MỤC LỤC
NỘI DUNG
I- Tæng quan vÒ thÞ trêng bÊt ®éng s¶n
1
Trong những năm đổi mới vừa qua, thị trường bất động sản ở nước ta đã
bước đầu được hình thành và phát triển, góp phần vào việc thúc đẩy kinh tế
xã hội của đất nước, làm thay đổi bộ mặt đô thị và nông thôn, góp phần
chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Thị
trường BĐS tại Việt Nam đang bắt đầu phát triển một cách đồng bộ theo xu
hướng hội nhập và mở cửa. Những cơ hội phát triển kinh doanh BĐS hiện
tại và trong tương lai là rất lớn. Cơ hội này chia đều cho mỗi người trong
chúng ta, cho bất kỳ ai quan tâm, yêu thích lĩnh vực đầy tiềm năng này.
Theo thống kê, năm 2008 vốn FDI đăng ký đầu tư vào lĩnh vực BĐS đạt
khoảng 28 tỷ USD, tức là tăng hơn 3 lần so với năm 2007.Cùng với các nhà
đầu tư nước ngoài ồ ạt kéo vào thì hàng loạt các nhà đầu tư trong nước cũng
đổ xô vào lĩnh vực được coi là "béo bở" này như Lilama, Trường Hải,
Viglacera... Từ những tác động đó mà từ cuối 2006 đến cuối năm 2007, giá
nhà đất ở Việt Nam và đặc biệt là các đô thị lớn đã tăng vọt, thấp thì vài
chục phần trăm, cao thì có thể lên đến hơn 200%. Giá khách sạn cao cấp
trung bình cũng tăng gấp đôi so với năm 2006, còn giá văn phòng cho thuê
đã trở nên ngày một đắt đỏ, xếp thứ 13 trên thế giới.
Đặc biệt là, năm 2008 trôi qua với nhiều biến động lớn như khủng hoảng
tài chính toàn cầu, sự giảm sút của thị trường chứng khoán… kéo theo thị
trường bất động sản (BĐS) trong nước trở nên ảm đạm hơn bao giờ hết. Thể
hiện ở cả 3 phương diện, đó là giá cả, giao dịch và nguồn vốn. Tuy nhiên,
điều đó không có nghĩa là tất cả các doanh nghiệp bất động sản đều lâm vào
tình cảnh khó khăn mà ngược lại xét về bản chất, các dự án hiện nay đang
triển khai chỉ khiến doanh nghiệp hưởng lãi thấp hơn trước, mặt bằng chung
giá nhà đất đang giảm xuống 20% nhưng đó vẫn chưa phải là giá gốc. Vào
thời điểm hoàng kim cuối năm 2007, đầu năm 2008, lợi nhuận bất động sản
tại nhiều dự án lên tới 300-400%. Vì vậy, giá nhà đất hiện nay có giảm

giao hoc ó hon thin ang l s la chn ca nhiu khỏch hng.
Hin nay trờn th trng cú 3 loi cn h chung c chớnh tớnh theo giỏ tr.
Loi 300- 500 triu ng mi cn c xp vo loi giỏ tr thp, cn h
trung bỡnh giỏ 1- 1,5 t ng v loi cao cp thng cú giỏ 3-5 t ng.
Trong thi gian gn õy, giỏ nh chung c ng lot gim ó giỳp mt s
ngi cú nhu cu a ra quyt nh xung tin C th nh:
c bit hn na trong thi gian gn õy, vn ca cỏc ngõn hng ang
di do v ang xỳc tin cho vay bt ng sn do nhu cu mua cn h
vn rt cao. Do ú, õy cú l l thi gian thớch hp xỳc tin u t tr li
u t vo loi hỡnh th trng bt ng sn c bit ny.
Nm 2009 v nhng nm tip theo d bỏo rng th trng BS s dn
dn i v giỏ tr thc, do ú cỏc nh u t cn phi cú tớnh toỏn chi phớ u
t hp lý, nh u t m bo cú hiu qu, ngi tiờu dựng cng cú ti sn
ỳng vi giỏ tr m h b tin ra, s khụng cũn tỡnh trng nh trc õy
ngi tiờu dựng b tin tht ra mua giỏ tr o. Song mt khỏc, cú thụng tin
cho rng, giai on 2009-2010 s l thi im cnh tranh d di trờn th
trng mua bỏn cn h chung c vỡ ú l lỳc nhng d ỏn khu ụ th mi
quy mụ ln hon thnh, c a vo s dng. Trong khi ú, a phn ngun
cung cn h trong tng lai nm cỏc khu ụ th mi, nờn nu cỏc d ỏn
ng lot a hng vo th trng, cú kh nng nhiu doanh nghip s phi
i din vi ỏp lc gim giỏ bỏn.
II- Phân tích thị trờng bất động sản
2.1 Các khái niêm cơ bản
3
Thị trờng bất động sản là tổng thể các quan hê giao dịch về bất động sản
đợc thực hiện thông qua quan hệ hàng hoá tiền tệ
Phân tích thị trờng bất động sản: là việc xác định và nghiên cứu thị trờng
về một loại hàng hoá nào đó
2.2 Nội dung phân tích thị trờng bất động sản
)a Cầu bất động sản

tui trng thnh, s hin din ca ngi cao tui, ca nhiu th h cựng
sng chung v.v..) s to ra co gión khỏ ln v cu nh .Khi quy mụ gia
ỡnh tip tc tng lờn vi kt cu gia ỡnh khụng thay i thỡ cu v din tớch
nh s thay i chm li v co gión ca cu so vi quy mụ li nh dn.
co gión ca cu nh so vi thu nhp c xỏc nh l tc bin thiờn
ca cu so vi tc thay i ca thu nhp. Khi thu nhp cũn thp cha
vt quỏ mc tho món nhu cu ti thiu v cỏc vt phm c bn nh lng
thc, thc phm thỡ co gión ca cu nh i vi thu nhp l rt nh. Khi
thu nhp tng lờn vt qua mc gii hn úi nghốo, thỡ t l ca thu nhp
c dnh u t cho ch tng nhanh v chim mt t trng ln.
Tăng dân số cũng làm tăng cầu về BĐS cho hoạt động sản xuất.Dân số
tăng lên ,nhu cầu về các loại hàng hoá tăng theo là động lực để các nhà doanh
nghiệp gia tăng mức độ sản xuất.Muốn vậy, ngoài việc năng cao năng suất lao
động thì doanh nghiệp sẽ cần thêm đất đai để xây dựng các nhà máy, phục vụ
sản xuất , trong đó bao gồm cả đất đai thuộc khu vực sản xuất nông nghiệp
( ngời sản xuất là nông dân) lẫn khu vực công nghiệp.Đồng thời dân số tăng
làm lực lợng lao động tăng kéo theo sự gia tăng về nhu cầu việc làm cũng là
một nguyên nhân làm gia tăng cầu về BĐS nhằm xây dụng thêm các nhà máy
giải quyết nhu cầu việc làm.
5
Kết cấu dân số thay đổi làm thay đổi cầu về hàng hoá BĐS. Những ngời
trẻ tuổi mong muốn có nhà nhiều hơn là những già là môt sự thực.Do đó một
nớc có kết cấu dân số trẻ sẽ có nhu cầu về BĐS nhà ở cũng nh phục vụ sản
xuất cao hơn một nớc có kết cấu dân số già.
Khi dân số tăng thì nhu cầu về các hàng hoá dịch vụ, thơng mại ,giáo
dục,y tế , văn hoá...đều tăng là cơ sở để xây thêm các bệnh viện , trờng
học,trung tâm thơng mại, khu vui chơi giả trí, trung tâm văn hoá...Việc xây
dung thêm các cơ sở hạ tầng nh vậy làm cho cầu về hàng hoá bất động sản
nâng cao , đặc biệt là những khu đô thị, nơi có dân c tập trung cao thì nhu cầu
đó càng tăng lên

Đô thị hoá.
Đô thị hoá làm thay đổi cơ cấu dân số thành thị - nông thôn theo hớng dân
số thành thị tăng lên, còn dân số nông thôn giảm xuống.Sự dịch chuyển đó
không chỉ do tăng thêm số ngời nằm trong khu đất nông thôn nay trở thành đô
thị mà còn do có thêm một lợng lao động chuyển từ nông thôn ra thành thị để
tìm kiếm việc làm.Nh vậy số dân thành thị tăng thêm cùng với tốc độ đô thị
hoá kéo theo nhu cầu về nhà ở của khu vực này tăng .Không chỉ vậy, gia tăng
dân số cồn làm tăng các dạng cầu mới về BĐS nh cầu về y tế, vui chơi giải trí,
giáo dục ....
Đô thị hoá nhanh mở ra cơ hội cho các nhà kinh doanh BĐS nhất là phân
khúc nhà cho thuê và nhà gía rẻ vì ngời lao động đổ về khu đô thị tăng
lên.những đối tợng này chủ yếu là từ nông thôn chuyển tới và họ khôn gcó
nhiều tiền để mua nhà hoặc nhà với giá cao
Giỏ c tiờu dựng:
Thng d tiờu dựng v nh cng thay i rt nhanh khi quy mụ tiờu
dựng nh cũn thp v tng lờn rt chm khi quy mụ tiờu dựng ó vt quỏ
gii hn cn thit. Mi mt hng hoỏ BS,trong ú cú nh , u tn ti
di hỡnh thc hin vt v hỡnh thc giỏ tr. Cỏc hỡnh thc ny luụn luụn tỏc
ng qua li vi nhau, chng hn mt ngụi nh c xõy thờm din tớch s
dng hoc c ci to, nõng cp s cú giỏ tr ln hn so vi ngụi nh ú
trng thỏi c. Tuy nhiờn, giỏ tr ca hng hoỏ nh cũn tu thuc vo giỏ c
trờn th trng. Cng mt cn h vo thi k st núng thỡ giỏ ca chỳng
7
cú th cao gp ụi, gp ba ln so vi lỳc bỡnh thng; cũn vo thi k
úng bng, giỏ li h xung, nhiu khi cũn thp hn lỳc bỡnh thng
Cung cầu các BĐS thay thế
Cung và giá thuê nhà sẽ tác động đến cầu mua nhà .Nhà thuê và nhà mua
là 2 hàng hoá thay thế nhau , nếu cung nhà cho thuê giảm làm tăng giá nhà
cho thuê thì ngời tiêu dùng có xu hớng quay sang mua nhà và làm cho cầu
mua nhà tăng.Ngợc lại sẽ làm cho cầu mua nhà giảm

Ngoi ra, cũn phi k n mt s yu t khỏc nh hng khụng nh ti quy
mụ v tớnh cht ca cu v BS nh ú l trỡnh phỏt trin sn xut, s
chuyn i c cu nn kinh t, tỏc ng ca quỏ trỡnh hi nhp kinh t khu
vc v quc t v.v.. Ngoài ra các yếu tố tỷ gía , giá vàng ,mức độ lạm phát
hay chính sách lãi suất cũng tác động đến cầu về BĐS
b) Cung bất động sản
* Khỏi nim cung bt ng sn
ú l khi lng hng hoỏ bt ng sn sn sng bỏn ra trờn th trng
ti mt thi im vi mt mc giỏ nht nh.
Do c im ca bt ng sn cú tớnh cht khan him,cú giỏ tr ln nờn
kh nng cung ng bt ng sn cng hn ch, c bit trong ngn hn
lng bt ng sn dng nh khụng thay i .Giao dch bt ng sn c
din ra trờn th trng s cp v th trng th cp
. Cung trờn th trng s cp:
t ai l mt sn phm cú ngun gc vn cú t t nhiờn vi s lng
cú gii hn, con ngi khụng th t to thờm t ai mi lm tng cung
theo ý mun. Gia cỏc loi t ai, s thay i v cung loi t ai ny cú
th lm thay i v cung ca loi t ai khỏc. Mt c im ht sc quan
trng l t ai cú v trớ c nh v gn lin vi cỏc iu kin vn cú v c
im, iu kin t nhiờn.
Do vy, cung v t ai khụng th iu chnh theo khụng gian cng nh
chng loi hay cht lng t ai. Khụng nh cỏc hng hoỏ thụng thng
khỏc l cú th iu chuyn c ỳng chng loi hng hoỏ m th trng cú
nhu cu t a phng ny sang a phng khỏc, t vựng ny sang vựng
khỏc, thm chớ k c xut khu t quc gia ny sang quc gia khỏc. Do vy,
d dng dn n s mt cõn bng v cung cu BS mt cỏch cc b v
khụng gian, chng loi t theo tng a phng.
Cung v t ai cho cỏc ngnh sn xut thuc khu vc I cú th c tng
thờm t cỏc ngun khai phỏ t t nhiờn, ng thi nhng phn t ai ó
khai phỏ hin ang sn xut khu vc I ngy cng gim dn do mt phn

thường mất nhiều thời gian cho việc tạo lập BĐS như việc tìm hiểu thông tin
về đất đai, chuyển nhượng đất đai, tạo quỹ đất, xin phép xây dựng, thiết kế,
thi công xây lắp, các thủ tục pháp lý phức tạp khác v.v..Thời gian xây dựng
BĐS dài nên khả năng điều chỉnh thị trường BĐS chậm chạp, cần có nghiên
cứu dự báo và kế hoạch nếu không dễ nảy sinh tình trạng mất cân bằng cung
cầu
Muốn phân tích thị trường bất động sản,thì chúng ta phải xem cung bất
động sản thay đổi như thế nào.Vậy nhân tố nào ảnh hưởng đến sự thay đổi
đó
* C¸c nh©n tè t¸c ®éng ®Õn cung
→ Chính sách của chính phủ
Bất kỳ một loại hàng hóa nào để phát triển tốt trên thị trường cần phải có
một môi trường kinh doanh tốt,vì vậy chính phủ phải có những chính sách
phù hợp
10
+Tăng cung B§S thuộc khu vực nhà nước: nhà nước có thể tăng cung về đất
đai,cung về nhà thuộc sở hữu nhà nước(nhà ở chính sách.văn phòng công
sở) và các bất động sản khác.
Hiện nay, để thực hiện mục tiêu công bằng xã hội chủ nghĩa nhà nước có
chính sách hỗ trợ nhà ở ,tiền mặt cho những người có thu nhập thấp do đó
mà cầu về nhà ở cấp thấp tăng lên
+Tăng quyền mua bán ,trao đổi của người sử dụng B§S: nhà nước ban nhiêù
luật đất đai tạo thuận lợi trong giao dịch.Luật đất đai 1993 và bổ sung năm
1998 năm 2001,pháp lệnh nhà ở năm 1991,luật đất đai năm 2003 giúp các hộ
cá nhân giao đẩt ổn định lâu dài khả năng chuyển nhượng,chuyển đổi cho
thuê,thừa kế thế chấp…và người có nhà được phép cho người nước ngoài
thuê.Do đó thị trường nhà cho thuê, văn phòng cho thuê và các khu vui chơi
giải trí tăng.
Việc quy định rõ ràng và xác lập rộng rãi các quyền này đối với các
nguồn đất đai và nhà ở hiện có là điều kiện để các nguồn đất đai và nhà ở