TÊN ĐỀ TÀI : THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH
CHẤP ĐẤT ĐAI TẠI ĐỊA BÀN TỈNH QUẢNG NAM VÀ CÁC GIẢI PHÁP HOÀN
THIỆN
A. PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá. Nó không phải là hàng hóa thông thường
mà là một tư liệu sản xuất đặc biệt trong sản xuất và đời sống. Kể từ khi nước ta chuyển
sang nền kinh tế thị trường, đặc biệt là những năm gần đây, tình hình tranh chấp đất đai
ngày càng gia tăng về số lượng và phức tạp về tính chất, nhất là ở những vùng đang đô thị
hóa nhanh. Các dạng tranh chấp đất đai phổ biến thường gặp là : tranh chấp hợp đồng
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất: tranh chấp đo
đất, chiếm đất, tranh chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tranh chấp đất đai
trong các vụ án li hôn…có thể liệt kê rất nhiều nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai như :
việc quản lí đất đai còn nhiều thiếu sót, sơ hở; việc lấn chiếm đất đai ngày càng phổ biến và
không được ngăn chặn, xử lí kịp thời; đất đai từ chỗ được thừa nhận có giá trị nay trở thành
tài sản có giá trị cao, thậm chí nhiều nơi, nhiều lúc giá đất tăng đột biến…các tranh chấp đất
đai diễn ra gay gắt và phát sinh ở hầu hết các địa phương. Tính bình quân trong cả nước,
tranh chấp đất đai chiếm từ 55-60% thậm chí nhiều tỉnh phía Nam chiếm từ 70-80% các
tranh chấp dân sự phát sinh.
Nhà nước ta đã rất cố gắng trong việc giải quyết tranh chấp đất đai nhằm ổn định tình hình
chính trị, xã hội. Hệ thống các văn bản về đất đai ngày càng được hoàn thiện, trong đó quy
định việc giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của ủy ban nhân dân
(UBND) và Tòa án nhân dân (TAND) (điều 136 Luật đất đai 2003). Tuy nhiên các quy định
về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai mới chỉ dừng lại ở mức đô chung chung nên trên
thực tế dẫn đến chồng chéo đùn đẩy trách nhiệm giữa UBND và TAND. Khắc phục những
nhược điểm này, luật đất đai 2003 đã quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
tương đối cụ thể, tạo cơ sở pháp lý để các cơ quan có thẩm quyền áp dụng giải quyết tranh
chấp đất đai có hiệu quả hơn.
Chính sách và pháp luật về đất đai của Đảng và nhà nước ta đã có nhiều thay đổi phù hợp
với những giai đoạn phát triển của cách mạng, tuy nhiên bên cạnh đó còn nhiều quy định
không nhất quán. Hơn nữa việc giải thích hướng dẫn của các cơ quan có thẩm quyền cũng

tỉnh Quảng Nam và các giải pháp hoàn thiện
B. NỘI DUNG
CHƯƠNG I : Các quy định chung của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai
1. Tranh chấp đất đai : khái niệm, phân loại, đặc điểm
1.1 Khái niệm
Tranh chấp đất đai (TCĐĐ) là một hiện tượng bình thường trong mọi đời sống xã hội,
không phụ thuộc vào chế độ sở hữu đất đai. Đối với Việt Nam, trong suốt thời gian từ khi
chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai được thiết lập từ năm 1980 [1] cho đến nay, TCĐĐ
luôn là vấn đề thời sự, có những diễn biến rất phức tạp, ảnh hưởng xấu đến việc quản lý, sử
dụng đất (SDĐ) nói riêng và gây những bất ổn nhất định đối với đời sống kinh tế - xã hội nói
chung.[2] Sự kiện Bộ Tài nguyên - Môi trường từng đề xuất thành lập một cơ quan tài phán
chuyên trách để giải quyết các tranh chấp, khiếu kiện về đất đai đã phần nào cho thấy tính
chất nghiêm trọng của vấn đề.[3] Có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên, mà một
trong số đó chính là do quy định của pháp luật về vấn đề TCĐĐ trong thời gian qua còn
nhiều bất cập, hạn chế. Bài viết này không có tham vọng đưa ra các giải pháp nhằm hoàn
thiện pháp luật về vấn đề vừa nêu, mà chỉ nhằm làm rõ về mặt học thuật, cũng như về mặt
pháp lý khái niệm TCĐĐ theo Luật Đất đai năm 2003 (LĐĐ 2003) – Luật Đất đai hiện
hành. Đây là một vấn đề nhỏ nhưng lại có ý nghĩa nhất định trong việc xác định chính xác về
thẩm quyền, thủ tục và nội dung cần giải quyết đối với một TCĐĐ.
- Trải nhiều giai đoạn với những chính sách đất đai khác nhau, cho dù đất đai có được coi
là một loại tài sản có giá, quyền sử dụng đất (QSDĐ) có phải là hàng hóa đặc biệt hay
2


không, hiện tượng TCĐĐ đều được pháp luật chính thức ghi nhận và quy định việc giải
quyết.[4] Tuy nhiên, cho đến trước khi LĐĐ 2003 ra đời, thuật ngữ “TCĐĐ” chưa một lần
được chính thức giải thích, mà chủ yếu là chỉ được “hiểu ngầm” qua các quy định của pháp
luật về giải quyết TCĐĐ, quy định về giải quyết các tranh chấp khác có liên quan đến
QSDĐ trong các đạo luật LĐĐ qua các thời kỳ [5] và trong các văn bản pháp luật có liên quan
của các cơ quan nhà nước.

tranh chấp QSDĐ, hay nói cách khác TCĐĐ là khái niệm rộng hơn khái niệm tranh chấp
QSDĐ.
Tuy nhiên, cách hiểu trên lại vấp phải một vấn đề rất lớn về mặt pháp lý, đó là sự không phù
hợp giữa khái niệm TCĐĐ và vấn đề thẩm quyền, thủ tục giải quyết TCĐĐ, cũng như một
số quy định có liên quan khác của pháp luật về TCĐĐ. Thứ nhất, theo Điều 135 LĐĐ 2003,
TCĐĐ buộc phải được thông qua hòa giải tại ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã nơi có đất,
3


trước khi được đưa ra các cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải quyết theo quy định của
pháp luật. Như vậy, nếu coi TCĐĐ là một khái niệm rộng như trên thì các tranh chấp có liên
quan đến đất đai như tranh chấp tài sản gắn liền với đất, tranh chấp hợp đồng giao dịch
QSDĐ cũng phải được hòa giải tại UBND cấp xã. Điều này là không phù hợp với pháp luật
đất đai, pháp luật về tố tụng dân sự và thực tiễn cũng chưa bao giờ xảy ra, bởi đó chỉ là
những tranh chấp dân sự thuần túy và việc hòa giải tại UBND cấp xã như là một thủ tục bắt
buộc chỉ áp dụng đối với tranh chấp QSDĐ. Thứ hai, quan niệm này cũng không phù hợp
với thuật ngữ TCĐĐ được sử dụng tại Điều 160 Nghị định 181/2004/NĐ-CP (NĐ 181) ngày
29/10/2004 về thi hành LĐĐ 2003. Cụ thể là, theo Điều 160 NĐ 181 thì việc giải quyết các
“TCĐĐ” trong trường hợp đương sự không có giấy tờ về QSDĐ được quy định tại khoản 1,
2, 5 Điều 50 LĐĐ 2003 sẽ thuộc về thẩm quyền của cơ quan hành chính. Tất nhiên ai cũng
biết rằng, cơ quan hành chính không thể giải quyết tranh chấp tài sản nào khác, ngoài tranh
chấp QSDĐ. Do đó, nếu lấy cách hiểu thuật ngữ TCĐĐ tại Điều 135 LĐĐ 2003, Điều 160
NĐ 181 làm chuẩn thì khái niệm TCĐĐ phải được coi là đồng nghĩa với khái niệm tranh
chấp QSDĐ.
Như vậy, phải hiểu thế nào là TCĐĐ cho phù hợp, cả về lý luận lẫn về mặt pháp lý?
Không thể có việc một thuật ngữ pháp lý trong cùng một văn bản pháp luật lại được hiểu
theo nhiều cách khác nhau. Muốn làm rõ điều này, chúng ta cần có sự phân tích cặn kẽ
những cách hiểu khác nhau về TCĐĐ và hạn chế của quan niệm quá rộng nói trên về TCDĐ.
Theo những phân tích ở trên, thuật ngữ TCĐĐ tại khoản 26 Điều 4 và tại Điều 135 LĐĐ
2003, 160 NĐ 181 có thể được suy diễn theo hai hướng không giống nhau. Việc xác định thế

hợp đồng giao dịch QSDĐ) cũng đã từng được định danh cụ thể trong một số văn bản hướng
dẫn về thẩm quyền giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai với tên gọi là “tranh chấp liên
quan đến QSDĐ”, chứ không phải là TCĐĐ một cách chung chung. Do đó, việc mở rộng
khái niệm TCĐĐ như trên trong điều kiện Việt Nam là không hợp lý và làm lu mờ đi đặc
trưng của quan hệ đất đai, tạo ra một món “thập cẩm” không có hương vị rõ ràng, “cơm
không ra cơm, cháo không ra cháo”, vốn thường thấy ở những đầu bếp bất đắc dĩ.
Ngược lại, việc đồng nhất TCĐĐ với tranh chấp QSDĐ về mặt lý luận tạo nên được sự cụ
thể về đối tượng tranh chấp, làm nổi bật đặc trưng của quan hệ đất đai. Từ đây tạo ra được
một ranh giới tương đối rõ ràng giữa TCĐĐ với các tranh chấp dân sự thông thường khác có
liên quan đến đất đai và lý giải được tạo sao việc giải quyết TCĐĐ lại có thể được tiến hành
bởi các cơ quan hành chính nhà nước, theo các thủ tục hành chính nhất định. Đó là, cơ quan
hành chính không phải giải quyết TCĐĐ dưới góc độ là một hoạt động phân xử về tài sản
thông thường, mà với tư cách là người đại diện chủ sở hữu quyết định ai sẽ là người có
quyền sử dụng đối với đất đang bị tranh chấp, khi đất đó về mặt hình thức pháp lý chưa được
chính thức trao cho ai sử dụng (đương sự không có giấy tờ về QSDĐ). Nếu đồng nhất
TCĐĐ với tranh chấp QSDĐ thì nhiệm vụ còn lại ở đây là lý giải thế nào cho phù hợp về
khái niệm: “TCĐĐ là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của NSDĐ” tại khoản 26 Điều 4
LĐĐ 2003, dù rằng việc lý giải này là không cần thiết bởi ngôn từ được dùng trong khái
niệm trên chỉ là “sản phẩm” mang tính chủ quan của các nhà làm luật. Dù sao đi nữa, chúng
ta cũng hãy thử tiếp cận vấn đề từ thuật ngữ “QSDĐ” – yếu tố mà các phân tích trên khẳng
định là đối tượng của TCĐĐ.
QSDĐ, nếu xét ở góc độ là quyền sử dụng một loại tài sản, hiểu theo nghĩa thông thường,
chỉ là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản đất đai. [16] Ở góc độ này,
QSDĐ là một khái niệm pháp lý. Tuy nhiên, theo pháp luật đất đai, ý nghĩa trên chỉ chiếm
một phần nội dung về QSDĐ của NSDĐ. Theo pháp luật hiện hành, ngoài việc khai thác,
hưởng các lợi ích từ đất đai nói trên, QSDĐ còn bao hàm cả việc NSDĐ được quyền thực
hiện các giao dịch về QSDĐ (như chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho, ...) của mình như là
những giao dịch về tài sản. Và để được thực hiện các quyền giao dịch này, NSDĐ phải thực
hiện những nghĩa vụ tài chính nhất định đối với Nhà nước (như nộp tiền sử dụng đất, tiền
thuê đất, ... ). Ở góc độ này, QSDĐ mang nội dung kinh tế sâu sắc và nó là một quyền kinh

pháp luật quy định và bảo hộ. (theo “Bàn về khái niệm “Tranh chấp đất đai” trong Luật đất
đai 2003”- Ths. Lưu Quốc Thái, Đh Luật Tp. Hồ Chí Minh).
1.2 Phân loại tranh chấp đất đai
Trước những năm 1980, Nhà nước ta thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đối với đất đai: Sở
hữu nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân... Do đó ở thời kỳ này tranh chấp đất đai bao
gồm: Tranh chấp về quyền sở hữu đất đai, quyền quản lý và sử dụng đối với đất đai. Sau
Hiến pháp 1980 ra đời, Nhà nước trở thành đại diện chủ sở hữu duy nhất đối với toàn bộ
toàn bộ vốn đất đai trong cả nước, do đó các tranh chấp đất đai hiện nay chỉ bao gồm tranh
chấp về quyền quản lý và sử dụng đất đai. Theo quy định của pháp luật hiện hành có ba loại
hình tranh chấp đất đai:
+ Tranh chấp về quyền sử dụng đất đai;
+ Tranh chấp về tài sản có liên quan đến quyền sử dụng đất;
+ Tranh chấp về quyền sử dụng đất có liên quan đến địa giới đơn vị hành chính (xã, huyện,
tỉnh).
Tuy nhiên, trên thực tế thường xuất hiện dạng tranh chấp đất đai phổ biến sau đây:
- Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất:
Dạng tranh chấp này thường xảy ra ở vùng nông thôn, việc phát sinh thường là do lúc
chuyển đổi đất đai hai bên không làm hợp đồng hoặc hợp đồng có được soạn thảo nhưng nội
6


dung rất sơ sài, đơn giản. Vì thế, sau một thời gian một bên cảm thấy quyền lợi bị thiệt thòi
nên phát sinh tranh chấp, mặc dù vào thời điểm chuyển đổi hai bên đều đã nhất trí về các
điều kiện để chuyển đổi quyền sử dụng đất.
- Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Dạng tranh chấp này xảy ra khá phổ biến, việc phát sinh thường là do một bên hoặc cả hai
bên thực hiện không đúng giao kết như không trả tiền hoặc không giao đất, cũng có trường
hợp do bị lừa dối hoặc sau khi ký kết hợp đồng thấy bị hớ trong điều khoản thỏa thuận về giá
cả nên rút lại không thực hiện hợp đồng. Nhiều trường hợp nội dung hợp đồng không đề cập
rõ ràng về mục đích của hợp đồng, không xác định cụ thể bên bán hay bên mua có nghĩa

trong việc thực hiện quyền sử dụng đất như không cho đi qua phần đất của mình, rào lại lối
đi chung v.v... do đó dẫn đến tranh chấp.
Ngoài ra, còn tồn tại một số dạng tranh chấp đất đai cụ thể trên thực
tế như:
- Tranh chấp về việc làm thiệt hại đến việc sử dụng đất;
- Tranh chấp quyền sử dụng đất;
- Tranh chấp tài sản gắn liền với đất;
- Tranh chấp đất trong vụ án ly hôn.
1.3 Đặc điểm của tranh chấp đất đai
Quan hệ đất đai là một dạng đặc biệt của quan hệ dân sự nên bên cạnh những đặc điểm
chung của tranh chấp dân sự, tranh chấp đất đai còn mang những đặc trưng riêng khác với
những loại tranh chấp khác như :
Thứ nhất: chủ thể của tranh chấp đất đai chỉ có thể là chủ thể có quyền quản lí và sử dụng
đất. Quyền sử dụng đất của các chủ thể được xác lập dựa trên quyết định giao đất, cho thuê
đất của Nhà nước hoặc được Nhà nước cho phép nhận chuyển nhượng từ khác chủ thể khác
hoặc được nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với diện tích đất đang sử
dụng. Như vậy, chủ thể của tranh chấp đất đai là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tham gia
với tư cách là người quản lí hoặc sử dụng đất.
Thứ hai: nội dung của tranh chấp đất đai rất đa dạng và phức tạp. Hoạt động quản lý và sử
dụng đất trong nền kinh tế thị trường diễn ra rất đa dạng, phong phú với việc sử dụng đất vào
nhiều mục đích khác nhau, với diện tích, nhu cầu sử dụng khác nhau. Trong nền kinh tế thị
trường, việc quản lý và sử dụng đất không đơn thuần chỉ là việc quản lý và sử dụng một tư
liệu sản xuất. Đất đai đã trở thành một loại hàng hóa đặc biệt, có giá trị thương mại, giá đất
lại biến động theo quy luật cung cầu trên thị trường, nên việc quản lý và sử dụng nó không
đơn thuần chỉ là việc khai thác giá trị sử dụng mà còn bao gồm cả giá trị sinh lời của đất
(thông qua các hành vi kinh doanh quyền sử dụng đất). Tất nhiên, khi nội dung quản lý và sử
dụng đất phong phú và phức tạp hơn thì những mâu thuẫn, bất đồng xung quanh việc quản lý
và sử dụng đất đai cũng trở nên gay gắt và trầm trọng hơn.
Thứ ba: tranh chấp đất đai phát sinh gây hậu quả xấu về nhiều mặt như: Có thể gây mất ổn
định về chính trị, phá vỡ mối quan hệ xã hội, làm mất đoàn kết trong nội bộ nhân dân, phá

được giải quyết bằng biện pháp hòa giải (thủ tục hòa giải), Sau đó mới đến các thủ tục hành
chính và thủ tục tố tụng. Cụ thể bao gồm:
- Điều 135 Luật Đất đai 2003 (LĐĐ) quy định nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp
đất đai tự hòa giải hoặc thông qua hòa giải ở cơ sở. Khi các bên tranh chấp không hòa giải
được thì gửi đơn đến ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (UBND cấp xã) nơi có đất tranh
chấp. UBND cấp xã có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức
thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác để hòa giải. Thời hạn hòa giải là 30 ngày
làm việc, kể từ ngày UBND cấp xã nhận được đơn. Trường hợp không hòa giải được tại
UBND cấp xã, các bên tranh chấp có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải
quyết tranh chấp đất đai.
- Trong trường hợp kết quả hòa giải thành có sự thay đổi về diện tích đất, ranh đất và người
sử dụng khác với hiện trạng sử dụng đất thì UBND phường, xã, thị trấn gửi biên bản hòa giải
đến Phòng Quản lý đô thị quận, huyện đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia
đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau. Các trường hợp khác gửi cho Phòng Quản lý đô
thị quận, huyện để nơi đây gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường. Các cơ quan này sẽ chỉnh
lý hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất mới.
* Trường hợp đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại
giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai và tranh chấp về tài sản gắn
liền với đất thì vụ việc do Tòa án nhân dân giải quyết.

9


* Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự không có giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của
Luật Đất đai thì được giải quyết như sau:
Theo Điều 264 Luật Tố tụng hành chính sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai
2003:
- Trường hợp Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết

- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15-10-1993 do cơ quan có thẩm
quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam DCCH,
Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước CHXHCN Việt
Nam.

10


- Giấy chứng nhận QSDĐ tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên
trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính.
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho QSDĐ hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao
nhà tình nghĩa gắn liền với đất.
- Giấy tờ chuyển nhượng QSDĐ, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15-10-1993,
nay được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15-10-1993.
- Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật.
- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
- Giấy tờ về việc chuyển QSDĐ có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày
LĐĐ có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật,
nay được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp.
- Bản án hoặc quyết định của TAND, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết
định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
Đất không có một trong các loại giấy tờ nêu trên nhưng trên đất có di sản là nhà ở, vật kiến
trúc khác như nhà bếp, nhà tắm, nhà vệ sinh, giếng nước, nhà để ôtô, nhà thờ, tường xây làm
hàng rào gắn với nhà ở, các công trình xây dựng trên đất được giao để sử dụng vào mục đích
sản xuất, kinh doanh như nhà xưởng, kho tàng, hệ thống tưới, tiêu nước, chuồng trại chăn
nuôi hoặc trên đất có các tài sản như cây lấy gỗ, cây lấy lá, cây ăn quả, cây công nghiệp hay
các cây lâu năm.
Đối với loại tranh chấp này, trường hợp có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác
nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp nhưng chưa kịp cấp giấy chứng nhận QSDĐ thì Tòa án
chia di sản là tài sản gắn liền với QSDĐ và QSDĐ đó. Tuy nhiên theo nhiều ý kiến trái chiều

* Chủ thể khởi kiện thực hiện theo trình tự như sau:
- Gửi đơn khởi kiện đến Tòa Án
- Nộp tạm ứng án phí để Tòa Án thụ lí vụ án
Trong thời hạn chuẩn bị xét xử sơ thẩm vụ án, Toà án tiến hành hoà giải để các đương sự
thoả thuận với nhau về việc giải quyết vụ án, trừ những vụ án không được hoà giải hoặc
không tiến hành hoà giải được quy định của pháp luật. Trong trường hợp các bên đương sự
không hòa giải được với nhau về cách giải quyết tranh chấp đất đai, thì Tòa án quyết định
đưa vụ án ra xét xử theo thủ tục sơ thẩm.
Trong trường hợp một bên hoặc các bên tranh chấp đất đai không đồng ý với bản án sơ
thẩm của Tòa án nhân dân, thì họ có quyền kháng cáo bản án, quyết định sơ thẩm để yêu cầu
Toà án cấp trên trực tiếp giải quyết lại theo thủ tục phúc thẩm.
2.3. Các nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai
Trong nền kinh tế thị trường với sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế, quan hệ pháp luật
đất đai đã trở nên đa dạng, phức tạp kéo theo các tranh chấp đất đai phát sinh cũng đa dạng,
phức tạp và gay gắt. Vì vậy, việc giải quyết tranh chấp đất đai phải đáp ứng được những yêu
cầu nhất định mà thực tế đã đặt ra. Muốn đáp ứng được các yêu cầu đó, thì việc giải quyết
tranh chấp đất đai phải quán triệt các nguyên tắc sau đây:
2.3.1. Nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý
Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng định: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống
nhất quản lý". Cụ thể hóa Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 2003 đã quy định: "Nhà nước không
thừa nhận việc đòi lại đất đã giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện các
chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm
thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội Chủ nghĩa Việt Nam".
Điều đó khẳng định toàn bộ đất đai trên lãnh thổ Việt Nam đều thuộc quyền sở hữu toàn dân
do Nhà nước thống nhất quản lý. Các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân chỉ là những người
được Nhà nước giao đất cho sử dụng chứ không có quyền sở hữu đối với đất đai. Do đó, đối
tượng của mọi tranh chấp đất đai phát sinh chỉ là quyền quản lý và quyền sử dụng đất chứ
không phải là quyền sở hữu đối với đất đai. Vì vậy, khi giải quyết các tranh chấp đất đai,
phải tôn trọng và bảo vệ quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai mà Nhà nước là người đại
diện; bảo vệ quyền đại diện sở hữu đất đai của Nhà nước; bảo vệ thành quả cách mạng về

của người dân.
CHƯƠNG II: Thực trạng áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai tại địa
bàn tỉnh Quảng Nam và các giải pháp hoàn thiện
I.
Thực trạng áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai tại Quảng Nam
1. Tình hình tranh chấp, khiếu nại tố cáo liên quan đến đất đai
Trước năm 1993, chính sách pháp luật đất đai của nước ta nghiêm cấm mọi hành vi
chuyển nhượng đất đai; khi tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất đai phải
thông qua việc giao đất hay thuê đất của Nhà nước. Quan hệ đất đai trong thời kỳ này thực
hiện theo cơ chế bao cấp "xin - cho" và đất đai không được xác định giá. Luật Đất đai 1993
đã cho phép người dân được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa
kế, thế chấp và xác định đất có giá. Những chính sách đổi mới như vậy đã tác động mạnh
đến việc quản lý và sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước nói chung và tại Quảng Nam nói
riêng. Bên cạnh những mặt tích cực, việc đổi mới chính sách đất đai đã làm nảy sinh nhiều
vụ tranh chấp đất đai, khiếu nại, tố cáo có liên quan đến đất đai. Tính chất phức tạp của vấn
đề có nguồn gốc từ chỗ đất đai trước đây chỉ là tư liệu sản xuất thuần túy có giá trị thấp, nay
13


đất đai trở thành tài sản đặc biệt và quyền sử dụng đất có giá trị cao.Vì vậy đã nảy sinh các
tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai từ những mối quan hệ đất đai do lịch sử để lại, từ
việc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Trong những năm gần đây, tình hình khiếu nại tố
cáo của người dân về đất đai có xu hướng gia tăng cả về số lượng và mức độ phức tạp có
ảnh hưởng tới trật tự, an toàn chính trị, xã hội ở địa phương. Kết quả giải quyết khiếu nại về
đất đai của cơ quan hành chính các cấp tại Quảng Nam trong 5 năm (2006-2011)như sau:
Khiếu nại về đất đai

Năm

Tổng số vụ việc


13.311

12.739

* Trên địa bàn tỉnh, trong thời gian qua các tranh chấp đất đai thường tập trung vào các
dạng sau:
Ở thành thị:
+ Nhà thuê hợp đồng với xí nghiệp quản lý nhà: Xảy ra tranh chấp giữa các hộ trong một
biển số nhà về lối đi chung; ngõ đi chung; diện tích đất phụdùng chung trong một biển số
nhà; đất chung trong khuôn viên ngôi nhà nhiều hộ.
+ Dạng nhà tư nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng
đất: Tranh chấp quyền sử dụng nhà, đất trong nội bộ gia đình, anh chị em, bố con.
+ Tranh chấp quyền sử dụng đất (lối đi chung) giữa các hộ thuê nhà nhà nước với các hộ nhà
tư (đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất)
+ Hiện nay mới xuất hiện tranh chấp quyền được thuê đất của các Dự án
Ở nông thôn, miền núi :
Tranh chấp đất đai thường tập trung vào các dạng chủ yếu sau:
+ Tranh chấp lối đi, ngõ xóm, ranh giới đất ở, đất vườn giữa hai hộ liền kề.
+ Tranh chấp quyền sử dụng đất ở.
+ Tranh chấp đất nông nghiệp phân chia
14


+ Tranh chấp đòi lại ruộng đất cũ trước đây đã vào HTX, tập đoàn sản xuất, nay HTX, tập
đoàn sản xuất đã giải thể, chính quyền đã giao cho người khác sử dụng (ví dụ: Đất ao thuộc
sở hữu của người dân trước những năm 1960 đã vào HTX nông nghiệp, nay quay lại đòi),
những trường hợp này xảy ra nhiều ở các huyện Gia Lâm, Từ Liêm...
+ Chủ cũ đòi lại ruộng đất đối với người mượn sản xuất, cho ở nhờ, nay người được mượn
lại đem bán hoặc cho thuê, những người chủ đất cũ bức xúc đòi lại.

đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến chủ tịch UBND cấp tỉnh giải
quyết, quyết định của chủ tịch UBND cấp tỉnh là quyết định giải quyết cuối cùng;
15


- Trường hợp chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết lần đầu mà một bên hoặc các bên đương sự
không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên
và Môi trường; quyết định của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường là quyết định giải
quyết cuối cùng.
Riêng đối với các tranh chấp đất đai liên quan đến địa giới hành chính thì thẩm quyền giải
quyết được quy định trong Luật Đất đai năm 1993. Tranh chấp đất đai liên quan đến địa giới
hành chính giữa các đơn vị hành chính do UBND của các đơn vị đó cùng phối hợp giải
quyết. Trường hợp không đạt được sự nhất trí hoặc việc giải quyết làm thay đổi địa giới
hành chính thì thẩm quyền giải quyết được quy địnhnhư sau:
- Trường hợp tranh chấp liên quan đến địa giới hành chính cấp tỉnh thì do quốc hội quyết
định.
- Trường hợp tranh chấp liên quan đến địa giới của các đơn vị hành chính dưới cấp tỉnh thì
do Chính phủ quyết định. Bộ Tài nguyên và Môi trường, cơ quan quản lý đất đai các cấp có
trách nhiệm cung cấp các tài liệu cần thiết và phối hợp với các cơ quan nhà nước có thẩm
quyền để giải quyết các tranh chấp đất đai liên quan đến địa giới hành chính.
2.2 Đánh giá chung về hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai của UBND
Kết quả giải quyết tranh chấp đất đai của UBND ở một số huyện ngoại thành trong hai năm
2009 và 2010 như sau:
Năm 2002
Đơn vị Thụ lý

Núi
Thành

Giải quyết

- UBND huyện ra quyết định giải 7 vụ
quyết: 18 vụ (94%)

- UBND huyện ra quyết định
giải quyết: 7 vụ (100%)

98 vụ

- Giải quyết được: 49 vụ đạt tỷ lệ 62 vụ
50 % (UBND ra quyết định giải
quyết: 34, Phối hợp với thanh tra
thành phố và TAND huyện giải
quyết: 15 vụ).
- Chuyển xã, thị trấn hòa giải: 29
vụ

- UBND ra quyết định giải
quyết: 30/ 62 vụ đạt tỷ lệ
48,3% (10 vụ UBND huyệncó
quyết định giải quyết nhưng
đương sự tiếp tục khiếu nại lên
cấp trên)
- Chỉ đạo xã, thị trấn hòa giải
20 vụ

Đại
Lộc

Bắc
Trà

- xã hội của địa phương.
3. Tình hình giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa Án Nhân Dân (TAND)
3.1 Thẩm quyền của TAND
Sau 10 năm thi hành, Luật Đất đai ngày 14/7/1993 sẽ được Luật Đất đai ngày 26/11/2003
thay thế từ ngày 01/7/2004. Luật Đất đai ngày 26/11/2003 đã có những sửa đổi, bổ sung
quan trọng về các quy định giải quyết tranh chấp đất đai và giải quyết khiếu nại về đất đai.
Luật Đất đai năm 2003 đã quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của TAND
như sau:
- Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có GCNQSDĐ hoặc có một trong các loại
giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền
với đất thì do TAND giải quyết. Lần đầu tiên, các giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy
định trong luật (trước đây những giấy tờ này được quy định trong công văn hướng dẫn của
Tổng cục Địa chính, trong Nghị định số 17/1999/NĐ-CP của Chính phủ) đã tạo điều kiện
thuận lợi cho cơ quan có thẩm quyền áp dụng trong quá trình giải quyết các tranh chấp đất
đai, khắc phục được sự chồng chéo về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa UBND
và TAND.
3.2 Đánh giá về hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân tỉnh
17


Quảng Nam
* Theo số liệu thống kê chưa đầy đủ của Văn phòng TANDTC tỉnh Quảng Nam, thì trong 5
năm (2005 - 2010) TAND các cấp đã thụ lý và giải quyết một số lượng lớn các vụ tranh chấp
về quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:
- Năm 2005 : Các TAND đã thụ lý để giải quyết theo trình tự sơ thẩm 4.543 vụ, đã giải
quyết 3.550 vụ, trong đó các TAND cấp huyện thụ lý 4.342 vụ và đã giải quyết được 3.382
vụ.
- Năm 2006: Các TAND đã thụ lý để giải quyết theo trình tự sơ thẩm 4.504 vụ và đã giải
quyết được 3.712 vụ.
- Năm 2010: các TAND cấp huyện đã thụ lý 3.299 vụ và đã giải quyết được 2.776 vụ. Theo

Số lượng các vụ tranh chấp về quyền sử dụng đất đã được TAND thụ lý, giải quyết ngày
càng tăng. Nhìn chung các TAND đã tuân thủ các quy định về thủ tục giải quyết các vụ án
dân sự, nhận thức rõ tính đặc thù trong việc giải quyết các vụ tranh chấp về quyền sử dụng
đất, kiên trì hòa giải, do đó số lượng vụ việc tranh chấp về quyền sử dụng đất được TAND
hòa giải thành chiếm tỷ lệ lớn, góp phần giải quyết nhanh các vụ tranh chấp.
Về cơ bản, các TAND đã áp dụng đúng đắn và thống nhất các quy định của Luật Đất đai
năm 2003, Bộ luật Dân sự, các văn bản pháp luật khác về đất đai, các hướng dẫn của
TANDTC trong công tác xét xử các vụ án về tranh chấp quyền sử dụng đất. Đường lối xét
xử các tranh chấp về quyền sử dụng đất được các TAND tuân thủ và áp dụng tương đối tốt.
Chất lượng giải quyết ngày một nâng cao, góp phần quan trọng vào việc ổn định trật tự, an
toàn xã hội, phát triển kinh tế, bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, hiệu lực quản
lý của Nhà nước, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người được Nhà nước giao đất, bảo vệ
các giao dịch dân sự hợp pháp trong đời sống xã hội.. Phần lớn các bản án, quyết định của
TAND xét xử các loại tranh chấp về quyền sử dụng đất có căn cứ pháp luật, phù hợp với
hoàn cảnh lịch sử, được nhân dân đồng tình, dư luận xã hội ủng hộ và bảo đảm hiệu lực thi
hành.
Bên cạnh những mặt tích cực đã nêu trên, công tác xét xử các vụ tranh chấp về quyền sử
dụng đất tại TAND cũng bộc lộ những hạn chế nhất định, có một số ít bản án, quyết định của
Tòa án thể hiện chất lượng xét xử chưa tốt, xét xử không đúng thẩm quyền, ra phán quyết
không dựa trên cơ sở pháp luật, xác định sai nguồn gốc tài sản (đất đai) tranh chấp, có nhiều
vụ án phải xét xử đi xét xử lại nhiều lần.
Các sai phạm không chỉ giới hạn ở việc áp dụng pháp luật về đất đai mà còn xảy ra trong
quá trình áp dụng pháp luật về tố tụng.
Đã có một số trường hợp tòa án xác định không đúng thẩm quyền giảiquyết của mình nên đã
thụ lý cả những việc thuộc thẩm quyền của UBND, không xác định đúng tư cách của các
đương sự trong vụ án nên không đưa người có quyền, nghĩa vụ có liên quan tham gia tố
tụng. Ngoài ra còn có các vi phạm về thủ tục tố tụng khác trong quá trình tòa án thụ lý, điều
tra, lập hồ sơ, xét xử (ví dụ như: đo đạc diện tích đất không chính xác, định giá đất quá thấp,
vi phạm quyền tự định đoạt của đương sự…) dẫn đến hậu quả bản án, quyết định của tòa án
bị kháng cáo, kháng nghị nhiều. Điều đó nói lên rằng trong quá trình TAND giảiquyết các

thành quả của cách mạng, gây ra những xáo trộn về quyền quản lý ruộng đất của người nông
dân. Sau khi thống nhất đất nước, năm 1975, Nhà nước đã tiến hành hợp tác hóa nông
nghiệp, đồng thời xây dựng hàng loạt các lâm trường, nông trường, trang trại. Những tổ
chức đó bao chiếm quá nhiều diện tích đất nhưng sử dụng lại kém hiệu quả. Đặc biệt, qua
hai lần điều chỉnh ruộng đất vào cácnăm 1977 - 1978 và năm 1982- 1983, với chính sách
chia cấp đất theo kiểu bình quân, "cào bằng" đã dẫn tới những xáo trộn lớn về ruộng đất, về
ranh giới, số lượng và mục đích sử dụng đất đai.
Khi đất nước ta chuyển sang nền kinh tế thị trường với sự thay đổi cơ chế quản lý làm cho
đất đai thì đất đai ngày càng trở nên có giá trị. Dưới góc độ kinh tế, đất đai được coinhư một
loại hàng hóa trao đổi trên thị trường theo quy luật cung cầu, quy luật giá trị. Đây là quy luật
tự nhiên, nhưng đối với đất lại khôngđược thừa nhận một cách dễ dàng ở nước ta trong một
thời gian khá dài. Do vậy Nhà nước chưa kịp thời có các chính sách để điều tiết và quản lý
có hiệu quả.
Tranh chấp đất đai xảy ra bức xúc và nổi cộm hiện nay là liên quan nhiều đến lĩnh vực: giá
đất. Theo tinh thần Luật đất đai và các Nghị định hướng dẫn thì giá đất để giải quyết tranh
chấp, giải tỏa, đền bù…đều phải căn cứ vào giá đất thực tế tại thị trường vào thời điểm tranh
chấp. Luật thì quy định như vậy, nhưng thực tế giải quyết thì còn nhiều bất cập. Nguyên do
chưa có văn bản pháp luật quy định cụ thể quy trình áp dụng giá đất thực tế là như thế nào?
Mỗi nơi vận dụng mỗi khác gây nhiều thắc mắc cho người dân, khiếu kiện kéo dài…Chẳng
hạn như khoản 2 và khoản 4 Điều 92 BLTTDS thì quy định đương sự có quyền phát biểu ý
kiến về việc định giá tài sản, biên bản định giá phải ghi rõ ý kiến của từng thành viên, của
đương sự, nếu họ tham dự. Nhưng trong thực tế thì thủ tục này vẫn chưa được thực thi một
20


cách nghiêm túc, triệt để. Nếu có, thì cũng là hình thức. Chưa kể thành viên chuyên môn về
giá chưa phải là người am tường về lĩnh vực giá.
2. Nguyên nhân chủ quan
2.1. Về cơ chế quản lý đất đai
Trong thời gian qua, công tác quản lý nhà nước về đất đai còn bị buông lỏng, nhiều sơ hở,

số phần tử xấu lợi dụng cơ hội này để bao chiếm đất đai hoặc kích động gây chia rẽ nội bộ
và gây mất ổn định về tình hình chính trị- xã hội, làm mất uy tín của tổ chức Đảng và chính
quyền.
21


- Luật Đất Đai 2003, mở rộng quyền cho người sử dụng đất (quy định tại Điều 50) đã xảy ra
tình trạng một số vụ, việc người khởi kiện căn cứ vào giấy đất của chính quyền cũ cấp để
kiện đòi người sử dụng đất phải trả lại đất, nhưng trong quá trình Toà Án thụ lý, thu thập
chứng cứ, Cơ Quan Chuyên Môn không xác định được vị trí đất, vì bản đồ gốc đôi khi
không còn. Bên cạnh đó, theo chỉ đạo của Cơ Quan Chuyên Môn, đẩy nhanh tiến độ cấp
giấy CNQSDĐ cho người dân, cấp đại trà theo dạng tự kê khai và đo đạc lập bản đồ chung.
Sau khi được cấp quyền sử dụng đất, các hộ tứ cận phát hiện đất bị thiệt hại nên phát sinh
tranh chấp.
- Ngoài ra, các cơ quan chức năng khi cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản quyền sử
dụng đất đã thực hiện đúng quy trình, do không có tranh chấp mới cấp giấy chứng nhận, đến
khi Toà thụ lý để chia tài sản chung và nếu yêu cầu của nguyên đơn được chấp nhận, thì Toà
án lại phủ nhận việc cấp giấy chứng nhận của Ủy Ban nhân dân cấp có thẩm quyền. Nếu tài
sản chung được dịch chuyển cho người khác thông qua hợp đồng mua bán, chuyển nhượng
hoặc người quản lý tài sản chung chết và do con cháu của họ tiếp tục quản lý thì càng phức
tạp hơn trong quá trình giải quyết. Bởi vì, khi một trong các thừa kế được cấp quyền sử dụng
đối với tài sản chung chưa chia, thì họ có quyền định đoạt và khi định đọat xong lại phát sinh
quan hệ pháp luật dân sự khác. Toà án sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc cùng lúc phải xem
xét, xử lý nhiều giao dịch dân sự phát sinh cũng như cùng lúc bảo vệ quyền và lợi ích hợp
pháp cho nhiều người.
2.3. Về công tác lãnh đạo, chỉ đạo
Công tác lãnh đạo, chỉ đạo việc giải quyết tranh chấp đất đai ở nhiều nơi, nhiều lúc còn hữu
khuynh, mất cảnh giác. Chẳng những hồ sơ đất đai không đầy đủ, mà việc đăng ký nhân
khẩu, hộ khẩu ở nông thôn cũng chưa chặt chẽ, kẻ xấu có điều kiện để hoạt động dễ dàng.
Khi phát hiện những kẻ cầm đầu, tổchức gây rối, kích động vi phạm pháp luật thì lúng túng

lại hướng dẫn nếu hết thời hiệu thừa kế, các bên có quyền chuyển sang chia tài sản chung.
Quy định chỏi nhau này đẫn đến một số trường hợp lách luật gây thiệt hại cho người khác, từ
thời điểm mở thừa kế cho đến khi di sản thừa kế được Ủy Ban Nhân Dân có thẩm quyền cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho một người, trong các đồng thừa kế, đều không có
tranh chấp; đến khi tài sản bị cơ quan thi hành án dân sự kê biên (do người đứng tên trên
giấy tờ phải thi hành bản án, quyết định có hiệu lực của Toà án), thì các đồng thừa kế còn lại
khởi kiện chia tài sản chung, nhằm giữ lại tài sản và trốn tránh nghĩa vụ thanh toán nợ cho
anh em của họ. Trường hợp này, các đồng thừa kế không tranh chấp về hàng thừa kế và đều
thừa nhận di sản do người chết để lại chưa chia, Toà án căn cứ Nghị Quyết số 02/2004/NQHĐTP ngày 10/8/2004 của Hội Đồng Thẩm Phán Toà Án Nhân dân Tối cao để thụ lý chia
tài sản chung, gây thiệt hại cho người được thi hành khi bản án có hiệu lực pháp luật. Mặc
khác tài sản họ đang tranh chấp bị thi hành án dân sự kê biên, đề nghị bán đấu giá tài sản có
giấy chứng nhận cũng hoàn toàn có căn cứ. Nếu tài sản bị kê biên đã tổ chức bán đấu giá
thành, người mua tài sản đã nộp đủ tiền nhưng người đứng tên sở hữu không tự nguyện giao
tài sản và có tranh chấp khởi kiện đến Toà án, thì thực tế giải quyết gặp nhiều khó khăn.
- Cùng với việc đổi mới cơ chế quản lý trong nông nghiệp được đổi mới, người sử dụng đất
có nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao, đòi hỏi phải có mộtdiện tích đất nhất định để sản
xuất. Do đó đã xuất hiện tư tưởng đòi lại đất để sản xuất. Chính sách đất đai chưa phù hợp,
chậm đổi mới đã tạo cơ sở cho việc lấn chiếm đất đai diễn ra khá phổ biến, song chưa được
giải quyết và xử lý kịp thời.
Bên cạnh đó, việc Nhà nước chia, tách, nhập hoặc thành lập mới những đơn vị hành chính
trong những năm gần đây dẫn đến việc phân địa giới hành chính không rõ ràng, cụ thể làm
cho tình hình tranh chấp đất đai ngày càng phức tạp và gay gắt hơn.
2.5. Về công tác tuyên truyền, giáo dục và phổ biến pháp luật
Công tác tuyên truyền, giáo dục và phổ biến pháp luật đất đai chưa được coi trọng, làm cho
nhiều văn bản pháp luật đất đai của Nhà nước chưa được phổ biến sâu rộng trong nhân dân.
Tuy nhiên, việc tranh chấp đất đai ở mỗi địa phương khác nhau còn có những nguyên nhân
đặc thù và việc tìm ra những nguyên nhân đó phải căn cứ vào thực tế sử dụng đất, và phong
23



chức khai thác thông tin về hồ sơ địa chính. Theo đó, người có quyền lợi liên quan có quyền
đề nghị cung cấp thông tin liên quan đến thửa đất tranh chấp (trả phí dịch vụ), thông tin này
có giá trị pháp lý3. Như vậy, người bị xâm hại quyền lợi trong tranh chấp đất đai mặc dù
không nắm giữ giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng pháp luật vẫn cho phép có cách để có
giấy tờ có giá trị pháp lý về quyền sử dụng đất đang tranh chấp.
** Vì vậy, nên sửa đổi khái niệm “đương sự” thành “người khởi kiện” để đảm bảo quyền lợi
cho bất cứ người nào bị xâm hại về quyền lợi đối với quyền sử dụng đất tranh chấp đều có
thể khởi kiện. Người khởi kiện là người có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất
hoặc có văn bản xác nhận của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là đã có giấy tờ về
quyền sử dụng đất.
.2. Tiêu chí phân định thẩm quyền theo tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất

24


Quy định tại Điều 136 của Luật Đất đai không hạn chế tranh chấp về tài sản gắn liền với đất
thuộc thẩm quyền của Tòa án mà đất đó có hay không có giấy tờ về quyền sử dụng đất. Mặt
khác, hệ thống pháp luật hiện hành chưa thống nhất về phân loại tài sản gắn liền với đất4.
Do vậy, tiêu chí định lượng về tài sản gắn liền với đất khó xác định. Điều này có thể dẫn đến
những tiêu cực phát sinh trên thực tế khi Tòa án có thể thụ lý giải quyết hoặc không giải
quyết, nhất là những trường hợp khó xác định ranh giới có hay không có tài sản gắn liền với
đất, ví dụ: có những vụ việc chỉ còn hàng gạch xây móng nhà trên đất thì sẽ xác định có hay
không có tài sản gắn liền với đất.
Theo hướng dẫn trước đây thì tranh chấp về tài sản gắn liền với đất mà người sử dụng đất
không có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền
khẳng định đất đó đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận thì Toà án chỉ giải quyết tranh chấp về
tài sản, còn UBND cấp có thẩm quyền giải quyết về quyền sử dụng đất. Như vậy, thẩm
quyền giải quyết tranh chấp về tài sản và đất bị tách rời nhau nên trong thực tế, có tình trạng
vì trục lợi mà người có thẩm quyền của UBND coi giải quyết tranh chấp về tài sản của Toà
án là đã có giải quyết về quyền sử dụng đất để hợp thức hóa quyền sử dụng đất hoặc ngược