Bài tập học kỳ

Nguyễn Thành Nam

Mục lục

Lời mở đầu :
Pháp luật về BTTH về tài sản trên đất khi NNTHĐ không ngừng được sửa đổi bổ
sung, hoàn chỉnh đáp ứng yêu cầu của thực tiễn SDĐ trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện
đại hóa đất nước. Để từng bước khắc phục các bất cập trong thực tiễn công tác bồi thường,
giải phóng mặc bằng pháp luật về BTTH khi NNTHĐ đã được quy định rõ ràng, cụ thể
nguyên tắc, điều kiện, giá và các trường hợp cụ thể về BTTH về đất và tài sản trên đất khi
NNTHĐ dựa trên định hướng tổng quát là giải quyết hài hòa lợi ích kinh tế của Nhà nước,
người bị thiệt hại và người hưởng lợi từ việc thu hồi đất. Tuy nhiên, đây là vấn đề nhạy
cảm và phức tạp mặc dù đã được sửa đổi, bổ sung song do thiếu các quy định cụ thể hóa
pháp luật về BTTH khi NNTHĐ nên thực tiễn áp dụng còn bộc lộ nhiều hạn chế, bất cập
cần phải được khắc phục. Do đó để hiểu hơn về vấn đề này em chọn đề tài “ Bình luận các
quy định về BTTH về tài sản trên đất khi nhà nước thu hồi đất? Nêu một số giải pháp góp
phần hoàn thiện các quy định về vấn đề này”.

1


Bài tập học kỳ

Nguyễn Thành Nam

Nội dung.
I.
1.


Nguyễn Thành Nam

Thứ sáu, hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất có thể tháo dời và di chuyển được,
thì chỉ được bồi thường các chi phí tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt và thiệt hại khi tháo dỡ, vận
chuyển, lắp đặt; mức bồi thường do UBND cấp tỉnh quy định phù hợp với pháp luật hiện
hành và thực tế ở địa phương.
•

Các nguyên tắc trên đã được cụ thể hóa thành các trường hợp sau:
Đối với nhà và các công trình xây dựng: mức giá bồi thường được quy định dựa vào

lợi ích, giá trị sử dụng của nhà, công trình trên đất đối với người có đất bị thu hồi:
Thứ nhất, đối với nhà, công trình xây dựng phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá
nhân được bồi thường bằng giá trị xây mới của nhà, công trình xây dựng có tiêu chuẩn kĩ
thuật tương đương do Bộ xây dựng ban hành. Giá trị xây dựng mới của nhà, công trình
được tính theo diện tích xây dựng của nhà, công trình nhân với đơn giá xây dựng mới do Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh bạn hành theo quy định của Chính phủ. Như vậy, trong trường hợp
này, mức bồi thường đối với nhà, công trình xây dựng bị thiệt hại là bằng 100% giá trị xây
mới. Quy định này đã tạo điều kiện thuận lợi, bảo vệ lợi ích của người có nhà, công trình bị
thiệt hại do Nhà nước thu hồi đất.
Thứ hai, đối với nhà, công trình xây dựng khác không thuộc đối tượng trên thì mức
bồi thường đã được tính đến với việc trừ khấu hao tài sản, bởi đây không phải là nhà, công
trình xây dựng trực tiếp phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Mức được bồi thường
được tính như sau:
Mức
bồi thường
nhà, công

=
=


dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương với nhà, công trình bị
thiệt hại.
Đối với công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật mức bồi thường bằng giá trị xây mới của
công trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương dượng do Bộ xây dựng ban hành, nếu công trình
không còn sử dụng được thì không được bồi thường.
Thứ ba, đối với nhà, công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, mà phần còn lại
không sử dụng được thì bồi thường cho toàn bộ nhà, công trình xây dựng. Trường hợp nhà,
công trình xây dựng khác bị phá dỡ một phần, nhưng vẫn tồn tại và sử dụng được phần còn
lại thì được bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ và chi phí sửa chữa, hoàn thiện
phần còn lại theo tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương của nhà, công trình xây dựng trước khi
bị phá dỡ.
Lưu ý: trong trường hợp nhà, công trình thuộc dự án phải di chuyển mà chưa được
xếp vào loại cấp tiêu chuẩn kỹ thuật hoặc sẽ nâng cấp tiêu chuẩn kỹ thuật thì Ủy ban nhân
dân tỉnh thống nhất với cơ quan quản lý chuyên ngành hoặc chủ đầu tư để xác định tiêu
chuẩn kỹ thuật để bồi thường.
Thứ tư, tài sản gắn liền với đất thuộc một trong các trường hợp quy định tại các khoản
-

4, 6, 7 và 10 Điều 38 Luật Đất đai 2003 thì không được bồi thường. Đó là các trường hợp:
Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất;
Đất bị lấn, chiếm trong các trường hợp: đất chưa sử dụng bị lấn, chiếm; đất không được
chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật mà người sử dụng đất do thiếu trách

-

nhiệm để bị lấn, chiếm;
Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;
Đất được Nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia hạn khi hết thời hạn.
Trong những trường hợp này, đất bị thu hồi lỗi thuộc về người sử dụng đất (khoản

-

hoặc để đầu tư trên đất.
Phần giá trị còn lại của tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tài sản đã đầu tư trên đất thuộc sử
hữu của người bị thu hồi đất được giải quyết theo quy định sau:
Trường hợp đất bị thu hồi thuộc khu vực đô thị hoặc khu vực quy hoạch phát triển đo thị mà

i)

giao cho tổ chức phát triển quỹ đất thì do ngân sách của cấp quản lý đất sau khi thu hồi trả
ii)

cho người bị thu hồi đất;
Trường hợp đất bị thu hồi thuộc khu vực khu nông thôn mà giao cho Ủy ban nhân dân xã,

iii)

thị trấn có trách nhiệm trả cho người bị thu hồi đất;
Trường hợp đất bị thu hồi được Nhà nước giao cho người khác hoặc cho người khác thuê
-

thì người được giao đất, thuê đất có trách nhiệm trả cho người bị thu hồi đất.
Trường hợp đất bị thu hồi thuộc nhóm đất phi nông nghiệp được tham gia thị trường bất
động sản thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền được áp dụng hình thức đấu giá quyền sử
dụng đất, tài sản đã đầu tư trên đất và giải quyết phần giá trị còn lại của tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất, tài sản đã đầu tư trên đất thuộc sở hữu của người bị thu hồi đất theo quy định

i)

sau:


Điều 19 Nghị định 197.
Nhà, công trình khác xây dựng trên đất không có đủ điều kiện bồi thường nhưng tại thời
điểm xây dựng mà chưa có quy hoạch, kế hoạc sử dụng đất được cấp có thẩm quyền công
bố hoặc xây dựng phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, không vi phạm hành lang
bảo vệ công trình thì được hỗ trợ tối đa bằng 80% mức bồi thường quy định tại Điều 19

-

Nghị định 197.
Nhà, công trình khác được xây dựng trước ngày 1/7/2004 (ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu
lực) trên đất không đủ điều kiện được bồi thường theo quy định tại Điều 8 Nghị định 197,
mà khi xây dựng vi phạm quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố và cắm mốc
hoặc vi phạm hành lang bảo vệ công trình đã được cắm mốc thì không được bồi thường ;
trường hợp đặc biệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, hỗ trợ cho từng trường hợp cụ thể.
Đối với nhà, công trình xây dựng trên đất không đủ điều kiện được bồi thường theo
quy định của pháp luật tại Điều 8 Nghị định 197, mà khi xây dựng đã được cơ quan Nhà
nước có thẩm quyền thông báo không được phép xây dựng thì không được bồi thường,
khồn được hỗ trợ, người có công trình xây dựng trái phép đó buộc phải tự chịu chi phí phá

•

dỡ trong trường hợp cơ quan có thẩm quyền thực hiện phá dỡ.
Bồi thường nhà, công trình xây dựng đối với người đang sử dụng nhà thuộc sở hữu Nhà
nước
Người đang sử dụng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước (nhà thuê hoặc nhà do tổ chức tự
quản) nằm trong phạm vi thu hồi đất phải phá dỡ, thì người đang thuê nhà không được bồi
thường đối với diện tích nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và diện tích cơi nới trái phép, nhưng
6


ngưỡng , tôn giáo của nhân dân và nền tảng văn hóa truyền thống dân tộc, nên các dự án
liên quan đến việc thu hồi các công trình này khá ít. Tuy nhiên, pháp luật cũng đề cập đến
vấn đề này như sau: đối với các dự án khi thu hồi đất có các công trình văn hóa, di tích lịch
sử, nhà thờ, đình, chùa, am, miếu trong trường hợp phải di chuyển thì việc bồi thường cho
việc di chuyển các công trình văn hóa, di tích lịch sử, nhà thờ, đình, chùa, am, miếu do Thủ
tướng chính phủ quyết định đối với các công trình do Trung ương quản lý; chủ tịch UBND
cấp tỉnh quyết định đối với công trình do địa phương quản lý.

•

Bồi thường đối với cây trồng, vật nuôi.
7


Bài tập học kỳ

Nguyễn Thành Nam

Kế thừa và bổ sung các quy định về bồi thường hoa màu của Nghị định
22/1998/2004/NĐ-CP, Nghị định 197 đề cập đến vấn đề này cụ thể như sau:
Thứ nhất, mức bồi thường đối với cây trồng hàng năm được tính bằng giá trị sản
lượng của vụ thu hoạch đó. Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của
vụ cao nhất trong 3 năm liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình thời
điểm thu hồi đất.
Thứ hai, mức bồi thường đối với cây lâu năm được tính bằng giá trị hiện có của vườn
cây (không bao hàm giá trị quyền sử dụng đất) theo giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi
đất.
Thứ ba, đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác
thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại.
Thứ tư, cây rừng trồng bằng vốn ngân sách nhà nước, cây rừng tự nhiên giao cho các

Bài tập học kỳ

Nguyễn Thành Nam

Khoản 3 Điều 19 Nghị định 197 quy định nếu phần còn lại của ngôi nhà không sử
dụng được do thu hồi đất gây ra thì được bồi thường cho toàn bộ ngôi nhà. Tuy nhiên, hiện
không có hướng dẫn cụ thể như thế nào là phần còn lại của ngôi nhà bị ảnh hưởng do việc
thu hồi đất gây ra và không sử dụng được. Điều này không chỉ gây khó khăn mà còn dẫn
đến việc tùy tiện trong quá trình áp dụng quy định này và ảnh hường tới quyền lợi vủa
người bị thu hồi.
Đối với nhà, công trình xây dựng trước khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực trên đất
không được bồi thường mà khi xây dựng có vi phạm kế hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã
được công bố và cắm mốc hoặc vi phạm hành lang công trình đã được cắm mốc thì không
được bồi thường. Tuy nhiên trên thực tế, việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng và công bố,
cắm mốc còn bộc lộ nhiều bất cập; có nơi công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không
kịp thời. Hoặc chưa lập được quy hoạch , kế hoạch sử dụng đất chi tiết, không công bố công
khai việc cắm mốc. Điều này dẫn đến việc phát sinh lấn chiếm đất đai và giải quyết hậu quả
của việc xây dựng nhà, công trình lấn chiếm cho thấu tình đạt lý là hết sức khó khăn và
phức tạp.
Việc bồi thường mồ mả trong thực tết ít gặp khó khăn về giá cả bồi thường song lại
gặp khó khăn ở thời gian di chuyển. Việc này kéo dài ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện các
dự án đầu tư.
Mức bồi thường đối với cây trồng hàng năm được tính bằng giá trị sản lượng của vụ
thu hoạch cao nhất trong 3 năm liền kề, là quy định không mang tính khả thi. Bởi vì, trong
thực tế, việc xác định năng suất cụ thể của vụ cao nhất là khó khăn, đây là nguyên nhân dẫn
tới việc tùy tiện áp dụng mức giá khi bồi thường.
Tâm lý chung của những người bị thiệt hại về cây trồng, vật nuôi là muốn bồi thường
giá trị cây trồng, vật nuôi theo kết quả thu hoạch mà không phân biệt cây trồng, vật nuôi đã
đến kỳ thu hoạch hoặc thời hạn thanh lý. Đối với cây trồng, vật nuôi có thể di dời được thì
người bị thu hồi đất yêu cầu bồi thường mà không muốn di dời. Đối với cây lâu năm thu

II.

Giải pháp hoàn thiện pháp luật về bồi thương đối với tài sản trên đất khi thu hồi đất.
Về cơ bản chính sách bồi thường thiệt hại về tài sản như hiện nay đã được phần lớn
người dân khi bị thu hồi chấp nhận, nhưng bên cạnh đó kết quả điều tra cho thấy các ý kiến
rằng giá bồi thường vẫn còn thấp so với giá thị trường. vì vậy phải hoàn thiện hơn công tác
định giá tài sản trên đất. Việc bồi thường thiệt hại về tài sản cần tính theo mức thiệt hại thực
tế, được xem xét bằng giá xây dựng mới, cần thường xuyên xác định lại đơn giá bồi thường
tài sản trên đất bị thu hồi sao cho sát với giá thị trường.
10


Bài tập học kỳ

Nguyễn Thành Nam

Luật nên quy định hình thành những tổ chức trung gian trong việc đánh giá, giám sát
thực thi công tác bồi thường cũng như xác định giá (đất, nhà, tài sản gắn liền với đất…) để
tránh trường hợp làm sai quy trình (đang là hiện tượng khá phổ biến trong công tác bồi
thường), bao biện, vừa đánh trống vừa thổi kèn như hiện nay.
Các quy định cần được rõ ràng, cụ thể hơn, như quy định rõ “phần còn lại của ngôi
nhà không sử dụng được do thu hồi đất gây ra” tại khoản 3, Điều 19 Nghị định 197 được
hiểu như thế nào? Đối với việc bồi thường đối với cây trồng hàng năm có thể lấy mức giá
bồi thường là mức thu hoạch trung bình của 3 năm liền kề, hoặc mức giá mua bán trên thị
trường ở địa phương đối với loại cây đó…
Nâng cao năng lực thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của các ban, ngành ở địa
phương và các đơn vị tư vấn, cũng như tinh thần trách nhiệm, sự tuân thủ trình tự thủ tục
theo quy định của pháp luật, của cán bộ thực thi việc kiểm kê, kiểm đếm, lập phương án bồi
thường.



đất khi nhà nước thu hồi đất. Đỗ Thị Ngọc Hương.
Khóa luận tốt nghiệp- Pháp luật về bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất nông
nghiệp thực trạng và giải pháp hoàn thiện.Đỗ Phương Thủy.

12