MỤC LỤC

ẾT LUẬN VÀ KIỀN NGHỊ...........................................................................................50

1


DANH MỤC BẢNG

2


MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên có giới hạn về số lượng, có vị trí cố định trong
không gian, không thể di chuyển theo ý muốn chủ quan của con người. Đất đai là tư
liệu sản xuất không gì thay thế được, đặc biệt là đối với nông nghiệp. Đối với nước
CHXHCN Việt Nam, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ
sở hữu và thống nhất quản lý.
Để sử dụng tài nguyên đất một cách hợp lý, hiệu quả, tiết kiệm cần có sự
nghiên cứu khoa học, trải nghiệm thực tiễn nhằm đưa ra những chính sách phù hợp để
phát huy hết tiềm năng đất đai trong mỗi giai đoạn phát triển của đất nước.
Việc quản lý giá đất đóng vai trò hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dân,
đặc biệt là giá đất ở. Đây được coi là một loại hàng hóa đặc biệt trên thị trường hiện
nay, cần có giải pháp quản lý thật tốt nhằm đáp ứng ngày càng cao của nền kinh tế thị
trường mở trong thời kỳ hội nhập.
Hiện nay việc quản lý thông tin về giá đất và dữ liệu không gian còn nhiều bất
cập, đặc biệt là cách quản lý thủ công toàn bộ các số liệu được lưu trên giấy, không có
sự liên kết giữa dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính là giá đất, gây nhiều bất lợi
cho nhà quản lý và người dân.
Ngày nay cùng với sự phát triển mạnh mẽ của cuộc cách mạng khoa học công

Yên - tỉnh Vĩnh Phú.
- Thu thập tài liệu, bản đồ, văn bản pháp lý xác định giá đất của phường Đống Đa
– TP Vĩnh Yên – tỉnh Vĩnh Phúc.
- Điều tra, khảo sát giá thị trường trên địa bàn phường Đống Đa - thành phố Vĩnh
yên-tỉnh Vĩnh Phúc.
- Ứng dụng ArcGIS để xây dưng bản đồ giá đất của phường Đống Đa - TP Vĩnh
Yên-tỉnh Vĩnh Phúc phục vụ công tác định giá đất.
- Bản đồ khung giá đất tại địa bàn phường Đống Đa – thành phố Vĩnh Yên - tỉnh
Vĩnh Phúc.
- Tìm hiểu khả năng ArcGIS trong bản đồ giá đất.

4


CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.

Tổng quan về giá đất
1.1.1. Khái niệm về giá đất và sự hình thành giá đất
Theo nhà Triết học Mác: “Giá cả đất đai là địa tô tư bản hóa.”
Tại nước ta theo Điều 3, chường 1, Luật Đất đai 2013: “Giá đất là giá trị của
quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất.”
Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một
diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
Thực tế ở nước ta và nhiều nước khác trên thế giới tồn tại 2 loại giá đất: giá đất
do Nhà nước quy định và giá thị trường được hình thành qua các giao dịch về quyền
sử dụng đất. Cả 2 loại giá đất này có quan hệ mật thiết với nhau, đều chịu ảnh hưởng
của quy luật kinh tế. Giá Nhà nước quy định thường là giá trung bình của giá đất thị
trường trong năm tài chính trước, phục vụ mục đích thu thuế và các loại mục đích
khác, có trạng thái tĩnh tương đối; còn giá đất thị trường lại luôn biến động. Trong nền

2

Quyền sử dụng: là quyền năng pháp lý được thực hiện những hành vi nhất định để sử
dụng, khai thác những mặt có ích của đối tượng sử dụng.
Đối với đất đai, về mặt kinh tế đây là quyền năng quan trọng nhất của quyền sở
hữu nhưng chủ sở hữu không nhất thiết là người trực tiếp sử dụng. Vào thời kỳ đầu khi
mới hình thành quyền sở hữu đất đai, chủ chiếm hữu trực tiếp là người sử dụng. Khi
kinh tế nông nghiệp ngày càng phát triển, chủ đất chiếm hữu được càng nhiều đất hơn,
họ không thể trực tiếp sử dụng mà cho người khác thuê để sản xuất kinh doanh nhằm
đạt được hiệu quả cao hơn. Xu hướng tách biệt quyền sử dụng và quyền chiếm hữu
ngày càng rõ nét theo quá trình phát triển của các hình thái kinh tế xã hội. Ngày nay,
tùy theo truyền thống và thể chế chính trị ở mỗi quốc gia mà có mức độ gắn quyền sử
dụng với quyền chiếm hữu khác nhau.

3

Quyền định đoạt: là quyền năng quyết định số phận pháp lý của đối tượng sở hữu, chỉ
chủ sở hữu mới có quyền này.
Không giống như quyền sở hữu tài sản thông thường, quyền sở hữu đất đai có
những đặc trưng khác biệt được tạo nên bởi đặc tính riêng của đất đai: đất đai do thiên
nhiên ban tặng con người, lãnh thổ của một quốc gia được củng cố, bảo vệ bằng công
sức của toàn dân tộc trong suốt quá trình lịch sử, mọi người đều có quyền sự dụng ở
những mức độ khác nhau; đất đai có hạn, đất đai không thể sản sinh thông qua sản
xuất, cố định về vị trí, nằm trong mối quan hệ mật thiết với môi trường xung quanh,
nếu chủ đất sử dụng bất hợp lý sẽ gây ảnh hưởng tói môi trường thiên nhiên và lợi ích
toàn xã hội. Pháp luật không cho phép chủ đất làm những việc gây thiệt hại cho đất
đai, ảnh hưởng xấu đến lợi ích chung của cộng đồng. Bị hạn chế về quyền sủ dụng và
quyền định đoạt, vì vậy ở một số nước quyền sở hữu tư nhân về đất đai dù được công
nhận nhưng cũng là quyền sở hữu không đầy đủ. Tại các nước xã hội chủ nghĩa, Nhà
nước không công nhận quyền sở hữu tư nhân về đất đai, bởi vậy giá đất thực chất là

chênh lệch có thể được viết dưới dạng công thức:
Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất chung – Giá cả sản xuất cá biệt
Địa tô chênh lệch do ưu đãi của tự nhiên mang lại được gọi là địa tô chênh lệch
1, địa tô chênh lệch do đầu tư lao động của người sử dụng mang lại gọi là địa tô chênh
lệch 2.

5

Địa tô tuyệt đối
Địa tô tuyệt đối là khoản tiền nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp phải nộp cho
chủ sở hữu đất. Địa tô tuyệt đối chính là một phần địa tô chênh lệch mà nhà tư bản thu
được xác định thông qua giá cả đất đai, giá cả đất đai phụ thuộc vào lợi nhuận thu
được trên đât, vì vậy Mác gọi giá đất là địa tô tư bản hóa:
Giá đất = Địa tô/ Tỷ suất lợi nhuận

7


1.1.2.3. Lý luận về giá trị, giá trị sử dụng, giá cả thị trường của đất đai
- Giá trị
Đất đai và tài nguyên thiên nhiên là “tặng vật” của tự nhiên cho con người. Khác
với những tư liệu sản xuất khác do con người tạo ra, đất đai do tự nhiên đem lại ngoài
ý muốn của con người, đất đai cố định về vị trí, không gian, vô hạn về thời gian sử
dụng. Bản thân đất đai không tạo ra của cải vật chất, đất đai chỉ đem lại của cải khi con
người đầu tư lao động vào đất đai, sự đầu tư lao động càng hợp lý thì lợi ích mang lại
càng lớn, lao động chính là thước đo giá trị của hàng hóa. Vì vậy, đất đai không phải
sản phẩm của lao động mà là đối tượng của lao động, bản thân đất đai tự nhiên không
có giá trị.
6


Phân vùng đất đai là chia đất đai thành các vìng theo vị trí không gian trên cơ sở
các nhân tố tự nhiên hoặc kinh tế xã hội. Các yếu tố tự nhiên như: độ dốc địa hình, tình
hình ngập úng, chất lượng môi trường,… và các yếu tố kinh tế - xã hội: mức độ phồn
hoa hiện đại của đô thị, cơ sở hạ tầng, mức độ thông thoáng của hệ thống giao thông,
mật độ dân số, quy hoạch sử dụng đất,…
Các vùng đất đai khác nhau sản sinh ra giá trị cá giá trị sử dụng khác
nhau.Cùng một mục đích sử dụng, đất đai ở những vị trí khác nhau có giá trị khác
nhau. Cùng một vị trí, đất đai có mục đích sử dụng khác nhau có giá trị khác nhau. Vị
trí không gian của vùng đất đai có ảnh hưởng rất lớn tới giá trị và trị sử dụng của nó,
các tác dụng như thước đo địa tô. Các vùng có nhiều nhân tố thuận lợi có giá cao hơn.
Căn cứ vào vùng được hình thành và giá trị, giá trị sử dụng đất được biểu hiện trong
vùng để phục vụ công tác định giá đất.
1.2. Các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất
Đất đai là tư liệu sản xuất chủ yếu của nền kinh tế nông nghiệp, là địa bàn sản
xuất của công nghiệp cà dịch vụ, đất đai là nguồn gốc của cải xã hội. Đất đai kinh tế
còn là một loại hàng hóa đặc biệt. Thị trường bất động sản với các hoạt động mua bán,
cho thuê, góp vốn, thế chấp,… luôn diễn ra sôi động khiến đất đai có vị trí quan trọng
trong guồng quay kinh tế. Vì vậy các đặc tính tự nhiên vốn có, quy luật kinh tế, nhân
tố xã hội ảnh hưởng tới khả năng sinh lợi của thửa đất, quy định trực tiếp tới giá đất.
1.2.1. Yếu tố tự nhiên
1

Vị trí
Yếu tố trực tiếp ảnh hưởng tới giá đất. Những thửa đất có vị trí càng thuận lợi
cho công việc thương mại, kinh doanh, cho thuê… có giá càng cao. Những thửa đất
trong đô thị thường có giá trị cao hơn những thửa đất ở nông thôn. Trong cùng một đô
thị, giá những thửa đất có vị trí gần các đầu mối giao thông quan trọng, gần trung tâm
hành chính, văn hóa, y tế, du lịch… có giá cao hơn những thửa đất khác.

2

Môi trường tự nhiên
Vùng đất có khí hậu thuận hòa được ưa chuộng hơn vùng có khí hâu khắc nghiệt.
Các vùng kinh tế sản xuất đặc thù đòi hỏi môi trường khí hậu phù hợp. Tình trạng môi
trường (ô nhiễm nước thải, không khí, ô nhiễm tiếng ồn, mùi hôi, mức độ ngập lụt…),
tần suất thiên tai cũng khiến giá đất đai tăng lên hoặc ngược lại.
1.2.2. Yếu tố kinh tế xã hội

1

Chính sách pháp lý
Nhà nước đưa ra các quy định, chính sách pháp luật vì mục tiêu phát triển kinh tế
vĩ mô, phục vụ lợi ích toàn xã hội, ảnh hưởng trực tiếp hoặc gián tiếp tới giá cả đất đai
và thị trường bất động sản.
Chế độ sở hữu, chế độ sử dụng đất quyết định sự tồn tại, tăng lên, giảm xuống
của giá cả đất đai.
Các chính sách tài chính, tín dụng, thuế, chính sách về giá đất ảnh hưởng trực
tiếp tới xu thế của giá đất, tâm lý nhà đầu tư, nhu cầu người sử dụng.
Chế độ nhà ở cũng ảnh hưởng tới giá đất, thể hiện rõ trong 2 thời kỳ bao cấp (nhà
nước cấp phát nhà ở, tiền thuê nhà không bao gồm tiền thuê đất vì đất không có giá) và
thời kỳ kinh tế thị trường (đất trở thành hàng hóa nên có giá).
Quy hoạch đô thị về mục đich sử dụng đất, diện tích xây dựng quy định tới hiệu
ích sử dụng đất, mức độ lợi nhuận đem lại, tính hoàn chỉnh, hiện đại của đô thị. Một

10


mảnh đất trong các mục đích sử dụng khác nhau đem lại hiệu ích kinh tế khác nhau
nên có giá khác nhau.
Ngoài ra các chính sách thay đổi hành chính như nâng cấp đô thị, thay đổi ranh
giới, sát nhập tỉnh thành,… cũng làm thay đổi giá đất.

tư ít rủi ro.

6

Tâm lý xã hội
Tâm lý xã hội hiện nay là hinh thức quy mô gia đình nhỏ thay vì hình thức sống
“tam tứ đại đồng đường”, tăng nhu cầu nhà ở khiến giá đất tăng lên.
Yếu tố phong thủy cũng ảnh hưởng tới tâm lý đầu tư đất đai. Người sử dụng quan
tâm tới vị trí, hướng hợp tuổi, hình dáng thửa đất theo phong thủy. Những thửa đất đáp
ứng được yêu cầu người sử dụng, có phong thủy đẹp, mang lại cho tâm lý con người
sự an tâm hay hy vọng tài lộc có giá cao hơn những thửa khác.

11


7

Các yếu tố kinh tế
Tình trạng phát triển kinh tế, thu nhập quốc dân, trạng thái tiền tệ, biến động giá
cả, mức lãi suất tiền vay, tình hình cung – cầu bất động sản, tình hình thị trường chứng
khoán, thị trường lao động,… ảnh hưởng tới nhu cầu sử dụng đất và giá đất. Nền kinh
tế phồn vinh khiến thị trường bất động sản sôi động, giá đất tăng cao. Các vấn đề phức
tạp như đầu cơ nhà đất, mức độ dự trữ và đầu tư, lạm phát… cũng khiến giá đất biến
động khó lường.

8

Yếu tố quốc tế
Sự phát triển kinh tế của mỗi quốc gia chịu sự ảnh hưởng của nền kinh tế thế
giới, thị trường bất động sản cũng chịu sự chi phối của các quy luật kinh tế chung.

công tác quan lý nhà nước về đất đai (quản lý đất đai, thực hiện nghĩa vụ tài chính,…)
Định giá đất mang tính kinh tế kỹ thuật, tính pháp lý, dựa trên cơ sở khoa học
thực tiễn, mặt khác, định giá đất còn mang tính xã hội bởi giá đất chịu ảnh hưởng của
yếu tố tâm lý, xã hội và phụ thuộc vào kinh nghiệm, sự nhạy bén của người định giá
đối với thị trường. Định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị, không thể tính
đúng và đủ như định giá các tài sản thông thường.
1.3.2. Nguyên tắc định giá đất
Giá đất chịu sự ảnh hưởng của nhiều yếu tố, các yếu tố này luôn biến động. Để
xác định được giá đất cần nghiên cứu tỉ mỉ các yếu tố đó và tương tác giữa chúng.
Phán đoán chính xác xu thế biến động, sử dụng các nguyên tắc định giá đất như kim
chỉ nam cho việc nghiên cứu. Các nguyên tắc trong định giá đất là những nguyên tắc
kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, không được phân tích riêng lẻ mà các nguyên
tắc này được xem xét trong mối quan hệ chặt chẽ với nhau.
1.3.2.1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất (HBU)
Một bất động sản được đánh giá là cho hiệu ích sử dụng cao nhất và tốt nhất tại
thời điểm định giá khi nó đáp ứng được yêu cài ở 4 khía cạnh:
8

Về mặt vật chất: bất động sản đó thỏa mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất (cho
nhiều nhười hoặc cho một người cụ thể).

9

Về mặt pháp luật: việc sử dụng bất động sản đó phải hợp pháp, được Nhà nước thừa
nhân và bảo hộ.

10

Về mặt sử dụng: bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại
của thu nhập ròng trong tương lai cao nhất.

Sự thay đổi này là một quy luật khách quan, luôn vận động không phụ thuộc vào ý
muốn của con người. Phải nắm bắt được quy luật biến động này để dự đoán chính xác.
Việc ước tính giá cả đất đai tuy chỉ có giá trị vào thời điểm định giá nhưng vẫn phải
phản ánh được xu thế tương lai của bất động sản.
1.3.2.5. Nguyên tắc cạnh tranh
Cạnh tranh phát sinh giữa cung và cầu, giá cả là kết quả của cạnh tranh tại điểm
cân bằng cung – cầu. Nguyên tắc cạnh tranh là tiền đề của nguyên tắc cung – cầu.
Do đất có tính cá biệt, cố định về vị trí, giới hạn về không gian, cung do Nhà
nước không chế nên cạnh tranh thường diễn ra phía cầu và giữa các bên có nhu cầu.
Các thửa đất có thể không giống nhau nhưng chúng có thể thay thế vị trí hoặc một loại
nhà biệt thự, nhưng người đó cũng có thể thay bằng một vị trí hoặc một lại nhà ở khác
nếu giá cả hấp dẫn. Những người kinh doanh bất động sản cỏ thể chuyển từ thị trường
bất động sản địa phương này để đến thị trường bất động sản của địa phương khác, tìm
kiếm lợi nhuân cao hơn.

15


1.3.2.6. Nguyên tắc cung – cầu
Trong thị trường tự do, giá cả được quyết định tại điểm cân bằng cung – cầu: cầu
lớn hơn cung thì giá đất sẽ cao, cầu nhỏ hơn cung thì giá đất sẽ thấp. Sự cạnh tranh
giữa nguồn cung và cầu, sự biến động giá cả đất đai dẫn tới sự hình thành mối quan hệ
cung – cầu.
1.3.2.7. Nguyên tắc phù hợp
Một thửa đất có thể có nhiều sự lựa chọn sử dụng, nhưng chỉ có một mục đích sử
dụng mang tính pháp lý, được quy định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã
được phê duyệt. Phải căn cứ vào mục đích sử dụng hợp pháp này để định giá.
1.3.2.8. Nguyên tắc đóng góp
Giá đất dựa trên sự đóng góp của khả năng sinh lợi và quy mô diện tích của đất
đai. Khi định giá đất, dựa vào thu nhập ròng trên đất, thời gian sử dụng đất và phần

giao dịch trên thị trường để xác định giá của thửa đất cần định giá.

13

Cơ sở khoa học:
Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên cơ sở nguyên tắc thay thế. Các thửa đất
tương tự nhau có cùng điều kiện thị trường sẽ có cùng một giá cả, chúng có thể thay
thế cho nhau, do cạnh tranh mà giá cả khống chế lẫn nhau và đi tới thống nhất.

14

Quy trình thực hiện:
+ Thu thập thông tin: thu thập thông tin của thửa đất cần định giá và thông tin
của tối thiểu 3 thửa đất đã giao dịch.
+ Phân tích, so sánh thông tin: lựa chọn các mẫu giao dịch để so sánh, so sánh
thửa đất cần địn giá với các mẫu giao dịch để tìm ra các đặc điểm khác nhau và theo
đặc điểm thị trường trước.
+ Xác định giá cả thửa cần định giá: lựa chọn một trong số những kết quả thu
được sau hiệu chỉnh.

15

Đánh giá phương pháp:
+ Ưu điểm: là phương pháp dễ thực hiện về mặt kỹ thuật, kết quả định giá dựa
trên chứng cứ thị trường thực tế nên trực quan, mang tính thuyết phục cao.
+ Nhược điểm: phương pháp chỉ thực hiện được khi có đủ nhiều lượng các thửa đất
tương tự đã giao dịch trong khu vực. Khi chất lượng thông tin về các bất động sản kém
sẽ ảnh hưởng xấu tới kết quả định giá. Sự chính xác của phương pháp còn phụ thuộc
vào kinh nghiệm của người định giá.
1.4.2. Phương pháp thu nhập

+ Ưu điểm: nếu được tiến hành chặt chẽ mang lại kết quả định giá chính xác.
Thông qua phương pháp này tiếp cận trực tiếp được lợi ích người sử dụng thu được từ
thửa đất, giúp định hướng đầu tư.
+ Nhược điểm: yêu cầu các tham số để tính toán có độ chính xác cao, nhưng các
tham số được xác định chỉ là dự kiến, ước tính, khiến hạn chế độ chính xác. Có thể
khắc phục bằng cách sử dụng các phương pháp khác để kiểm tra.
1.4.3. Phương pháp chiết trừ

20

Khái niệm:
Phương pháp chiết trừ là phương pháp định giá đối với thửa đất có tài sản gắn
liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị
bất động sản (bao gồm giá trị đất và ía trị tài sản gắn liền với đất).

21

Phạm vi ứng dụng:
+ Định giá đất cho các khu công nghiệp.
+ Định giá đất cho các khu đô thị mới.
+ Định giá đất khai hoang.

22

Quy trình thực hiện
+ Xác định chi phí để có đất.
+ Xác định chi phí đầu tư phát triển.
+ Xác định lợi tức trên vốn đầu tư.
+ Xác định lợi nhuận của nhà đầu tư.
18

nguyên tắc dự báo.

26

Phạm vị ứng dụng:
+ Định giá khu đất trống, các bất động sản có công trình xây dựng có giá trị
không đáng kể. Thường được sử dụng trong các dự án có đấu thầu quyền sử dụng đất.
+ Định giá đất các công trình xây dựng còn mới và đang phát huy hiệu quả.

27

Quy trình tiến hành:
+ Điều tra tình hình cơ bản của khu đất cần định giá.
+ Xác định phương thức sử dụng đất.
+ Ước tính tổng giá trị bất động sản sau khi phát triển.
+ Ước tính tổng chi phí xây dựng.
+ Định giá đất dựa vào giá bất động sản và tổng chi phí xây dựng.

28

Đánh giá phương pháp:
+ Ưu điểm: thích hợp áp dụng định giá cho các bất động sản có giá trị tiềm năng,
tính chính xác cao.

20


+ Nhược điểm: các bước thực hiện phức tạp, chứa nhiều biến số. Các đại lượng
chỉ mang tính dự báo, có thể thay đổi theo điều kiện thị trường. Phương pháp đòi
hỏi người thực hiện cần có kiến thức và kỹ năng tốt.


Hình 1.1. Các thành phần của GIS
22


1.5.2.1. Phần cứng (Hardware)
Phần cứng của hệ thống thông tin địa lý bao gồm các thành phần sau:
29

Hệ thống máy tính: Màn hình, chuột điều khiển, main, bàn phím, đồ dọc đĩa, ổ cứng…

30

Hệ thống mạng (LAN, WAN, Internet)

31

Các thiết bị ngoại vi: Máy quét, máy in, bàn số hóa, GPS…
1.5.2.2. Phần mềm (Software)
Là tập hợp các câu lệnh, chỉ thị nhằm điều khiển phần cứng của máy tính thực
hiện một nhiệm vụ xác định, phần mềm hệ thống thông tin địa lý có thể là một hoặc tổ
hợp phần mềm máy tính. Phần mềm được sử dụng trong hệ thống thông tin địa lý
(GIS) bao gồm các tính năng sau:

32

Nhập và kiểm tra dữ liệu

33


39

Nhóm người sử dụng GIS phục vụ tác nghiệp hằng ngày, chiếm số lượng nhiều trong
thành phần này.
1.5.2.4. Số liệu, dữ liệu địa lý
Số liệu được sử dụng trong GIS không chỉ là số liệu địa lý riêng lẻ mà còn phải
được thiết kế trong một cơ sở dữ liệu. Những thông tin địa lý sẽ bao gồm vị trí địa lý,
23


thuộc tính của thông tin, mối quan hệ không gian của các thông tin và thời gian. Có hai
hình dạng số liệu được sử dụng trong kỹ thuật GIS:
40

Cơ sở dữ liệu bản đồ: là những mô tả hình ảnh bản đồ được số hóa theo một khuôn
dạng nhất định mà máy tính hiểu được. Hệ thống thông tin địa lý dùng cơ sở dữ liệu
này xuất ra các bản đồ trên màn hình hoặc ra các thiết bị ngoại vi khác nhau như máy
in, máy vẽ…
+ Số liệu Vector: được trình bày dưới dạng điểm, đường và diện tích, mỗi dạng
có liên quan đến một số liệu thuộc tính được lưu trữ trong cơ sở dữ liệu.
+ Số liệu Raster: được trình bày dưới dạng lưới ô vuông hay ô chữ nhật đều
nhau, giá trị được ấn định cho mỗi ô sẽ được chỉ định giá trị của thuộc tính.

41

Số liệu thuộc tính: được trình bày dưới dạng các ký tự hoặc số, hoặc ký hiệu để mô tả
các thuộc tính của các thông tin thuộc về địa lý.
1.5.2.5. Chính sách và quản lý
Đây là thành phần đóng vai trò quan trọng đảm bảo khả năng hoạt động của hệ
thống. Để hoạt động thành công, hệ thống GIS phải được đặt trong một khung tổ chức


42

Dễ thực hiện các chức năng xử lý và phân tích.

43

Tốc độ tính toán nhanh, thực hiện các phép toán bản đồ dễ dàng.

44

Dễ dàng liên kết với dữ liệu viễn thám.
Nhược điểm của cấu trúc dữ liệu dạng Raster là:

45

Kém chính xác về vị trí không gian của đối tượng. Khi độ phân giải càng thấp (kích
thước pixel lớn) thì sự sai lệch này càng tăng.
Nguồn dữ liệu xây dựng dữ liệu Raster có thể bao gồm: Quét ảnh, ảnh máy bay,
ảnh viễn thám, chuyển từ dữ liệu Vector sang, nén theo hàng, nén theo chia nhỏ từng
phân, nén theo ngữ cảnh.

25