Bài tập lớn học kỳ

Môn Luật dân sự Việt Nam 2

MỤC LỤC
Trang

I. Khái quát chung về nhà ở, dự án nhà ở, hợp đồng mua
bán nhà ở theo một dự án. ……...............................................................2
1.
Khái niệm nhà ở, dự án nhà ở…………………………………….2
2.
Hợp đồng mua bán nhà ở………………………………………….3
II. Thực trạng áp dụng pháp luật về vấn đề mua bán nhà ở
theo một dự án và những vấn đề đặt ra…………………….………….7
1.

Thực trạng nhu cầu nhà ở và vấn đề mua bán

nhà ở theo một dự án……………………………………….…..………..7
2.

Thực trạng áp dụng pháp luật về vấn đề mua bán nhà

ở theo một dự án:………………………………………………….…….9
3.

Các vấn đề đặt ra khi áp dụng pháp luật cho vấn đề

mua nhà ở theo một dự án:………………………………………..……11
III. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về vấn đề mua bán

tế, văn hóa của một đất nước. Khi nhìn vào ngôi nhà, có thể biết được phong
tục, tập quán, cuộc sống văn hóa, tinh thần và vật chất của nhân dân, của
những người đang sống trong ngôi nhà đó. Vấn đề về nhà ở là mối quan tâm
của tất cả các quốc gia, đặc biệt ở những nước đang phát triển và kém phát
triển. Ở nước ta, Đảng và Nhà nước động viên, khuyến khích nhân dân xây
dựng nhà ở bằng nhiều nguồn vốn khác nhau, làm cho nông thông và dô thị
ngày càng giàu đẹp hơn. Vì nhà có tầm quan trọng như vậy, cho nên Nhà nước
phải kiểm soát việc xây dựng, tu sửa và chuyển nhượng nhà ở giữa các cá
nhân, tổ chức. Hiện nay ở các thành phố lớn, nhu cầu về nhà ở là rất lớn những
quỹ đất lại hạn chế, do vậy nhu cầu mua nhà chung cư rất cao. Vì nhà ở do nhà
nước quản lý nên việc mua bán phải tuân theo hình thức và thủ tục do pháp
luật quy định.

I.

Khái quát chung về nhà ở, dự án nhà ở, hợp đồng mua bán nhà ở
theo một dự án.

1. Khái niệm nhà ở, dự án nhà ở:
Nhà ở là công trình xây dựng có mái, tường bao quanh, cửa ra vào để
ở, sinh hoạt văn hoá, xã hội hoặc cất giữ vật chất, phục vụ cho các hoạt
động cá nhân và tập thể của con người, và có tác dụng bảo vệ cho các hoạt
động đó. Nhà cũng có thể là một nơi cư trú hay trú ẩn. Tinh thần, nhà có
thể liên quan tới trạng thái khi ở nơi trú ẩn hoặc sự tiện lợi.
Dự án nhà ở là một tập hợp các hoạt động có liên quan đến nhau được
thực hiện trong một khoảng thời gian có hạn, với những nguồn lực đã được
giới hạn; nhất là nguồn tài chính có giới hạn để đạt được mục tiêu rõ ràng là
cung cấp nhà ở, làm thỏa mãn nhu cầu về nhà ở của người dân. Thực chất, Dự
2


không phụ thuộc vào nơi đăng ký hộ khẩu thường trú và phải có năng lực
hành vi dân sự; nếu là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc
diện được sở hữu, được thuê bất động sản tại Việt Nam theo quy định của Luật
này; nếu là tổ chức thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh.”
2.2. Về đối tượng của hợp đồng
Luật kinh doanh BĐS 2006 có quy định:
“Nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có các điều kiện sau đây:
3


Bài tập lớn học kỳ

Môn Luật dân sự Việt Nam 2

a) Thuộc đối tượng được phép kinh doanh;
b) Đối với nhà, công trình xây dựng mới phải bảo đảm chất lượng theo
quy định của pháp luật về xây dựng; đối với nhà, công trình xây dựng đã qua
sử dụng thì yêu cầu về chất lượng do các bên thỏa thuận trong hợp đồng;
c) Không có tranh chấp về quyền sở hữu;
d) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành
chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
đ) Không nằm trong khu vực cấm xây dựng theo quy định của pháp luật
về xây dựng;
e) Có hồ sơ bao gồm giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, công trình xây
dựng và quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu,
quyền sử dụng theo quy định của pháp luật đối với nhà, công trình xây dựng
đã có sẵn; giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công đã
được phê duyệt đối với nhà, công trình đang xây dựng; thiết kế bản vẽ thi
công, hồ sơ hoàn công và biên bản nghiệm thu bàn giao đưa vào sử dụng đối
với nhà, công trình xây dựng thuộc dự án khu đô thị mới, dự án khu bất động

2.4. Về nội dung của hợp đồng
Luật kinh doanh BĐS 2006 có quy định về nội dung chủ yếu của hợp
đồng mua bán nhà ở:
“Hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng bao gồm các nội dung
sau đây:
a) Tên, địa chỉ của bên bán và bên mua;
b) Các thông tin về nhà, công trình xây dựng quy định tại khoản 3 Điều
11 của Luật này;
c) Giá mua bán;
d) Phương thức và thời hạn thanh toán;
đ) Thời hạn giao, nhận nhà, công trình xây dựng và hồ sơ kèm theo;
e) Quyền và nghĩa vụ của các bên;
g) Bảo hành;
h) Giải quyết tranh chấp;
i) Các nội dung khác do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định.”
Các quy định về nội dung chủ yếu của hợp đồng mua bán nhà ở tại Luật
Nhà ở 2005 bao gồm:
“a) Tên và địa chỉ của các bên;
b) Mô tả đặc điểm của nhà ở;
5


Bài tập lớn học kỳ

Môn Luật dân sự Việt Nam 2

c) Giá và phương thức thanh toán nếu trong hợp đồng có thoả thuận về giá;
d) Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành (nếu có); thời hạn cho thuê;
cho mượn, cho ở nhờ; uỷ quyền quản lý;
đ) Quyền và nghĩa vụ của các bên;


Môn Luật dân sự Việt Nam 2

Thực trạng áp dụng pháp luật về vấn đề mua bán nhà ở theo một
dự án và những vấn đề đặt ra.

1. Thực trạng nhu cầu nhà ở và vấn đề mua bán nhà ở theo một dự án.
Nghiên cứu hai cuộc khảo sát và báo cáo sau để nhận thấy nhu cầu về
nhà ở và vấn đền mua bán nhà ở theo một dự án hiện nay:
* “Ngày 18/3/2010 nhóm nghiên cứu của Vietnam Report giới thiệu báo
cáo "Đánh giá nhu cầu nhà ở và các yếu tố quyết định hành vi vay vốn mua
nhà của người dân trên địa bàn Hà Nội và xu hướng thị trường nhà ở năm
2011".
Kết quả 400 điều tra tại thị trường Hà Nội cho thấy, 45% người mua nhà
ở có kế hoạch đi vay ngân hàng, 2%5 có kế hoạch tự mua bằng tiền của mình
và 30% có kế hoạch vay mượn từ các nguồn khác.
Hai loại hình nhà ở là nhà chung cư và đất vẫn là lựa chọn số 1
Trong đó, 47% những người thu nhập trung bình dưới 20 triệu đồng/tháng
chọn mua nhà chung cư, 26% chọn mua nhà xây trên nền móng riêng và đất
để tự xây.
Những người có thu nhập dưới 20 triệu đồng/tháng, đa số chọn tỷ lệ vay
dưới 20% giá trị ngôi nhà (chiếm 55%). Đối với những người có thu nhập
trong các khoảng trên 20 triệu đồng/ tháng, chủ yếu chọn tỷ lệ vay từ 30 - 50%
giá trị ngôi nhà.
Về nguồn cung nhà ở trong hai năm tới, có đến 67% doanh nghiệp tham gia
điều tra cho rằng sẽ tăng nhanh và chỉ có 33% cho rằng sẽ tăng vừa phải.
60% doanh nghiệp cho rằng nhu cầu về loại hình nhà ở có mức giá dưới 1,5 tỷ
đồng sẽ tăng mạnh.”
* “ Theo giám đốc một công ty xây dựng, dù được giao đất và tiết kiệm
chi phí xây dựng cộng tiền đền bù giải phóng mặt bằng, tiền thuê đất giá nhà

50.000 đến 100.000 người (tăng tự nhiên và cơ học), thì tình trạng thiếu nhà ở
còn kéo dài, phải mất nhiều năm nữa, nhu cầu nhà ở tại Hà Nội mới bớt
“nóng”.”
 Qua đây có thể nhận thấy dưới áp lực của sự bùng nổ dân số, mỗi địa
phương, đặc biệt là những thành phố lớn phải chịu áp lực rất khủng khiếp về
vấn đề nhà ở cho người dân. Quỹ đất hạn hẹp, việc mỗi gia đình có một mảnh
đất để xây nhà ở là chuyện không thể. Chính vì thế cần có những dự án nhà ở
lớn để đáp ứng nhu cầu này.
Chính vì nhu cầu về nhà ở cực kỳ lớn đó đã khiến cho việc tìm được một
ngôi nhà của người dân là rất khó khăn, không chỉ vì vậy, còn nhiều nguyên
nhân khác dẫn đến vấn đề mua nhà ở trở nên không đơn giản. Nhiều người đã
chuyển từ chuyện mua đất xây nhà sang việc mua nhà chung cư.
Với điều kiện xã hội và tốc độ phát triển đô thị hóa nhanh chóng như
hiện nay thì việc mua một ngôi nhà chung cư cũng không hề dễ dàng. Chính vì
thế, người dân đã phải đặt mua nhà từ khi nó chưa hình thành – tức là “đặt mua
dự án”. Đây là một hình thức mua bán nhà ở mới xuất hiện từ khi nhà nước có
những chủ trương chính sách phát triển nhà ở theo các dự án có quy hoạch chi
tiết, cụ thể.
Vấn đề mua bán nhà ở theo một dự án như vậy đáp ứng được phần lớn
nhu cầu của người dân, họ có thời gian chuẩn bị, thu xếp việc mua nhà, trả
tiền, họ có được những thông tin đầy đủ về dự án nhà ở của họ. Nhưng vấn đề
mua bán nhà ở theo một dự án không chỉ có những mặt tích cực, mà nó vẫn
còn tồn tại nhiều điểm hạn chế, sai phạm cần phải nhìn nhận và sửa chữa kịp
thời.
8


Bài tập lớn học kỳ

Môn Luật dân sự Việt Nam 2



Bài tập lớn học kỳ

Môn Luật dân sự Việt Nam 2

các dự án đã được chủ đầu tư tiến hành san lấp mặt bằng và xây dựng thì giá
nhà ở được giao dịch cao hơn từ 3-4 lần so với giá gốc được ghi trong hợp
đồng. Qua khảo sát tại công ty kinh doanh BĐS Hà Phong thuộc tập đoàn Hà
Phong là chủ dự án khu đô thị Hà Phong (Mê Linh – Hà nội), nếu như mức giá
ban đầu đối với những người mua nhà từ thời điểm góp vốn đầu tư (khoảng
năm 2006) là 3-4 triệu đồng /m2 thì đến tay người mua nhà tại thời điểm cuối
năm 2008, giá này đã là 7 triệu đồng /m2. Tuy nhiên khi người bán nhà đến
làm thủ tục sang tên chính chủ trong hợp đồng góp vốn đầu tư cho người mua
nhà, con số chênh lệch đó đã không được ghi lại trong bất cứ một văn bản nào
và nó nghiễm nhiên được hiểu đó là tiền lãi của người góp vốn ban đầu và trên
lý thuyết, người mua thứ cấp vẫn mua nhà với mức giá ban đầu được ghi nhận
trong hợp đồng góp vốn.
Ngoài ra, một số điều khoản trong hợp đồng mua bán nhà tại các công
ty nhà ở được soạn thảo với từ ngữ “ỡm ờ”, “nước đôi” theo hướng có lợi cho
mình và khi người mua không đọc và tìm hiểu kỹ, kèm theo là tâm lý vội vàng
bất chấp rủi ro để đánh đổi khoản lợi lớn do việc đầu cơ nhà đất trong cơn
“sốt” thì phần thiệt luôn nằm ở phía người mua bởi lẽ, luật pháp chỉ quy định
những điều khoản chung và nội dung hợp đồng không trái pháp luật, còn
những thoả thuận riêng giữa hai bên sẽ do tự các bên thương lượng và đưa vào
hợp đồng. Tuy nhiên có thể thấy đối với những trường hợp bên bán là các công
ty xây dựng, chủ đầu tư các dự án nhà ở còn bên mua là các cá nhân có nhu
cầu mua nhà để ở hoặc đầu cơ thì các điều khoản tự thoả thuận luôn bất lợi cho
phía người mua. Có thể đơn cử một số điều khoản đã được đưa vào hợp đồng
mua bán nhà, nền nhà mà người mua do nhu cầu lớn vẫn “nhắm mắt” để ký

đấu thầu các dự án có sử dụng đất.
Nếu cứ để thị trường phát triển một cách tự phát sẽ ảnh hưởng cho cả
nền kinh tế, do vậy nhà nước cần quản lý thị trường dựa trên khung pháp lý
nhằm thiết lập một sân chơi bình đẳng, công khai và minh bạch trong lĩnh vực
kinh doanh bất động sản. Cần quy định rõ điều kiện và quyền hạn, trách nhiệm
của những người hoạt động trong lĩnh vực tư vấn, kinh doanh bất động sản.
Chính vì những lý do trên, việc bổ sung và hoàn thiện khung pháp lý
theo nguyên tắc đảm bào tính đồng bộ, tính nhất quán và tôn trọng các quy luật
của thị trường, tăng cường tính cạnh tranh trong hoạt động kinh doanh trên thị
trường, đồng thời khắc phục những quy định chồng chéo mâu thuẫn liên quan
11


Bài tập lớn học kỳ

Môn Luật dân sự Việt Nam 2

đến mua nhà ở theo dự án là công việc hết sức cấp bách mà chúng ta cần thực
hiện nhanh chóng và đồng bộ nhằm ổn định thị trường nhà ở hiện nay, tạo điều
kiện phát triển lĩnh vực kinh doanh BĐS không chỉ giới hạn đối với các nhà
đầu tư trong nước mà còn thu hút đầu tư từ khối các nhà đầu tư nước ngoài.
III. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về vấn đề mua bán nhà ở tại
Việt Nam trong giai đoạn hiện nay
1. Sự cần thiết của việc hoàn thiện pháp luật về vấn đề mua bán nhà ở
tại Việt Nam.
Hạn chế lớn nhất của chúng ta hiện nay đó là trình độ phát triển kinh tế
còn chậm, kéo theo đó hạn chế về mặt xây dựng pháp luật chưa thực sự đáp
ứng được yêu cầu của thực tế cuộc sống, nền kinh tế thị trường với những mặt
trái gây những hậu quả tiêu cực đối với đời sống xã hội trong khi nền lập pháp
còn chưa thực sự hoàn thiện như ở Việt Nam cũng là những nguyên nhân

như sau:
Thứ nhất, Pháp luật về vấn đề mua bán nhà ở theo một dự án phải phù
hợp về quan điểm chính trị, phù hợp với yêu cầu thực tiễn, thông qua các quy
định của pháp luật điều chỉnh về hợp đồng kinh doanh bất động sản nói chung
và giao dịch bất động sản trong thời kỳ dự án nói riêng cần thể hiện quan điểm
rõ ràng đường lối đổi mới của Đảng và Nhà nước được áp dụng trên mọi lĩnh
vực của cuộc sống.
Thứ hai, pháp luật về vấn đề mua bán nhà ở theo một dự án được hoàn
thiện dựa trên mối quan hệ biện chứng với những điều kiện kinh tế - xã hội
đảm bảo mối tương quan hợp lý giữa đối tượng tham giao giao kết hợp đồng
mua bán nhà ở và cơ quan quản lý hành chính về giao dịch bất động sản nói
chung, trong quá trình phát triển và tăng trưởng kinh tế, tạo điều kiện hội nhập,
thúc đẩy cải cách về kinh tế - xã hội, đặc biệt là quá trình cải cách thủ tục hành
chính trong giai đoạn hiện nay.
Thứ ba, pháp luật về vấn đề mua bán nhà ở ghi nhận và đảm bảo trên
thực tế quyền được giao kết và nghĩa vụ thực hiện giao kết hợp đồng của các
đối tượng tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở trong đời sống xã hội.
Thứ tư, hoàn thiện pháp luật về vấn đề mua bán nhà ở góp phần hạn chế
những tiêu cực trong công tác quản lý nhà nước về các giao dịch dân sự nói
13


Bài tập lớn học kỳ

Môn Luật dân sự Việt Nam 2

chung, là tấm lá chắn pháp lý đảm bảo quyền và lợi ích chính đáng của các đối
tượng khi tham gia giao kết hợp đồng, hướng tới xây dựng một môi trường đầu
tư BĐS tại Việt Nam thông thoáng và bình đẳng, hấp dẫn các nhà đầu tư không
chỉ trong nước mà mở rộng tới tầm khu vực và quốc tế.

- Tăng cường tính tự chủ, tự do thỏa thuận cho các đối tượng tham gia
mua, bán nhà ở, đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp cho mọi thành phần
trong xã hội. Đảm bảo tính đồng bộ, nhất quán và tôn trọng các quy
luật thị trường.
- Xây dựng lộ trình hoàn thiện pháp luật về mua bán nhà ở, đặc biệt là
mua bán nhà ở theo một dự án. Đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của
nền kinh tế thị trường, bảo vệ công bằng xã hội.
- Nhanh chóng hoàn thiện hệ thống pháp luật về Nhà ở, mua bán nhà
ở, tránh hiện tượng chồng chéo, cùng một đối tượng nhưng được điều
chỉnh bởi nhiều luật chuyên ngành khác nhau.
3.2. Để nâng cao hiệu quả của việc áp dụng pháp luật về mua bán nhà ở
trong thực tiễn đòi hỏi chúng ta không chỉ áp dụng những phương pháp chung
chung mang nặng tính lý thuyết mà rất cần những giải pháp cụ thể và chi tiết,
đi sâu đi sát với thực tế đời sống xã hội. Mục đích của những giải pháp đó là
để người dân đến gần hơn nữa với các văn bản pháp luật, và đây cũng thể hiện
một trong những tiêu chí đánh giá pháp luật về mua bán nhà ở đã đề cập ở
phần trên, đó là tính hiệu quả ứng dụng.
- Một là, chúng ta cần nâng cao hơn nữa chất lượng quy hoạch sử dụng
đất và quy hoạch đầu tư phát triển nhà ở, cần thường xuyên kiểm tra quỹ đất đã
giao.
- Hai là, chúng ta cần hoàn thiện hơn nữa bộ máy tổ chức quản lý nhà ở
và kinh doanh nhà ở, cụ thể trong lĩnh vực mua bán nhà dự án, nâng cao trình
độ, đạo đức của cán bộ quản lý cũng như tinh thần trách nhiệm trong công việc
của mình lập lại kỷ cương trong công tác quản lý.
Ba là, tạo cơ chế thực thi nghiêm pháp luật ở mọi cấp, mọi địa phương.
Thực hiện nghiêm túc và hiệu quả công tác kiểm tra thanh tra việc thực thi
pháp luật và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm tránh tái diễn. Bốn là, các
giao dịch nhà đất phải thông qua chính quyền địa phương hoặc cơ quan pháp
luật. Tuy nhiên đây cũng không hẳn là giải pháp hay vì nhìn chung cơ quan
15

án nói riêng không cũng cần chỉnh sửa hoàn thiện hơn nữa những quy định còn
chưa hợp lý để có cơ sở pháp lý rõ ràng xung quanh vấn đề nhà ở.

16


Bài tập lớn học kỳ

Môn Luật dân sự Việt Nam 2

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
 Trường Đại Học Luật Hà Nội, Giáo trình luật dân sự 2, NXB.Công An
Nhân, Hà Nội, năm 2006.
 TS Lê Đình Nghị (chủ biên), Giáo trình luật dân sự Việt Nam tập 2,
NXB Giáo dục Việt Nam, Hà Nội, 2009.
 Bộ Luật Dân Sự năm 2005, NXB Lao động, Hà Nội, năm 2011.
 Luật Nhà ở 2005
 thongtinphapluatdansu.wordpress.com
 luathoc.vn
 vietlaw.biz

17