ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
---------------------

Nguyễn Thị Liên

(TÓM TẮT LUẬN VĂN)

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO
HIỆU QUẢ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, HOÀN THIỆN HỆ THỐNG HỒ SỎ
ĐỊA CHÍNH TẠI THỊ TRẤN XUÂN MAI, HUYÊN CHƯƠNG MỸ,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội – Năm 2014


TÓM TẮT LUẬN VĂN
Họ và tên học viên: Nguyễn Thị Liên
Ngày sinh:

26/06/1986

Tên đề tài luận văn: “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả
công tác đăng ký đất đai, hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính tại thị trấn Xuân
Mai, huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội”
Chuyên ngành: Quản Lý đất đai
Cán bộ hướng dẫn khoa học: TS Phạm Thị Phin
Cơ quan: Khoa Địa lý - Trường Đại học Khoa học Tự nhiên - Đại học Quốc gia Hà Nội
Tóm tắt luận văn

chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất trên địa bàn Thị trấn Xuân
Mai.
- Xây dựng thí điểm cơ sở dữ liệu hồ sơ địa chính dạng số cho thị trấn Xuân
Mai
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký, cấp GCN và
hoàn thiện hệ thống sơ địa chính trên địa bàn nghiên cứu.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
Nghiên cứu đăng ký đất đai, chứng nhận quyền sử dụng đất; thiết lập, cập nhật
và chỉnh lý các tài liệu trong hồ sơ địa chính liên quan đến đất đai. Đề tài không
nghiên cứu đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
4. Ý nghĩa khoa học, thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của luận văn là tài liệu tham khảo giúp đẩy nhanh tiến độ
đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính tại thị
trấn Xuân Mai, huyện Chương Mỹ, thành phố Hà Nội.
5. Cơ sở tài liệu
- Tài liệu khoa học.
- Văn bản pháp lý liên quan tới Hồ sơ địa chính, Giấy chứng nhận quyến sử dụng
đất của Chính phủ, Bộ tài nguyên và môi trường và của địa phương.
- Tài liệu thu thập, điều tra thực tế tại địa phương.
6. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra, thu thập thông tin.


- Phương pháp thống kê, xử lý số liệu.
- Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp.
- Phương pháp mô hình hóa dữ liệu
Chương 1
TỔNG QUAN VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN VÀ HỆ
THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH
1.1. Vai trò của đăng ký đất đai, cấp giấy chững nhận quyền sử dụng đất.

nghĩa vụ tài chính: Nộp thuế trước bạ, thuế từ chuyển quyền sử dụng đất, các loại thuế
có liên quan….
Là căn cứ để người sử dụng đất sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch và kế
hoạch sử dụng đất.
Là điều kiện để người sử dụng đất tham gia thị trường bất động sản và đưa ra
các quyết định đúng đắn.
1.2.

Khái quát tình hình đăng ký đất đai cấp GCN và hệ thống hồ sơ địa chính
ở Việt Nam
Luật đất đai đầu tiên ra đời năm 1988 cùng với nó là sự thành công của Nghị

quyết 10 của Bộ Chính trị đã khẳng định đường lối, chủ trương của Đảng là hoàn toàn
đúng. Nó đã tạo điều kiện cho Luật Đất đai 1993 ra đời nhằm quản lý chặt chẽ đất đai
hơn để đáp ứng nhu cầu sử dụng của người dân khi người dân là chủ thực sự của đất
đai. Nhà nước khẳng định đất đai có giá trị và người dân có các quyền sau: chuyển đổi,
chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, thế chấp…
Ngày 16/11/2003 Luật Đất Đai năm 2003 được ban hành và có hiệu lực từ ngày
1/7/2004 và Nghị định số 181/2004/NĐ – CP, việc cấp GCN đã được thống nhất triển
khai theo một mẫu giấy trong phạm vi cả nước. Quyết định số 24/2004/QĐ – BTNMT
ngày 01/11/2004 ban hành quy định về GCNQSDĐ thì mẫu giấy chứng nhận này cũng
có màu đỏ. Như vậy, một sản phẩm giấy đỏ mới ra đời thay thế cho ba loại giấy tờ đỏ,
hồng, tím hợp pháp đang tồn tại, thống nhất chung một giấy chứng nhận cho mọi loại
đất và tài sản trên đất..
Sau khi Luật Đất đai 2003 ra đời, Nhà nước đã ban hành các văn bản dưới luật
để cụ thể hoá trong quá trình thực hiện như sau:


Chỉ thị số số 05/2004/CT – TTg ngày 29/02/2004 của Thủ tướng Chính phủ
về việc các địa phương phải hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ trong năm 2005.

Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận và hệ thống hồ sơ địa chính
được thực hiện theo Luật đất đai 2003. Bên cạnh đó, với đặc thù của địa phương nên
thành Hà Nội có các quy định cụ thể chỉ đạo việc đăng ký cấp GCN QSDĐ như sau:
- Quyết định số 23/2005/QĐ – UB ngày 18/02/2005 của UBND thành phố Hà
Nội; Quyết định số 111/2005/QĐ – UB ngày 27/07/2005 của UBND thành phố về việc
bổ sung một số Điều, Khoản của Quy định ban hành kèm theo Quyết Định
23/2005/QĐ – UB ngày 18/02/2005 về việc kê khai đăng ký nhà ở, đất ở và cấp Giấy
Chứng Nhận quyền sở hữu nhà ở, đất ở và cấp Giấy Chứng Nhận quyền sở hữu nhà ở,
quyền sử dụng đất ở.
- Quyết định số 38/2005/QĐ – UB ngày 29/03/2005 của UBND thành phố Hà
Nội về ban hành quy trình bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê theo
Nghị Định 61/CP ngày 05/07/1994 của Chính Phủ.
- Quyết định số 23/2008/QĐ – UBND ngày 09/5/2008 của UBND thành phố
Hà Nội về việc ban hành Quy định về cấp Giấy Chứng Nhận quyền sử dụng đất cùng
với quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Theo kết quả thống kê của sở tài nguyên môi trường thành phố Hà Nội, tính đến
hết tháng 12/2013, toàn thành phố mới chỉ cấp được 41.441 giấy chứng nhận/86.420 giấy
theo chỉ tiêu của cả năm nay, chiếm 48%. Trong đó có một số quận huyện cấp vượt chỉ
tiêu thành phố giao như quận Cầu Giấy cấp được 2.572 giấy/2.200 giấy theo chỉ tiêu,
Hoàng Mai 689 giấy/323 giấy theo chỉ tiêu…song cũng có một số quận huyện đạt quá
thấp như quận Ba Đình chỉ đạt 483 giấy/1.375 giấy theo chỉ tiêu, Huyện Đan Phượng cấp
3.000 giấy/18.000 giấy theo chỉ tiêu; Ứng Hoà cấp 2.300 giấy/10.000 giấy theo chỉ tiêu…


Chương 2:
THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
VÀ HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN XUÂN MAI,
HUYỆN CHƯƠNG MỸ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI.
2.1. Khái quát chung về thị trấn Xuân Mai, huyện Chương Mỹ, TP Hà Nội

và tăng 5,6 so với cùng kỳ năm 2012. Năng suất bình quân đạt 2350kg/mẫu. Tổng sản
lượng quy thóc đạt 987,6 tấn. Tổng giá trị sản xuất ngành nông-lâm-ngư nghiệp 5
tháng đầu năm 2014 ước đạt 15,7 tỷ đồng tăng 9% so với cùng kỳ; giá trị tăng thêm
ước đạt 7,9 tỷ đồng.
Về sản xuất công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp – xây dựng cơ bản: Ưu tiên
phát triển nghề sửa chữa cơ khí lớn và nhỏ, nghề mộc dân dụng và sản xuất vật liệu,
đặc biệt nghề chế biến lương thực, thực phẩm phục vụ cho chăn nuôi.
Về kinh doanh thương mại và dịch vụ: Trên địa bàn thị trấn, dịch vụ tập thể và
quốc doanh ít phát triển, chủ yếu tham gia hoạt động ngành là các cá thể hộ kinh
doanh, mặt hàng chủ yếu là thực phẩm, may mặc, xe máy, điện máy, điện tử. Hiện
nay, trên địa bàn thị trấn có 78 doanh nghiệp, công ty cổ phần và 1100 hộ kinh doanh
vừa và nhỏ.
2.2. Tình hình sử dụng và quản lý đất đai trên địa bàn thị trấn Xuân Mai, huyện
Chương Mỹ, thành phố Hà Nội.


2.2.1 Hiện trạng sử dụng và quản lý đất đai
Thị trấn Xuân Mai đã tiến hành xây dựng được bản đồ hiện trạng sử dụng đất
và báo cáo thống kê, kiểm kê đất đai năm 2005 và năm 2010 theo đúng quy định của
Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Theo báo cáo thống kê đất đai trên địa bàn thị trấn tính đến ngày 01/01/2014, tổng
diện tích tự nhiên của toàn thị trấn là 953,68ha,
Diện tích các loại đất chính của thị trấn Xuân Mai năm 2013
Loại đất

Diện tích (ha)

Tỉ lệ (%)

Tổng diện tích tự nhiên

535.77ha, chiếm 50,93%

+ Đất chưa sử dụng: 2.29ha, chiếm 0,23%
Tuy nhiên, đến ngày 01/01/2014 tổng diện tích tự nhiên trên địa bàn thị trấn còn
953,68 ha, giảm 98,2ha. Có sự biến động diện tích là do điều chỉnh địa giới hành chính
về huyện Lương Sơn, tỉnh Hòa Bình theo quyết định 1860/QĐ-TTg của Thủ tướng
chính phủ ngày 21/10/2011. Bên cạnh đó, trong những năm vừa qua trên địa bàn thị
trấn thực hiện 05 dự án lớn nhỏ chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp
sang đất ở, đất chuyên dùng. Đồng thời cập nhật điều chỉnh dữ liệu, số liệu của các tổ
chức đã thực hiện theo Chỉ thị 31/2007/CT-TTg ngày 14/12/2007 của Thủ tướng
Chính phủ. Theo Báo cáo của ban địa chính thị trấn Xuân Mai, tình hình biến động cụ
thể như sau.
Biến động diện tích đất đai theo mục đích sử dụng
Năm 2014 so với năm 2010


Thứ
tự

Mục đích sử dụng đất

Mã

(2)

(3)

(1)

Tổng diện tích tự nhiên

-71.21

1.1

Đất sản xuất nông nghiệp

SXN

345.45

415.30

-69.85

1.1.1

Đất trồng cây hàng năm

CHN

152.25

153.31

-1.06

1.1.1.

Đất trồng lúa



-68.79

1.2

Đất lâm nghiệp

LNP

71.27

71.49

-0.22

1.2.1

Đất rừng đặc dụng

RDD

71.27

71.49

-0.22

1.3

Đất nuôI trồng thuỷ sản


-5.69

2.1.1

Đất ở tại nông thôn

ONT

2.1.2

Đất ở tại đô thị

ODT

132.36

118.05

+24,31

2.2

Đất chuyên dùng

CDG

351.71

368.80


CCC

142.12

148.86

-6.74

2.3

Đất tôn giáo, tín ngỡng

TTN

0.45

0.45

2.4

Đất nghĩa trang, nghĩa địa

NTD

5.40

5.40

2.5


2.29

-0.40

( Ngun Bỏo cỏo bin ng t ai theo mc ớch s dng ca th trn Xuõn Mai nm
2014).
2.3. Cụng tỏc ng ký t ai ln u, cp GCN ti th trn Xuõn Mai
T khi cú Lut t ai nm 1993 n nay, cung vi s n lc ca chớnh quyn
a phng, tuy nhiờn cụng tỏc cp GCNQSD ca th trn Xuõn Mai vn cha cú s
chuyn bin tớch cc v l ni cú s tha t cha cp GCN ln nht huyn Chng
M. Theo thng kờ n thỏng 05/2014, trong tng s 7.200 tha t, mi ch cú 2.574


thửa đất ở được cấp GCNQSDĐ, đạt tỷ lệ 35,75% thấp nhất khu vực ngoại thành Hà
Nội.
Tiến độ đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở trong
khoảng thời gian 10 năm trở lại đây rất chậm tính.Từ năm 2004 đến năm 2012 toàn thị
trấn đã cấp được 1.484 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đạt khoảng 24,9% tổng
số thửa đất ở phải cấp cho hộ gia đình, cá nhân. Trung bình mỗi năm chỉ cấp được
khoảng gần 100 giấy.


Kết quả cấp GCNQSDĐ theo khu dân cư của thị trấn Xuân Mai đến
31/12/2013.
STT

Tên khu

Từ năm 1994


153

163

27,4

3

Tân Xuân

52

125

23,6

4

Tân Bình

67

161

53,6

5

Đồng Vai


46

117

13,4

9

Tân Mai

67

105

27,6

10

Tổng

676

1.484

329,2

(Nguồn: Báo cáo công tác cấp GCNQSDĐ của thị trấn Xuân Mai năm 2013)
Theo báo cáo công tác cấp GCN quyền sử dụng đất trên địa bàn thị trấn tính
đến hết tháng 12 năm 2013, toàn thị trấn mới cấp được 2.160 giấy giấy chứng nhận


257

74

169

150

70

2011

284

65

215

142

96

2012

230

43

197

2.5. Thực trạng công tác thành lập các loại sổ sách trong hồ sơ địa chính
- Phần lớn các loại sổ sách trong hồ sơ địa chính (sổ mục kê; sổ địa chính; sổ
theo dõi biến động đất đai; sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) tại thị trấn
Xuân Mai được lập theo mẫu sổ của Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC về hướng dẫn
đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Các
loại sổ sách này được thể hiện ở phụ lục số 1, số 2 và số 3. Mẫu sổ lập theo thông tư
1990/2001/TT-TCĐC là mẫu cũ, hiện tại chưa chuyển được sang mẫu mới theo thông
tư 09/2007/TT-BTNMT. Vì vậy, việc tra cứu thông tin và sử dụng phục vụ cho công
tác quản lý đất đai nói chung, đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận nói riêng gặp
khó khăn. Chẳng hạn:
+ Mẫu sổ theo thông tư 1990/2001/TT-TCĐC:
Sổ mục kê đất đai, chỉ có thông tin về mục đích sử dụng đất chung chung,
không phân biệt rõ mục đích sử dụng đó là theo giấy chứng nhận đã cấp, hay theo quy
hoạch hay theo kiểm kê đất đai
Đối với sổ địa chính, diện tích sử dụng ở nông thôn không phân biệt hình thức
sử dụng là chung hay riêng, không ghi thông tin về số phát hành giấy chứng nhận. Vì
vậy, không biết thửa đất đó có một chủ hay nhiều chủ sử dụng; mỗi giấy chứng nhận
có một số phát hành riêng, nếu không có thông tin về số phát hành thì khó tra cứu và
kiểm tra khi cần thiết.
Sổ cấp giấy chứng nhận không thể hiện ngày ký và ngày giao giấy chứng nhận,
không có cột dành cho người sử dụng đất đến nhận giấy chứng nhận ký (ký vào sổ địa
chính), thiết kế sổ như vậy chưa hợp lý.
+ Mẫu sổ theo thông tư 09/2007/TT-BTNMT:


Sổ mục kê đất đai phải thể hiện rõ mục đích sử dụng của thửa đất theo giấy
chứng nhận, theo quy hoạch và theo kiểm kê đất đai. Nhờ vậy, nhìn vào sổ có thể biết
được thửa đất đó đã được cấp giấy chứng nhận chưa, thửa đất có nằm trong quy hoạch
hay không, chủ sử dụng đất có sử dụng đúng mục đích không
Sổ địa chính phải thể hiện rõ diện tích sử dụng là chung hay riêng và ghi rõ số

cấp GCN, giúp Nhà nước nắm chắc, quản lý chặt về đất đai.
3.2. Giải pháp về nhân lực, nhận thức
- Nâng cao tinh thần phục vụ nhân dân và chuyên môn nghiệp vụ cho cán bộ địa
chính thị trấn. Bên cạnh các chính sách khuyến khích, nâng cao tinh thần trách nhiệm làm
việc, cần có quy định xử lý nghiêm minh đối với các trường hợp cán bộ, công chức cố
tình cản trở, kéo dài, gây phiền hà cho nhân dân.
- Tích cực tuyên truyền, vận động người sử dụng đất thấy rõ lợi ích của việc
cấp GCNQSDĐ để người dân tích cực kê khai hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ.
- Tuyên truyền cho người dân hiểu được những lợi ích mà họ được hưởng khi
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Tăng cường công tác chỉ đạo, đôn đốc và tổ chức xây dựng chỉ tiêu kế hoạch
cụ thể để giao cho các cơ quan đơn vị chuyên môn, UBND các xã, thị trấn thực hiện.
Tăng cường nhân sự cho thị trấn, bằng việc thêm biên chế hoặc bổ sung cán bộ
giúp việc cho ban địa chính xã, thị trấn.
3.3. Giải pháp rà soát, phân loại hồ sơ
Cán bộ địa chính của thị trấn phải rà soát và thống kê lại những thửa đất chưa
được cấp giấy chứng nhận. Sau đó phân loại hồ sơ theo các lý do khác nhau mà chưa
được cấp giấy chứng nhận để tìm cách tháo gỡ.
Những hồ sơ đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận nhưng chủ sử dụng đất chưa đi
kê khai đăng ký, hoặc không muốn kê khai đăng ký với lý do không chính đáng thì
yêu cầu phải đi làm thủ tục đăng ký; đồng thời tuyên truyền, vận động, phổ biến pháp
luật để họ hiểu được đây là quyền lợi và trách nhiệm của người sử dụng đất phải thực
hiện.
Những thửa đất không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận; hoặc phải xử lý thu
hồi thì kiến nghị với cấp có thẩm quyền giải quyết.
3.4. Giải pháp về thu hồi và giải quyết tranh chấp
- Phát hiện và xử lý nghiêm những trường hợp sử dụng đất trái pháp luật, kém
hiệu quả như: lấn chiếm, chiếm dụng, sử dụng đất sai mục đích, cho thuê cho mượn
trái phép, để hoang hoá; hối lộ cơ quan chức năng có thẩm quyền để được hợp thức
hoá quyền sử dụng đất trái phép.

thù nên công tác cấp GCN trên địa bàn thị trấn Xuân Mai tính đến 31/12/2013 thu
được kết quả như sau:
Kết quả cấp GCNQSDĐ
- Toàn thị trấn mới cấp được 2.160 giấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, với tổng diện tích là 329,2ha chiếm 34,5%.
- Diện tích đất của các hộ gia đình, cá nhân được cấp là 292,41ha chiếm 42,14% diện
tích cần được cấp.
- Diện tích của các tổ chức chưa được cấp là 236,79 ha, với 2.100 thửa.
- Diện tích của các cơ sở tôn giáo chưa được cấp GCN là 0,45ha.
Công tác đăng ký biến động đất đai.
Từ năm 2010 - 2013 số hồ sơ đăng ký của các loại hình biến độn g của thị trấn
là: Chuyển nhượng 991 hồ sơ; tặng cho 239 hồ sơ; thừa kế 896 hồ sơ; thế chấp 725 hồ sơ;
xoá thế chấp 490 hồ sơ. Giao dịch đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất có xu hướng
giảm, điều này cho thấy thị trường bất động sản vẫn trầm lắng. Các giao dịch thế chấp và
xóa thế chấp có xu hướng tăng nhẹ. Các giao dịch về thừa kế, tặng cho cũng có xu hướng
giảm.
Hệ thống hồ sơ địa chính
- Công tác đo đạc lập bản đồ: Đã đo đạc thành lập được 16 mảnh bản đồ địa chính tỷ lệ
1/500 của toàn thị trấn trên nền Microstation.
Các giải pháp được đề xuất
- Giải pháp về cơ chế chính sách


- Giải pháp về nhân lực, nhận thức
- Giải pháp về rà soát, phân loại hồ sơ
- Giải pháp về thu hồi, giải quyết các tranh chấp
- Giải pháp về áp dụng công nghệ tin học