổn định cơ cấu lao động sản xuất cũng có nguyên nhân từ việc thiếu đất để
sản xuất.
Thực tiễn đã chứng minh những sai lầm trong phong trào hợp tác hóa
nông nghiệp như nóng vội, gò ép, đưa quy mô hợp tác xã (HTX) nhỏ lên quy
mô HTX lớn không phù hợp với trình độ năng lực quản lý của đội ngũ cán
bộ, đặc biệt là đội ngũ cán bộ cơ sở đã dẫn đến hậu quả là đất đai sử dụng
bừa bãi, lãng phí và kém hiệu quả.


Cùng với việc đổi mới cơ chế quản lý trong nông nghiệp được đổi
mới, người sử dụng đất có nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao, đòi hỏi phải
có một diện tích đất nhất định để sản xuất. Do đó đã xuất hiện tư tưởng đòi lại
đất để sản xuất. Chính sách đất đai chưa phù hợp, chậm đổi mới đã tạo cơ sở
cho việc lấn chiếm đất đai diễn ra khá phổ biến, song chưa được giải quyết và
xử lý kịp thời.
Bên cạnh đó, việc Nhà nước chia, tách, nhập hoặc thành lập mới
những đơn vị hành chính trong những năm gần đây dẫn đến việc phân địa
giới hành chính không rõ ràng, cụ thể làm cho tình hình tranh chấp đất đai
ngày càng phức tạp và gay gắt hơn.

pháp luật, nhằm giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên, khôi phục lại
quyền lợi cho bên bị xâm hại. Đồng thời xử lý đối với các hành vi vi phạm
pháp luật đất đai.
Như vậy, giải quyết tranh chấp đất đai là việc vận dụng đúng đắn các
quy định của pháp luật để bảo vệ tốt nhất các quyền và lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất.
1.3.2. Các nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai
Trong nền kinh tế thị trường với sự tham gia của nhiều thành phần
kinh tế, quan hệ pháp luật đất đai đã trở nên đa dạng, phức tạp kéo theo các
tranh chấp đất đai phát sinh cũng đa dạng, phức tạp và gay gắt. Vì vậy, việc
giải quyết tranh chấp đất đai phải đáp ứng được những yêu cầu nhất định mà
thực tế đã đặt ra. Muốn đáp ứng được các yêu cầu đó, thì việc giải quyết
tranh chấp đất đai phải quán triệt các nguyên tắc sau đây:
1.3.2.1. Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
thống nhất quản lý
Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng định: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước thống nhất quản lý". Cụ thể hóa Hiến pháp 1992, Luật Đất đai


2003 đã quy định: "Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã giao cho
người khác sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách đất đai của Nhà
nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa
miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội Chủ nghĩa Việt Nam".
Điều đó khẳng định toàn bộ đất đai trên lãnh thổ Việt Nam đều thuộc quyền
sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Các tổ chức, hộ gia đình
và cá nhân chỉ là những người được Nhà nước giao đất cho sử dụng chứ
không có quyền sở hữu đối với đất đai. Do đó, đối tượng của mọi tranh chấp
đất đai phát sinh chỉ là quyền quản lý và quyền sử dụng đất chứ không phải
là quyền sở hữu đối với đất đai. Vì vậy, khi giải quyết các tranh chấp đất đai,
phải tôn trọng và bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước

theo chủ trương của Đảng: "Ai giỏi nghề gì, làm nghề ấy".
1.3.2.4. Nguyên tắc đảm bảo pháp chế xã hội chủ nghĩa
Khi giải quyết tranh chấp đất đai phải chú ý và tuân thủ các nguyên
tắc, trình tự, thủ tục, thẩm quyền mà pháp luật đã quy định. Phát hiện và giải
quyết kịp thời các vi phạm pháp luật về đất đai, tránh tình trạng để tranh
chấp đất đai kéo dài, làm ảnh hưởng tới tâm lý và lợi ích của người dân.
1.4. KHÁI QUÁT VỀ PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT
ĐAI

Hệ thống các văn bản pháp luật về đất đai được ban hành từ sau khi
thành lập Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa (năm 1945) tới nay được
coi là một hệ thống rất phức tạp, trải qua nhiều giai đoạn lịch sử và có nhiều
chính sách khác nhau được áp dụng ở cả hai miền Nam Bắc.
Pháp luật đất đai của nước ta có những đặc điểm chủ yếu như sau:
Thứ nhất, pháp luật về đất đai phát triển gắn liền với các giai đoạn
lịch sử phát triển của Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, thể
hiện tập trung nhất đường lối của Đảng Cộng sản Việt Nam về cách mạng


ruộng đất ở nước ta. Pháp luật về đất đai phát triển và ngày càng hoàn thiện
trở thành một hệ thống tương đối hoàn chỉnh, một bộ phận của hệ thống
pháp luật Việt Nam. Từ những văn bản đơn hành hiệu lực chưa cao (Sắc
lệnh, Nghị định, Quyết định, Thông tư…), đã ra đời văn bản luật hình thức
cao nhất có hiệu lực cao điều chỉnh các quan hệ đất đai ở nước ta, đó là Luật
Đất đai.
Thứ hai, sự hình thành và phát triển của hệ thống các văn bản pháp
luật về đất đai là một quá trình lâu dài, thể hiện ở cả hai mặt: số lượng và
chất lượng, gắn liền với lịch sử hình thành và phát triển của hệ thống pháp
luật Việt Nam. Hệ thống pháp luật đất đai nói chung và pháp luật về giải
quyết tranh chấp đất đai nói riêng đã được xây dựng và từng bước hoàn

đồng bào các địa phương khác đến sản xuất và khai hoang xây dựng vùng
kinh tế mới. Ngoài ra, còn tồn tại các tranh chấp giữa đất trồng lúa với đất
nuôi tôm; giữa đất trồng cao su với đất trồng cây tiêu, cà phê, cây điều, đất
hương hỏa, đất thổ cư…
Đối với nhà ở, các tranh chấp phát sinh trong giai đoạn này thường
liên quan đến nhà cải tạo, nhà vắng chủ, đòi lại nhà cho thuê trước ngày
1/7/1991 (là ngày Pháp lệnh về nhà ở có hiệu lực). Ngoài ra, còn xuất hiện
các tranh chấp về nhà ở khi vợ chồng ly hôn.
Để tạo cơ sở pháp lý giải quyết tình hình tranh chấp đất đai kể trên.
Nhà nước ta đã ban hành một số văn bản pháp luật như:


+ Luật Đất đai 1987 (Điều 21).
+ Chỉ thị số 154-HĐBT ngày 11/10/1988 của Hội đồng Bộ trưởng
(nay là Chính phủ) về triển khai thực hiện chỉ thị số 47-CT/TƯ của Bộ
Chính trị về giải quyết một số vấn đề cấp bách về ruộng đất.
+ Quyết định số 13- HĐBT ngày 01/ 02/ 1989 của Hội đồng Bộ
trưởng (nay là Chính phủ) về việc giải quyết một số vấn đề cấp bách về
ruộng đất.
+ Nghị định 30-HĐBT ngày 23/3/1989 của Hội đồng Bộ trưởng (nay
là Chính phủ) về việc thi hành Luật Đất đai (Điều 15, 16).
+ Chỉ thị số 364-CT ngày 06/11/1991 của Chủ tịch Hội đồng Bộ
trưởng (nay là Thủ tướng Chính phủ) về việc giải quyết tranh chấp đất đai
liên quan đến địa giới hành chính.
Các văn bản pháp luật này đã tạo cơ sở pháp lý cho việc giải quyết
tranh chấp đất đai trong giai đoạn này, góp phần vào việc giải quyết mâu
thuẫn trong nội bộ nhân dân, ổn định sản xuất.
1.4.2.3. Giai đoạn từ khi Luật Đất đai 1993 ban hành đến nay
Sau khi Hiến pháp 1992 ra đời, với các quy định mang tính nền tảng
là đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước

Hải Phòng. Đây là những vấn đề lớn, đã tồn tại từ nhiều năm nay nhưng vẫn
chưa thể giải quyết dứt điểm được.
Trước tình hình đó, nhằm hoàn chỉnh thêm một bước các quy định
pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai, đáp ứng yêu cầu của tình hình
mới. Luật Đất đai năm 1993 đã được sửa đổi bổ sung một số điều vào các
năm 1998 và 2001. Với hơn 171 văn bản pháp luật đất đai được các cấp, các
ngành ở Trung ương và hàng trăm các văn bản do các cơ quan ở địa phương


ban hành đã góp phần đáng kể vào việc giải quyết tranh chấp đất đai nhằm
phúc đáp các yêu cầu quản lý và sử dụng đất đai trong giai đoạn hiện nay.
Trong đó có thể đề cập đến một số các văn bản pháp luật tiêu biểu sau đây:
+ Thông tư liên tịch số 02/TTLT/TANDTC-VKSNDTC-TCĐC của
Tòa án nhân dân tối cao (TANDTC), Viện kiểm sát nhân dân tối cao
(VKSNDTC) và Tổng cục Địa chính ngày 28/7/1997 hướng dẫn về thẩm
quyền của TAND trong việc giải quyết các tranh chấp quyền sử dụng đất
theo quy định tại khoản 3 Điều 38 Luật Đất đai.
+ Thông tư liên tịch số 01/2002/TTLT-TAND-VKSNDTC-TCĐC
ngày 03/1/2002 của TANDTC, VKSNDTC và Tổng cục Địa chính "Hướng
dẫn về thẩm quyền của Tòa án nhân dân trong việc giải quyết tranh chấp liên
quan đến quyền sử dụng đất".
Mới đây, ngày 26/11/2003, Quốc hội khóa XI kỳ họp thứ 4 đã thông
qua Luật Đất đai mới - Luật Đất đai năm 2003 (trong đó quy định thẩm quyền
giải quyết tranh chấp đất đai từ Điều 135 đến Điều 137), có hiệu lực thi hành
vào ngày 1/7/2004.