BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỎ - ĐỊA CHẤT

Hà Nội - 2015 Công trình được hoàn thành tại: Bộ môn Đo ảnh và Viễn thám,
Khoa Trắc địa, Trường Đại học Mỏ - Địa chất

Tiểu ban hướng dẫn khoa học:
PGS. TSKH Hà Minh Hòa
PGS. TS Phạm Vọng Thành Phản biện 1: TS Nguyễn Đình Thành
Phản biện 2: TS Nguyễn Đại Đồng
Phản biện 3: TS Thái Thị Quỳnh Như Luận án sẽ được bảo vệ trước hội đồng đánh giá luận án cấp
Trường họp tại Trường Đại học Mỏ - Địa chất vào hồi …. giờ
… ngày …. tháng …. năm 2015
đất sẽ phản ánh giá trị của thửa đất. Với quy định như hiện nay, khi
độ chính xác đo đạc địa chính đáp ứng yêu cầu đối với các thửa đất
có giá trị thấp, thì đối với những thửa đất có giá trị cao lại “chưa đủ”
độ chính xác và ngược lại. Như vậy có thể thấy quy định về độ chính
xác đo đạc bản đồ địa chính trong các văn bản quy phạm hiện nay
đang bộc lộ một số những hạn chế nhất định. Quy định hiện nay
đang gắn yêu cầu độ chính xác với tỷ lệ bản đồ, độ chính xác không
phân biệt theo loại đất và giá trị đất. Yêu cầu độ chính xác đưa ra
chưa thể hiện đúng bản chất của khoa học địa chính, mà thuần túy là
độ chính xác gắn với tỷ lệ bản đồ, tỷ lệ bản đồ lại dựa trên mật độ
thửa, như vậy về cơ bản độ chính xác quy định nhằm thỏa mãn quan
hệ “tỷ lệ bản đồ - kích thước thửa“. Vấn đề đặt ra đối với quy định
độ chính xác vị trí điểm góc thửa đất đó là chỉ tiêu độ chính xác phải
phản ảnh đúng yêu cầu của mục đích sử dụng, kích thước và giá trị
của thửa đất. Đây chính là nội dung nghiên cứu của Luận án, nhằm
đề xuất được tiêu chuẩn độ chính xác mới thỏa mãn các yêu của của
khoa học địa chính, đòi hỏi của quan hệ đất đai và đặc biệt là phản
ánh đúng quan hệ: độ chính xác đo đạc với giá trị đất.
2

2. Mục tiêu và nội dung nghiên cứu
Mục tiêu
Nghiên cứu xác lập cơ sở khoa học của việc xây dựng quy
định độ chính xác vị trí điểm góc thửa trong đo đạc địa chính theo
giá trị đất và đề xuất hoàn thiện một số quy định cơ bản trong đo đạc
địa chính.
Nội dung
- Nghiên cứu tổng quan về đo đạc thửa đất và các chỉ tiêu liên
quan đến phép đo thửa đất.
- Nghiên cứu quan hệ giữa độ chính xác vị trí điểm góc thửa

- Khoa học địa chính với đối tượng nghiên cứu là thửa đất,
quan hệ giữa các thuộc tính không gian của thửa đất là cơ sở cho
việc xây dựng các chỉ tiêu độ chính xác đo đạc địa chính thay cho
cách tiếp cận trước đây là kế thừa quy định độ chính xác của bản đồ
địa hình.
- Độ chính xác của bản đồ địa chính nói chung và độ chính
xác vị trí của điểm góc thửa đất phải phụ thuộc vào giá trị đất và loại
đất (mục đích sử dụng).
- Vùng giá trị đất được xác lập từ lý thuyết Hedonic và kỹ
thuật hồi quy đa biến (MRA), sẽ là cơ sở cho việc phân biệt khu vực
đất có giá trị cao.

Chương 1
ĐỘ CHÍNH XÁC CỦA BĐĐC VÀ PHƯƠNG PHÁP TIẾP CẬN
TRONG XÂY DỰNG QUY ĐỊNH ĐỘ CHÍNH XÁC CỦA BĐĐC
1.1 Tiêu chuẩn kỹ thuât trong thành lập bản đồ địa chính
Từ những năm 1980 đến nay chúng ta đã qua nhiều lần ban
hành các văn bản quy phạm liên quan đến công tác đo vẽ, thành lập
bản đồ địa chính. Quy nhiều thời kỳ các văn bản quy phạm đã có
những điều chỉnh phù hợp với trình độ công nghệ, yêu cầu của xã
hội, yêu cầu của công tác quản lý. Tuy nhiên những vấn đề cốt lõi
của đo đạc địa chính chưa thay đổi một cách căn bản, nhiều quy định
còn kế thừa các tư duy cũ, nhiều quan niệm còn mang tính bản đồ
học truyền thống như cách làm đối với bản đồ địa hình. Trong khi đó
hệ thống địa chính hiện đại đã thay đổi, chuyển sang thời kỳ của kỹ
thuật công nghệ dữ liệu số không phải là bản đồ truyền thống trên
giấy. Nhìn nhận ở góc độ mới, các quy định kỹ thuật phải được
nghiên cứu và đề xuất ở cách tiếp cận mới phù hợp với bản chất của
BĐĐC số, vừa là tài liệu kỹ thuật vừa là sản phẩm xã hội, phải đáp
ứng yêu cầu của xã hội.

mmm 
.
chúng ta đã chứng
minh được rằng khi các phép đo tại các điểm có cùng điều kiện thì
m
s
= m
xy
. Có nghĩa là SSTP đo cạnh thửa bằng SSTP vị trí điểm góc
thửa.
1.2.2 Độ chính xác đo góc trên bản đồ địa chính
Độ chính xác của hướng được đặc trưng bởi góc phương vị
giữa 2 điểm trên bản đồ. Giữa 2 điểm x
1
, y
1
và x
2
, y
2
có hướng được
xác định là:
12
12
xx
yy
tg




k
và nhận
1
)(xy
m
=
2
)(xy
m
=
3
)(xy
m
=
xy
m
tức
là các phép đo cùng điều kiện tại các điểm, chúng ta có:









2321
2
23

yyxxxyP

(1.4)
Khi
ii
yx
mm 
ta có




n
i
iixyP
Smm
i
1
2
1,1
2
)(
2
8
1

Khi thửa đất là hình chữ nhật, có hệ số chiều rộng/chiều dài =
K và
xyxy
mm
















K
K
D
m
P
m
D
chunhat
P

(1.6)
Từ quan điểm thống kê thì tọa độ là những giá trị ngẫu nhiên.
Các phép đo xác định tọa độ luôn luôn chịu tác động của các ảnh
hưởng ngẫu nhiên. Chúng ta phải sử dụng quy luật phân bố sai số
chuẩn để tính toán độ lệch chuẩn. Quy luật phân bố sai số chuẩn bắt

2
2
1
1



























11
2
11
2
iiiiiP
xxyy



   
 
 
xyiiiiyiixiiiP
xxyyxxyy

1111
2
2
11
2
2
11
2
2
2
1






(1.9)Trong đó m
0
= 0,9999. Nếu coi thửa đất là hình vuông cạnh S
trên mặt đất có diện tích thửa là P, cạnh S
utm
trên bản đồ có diện tích
P
utm
, ta có
)1(
2
0
2
Rm
y
PP
Tb
utm

.
Biến dạng diện tích của thửa đất bao
gồm biến dạng do phép chiếu và sai số do đo đạc vị trí điểm góc
thửa:




0
) với sai số biến dạng
diện tích do múi chiếu gây ra, từ đó đưa ra kết luận có cần thiết
phải sử dụng mỗi tỉnh, thành phố một kinh tuyến trục riêng hay
không?, nội dung này sẽ được giải quyết tại chương 3.
7

- Ảnh hưởng của độ cao khu đo đến diện tích thửa đất: sự
biến dạng của diện tích thửa đất do ảnh hưởng của độ cao khu đo
trên bề mặt của Ellipsoid
R
H
P
R
H
PP
tb
e
tb
eH
tb
2
2 

(1.10)

Thử tính cho một số khu vực có độ cao khác nhau, cho thấy
giá trị biến dạng tương đối - không lớn, đối với khu vực đồng bằng
và đô thị nước ta chủ yếu nằm trên khu vực có độ cao nhỏ hơn 200m
vì vậy ảnh hưởng này coi như không đáng kể đối với diện tích thực

- sai số do sự chuyển tiếp lên bề mặt có độ cao trung
bình;
tn
P

- sai số do chuyển đổi từ kết quả đo đạc sang bề mặt vật
lý của trái đất,
Như vậy có thể thấy, đối với BĐĐC yếu tố diện tích và vị trí
điểm góc thửa đất là 2 yếu tố quan trọng để đánh giá độ chính xác
của bản đồ. Sau khi tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến độ chính xác
diện tích thửa đất, chúng ta thấy độ chính xác vị trí điểm trên ranh
giới thửa đất sẽ quyết định độ chính xác của BĐĐC. Các yếu tố khác
như biến dạng do phép chiếu, độ cao trung bình khu đo vv, cũng
có tác động đến xác định diện tích thửa đất, tuy nhiên mức độ còn
nhỏ hơn các yêu cầu của quy định. Trong số đó yếu tố “độ nghiêng
địa hình” có ảnh hưởng lớn nhất đến diện tích mặt ngang của thửa
đất, vấn đề này sẽ được hoàn chỉnh trong Chương 3 của Luận án
này.
1.4 Các phương pháp tiếp cận trong xây dựng quy định độ
chính xác vị trí trên BĐĐC
Trong xây dựng chỉ tiêu độ chính xác đối với đo đạc địa
chính, người ta thường sử dụng các cách tiếp cận như sau:
1.4.1 Phương pháp tiếp cận từ thực tiễn.
8

Cơ sở của phương pháp này là dựa vào mặt bằng công nghệ
phổ biến, hạ tầng cơ sở khống chế, từ đó tính toán hạn sai cho phép.
Độ chính xác vị trí điểm đo chi tiết khi đo vẽ bằng công nghệ truyền
thống được xác định là:


guong
m
là sai số định tâm gương;
goc
m
là sai số số liệu gốc của cấp khống chế cuối cùng.
Với cách tiếp cận như vậy các quy phạm trước đây đã đưa ra
yêu cầu độ chính xác SSTP vị trí điểm góc thửa đất là
Mm
xy
.187,0

trong đó M là tỷ lệ bản đồ thành lập. Khi ước
tính sai số trung bình
xy
m
5
4


chúng ta có thể tính được các sai số
trung bình vị trí điểm trên ranh giới thửa đất cho các tỷ lệ khác nhau.
1.4.2 Phương pháp tiếp cận dựa trên giá trị đất.
Cơ sở của phương pháp này là dựa trên yêu cầu xã hội của đất
đai: đất đai có giá trị cao cần được đo vẽ với độ chính xác cao, hay
có thể nói rằng độ chính xác đo đạc phải phản ánh giá trị đất. Từ
quan hệ:

0
.CPC 

PC
(1.14)
Trong đó: C
0
là giá của 1m
2
đất,
0
C
m
là sai số ước tính giá đất
(sai số ước tính C
0
), C là giá trị của thửa đất có diện tích bằng P.
Để cho
P
m
C
m
p
c

, tức SSTP tương đối xác định diện tích
thửa đất nhỏ bỏ qua, theo nguyên tắc nhỏ bỏ qua, chúng ta có các
9

điều kiện sau:
0
0
1

(1.15)
Từ (1.15) chúng ta thấy quan hệ giữa sai số xác định diện tích
và sai số ước tính giá đất, đây chính là cơ sở cho việc tính toán các
yêu cầu về độ chính xác trong đo vẽ bản đồ địa chính. Chi tiết về
phương pháp tiếp cận này sẽ được trình bày ở mục 2.1.2, chương 2.
1.4.3 Phương pháp tiếp cận theo diện tích pháp lý.
Cơ sở của phương pháp đó là dựa vào giới hạn có thể bỏ qua
đối với sai số xác định diện tích thửa đất của các chủ sử dụng đất.
Phương pháp tiếp cận này thường được sử dụng khi xây dựng các
yêu cầu độ chính xác đối với các phép đo biến động thửa đất. Dựa
trên tính toán cho thấy rằng xác suất đồng ý chấp nhận của các chủ
sử dụng đất liền kề khi đo đạc ranh giới giữa chúng được ước tính
bằng công thức:

Q
Y
ePP


, (1.16)
Trong đó
2
2
1
)5,05,0())1ln(2(
TTY
kkPQ 

Y
P

với yêu cầu quản lý và phản ánh giá trị của chúng. Chênh lệch do sai
số diện tích gây ra khi tính giá trị thửa đất trong các giao dịch là một
căn cứ quan trọng để xác lập quan hệ giữa độ chính xác đo đạc và
giá trị đất khi tính bằng tiền tệ. Lý do chính có thể làm tăng những
bất đồng trong thanh toán tiền chỉ có thể là sai số khi xác định diện
tích thửa đất.
Như chúng ta đã biết, yêu cầu tính toán chính xác tuyệt đối
khi xác định diện tích các thửa đất là hầu như không thể. Vì vậy, để
loại bỏ những nghi ngờ nguyên nhân của việc tính toán các khoản
thanh toán do sai số trong việc xác định diện tích của thửa đất, các
sai số này phải nằm ở mức độ phù hợp để các chủ sử dụng đất có thể
chấp nhận được, phù hợp với tâm lý có thể bỏ qua một tồn tại ở mức
độ nhỏ. Nếu các sai số xác định diện tích thửa đất là đáng kể, sau đó
các lỗi trong việc tính toán thanh toán cho việc sử dụng của nó cũng
sẽ là đáng kể, sẽ ảnh hưởng xấu đến quyền lợi của người sử dụng
đất, hoặc lợi ích của nhà nước. Để các sai số này không ảnh hưởng
nhiều đến lợi ích của các bên trong giao dịch hay quản lý đất đai,
chúng ta cần phải xác định tỷ lệ diện tích sai số và những sai lầm
dẫn đến các chi phí thanh toán như vậy mà chứng minh cho cả hai
bên có thể chấp nhận được, như vậy độ chính xác đo đạc phi phù
hợp với giá trị đất. Đây chính là bản chất kinh tế xã hội của đất đai.
Với cách tiếp cận từ giá trị đất như trên, chúng ta đã thiết lập
quan hệ theo quan điểm sai số trong tính giá trị thửa đất và biểu diễn
quan hệ này như sau:

2
0
2
2
0

C
p
c
(2.1)
Trong đó
0
C
m
là SSTP ước tính giá đất; m
P
là SSTP xác định diện
tích;
C
m
là SSTP xác định giá trị thửa đất. Sai số ước tính giá đất
0
c
m
: là sai số do thỏa thuận về giá của 1m
2
đất, C
0
là giá 1m
2
đất.
11

Về SSTP tương đối ước tính giá đất (giá 1m
2
đất)

bán sẽ nhất trí thực hiện giao dịch. Khi lấy trung bình của mức này
là 0,25%, tức:

P
C
m
m
C
p
0
0
4
1

(2.2)
Từ công thức liên hệ giữa SSTP tính diện tích và sai số trung
phương vị trí điểm (2.3)
Qua phân tích và kết quả là:
2
1
2
4
1
K
K
P
C





n
i
ii
xy
P
D
m
m
12

Như vậy, để xác định được m
xy
cho mỗi nhóm đất tương ứng
với giá trị của chúng, cần phân vùng giá trị đất theo: khu vực đất có
giá trị cao trên trung bình và khu vực đất có giá trị thấp dưới trung
bình. Sau đó tiến hành điều tra số liệu theo phân vùng giá trị cao và
tính m
xy
cho khu vực giá trị cao của nhóm đất đó, tương ứng cho khu
vực có giá trị thấp. Vấn đề đặt ra là tiêu chí nào để xác định và phân
biệt giữa khu vực đất có giá trị rất cao với khu vực có giá trị thấp.
Trong mục 2.2 dưới đây sẽ giới thiệu về lý thuyết vùng giá trị, với
việc sử dụng lý thuyết Hedonic để định lượng hóa giá trị đất, kết hợp
với kỹ thuật dồi quy đa biến MRA để phân tích quan hệ định lượng
đó và cuối cùng là rút ra tiêu chí phân biệt vùng giá trị đất.
2.2 Ứng dụng lý thuyết Hedonic, kỹ thuật hồi quy đa biến

, s
3
s
j
; n
1
, n
2
, n
3
, n
j
; e
1
, e
2
, e
3
, e
j;
l
1
, l
2
, l
3
, …l
j
),
Lý thuyết hưởng thụ được sử dụng phổ biến nhất khi đi kèm

2.3.1 Lựa chọn các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Nguyên tắc khi lựa chọn các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất
phải có thuộc tính địa lý, tính định vị không gian và tính phổ biến
trên phạm vi cả nước. Có rất nhiều yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất,
chúng ta không đặt mục tiêu xác định chính xác giá đất, mà mục tiêu
chính là xác lập được quan hệ giữa giá đất và một số yếu tố có tác
động đến giá đất ở dạng một hàm hồi quy, từ đó xét các trường hợp
của các biến (là các yếu tố ảnh hưởng), khi hàm giá đất cao trên mức
trung bình, các trường hợp đó chính là tiêu chí phân biệt khu vực đất
có giá trị cao với khu vực đất có giá trị thấp.
a) Lựa chọn các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại đô thị
Gồm: Yếu tố loại đô thị (Ldt); Yếu tố phân vùng (Pv): Yếu tố
khu vực (Kv). Trên cơ sở bảng giá đất các đô thị cả nước (năm 2012)
để tính điểm trọng số cho mỗi yếu tố ảnh hưởng.
b) Lựa chọn các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phi nông
nghiệp tại nông thôn
Gồm: Yếu tố phân vùng (Pv); Yếu tố phân loại xã (Plx); Yếu
tố khu vực (Kv). Trên cơ sở bảng giá đất phi nông nghiệp cả nước
(năm 2012) để tính điểm trọng số cho mỗi yếu tố ảnh hưởng.
c) Lựa chọn các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất SXNN.
Gồm: Yếu tố phân vùng (Pv); Yếu tố khu vực (Kv). Trên cơ
sở bảng giá đất sản xuất nông nghiệp (năm 2012) để tính điểm trọng
số cho các yếu tố ảnh hưởng.
d) Lựa chọn các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất lâm nghiệp
Gồm: Yếu tố phân vùng (Pv); Yếu tố khu vực (Kv). Trên cơ
sở bảng giá đất lâm nghiệp (năm 2012) để tính điểm trọng số cho
các yếu tố ảnh hưởng.
2.3.2 Số liệu thống kê phục vụ lập hàm giá đất.
14


60,00
80,00
100,00
0 0,5 1 1,5
Gia
Ldt
Quan he: Gia - Loai do thi
15
Hình 2.1: Mức độ hồi quy của các yếu tố đối với giá đất đô thị
Phân tích hồi quy thông qua phần mềm SPSS16 dựa trên cơ
sở thuật toán đã được trình bày tại mục 2.2. SPSS sẽ cung cấp kết
quả phân tích với 3 bảng
“Thống kê mô tả”, “Mô hình tóm tắt”
và
“ANOVA”
trong mỗi bảng là các chỉ tiêu đánh giá mức độ hồi quy của
các biến đối với hàm giá đất, bảng
“Hệ số hồi quy”
cung cấp hệ số hồi
quy của từng biến và hằng số. Biến phụ thuộc là Gia(ODT) và 3
biến tự do Loại đô thị (Ldt); Phân vùng (Pv); Khu vực (Kv), kết quả
như sau:
Bảng 2.1: Kết quả lập hàm hồi quy giá đất đô thị - Gia(ODT)
Thống kê mô tảGiá trị trung bình của

y = 34.67x - 5.738
R² = 0.615
-
20,00
40,00
60,00
80,00
100,00
0 0,5 1 1,5
Gia
Pv
Quan he: Gia - Phan vung
y = 29.55x - 0.620
R² = 0.682
-
20,00
40,00
60,00
80,00
100,00
0 0,5 1 1,5
Gia
Kv
Quan he: Gia - Khu vuc
16

Mô hình tóm tắt
Mô
hình


Mô hình
Tổng bình
phương
df
Trung bình bình
phương
F Sig.
1 Regression
15336.578

3

5112.193

122.312

.000
a

Residual 3887.060

93

41.796Total 19223.638

96


Pv 13.236

3.383

.246

3.913

.000

Kv 19.354

2.189

.455

8.842

.000

Từ bảng 2.1:
Hệ số hồi quy
ở trên cho chúng ta hàm hồi quy giá đất
đô thị với các biến sẽ có dạng như sau:
Gia(ODT) = - 9,215 + 23,035.Ldt + 13,236.Pv + 19,354.Kv

(2.6)
Từ hàm (2.6) chúng ta sẽ luận giải các tiêu chí phân biệt khu
vực đất có giá trị cao (giá trị của hàm sẽ cao trên trung bình).
Trị trung bình (mức giá đất trung bình) là 13,737 tr.đồng.

thị vùng đồng bằng, trung du và vùng núi.
2) Đất phi nông nghiệp tại nông thôn: Tương tự như trên, lập
hàm giá đất phi nông nghiệp tại nông thôn: Gia(ONT) và 3 biến
Phân vùng (Pv); Phân loại xã (Plx); Khu vực (Kv) kết quả như sau:
Gia(ONT) = - 0,524 + 0,374.Pv + 0,424.Plx + 1,42.Kv (2.7)
Luận giải các tiêu chí phân biệt khu vực đất có giá trị cao: Từ
hàm giá đất (2.7), xét các trường hợp của các biến (Pv, Plx, Kv) để
hàm Gia(ONT) lớn hơn 0,765 tr.đồng sẽ bao gồm các tiêu chí như
sau:
- Các xã vùng đồng bằng (P
v
= 1): khu vực 1 và khu vực 2
của các xã loại 1, khu vực 1 của các xã loại 2, loại 3.
- Các xã vùng trung du và miền núi (P
v
= 0,28 và P
v
= 0,144):
tất cả khu vực 1 của các xã loại 1.
3) Đất sản xuất nông nghiệp: Tương tự như trên, lập hàm giá
đất sản xuất nông nghiệp: Gia(NN) và 2 biến Phân vùng (Pv); Khu
vực (Kv) như sau:
Gia(NN) = - 0,01677 + 0,05622.Pv + 0,04462.Kv (2.8)
Luận giải các tiêu chí phân biệt khu vực đất có giá trị cao: Từ
hàm giá đất (2.8), xét các trường hợp của các biến (Pv, Kv) để hàm
Gia(NN) lớn hơn 0,0388 tr.đồng sẽ bao gồm các tiêu chí như sau:
- Tất cả các xã vùng đồng bằng (P
v
= 1).
- Toàn bộ khu vực 1 của các xã vùng trung du và miền núi (P

xy
của
khu vực có giá trị thấp, ở mục 2.4 dưới đây.
2.4 Tính toán yêu cầu độ chính xác vị trí điểm góc thửa
đất cho các loại đất
2.4.1. Số liệu điều tra
Một mẫu số liệu bao gồm: Giá đất năm 2012, sai số ước tính
giá đất, diện tích, dài, rộng, địa chỉ, số thửa, chủ sử dụng.
Khu vực điều tra gồm: Điều tra theo 4 nhóm đất chính; trong
mỗi nhóm đất chính phân thành 2 khu vực, khu vực đất giá trị cao và
khu vực đất có giá trị thấp, đúng theo tiêu chí đã nêu tại mục 2.3.3.
Vị trí điều tra: một mẫu điều tra là số liệu thu thập tại một
thửa đất có giao dịch thị trường hoặc được đền bù, đấu giá.
Số liệu điều tra phục tính toán yêu cầu độ chính xác vị trí
điểm góc thửa đất trên bản đồ địa chính, được kế thừa từ số liệu điều
tra trong đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ “Nghiên cứu xác định
độ chính xác đo vẽ BĐĐC các loại đất để hoàn thiện, bổ sung một số
quy định trong thành lập BĐĐC ở nước ta”- Viện khoa học Đo đạc
và Bản đồ. Số liệu điều tra tại 3 tỉnh thành (trên địa bàn 16 phường,
xã, thị trấn), phân bố theo vùng địa hình đồng bằng - trung du - miền
núi.
2.4.2. Tính toán yêu cầu độ chính xác vị trí điểm góc thửa đối
với đất đô thị
1) Tổng hợp số liệu điều tra tại khu vực giá trị cao của các đô
thị, tính toán
i
xy
m
)(
theo công thức (2.4) cho mỗi thửa đất, sau đó

xy
cho đất tại đô thị có giá trị thấp, kết quả là:
cm
n
m
m
n
i
xy
xy
i
1,8
1
2
)(



.
Như vậy đối với nhóm đất đô thị sẽ được đo vẽ với quy định
độ chính xác theo theo 2 mức như sau:
* Khu vực đất nội thành đô thị loại đặc biệt có giá trị cao,
SSTP vị trí điểm trên ranh giới thửa đất không được vượt quá: 5,0
cm;
* Khu vực đất đô thị có giá trị thấp hơn, SSTP vị trí điểm trên
ranh giới thửa đất không được vượt quá: 8,1 cm;
2.4.3. Tính toán yêu cầu độ chính xác vị trí điểm góc thửa đối
với đất phi nông nghiệp tại nông thôn
Tương tự cách tính như trên,đối với nhóm đất phi nông nghiệp
tại nông thôn sẽ được đo vẽ với quy định độ chính xác theo 2 mức

Chương 3
ĐỀ XUẤT HOÀN THIỆN MỘT SỐ QUY ĐỊNH CƠ BẢN
TRONG THÀNH LẬP BẢN ĐỒ ĐỊA CHÍNH Ở NƯỚC TA
3.1 Yêu cầu cần hoàn thiện các quy định kỹ thuật
Việc lựa chọn phương pháp tiếp cận từ giá trị đất để xây
dựng chỉ tiêu độ chính xác vị trí điểm góc thửa đất trong đo đạc địa
chính là phương pháp đã được sử dụng ở một số quốc gia trên thế
giới. Đối với nước ta các yêu cầu kỹ thuật trong thành lập BĐĐC
còn mang nhiều tính “kế thừa” của quy định của bản đồ địa hình.
Cho đến nay chưa có một nghiên cứu hoàn chỉnh nào về cơ sở khoa
học của việc đề xuất các yêu cầu độ chính xác của BĐĐC một cách
độc lập, khách quan theo đúng quan điểm về khoa học địa chính.
Bên cạnh đó quy định hiện nay còn bất cập khi áp dụng trong thực
tế, nẩy sinh các yêu cầu mới khi trình độ công nghệ, thiết bị, nhu cầu
sử dụng dữ liệu địa chính và các quan hệ đất đai đặt ra phải có các
nghiên cứu khoa học để đưa ra những điều chỉnh nhằm hoàn thiện
các văn bản pháp lý trong đo đạc địa chính nói riêng và quản lý đất
đai nói chung. Những vấn đề mà cần được xem xét để chứng minh
được sự bất hợp lý hiện nay cần phải hoàn thiện, kể cả những thay
đổi mang tính “cách mạng” trong đo đạc địa chính mà cho đến nay
có lẽ rất khó thay đổi như: Đề xuất sử dụng thống nhất múi 3
0
chính
quy; Quy định độ chính xác đo vẽ địa chính theo loại đất thay vì quy
định đo vẽ theo tỷ lệ bản đồ như hiện nay; Quy định độ chính xác
phù hợp với giá trị đất … Đây là những vấn đề mang tính then chốt
của quy chuẩn kỹ thuật về đo đạc địa chính, bởi sự thay đổi này sẽ
21

tạo điều kiện cho hệ thống dữ liệu địa chính trở thành một hệ thống

xy
đề xuất mới và tính trên cùng múi chiếu) với
sai số do biến dạng múi chiếu gây ra, từ đó đưa ra kết luận có cần
thiết phải sử dụng mỗi tỉnh một kinh tuyến trục hay không?
Sau khi tính toán sai số tương đối biến dạng diện tích do múi
chiếu 3
0
(102
0
, 105
0
, 108
0
) kể cả các tỉnh nằm trên 2 múi chiếu 3
0
và
sai số diện tích do đo đạc với m
xy
như tính toán ở chương 2, chúng ta
thấy rằng SSTP tương đối diện tích thửa đất do đo đạc lớn hơn rất
nhiều so với SSTP tương đối diện tích do biến dạng múi chiếu. Sai
22

số do biến dạng múi chiếu chỉ đạt 0,07982% nhỏ hơn rất nhiều so
với SSTP tương đối của diện tích do đo đạc là 1,575% ÷ 3,070%.
Điều này có nghĩa là sự biến dạng diện tích do lưới chiếu ở Việt
Nam không ảnh hưởng đến SSTP tương đối diện tích các loại đất.
Do đó chúng ta thấy rằng việc quy định kinh tuyến trục riêng cho
các tỉnh là không cần thiết.
3.2 Hoàn chỉnh các quy định về độ chính xác của BĐ ĐC

tại đô thị
(A1) Khu vực đất có giá trị kinh
tế cao có mật độ thửa cao hơn
69 thửa/ha
5,0 cm 1/200
(A2) Khu vực có giá trị kinh tế
thấp hơn, có mật độ thửa cao
hơn 45 thửa/ha
8,1 cm 1/500
B
Đối với đất
phi nông
nghiệp tại
nông thôn
(B1) Khu vực đất có giá trị kinh
tế cao có mật độ thửa cao hơn
30 thửa/ha
11,0 cm 1/500
(B2) Khu vực đất phi nông
nghiệp tại nông thôn còn lại
16,1 cm 1/1000
C
Đối với khu
vực đất sản
xuất nông
nghiệp nói
chung
(C1) Khu vực đất có giá trị kinh
tế rất cao có mật độ thửa cao
hơn 27 thửa/ha

2


Trong đó: ΔP là
chênh lệch diện tích cho phép giữa diện tích của hồ sơ địa chính
quản lý và diện tích đo đạc; P là diện tích đo đạc được của thửa đất.

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
Kết luận
1. Trong Luận án này đã nghiên cứu toàn diện về mối quan
hệ giữa các thuộc tính không gian của thửa đất, đánh giá đầy đủ các
nguồn ảnh hưởng đối với việc quy định độ chính xác vị trí điểm cho
BĐĐC. Đây chính là cơ sở cho việc quy định các chỉ tiêu kỹ thuật
trong đo đạc thành lập BĐĐC nói chung và các yêu cầu độ chính xác
các đối tượng thửa đất nói riêng.
2. Trong Luận án đã lựa chọn hướng tiếp cận khi xây dựng
quy định độ chính xác vị trí điểm trên ranh giới thửa đất cho đo đạc
địa chính dựa trên giá trị đất là phù hợp xu hướng của thế giới hiện
nay. Với phương pháp tiếp cận mới trong việc xây dựng các quy
định về độ chính xác vị trí điểm trên ranh giới thửa đất để khẳng
định rằng BĐĐC là một sản phẩm của trắc địa bản đồ phục vụ xã hội
và được xây dựng từ những yêu cầu của xã hội, quan hệ đất đai và
quản lý nhà nước.
3. Lý thuyết Hedonic và kỹ thuật hồi quy đa biến (MRA) là
một phần trong lý thuyết về vùng giá trị đất đã được ứng dụng để
xác lập hàm quan hệ giữa giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá
đất. Từ quan hệ đó giúp chúng ta xác lập được vùng đất có giá trị
cao, vùng đất có giá trị thấp. Từ các số liệu điều tra của mỗi loại
vùng giá trị trong mỗi nhóm đất, trong Luận án đã tính toán được
các yêu cầu về độ chính xác vị trí điểm góc thửa đất trên BĐĐC cho